Huurherzieningswaarde

Huurherzieningswaarde Hoeveel wijkt de huurherzieningswaarde volgens artikel BW 7:303 af van de marktwaarde?

Master Scriptie Afdeling Business Economics, Real Estate Finance

UNIVERSITEIT VAN AMSTERDAM FACULTEIT DER ECONOMIE EN ECONOMETRISCHE WETENSCHAPPEN Onderwijsinstituut Faculteit Economie en Bedrijfskunde, Opleiding Business Economics

Name: Jop van de Graaf Student number: 0438324 MA Thesis: Huurherzieningswaarde 1ste begeleider: M. Theebe; 2de beoordelaar: G.A. Vos Externe begeleider: Jan Kroese van HB Kroese Paternotte 14 December 2010

Inhoudsopgave Page number 1. Inleiding

3

2. Geschiedenis huurrecht bedrijfsruimte

5

2.1 Defnitie 7:290 BW bedrijfsruimte

5

2.2 Historie van het huurrecht bedrijfsruimte

7

2.2.1 Het oorspronkelijke huurrecht voor bedrijfsruimte (1971)

7

2.2.2 Wetswijzigingen 1971-2003

9

2.2.3 De wettelijke regeling vanaf 2003

11

2.3 Deelconclusies

12

3. Wettelijk Kader huurrecht middenstandsbedrijfsruimte

13

3.1 Huidige regeling

13

3.2 Termijnbescherming

13

3.3 Huurprijsaanpassing

15

3.3.1 Gemiddelde

16

3.3.2 Huurprijzen

16

3.3.3 Vergelijkbare bedrijfsruimte

17

3.3.4 Ter plaatse

18

3.3.5 Referentieperiode 5 jaar

18

3.4 Indeplaatsstelling

18

3.5 Onderhuur

19

4. Herleiding van de huurprijs

21

4.1 Definitie markthuur

21

4.2 Berekening Huurherziening

21

4.3 Voorbeeldberekening Huurherziening

23

4.3.1 Indexering

23

4.3.2 Huurherzieningsmodel HBKP

23

4.5 Bedrijfshuuradviescommissie (BHAC)

1

26

5. Onderzoek

29

5.1 Inleiding

29

5.2 Data

30

5.2 Uitkomst onderzoek

34

5.2.1 Amsterdam

34

5.2.2 Rotterdam

36

5.2.3 Den Haag

39

5.2.4 Utrecht

42

5.3 Deelconclusies

44

6. Landenvergelijking

46

6.1 België

46

6.2 Frankrijk

47

6.3 Engeland

48

6.3.1 Huurrecht Engeland

48

6.3.2 Marriage Value

50

6.4 Duitsland

51

7. Enquêteonderzoek

53

8. Aanbevelingen HB Kroese Paternotte

61

9. Conclusies en Aanbevelingen

64

10. Bibliografie

68

11. Appendix

71

2

1. Introductie Afgelopen zomer liep ik één van mijn favoriete winkels in de Kalverstraat binnen om nieuwe kleding aan te schaffen. Tot mijn onsteltenis zag ik in de etalage dat ze met een opheffingsuitverkoop bezig waren. In een gesprek met een van de medewerkers werd mij duidelijk dat hun huurcontract afgelopen was en dat ze niet konden voldoen aan de nieuwe hogere huur die door hun verhuurder werd geëist. Ik vroeg me af hoe het kon dat de verhuurder in een tijd van economische malaise een hogere huur kon eisen. De medewerker van Bendorff, wat overigens een kwaliteitswinkel is en al 26 jaar op deze locatie huurde, vertelde me dat de klanten het laatste jaar wegbleven, de omzetten terug liepen en dat een hogere huur simpelweg niet opgebracht kon worden. Het leek mij op dat moment zeer waarschijnlijk dat de huurherzieningswaarde ex art 7:303 BW de veroorzaker hiertoe was. Immers, de huurherzieningswaarde wordt gebaseerd op het gemiddelde van vergelijkbare objecten met een referentieperiode van 5 jaar en heeft daardoor een matigende factor. Dit zou er dus in theorie voor kunnen zorgen dat winkelhuren op basis van de huidige huurherzieningswaarde hoger liggen dan de markthuren, omdat retailvastgoed de afgelopen 5 jaar gemiddeld meer waard was dan op dit moment. Hierdoor gaat een kleine middenstander als de Bendorff in een tijd als deze over kop en zien we steeds meer grote ketens als H&M, C&A en Zara terug op de A1-locaties, omdat die beter bestand zijn tegen dergelijke situaties. In deze scriptie zal niet alleen getracht worden uiteen te zetten wat de knelpunten zijn van deze wetttelijke regeling, maar er zal tevens een kwantitatief onderzoek gedaan worden naar het verschil tussen de martkhuur en huurherzieningswaarde in de afgelopen jaren op verschillende locaties in Nederland. Er is namelijk veel literatuur beschikbaar omtrent de theorie en praktijk achter deze wet, er is echt weinig kwantitatief onderzoek beschikbaar. Daar zal in deze scriptie dieper op ingegaan worden. De onderzoeksvraag luidt: “Is continuering van het huurrechtsysteem middenstandsbedrijfsruimte op basis van artikel 7:303 BW gerechtvaardigd?” In hoofdstuk 2 zal ingegaan worden op de geschiedenis van het huurrecht middenstandsbedrijfsruimte. Eerst zal kort artikel 7:290 BW aan bod komen om het verschil uit te leggen tussen wanneer er sprake is van een middenstandsbedrijfsruimte

3

en wanneer niet. Daarna zal besproken worden waarom en wannneer het huurrecht in het leven geroepen is en hoe de wet veranderd is in de loop der jaren. In hoofdstuk 3 zal het wettelijk kader rondom art 7:303 BW behandeld worden. Termen als huurprijsaanpassing, termijnbescherming, vergelijkbare objecten, ter plaatse en referentieperiode zullen besproken worden. In het 4de hoofdstuk zal ingegaan worden op hoe de huurprijzen worden berekend. Eerst zullen de definities van markthuur en huurherzieningswaarde gegeven worden. Vervolgens wordt aan de hand van een voorbeeldberekening van HB Kroese Patrenotte uitgelegd hoe een huurherzieningswaarde tot stand komt. Tot slot wordt kort besproken wat de rol van de bedrijfshuuradviescommissie in het stelsel is. Het 5de hoofdstuk gaat over het onderzoek. Eerst wordt beschreven hoe aan de benodigde gegevens is gekomen en hoe berekeningen tot stand zijn gekomen. Daarna wordt per stad weergegeven hoe groot het verschil tussen de markthuur en de huurherzieningswaarde is geweest de afgelopen jaren. Verder wordt per stad een gemiddeld verschil berekend en er wordt gekeken naar de overeenkomsten/verschillen in uitkomst per stad. In hoofdstuk 6 worden de huurrechtsystemen van België, Frankrijk, Engeland en Duitsland uiteengezet. Tevens wordt een vergelijking gemaakt tussen het wettelijke stelsel in Nederland ten opzichte van dat van de rest van Europa. Om te weten te komen hoe de praktijk tegen het huurrecht aankijkt worden in hoofdstuk 7 negen vragen aan winkeliers en beleggers voorgelegd met betrekking tot het huidige functioneren van de regeling. In de laatste 2 hoofdstukken zullen de knelpunten in de praktijk besproken worden in een interview met de heer Kroese en de heer Paternotte van HB Kroese Paternotte. Tevens zullen zij enkele adviesen en aanbevelingen aandragen voor een flexibiler systeem dat meer ruimte biedt voor vrije marktwerking. Tot slot zullen de eindconclusies gegeven worden.

4

2. Geschiedenis huurrecht middenstandsbedrijfsruimte In dit hoofdstuk zal ingegaan worden op de ontstaansgeschiedenis van het wettelijke stelsel rondom het huurrecht bedrijfsruimte. Om te kunnen beoordelen of het naar behoren functioneert en niet uit de tijd is, is het belangrijk om te weten met welk doel en onder welke omstandingheden het stelsel tot stand is gekomen. 2.1

Definitie 7:290 BW-bedrijfsruimte

Voordat wordt begonnen met de historie is het raadzaam om de term bedrijfsruimte nader te verklaren. De algemene term omvat namelijk alle vastgoedobjecten die voor de exploitatie voor niet-woondoeleinden gebruikt worden. In Art. 7:290 lid 2 en 3 BW wordt een specifiekere omschrijving gegeven: 2. Onder bedrijfsruimte wordt verstaan: a. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, een restaurant of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende goederen of voor dienstverlening aanwezig is; b. een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan die krachtens zulk een overeenkomst bestemd is voor de uitvoering van een hotelbedrijf; c. een onroerende zaak die krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf. 3. Tot de in lid 2 bedoelde bedrijfsruimte worden ook gerekend de onroerende aanhorigheden, de bij het een en ander behorende grond en de, mede gelet op de bestemming van die bedrijfsruimte, afhankelijke woning. Onder een bedrijfsruimte wordt dus in wezen verstaan een kleinhandel/detailhandel, ambachtsbedrijven, horeca en kampeerbedrijven. Er hangt één voorwaarde aan de onder ‘a’ genoemde onroerende zaak en dat is dat het om een publiek toegankelijke lokaal gaat voor rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening. Deze definitie is niet altijd even duidelijk gebleken. Uit de jurispredentie blijkt dat er enorm veel twijfelgevallen zijn met betrekking tot de vraag of een bepaalde bedrijfsruimte wel of niet voldoet aan de definitie. Vaak wordt bij twijfel de maatstaaf 5

‘plaatsgebondenheid’ gebruikt. Dit komt erop neer of het bedrijf afhankelijk is van haar locatie voor het voortbestaan van het bedrijf (Van de Riet, 2001). In tabel 1 zijn een aantal voorbeelden te vinden van bedrijven die door de inmiddels opgebouwde jurispredentie tot een 7:290 BW bedrijfsruimte mogen worden gerekend en welke niet: Tabel 1. Wel of niet 7:290 BW-bedrijfsruimte

Wel 7:290 BW-bedrijfsruimte ANWB-winkel Apotheek (twijfelachtig) Bandenbedrijf Bar Benzinepomp Café Chinees afhaalcentrum Consumptiekiosk Garagebedrijf Hotel Kampeerbedrijf Kantine op sportterrein Kiosk Lunchroom Meubelzaak Pensionbedrijf Pruikenmaker Restaurant Schoenenwinkel (en dergelijke) Smederij verkooppunten Stomatiek Stomerijdepot Tuincentra Wasverzendhuis Zelfbedieningscafeteria Winterbergingsplaats met helling

Geen 7:290 BW-bedrijfsruimte Afhaaladres kranten Autorijschool Autoschadebedrijf zonder publiek lokaal Autoverhuurbedrijf Banken Begrafenisonderneming Bioscoop Casino Fabriekskantine Fitnesscentrum Kamerverhuurbedrijven Kansspellokalen Makelaardij Manegebedrijf Passagebureau Reisbureau Rijwielstalling Seksclub Showroom (soms wel) Speelautomatenhal Videotheek (twijfelachtig) Vrije beroepen

(Have, 2003) Volgens Kerpestein (2009) is of een bedrijfsruimte wel of niet kwalificeert als bedrijfsruimte volgens artikel 7:290 BW van cruciaal belang. Dit omdat de een huurder van een middenstandsbedrijfsruimte veel voordelen geniet in de zin van (semi-) dwingendrechtelijke bescherming en een huurder van een overige bedrijfsruimte bijna niet. Zo heeft de laatstgenoemde geen termijnbescherming, geen opzegbescherming en geen huurprijsbescherming. De verhuurder van een niet 7:290 BW bedrijfsruimte kan bijvoorbeeld een huurcontract gemakkelijk beëindigen (Kerpestein, 2009).

6

2.2 Historie van het huurrecht bedrijfsruimte In de volgende 3 paragrafen zal besproken worden hoe de hoofdkenmerken van het wettelijke huurrecht van bedrijfsruimte zich in de afgelopen jaren hebben ontwikkeld tot de wet zoals wij die tegenwoordig kennen. Het zal duidelijk worden dat er in de loop der jaren veel gesleuteld is aan de wet. Ondanks een aantal wetsvoorstellen, die naar grotere aanpassing streefden, is er bij de laatste wijziging in 2003 wezenlijk niet veel meer veranderd. 2.2.1 Het oorspronkelijke huurrecht voor bedrijfsruimte (1971) In de tijd van de Middeleeuwen onstond voor het eerst de behoefte aan regelgeving op het gebied van huisvesting, zowel in de particuliere sfeer als in de commerciële sector. Onderscheid tussen deze twee werd toen nog niet gemaakt. In die tijd kwam het erop neer dat de verhuurder het voor het zeggen had. Hij bepaalde de huurprijs en mocht de huur verhogen wanneer hij maar wilde. Tevens kon hij zonder pardon de ontruimingsdatum vaststellen als hij een huurder eruit wilde hebben. De huurder had in die tijd geen poot om op te staan, vooral toen op 26 september 1685 een wet werd ingevoerd dat een huurder bij weigering te ontruimen de doodstraf opgelegd kon krijgen. Het gedachtegoed van de Franse Revolutie ‘Vrijheid, Gelijkheid en Broederschap’ zorgde uiteindelijk voor meer bescherming van de huurders. In de tijd van Napoleon kon huurbeëindiging slechts plaatsvinden op basis van wederzijds goedvinden. Deze gedachte vormde dan ook de basis voor de definitieve wettelijke basis van het huurrecht, die werd opgenomen in het Burgelijk Wetboek bij de introductie in 1838. Pas in 1950 kreeg de huurder aanvullende bescherming in de vorm van de Huurwet. Dit kwam door de woningschaarste en de naoorlogse geboortegolf die na de Tweede Wereldoorlog was ontstaan (Kerpestein, 2009). De nood voor echt specifieke regelgeving voor de middenstandsbedrijfruimte onstond begin jaren ’50 bij de bouw van de IJ-tunnel. Op grote schaal vonden er onteigeningen plaats van panden en tevens ontruimingen van zittende huurders. Het werd toen duidelijk dat de positie van de huurders nog steeds uitermate zwak was. De schadeloosstelling die in de Onteigeningswet uit 1851 was opgenomen was in veel gevallen onvoldoende om de verplaatsing van een bedrijf en daarmee gepaarde kosten te financieren. 7

De politiek zag op dat moment in dat het beter beschermen van de middenstanders van groot belang was voor de naoorlogse werderopbouw, omdat het een belangrijke factor was voor de economische groei in die tijd. Het werd ze toen pas duidelijk dat de waarde van een bedrijf nauw samenhing met de locatie van de onderneming, mede door de schaarste van detailhandelsbedrijfsruimte in die tijd. Vanwege deze schaarste en plaatsgebondenheid zou de huurder betere bescherming moeten genieten. Onder leiding van Prof. Mr. Houwing werd in 1958 een staatscommissie ingesteld om de toenmalige wet te onderzoeken en aan te passen daar waar nodig. De bescherming voor huurders, die uiteindelijk in 1971 definitief in het huurrecht detailhandelsbedrijfsruimte werd ingevoerd laat zich het best als volgt definiëren (MvT, Kamerstukken 2, 1966-1967): - de noodzaak investeringen in een redelijke tijd te kunnen afschrijven - het voorkomen van verplaatsings- en herinrichtingskosten - het voorkomen van verlies van goodwill - de onzekerheid van het vinden van een gelijkwaardige nieuwe vestigingsplaats Minister C.H.F. Polak van Justitie lichtte in 1971 de hoofdkenmerken van het huurrecht voor middenstandbedrijfsruimte als volgt toe (Have, 2003): “In het rapport van de commissie Houwing, dat op 15 juli 1963 reeds is uitgebracht, is overtuigend aangetoond dat vooral de grote veranderingen in de bedrijfsuitoefening bij het midden- en kleinbedrijf de zekerheid van een langdurige beschikking over het pand, waarin het bedrijf is gevestigd, voor de ondernemer een belang van de eerst orde en zelfs veelal een levensbelang is geworden. Dit maakt bescherming van de ondernemers die in een gehuurd pand zijn bedrijf uitoefent noodzakelijk. De huurder staat vooral in twee opzichten bloot aan het gevaar zijn bedrijfsruimte tegen zijn wil te verliezen. In de eerste plaats ten gevolge van beëindiging van de huur door de verhuurder en in de tweede plaats door onteigening. In beide gevallen verliest de huurder meer dan alleen het genot van een vervangbare bedrijfsruimte, hij verliest de goodwill die hij door het uitoefenen van zijn bedrijf heeft opgebouwd en die hij niet naar een nieuwe vestiging kan meenemen; hij verliest ook nog niet terugverdiende investeringen. Dit risico rechtvaardigt een beperking van de bevoegdheid van de verhuurder tot opzegging van de huur. Niet zelden is de huurder door de risico’s die hij loopt in de huurverhouding de zwakste

8

partij. Anderzijds mag men ook niet over het hoofd zien dat de huurder ook een machtig concern kan zijn dat een filiaal sticht in een gehuurd pand en dat het dan de huurder kan zijn die zijn eisen gaat stellen. Het gaat dan ook niet aan ter wille van de huurder de belangen van de verhuurder, dikwijls de eigenaar, over het hoofd te zien. Het wetsontwerp beoogt een redelijke afweging van deze belangen en is daarin, naar ik meen, geslaagd.” Hieruit wordt duidelijk dat de wetgever het vooral belangrijk achtte dat de ondernemer genoeg tijd werd geboden om in de eerste tien jaar zijn investeringen af te kunnen schrijven. Deze zekerheid van langdurig gebruik om investeringen af te schrijven kwam voort uit de sterk gestegen investeringen voor bedrijfsmatige huurders na de oorlog. In die tijd van zeer gestage opbouw van het middenstandsbedrijf kon een bedrijf het bijna onmogelijk zonder een lange termijnkrediet doen. Daarom was het noodzakelijk de duur van de huurovereenkomst hierop af te stemmen (Kerpestein, 2009). Of de termijnbescherming van vijf plus vijf jaar vandaag de dag nog steeds actueel is valt te betwijfelen, want zelfs het per 1 augustus 2003 geldende nieuwe huurrecht heeft nog steeds de opzet van het ontwerp-Houwing. In het enquêteonderzoek zal hier verder op ingegaan worden. 2.2.2 Wetswijzigingen 1971-2003 In de jaren na de invoering van de wet voor huurrecht bedrijfsruimte, kregen veel huurders te kampen met enorme huurpijsverhogingen. Dit kwam doordat de wet van 1971 uitging van vrije huurprijsvorming. Huurprijsbescherming leek in die tijd volgens de wetgever niet nodig, omdat de naoorlogse schaarste voorbij was. Verhuurders konden door de nieuwe wetgeving de lopende overeenkomsten vaak niet meer opzeggen, maar stelden wel de bij de marktontwikkeling achtergebleven huurprijs ter discussie. Door de verhuurders werden huurprijzen van vergelijkbare winkels aangevoerd, die vaak aanzienlijk hoger waren. Het bekende Lijnbaaneffect is hier ontstaan. Op de Rotterdamse Lijnbaan waren huurprijzen van veel winkels door speculatie zeer hoog. Deze winkels werden gebruikt als voorbeeld voor winkelhuren in heel het land. Een schoenenzaak in Delfzijl kon in principe niet vergeleken worden met een schoenenzaak op de Lijnbaan, maar toch gebeurde dit en veroorzaakte veel huurbeëindigingen door huurders, omdat een dergelijke huurprijs niet op te brengen was. 9

In 1975 werd de wet zo aan gepast dat de verhuurder niet eerst het huurcontract moest opzeggen om de huurprijs te kunnen wijzigen. De huurprijswijziging werd losgekoppeld van huuropzegging. Dus ook zonder opzegging kon de verhuurder de huurprijs nu aanpassen na telkens de periode van vijf jaar. Verder werd ingevoerd dat de huurprijs gebaseerd moest zijn op de huurprijzen van vergelijkbare objecten ‘ter plaatse’. Zo kon de schoenenwinkel in Delfzijl niet meer vergeleken worden met de schoenenwinkel op de Lijnbaan (Kerpestein, 2007). De aanpassing van de wet kon de huurprijsexplosie nog steeds niet remmen, dus in 1980 werd werderom een aanvulling gedaan op de wet waarmee huurprijsverhoging tot marktniveau ongemogelijk werd gemaakt. De wijziging in 1980 hield in dat de rechter bij het vaststellen van de huurprijs moest uitgaan van het gemiddelde van de huurprijzen tijdens een referentieperiode van 5 jaar van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. In de huidige literatuur staat deze periode van 5 jaar als referentieperiode ook wel bekend als het ‘matigingseffect’, omdat het een matigend effect heeft op de huurprijsaanpassing. In 1990 werd onderzoeksbureau Bakkenist de opdracht gegeven het functioneren van het stelsel te onderzoeken. Er moest tevens gekeken worden naar wat de behoefte vanuit de praktijk was. Het rapport-Bakkenist kwam met de volgende aanbevelingen: 1. Het stelsel moet flexibeler worden en meer vrije marktwerking toestaan; 2. Het werkingsgebied moet uitgebreid worden en onder meer van toepassing zijn op alle beroeps- en bedrijfruimten; 3. De termijnbescherming kan worden afgeschaft (5 + 5 jaar); 4. De gronden voor huurbeëinding konden worden gehandhaafd; 5. Huurprijsherziening moet aan de hand van de marktwaarde plaatsvinden; 6. Omzetgerelateerde huur moet in de wet opgenomen worden. Naar aanleiding van het onderzoek is in 1995 het nieuwe wetsvoorstel geïntroduceerd. Er kwam echter zoveel kritiek op de nieuwe regeling dat in 1999 werd besloten tot het intrekken van het voorstel. Vooral op de uitbreiding van het werkingsgebied kwam veel kritiek, omdat veel huurders huurbescherming zouden gaan genieten, die het eigenlijk niet nodig hadden. Verder wilden huurders de huurprijsherziening behouden en waren fel tegen huurprijzen op basis van marktwaarde. Verhuurders waren juist fel tegen het matigingseffect, wat op zich logisch is, omdat de marktwaarden in de jaren ’90 flink stegen en de verhuurders dus werden geremd in hun huurverhoging. 10

2.2.3 De wettelijke regeling vanaf 2003 De laatste jaren zijn er geen ingrijpende veranderingen meer geweest. De wens bleef bestaan om tot een uniformere wet te komen, aangezien het huurrecht werd gekarakteriseerd

door

een

versnipperde

wetgeving

met

een

overvloed

aan

jurisprudentie. Dit heeft er uiteindelijk toe geleid dat bepaalde regelingen gegroepeerd zijn en dat een aantal wettelijke bepalingen geherformuleerd zijn. In plaats van de versnipperde artikelen 1624 tot en met 1636b in Wetboek 3 is het huurrecht voor bedrijfsruimte voortaan te vinden in Boek 7, titel 4, afdeling 6 van het Burgelijk Wetboek beginnende met art. 290. Toch is er één wijziging die in het oog springt. Het gaat om lid 4 van art. 303: “Tevens kan de rechter bepalen dat de huurprijs gedurende een door hem vast te stellen termijn van ten hoogste vijf jaren geleidelijk zal worden toegepast”. De laatste zin van dit lid is enigszins opmerkelijk te noemen. Het komt erop neer dat als de rechter de vast te stellen huurprijs, die hij als advies van de BHAC heeft gekregen, te hoog vindt, hij ervoor kan kiezen dat de nieuwe huurprijs geleidelijk aan wordt ingevoerd. In plaats van in een keer naar het niveau van de nieuwe huurprijs wordt de huurverhoging verspreid over een periode van vijf jaar. De gedachte erachter was dat men wilde voorkomen dat de winkelier met een plotselinge sterk verhoogde huur in de problemen zou kunnen komen. Verder is in die tijd overwogen om de vernieuwde huurprijs marktconform te maken. Deze huurgewenningsperiode werd toen voorgesteld om huurders te laten wennen indien de herziening marktconform werd. Uiteindelijk kwam het voorstel om de huurherziening marktconform te maken niet door de kamer, omdat men bang was voor het “Lijnbaan-effect”. De huurgewenningsperiode werd echter wel gewoon ingevoerd in 2003. Er is hierdoor een dubbele matigende factor ontstaan in de wetgeving. Het principe van de referentieperiode is er al om te snel stijgende huren te dempen, maar als de huurverhoging ook nog verspreid verhoogt wordt blijft het niveau van de huurprijzen wel heel erg achter bij de markthuur. Op zijn zachts gezegd een opmerkelijke bepaling (Timmer, 2003).

11

2.3 Tussenconclusies •

Een huurder van een middenstandsbedrijfsruimte geniet veel meer wettelijke bescherming dan een huurder van een ‘overige bedrijfsruimte’.

•

Het huurrecht van vandaag de dag druist in tegen het beginsel van contractsvrijheid.

•

De waarde van een winkel hangt nauw samen met de locatie van de onderneming, mede door de schaarste van detailhandelsbedrijfsruimte. De bescherming van de huurder is gebaseerd op deze schaarste en plaatsgebondenheid.

•

Met de contractperiode van 10 jaar poogt de wetgever de huurder van een winkelruimte de zekerheid te bieden om zijn investeringen terug te verdienen. Dit komt voort uit de sterk gestegen investeringen voor bedrijfsmatige huurders na de oorlog.

•

In feite is er niet veel veranderd aan de wetgeving in de afgelopen 40 jaar en zijn veel bepalingen nog steeds gebaseerd op die van de jaren ’60 en ’70. Ook met de nieuwe wet uit 2003 is het huurrecht voor middenstandsbedrijfsruimte niet ingrijpend gewijzigd.

•

De afgelopen decennia zijn er meerdere malen wetsvoorstellen geweest om de wetgeving flexibeler te maken en bijvoorbeeld de referentieperiode af te schaffen. Elke keer stuitte de voorstellen op te veel politieke weerstand en kwamen ze niet door de Kamer.

•

In 2003 is de huurgewenningsperiode ingevoerd, ondanks het in stand houden van herziening op basis van referentieperioden. Hierdoor is een dubbele matigende factor in de wetgeving ontstaan.

12

3. Wettelijk Kader huurrecht middenstandsbedrijfsruimte Voordat met het onderzoek gestart kan worden is het belangrijk om precies te weten hoe het huurrecht middenstandsbedrijfsruimte eruit ziet. Zoals eerder besproken in hoofdstuk twee is er sprake van een middenstandsbedrijfsruimte als het gaat om een gebouwde onroerende zaak, die op basis van een huurovereenkomst is bestemd voor het uitoefenen van een klein handelsbedrijf. In het komende hoofdstuk zal de huidige regeling rondom het huurrecht stapsgewijs ontleed worden. 3.1 Huidige regeling Door de versnippering van de oude wetgeving heeft de wetgever in 2003 de bepalingen 7a:1624 t/m 1636b BW gegroepeerd onder een nieuwe tak. De huidige regeling is te vinden in artikel 7:290 t/m 7:310 van het Burgelijk Wetboek. De definitie van een bedrijfsruimte die onder art. 7:290 BW valt is reeds paragraaf 2.1 besproken. De verhuur van een detailhandelbedrijfsruimte is van semi-dwingend recht. Dat betekent dat van de huurovereenkomst niet afgeweken mag worden ten nadele van de huurder, tenzij toestemming van de rechter verkregen wordt. Hieronder zullen de hoofdkenmerken van de wetgeving stuk voor stuk aan bod komen. 3.2 Termijnbescherming De termijnbescherming is ooit ingesteld om de huurder te beschermen tegen ongewenste beëindiging van de huurovereenkomst. De wet legt partijen tegenwoordig een huurtermijn van minstens vijf jaar op, die daarna wordt verlengd met nog eens vijf jaar. Afwijken van deze periode is alleen mogelijk via de rechter. De rechter moet dan met zekerheid vaststellen dat de huurder begrijpt dat overeenkomst afwijkt van de wettelijke huurtermijn en dat bescherming ophoudt bij het einde van het huurcontract. De termijnen zijn minimumtermijnen, dus het aangaan van langere periode is ook mogelijk. Er bestaat een uitzondering op de minimale huurtermijn, contracten die zijn afgesloten voor een periode korter dan twee jaar vallen niet onder deze beschermende bepalingen (Have, 2003). Opzegging van de huurovereenkomst kan pas plaatsvinden op de contractuele einddatum. Er kan dus ook door de huurder niet zomaar afgeweken worden van de huurtermijn. Wel is het voor de huurder een stuk makkelijker om na 5 jaar het huurcontract

op

te

zeggen.

Vooral

de 13

verhuurder

heeft

te

maken

met

opzeggingsformaliteiten. De huurbescherming van de huurder bestaat namelijk vooral uit het feit dat opzegging van de verhuurder niet automatisch tot beëindiging van het contract leidt. De rechter zal over de zaak oordelen en uiteindelijk de beslissing nemen tot beëindiging van de huurovereenkomst. Tot die tijd loopt het huurcontract gewoon door. De verhuurder kan het huurcontract na de eerste termijn van vijf jaar alleen beëindigen als aan één van de volgende twee voorwaarden wordt voldaan: 1) de verhuurder aantoont dat de bedrijfsvoering van de huurder niet (meer) voldoet aan de eisen die gesteld mogen worden aan een goed huurder. Bijvoorbeeld: de huurder moet de overeengekomen huurprijs betalen, doet hij dat niet, dan kan dat een grond zijn tot beëindiging van de overeenkomst; 2) de verhuurder of zijn echtgenoot, zijn geregistreerde partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen als bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. De verhuurder zal dit aannemelijk moeten maken. Wat precies onder duurzaam gebruik wordt verstaan in lid 2 wordt verder uitgelegd in art.7:296 BW. Verkoop valt hier in ieder geval niet onder, maar renovatie van het pand bijvoorbeeld wel. Na de termijn van tien jaar zijn er voor de verhuurder meer mogelijkheden om de huur op te zeggen. Bij de twee eerder genoemde beëindigingsgronden komen nog twee geldige redenen: 3) het door de huurder niet instemmen met een redelijk aanbod tot het overeenkomen van een huurcontract; 4) als de verhuurder het object wil gebruiken ter realisering van een bestemmingsplan. Ook als geen sprake is van één van deze beëindingsgronden kan op basis van belangenafweging de huurovereenkomst na tien jaar ontbonden worden. De belangen van de verhuurder bij beëindiging worden dan afgezet tegen de belangen van de huurder bij voortzetting van de overeenkomst. Vaak wordt door de verhuurder een financiële compensatie betaald om de belangenafweging in zijn voordeel te beïnvloeden (Visser, 2009). 14

3.3 Huurprijsaanpassing De huurprijs kan in principe vrij overeengekomen worden tussen huurder en verhuurder. Zelfs een huurverhoging is vrij te bepalen en is niet aan enige wettelijke bepalingen gebonden. Als de huurder en verhuurder er echter samen niet uitkomen kan worden teruggevallen op art 7:303 BW. De regeling in dit artikel bepaalt dat de huur, wanneer één van de twee partijen van mening is dat de huur niet gelijk is aan de huren van de bedrijfsruimten ter plaatse, nader vastgesteld kan worden. Art 7:303 ziet er alsvolgt uit (BW 7 artikel 303, lid 1 t/m4): Lid 1. Zowel de huurder als de verhuurder kan vorderen dat de rechter de huurprijs, zo deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, nader zal vaststellen: a. indien de overeenkomst voor bepaalde tijd geldt, na afloop van de overeengekomen duur; b. in alle andere gevallen, telkens wanneer tenminste vijf jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd. Lid 2. Bij de nadere vaststelling van de huurprijs let de rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Iedere aldus in de vergelijking te betrekken huurprijs wordt herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil sinds de dag waarop die huurprijs gold tot aan die van het instellen van de vordering. Zo het niet mogelijk is de rechter de voor de toepassing van deze maatstaf benodigde gegevens te verschaffen, maakt de rechter een schatting aan de hand van de wel te zijner beschikking staande gegevens, waarbij hij die maatstaf zoveel mogelijk als richtsnoer bezigt. Lid 3. De rechter wijst een vordering tot verhoging van de huurprijs af, voor zover deze is gegrond op verbeteringen van het gehuurde, die op kosten van de huurder zijn aangebracht.

15

Lid 4. Indien de rechter de huurprijs nader vaststelt, geldt deze met ingang van de dag waarop deze is gevorderd, tenzij hij op vordering van een der partijen op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval een andere ingangsdatum vaststelt. Hij kan daarbij tevens bepalen dat de huurprijs gedurende een door hem vast te stellen termijn van ten hoogste vijf jaren geleidelijk zal worden aangepast. Duidelijk is dat de huurprijs dient te worden vastgesteld op basis van de gemiddelde (1) huurprijzen (2) van vergelijkbare (3) objecten/bedrijfsruimten ter plaatste (4) zoals die gedurende de vijf jaar voorafgaande (5) aan de dag van het instellen van de vordering hebben gegolden. In de volgende vijf subparagrafen zullen deze punten verder besproken worden. 3.3.1 Gemiddelde Het gemiddelde gaat over het aantal referentiepanden dat gebruikt moet worden ter vergelijking van de huren. Dit is compleet afhankelijk van het aantal beschikbare referentiepanden ter plaatse, dus verschilt per locatie. Het kan tussen de 3 en 7 panden liggen, maar meest voorkomend is het gemiddelde gewogen van 5 objecten ter plaatse. 3.3.2 Huurprijzen De ‘huurprijzen’ slaan op de huren die de huurders van referentiepanden daadwerkelijk betalen. Het gaat niet over de huurwaarden van referentiepanden, maar dus over de werkelijk verschuldigde huurprijs. Huurkortingen en dergelijke moeten hierin gewoon meegeteld worden. Er moet wel gekeken worden of het subjectieve of objectieve elementen zijn geweest die de huurprijs hebben beïnvloed. Er zijn namelijk verscheidene zaken, die tijdens de contractuele fase een positieve of negatieve rol kunnen spelen bij de bepaling van de huurprijs. Subjectieve elementen, zoals het doorgeven van een winkelpand aan een familierelatie, zijn voor de huurprijsvaststelling niet relevant, omdat mag worden aangenomen dat er bij de vaststelling een normale zakelijke relatie is ontstaan. Deze kunnen dus gewoon worden meegenomen. Objectieve elementen moet echter wel rekening mee gehouden worden en moeten worden gewogen naar hun belang. Een aantal voorbeelden van objectieve elementen die de huurprijs beïnvloeden zijn: 16

- Indexatiemethode, hoe vaak de huurprijs wordt aangepast - Huurkortingen die zijn overeengekomen - Afspraken rondom oplevering in oorspronkelijke staat of uiteindelijke staat - Duur van de overeenkomst en het aantal optiejaren Dit soort elementen zullen eerst geïsoleerd moeten worden om zo de gecorrigeerde huurprijs te kunnen meenemen bij de vaststelling van de huurherziening op basis van referentiepanden (Have, 2003). 3.3.3 Vergelijkbare bedrijfsruimte In principe kunnen alle onder art. 7:290 BW vallende bedrijfsruimten, eerder genoemd in hoofdstuk 2, gebruikt worden als vergelijkbare bedrijfsruimte. Het maakt in wezen niet uit waar de ruimte voor gebruikt wordt en of de bedrijfsruimte overeenkomt met het litigieuze pand, mits er bij de waardering rekening wordt gehouden met de verschillen tussen het vergelijkingsobject en litigieuze pand. Er wordt bij de wet een niet veel preciezere omschrijving gegeven, dus deskundigen zijn behoorlijk vrij in de vergelijkbaarheid, al moet deze wel gemotiveerd worden. Verder is er wel de voorwaarde dat er geen anonieme referentiepanden gebruikt mogen worden, want zowel huurder als verhuurder moeten de gegevens kunnen controleren. Toch zijn er in de loop der jaren, door de vele jurisprudentie, een aantal richtlijnen ontstaan. Zo blijkt uit een aantal arresten dat er voor de bepaling van een vergelijkbare bedrijfsruimte geen rekening gehouden hoeft te worden met verschillen in bestemming. Hiermee wordt niet alleen de planologische bestemming bedoeld, maar ook de bestemming die door het huurcontract aan het gehuurde is gegeven. In principe zegt de wet hier dat een schoenenwinkel goed vergelijkbaar is met een modewinkel. Wel moet er onderscheid gemaakt worden tussen bijvoorbeeld een winkelpand en een horecapand (Hoge Raad, 1985). Uit een ander arrest komt voort dat het niet uit maakt of een pand groot of klein is voor de vergelijkbaarheid, omdat het gaat om het algemeen huurpeil van dergelijke objecten binnen hun categorie. Het is echter wel van belang om eventuele verschillen in de grootte, onderhoudstoestand, ouderdom, installaties en bouwkundige afwerking mee te nemen in de huurprijs (Hoge Raad, 1972).

17

3.3.4 Ter Plaatse De wetgever bedoeld met ter plaatse in principe een bepaald winkelgebied, of waar mogelijk nog specifieker een bepaald gedeelte van een winkelgebied. Zijn er geen goede referentiepanden aanwezig dan kan de rechter beslissen dat er mag worden uitgeweken naar een ander gebied, op voorwaarde dat het een zelfde soort winkelgebied betreft. In de praktijk wordt vaak zo veel mogelijk naar de directe omgeving gekeken, waar mogelijk worden aangrenzende panden en tegenoverliggende panden gebruikt. Aangezien de locatie één van de belangrijkste factoren is voor de winkelmarkt kunnen kleine verschillen al grote invloed uitoefenen op de huurprijsvorming. Elementen die de vergelijkbaarheid in bijvoorbeeld ligging of aard verslechteren moeten gecorrigeerd worden door een deskundige en/of de rechter. Deze correctie vind vaak plaats op intuïtie en worden vaak uitgedrukt in procenten. 3.3.5 Referentieperiode 5 jaar Zoals eerder besproken is het tijdvak van vijf jaar ingevoerd om enig matigingseffect te verkrijgen.Op deze manier kunnen sterke stijgingen of dalingen van de markthuren worden afgeremd. Dit was oorspronkelijk bedoeld om de huurders zoveel mogelijk te beschermen tegen snelle stijgingen. In de huidige tijd zie je dat huurders juist de dupe worden van dit vijf jaren tijdvak. Bij een huurprijsaanpassing op basis van de afgelopen vijf jaar zal deze vaak hoger uitpakken, terwijl de markthuur op dit moment stabiliseert of zelfs nog daalt. Zo kan het dus gebeuren dat in een tijd van economische crisis de huur wordt opgehoogd, terwijl de winkelier juist een huurverlaging nodig heeft. De referentieperiode van vijf jaar is een minimumtermijn. Refentiehuren mogen dus ook ouder zijn dan vijf jaar. Huren die korter dan vijf jaar geleden overeen zijn gekomen mogen slechts voor een gedeelte worden meegewogen en wel voor dat gedeelte van de vijfjarenperiode waarvoor de nieuwe huurprijs heeft gegolden. Dus is de nieuwe huurprijs twee jaar geleden vastgesteld, dan telt de huur van dit referentiepand voor twee jaar mee. 3.4 Indeplaatsstelling Als de huurder van een detailhandelbedrijfsruimte zijn onderneming wil verkopen kan hij gebruik maken van ‘indeplaatsstelling’, de wettelijke term voor gedwongen

18

contractovername. De wetgever wilde het hiermee mogelijk maken dat de huurder met de verkoop van zijn bedrijf zijn pensioen veilig kon stellen. Bij verkoop kan de huurder op deze manier van de koper verlangen dat hij zijn positie als huurder overneemt, en op die manier zichzelf dus in de plaats stelt voor de huidige huurder. Als de koper hier niet meer instemt kan de verkoper via deze regeling bij de rechter vorderen dat hij wordt gemachtigd de koper in zijn plaats stellen als huurder. De indeplaatsstelling druist volledig in tegen het uitgangspunt van de contractsvrijheid. Een verhuurder kan hierdoor, zonder dat hij dat wil, met een nieuwe huurder geconfronteerd worden. Om te verkomen dat de verhuurder voor te grote verassingen komt te staan zijn er een aantal voorwaarden opgesteld: 1. Het verkochte bedrijf moet voortgezet worden door de koper en de overdracht moet wettelijk geregeld zijn. Simpel gezegd kan bijvoorbeeld Blokker niet indeplaatsgesteld worden voor Free Record Shop. Een Music House bijvoorbeeld weer wel, de praktijk houdt vast aan de regel dat zolang de koper in dezelfde branche wordt voldaan aan de vereiste voor bedrijfsvoortzetting. 2. De huurder moet bij de wet een zwaarwichtig belang hebben bij de overdracht van zijn bedrijf. Dit is bedoeld om te voorkomen dat met elke reden gebruik gemaakt kan worden van indeplaatsstelling. Oorspronkelijk was het alleen bedoeld voor de middenstander die met pensioen ging. 3. De in de plaats gestelde huurder moet voldoende waarborgen kunnen bieden, zowel financieel als voor een behoorlijke exploitatie. 4. Tot slot, als aan alle voorwaarden is voldaan, kan er nog een belangenafweging plaatsvinden. De rechter kan de indeplaatsstelling dan nog steeds afwijzen als de belangen van de verhuurder zwaarder wegen dan die van de huurder. (Kerpestein, 2009) 3.5 Onderhuur Onderhuur van bedrijfsruimte is geregeld in artikel 7:221 BW. De huurder is bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven, tenzij hij moest aannemen dat de verhuurder tegen het in gebruik geven aan die ander redelijke bezwaren zal hebben. Wil de verhuurder dus onderverhuur door de huurder tegengaan, dan zal hij dat nadrukkelijk in het huurcontract moeten opnemen. Neemt de verhuurder geen aparte duidelijke bepaling op dat hij geen onderverhuur wenst, dan mag de huurder aannemen dat hij mag onderverhuren. Behalve natuurlijk wanneer de huurder op een 19

andere wijze dan het huurcontract ervan op de hoogte kon zijn dat de hoofdverhuurder geen onderhuur wenst. (Mol, 2008) In de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte 2008 van de ROZ staat over onderhuur het volgende: “Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder is het de huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan, dan wel de huurrechten geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen of in te brengen in een maatschap, commanditaire vennootschap, vennootschap onder firma of rechtspersoon.” Een iets andere benadering dus. Waar het wetboek de bal bij de verhuurder legt, hij moet tenslotte een bepaling in de huurovereenkomst opnemen om onderhuur tegen te gaan, ligt hier het initiatief duidelijk bij de huurder. Zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder is de huurder volgens de bepalingen van de ROZ in overtreding en maakt niet alleen kans op een dagelijkse boete van tweemaal de op dat moment geldende huurprijs per dag. Tevens kan de verhuurder het huurcontract laten ontbinden. De onderhuur eindigt overigens gelijk met de hoofdhuur. In artikel 7:306 BW staat dat dit het geval is als de hoofdhuurder of de hoofdverhuurder de huur heeft opgezegd, of tevens wanneer de rechter de einddatum van de huur heeft vastgesteld. Heeft de onderverhuurder de onderhuurder niet of niet juist voorgelicht over de periode waarvoor hij de hoofdhuur is aangegaan of waarvoor deze geldt, dan moet de hoofdhuurder de schade aan de onderhuurder vergoeden. Dat gaat ook op wanneer de hoofdhuurder bij het beëindigen van de hoofdhuur of bij het bepalen van de datum van ontruiming onvoldoende voor de belangen van de onderhuurder heeft gewaakt. In de praktijk kan dit nog wel tot aardige problemen leiden, omdat de huurperioden van de hoofdhuurder en de onderhuurder dikwijls niet gelijk lopen. (Mol, 2008)

20

4. De herleiding van de huurprijs 4.1 Definitie markthuur Er zijn verschillende definities voor markthuurwaarde bekend. In Nederland is de beste omschrijving te vinden in de ROZ/IPD taxatierichtlijen (ROZ/IPD, 2007): “De bruto markthuurwaarde is de jaarhuur voor het gehele object, welke op het meetmoment in de markt behaald kan worden volgens de opgave van de taxateur, uitgaande van een optimale marketing en verhuurd aan de meest biedende gegadigde. Hierop worden eventuele huurconcessies, zoals huurvrije perioden en bijdragen in inrichting, niet in mindering gebracht. Eventuele huurconcessies dienen in de kasstromen opgenomen te worden. Indien de taxateur reeds bij de bepaling van de markthuur rekening houdt met incentives, dan dient hij aanvullend op te geven welk bedrag afgetrokken is voor de incentives.” 4.2 Berekening huurherziening De definitie voor huurherzieningswaarde, die algemeen door makelaars, deskundigen en adviseurs wordt gebruikt is: “De wettelijke huurwaarde van een 7:290 BW–bedrijfsruimte is de huurprijs voor een artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte, exclusief de door huurder aangebrachte verbeteringen, die berekend wordt, gelet op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van een vordering en die herleid zijn volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil sinds de dag waarop die huurprijs gold tot aan die van het instellen van de vordering” (Ten Have, 2003) Simpeler gezegd is de huurherzieningswaarde de te verwachten haalbare huur bij een huurherziening van winkels, rekening houdend met een eventuele 7:303BW procedure. (ROZ/IPD, 2007). Om tot een zo objectief mogelijk oordeel te komen heeft de bedrijfshuuradviescommissie (BHAC) een werkwijze opgesteld, die zoveel mogelijk wordt aangehouden. Hieronder is stapsgewijs uiteengezet welke stappen doorlopen worden om tot een advies te komen: i.

Als de partijen er samen niet uitkomen kunnen ze besluiten om advies te vragen aan de BHAC. Als het voorschotbedrag door beiden partijen betaald is gaat de BHAC aan het werk. 21

ii.

De commissieleden van de desbetreffende BHAC nemen het litigieuze pand op. De partijen en/of adviseurs mogen hierbij aanwezig zijn. Als er geen gegevens bekend zijn over de metrages zal er een meting plaatsvinden. Verder kunnen er opmerkingen worden toegevoegd door de betrokkenen over de staat van het onderhoud en eventuele investeringen van de huurder.

iii.

De belanghebbenden hebben de optie om referentiepanden aan te dragen die naar hun mening vergelijkbaar zijn.

iv.

Uiteindelijk kiest de BHAC 5 referentiepanden, waarvan zij denken dat die qua ligging, grootte, hoogte-, breedte- en diepteverhoudingen het best vergelijkbaar zijn.

v.

De oppervlakte van de referentiepanden wordt bepaald en de huurwaarde wordt opgevraagd.

vi.

Om

rekening

te

houden

met

consumentenprijs-indexcijfers

vijf

inflatie

gebruikt

jaar

de

voorafgaand

BHAC

de

aan

de

herzieningsdatum, die worden omgerekend naar quotiënten. vii.

De gemiddelde jaarhuur wordt voor elk vergelijkingsobject bepaald door de geïndexeerde jaarhuren van vijf jaar bij elkaar op te tellen en te delen door vijf. Verder wordt het aantal functionele m2 berekend door bijvoorbeeld de zoneringsmethode In Terms of Zone A (ITZA) toe te passen. Door de gemiddelde jaarhuur te delen door het aantal functionele m2 kan de huurwaarde per functionele m2 worden berekend.

viii.

Er wordt een correctie uitgevoerd, mocht het litigieuze pand bijvoorbeeld een betere ligging hebben (hoekpand) dan de referentiepanden.

ix.

Van alle panden wordt een gemiddelde m2 prijs per functie en gewogen m2 prijs per etage berekend.

x.

Het advies wordt uitgebracht nadat de vierkante meters van het litigieuze pand per etage en functie vermenigvuldigd zijn met de gemiddelde en gewogen m2 prijs per etage en functie.

Het advies kan door partijen gebruikt worden om tot overeenstemming te komen of wordt

door

de

rechter

gebruikt

om

tot

een

uitspraak

te

komen.

De

huurherzieningswaarde wordt dus op deze manier bepaald. Uit dit tien-stappen plan blijkt wel hoeveel afhankelijk is van de deskundigheid van de taxateur bij het vaststellen van de herzieningshuur. Bijvoorbeeld bij het kiezen van de referentiepanden, de 22

zonering en het uitvoeren van eventuele correcties komt veel subjectiviteit kijken (Heijmans, 2008). 4.3 Voorbeeldberekening Huurherziening 4.3.1 Indexering Om de geldontwaarding te neutraliseren, worden bij vaststelling van de huurprijs, de in de vergelijking betrokken huurprijzen herleid volgens de algemene ontwikkeing van het prijspeil op basis van het CBS consumentencijfers (2006=100). De jaarindexcijfers worden berekend aan de hand van de juist te achten huurprijs van vijf gemiddelde twaalf maandperioden, in het voorbeeld van tabel 2 per 1 juli 2005. De aldus berekende prijsindexcijfers lopen dan parallel met de 5-jaren periode voorafgaande aan de ingangsdatum. De betaalde huurprijzen per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten

kunnen

nu

worden

gecorrigeerd

met

behulp

van

de

vermenigvuldigingsfactor, die aan de hand van de prijsindexcijfers is berekend. Tabel 2. Indexering Berekeningsfactor

Vermenigvuldigingsfactor cumulatief 106,44 / 99,83

1,066 (=6,6%)

1 juli 2006 t/m 31 juni 2007 = 101,29

106,44 / 101,29

1,051 (=5,1%)

1 juli 2007 t/m 31 juni 2008 = 104,54

106,44 / 104,54

1,018 (=1,8%)

1 juli 2008 t/m 31 juli 2009 = 104,74

106,44 / 104,74

1,016 (=1,6%)

1 juli 2009 t/m 31 juni 2010 = 106,44

106,44 / 106,44

1,000

1 juli 2005 t/m 31 juni 2006 = 99,83

4.3.2 Huurherzieningsmodel HB Kroese Paternotte Om de theorie nu ook in de praktijk te laten zien is er hieronder een eenvoudige versie van een BHAC-model weergegeven. Omdat het om een voorbeeld gaat zijn er slechts twee vergelijkingspanden gebruikt in plaats van vijf. Eerst zijn de objectgegevens op een rij weergegeven met de verschillende wegingspercentages om zo tot het totaal aantal gecorrigeerde vierkante meters te komen. Daaronder zijn de referentiehuren 23

weergegeven die tevens worden gecorrigeerd naar peildatum door de huur te vermenigvuldigen met de indexeringsfactor. Door de gemiddelde huurprijs te delen door het totaal aantal gecorrigeerde vierkante meters komt men tot de gemiddelde huurprijs per vierkante meter. Ditzelfde wordt gedaan voor vergelijkingspand twee, waarna het gemiddelde wordt genomen van de twee huren. De gemiddelde huurprijs van de twee vergelijkingspanden wordt vermenigvuldigd met het totaal aantal gecorrigeerde vierkante meters van het litigieuze pand om tot de nieuwe huurprijs te komen. Tabel 3. Objectgegevens vergelijkingspand 1 Frontbreedte

6 meter

ITZA-zonering 2

x

100%

=

83 m2

Begane grond Zone B

0 m2

x

0%

=

0 m2

Begane grond Zone C

0m

2

x

0%

=

0 m2

Begane grond Zone D

0 m2

x

0%

=

0 m2

Kelder

0 m2

x

0%

=

0 m2

1e verdieping

73 m2

x

15%

=

10,95 m2

2e verdieping

43 m2

x

5%

=

2,15 m2

3e verdieping

0 m2

x

0%

=

0 m2

4e verdieping

0 m2

x

0%

=

0 m2

Begane grond Zone A

83 m

96,1 m2

Totaal aantal gecorrigeerde meters (ITZA)

Tabel 4. Huurgegevens vergelijkingspand 1 Periode

aantal mnd.

Huurinkomsten per jaar

factor

gecorrigeerd naar peildatum

1 juli 2005 t/m 30 juni 2006

12

€155.876

1,066

€166.164

1 juli 2006 t/m 30 juni 2007

12

€158.013

1,051

€166.072

1 juli 2007 t/m 30 juni 2008

12

€163.080

1,018

€166.015

2 juli 2008 t/m 30 juni 2009

12

€163.701

1,016

€166.320

3 juli 2009 t/m 30 juni 2010

12

€166.231

1,000

€166.231

Gemiddelde huur per jaar

Gemiddelde huurprijs per m2

€166.160

€1.729

Totaal aantal maanden

60

24

Tabel 5. Objectgegevens vergelijkingspand 2 Frontbreedte

7 meter

x

ITZA-zonering

85 m

2

x

100%

=

85 m2

Begane grond Zone B

0m

2

x

0%

=

0 m2

Begane grond Zone C

0 m2

x

0%

=

0 m2

Begane grond Zone D

0 m2

x

0%

=

0 m2

Kelder

40 m

2

x

25%

=

10 m2

1e verdieping

85 m2

x

15%

=

12,75 m2

2e verdieping

85 m2

x

5%

=

4,25 m2

3e verdieping

85 m2

x

0%

=

0 m2

4e verdieping

0 m2

x

0%

=

0 m2

Begane grond Zone A

112 m2

Totaal aantal gecorrigeerde meters (ITZA)

Tabel 6. Huurgegevens vergelijkingspand 2 aantal mnd.

Periode

Huurinkomsten per jaar

factor

gecorrigeerd naar peildatum

1 juli 2005 t/m 30 juni 2006

12

€186.664

1,066

€198.984

1 juli 2006 t/m 30 juni 2007

12

€189.230

1,051

€198.881

1 juli 2007 t/m 30 juni 2008

12

€195.550

1,018

€199.070

2 juli 2008 t/m 30 juni 2009

12

€196.125

1,016

€199.263

3 juli 2009 t/m 30 juni 2010

12

€199.196

1,000

€199.196

Gemiddelde huur per jaar Gemiddelde huurprijs per m2

€199.079 €1.777

Totaal aantal maanden

60

Tabel 7. Objectgegevens litigieuze pand Frontbreedte

7 meter

Begane grond Zone A

80 m2

x

100%

=

80 m2

Begane grond Zone B

0 m2

x

0%

=

0 m2

Begane grond Zone C

0m

2

x

0%

=

0 m2

Begane grond Zone D

0 m2

x

0%

=

0 m2

Kelder

50 m2

x

25%

=

12,5 m2

1e verdieping

50 m2

x

15%

=

7,5 m2

2e verdieping

0m

2

x

5%

=

0m2

3e verdieping

0 m2

x

0%

=

0 m2

4e verdieping

0 m2

x

0%

=

0 m2

Totaal aantal gecorrigeerde meters (ITZA)

Gemiddelde huurprijs van de vergelijkingspanden per m2

100 m2

€1.753

= (€1729,- + €1777,-)/2 panden Bedrijfsruimte

1753 X 100 m2 =

Huurprijs totaal

€175.300 €175.300

25

4.4 Bedrijfshuuradviescommissie (BHAC) Nu bekend is hoe de huurherziening berekend wordt moet er nog gemeld worden wat de BHAC inhoudt en waarom ze in het leven is geroepen. De BHAC speelt heden ten dage namelijk een belangrijke rol bij de bepaling van de huurherzieningen, omdat hun huurprijsadvies vaak wordt overgenomen door de rechter. De bedrijfshuuradviescommissie (vanaf nu BHAC genoemd) is in 1975 in het leven geroepen op verzoek van het ministerie van Economische Zaken, omdat er behoefte bestond aan een onafhankelijke commissie, die uitspraken kon doen over huurherzieningen. Het is als Kamer van Koophandel niet verplicht om als een BHAC aan te stellen. In Maastricht bijvoorbeeld hebben ze enkel een adviesbureau dat niet aan de KvK gekoppeld is. Per onderzoek probeert een BHAC te werken met een viertal leden die elk een eigen specialisatie hebben: - Een deskundige op het gebied van onroerend goed (makelaar) - Een deskundige op financieel vlak (accountant) - Een vertegenwoordiger van het bedrijfsleven (mkb-ondernemer) - Een secretaris namens de Kamer van Koophandel. Sommige kamers beschikken maar over één deskundige. Het is ook mogelijk dat externe deskundigen/taxateurs worden ingeschakeld om een deskundigenrapport op te stellen. De kosten van voor een advies liggen niet vast op één prijs, maar bedragen vaak circa € 3.000,- exclusief de BTW. In een scriptie van Mols (2006) zijn 35 adviesrapporten bestudeerd ten einde te bekijken of alle BHAC’s dezelfde methode hanteren betreffende de berekening van de huurprijsherziening. Er is onderscheid gemaakt op de volgende aspecten: 1)Wegingspercentages voor verschillende ruimten; 2)Correctiepercentages tussen de 290-bedrijfsruimten onderling ; 3)Motivering; Wegingspercentages: In de meeste rapporten wordt gezocht naar vergelijkingspanden met een vergelijkbaar winkeloppervlak. De publieke verkoopruimte op de begane grond wordt voor 100% meegenomen, terwijl de secundaire ruimte (geen verkoopruimte) wordt afgewaardeerd tot 50% of minder. Voor verkoopruimte in kelders of op eerste verdiepingen worden percentages variërend van 15% tot 50% gebruikt. Secundaire ruimte of opslagruimte wordt hier tussen de 5% en 20% gewaardeerd. Vanaf de 2de 26

verdieping en hoger worden de waarderingen vaak bijna overbodig en liggen percentages tussen 0% en 10%. Correctiepercentages: Soms is het lastig om overeenkomende vergelijkingspanden te vinden door bijvoorbeeld een verschillende passantenstroom, hoekligging, uitstraling of een andere grootte. De BHAC’s passen in dit geval overal dezelfde werkwijze toe, ze leggen namelijk in hun rapport uit waarom is gekozen voor een bepaald vergelijkingsobject en waarom er een correctie heeft plaatsgevonden. Correcties liggen tussen de 75% en 150% ten opzichte van 100%. Bij hoekpanden wordt vaak een 10% opwaardering toegepast door de hogere attentiewaarde. Motivering: Er wordt in de huidige adviezen steeds beter uitgelegd waarom er gekozen is voor bepaalde referentiepanden en waarom voor anderen niet. Verder zie je vaker een algemene tekst terug waarin wordt uitgelegd wat onder een publieksruimte wordt verstaan en wat onder overig of secundair en dat daardoor de verschillende wegingspercentages ontstaan. Tot slot, mocht er sprake zijn van een extra correctie op pandniveau, wordt dat ook vaak vermeld, zij het zeer marginaal. Wat opvalt volgens Mols (2006) is dat de rapporten steeds uniformer beginnen te worden qua vorm. Ook de manier waarop de huurprijzen worden herleid begint steeds meer op elkaar te lijken. De wijze waarop winkels vergelijkbaar worden gemaakt gebeurt echter nog totaal niet op uniforme wijze. Hier worden de eigen richtlijnen nog steeds toegepast. De wegingspercentages voor publieke ruimte en overige ruimte komen vaak overeen, maar in geen van de rapporten wordt beschreven hoe de functionaliteit van de ruimte het wegingspercentage bepaald. Op welke wijze wordt bepaalt welke zone de A-zone of 100%-zone is? Er wordt vaak wel vermeld dat niet alle m2 met elkaar te vergelijken zijn, maar er wordt weinig gerept over de wijze waarop de meters wel vergelijkbaar worden gemaakt. Veel verder dan de tweedeling tussen winkelvloeroppervlak en secundaire ruimten komt men niet. In het algemeen blijkt volgens Mols (2006) dat er enorme kwaliteitsverschillen bestaan tussen de BHAC’s. Als er bijvoorbeeld sprake is van een afwijkende maat of weinig gegevens schijnt er zeer subjectief omgegaan te worden met de manier waarop de zones worden bepaald. Bij voldoende referenties zullen de partijen waarschijnlijk geen onnodige kosten maken en de zaak schikken. Dus Mols’ conclusie is dat op het moment dat er meer deskundigheid vereist wordt, de rechter ‘deskundigen’ aanwijst die 27

juist verder van de markt af staan en geen eendrachtige werkwijze hebben. Uit zijn onderzoek blijkt dat er behoefte is aan een eenduidige richtlijn voor het benoemen van verschillende kwaliteiten in de beschikbare vierkante meters in een onroerende zaak. Mols’ aanbeveling is om consequent om te gaan met de zonering en toekenning van wegingspercentages, omdat dit zal leiden tot goed vergelijkbare huurprijzen per m2. Hij stelt voor om voor de ideale winkelvloeroppervlakte (A-zone) 24 x de frondbreedte te nemen. De wegingspercentages van Zone B, C en D op de begane grond zouden respectievelijk 50%, 40% en 20% moeten zijn. Voor secundaire ruimten kan standaard van 20% uitgegaan worden. Bij een entresol met een goede zichtlijn kan een wegingspercentage van 50% worden gehanteerd. Bij hoekligging neem je de grootste gemene deler en waardeert 10% op als er sprake is van veel attentiewaarde en -5% als er sprake is van een onopvallende referentie. Ditzelfde kan gedaan worden bij referenties met een laag of hoog plafond. Dit zijn de richtlijnen, die volgens Mols gevolgd zouden moeten worden. Er is wel nog ruimte voor een extra nuancering als de winkel een afwijkende vorm heeft (Mols, 2006).

28

Hoofdstuk 5 Onderzoek 5.1 Inleiding Voor de duidelijkheid wordt eerst de onderzoeksvraag nogmaals herhaald. “Is continuering van het huurrechtsysteem middenstandsbedrijfsruimte op basis van artikel 7:303 BW gerechtvaardigd?” Uit eerder onderzoek van Eijkelhoff (2000) naar het functioneren van de taxatiemethode voor de waardering van winkels kwam voort dat er in 66% van de procedures een verschil tussen de markthuurwaarde en de huurherzieningswaarde van tussen de 20-40% bestond. Dit onderzoek is gebaseerd op 46 huurherzieningsprocedures die plaatsvonden van 1989-1999 waarin naar verschillende aspecten werd gekeken. Zo kwam er bijvoorbeeld ook uit voort dat in 61% van de onderzochte BHAC-uitspraken de huurverhoging 10-30% betrof van de toenmalige huurprijs (Eijkelhoff, 2000). In 2002 werd naar aanleiding van dit onderzoek in de ROZ/IPD taxatierichtlijnen de volgende zin opgenomen: “Uit een onderzoek (september 2000) blijkt dat de huurherzieningswaarde in 86% van van de uitspraken voor winkels tot 200 m2 tussen een bandbreedte van 60 en 90% van de markthuur ligt”. Inmiddels is deze zin weer verwijderd uit de ROZ/IPD richtlijnen 2007. Waarschijnlijk omdat het teveel deed voorkomen alsof een taxateur simpelweg zo’n 60-90% van de markthuurwaarde kon hanteren als huurherzieningswaarde (Mols, 2006). Het luistert iets genuanceerder dan dat. Verder betreft het een onderzoek dat inmiddels tien jaar geleden heeft plaatsgevonden, het valt dus te bezien of deze bandbreedte nog steeds geldt. 5.2 Data In eerste instantie is het de bedoeling geweest om het verschil tussen de huurherzieningswaarde en de markthuren op meerdere A1-locaties te berekenen en in 10 steden verspreid over Nederland. Maar na een aantal gesprekken met verscheidene BHAC’s, onder andere de heer van der Ende van de BHAC te Amsterdam, is besloten om het onderzoek in te perken en minder breed te maken. Ten eerste is dit besluit genomen, omdat er door veel BHAC’s negatief werd geantwoord op de vraag of ze

29

uitspraken wilden vrijgeven voor dit onderzoek. Dit was niet mogelijk door de vertrouwelijkheid

van

de

gegevens.

Rapportages

maakt

de

Bedrijfshuur-

adviescommissie op verzoek van beide partijen (verhuurder en huurder) dan wel op verzoek van de rechtbank. Er worden daarom geen gegevens verstrekt aan derden (andere winkeliers dan wel onderzoekers). Ten tweede werd er door een aantal BHAC’s geantwoord dat ze soms zelfs helemaal geen uitspraken hadden van bepaalde A1locaties. Om zo objectief mogelijk het verschil tussen de markthuur en de huurherzieningswaarde te bepalen is er gekozen om het onderzoek te baseren op de huurherzieningsadviezen van de BHAC’s. Makelaars brengen tegenwoordig in de beginfase van een herziening vaak ook een advies uit, maar doen dit in opdracht van danwel de huurder danwel de verhuurder, en zijn dus eerder geneigd subjectief te handelen. Aangezien de regels voor het kiezen van een vergelijkingsobject veel te wensen over laten, kan er makkelijk voor een lagere referentiehuur gekozen worden als men bijvoorbeeld in opdracht van de huurder handelt. De BHAC is een onafhankelijke commissie, die objectief tracht te handelen. Daarbij worden de uiteindelijke adviezen van de BHAC in negen van de tien gevallen door de kantonrechter opgevolgd. Het onderzoek heeft zich puur op A1-locaties toegespitst. Uit de literatuur wordt duidelijk dat het wetsartikel voornamlijk een rol speelt in A1-winkelgebieden waar de internationale retailketens en Nederlandse winkelketens heersen. Buiten deze A1winkelgebieden is een verhuurder vaak allang blij dat hij een huurder heeft en kijkt wel uit om de huur onevenredig te verhogen (Leeuwen, 2009). Dit wordt bevestigd door de cijfers over de leegstand. De leegstand op B en C retail-locaties is over het algemeen hoger dan op de populaire A-locaties. Vooral de Clocaties hebben het moeilijk, zoals te zien is in figuur 1. De leegstand loopt op die locaties het laatste jaar zelfs licht op van 7% naar 8%. Volgens van Steenhoven, voorzitter van het dagelijkse bestuur van DTZ, kampen ook de aanloopstraten naar A1locaties met vrijkomende winkels, doordat de hier gevestigde zelfstandige ondernemers in de problemen komen door de recessie. Het wordt voor deze zelfstandige retailers steeds lastiger om te blijven concurreren met de grotere retailketens in het A1winkelgebied DTZ (2009).

30

Figuur 1. Winkelleegstand A,B, C-locaties Nederland (DTZ, 2009)

Na een inventarisatie van de adviezen, die HB Kroese Paternotte in de loop der jaren heeft verzameld, kon een redelijk beeld geschept worden van de trend die de huurprijsherziening heeft gevolgd in de afgelopen jaren. Dit gold echter alleen voor de vier grote steden, van de middelgrote steden was te weinig bekend. Nu een deel van de gegevens al vanuit HB Kroese Paternotte beschikbaar waren, was het makkelijker de BHAC’s nogmaals te benaderen. Na het verhaal dat het onderzoek was ingeperkt tot de vier grote steden, en zelfs nog specifieker tot slechts 1 hoofdstraat per stad stond de BHAC meer open om mee te werken. Er is gekozen voor één hoofdstraat per stad om geen appels met peren te vergelijken. Het huurprijsniveau tussen bijvoorbeeld de Kalverstraat en de P.C. Hoofdstraat is erg verschillend, terwijl deze beiden als A1locaties worden gezien. De term A1-locatie is dus te breed om een vergelijking tussen de verscheidene huurherzieningen te trekken. Percentueel gezien is dit wel mogelijk, maar het is interessanter om de hoofdstraten van de verschillende steden met elkaar te vergelijken. Als laatste strohalm om de BHAC’s over de streep te trekken werd nog gemeld dat er geen gehele rapporten nodig waren, maar slechts de uitkomst van een advies (huurherziening), de rest van de informatie mocht anoniem blijven. De markthuurwaarden van de vier grote steden in de afgelopen twintig jaar zijn verkregen uit de database van HB Kroese Paternotte. De taxatie-afdeling van HB Kroese Paternotte heeft in de loop der jaren een zeer betrouwbaar bestand opgebouwd met marktinformatie uit het verleden. Toch zijn niet van alle jaren markthuren bekend. Vooral uit begin jaren negentig mist marktinformatie (zie tabel 8). Ook bij de

31

herzieningshuren zijn een aantal lege cellen te vinden. Dit komt omdat er in principe niet elk jaar een uitspraak gedaan wordt. Het kan soms voorkomen dat er drie jaar geen uitspraken plaatsvinden en dan vervolgens drie in één jaar. In overleg met HB Kroese Paternotte is voor de volgende hoofdstraten per stad gekozen: In Amsterdam de Kalverstraat, in Rotterdam de Lijnbaan, in Den Haag de Spuistraat en in Utrecht de Lange Elisabethstraat en de Steenweg. In Utrecht is voor de twee straten gekozen, omdat het huurniveau nagenoeg gelijk is voor deze twee en er anders te weinig gegegens beschikbaar waren om in het onderzoek mee te nemen. Er is voor deze hoofdstraten gekozen, omdat deze straten de top van de A1-locaties in Nederland vertegenwoordigen met de hoogste passantenstromen en de meeste fluctuaties. Om het percentuele verschil tussen de markthuur en herzieningshuur te berekenen zijn een aantal BHAC-uitspraken gecorrigeerd naar de data van de markthuur, omdat een BHAC-uitspraak vaak niet op dezelfde datum valt als de bekendmaking van de markthuur. Als voorbeeld kan juli 1998 (tabel 8) genomen worden. De markthuur op deze datum is € 1044,-. Om de huurherziening op die datum te kunnen berekenen is het verschil tussen de huurherziening op 1 juli 1996 (€ 631,-) en 1 januari 1999 (€ 691,-) genomen en gedeeld door het aantal maanden verschil. In dit geval is dat € 60,- gedeeld door 30 maanden is € 2,- per maand. Om nu te corrigeren naar 1 juli 1998 wordt er € 2,- per maand opgeteld bij de huurherziening van 1 juli 1996. In totaal zijn dit 24 maanden. Dus € 2,- per maand maal 24 maanden is € 48,- plus € 631,- is € 679,-. Het percentuele verschil tussen markthuur en herzieningshuur kan vervolgens berekend worden door de volgende formule: Verschil tussen markthuur en huurherziening(%) = ((1044-679)/1044)*100% = 34,96% Om een beeld te geven van hoeveel de herzieningshuren en markthuren in de afgelopen twintig jaar gestegen zijn ten opzichte van het begin is van verscheidene jaren, waarin zowel de markthuur als de herzieningshuur bekend zijn, het stijgingspercentage berekend met behulp van de volgende formule: Stijgingspercentage % = ((huur jaar X/ huur beginjaar)-1)*100% Ter verduidelijking hieronder de stijgingspercentages van begin tot eind in Amsterdam. Het stijgingspercentage van de huurherzieningswaarde van 01-06-89 tot 01-04-10 is: ((huur 2010/huur 1989)-1)*100% = ((1400/534)-1)*100% = 162% (zie tabel 8)

32

Het stijgingspercentage van de markthuren van 01-06-89 tot 01-06-10 is: ((huur 2010/huur 1989)-1)*100% = ((2500/726)-1)*100% = 244% (zie tabel 8) Tot slot is in alle steden een schatting gemaakt van de vertraging van de huurherzieningswaarde ten opzichte van de markthuurwaarde. Dit is niet meer dan een grove schatting, aangezien er niet genoeg uitspraken door de BHAC’s zijn gedaan om dit precies te berekenen. De schattingen zijn gemaakt door per stad bij een aantal punten een horizontale lijn te trekken van de huurherzieningslijn naar de lijn van de markthuur. Door de datum waar de horizontale lijn de markthuurlijn snijdt af te trekken van de datum van het beginpunt kan de vertraging op dat moment berekend worden. Ter voorbeeld is hieronder van twee punten de vertraging laten zien van de herzieningshuur ten opzichte van de markthuur in Amsterdam. Figuur 2. Voorbeeld vertraging huurherziening t.o.v. markthuur

33

5.3 Uitkomst Onderzoek In het progamma Excel zijn de resultaten van de huurherzieningen en markthuren naast elkaar gelegd. Hieronder de uitkomsten. 5.3.1 Amsterdam De Kalverstraat is de belangrijkste winkelstraat van Nederland, met verreweg de hoogste huren. Hier was dan ook de meeste informatie van beschikbaar. Aangezien uitspraken van voor 2001 in guldens waren zijn die gedeeld door de factor 2,20371 (euro-gulden

koers).

In

Amsterdam

is

de

correlatiecoëfficiënt

tussen

de

huurherzieningen en markthuren 0,9434. Dit wil zeggen dat de twee reeksen een sterk verband vertonen en de trend positief is. Er blijkt een min of meer lineaire samenhang te zijn. Dat de twee reeksen gecorreleerd zijn lijkt niet meer dan logisch en als gekeken wordt naar figuur 1 is duidelijk te zien dat de trend positief is. Tabel 8. Markthuur vs. herzieningshuur Amsterdam Jaar 1989 1989 1992 1996 1998 1999 2000 2001 2003 2004 2006 2007 2008 2009 2010

Uitspraken BHAC's Amsterdam Kalverstraat 01-06-89 € 534 01-11-89 € 562 01-07-96

€ 631

01-01-99 01-07-00 01-07-01 01-08-03

€ € € €

01-01-06 01-08-07 01-07-08

€ 975 € 1213 € 1275

01-04-10

€ 1400

Markthuren (HBKP) Amsterdam Kalverstraat 01-06-89 € 726

691 641 657 823

01-07-92 01-07-96 01-07-98

€ 794 € 771 € 1044

01-07-00

€ 1361

01-01-03 01-01-04 01-07-06

€ 1360 € 1500 € 2100

01-06-08 01-06-09 01-06-10

€ 2850 € 2500 € 2500

Tabel 9. Stijgingspercentages Markthuren en Huurherzieningen Amsterdam 1989

1996

2000

2003

stijging huurherziening (%)

0%

18%

20%

54%

stijging markthuren (%)

0%

6%

87%

87%

2006

2008

2010

83%

139%

162%

189%

293%

244%

In tabel 9 is te zien dat in de beginjaren de herzieningshuren en markthuren qua relatieve stijging redelijk met elkaar in evenwicht zijn, maar dat na 2003 de huurherziening zwaar achterblijft.

34

Figuur 3. Markthuur vs. herzieningshuur Amsterdam

Huurherzieningen  

Amsterdam  (Kalverstraat)  

Markthuren  

3000   2500   2000   1500   1000  

01-­‐06-­‐10  

01-­‐06-­‐09  

01-­‐06-­‐08  

01-­‐06-­‐07  

01-­‐06-­‐06  

01-­‐06-­‐05  

01-­‐06-­‐04  

01-­‐06-­‐03  

01-­‐06-­‐02  

01-­‐06-­‐01  

01-­‐06-­‐00  

01-­‐06-­‐99  

01-­‐06-­‐98  

01-­‐06-­‐97  

01-­‐06-­‐96  

01-­‐06-­‐95  

01-­‐06-­‐94  

01-­‐06-­‐93  

01-­‐06-­‐92  

01-­‐06-­‐91  

01-­‐06-­‐90  

0  

01-­‐06-­‐89  

500  

Uit figuur 2 wordt duidelijk dat het verloop van de markthuur een stuk grilliger en minder gedempt is dan het verloop van de huurherzieningen. De in 1980 ingevoerde referentieperiode van vijf jaar doet, als het verloop zo bekeken wordt, waarvoor het bedoeld is, namelijk een dempend effect hebben op de huurprijzen. Er is goed te zien dat er een vertraging aanwezig is, want in bijvoorbeeld 1996 is in figuur 2 te zien dat de markthuren een stijgende lijn inzetten, terwijl de huurherzieningen daar op ongeveer hetzelfde niveau blijven en pas 5 jaar later, in 2001, beginnen met stijgen. Zoals eerder besproken kan een schatting van de vertraging gemaakt worden door bij een aantal punten van de huurherzieningen een horizontale lijn te trekken naar de lijn van de markthuren. In tabel 10 zijn de resultaten te vinden van waar de lijnen elkaar snijden. Tabel 10. Vertraging Herzieninghuur t.o.v. markthuur Amsterdam Stad Amsterdam Amsterdam Amsterdam Amsterdam

Datum Markthuur 01-01-1997 01-01-1998 01-08-1999 01-06-2003

Datum Herzieningshuur 01-08-2003 01-01-2006 01-08-2007 01-04-2010 Gemiddelde

Vertraging 6 jaar; 7 maanden 8 jaar 8 jaar 6 jaar; 10 maanden 7 jaar; 4 maanden

Gemiddeld genomen ligt de herzieningshuur dus ver achter op de markthuur. Waar in de wet wordt voorgeschreven dat de huurprijs dient te worden vastgesteld op basis van de gemiddelde huurprijzen van vergelijkbare objecten/bedrijfsruimten ter plaatste zoals die 35

gedurende de vijf jaar voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering hebben gegolden, blijkt dat BHAC’s vaak nog veel oudere huren in hun vergelijking meenemen. Een maximum aan deze referentieperiode is wat ontbreekt in de wet. De referentiehuren van de vergelijkingspanden mogen tenslotte 5 jaar of ouder zijn, zelfs tot twintig jaar is mogelijk. De meeste vergelijkingshuren zijn vaak alleen geïndexeerd en liggen ver onder de huidige marktwaarde. Hierdoor wordt het huurherzieningsniveau kunstmatig laag gehouden. (Leeuwen, 2009) Tabel 11. Percentuele verschil Amsterdam

Percentuele verschil Markthuur en Herzieningshuur Kalverstraat (%) Juni 1989 Juli 1996 Juli 1998 Juli 2000 Januari 2003 Juli 2006 Juni 2008 April 2010

26,45% 18,16% 34,96% 52,90% 43,38% 50,00% 55,26% 39,99%

Gemiddelde verschil

37,90%

Als wordt gekeken naar het gemiddelde verschil tussen de markthuur en de huurherziening in de de afgelopen 20 jaar komt er met 37,90% een behoorlijk verschil uit. De voornaamste reden van dit verschil is wederom de referentieperiode van vijf jaar (of zelfs ouder). De trend in het verschil lijkt zelfs op te lopen, al is die in het laatste jaar (april 2010) weer afgenomen. In 1989 was het verschil ‘slechts’ 26,45%, maar in juli 2008 wel 55,26%. Dit gemiddelde verschil komt redelijk overeen met wat Eijkelhoff in 2000 al onderzocht. In zijn onderzoek kwam er in 66% van de procedures een verschil tussen de markthuur en huurherzieningswaarde van 20-40% uit. 5.3.2. Rotterdam In Rotterdam zijn pas vanaf 1996 BHAC-adviezen beschikbaar, vandaar dat de rode lijn later begint. De Lijnbaan in Rotterdam is één van de winkelstraten in Nederland waar de markthuur de afgelopen jaren, tot circa 2008, explosief is gestegen. Ook in Rotterdam is duidelijk dat de reeksen met elkaar gecorreleerd zijn, want de correlatiecoëfficient ligt wederom dicht bij 1 met 0,94139.

36

Tabel 12. Markthuur vs. herzieningshuur Lijnbaan Jaar

Uitspraken BHAC's

Markthuren (HBKP)

Rotterdam Lijnbaan

Rotterdam Lijnbaan

1989 1992 1996 1998 2000 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

01-05-96 01-07-98 01-07-00 01-07-02

€ 520 € 680 € 611 € 753

01-07-05

€ 775

01-07-07 01-07-08 01-07-09 01-01-10

€ 803 € 857 € 898 € 950

01-06-89 01-07-92 01-07-96 01-07-98 01-07-00

€ 681 € 794 € 749 € 908 € 1134

01-01-03 01-01-04

€ 1130 € 1400

01-07-06

€ 1500

01-06-08 01-06-09 01-06-10

€ 1800 € 1800 € 1700

Tabel 13. Stijgingspercentages Markthuren en Huurherzieningen Rotterdam stijging huurherziening (%) stijging markthuren (%)

1996 0% 0%

1998 31% 21%

2000 18% 51%

2008 65% 140%

2009 73% 140%

2010 83% 127%

In Rotterdam zijn de stijgingen minder explosief geweest als in Amsterdam, maar ook hier is te zien dat de stijging van de huurherziening ver achterloopt in bijvoorbeeld 2008 en 2009 (tabel 13). In de beginjaren lijkt het net als in Amsterdam ongeveer in evenwicht te zijn. In het laatste jaar kruipt het wat dichter naar elkaar toe door een daling van de markthuur en een verdere stijging van de huurherziening. Wat betreft de vertraging loopt Rotterdam nog verder achter dan Amsterdam. De vertraging in Rotterdam loopt zelfs steeds verder op. Bij de huurherzieningsprocedures zijn de afgelopen jaren blijkbaar veel referentiehuren van 10 jaar of ouder in de vergelijking betrokken, want een vertraging van 11 jaar aan het begin van 2010 heeft niets meer met de huidige stand van zaken te maken. Tabel 14. Vertraging Herzieninghuur t.o.v. markthuur Rotterdam Stad Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam

Datum Markthuur 01-06-1996 01-04-1997 01-01-1998 01-01-1999

Datum Herzieningshuur 01-06-2002 01-07-2005 01-07-2008 01-01-2010 gemiddelde

37

Vertraging 6 jaar 8 jaar; 3 maanden 10 jaar; 6 maanden 11 jaar 8 jaar; 11 maanden

Figuur 4. Markthuur vs. herzieningshuur Lijnbaan

Huurherzieningen   Markthuren  

Rotterdam  (Lijnbaan)   2000   1800   1600   1400   1200   1000   800   600   400  

01-­‐06-­‐10  

01-­‐06-­‐09  

01-­‐06-­‐08  

01-­‐06-­‐07  

01-­‐06-­‐06  

01-­‐06-­‐05  

01-­‐06-­‐04  

01-­‐06-­‐03  

01-­‐06-­‐02  

01-­‐06-­‐01  

01-­‐06-­‐00  

01-­‐06-­‐99  

01-­‐06-­‐98  

01-­‐06-­‐97  

01-­‐06-­‐96  

01-­‐06-­‐95  

01-­‐06-­‐94  

01-­‐06-­‐93  

01-­‐06-­‐92  

01-­‐06-­‐91  

01-­‐06-­‐90  

0  

01-­‐06-­‐89  

200  

In figuur 3 is goed te zien dat de herzieningshuren inderdaad totaal geen aansluiting vinden bij de stijging van de markthuren. Wat betreft het percentuele verschil heeft de snelle stijging van de markthuren ervoor gezorgd dat er een groot gat in waarde zit tussen de markthuur en de herzieningshuur. Begin dit jaar was dat zelfs 45,71%. In figuur 3 is verder te zien dat de markthuur inmiddels een kleine daling heeft ingezet. Hoe het verloop verder zal zijn is moeilijk te voorspellen, maar het ziet ernaar uit dat de markthuur en herzieningshuur enigzins naar elkaar toe zullen groeien. Volgens HBKP zullen de markthuurtransacties, die zich de afgelopen jaren hebben voorgedaan en liggen tussen de € 1400,- en € 1700,- per m2, steeds grotere invloed hebben op de gemiddelde herzieningshuur. Het is daarom te verwachten dat de herzieningshuur van panden op de Lijnbaan de komende jaren zal gaan stijgen tot boven de € 1000,- per m2 voor de publieke verkoopruimte op de begane grond.

38

Tabel 15. Percentuele verschil Rotterdam

Percentueel verschil Markthuur en Herzieningshuur (%) Lijnbaan jun-96 jul-98 jul-00 jan-03 jul-06 jun-08 jun-09 jan-10

30,57% 25,11% 46,12% 33,04% 47,33% 52,39% 50,11% 45,71%

Gemiddelde verschil

40,07%

5.3.3 Den Haag Op de Spuitstraat in Den Haag zijn de verschillen minder groot dan in de eerste twee steden. Opvallend is dat Den Haag wat betreft de herzieningshuren vrijwel op hetzelfde niveau zit als Rotterdam, maar dat de markthuren in Rotterdam beduidend hoger liggen. In Den Haag is correlatiecoëfficiënt iets lager dan in Amsterdam en Rotterdam met 0,901711253, maar nog steeds is er een duidelijk sterk positief verband. Tabel 16. Markthuur vs. herzieningshuur Spuistraat Jaar 1989 1992 1994 1996 1998 2000 2003 2004 2004 2006 2008 2008 2009 2010

Uitspraken BHAC's

Markthuren (HBKP)

Den Haag Spuistraat

Den Haag Spuistraat

01-01-94

01-06-89 01-07-92

€ 681 € 794

01-07-96 01-07-98 01-07-00 01-01-03 01-01-04

€ 681 € 771 € 771 € 1000 € 1000

01-07-06 01-06-08

€ 1150 € 1500

01-06-09 01-06-10

€ 1500 € 1375

€ 543

01-01-03 01-01-04 01-07-04 01-05-06 01-06-08 01-09-08

€ 680 € 685 € 703 € 833 € 959 € 968

01-06-10

€ 988

Tabel 17. Stijgingspercentages Markthuren en Huurherzieningen Den Haag stijging huurherziening (%) stijging markthuren (%)

2003 0% 0%

2004 1% 0%

2006 23% 15%

39

2009 41% 50%

2010 45% 38%

Door het gebrek aan uitspraken in Den Haag is pas in 2003 begonnen met het uitrekenen van het stijgingspercentage. De uitkomst is hier volledig anders dan de eerste twee steden, want de percentages blijven hier de gehele periode in evenwicht. In 2010 is de herzieningshuur zelfs meer gestegen ten opzichte van het beginjaar (2003) dan de markthuur. Ook in figuur 4 is te zien dat de huurherzieningslijn beter bijblijft dan in de vorige twee steden. Het is in ieder geval duidelijk dat de prijzen in Den Haag minder explosief gestegen zijn dan in de eerste twee steden. Dit geeft aan dat de markt voor A1-locaties in de twee eerste steden nog krapper is dan in een stad als Den Haag. Uit onderzoek van Lokerse en Majoor (2010) blijkt dat zeker in een opgaande markt de vraag naar toplocaties extra sterk stijgt. Consumenten besteden in een opgaande economie namelijk meer aan mode en luxe goederen. Uit het onderzoek blijkt dat de groei van het percentage modewinkels positieve invloed heeft op het markthuurniveau. Utrecht, Amsterdam en Rotterdam staan allen in de top 4 met meest aantal modewinkels. Den Haag valt zelfs buiten de top 10. Verder blijkt dat het aantal publiekstrekkers (De Bijenkorf, Hema, V&D, H&M en Zara) een significante invloed uitoefenen het markthuurniveau. Hier is duidelijk een groot verschil te zien tussen de Kalverstraat met inmiddels 6 H&M-winkels en de Spuistraat met 1 H&Mwinkel (Lokerse&Majoor, 2010). De extreme markthuurstijgingen in Amsterdam en Rotterdam kloppen dus goed met het onderzochte. Maar waarom de herzieningshuur deze explosievere stijging van de markthuur in Amsterdam en Rotterdam dan niet kan bijhouden is een raadsel. Een reden zou kunnen zijn, zij het zeer sugesstief, dat er in Amsterdam en Rotterdam een grotere vertraging optreedt doordat er meer ‘oudere’ referentiehuren gebruikt worden. In vergelijking met Den Haag lijkt het er op dat Amsterdam en Rotterdam nog een inhaalslag te maken hebben (Leeuwen, 2009).

40

Figuur 5. Markthuur vs. herzieningshuur Spuistraat

Huurherzieningen  

Den  Haag  (Spuistraat)  

Markthuren  

1600   1400   1200   1000   800   600   400  

01-­‐06-­‐10  

01-­‐06-­‐09  

01-­‐06-­‐08  

01-­‐06-­‐07  

01-­‐06-­‐06  

01-­‐06-­‐05  

01-­‐06-­‐04  

01-­‐06-­‐03  

01-­‐06-­‐02  

01-­‐06-­‐01  

01-­‐06-­‐00  

01-­‐06-­‐99  

01-­‐06-­‐98  

01-­‐06-­‐97  

01-­‐06-­‐96  

01-­‐06-­‐95  

01-­‐06-­‐94  

01-­‐06-­‐93  

01-­‐06-­‐92  

01-­‐06-­‐91  

01-­‐06-­‐90  

0  

01-­‐06-­‐89  

200  

Tabel 18. Vertraging Herzieninghuur t.o.v. markthuur Den Haag Stad Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag

Datum Markthuur 01-07-96 01-06-01 01-06-02 01-01-04

Datum Herzieningshuur 01-01-03 01-05-06 01-06-08 01-06-10 gemiddelde

Vertraging 6 jaar; 6 maanden 5 jaar; 1 maand 6 jaar 6 jaar; 6 maanden 6 jaar

Ook in Den Haag is getracht een schatting te geven van de vertraging van de huurherzieningen ten opzichte van de markthuren. Met een gemiddelde vertraging van 6 jaar wordt bevestigd dat de vertraging in Amsterdam en Rotterdam een stuk hoger ligt dan in Den Haag. Dit kan tevens een verklaring zijn voor het verschil in uitkomst bij het stijgingspercentage. Immers een grotere vertraging zorgt voor een langzamere aanpassing aan de markthuur. Het percentuele verschil tussen markthuur en herzieningshuur ligt op de Spuistraat lager dan op de Kalverstraat en op de Lijnbaan met een gemiddeld verschil van 30,53%. Eén van de redenen hiervoor is dat de markthuur hier de afgelopen jaren minder explosief is gestegen dan in de andere steden.

41

Tabel 19. Percentuele verschil Den Haag

Percentuele verschil Markthuur en herzieningshuur (%) jan-94 jan-03 jan-04 jul-06 jun-10

35,05% 32,00% 31,50% 26,70% 28,15%

Gemiddelde verschil

30,53%

5.3.4 Utrecht In Utrecht is er voor twee straten gekozen, omdat er anders te weinig BHAC-uitspraken beschikbaar waren. In principe is de Lange Elisabethstraat de hoofdstraat in Utrecht. Na mailcontact met mevrouw van den Enden, secretaris van de KvK Midden-Nederland, werd duidelijk dat de prijzen tussen de Steenweg en de Lange Elisabethstraat niet veel van elkaar verschilden en dat deze twee straten qua huurniveau vergelijkbaar zijn. Zo kon Utrecht toch meegeteld worden in het onderzoek. Zoals inmiddels te verwachten zijn de herzieningshuren en markthuren ook in Utrecht sterk gecorreleerd met elkaar. De correlatiecoëfficiënt is hier 0,929652746. Tabel 20. Markthuur vs. herzieningshuur Utrecht

1989 1992 1996 1998 2000 2001 2003 2004 2006 2007 2008 2009 2010

Uitspraken BHAC's

Markthuren (HBKP)

Utrecht Lange Elisabethstraat/Steenweg

Utrecht Lange Elisabethstraat/Steenweg 01-06-89 € 635 01-07-92 € 726 01-07-96 € 726 01-07-98 € 908 01-07-00 € 1021

23-08-00 01-07-01 01-07-03 01-10-04 01-07-06 01-07-07 01-07-08 01-07-09 01-07-10

€ 653 € 685 € 795 € 819 € 853 € 907 € 975 € 1000 € 1025

01-01-03 01-01-04 01-07-06

€ 1020 € 1400 € 1500

01-06-08 01-06-09 01-06-10

€ 1800 € 1600 € 1450

Tabel 21. Stijgingspercentages Markthuren en Huurherzieningen Utrecht stijging huurherziening (%) stijging markthuren (%)

2000 0% 0%

2003 22% 0%

2004 25% 37%

42

2006 31% 47%

2008 49% 76%

2009 53% 57%

2010 57% 42%

In Utrecht kan alleen naar de relatieve stijgingen van de afgelopen 10 jaar gekeken worden, omdat er geen eerdere uitspraken van de BHAC beschikbaar zijn. Hier zien we, net als in Den Haag, dat de huurherzieningen goed bijblijven bij de markthuur en zelfs relatief gezien meer zijn gestegen dan de markthuren in de afgelopen tien jaar. Dit komt mede door de scherpe daling van de markthuur de laatste twee jaar. Toch is dit beeld niet helemaal representatief, omdat er geen uitspraken van de BHAC van voor 2000 beschikbaar zijn. In Utrecht zijn de markthuren namelijk minstens net zo hard gestegen als in Rotterdam. Figuur 6. Markthuur vs. herzieningshuur Utrecht

Huurherzieningen  

Utrecht  (Lange  Elisabethstraat/Steenweg)  

Markthuren  

2000   1800   1600   1400   1200   1000   800   600   400  

01-­‐06-­‐10  

01-­‐06-­‐09  

01-­‐06-­‐08  

01-­‐06-­‐07  

01-­‐06-­‐06  

01-­‐06-­‐05  

01-­‐06-­‐04  

01-­‐06-­‐03  

01-­‐06-­‐02  

01-­‐06-­‐01  

01-­‐06-­‐00  

01-­‐06-­‐99  

01-­‐06-­‐98  

01-­‐06-­‐97  

01-­‐06-­‐96  

01-­‐06-­‐95  

01-­‐06-­‐94  

01-­‐06-­‐93  

01-­‐06-­‐92  

01-­‐06-­‐91  

01-­‐06-­‐90  

0  

01-­‐06-­‐89  

200  

Het verloop van de huurherzieningen in Utrecht laat een heel constante trend zien, terwijl de markthuur wederom een stuk grilliger verloop laat zien. De vertraging van de huurherziening komt hier overeen met de vertraging in Amsterdam. Er kan voorzichtig geconcludeerd worden dat naarmate huurprijsstijgingen extremer zijn, het systeem meer uit elkaar gaat lopen en de vertraging van de herzieningshuren groter wordt. Ook hier ligt de gemiddelde vertraging weer ruim boven de referentieperiode van vijf jaar en worden er klaarblijkelijk veel ‘oude’ huren gebruikt bij de bepaling van de huurherzieningswaarde.

43

Tabel 22. Vertraging Herzieninghuur t.o.v. markthuur Den Haag Stad Utrecht Utrecht Utrecht Utrecht

Datum Markthuur 01-06-97 01-06-98 01-07-98 01-01-03

Datum Herzieningshuur 01-07-03 01-07-06 01-07-07 01-07-10 Gemiddelde

Vertraging 6 jaar 8 jaar 9 jaar 7,5 jaar 7 jaar; 5 maanden

    In tabel 23 is te zien dat het gemiddelde percentuele verschil ongeveer op hetzelfde niveau als in de rest van de steden ligt met 37,28%. Tabel 23. Percentuele verschil Utrecht

Percentage verschil Markthuur en herzieningshuur (%) jul-00 jul-03 jul-06 jul-08 jul-09 jul-10 Gemiddelde verschil

36,04% 34,30% 43,13% 45,83% 37,50% 29,31% 37,28%

5.4 Deelconclusies •

Het verloop van de markthuur is een stuk minder constant dan het verloop van de herzieningshuur. Wat dat betreft doet artikel 7:303 BW waarvoor het ooit is ingevoerd, namelijk het dempen van de huurprijzen. De huurder krijgt op deze manier niet meer te maken met een plotseling veel hogere of lagere huur.

•

Het gemiddelde verschil tussen de markthuur en huurherzieningswaarde ligt bij alle steden tussen de 30% en 40%. Dit geeft aan dat door het systeem van referentiehuren de werkelijk betaalde huren ver achter blijven bij de markthuur.

•

Er is niet te zien of de invoering van de gewenningsperiode, de dubbele matigende factor, extra invloed uitoefent op de herzieningshuren.

•

Rotterdam, Den Haag en Utrecht liggen allen rond hetzelfde huurherzieningsniveau, maar verschillen sterk op het gebied van de markthuren.

•

Bij alle steden is te zien dat de markthuren een daling hebben ingezet. Door de vertraging ten opzichte van de markthuur stijgen de herzieningshuren nog even verder. Of de twee elkaar zullen kruisen in de komende jaren is niet te voorspellen, maar lijkt onwaarschijnlijk, omdat het gat te groot is.

44

•

De correlatiecoëfficiënten liggen bij alle steden tussen de 0,90 en 0,95. Dit wil zeggen dat er een sterk positief verband is tussen de twee reeksen met een opwaartse trend. De verschillende figuren bevestigen deze uitkomst.

•

In de periode van 1989 tot 1998/1999 zijn de stijgingen van de markthuren en herzieningshuren in Amsterdam en Rotterdam relatief gezien redelijk met elkaar in evenwicht, maar daarna blijven de herzieningshuren enorm achter bij de markthuren. De uitspraken van de BHAC's lopen in de huidige tijd zo ver achter op de markthuren, dat de aansluiting met de realiteit ver te zoeken is. Het systeem lijkt daardoor verouderd en behoeft aanpassing om weer actueel te worden.

•

In tegenstelling tot Amsterdam en Rotterdam zijn de stijgingen van de martkhuren en herzieningshuren in Den Haag en Utrecht wel met elkaar in evenwicht. De huurherzieningslijn lijkt in deze steden beter met de markthuur mee te lopen dan in Amsterdam en Rotterdam.

•

Gemiddeld genomen ligt de vertraging van de huurherzieningen ten op zichte van de markthuren ruim boven de 5 jaar. Hieruit kan geconcludeerd worden dat bij een huurherzieningsprocedure stelselmatig gebruik gemaakt wordt van ‘oude’ referentiehuren, huren die vaak alleen geïdexeerd zijn, veel ouder zijn dan 5 jaar en dus ver onder de huidige marktwaarde liggen.

•

Naarmate huurprijsstijgingen extremer zijn, gaat het systeem meer uit elkaar lopen en wordt de vertraging van de herzieningshuren ten opzichte van de markthuur groter. Dit komt doordat in een opgaande markt de vraag naar toplocaties extra sterk stijgt.

•

Het logische verband tussen het percentuele verschil en vertraging wordt bevestigd. Hoe

groter

het

gemiddelde

percentuele

verschil

tussen

markthuur

en

herzieningshuur, hoe groter de vertraging. Rotterdam vertoont het grootste percentuele verschil met 40,06% en heeft tevens de grootste vertraging met op het laatste punt zelfs 11 jaar.

45

6. Landenvergelijking Om het huurstelsel van Nederland in perspectief te plaatsen is het zinvol een vergelijking te maken met huurstelsels in nabij gelegen Europese landen. De landen zullen besproken worden in volgorde van meest vergelijkbaar met Nederland naar minst vergelijkbaar. België en Frankrijk liggen wat wetgeving betreft het dichtst bij Nederland. Engeland is al een stuk liberaler, maar Duitsland spant de kroon. Partijen kunnen daar bijna alles zelf overeenkomen. Het is interessant om te zien hoe andere landen hun huurrecht hebben ingericht, omdat er vaak meerdere wegen naar Rome leiden. Een liberaal stelsel als dat van Duitsland functioneert ook prima. Waarom hebben wij in Nederland dan toch zo’n streng (semi)-dwingendrechtelijk stelsel? Hieronder een uiteenzetting van de huurrechtsystemen van andere Europese landen. 6.1. België In België hebben ze net als in Nederland twee categoriën bedrijfsruimten, te heten 1) handelshuurruimte en 2) overige bedrijfsruimte. Handelshuurruimte is vergelijkbaar met het Nederlandse begip middenstandsbedrijfsruimte en het gaat hierbij om kleinhandels, die rechtstreeks in contact staan met het publiek. Wat betreft de duur van de overeenkomst verschilt dit nogal met Nederland. In plaats van de vijf jaar die wij hanteren, gebruiken ze in België een termijn van negen jaar. Er zijn echter wel mogelijkheden om de overeenkomst tussentijds te beëindigen. Na elke driejarige periode heeft de huurder de optie om de lopende huur stop te zetten, met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden. De verhuurder kan tevens na elke driejarige periode de huur beëindigen, mits hij de bedrijfsruimte zelf wil gaan gebruiken om handel mee te drijven. De huurprijs kan elke drie jaar herzien worden door de huurder of verhuurder, mits bewezen kan worden dat de markthuur op het moment van herziening minstens 15% afwijkt van de overeengekomen huurprijs. De rechter zal dan ‘naar billijkheid’ de huurprijs herzien, en heeft dus veel vrijheid in zijn beoordeling. De term ‘indeplaatsstelling’ kennen ze niet in België, maar er is wel een vorm van contractsovername dat erop lijkt. De huurder mag dus, tenzij dit in het huurcontract is uitgesloten, zijn contract overdragen aan een derde. De huurder moet dit echter wel kenbaar maken aan de verhuurder, die dan dertig dagen heeft om bezwaar aan te tekenen (Kerpestein, 2009).

46

Deelconclusie België Er zijn sterke overeenkomsten te vinden tussen het Belgische huurrecht en het Nederlands huurrecht. Er wordt bijvoorbeeld onderscheid gemaakt tussen de categoriën middenstandsbedrijfsruimte

en

overige

bedrijfsruimte.

Het

systeem

van

de

termijnbescherming vertoont, ondanks de andere termijn, gelijkenis met het Nederlandse systeem. Verder lijkt de regeling die getroffen is voor contractsovername op het Nedelandse ‘indeplaatsstelling’. De herziening van de huurprijs is echter wel minder nauwgezet geregeld. De rechter heeft grote vrijheid om de nieuwe huur te bepalen en kan deze zelfs aanpassen aan de markthuur, als hier reden voor is. Verder is het voor een verhuurder iets makkelijker een huurovereenkomst te beëindigen dan in Nederland, maar hier staat tegenover dat er vaak een forse schadevergoeding betaalt moet worden. Alles bij elkaar genomen zijn er sterke overeenkomsten, maar is het Belgische systeem net wat flexibeler dan het Nederlandse (Raas-de Lange, 2005). 6.2 Frankrijk Het Franse huurrecht betreffende commerciële bedrijfsruimtes is geregeld in de Code de Commerce. In Frankrijk wordt er geen onderscheid gemaakt tussen winkelruimtes en overige bedrijfsruimtes. Er zijn echter wel verschillende niveau’s van bescherming voor de huurder. De duur van de overeenkomst is net als in België negen jaar. Dit heeft te maken met het feit dat het Belgische huurrecht bijna compleet gebaseerd is op het Franse. Er kan op verzoek van beide partijen na deze periode verlengd worden met nog eens negen jaar. De huurder kan net als in België elke drie jaar de huurovereenkomst tussentijds stoppen. Voor de verhuurder is deze optie er niet, hij kan pas na negen jaar de overeenkomst beëindigen. Alleen als de huurder zijn verplichtingen (huur betalen) niet nakomt of als de verhuurder de ruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik kan de verhuurder onder het contract uit komen (Kerpestein, 2009). In de Code de Commerce wordt het huurprijsherzieningssysteem dwingend rechtelijk bepaald. Partijen zijn vrij in het vaststellen van de huurprijs, waarbij er meerdere systemen mogelijk zijn. Zo ook omzetgerelateerde huur. Net als in België kan er elke drie jaar een verzoek gedaan worden om de huurprijs opnieuw te bepalen. In principe wordt de huurprijs aan de hand van de markthuur opgemaakt. Te grote

47

fluctuaties worden tegengehouden, door de huurprijsverhoging of –verlaging niet groter te laten zijn dan het de door de INSEE (soort van CBS in Frankrijk) gepubliceerde ILCindexcijfer, ook wel de Commercial Rent Index. Het plafond van de huurophoging is dit indexcijfer, dat wordt samengesteld uit de indexcijfers van de consumentenprijzen, constructieprijzen en retail verkoop cijfers (INSEE, 2010). Als de laatste huurherziening van een object meer dan 10% afwijkt van de markthuurwaarde geldt dit plafond niet en wordt de huurprijs aan de hand van de markthuur opgesteld. Als een huurder zijn bedrijf verkoopt en de plaatsgebondenheid is van belang kent de Code de Civil een dwingendrechtelijke regeling dat de nieuwe eigenaar recht heeft op de locatie. Deze regeling geldt dus niet als de huurder enkel de huurrechten verkoopt. De verhuurder kan hier geen bezwaar maken, maar kan wel enkele waarborgen eisen voor voldoende zekerheid over de nakoming van de financiële plichten. Zo kan hij ervoor zorgen dat de oude huurder voor een bepaalde periode aansprakelijk blijft voor het nakomen van de huurverplichtingen. (Raas-de Lange & Koerkamp, 2006) Deelconclusies Frankrijk Frankrijk lijkt qua rechtsysteem zeer sterk op België, of liever België lijkt zeer sterk op het Franse huurrechtsysteem. Ook met het Nederlandse systeem zijn redelijk wat overeenkomsten, de huurder wordt net als in Nederland goed beschermd. Zo zijn de huurtermijnen en de huurprijzen sterk dwingendrechtelijk beschermd. Het Franse stelsel is minder flexibel dan het Nederlandse als je wil afwijken van het dwingendrechtelijke systeem. Wat verder nog verschilt is de regeling waarbij een verhuurder zich op elk moment mag verzetten tegen voortzetting van de huurovereenkomst, als hij de schade die de huurder hierdoor leidt maar vergoed. Het lijkt erop dat Frankrijk de huurder (nog) sterker beschermd dan Nederland. 6.3 Engeland 6.3.1 Huurrecht Engeland In Engeland is het huurrecht bedrijfsruimte geregeld in de ‘Landlord and Tenant Act 1954 part II’. Net als in Nederland bestaat er veel jurisprudentie over wanneer er sprake is van een bedrijfsruimte. In het algemeen moet er volgens de Act 1954 gebruik gemaakt

worden

van

de

onroerende 48

zaak

voor

bedrijfsmatige

doeleinden.

Huurovereenkomsten korter dan zes maanden vallen hier niet onder en worden dus uitgesloten van de dwingendrechtelijke huurbescherming, die in Engeland geldt als de 1954 Act van toepassing is. Er is voor de partijen ook de mogelijkheid om de 1954 Act buiten beschouwing te laten en dus zijn eigen regels in de overeenkomst op te stellen. De bescherming van de huurder bij het einde van de huurovereenkomst lijkt op de regeling die wij in Nederland hebben na een periode van vijf jaar. De huurder kan namelijk in beginsel beëindigen, terwijl dit voor de verhuurder een stuk lastiger is. De verhuurder kan de overeenkomst alleen beëindigen of niet verlengen als er sprake is van ‘slecht huurderschap’, te weten: -

Het regelmatig te laat betalen van de huur

-

Nalatig zijn in het onderhoud van de ruimte

-

Of andere tekortkomingen

Alleen als één of meer van deze gronden zich voordoen kan de rechter het verzoek tot verlengen van de huurovereenkomst afwijzen. De twee andere geldige redenen voor beëindiging van het huurcontract zijn dezelfde als in Nederland. Bij een voorgenomen renovatie van het gehuurde of dringend eigen gebruik door de verhuurder, waarbij zowel eigen gebruik voor uitoefening van een bedrijf of bewoning door de verhuurder als reden wordt geaccepteerd, kan leiden tot beëindiging van het huurcontract. De huurperiode is niet wettelijk geregeld in Engeland, dus huurtermijnen zijn volledig vrij te kiezen. De standaard was vroeger om voor een lange periode à vijfentwintig jaar een verbintenis aan te gaan. Tegenwoordig is een periode van 5, 10 of 15 jaar gebruikelijker. Tussentijds beëindigen van het contract is alleen mogelijk als hierover afspraken zijn gemaakt tussen de partijen of als de huurder zijn verplichtingen niet kan nakomen en bijvoorbeeld failliet wordt verklaard. (Raas-de Lange, 2005) Op het gebied van huurherziening is er grote vrijheid voor de huurder en verhuurder om overeen te komen op welke wijze de huurprijs wordt aangepast tijdens de huurperiode. Er kan echter bijvoorbeeld ook overeengekomen worden dat de huurprijs gedurende de periode niet wordt aangepast. Gebruikelijk is het om de huurprijs periodiek aan te passen, meestal elke vijf jaar. Één van de meest gebruikte methoden is aanpassing aan het niveau van de op dat moment geldende markthuur, waarbij de huurprijs naar beneden of boven kan worden bijgesteld. Er kan ook gekozen worden voor een ‘upward only’ beleid, de huurprijs wordt dan aangepast aan de markthuur, maar alleen als deze opwaarts moet worden bijgesteld. Een andere methode 49

die veel gebruikt wordt is de mogelijkheid om met omzethuur te werken. Ook bij deze methode zal de rechter, als de overeengekomen huurtermijn verstreken is, de nieuwe huurprijs aanpassen aan de markthuur. (Hendershott, 2001). De mogelijkheid om contracten over te hevelen en onder te verhuren is vrij te bepalen in Engeland. Bij de wet zijn hier geen concrete afspraken over gemaakt. Wel wordt vaak een bepaling opgenomen in huurcontracten dat, mocht er sprake zijn van contractsovername/onderhuur, eerst de verhuurder ingelicht moet worden voor dit wordt toegestaan. In Nederland is dit iets strenger geregeld. Onderhuren is bij de wet in principe toegestaan, tenzij mag worden aangenomen dat de verhuurder hier bezwaar tegen zou hebben. Vaak komt die er op neer dat de verhuurder zich, net als in Engeland, moet wapenen tegen onderhuur door daarover bepalingen in het huurcontract op te nemen. (Raas-de Lange, 2005) 6.3.2 Marriage Value In Engeland wordt nog gebruik gemaakt van een ander systeem om de lange cyclus van huurherziening te ontlopen. Als er in belang van beider partijen een nieuwe overeenkomst gesloten kan worden gesoten wordt er gesproken van “Marriage Value”. De Marriage value is de potentiële waarde die wordt gegeven aan het samenvoegen van twee belangen en komt normaal gesproken vrij wanneer men de huurovereenkomst en de leegstaande waarde van het object samenvoegen (Enever, 2004). Als de huurder bijvoorbeeld een huur betaald, die ver onder de markthuur ligt, kan de huurder een behoorlijke winst maken als hij zijn huurcontract doorverkoopt, vooral als het contract voor een lange periode geldt. Ook de verhuurder kan geïnteresseerd zijn in het uitkopen van de huurder, opdat hij daarna in een eerder stadium de markthuurwaarde kan vragen aan zijn volgende huurder of zelfs het object kan verkopen (Taylor, 2006). Een ander voorbeeld van marriage value is als de waarde van het winkelpand door de huurovereenkomst lager is dan de vrije markthuurwaarde en de huurder wil de huurovereenkomst doorzetten. De eigenaar kan op zo’n moment een uitkoopsom bieden, zodat hij het pand daarna vrijstaand kan verkopen tegen een hogere waarde. De huurder is op dat moment ook tevreden, omdat hij voor zijn vertrek een vergoeding heeft gekregen. Dit is een voorbeeld van marriage value, waar het geheel (verkoop van het object), meer waard is dan de afzonderlijke belangen van de huurder en verhuurder. De marriage value wordt normaal gesproken verdeeld tussen de partijen bij de 50

overeenkomst op basis van een 50:50-verhouding, of de verhouding tot de waarde van hun respectieve belangen van voor het aangaan van de verbintenis. Dus stel een verhuurd winkelpand is €1.000.000,- waard en leeg €1.500.000,- waard. De winst is € 500.000,- en wordt dan 50:50 verdeeld. Zo krijgt de huurder in dit geval een uitkoopsom van € 250.000,-. (Lease Advice, 2010) In pincipe bestaat in Nederland hetzelfde concept van uitkopen, alleen wordt dat niet zo genoemd en zit daar niet een bij de wet vastgestelde 50:50 verhouding in. Het gebeurt volgens Kroese & Paternotte vaak genoeg dat er uitkoopsommen worden geboden aan de huurders zodat de verhuurder daarna de markthuurwaarde kan vragen. Net zoals er uitkoopsommen worden geboden als een huurder niet weg wil gaan als de verhuurder zijn winkelpand wil verkopen. Deelconlusies Engeland Vrijheid en flexibiliteit zijn de woorden die het Engels huurrecht-systeem kenmerken. In vergelijking met Nederland biedt het betrekkelijk weinig bescherming voor de huurders en laat het veel ruimte over om zelf afspraken te maken. De huurder wordt alleen op het gebied van beëindigingsmogelijkheden van het huurcontract zeer sterk beschermd. Deze regeling, waarbij de verhuurder alleen op bepaalde gronden mag opzeggen of niet verlengen, komt sterk overeen met het Nederlandse systeem. Wat in Nederland niet kan is dat partijen ervoor kunnen kiezen om de termijnbescherming niet te laten gelden. Verder kunnen partijen op het gebied van huurheziening en indeplaatstelling, die in Nederland grotendeels van dwingend recht zijn, vrijwel alles zelf overeenkomen. 6.4 Duitsland Het Duitse rechtsysteem is geregeld in het ‘Bürgerliches Gesetzbuch’ en wordt gekenmerkt door grote vrijheid voor beide partijen. De duur van de overeenkomst voor het huren van een bedrijfsruimte is volledig vrij overeen te komen. Veelal wordt een overeenkomst van vijf of tien jaar afgesloten waarbij de partijen afspreken dat deze niet tussentijds beëindigd kan worden. In principe kan opzegging van huurcontracten met bepaalde tijd vormvrij gebeuren en kan zelfs zonder reden van opzegging plaatsvinden. Men is tevens niet verbonden aan een opzegtermijn. Huurcontracten van onbepaalde tijd

51

kunnen ook stopgezet worden, zij het dat hier wel rekening gehouden moet worden met een opzegtermijn. Op het gebied van huurprijsherziening kunnen de huurder en verhuurder in beginsel de hoogte van de huurprijs volledig zelf bepalen. Alle wijzen van huurprijsherziening zijn toegestaan, of het nu omzethuren, geïndexeerde huren of vaste huren met een vast stijgingspercentage zijn. Ze moeten bij het vaststellen wel rekening houden met aantal regelingen. Zo is het strafbaar om de huur dusdanig hoog te maken dat het niet meer in verhouding staat tot de geleverde prestatie en er misbruik gemaakt wordt van een noodsituatie, onervarenheid of gebrek aan oordeelsvermogen. Bij overtreding is de maximale straf tien jaar gevangenis en een geldboete. De regeling indeplaatsstelling kennen ze in Duitsland niet. Er zullen hier bij een overname dus duidelijke afspraken over gemaakt moeten worden. Er is wel een artikel dat de huurder verbiedt het gehuurde zonder toestemming van de verhuurder in onderhuur door te verhuren. Als de verhuurder weigert mee te werken, heeft de huurder het recht om het huurcontract op te zeggen. (Raas-de Lange & Koerkamp, 2006) Deelconclusies Duitsland Duitsland heeft van alle Europese landen het meest liberale huurrechtsysteem. Partijen hebben grote vrijheid om zelf het huurcontract op te stellen. In vergelijking met het Nederlandse systeem kenmerkt het Duitse recht zich door een geringe bescherming van de huurder. Er is voor huurders geen termijn- en opzegbescherming, de huurprijs kan vrij bepaald worden en er is geen recht op indeplaatsstelling. Duitsland is wat dat betreft een stuk vriendelijker voor verhuurders dan Nederland. Vraag blijft toch waarom zo’n liberaal stelsel niet in Nederland zou werken? Meerdere malen is al geprobeerd het systeem flexibeler te maken en meer te baseren op vrije marktwerking. In 1995 werd, op aanraden van het rapport Bakkeninst, zelfs een nieuw wetsvoorstel ingevoerd dat de termijnbescherming afschafte, het werkingsgebied uitbreidde en stelde dat de huurprijsherziening op basis van de marktwaarde moest plaatsvinden. Er kwam echter zoveel kritiek op de nieuwe regeling dat in 1999 werd besloten tot het intrekken van het voorstel. Huurders wilden de huurprijsherziening behouden en waren fel tegen huurprijzen op basis van marktwaarde. Ook in 2003 is geprobeerd de huurprijzen aan te passen op basis van de markthuur, maar dit stuitte wederom op zoveel politieke weerstand dat het niet door de Kamer kwam. Men was onder andere bang dat het Lijnbaan-effect zou optreden.

52

7. Enquête Onderzoek Door de inperking van het onderzoek is besloten een enquête af te nemen onder winkeliers en beleggers om erachter te komen hoe zij op dit moment tegen de huurherzieningswet aankijken. De enquête is vanuit HBKP per mail verstuurd naar 60 winkeliers en 60 beleggers. De betreffende email is te zien in bijlage 2. Van 25 winkeliers en 24 beleggers is respons ontvangen, een acceptabel percentage van respectievelijk 41,67% en 40%. Vanuit de huurderskant is de enquête onder andere verstuurd naar Maxeda, Blokker, Coltex, CoolCat, H&M en Phone House. Vanuit de beleggerskant is de enquête voorgelegd aan bijvoorbeeld Altera Vastgoed, ING Real Estate, Delta Loyd, VastNed en Unibail Rodamco. Om zoveel mogelijk respons te krijgen is besloten voor volledige vertrouwelijkheid en anonimiteit van de gegevens. De enquête begint met twee vragen over de afschrijvingstermijn van de huurders. Daarna gaan een aantal vragen over de vergelijking van het Nederlandse stelsel ten opzichte van andere Europese landen en tot slot worden nog een aantal algemene vragen gesteld. Huurprijsherziening: het huurrecht voor middenstandsbedrijfsruimte onder de loep Vraag 1: Toen de huurherzieningswet in 1971 werd ingevoerd, werd door de toenmalige wetgever aangenomen dat een winkelier gemiddeld 10 jaar (5 plus 5 jaar) nodig had om zijn investeringen terug te verdienen. Tegenwoordig schijnt deze afschrijvingstermijn van in het begin gemaakte investeringen korter te zijn, met name wanneer het de inrichting betreft. Hoe lang heeft u erover gedaan om uw aanvangsinvesteringen betreffende de inventaris terug te verdienen? Keuze opties 2 Jaar of korter Tussen de 2-4 jaar Tussen de 4-6 jaar Tussen de 6-8 jaar Tussen de 8-10 jaar 10 jaar of langer Niet van toepassing

53

W inkeliers

Beleggers

0,0% 20,0% 40,0% 33,3% 6,7% 0,0% 0,0%

0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 100.0%

Vraag 2: En hoe lang heeft u erover gedaan om uw aanvangsinvesteringen betreffende eventuele bouwkundige investeringen af te schrijven? Keuze opties

W inkeliers 0,0% 7,1% 28,6% 21,4% 7,1% 28,6% 7,1%

2 jaar of korter Tussen de 2-4 jaar Tussen de 4-6 jaar Tussen de 6-8 jaar Tussen de 8-10 jaar 10 jaar of langer Niet van toepassing

Beleggers 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 100.0%

De eerste twee vragen zijn alleen van toepassing op de winkeliers. Vandaar dat bij beleggers in alle gevallen niet van toepassing is geantwoord. De termijnbescherming van tien jaar is in het verleden onder andere in het leven geroepen, omdat men dacht dat tien jaar ongeveer de termijn was waarin winkeliers hun investeringen zeker konden terug verdienen. Het blijkt dat de afschrijvingstermijn tegenwoordig een stuk lager ligt. Zeker als gekeken wordt naar de inventaris (vraag 1). De grootste groep (40%) doet er 4-6 jaar over om de aanvangsinvesteringen betreffende de inventaris af te schrijven. De mediaan ligt bij iets minder dan 6 jaar. 20% van de winkeliers schrijft in 2-4 jaar af en de overige 40% doet er langer dan 6 over, maar in ieder geval korter dan 10 jaar. Als het gaat om de afschrijving van bouwkundige investeringen (vraag 2) liggen de termijnen verder uit elkaar. De mediaan ligt in dit geval bij precies 7 jaar, wat nog steeds korter is dan 10 jaar.

Vraag 3: Uit een vergelijking met andere Europese landen (België, Verenigd Koninkrijk, Duitsland, Frankrijk) blijkt dat Nederland het enige land is dat bij een huurherziening (Art. 7:303 BW) een referentieperiode toepast. In hoeverre bent u het ermee eens dat Nederland toe moet naar een systeem dat gebaseerd is op markthuren. Keuze opties

W inkeliers

Beleggers

Volledig eens Eens Neutraal Oneens Volledig oneens

6,7% 26,7% 6,7% 40,0% 20,0%

42.9% 50.0% 0.0% 7.1% 0.0%

Zoals te verwachten liggen de meningen van huurders en verhuurders op dit vlak ver uit elkaar. Uit vraag 3 blijkt dat beleggers graag af willen van de matigende factor die de referentieperiode van 5 jaar biedt. Meer dan 90% wil toe naar een stelsel dat meer gebaseerd is op markthuur. De meeste huurders (60%) daarentegen zijn het oneens of

54

volledig oneens met een aanpassing van het systeem dat gebaseerd is op markthuren. De winkeliers willen zichzelf blijkbaar nog steeds zoveel mogelijk beschermen tegen snelle stijgingen van de huren, ook al zie je tegenwoordig steeds vaker dat huurders juist de dupe worden van de referentiewaarden uit het verleden. Hierdoor stijgen huurherzieningswaarden gewoon door in een tijd van economische malaise, terwijl de markthuren al lang een daling hebben ingezet. Toetsing aan de markthuurwaarde zou meer recht doen aan de economische werkelijkheid. Het is dan ook niet gek dat een derde van de winkeliers wel af wil van de referentieperiode. De regeling werkt verder in het nadeel van de huurders, omdat het de verhuurders lastig maakt om korting te geven op de huurprijs. Ter voorbeeld wordt een winkelcentrum gegeven. Stel dat de verhuurder een bepaalde keten wil contracteren, kan hij normaal gesproken een lagere huurprijs bieden om ze over de streep te trekken. De huidige regeling staat dit in de weg, omdat bij een huurherziening deze lagere huur gebruikt kan worden en er zo voor zorgt dat andere winkeliers in het centrum ook minder huur gaan betalen (De Witte, 2008). Tot slot zou het volgens Steenmetser (2008) beter zijn om de herziening aan de markthuur te koppelen, omdat het veel tijdwinst zal opleveren. Er kan dan over actuele prijzen worden gediscussieerd in plaats van over historische gegevens. Het maakt de vaststellingsprocedure verder aanzienlijk eenvoudiger. Onwenselijke schommelingen kunnen worden voorkomen als de rechter de mogelijkheid wordt geboden om in te grijpen waar nodig (Steenmetser, 2008). Vraag 4: De duur van de huurtermijnen is sterk gereguleerd in Ned erland ten opzichte van andere Europese landen. In hoeverre bent u het ermee eens dat een huurder en verhuurder zelf moeten kunnen afspreken voor welke termijn ze een contract aangaan. Keuze opties

W inkeliers

Beleggers

Volledig eens Eens Neutraal Oneens Volledig oneens

20,0% 53,3% 13,3% 13,3% 0,0%

50.0% 42.9% 7.1% 0.0% 0.0%

Het moge duidelijk zijn dat beleggers toe willen naar een flexibeler en vrijer stelsel, want ook bij deze stelling is meer dan 90% het ermee eens dat een huurder en verhuurder zelf moeten kunnen afspreken voor welke termijn ze een contract aangaan. Opvallend hier is dat de meeste winkeliers het ook eens zijn (meer dan 70%) met de stelling. Het systeem behoeft hier dus de nodige aanpassing. De kortere 55

afschrijvingstermijn zou hier een rol in kunnen spelen. Aangezien de inventaris bij de meeste winkeliers binnen 4-6 jaar wordt terug verdiend en bouwkundige investeringen gemiddeld ook binnen 7 jaar, lijkt de termijnbescherming van 10 jaar behoorlijk lang. Vraag 5: Ook bij het beëindigen van een huurovereenkomst zijn veel andere Europese landen flexibeler dan Nederland. In hoeverre bent u het ermee eens dat de verhuurder te weinig mogelijkheden heeft om een huurcontract te beëindigen. Keuze opties

W inkeliers

Beleggers

Volledig eens Eens Neutraal Oneens Volledig oneens

20,0% 40,0% 0,0% 33,3% 6,7%

50.0% 35.7% 7.1% 7.1% 0.0%

Dat de beleggers bij deze vraag bijna allemaal positief antwoordden viel te verwachten, maar wat meteen opvalt is dat 60% van de winkeliers vindt dat het te moeilijk is voor beleggers/verhuurders om een huurcontract te beëindigen. Als het beëindigen van een huurcontract daadwerkelijk makkelijker gemaakt wordt voor de verhuurder zullen veel winkeliers hier namelijk last van krijgen. Nu is het wel zo dat dit in perspectief geplaatst moet worden. In een land als Duitsland bijvoorbeeld kan het opzeggen van een huurcontract vormvrij en zonder reden gebeuren, toch kiezen partijen vaak zelf voor een huurtermijn van vijf of tien jaar zonder tussentijdse beëindiging. Het feit dat de keuze wordt geboden is dus wat voor te zeggen. Vaak zullen huurder en verhuurder toch voor de gulden middenweg kiezen, waar geen van beiden groot risico loopt. Vraag 6: Door de internationalisering zie je tegenwoordig steeds vaker grote ketens terug op A1-locaties. Veel van de bepalingen in boek 7 van het Burgerlijk Wetboek zijn gesteld om de "zwakkere partij", de huurder, te beschermen. In hoeverre bent u het ermee eens dat de grote ketens vaak niet als "zwakkere partij" gezien moeten worden en de wettelijke bescherming dus niet nodig hebben. Keuze opties

W inkeliers

Beleggers

Volledig eens Eens Neutraal Oneens Volledig oneens

13.3% 13.3% 13.3% 46.7% 13.3%

50.0% 50.0% 0.0% 0.0% 0.0%

Van de verhuurders is 100% het eens met deze stelling. Bij de huurders is het merendeel (60%) tegen deze stelling, waarschijnlijk omdat onder de ondervraagden een aantal grote ketens zitten en dus graag gebruik blijven maken van de bescherming. Onder andere Steenmetser (2008) stelt het huidige stelsel ter discussie, omdat het idee achter de bescherming voor een steeds groter gedeelte van de middenstand niet meer opgaat.

56

De meeste middenstanders zijn namelijk niet meer afhankelijk van één of enkele vestigingen. De markt voor commercieel onroerend goed wordt gekenmerkt door groeiende internationalisering en filiasering en huurders zijn tegenwoordig vaak zeer draagkrachtig. Daar komt bij dat de plaatsgebondenheid (de relatie tussen de goodwill en de locatie) tegenwoordig minder opgaat dan voorheen. De consument gaat tegenwoordig veel meer doelgericht naar bijvoorbeeld de Media Markt of de Hema. Het bezoekmotief is steeds minder afhankelijk van de locatie waar de winkel exact gelegen is (Steenmetser, 2008). Ook Kerpestein (2007) is van mening dat het stelsel van vandaag de dag flexibeler en liberaler zou moeten worden. Hij kaart onder andere aan dat het huurrecht nog steeds gebaseerd is op dat van 40 jaar geleden, terwijl het sociaaleconomisch en maatschappelijk klimaat door de jaren heen behoorlijk gewijzigd is. De retailmarkt wordt heden ten dage gekarakteriseerd door grootwinkelbedrijven, franchiseketens en andere samenwerkingsverbanden. De risico’s die met een investering gepaard gaan worden dus meestal niet meer door één enkele retailer gedragen, maar verspreid over verscheidene vestigingen (Kerpestein, 2007). Vraag 7: Uit een vergelijking met andere Europese landen kan worden geconcludeerd dat de Nederlandse huurwetgeving voor 290-bedrijfsruimte niet erg positief voor de verhuurder is. Dit wordt o.a. veroorzaakt door de referentieperiode bij herziening, de sterke regulering betreffende de duur van de huurtermijnen en de minimale mogelijkheden om als verhuurder opzegging te forceren. In hoeverre bent u het ermee eens dat de wetgever voldoende tegemoet komt aan de belangen van zowel de huurder als verhuurder. Keuze opties

W inkeliers

Beleggers

Volledig eens Eens Neutraal Oneens Volledig oneens

6.7% 26.7% 46.7% 13.3% 6.7%

14.3% 21.4% 7.1% 42.9% 14.3%

Onder de winkeliers is de grootste groep neutraal ten opzichte van deze stelling. Er is een lichte neiging naar eens, maar verder is de uitkomst niet noemenswaardig. Aan de verhuurderskant is de grootste groep het oneens (42,9%) met de stelling. Niet geheel onterecht als je bedenkt dat Nederland te boek staat als huurdersmarkt en gekenmerkt wordt door grote bescherming van de huurder.

57

Vraag 8: In 2003 is de huurgewenningsperiode (art. 7:303 BW lid 4) ingevoerd met het oog op de mogelijke invoering van herziening op basis van markthuren. De wetgever wilde hiermee voorkomen dat de huurder met te grote prijssprongen te maken zou krijgen. De herziening naar markthuren is echter nooit doorgevoerd, waardoor de wetgeving een dubbele matigende factor heeft gekr egen. In hoeverre bent u het ermee eens dat het uiterst merkwaardig is dat de huurgewenningsperiode is ingevoerd, ondanks dat de herziening naar markthuren nooit is doorgezet. Keuze opties

W inkeliers

Beleggers

Volledig eens Eens Neutraal Oneens Volledig oneens

0.0% 40.0% 53.3% 0.0% 6.7%

50.0% 42.9% 7.1% 0.0% 0.0%

Het is op zijn zachts gezegd merkwaardig te noemen dat deze regeling ooit doorgang heeft gevonden, ondanks dat de huurprijs niet mag worden herzien naar de markthuurwaarde. De grootste groep beleggers en winkeliers zijn er hier dan ook mee eens. De helft van de huurders staat er neutraal tegenover. In het rapport Bakkenist, wat naar aanleiding van de voorgestelde aanpassing van de huidige huurwetgeving is geschreven, wordt gezegd: “Huurgewenningsperiode vinden wij alleen aanvaardbaar als de referentieperiode wordt afgeschaft” (Bakkenist, 1991). Bij HB Kroese Paternotte was de regeling bij een paar werknemers niet eens bekend. Dit zegt genoeg over de mate waarin gebruik wordt gemaakt van de huurgewenningsperiode. Uit de praktijk blijkt dus dat er niet of nauwelijks sprake is van dubbele matiging van de huren. Ook in de grafieken van de vier grote steden is weinig te zien van een dubbele matiging in de afgelopen zeven jaar. Vraag 9: Veel deskundigen en makelaars pleiten voor aanpassing van de huurherzieningswet. Een flexibeler systeem, dat meer gebaseerd is op marktconforme waarden wordt regelmatig geopperd. In veel winkelgebieden ligt de winkelhuur namelijk tussen de 30% a 40% onder de marktwaarde. In hoeverre bent u het ermee eens dat de winkelmarkt in Nederland gebaat is bij een aanpassing van het huurherzieningssysteem, waarin vrije marktwerking niet meer volledig wordt uitgesloten. Keuze opties Helemaal eens Eens Neutraal Oneens Helemaal oneens

W inkeliers

Beleggers

13.3% 26.7% 6.7% 46.7% 6.7%

42.9% 57.1% 0.0% 0.0% 0.0%

Onder de beleggers bestaat er geen twijfel over deze stelling, 100% is het ermee eens dat het huurherzieningssysteem aangepast moet worden naar een stelsel waarin meer ruimte is voor flexibiliteit en vrije marktwerking. Onder de huurders is er verdeeldheid. 58

40% van de winkeliers wil ook toe naar een vrijer huurherzieningssysteem. 53,4% van de winkeliers is het hier echter mee oneens en houdt het liever vast aan het systeem zoals dat nu is. Deelconclusies •

De gemiddelde termijn om inventaris af te schrijven ligt bij het merendeel van de winkeliers tussen de 4-6 jaar. De mediaan ligt rond de 6 jaar.

•

Als het gaat de afschrijvingstermijn van bouwkundige investeringen ligt het gemiddelde precies bij 7 jaar.

•

De huurtermijn van minimaal 5 en 10 jaar, die dwingend wordt opgelegd, behoeft de nodige aanpassing. Het merendeel van de winkeliers (71,5%) en bijna alle beleggers (92,9%) zijn het ermee eens dat ze zelf moeten kunnen afspreken wat voor huurtermijn ze aangaan.

•

Bijna alle verhuurders willen toe naar een systeem van markthuren. Onder de huurders is er meer verdeeldheid, een derde is voor en twee derde tegen. Op dit punt staan verhuurders en huurders dus in principe tegenover elkaar.

•

Een systeem op basis van markthuren zal veel tijdwinst opleveren, omdat de vaststellingsprocedure aanzienlijk eenvoudiger wordt.

•

De huurherzieningswet staat verhuurders in de weg te differentiëren op de huurprijs.

•

De verhuurder moet meer mogelijkheden krijgen om een huurcontract te beëindigen. Hier is 60% van de winkeliers en bijna 86% van de beleggers het mee eens.

•

Dat er sprake is van overbescherming van de huurdersmarkt is duidelijk. 100% van de beleggers is het er verder mee eens dat de grote ketens niet als ‘zwakkere’ partij gezien hoeven te worden en de verregaande bescherming helemaal niet nodig hebben. Aan de huurderzijde is 60% het hier niet mee eens en iets meer dan een kwart wel.

•

Of de wetgever net zoveel aan de belangen tegemoet komt van de huurder als van de verhuurder is onduidelijk. Bij de winkeliers is een lichte meerderheid het hiermee eens. Onder de beleggers een iets grotere groep juist niet.

•

De invoering van de huurgewenningsperiode is merkwaardig te noemen. Alle verhuurders zijn het hier over eens. De huurders staan hier ofwel neutraal tegenover of zijn het er ook mee eens.

59

•

Dat het huurherzieningssysteem aangepast moet worden naar een stelsel met meer vrije marktwerking is volgens iets meer dan 50% van de winkeliers niet nodig. Een derde van de winkeliers vindt dit wel nodig. Onder de verhuurders bestaat er geen twijfel. 100% vindt dat de retailmarkt gebaat is bij een aanpassing naar een liberaler en flexibeler systeem.

60

8. Aanbevelingen HB Kroese&Paternotte In een interview met Jan Kroese en Patrick Paternotte, oprichters van HB Kroese & Paternotte, is getracht een beeld te schetsen van de huurherzieningswet, met zijn vele knelpunten, vanuit de praktijk. Verder worden enkele aanpassingen voorgesteld aan het huidige stelsel om de balans in de retailmarkt terug te brengen. Huurniveaus in een winkelstraat, afhankelijk als ze zijn van de economische periode waarin de overeenkomst is afgesloten, kunnen zeer uiteen lopen. Aan de ene kant is dit het gevolg van marktbewegingen, waardoor nieuw afgesloten huurovereenkomsten over de jaren heen verschillende prijsniveaus laten zien. Aan de andere kant spelen pand- en locatiespecifieke factoren een rol bij de hoogte van de huurprijs. Betaalde huren in de Kalverstraat lopen op dit moment uiteen van € 1200,- tot € 2500,- per m2 per jaar voor dezelfde winkelpanden (oppervlakte, frontbreedte). Door de regel dat referentiehuren minimaal 5 jaar oud moeten zijn voor ze volledig in een huurherziening betrokken mogen worden, maar bijvoorbeeld ook 20 jaar oud kunnen zijn, worden vaak lage huren, die 10 à 20 jaar geleden zijn afgesloten en alleen jaarlijks zijn geïndexeerd, meegenomen bij de bepaling van de nieuwe huurprijs. De markthuurontwikkelingen zijn relatief gezien veel hoger en daardoor is het niet reëel om te oude huren in een huurvergelijking te gebruiken. Nieuw afgesloten huren mogen dus niet voor 100% mogen worden ingebracht. Stel bijvoorbeeld dat een huurcontract van een vergelijkingsobject 3 jaar geleden vernieuwd is, dan mag die slechts voor die periode worden meegeteld. Het systeem is nu zo ver doorgeslagen dat huurders bij het aangaan van een nieuwe verbintenis eerst, in een situatie van vrije marktconcurrentie om een vestigingsplaats, de op dat moment geldende markthuur accepteren en dan na 5 jaar stellen dat de nieuwe huur moet worden vastgesteld op basis van oude, lage huurcontracten. De gedachte achter artikel 303 is om forse huurstijgingen (Lijnbaaneffect) te voorkomen. Het kan nooit het idee zijn geweest dat de wet huurverlagingen zou veroorzaken tot ver onder de geldende markthuren. Of erger nog dat huren, die al onder de markthuurwaarde liggen, zelfs nog verder verlaagd worden. Verder kunnen huurders vaak ten onrechte aanzienlijke uitkoopsommen eisen als een verhuurder aan het einde van de termijn het contract wil beëindigen. De verhuurder heeft geen poot om op te staan, want weet dat hij er vaak, als de zaak naar de BHAC gaat, op achteruit gaat. Het systeem leidt dus tot (chantageachtige) praktijken 61

waar verhuurders worden verzocht de huur te verlagen als er genoeg ‘oude lage huren’ te vinden zijn. Er zijn zelfs bedrijven die zich bezighouden met voor huurders de huur te verlagen. Ook als deze onder de markthuur ligt. De beloning voor deze bedrijven is vaak 1 x het verschil. Het kan nooit de bedoeling zijn van de wetgever dat het rechtssysteem een bijwerking heeft dat leidt tot subsidiëring van huurders. Een praktijkvoorbeeld uit de Kalverstraat laat dit zien. De huur van een bepaald object was € 100.000,- ; de markthuurwaarde € 200.000,-; en de huurherzieningswaarde € 85.000,-. Uiteindelijk is de huurder door de verhuurder uitgekocht voor € 350.000,-. Waarschijnlijk kon de verhuurder het object daarna verhuren tegen de markthuur of bijna de markthuur. In 3,5 jaar (3,5*100.000 = verschil markthuur en betaalde huur) heeft hij deze uitkoopsom dus terug verdient en ontvangt hij daarna het dubbele van wat hij anders had ontvangen. Tot de huurder na vijf jaar huurverlaging kan aanvragen via de huurherzieningsprocedure. Er wordt tegenwoordig tevens misbruik gemaakt van de indeplaatsstelling. Huurders maken het verschil tussen markthuur en referentiehuur contant door hun huurcontract aan huurders uit dezelfde branche met grote winst over de rug van de eigenaar te verkopen. Het gaat om aanzienlijke bedragen van tussen € 100.000 en € 500.000. Om het huurrecht in balans te brengen moet het volgens Kroese niet mogelijk zijn dat een huurder eerst een markthuur accepteert en na 5 of 10 jaar toch ineens wil profiteren van oude, lage huur contracten afgesloten in een andere economische tijd en op die manier een huurverlaging realiseren. Kroese en Paternotte stellen de volgende aanpassingen voor om het systeem in balans te brengen: •

Huren welke voor een referentieperiode worden gebruikt dienen niet ouder te zijn dan de desbetreffende huurovereenkomst. Stel dat van een pand na vijf jaar de huur wordt herzien dan houdt het in dat de referentiehuren niet ouder dan vijf jaar mogen zijn. Indien een pand voor de tweede keer wordt getoetst geldt dat de huren van de vergelijkingspanden dan niet ouder mogen zijn de datum van 1e toetsing.

•

Indien verhuurder of huurder het niet eens zijn over de nieuwe huur na het verstrijken van een huurperiode dient door deskundigen de marktwaarde te 62

worden vastgesteld. Indien de betaalde huur onder de marktwaarde ligt moet het niet mogelijk zijn dat deze huur nog verder wordt verlaagd door een middeling van 5 huren van vergelijkbare objechten uit perioden voor de ingangsdatum van een huurovereenkomst. •

Indien de huur boven de markthuurwaarde ligt dient de huur niet meer verlaagd te worden dan tot maximaal de marktwaarde. De marktwaarde dient dan door deskundigen te worden vastgesteld en de ingewikkelde en tijdrovende procedure met 5 vergelijkingsobjecten kan achterwege blijven.

63

9. Conclusies en aanbevelingen Het huurrecht bedrijfsruimte is ooit ingevoerd om de huurder te bescherming tegen plotselinge opzegging, sterke huurophogingen en zekerheid rondom het behoud van locatie. De bescherming tegen opzegging van de huur is in beginsel nog steeds gerechtvaardigd, omdat de waarde van een bedrijf nu eenmaal nauw samenhangt met de locatie van de onderneming, ook al blijkt dat de plaatsgebondenheid tegenwoordig al veel minder opgaat dan voorheen. Verder poogt de wetgeter met de contractperiode van tien jaar de huurder van een winkelruimte de zekerheid te bieden om zijn investeringen terug te verdienen. Dit kwam voort uit de sterk gestegen investeringen voor bedrijfsmatige huurders na de oorlog. Om te sterke stijgingen van de huren tegen te gaan is in 1980 de referentieperiode ingevoerd. De huurherzieningswaarde wordt sindsdien gebaseerd op de gemiddelde waarde van vergelijkbare objecten ter plaatste met een referentieperiode van tenminste vijf jaar. In deze scriptie is onder andere onderzocht hoe groot het verschil in huurherzieningswaarde en de markthuurwaarde de afgelopen jaren is geweest. Uit het onderzoek valt goed af te lezen dat het verloop van de markthuur is een stuk minder constant is dan het verloop van de herzieningshuur. Wat dat betreft doet artikel 7:303 BW waarvoor het ooit is ingevoerd, namelijk het dempen van de huurprijzen. De huurder krijgt op deze manier niet meer te maken met een plotseling veel hogere of lagere huur. Het gemiddelde verschil tussen markthuur en herzieningshuur ligt bij alle steden (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht) tussen de 30% en 40%. Dit geeft aan dat door de referentiehuren te baseren op het gemiddelde van de afgelopen 5 jaar of ouder, de werkelijk betaalde huren ver achter blijven bij de markthuur met alle nadelige gevolgen vandien. Zo kunnen huurders aanzienlijke uitkoopsommen eisen als er genoeg oude huren te vinden zijn. In de periode van 1989 tot 1998/1999 zijn de stijgingen van de markthuren en herzieningshuren in Amsterdam en Rotterdam redelijk met elkaar in evenwicht, maar daarna blijven de herzieningshuren enorm achter bij de markthuren. De uitspraken van de BHAC's lopen in de huidige tijd zo ver achter op de markthuren, dat de aansluiting met de realiteit ver te zoeken is. Het systeem lijkt daardoor verouderd en behoeft aanpassing om weer actueel te worden. Gemiddeld genomen ligt de vertraging van de huurherzieningen ten op zichte van de markthuren ruim boven de vijf jaar. Hieruit kan geconcludeerd worden dat bij de huurherzieningsprocedures stelselmatig

64

gebruik gemaakt wordt van ‘oude’ referentiehuren, huren die vaak alleen geïdexeerd zijn, veel ouder zijn dan 5 jaar en dus ver onder de huidige marktwaarde liggen. Het is verder vandaag de dag mogelijk om een huur, die al ver onder marktniveau nog verder te verlagen als er maar genoeg oude huurcontracten te vinden zijn. Tot slot vindt er verkapte handel in huurcontracten plaats, door misbruik te maken van de indeplaatsstelling regeling. Het moet in de huidige markt niet mogelijk zijn dat een huurder eerst de markthuur accepteert en na 5 of 10 jaar toch ineens wil profiteren van oude, lage huur contracten afgesloten in een andere economische tijd en op die manier een huurverlaging realiseren. In het onderzoek is verder is duidelijk te zien dat de markthuurwaarde de afgelopen 2 jaar door de economische crisis een daling heeft ingezet. Door de vertraging ten opzichte van de markthuur stijgen de herzieningshuren nog even verder. Zo kan het dus gebeuren dat een kleine middenstander als Bendorff (inleiding) over de kop gaat in een economische crisis. Waar een huurverlaging nodig was kon nu via referentiewaarden een hogere huur worden geëist. Toetsing aan de markthuurwaarde zal uiteindelijk meer recht doen aan de economische werkelijkheid en zal tevens een hoop tijdwinst opleveren, omdat de vaststellingsprocedure een stuk eenvoudiger wordt. In vergelijking met andere Europese landen is het stelsel dat wij hier hanteren sterk beschermend te noemen. België en Frankrijk lijken nog het meest op het Nederlandse stelsel. Maar in bijvoorbeeld België is de herziening van de huurprijs echter wel minder nauwgezet geregeld. De rechter heeft grote vrijheid om de nieuwe huur te bepalen en kan deze zelfs, als hier reden voor is, aanpassen aan de markthuur. Verder wordt duidelijk dat huurrechtsystemen waar vrijheid en flexibilteit hoog in het vaandel staan ook kunnen werken. Zo kunnen partijen in Engeland op het gebied van huurheziening, gebreken, onderhoud en indeplaatstelling, zaken die in Nederland grotendeels van dwingend recht zijn, vrijwel alles zelf overeenkomen. In Duitsland bestaat zelfs nauwelijks huurbescherming. De huurrelatie wordt nagenoeg volledig bepaald door hetgeen partijen vrijelijk overeenkomen. In de praktijk blijkt dat de markt een natuurlijk evenwicht bereikt dat recht doet aan de positie van de verhuurder en de huurder.

65

In zijn toelichting op de invoering van het wetsvoorstel in 1971 zei minister Houwing onder andere het volgende: “Anderzijds mag men ook niet over het hoofd zien dat de huurder een machtig concern kan zijn dat een filiaal sticht in een gehuurd pand en dat het dan de huurder kan zijn die zijn eisen gaat stellen. Het gaat dan ook niet aan ter wille van de huurder de belangen van de verhuurder, dikwijls de eigenaar, over het hoofd te zien.” Het lijkt erop dat in Nederland inmiddels een stelsel van overbescherming is ontstaan. Uit de enquête onder huurders en verhuurders blijkt in ieder geval dat er genoeg te veranderen valt. Zo blijkt dat de gemiddelde termijn om inventaris af te schrijven bij het merendeel van de winkeliers tussen de 4-6 jaar ligt en bij de afschrijving van bouwkundige investerigen precies bij 7 jaar. De huurtermijn van minimaal 5 en 10 jaar, die dwingend wordt opgelegd, behoeft dus de nodige aanpassing. Het merendeel van de winkeliers en bijna alle beleggers zijn het ermee eens dat ze zelf moeten kunnen afspreken wat voor huurtermijn ze aangaan. Verder willen bijna alle verhuurders toe naar een systeem van markthuren. Onder de huurders is er meer verdeeldheid, een derde is voor en tweederde tegen. Op dit punt staan verhuurders en huurders dus in principe tegenover elkaar. Op de vraag of de verhuurder meer mogelijkheden moet krijgen om een huurcontract te beëindigen antwoordde 60% van de winkeliers en bijna 86% van de beleggers positief. 100% van de beleggers is het er verder mee eens dat de grote ketens niet als ‘zwakkere’ partij gezien hoeven te worden en de verregaande bescherming helemaal niet nodig hebben. Aan de huurderzijde is 60% het hier niet mee eens en iets meer dan een kwart wel. Het huurrecht is nog steeds gebaseerd is op dat van 40 jaar geleden, terwijl het sociaaleconomisch en maatschappelijk klimaat door de jaren heen behoorlijk gewijzigd is. De retailmarkt wordt heden ten dage gekarakteriseerd door grootwinkelbedrijven, franchiseketens en andere samenwerkingsverbanden. De risico’s die met een investering gepaard gaan worden dus meestal niet meer door één enkele retailer

gedragen,

maar

verspreid

over

verscheidene

vestigingen.

Dat

het

huurherzieningssysteem aangepast moet worden naar een stelsel met meer vrije marktwerking is volgens iets meer dan 50% van de winkeliers niet nodig. Een derde van de winkeliers vindt dit wel nodig. Onder de verhuurders bestaat er geen twijfel. 100% vindt dat de retailmarkt gebaat is bij een aanpassing naar een liberaler en flexibeler systeem. 66

De afgelopen decennia zijn er meerdere malen wetsvoorstellen geweest om de wetgeving flexibeler te maken en bijvoorbeeld de referentieperiode af te schaffen. Elke keer stuitte de voorstellen op te veel politieke weerstand en kwamen ze niet door de Kamer. In 2003 is de huurgewenningsperiode ingevoerd, ondanks het in stand houden van herziening op basis van referentieperioden. Hierdoor is een dubbele matigende factor in de wetgeving tot stand gekomen. De invoering van de huurgewenningsperiode is merkwaardig te noemen. Alle verhuurders zijn het hier over eens. De huurders staan hier ofwel neutraal tegenover of zijn het er ook mee eens. Volgens Kroese en Paternotte hoeft een aanpassing van het systeem helemaal niet ingewikkeld te zijn: •

Huren die voor een referentieperiode worden gebruikt mogen niet ouder zijn dan de huidige huurovereenkomst;

•

Als huurder en verhuurder het niet eens zijn over de nieuwe huur dienen deskundigen die te bepalen;

•

Indien de huur boven de markthuur ligt mag deze niet meer verlaagd te worden dan tot maximale de markthuur

Als het huurherzieningssysteem op deze manier wordt aangepast blijft de dempende werking met betrekking tot het verhogen van winkelhuren gewoon werken. Het positieve aan deze verandering zou zijn dat de marktontwikkeling wel tastbaar wordt. In het huidige stelsel is dit zeker niet het geval, omdat de jaarlijkse indexen over langere perioden en zeker op de meest gewilde locaties de markt niet volgen. Uiteindelijk zal iedereen gebaat zijn bij een meer bij deze tijd van vrije concurrentie passend systeem van huurprijsvaststelling.

67

10. Bibliografie Adriaansens C.A., Hovius T.E., Leunissen C.S., Verbaan J. (2002). Nieuw Huurrecht Bedrijfsruimte. Den Haag: Sdu Uitgevers. Bakkenist, R. (1991). Huur en verhuur van bedrijfsruimte; evaluatie van en alternatieven voor de huidige wettelijke bepalingen. Den Haag. Bakker, B., Nol, M. van der, en Poolman, B. (2006). Huurprijsherziening in de praktijk, Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte 2006, (3), 77-81. Berkhout, T., Hordijk, A. (2008). International Valuation Standards en Nederlandse Waarderingsstandaarden. Katwijk: Drukkerij All-In. Bolt E.J. (2003). Winkelvoorzieningen op waarde geschat. Merkelbeek: Drukkerij Bakker Bolt E.J. (2004). Zicht op markthuren winkelpanden. PropertyNL Research Quarterly 2004, (3), 8-12. Cushman&Wakefield. Marketbeat: The Netherlands Retail Snapshot Q3 2010. Website: (www.cushwake.nl). DTZ (2009). Winkelleegstand loop niet op. Website: (www.dtz.nl), 12 mei. Eijkelhoff, A. (2000). De effectiviteit van de taxatie-instructie voor de waardering van winkels en winkelcentra in het kader van de ROZ/IPD Vastgoedindex. Postdoctorale Opleiding Vastgoekunde: Universiteit van Amsterdam. Enever, N., Isaac, D. (2002). The valuation of property investments. WS Bookwell, Juva. Evers, M.F.A. (2003). Huurrecht Bedrijfsruimte. Groningen: Wolters-Kluwer B.V. Haringsma, J. (2006). Natte vinger belangrijk instrument bij vaststellen huur winkerlruimten. Vastgoedmarkt 2006, (11), 59. Have, G.M. ten (2002). Taxatieleer Vastgoed 1. Groningen: Wolters-Noordhoff B.V. Have, G. M. ten (2003). Taxatieleer Vastgoed 2. Groningen: Wolters-Noordhoff B.V. Hendershott, P. (2001). A comparison of upward-only and turnover leases. University of Aberdeen Heijmans, M. (2008). Huurprijsherziening herzien. Afstudeerproject HEAO MER afdeling Vastgoed & Makerlaardij Hoge Raad (1985). HR 25 oktober 1985, NJ 1986, 71. Hoge Raad (1972). HR 26 oktober 1972, NJ 1973, 48.

68

INSEE (2010). Website: (http://www.insee.fr/en/methodes/default.asp?page=definitions/indice-loyerscommerciaux.htm) Jones Lang Lasalle, Retail Market Special 2009. Website: http://www.joneslanglasalle.nl/ Kamp, S. van der (2007). Afwijken van wettelijke methodiek met toestemming van kantonrechter. Vastgoedmarkt 2007, (08), 26. Kerpestein, G. (2007). Huurrecht Bedrijfsruimte. Den Haag: Sdu Uitgevers. Kerpestein, G. (2009). Huurrecht Bedrijfsruimte. Den Haag: Sdu Uitgevers. Lease Advice (2010). Website: (http://www.leaseadvice.org/publications/documents/document.asp?item=12) Leeuwen, M. van (2009). Huren op A-locaties een vijfde te laag. Vastgoedmarkt 2009, (11), 64. Lokerse, M., Majoor, M. (2010). Aantal modewinkels in winkelgebied bepaalt de huur. Vastgoedmarkt 2010, (3), 67. Mol, I.C.K. (2008). De (on)zin van artikel 7:306 BW voor de onderhuurder van een bedrijfsruimte. Tijdschrift voor huurrecht bedrijfsruimte, (4), 130-135. Mols, B. (2006). Hoe kun je appels met peren vergelijken? Amsterdam School of Real Estate: Masterthesis Mols, B. (2006). Niet theorie, maar praktijk bepaalt huurwaarde van winkelruimte. Vastgoedmarkt 2006, (11), 61. Moerman, A.R. (2009). Is de crisis een kans? Omzethuur in Nederland. Amsterdam School of Real Eestate: Masterthesis. MvT. (1966-1967). Kamerstukken 2 (Vol. 3). Poolman, B. (2000). Benchmarkt voor huurprijsherziening van 1624-bedrijfsruimten. Real Estate Visie 2000, (11), 28-31. Raas- de Lange, W. (2005). Huurrecht bedrijfsruimte Engeland en België. Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte 2005, (5), 148-153. Raas- de Lange, W., en Groot Koerkamp, J. (2006). Huurrecht bedrijfsruimte in Frankrijk en Duitsland. Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte 2006, (1), 4-9. Riet, J. van der (2001). Commercieel Onroerend Goed; Juridische Almanak. Nieuwegein: Arko Uitgeverij B.V. ROZ/IPD (2007). Taxatierichtlijen ROZ/IPD Vastgoedindex 2007, 14-21. 69

ROZ/IPD (2008). Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte 2008, 1-13. Steenmetser, T. (2008). Pleidooi voor een liberaler en uniformer huurrecht bedrijfsruimte. Amsterdam: Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte 2008-6. Steenmetser, T. (2008). Tijd voor herziening? Een nadere analyse van het huurrecht bedrijfsruimte. Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte 2008, (3), 88-93. Timmer, B. (2003). De huurprijs herzien. MRE Masterproof voor de Stichting voor Beleggen en Vastgoedkunde. Taylor, O. D. (2006). Buying your freehold, how much will it cost? Website: http://www.odt.uk.com/latest_news.php?action=news&newsid=15&start=0 Visser, R. (2009). Werk aan de Winkel? Amsterdam School of Real Estate. Witte, D. H. (2008). Wettelijk regime bedrijfsruimte op de weegschaal van Vrouwe Justitia. Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte 2008-3.

70

11. Appendix Bijlage 1 Correspondentie BHAC 1 Geachte  heer  Gross,     Ik  ben  bezig  met  een  onderzoek  voor  mijn  masterscriptie  aan  de   Universiteit  van  Amsterdam.  Het  onderzoek  gaat  over  hoe  groot  het   verschil  is  geweest  tussen  de  markthuren  en  huurherzieningswaarden  in  de   afgelopen  15  jaar  op  A1-­‐locaties  in  Nederland.  De  informatie  wat  betreft   de  markthuren  heb  ik  reeds  tot  mijn  beschikking,  het  overige  laat  nog  te   wensen  over.  Ik  ben  op  zoek  naar  uitspraken  van  de  Bedrijfs  Huur  Advies   Commissie  over  de  huurherziening  van  uw  regio  (het  gaat  om  de  steden   Leeuwarden  en  Groningen)  in  de  afgelopen  15  jaar  (of  tot  hoe  ver  het   archief  reikt).  Kunt  u  mij  verder  helpen?     Mijn  dank  is  groot.  Ik  hoop  snel  wat  van  u  te  vernemen.     Met  vriendelijke  groet,     -­‐-­‐     Jop  van  de  Graaf  

Bijlage 2 Correspondentie BHAC 2 Geachte  meneer  van  der  Ende,     Na  ons  telefoongesprek  van  2  weken  geleden  heb  ik  lang  nagedacht  over  hoe   ik  mijn  onderzoek  evt.  wel  zou  kunnen  uitvoeren.  Op  aanraden  van  de   adviescommissie  van  Zuid-­‐Nederland  heb  ik  een  aantal  makelaarskantoren   benaderd  om  te  kijken  hoe  zij  er  tegenaan  keken  en  of  zij  niet  de   benodigde  gegevens  tot  hun  beschikking  hadden.  Nu  heb  ik  een  aantal   gesprekken  gehad  met  HB  Kroese  Paternotte  (HBKP),  die  samen  met  mij  aan   dit  onderzoek  willen  meewerken.  Een  deel  van  de  gegevens  kan  ik  van  HBKP   krijgen,  maar  dit  is  niet  genoeg  om  het  hele  onderzoek  op  te  baseren.       Ik  heb  het  onderzoek  wat  betreft  locatie  zwaar  ingeperkt.  In  plaats  van   te  kijken  naar  het  verschil  tussen  markhuren  en  huurherzieningswaarden  op   A1-­‐locaties  in    heel  Nederland,  zal  ik  mij  nu  puur  richten  op  de  4  grote   steden  (Amsterdam,  Rotterdam,  Utrecht  en  Den  Haag)  en  zelfs  nog   specifieker  op       één  A1  hoofdstraat  per  grote  stad  om  geen  appels  met  peren  te   vergelijken.  In  Amsterdam  zal  dit  bijvoorbeeld  de  Kalverstraat  zijn.  De   stijging  in  absolute  waarden  zal  natuurlijk  in  elke  stad  anders  zijn   (maar  misschien  valt  er  toch  enige  trend  te  ontdekken  percentueel   gezien).       Zoals  u  begrijpt  zou  ik  heel  blij  zijn  met  alle  adviezen,  die  uw  BHAC   heeft  uitgebracht  op  de  Kalverstraat  in  de  afgelopen  15  jaar.  En  om  de   betrouwbaarheid  van  de  gegevens  te  waarborgen  kan  dit  bv.  geanonimiseerd.       Ik  hoor  het  graag  van  u.     Met  vriendelijke  groet,     Jop  van  de  Graaf  

71

Bijlage  3  Mail  Winkeliers/Beleggers   Geachte  relatie,       In  opdracht  van  de  Universiteit  van  Amsterdam  en  HBKP  ben  ik  bezig  met   een  onderzoek  naar  het  huurrecht  voor  middenstandsbedrijfsruimte.  Ik  zou   het  enorm  op  prijs  stellen  als  u  5  minuten  de  tijd  zou  nemen  om  mee  te   werken  aan  onderstaande  enquete.  Het  zijn  in  totaal  10  meerkeuzevragen  en   het  neemt  maximaal  5  minuten  in  beslag.  De  resultaten  van  het  onderzoek   zullen  alleen  voor  de  uitwerking  van  mijn  scriptie  gebruikt  worden  en   zijn  geheel  anoniem.         http://www.surveymonkey.com/s/GSHRQR2       Alvast  bedankt  voor  u  medewerking.       Met  vriendelijke  groet,           Jop  van  de  Graaf      

72