HITELBIZTOSÍTÉKI ÉRTÉKELÉS
EVS 2003 Fogalmi és tartalmi meghatározásai (6. Szabvány Hitelbiztosítéki értékelések)
Piaci érték A piaci érték azt az árat jelenti, amelyen a földterület és az épületek tulajdonjoga értékesíthetı hajlandóságot mutató eladó és hajlandóságot mutató eladó között magánjogi szerzıdés keretében az értékelés idıpontjában, feltételezve, hogy az ingatlan nyilvánosan került piacra, hogy a piaci feltételek lehetıvé teszik a szabályos ügyrendezést, és hogy az ingatlan természetét figyelembe véve elegendı idı áll rendelkezésre az értékesítési tárgyalások lefolytatásához.
Hitelbiztosítéki/hitelfedezeti érték A hitelbiztosítéki/hitelfedezeti érték az ingatlannak azt az értékét jelenti, amelyet az értékelı határoz meg az ingatlan jövıbeni piacképességének körültekintı felmérésével, figyelembe véve az ingatlan hosszú távú fenntarthatóságának szempontjait, az általános és a helyi piaci feltételeket, az ingatlan használatát és a megfelelı alternatív használatokat. A hitelbiztosítéki/hitelfedezeti érték megállapításakor spekulatív elemeket nem lehet figyelembe venni.
A hitelbiztosítéki/hitelfedezeti érték megállapításának szempont rendszere
A jövıbeni piacképesség körültekintı felmérése A spekulatív elemek azonosítása és kiküszöbölése Az általános és a helyi piaci viszonyok kifejezése Az ingatlan hosszú távú (fenntartható) szempontjainak kiemelt figyelembe vétele Az ingatlan jelenlegi használatának és a megfelelı alternatív használatoknak a figyelembe vétele Követhetıen és világosan bemutatott értékelési módszerek alkalmazása Az értékelések végrehajtása megfelelı szinten hozzáértı értékelık által történjen, az országra jellemzı szabályokat követve
A jövıbeni piacképesség körültekintı felmérése Az értéket körültekintıen kell megállapítani az értékelés idıpontjában tekintetbe véve a jövıbeli piacképességet. Így a hitelbiztosíték/hitelfedezeti értékben a következı tényezık számításba vétele szükséges:
–
–
ahol a jelenlegi értékek a nem hatékonyan mőködı piacnak köszönhetıen rövid távú keresletet tükröznek, amint ez megmutatkozik a fejlıdési ciklus felívelésében és hanyatlásában (egy ingatlan típus kínálatának hiánya és az azt követı túlkínálat), vagy amikor olyan azonosítható tényezık, mint a fogyasztói ízlés eltorzítják a piacot, így a jövıbeli piacképesség felmérése.
A spekulatív elemek azonosítása és kiküszöbölése A spekulatív elemek azonosítása és kiküszöbölése érdekében szükséges, hogy az értékelı pontosan felismerje azokat a jelenlegi piaci jelenségeket, amelyek nem fenntarthatóak, mint például egy „robbanás”, ahol az emelkedı trend nélkülözi a megfelelı alapok támogatását, megerısödik a ciklus végén, azt követıen pedig drámaian visszaesik a piac.
Az általános és a helyi piaci viszonyok kifejezése Az általános és helyi piaci feltételekre vonatkozó tájékoztatás jelzi a nem fenntartható spekulatív elemek kiigazításának szükségességét, például, amikor az ingatlanok „túl-béreltek”, vagy amikor a négyzetméterre esı bérleti díjak meghaladják a fenntartható „EBITDA”-t (Earnings Before Interest, Tax, Depriciation and Amortisation – Kamat, Adózás, Értékcsökkenés és Amortizáció elıtti jövedelmek) négyzetméterre esı mértékét. Tükröznie kell a kereslet és kínálat helyi viszonyainak alakulását is. A legtöbb ingatlantípus esetében, amelynek hitelintézetek által kerülnek biztosítékként befogadásra, a piaci helyi jellegő, kivéve a befektetési célú ingatlanok. 2007.04.29.
Az ingatlan hosszú távú (fenntartható) szempontjainak kiemelt figyelembe vétele Az a követelmény, hogy elsıdleges szempont legyen az ingatlan hosszú távú fenntarthatósága, hasonló ahhoz, amikor az értékelı a piaci szintek fenntarthatóságára koncentrál. Az értékelınek meg kell vizsgálnia a mikro és makro gazdasági alapokat, amelyek közé tartózhat, többek között az érintett területen belül a demográfia, vagyoni helyzet, jövedelem viszonyok, foglalkoztatottság és szociokultúrális fogyasztói szokások elemzése, valamint a közlekedési infrastruktúra, törvényi és politikai kockázatok, csakúgy mint a finanszírozás költségei, belsı kapcsolatok a tıkepiaccal, árfolyam ingadozások, és a gazdasági növekedés megbecslése.
Az ingatlan jelenlegi használatának és a megfelelı alternatív használatoknak a figyelembe vétele Nem szokatlan jelenség, hogy az ingatlannak nagyobb az alternatív használati értéke, és a hitel nyújtók figyelmét minden olyan lehetıségre fel kell hívni, amely növelheti az értéket. Ennek ellenére a Hitelbiztosítéki Érték alapja elsısorban az ingatlan létezı használata, hacsak nincsenek különleges körülmények, mint például egy küszöbön álló újrafejlesztés, amely az alternatív értéket az értékelés realisztikusabb alapjává teheti.
Követhetıen és világosan bemutatott értékelési módszerek alkalmazása Az
értékelık követhetı és világos értékelési módszereket alkalmazzanak, és azokat az értékelési jelentésben világos módon jelenítsék meg. Kizárólag jól felismerhetı értékelési módszert lehet használni.
Az értékelések végrehajtása megfelelı szinten hozzáértı értékelık által történjen, az országra jellemzı szabályokat követve
Az irányelvnek megfelelıen ajánlott, hogy az értékelı egyidejőleg beszámoljon az ingatlan piaci értékérıl és az érték különbségeirıl, amennyiben létezik ilyen. A hitelbiztosíték/hitelfedezeti érték és a piaci érték 20%-ot meghaladó eltérése esetén az értékelési jelentéshez hivatalos jegyzetet kell csatolni, és meg kell indokolni a hitelbiztosítéki/hitelfedezeti érték különleges minısítést, amely megállapítja, hogy különlegesen ingatag körülmények állnak fenn, amelyek együtt járnak a jövıbeli visszaesés vagy kitörés kockázatával.
Fontos, hogy az értékelı az elızetesen jelzett kiinduló feltételezések bármelyikében bekövetkezett változást jelezze. Hasonlóképpen az értékelık felelıssége a mikrogazdasági trendek és fenntartható értékek megbízható helyi adatbankjának kialakítása vagy megszerzése és annak használata, amelyektıl csak kivételes esetben térnének el. Ha az adatbanki adatok nem hozzáférhetıek, az értékelınek akkor is igazolnia kell, hogy a becslése piaci adatokon alapszik.
A Hitelbiztosítéki Érték rendelkezése implicit módon tartalmaz egy bizalmi felelısséget, amely szerint az értékelınek megfelelı szakmai felelısség biztosítással kell rendelkeznie.
A kételyek elkerülése végett a piaci érték egyszerő százalékos korrekció útján történı kiigazítása nem megfelelı módja a hitelbiztosítéki/hitelfedezeti érték megállapításának.
A különbözı földterületek és ingatlanok, amelyeket biztosítékként a hitel mögé állítanak, különbözı értékelési eljárásokat igényelnek, befolyásolják az utasításokat és a végsı értékelési jelentés tartalmát. A következı öt kategória létezik: – – – – –
Befektetési célú ingatlanok Tulajdonos által használt ingatlanok Fejlesztési tervek Általában pénzügyi elırejelzés alapján értékelt ingatlanok Speciálisan (sajátosan) fogyatkozó értékő földterületek
A különleges ingatlanok banki hitelbiztosíték céljára általában nem alkalmasak, legfeljebb egy alternatív hasznosítási érték alapján.
Befektetési célú ingatlanok A
jövedelem termelı ingatlanok értékelése egyedileg történik. Amennyiben az ingatlan egy portfolió része és értékesítésére is csak a portfolió részeként kerülhet sor az értékbecslés tükrözze az ingatlan portfolióban elfoglalt helyzetét, tükrözze és indokolja az esetleges diszkontot, vagy prémiumot.
Fejlesztési ingatlanok Az értékbecslében minden esetben elkell végezni az érzékenységvizsgálatokat a helyes kockázat felmérés érdekében ( költség, idıbeni ütemezés, bevétel, piaci környezet változása, stb)
Kereskedelmi potenciál alapján értékelt ingatlanok A
kereskedelmi ingatlanok esetében ki kell térni a mőködés közbeni és feltételezett üres állapot közötti különbségekre. Csak ingatlant lehet értékelni (nem számíthatók be a az értékbe pl a good-will, vagy az üzemeltetı személyéhez kötött engedélyek, jogosultságok, stb.
Speciálisan (sajátosan) fogyatkozó értékő földterületek Különleges figyelmet kell a hitel futamidejére és profiljára fordítani, amelybe beletartozik a kamatok és a tıke-visszafizetés dátuma, és annak viszonya a speciálisa (sajátosan) fogyatkozó értékő földterület kiterjedéséhez, valamint a kitermelés és/vagy hasznosítás tervezett programjához.
Gyorsított eladási/felszámolási érték A gyorsított eladási vagy a felszámolási értékre néha szükség van olyan ingatlanok értékelése céljára, amelyek hitel vagy kölcsön biztosítékát képezik vagy e célra történı felhasználásuk tervezett. A gyorsított eladási/felszámolási érték azonos a piaci érték meghatározásával, azzal a kiegészítı feltétellel, hogy a marketing tevékenységre rendelkezésre álló idı túlságosan rövid, a nyilvános meghirdetés és a piacon való megjelentetés nem megfelelı, összehasonlítva a szükséges idıvel és promóciós intézkedésekkel, amelyek a piacon a legjobb ár eléréséhez szükségesek. Az eladó néha kényszer vagy erıszak hatása alatt is lehet.
