H-Lab

MODELLEN VOOR DYNAMIEK IN EEN ADAPTIEF BOUWBLOK beheer, eigendom, ruimtelijk kader, planeconomie, ambitie, dynamiek

BAVAVLA Architecten

HEESTERVELD / H-Lab

INHOUD

1

INLEIDING

2

MODELLEN

2.0 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

Inleiding Corporatief Ontwikkelend Beheer, Sociale Verhuur Corporatief Ontwikkelend Beheer, Huurkoop Coöperatief Ontwikkelend Beheer, Huurkoop Coöperatief Ontwikkelend Beheer, Maatschappelijk Gebonden Eigendom Zelfbeheer VVH, Moeder Dochter Constructie Huur Zelfbeheer VVE, Klusblok Koop

3

CONCLUSIES

3.0 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

Algemene bevindingen Corporatief Ontwikkelend Beheer, Sociale Verhuur Corporatief Ontwikkelend Beheer, Huurkoop Coöperatief Ontwikkelend Beheer, Huurkoop Coöperatief Ontwikkelend Beheer, Maatschappelijk Gebonden Eigendom Zelfbeheer VVH, Moeder Dochter Constructie Huur Zelfbeheer VVE, Klusblok Koop

COLOFON

OVERZICHTEN RAMINGEN IN APARTE PDF

Architectonische verbeelding van een ontwikkeling in verschillende schaalniveaus: bouwblok, portiek, woning

1 INLEIDING Het rapport RUIMTELIJKE EN TYPOLOGISCHE MOGELIJKHEDEN IN HET BESTAANDE CASCO van BAVAVLA Architecten, gemaakt in het kader van het onderzoek van H-Lab in Heesterveld, brengt het adaptieve potentieel van het bouwblok in kaart: de ruimte die de bestaande structuur en gelaagdheid biedt voor het ontwikkelen van nieuw aanbod. Uit deze studie blijkt dat de bestaande differentiatie aanleiding geeft tot een gedifferentieerde benadering in verschillende schaalniveaus: op het niveau van het bouwblok, het type casco, de streng of het portiek en tot slot op het niveau van de woning. In hoeverre ruimtelijke mogelijkheden daadwerkelijk leiden tot meer dynamiek hangt in belangrijke mate af van het beheer. Het bundelen van verantwoordelijkheden leidt tot uniformiteit en planmatigheid. Het verstrekkende corporatieve beheer heeft geleidt tot een weliswaar goed onderhouden, maar statische voorraad sociale huurwoningen. In het kader van dit onderzoeksproject worden alternatieve vormen van beheer onderzocht die mogelijk op alle schaalniveaus leiden tot meer dynamiek. Er wordt hierbij gekeken naar andere vormen van collectief beheer: corporatief, cooperatief of zelfbeheer. Bovendien worden nieuwe verdelingen voorgesteld tussen de collectieve- en individueel beheerde schaalniveaus. Binnen deze varianten van collectief beheer en deze nieuwe ruimtelijke kaders worden bovendien variaties in huur of koop voorgesteld; nieuwe eigendomsverhoudingen die leiden tot nieuwe verdelingen van belangen en risico’s. Langs deze weg onderzoeken wij de logica van nieuwe organisaties van het beheer en de mogelijke dynamiek die zij teweeg kunnen brengen. Het doel van deze exercitie is uiteindelijk een keuze te kunnen maken voor een model dat in staat is de ambities en belangen van alle deelnemers in Heesterveld om te zetten in een dynamische, programmatische-, ruimtelijke- en planeconomische ontwikkeling op alle schaalniveaus. Het onderzoek is een samenwerking tussen Ontwerpstudio Iris Schutten, Superuse Studio en BAVAVLA Architecten.

Transformatiematrix: kansrijke transformaties vanuit 9 bestaande woningtypes en 4 schaalniveaus: de woning, de streng, het casco, het bouwblok

2 ORGANISATIEMODELLEN 2.0

Inleiding

In het kader van dit onderzoek worden nieuwe modellen voor het collectieve beheer, ruimtelijke kaders en het eigendom voorgesteld. Omwille van de eenvoud worden in dit rapport zes mogelijkheden behandeld. Deze beslaan een breed spectrum van corporatief beheer tot aan zelfbeheer, van voornamelijk collectieve tot voornamelijk individuele controle: paragraaf model 2.1 Corporatief Ontwikkelend Beheer, Sociale Verhuur 2.2 Corporatief Ontwikkelend Beheer, Huurkoop 2.3 Coöperatief Ontwikkelend Beheer, Huurkoop 2.4 Coöperatief Ontwikkelend Beheer, Maatschappelijk Gebonden Eigendom 2.5 Zelfbeheer VVH, Moeder Dochter Constructie Huur 2.6 Zelfbeheer VVE, Klusblok Koop Deze modellen geven in meer of mindere mate ruimte aan de ambities en belangen van het collectief en de bewoners, vanaf de schaal van het collectieve leefmilieu tot en met de individuele ruimte. De beschouwingen in dit rapport richten zich met name op het effect van nieuwe eigendomsverhoudingen op de dynamiek van de planontwikkeling. De organisatie van het beheer en de verdeling van de collectieve en individuele niveaus vormen het kader waarbinnen deze dynamiek zich ontwikkelt. Belangrijke randvoorwaarden van bovenstaande modellen zijn: - de zittende inkomensgroepen, onder de huursubsidiegrens, - het cashflow gestuurd ontwikkelend beheer, - het aanbesteden versus zelfbouw. De modellen zullen in de volgende paragrafen nader beschouwd worden. Er wordt bij de berekeningen vooralsnog van uitgegaan dat verschillende varianten niet financieel verknoopt worden, elke variant wordt op zijn eigen merites beschouwd.

Aan de hand van de ruimtelijke voorstellen uit het rapport RUIMTELIJKE EN TYPOLOGISCHE MOGELIJKHEDEN IN HET BESTAANDE CASCO zijn de bouwkosten voor transformaties en de upgrading van het complex in kaart gebracht. Bij het ramen van de kosten zijn de voor de hand liggende collectieve of individuele schaalniveaus gehanteerd. De kosten zijn gesplitst in een deel casco en inbouw en bovendien, op relevante onderdelen, gesplitst in materiaalkosten en arbeid. De belangrijkste bouwkosten voor transformaties, zijn in de volgende tabel aangegeven. De overige ramingen zijn opgenomen in een aparte bijlage. Vervolgens zijn de actuele gegevens over het aantal vhe‘s (80) en de huurniveaus (390 €) verkregen. Aangenomen zijn de prijzen voor koopwoningen (2000 €/m2) en kluswwoningen (1000 €/m2) in Zuidoost. Voor de kosten voor de exploitatie van huurwoningen zijn standaardparameters en waarden gebruikt (planmatig onderhoud 500 €/VHE/jaar, niet-planmatig onderhoud 200 €/VHE/jaar, zakelijke lasten 300 €/VHE/jaar, apparaatskosten 1.000 €/VHE/jaar, totale exploitatie kosten per VHE per jaar: 2.000 €, disconteringsvoet 6%, huurindexatie 2,6%, inflatie 2%, huurderving 2%). Deze parameters worden bij nieuwe beheer/eigendoms modellen bijgesteld. Instandhoudingstermijnen en de loopduur van hypotheken voor het casco zijn op een termijn van 25 jaar gezet, voor de inbouw is 15 jaar gehanteerd. Er blijven ten aanzien van de berekeningen van de bedrijfsresultaten enkele onbekenden bestaan: de boekwaarde van het complex in geval van afboeken en het jaarlijkse erfpachtcanon.

2.1

Corporatief Ontwikkelend Beheer, Sociale Verhuur

Organisatie van het beheer Deze variant betreft het klassieke corporatieve ontwikkelend beheermodel en sluit het beste aan op de huidige organisatie van het corporatieve beheer en sociale huur. De woningen blijven in de sociale verhuur, voor de zittende doelgroep. De corporatie beheert en ontwikkelt alle niveaus binnen het bestaande complex, vanaf het niveau van het bouwblok, de casco‘s, de portieken en technische strengen, de woningtypologie tot en met de uitrusting van de woning. Het gepresenteerde model stelt een ontwikkelende manier van beheren voor waarbij verbeteringen en transformaties zoveel mogelijk ingebed worden in het corporatieve beheer. Groot onderhoud wordt aangegrepen om het complex te ugraden en flexibiliteit in te brengen. Transformaties en ingrijpende verbeteringen aan de woningen worden bij mutaties uitgevoerd.

Ruimtelijk kader De corporatie is beheert het bouwblok, tot en met het niveau van de inbouw en de uitrusting van de woning. De huurder is eigenaar van de afwerking en de inrichting.

Eigendom en planeconomie De huurder is enkel de consument van het aanbod. Er is gemakshalve gerekend met de gemiddelde huur voor bestaande 80 woningen van 390,- €/mnd. Teneinde de verhuurder na het samenvoegen niet met dalende huuropbrengsten te confronteren is voor samengevoegde woningen de dubbele huur van 780 €/mnd gerekend. Deze bevinden zich daarmee ruimschoots boven de huursubsidiegrens van 647,53 €/mnd en vallen daarmee buiten de doelgroep. Wordt voor het bepalen van de huur het puntensysteem gehanteerd vallen de grootste woningen waarschijnlijk ook boven de subsidiegrens. Bij het ontwikkelend beheer door de corporatie wordt gebruik gemaakt van cashflow planning. Opgebouwde reserves uit de huuropbrengsten worden teruggepompt in de ontwikkeling van het complex. Er wordt a.h.w. een „financieel hek„ om het complexgezet. Voor dit model zijn geen renteverliezen ten behoeve van leningen. De exploitaie van een enkele woning bedraagt 2000 €/jaar, 4000,- € voor een dubbele. De jaarlijkse cashflow bedraagt ca 200.000, €. Onbekend is echter wat de boekwaarde is van het complex en hoe hoog het jaarlijkse erfpachtcanon bedraagt. Indien complexmatige verbeteringen of andere collectieve ingrepen achterwege blijven, dan zijn individuele transformaties van het aanbod mogelijk in de aantallen die in het overzicht staan. De bouwkosten voor de zwaardere ingrepen, met name van optoppen en de vertikale samenvoeg van 3 verdiepingen, trekken een zware wissel op de totale cashflow. Ook een upgrading van de collectieve delen, bijvoorbeeld het integraal vervangen van de kozijnen, trekt een zware wissel op de cashflow. De investeringen voor transformaties zijn voor de verhuurder echter planeconomisch onvoordelig, ze leiden namelijk niet tot extra huuropbrengsten, integendeel: - de transformatie in ruimtelijker woningen met minder kamers leidt volgens puntensysteem tot lagere huren, - 2 kleinere woningen leveren meer op dan een samengevoegde.

Ruimte voor ambitie De ontwikkeling wordt op vrijwel alle schaalniveaus gestuurd door de ambities van de corporatie. Het is de vraag of ontwikkelend beheer daadwerkelijk past in de werkwijze van een corporatie. Bovendien werken planeconomische principes in de sociale verhuur verdere transformaties en samenvoegingen tegen. Ook is het de vraag of het ontwikkelen van een sterk collectief woonmilieu binnen dit complex tot de ambities van de corporatie hoort. De huurder heeft geen direct belang bij de ontwikkeling van het collectieve woonmilieu in zelfbeheer. Een sterke huurdersvereniging en het in eigen beheer geven van collectieve delen tegen een vergoeding kan een oplossing zijn. De huurder is slechts consument van de wonig of de werkruimte. Ze heeft geen belang en geen ruimte voor de programmatische en ruimktelijke ontwikkeling van de huurwoning. Dit model biedt naar verwachting de laagste dynamiek op alle schaalniveaus.

2.2

Corporatief Ontwikkelend Beheer, Huurkoop

Organisatie van het beheer Dit huurkoop model sluit goed aan op de bestaande situatie van corporatief beheer en sociale verhuur. De corporatie beheert en ontwikkelt het bouwblok tot en met het casco. Het gepresenteerde model stelt een ontwikkelende manier van beheren voor waarbij verbeteringen en transformaties zoveel mogelijk ingebed worden in de bestaande organisatie van het corporatieve beheer. Groot onderhoud wordt aangegrepen om het complex te ugraden en flexibiliteit in te brengen. Transformaties van woningtypes en ingrijpende verbeteringen van het casco worden bij mutaties uitgevoerd. De huurder beheert, binnen de grenzen van de gehuurde ruimte, indeling, uitrusting en afwerking. Ingrijpende verbeteringen van de woningplattegrond binnen de kaders van het casco en van de uitrusting van de woning worden door de huurder gedaan.

Ruimtelijk kader De corporatie beheert het bouwblok tot en met het casco, de huurder de gehuurde ruimte. De fysieke grens tussen het corporatieve beheer en het private beheer ligt op het niveau van het casco en de woningindeling.

Eigendom en planeconomie De corporatie is eigenaar van het casco, de huurder is eigenaar van alles dat zich in het gehuurde casco bevindt. De inbouw wordt aan de huurder geschonken In waarde verhoudt deze verdeling zich als 2/3 corporatie, 1/3 huurder. Het complex wordt derhalve voor 1/3 afgeboekt. Het ontwikkelend beheer is op basis van cashflow planning, opgebouwde reserves uit huuropbrengsten worden teruggepompt in de ontwikkeling van het complex. Er is gerekend met een verlaging van de collectieve cashflow van 1/3, hiernaast gaan de kosten voor de exploitatie van de woningen, vanwege de vermindering van onderhoudsinspanningen en apparaatskosten omlaag naar 1170,- €/woning/jaar. De huur van een casco VHE kan omlaag van 390,- € naar 247,- €. De jaarlijkse collectieve cashflow van 80 VHE‘s bedraagt ca. 130.000,- €. Woningtransformaties worden nu echter casco opgeleverd. Indien complexmatige verbeteringen of andere collectieve ingrepen achterwege blijven, dan zijn individuele transformaties van het aanbod mogelijk in de aantallen die in het overzicht staan. De bouwkosten voor de zwaardere ingrepen, met name van optoppen en de vertikale samenvoeg van 3 verdiepingen, alsook complexmatige verbeteringen, trekken een zware wissel op de totale cashflow. De investeringen voor transformaties zijn voor de verhuurder echter planeconomisch onvoordelig, ze leiden namelijk niet tot extra huuropbrengsten, integendeel: - de transformatie in ruimtelijker woningen met minder kamers leidt volgens puntensysteem tot lagere huren, - 2 kleinere woningen leveren meer op dan een samengevoegde. In het rekenmodel is er rekening mee gehouden dat de huurder voor de woninguitrusting en afwerking lening afsluit met een looptijd van 15 jaar. Deze hypotheeklasten worden bij de casco huur opgeteld. De maandlasten voor de woonruimte vallen voor bijna alle varianten binnen de huursubsidiegrens van 647,53- €/mnd. In de laatste kolommen staat een indicatie van de verlaging van de jaarlasten voor woonruimte in vergelijking met de reguliere huur, en de netto contante waarde van dit voordeel over 25 jaar; een „virtuele„ cashflow voor de ontwikkeling van de individuele ruimte.

Ruimte voor ambitie De corporatie stuurt de ruimtelijke ontwikkeling het bouwblok, het casco en de woningtypologie aan. De huurder ontwikkelt de woningplattegrond en de uitrusting van de woning. De verschillende schaalniveaus ontwikkelen zich nu in een eigen dynamiek. Het is de vraag of ontwikkelend beheer daadwerkelijk past in de werkwijze van een corporatie. Bovendien werken planeconomische principes in de sociale verhuur verdere transformaties en samenvoegingen tegen. De huurder is nu eigenaar van de kleine schaalniveaus, de woningplattegrond en de inbouw. Er is een direct financieel voordeel bij het ontwikkelen en onderhouden van de woning, de inbouw en de uitrusting. De mutatiegraad zal in vergelijking tot de reguliere verhuur wat afnemen vanuit het toegenomen adaptiviteit. Het is de vraag of het ontwikkelen van een sterk collectief woonmilieu binnen dit complex tot de ambities van de corporatie hoort. De huurder heeft een klein indirect belang bij de ontwikkeling van het woonmilieu: het komt de waarde van het individuele eigendom ten goede. Een sterke huurdersvereniging en het in eigen beheer geven van collectieve delen kan een goede aanvulling zijn. Het casco wordt tegen erg voordelige tarieven verhuurd. Dit aanbod zou een reservoir kunnen gaan vormen voor huurders met een kleine beurs en met lage ambities, het extensieve gebruik van de ruimte is een risico. De corporatie of en sterke huurdersvereniging zouden hier regie op kunnen voeren en dit risico

2.3

Coöperatief Ontwikkelend Beheer, Huurkoop

Organisatie van het beheer Het model presenteert de samenwerking tussen Ymere en de bewoners (en de gemeente - grondbedrijf) in een coöperatief verband. In deze z.g.n. trust zijn de verschillende belangen en ambities van de verschillende stakeholders vertegenwoordigd. Vertegenwoordiging van de corporatie kan bovendien bestaan uit de afdelingen ontwikkeling, beheer en woondiensten, voor de integrale benadering van beheer en ontwikkeling. De trust ontwikkelt het woon/werkmilieu, het casco en de ruimteverdeling. In overleg wordt gekeken waaraan op korte en lange termijn behoefte is. De ruimte wordt verhuurd. De nieuwe huurder wordt automatisch lid van de trust. De nieuwe huurder klust de ruimte verder af tot woon- of werkruimte. Structurele veranderingen worden door de huurder gedaan, in overleg met de trust.

Ruimtelijk kader De trust beheert de collectieve delen, het woon/werkmilieu, het casco en de schil. De huurder beheert de gehuurde ruimte. De trust beheert en ontwikkelt de tijdelijk onverhuurde ruimten.

Eigendom en planeconomie De trust is eigenaar van het casco, de huurder is eigenaar van alles dat zich binnen het casco bevindt. Het ontwikkelend beheer van de trust wordt gestuurd door cashflow planning, opgebouwde reserves uit huuropbrengsten worden teruggepompt in de ontwikkeling van het complex. Er is wederom gerekend met een verlaging van de collectieve cashflow van 1/3 ten opzicht van reguliere verhuur. Hiernaast gaan de kosten voor de exploitatie van de ruimten, vanwege de gemeenschappelijke onderhoudsinspanningen en gedeelde apparaatskosten omlaag naar 670,- €/woning/jaar. Bij een gelijkblijvende jaarlijkse collectieve cashflow (t.o.v. koophuur) van 80 VHE‘s van ca. 130.000,-€, kan huur van een casco VHE kan omlaag van 390,- € naar 206,- €. Teneinde de ontwikkel- en bouwkosten zoveel mogelijk te beperken worden zoveel mogelijk gebruik gemaakt van zelfbouw en zelf klussen. Transformaties worden casco opgeleverd. Indien complexmatige verbeteringen of andere collectieve ingrepen achterwege blijven, dan zijn individuele transformaties van het aanbod mogelijk in de aantallen die in het overzicht staan. De bouwkosten voor de zwaardere ingrepen, met name van optoppen en de vertikale samenvoeg van 3 verdiepingen, trekken een zware wissel op de totale cashflow. In het rekenmodel is er rekening mee gehouden dat de huurder voor de uitrusting en afwerking lening afsluit met een looptijd van 15 jaar. Bovendien is rekening gehouden met 50 €/maand voor de collectieve kas. Deze maandlasten worden bij de casco huur opgeteld. De maandlasten voor de woon/ werkruimten vallen voor bijna alle varianten binnen de huursubsidiegrens van 647,53- €/mnd. In de laatste kolommen staat een indicatie van de verlaging van de jaarlasten voor woon/werkruimte in vergelijking met de reguliere huur en de netto contante waarde ervan over 25 jaar; als het ware een „virtuele„ cashflow door & voor individueel zelfbeheer.

Ruimte voor ambitie De trust stuurt nu de ruimtelijke ontwikkeling van het bouwblok en het casco aan. Omdat in de trust de belangen en ambities van alle stakeholders vertegenwoordigd zijn zal naar verwachting in de collectieve schaalniveaus meer dynamiek ontstaan. De huurder is nu eigenaar van de schaalniveaus binnen de gehuurde ruimte, van de inbouw en de plattegrond. Er is een direct financieel voordeel bij ontwikkelen van de ruimte en de kwalieit van de uitrusting en afwerking. De mutatiegraad zal in vergelijking tot de reguliere verhuur wat afnemen vanwege de toegenomen adaptiviteit. Het casco wordt tegen nog voordelige tarieven verhuurd. Dit aanbod zou een reservoir kunnen gaan vormen voor huurders met een kleine beurs en met lage ambities, het extensieve gebruik van de ruimte is een risico. De trust zou regie op het programma kunnen gaan voeren en dit risico kunnen bewaken.

2.4

Coöperatief Ontwikkelend Beheer, Maatschappelijk Gebonden Eigendom

Organisatie van het beheer Bij het opstellen van dit model is gebruik gemaakt van de onderzoekingen voor het opzetten van een Collective Land Trust in het Brusselse gewest. Het model presenteert de samenwerking tussen Ymere, de bewoners en de gemeente in een coöperatief verband. In deze z.g.n. trust zijn de verschillende belangen en ambities van de verschillende stakeholders vertegenwoordigd. De trust ontwikkelt het woon/werkmilieu en het casco. In overleg met de leden van de trust wordt gekeken waaraan op korte en lange termijn behoefte is. De door de trust ontwikkelde ruimte wordt met korting, als maatschappelijk gebonden eigendom verkocht. De nieuwe eigenaar wordt automatisch lid van de trust. De nieuwe eigenaar klust de ruimte verder af tot woon- of werkruimte. Structurele veranderingen worden altijd gedaan in overleg met de trust. Indien dit fiscaal tot de mogelijkheden behoort wordt voorgesteld dat de trust woningen terug koopt tegen een afgesproken waarde. Hiermee wordt de blijvende betaalbaarheid geborgd, anderzijds geeft dit de trust invloed om de ruimte in tussenfases te ontwikkelen.

Ruimtelijk kader De trust beheert de collectieve delen, het woonmilieu en het casco, de koper beheert zijn eigen ruimte. De trust beheert en ontwikkelt de teruggekochte ruimten.

Eigendom en planeconomie Teneinde de woon/werkruimten bereikbaar te houden voor de doelgroep, kopers met een inkomen onder de sociale huurgrens, worden deze als MGE verkocht met een korting van 40% op de taxatiewaarde. De woningen worden bij verkoop door de trust teruggekocht, de regeling bestaat uit: KOOP(t=2) = KOOP(t=1) * ( TAXATIE(t=2) - TAXATIE(t=1) ) / TAXATIE(t=1) + INBOUWWAARDE(t=2-1) In de berekening wordt uitgegaan van een hypotheek die in 25 jaar wordt afgelost. In deze periode wordt met een gemiddelde stijging van de marktwaarde van 2% is de berekening van de nieuwe waarde: KOOP(t=2) = (1,02^25-1)*KOOPSOM + INBOUWWAARDE(t=2-1) Bij het omzetten van de ambities van de trust in de ontwikkeling van het aanbod wordt gebruik gemaakt van cashflow planning. Een deel van de opgebouwde reserves uit verkoop worden teruggepompt in de ontwikkeling van de woon/werkruimte. In de collectieve kas wordt een reserve aangebracht voor de terugkoop, als vangnet in een dalende markt. Bij onverkoopbaarheid is het een optie de teruggekochte ruimten te verhuren. Teneinde de ontwikkel- en bouwkosten zoveel mogelijk te beperken worden zoveel mogelijk gebruik gemaakt van zelfbouw en zelf klussen. De koper van de ruimte klust deze zelf af. In het rekenmodel is rekening gehouden hypotheek met een looptijd van 25 jaar voor de koop van de woning en voor de materiaalkosten van de inbouw. De totale maandlasten voor de hypotheek voor het casco en de inbouw vallen voor de grotere varianten hoger uit dan de hypotheekgrens van 836- euro/mnd voor een inkomen van 33.000,- €/jaar. Deze varianten zijn hiermee voor de zittende doelgroep onbereikbaar.

Ruimte voor ambitie De trust is verantwoordelijk voor het beheer en de ontwikkeling van het woon/werkmilieu, het bouwblok, het casco en de woonruimteverdeling. Omdat in de trust de belangen en ambities van alle stakeholders vertegenwoordigd zijn is te verwachten dat binnen de ontwikkeling van deze schaalniveaus meer dynamiek zal ontstaan. Het maatschappelijk gebonden eigendom is een goed model voor het omzetten van individuele ambities in de ontwikkeling van de woon/werkruimte. De eigenaar geniet het financiele voordeel van tenminste 60% door waardestijging; en van de ontwikkeling van de ruimte en de kwaliteit van de uitrusting en afwerking. Het financiele risico is eveneens beperkt tot 60% van de waarde en indien mogelijk garandeert de trust de terugkoop van de woning. De mutatiegraad zal in vergelijking tot de casco inbouwvarianten extra afnemen vanwege het grotere belang en het nog verder strekkende adaptieve gedrag. De lasten voor de grotere types zijn echter erg hoog, ze liggen fors boven de huursubsidiegrens. Met dit aanbod schiet het model zijn doel, een passend aanbod voor de zittende doelgroepen, mogelijk voorbij. Binnen de coöperatieve beheerorganisatie kan de differentiatie in eigendomsvormen voorgesteld worden. Deze kan als bijkomend voordeel hebben, dat in tijden van een krimpende markt, de koopwoningen in huurwoningen omgezet kunnen worden. Het cashflow management, het beheer en de exploitatie bestaan dan uit combinaties van verhuur en verkoop. Er ontstaat een aanvullende dynamiek in de ontwikkeling van het aanbod, verschillen tussen huur en koop in het volume van de transformaties en frequentie (mutatiegraad).

2.5

Zelfbeheer VVH, Moeder Dochter Constructie Huur

Organisatie van het beheer Dit model richt zich op maximale betaalbaarheid en maximale vrijheid voor de huurders. Het model gaat uit van een stichting, door de huurders opgericht, die de grond van de gemeente en de opstal van de corporatie pacht. De bewoners van het complex huren vervolgens de ruimte van de stichting. De stichting beheert het complex en de huurders, al dan niet verenigd in kleinere collectieven, ontwiikkelen het bouwblok, het casco en de woon/werkruimte. De huurder beheert, binnen de grenzen van de gehuurde ruimte, de indeling, de uitrusting en de afwerking. Structurele ingrepen in het casco worden in overleg met het de vereniging van huurders en de stichting gedaan.

Ruimtelijk kader De stichting en de huurdersvereniging, beheren het gehele bouwblok. Delen van het complex kunnen worden beheerd door collectieven. De huurder beheert de inbouw van de door hem gehuurde ruimte.

Eigendom en planeconomie De stichting is eigenaar van het casco, de huurder is eigenaar van alles dat zich binnen de gehuurde ruimte casco bevindt. De inbouw wordt geschonken aan de huurder. Het bedrijfsresultaat wordt wederom met 1/3 verlaagd. De apparaatskosten kunnen, in vergelijking tot variant 3 nog verder verlaagd worden, tot 670 € per VHE per jaar. De huur van een casco VHE kan bij gelijkblijvende cashflow van 130.000,- € per jaar, verlaagd worden naar 205,- € per maand. Er wordt wederom uitgegaan van een „financieel hek„ om het complex. Transformaties worden in zelfbouw gedaan en casco opgeleverd. Indien complexmatige verbeteringen of andere collectieve ingrepen achterwege blijven, dan zijn individuele transformaties van het aanbod mogelijk in de aantallen die in het overzicht staan. De bouwkosten voor de zwaardere ingrepen, met name van optoppen en de vertikale samenvoeg van 3 verdiepingen, trekken een zware wissel op de totale cashflow. De huurders worden voor 1/3 eigenaar van de totale waarde eigenaar van de inbouw. In het rekenmodel is er rekening mee gehouden dat de huurder voor het ontwikkelen van de gehuurde ruimte, de uitrusting en de afwerking een lening afsluit met een looptijd van 25 jaar. Vanuit de hoge hypotheeklasten voor de inbouw van de optoppingen vallen deze buiten de doelgroep. De stichting betaalt het collectieve onderhoud uit de cashflow. Er is bovendien rekening gehouden met 50 €/maand voor de collectieve kas. De maandlasten voor de woonruimte vallen voor bijna alle varianten binnen de huursubsidiegrens van 647,53- €/mnd. In de laatste kolommen staat een indicatie van de verlaging van de jaarlasten voor woon/werkruimte in vergelijking met de reguliere huur en de netto contante waarde ervan over 25 jaar; als het ware een „virtuele„ cashflow door & voor individueel zelfbeheer.

Ruimte voor ambitie Georganiseerd in een stichting en kleinere collectieven ontwikkelen bewoners het bouwblok, het casco en de ruimteverdeling. Hoewel te verwachten is dat binnen dit beheermodel op elk schaalniveau meer dynamiek zal ontstaan, dient een sterke huurdersvereniging te waken voor het collectieve belang en collectieve ambities. De individuele huurder is binnen de gehuurde ruimte eigenaar van de kleinere schaalniveaus. Er is een direct financieel voordeel bij het ontwikkelen van de ruimte en de kwaliteit van de uitrusting en afwerking. Ook op dit schaalniveau is meer dynamiek te verwachten. De mutatiegraad zal in vergelijking tot de reguliere verhuur wat afnemen vanwege de toegenomen adaptiviteit. Het casco wordt echter tegen erg voordelige tarieven verhuurd. Dit aanbod zou een reservoir kunnen gaan vormen voor huurders met een kleine beurs en met lage ambities. Ook het extensieve gebruik van de ruimte vormt een risico. Een sterke huurdersvereniging zou regie kunnen gaan voeren op het programma en deze risico‘s kunnen bewaken.

2.6

Zelfbeheer VVE, Klusblok Koop

Organisatie van het beheer Het model gaat uit van de verkoop van het casco in units. De nieuwe eigenaar wordt lid van een VVE die het collectieve belang bewaakt. De VVE organiseert de ontwikkeling en het beheer van de collectieve delen. Structurele veranderingen worden altijd gedaan in overleg met de VVE. Verdere doorontwikkeling van het casco en de typologie vinden vervolgens slechts plaats bij het splitsen of samenvoegen van ruimten door particuliere eigenaren.

Ruimtelijk kader De VVE beheert de collectieve delen, de koper beheert zijn eigen ruimte. Het is mogelijk aanpassingen in de woonruimteverdeling te maken, door het samenvoegen of splitsen van appartemeneten.

Eigendom en planeconomie De m2 prijs voor de casco klusruimte is bepaald aan de hand van de prijzen zoals die gepresenteerd worden voor het nabijgelegen klusproject Kleiburg. Deze komen neer op +- 1000,- euro/m2. Teneinde de ontwikkel- en bouwkosten zoveel mogelijk te beperken worden zoveel mogelijk gebruik gemaakt van zelfbouw en zelf klussen. De koper van de ruimte klust deze zelf af. De kosten voor verbeteringen, transformaties, optoppingen etc. zijn volledig voor de nieuwe eigenaren. De looptijd van de hypotheken voor de koop van het casco en de materialen voor de inbouw is 25 jaar. Bovendien is rekening gehouden met 50 euro/maand voor collectief onderhoud. De eigenaar geniet de volledige opbrengst bij verkoop van de ruimte. In de berekening is uitgegaan van een periode van 25 jaar, met een gemiddelde stijging van de marktwaarde van 2%. De totale maandlasten voor de woon/werkruimte vallen alleen voor de grootste optopping hoger uit dan de hypotheekgrens van 836- euro/mnd voor een inkomen van 33.000,- euro/jaar, het aanbod past hiermee op de zittende doelgroep. De blijvende betaalbaarheid van het aanbod is in dit model echter niet aan de orde. De woningen zullen bij de eerste verkoop tegen marktwaarde verkocht worden.

Ruimte voor ambitie De invloed van het individu op de ontwikkeling van Heesterveld strekt zich verder uit naar de ontwikkeling van het casco. De VVE stuurt de ontwikkeling van de collectieve delen aan. De dynamiek op deze grote schaalniveaus is volledig afhankelijk van het collectieve ambitieniveau van de individuele kopers. Een goed collectief woon/werkmilieu is essentieel voor het succes van deze ontwikkeling, een sterke vve die op dit schaalniveau regie kan voeren is gewenst. De woonlasten voor de dure transformaties vallen boven de huursubsidiegrens en buiten de doelgroep. De eigenaar van de ruimte geniet het volledige financiele voordeel, maar ook risico, vanuit waardestijging of daling in de woningmarkt. Zij geniet ook het volle voordeel vanuit de ontwikkeling van de ruimte en de kwaliteit van de uitrusting en afwerking in zelfbouw. Er is echter geen collectief vangnet. Het verder toegenomen financieel belang draagt bij aan een hoog ambitieniveau, zowel op de individuele schaalniveau van de gekochte ruimte, als op het niveau van het collectieve woonmilieu. De mutatiegraad zal in vergelijking tot de reguliere verhuur zeer sterk afnemen. Deze situatie zal vergelijkbaar worden met de situatie in andere appartementencomplexen in particulier eigendom.

3 CONCLUSIES, SAMENVATTING 3.0

Algemene bevindingen

Zoals Iris Schutten het juist aangeeft, voor een dynamische - of zelfs werkzame situatie is het noodzakelijk dat beheerorganisatie, eigendoms-situatie, ruimtelijk kader, planeconomische belangen en ambities op elkaar afgestemd zijn. Je kunt van gebruikers niet verwachten dat de ambities hoog zijn, als daar geen ruimte en geen belang tegenover staat. Het in lijn brengen van alle aspecten is essentieel. Het collectieve belang is onder corporatief beheer oververtegenwoordigd, beheer en ontwikkeling spelen zich op collectief niveau af. Aan de rechterzijde van het spectrum, onder zelfbeheer dienen juist de collectieve belangen en ambities geborgd te worden in een sterke vereniging van huurders en of kopers. In het coöperatieve model zijn de collectieve belangen en ambities, en die van het individu, beide vertegenwoordigd. Bovendien biedt het coöperatieve model de mogelijkheid om de vertegenwoordiging van de corporatie te laten bestaan uit de afdelingen projectontwikkeling, beheer en mogelijk ook uit woondiensten. Dit biedt de mogelijkheid om de ruimtelijke en programmatische ontwikkeling en het beheer van het complex integraal aan te pakken. Binnen elk organisatiemodel bestaat er verschil in woonlasten tussen de huur- en koopvariant, veel grote huurwoningen vallen boven de huursubsidiegrens, de dure transformaties, met name de optoppingen, vallen boven de hypotheekgrens. Ook al is het in de corporatieve sector geen sine cure, is het realiseren van een gemengd project een realistische optie. Niet alleen het financieel verknopen van de varianten is dan mogelijk, ook het bieden van stijgingskansen aan de zittende groep of het aantrekken van meer draagkrachtige groepen wordt dan mogelijk. Ten aanzien van huur versus koop kan ook een groeimodel gehanteerd worden. Bovendien kennen de verschillende varianten huur of koop, verschillende mutatiegraden, zodat met differentiatie in eigendomsvorm ook meer dynamiek ontstaat. In de hiernaast afgebeelde matrix zijn de volgende aspecten met elkaar in verband gebracht:

Organisatie Collectief Beheer - corporatie - vertegenwoordiging corporatie - beheerder (trust) - vertegenwoordiging gebruikers - verenigingsvorm gebruikers

Ruimte voor Ambitie combinatie van vrijheid ruimtelijke kaders invloed op het beheer economisch belang

Niveaus Collectief niveau, corporatie/cooperatie/VVH,VVE Individueel niveau huurder, koper, woongroep

Economisch Belang investeringsvraag rendement van de investering risico ontwikkeling

Ruimtelijk Kader als doorsnede van het bouwblok onderdelen van het casco en de inbouw onder collectief of individueel beheer

Dynamiek circeldikte: volume transformaties aantal pijlen: frequentie, mutatiegraad - collectief rood - individueel groen het collectieve schaalniveau vormt het kader van individuele schaalniveau

3.1 Corporatief Ontwikkelend Beheer, Sociale Verhuur - dit model gaat uit van het corporatief beheer van sociale huurwoningen met de integratie van ontwikkeling en beheer - alleen de belangen en ambities van de corporatie zijn bepalend - planeconomisch remmend mechanisme: investeringen voor transformaties leveren geen extra huuropbrengsten ruimtelijker woningen met minder kamers (puntensysteem) 2 kleinere woningen leveren meer op dan een samengevoegde - dit model leidt n.a.w. niet tot meer dynamiek in de bestaande voorraad, niet op de grotere schaalniveaus (modus operandi corporaties & planeconomie), niet op de kleinere schaalniveaus: geen direct belang huurder - oplossing collectieve schaalniveaus: huurdersvereniging en zelfbeheer tegen vergoeding - de woonlasten voor samengevoegde woningen boven de huursubsidiegrens? - de duurdere transformaties trekken een zware wissel op de collectieve cashflow

3.2 Corporatief Ontwikkelend Beheer, Huurkoop - dit model gaat uit van het corporatief beheer van sociale huurwoningen met de integratie van ontwikkeling en beheer een nieuwe verdeling van het eigendom - belangen en ambities van de corporatie en de huurder zijn, elk op hun eigen schaalniveau vertegenwoordigd - planeconomisch remmend mechanisme: investeringen voor transformaties leveren geen extra huuropbrengsten ruimtelijker woningen met minder kamers (puntensysteem) 2 kleinere woningen leveren meer op dan een samengevoegde - n.a.w. leidt dit model niet tot een dynamische voorraad op de corporatieve schaalniveaus (modus operandi & planeconomie) - een oplossing: huurdersvereniging en zelfbeheer collectieve delen tegen vergoeding - op het individuele schaalniveau is meer dynamiek te verwachten - de mutatiegraad zal vanwege de toegenomen adaptiviteit wat afnemen - alle woonlasten vallen ruimschoots binnen de huursubsidiegrens - huurders met een kleine beurs en lage ambities vormen een risico, de corporatie of een huurdersvereniging kunnen dit risico bewaken - duurdere transformaties trekken een zware wissel op de collectieve cashflow

3.3 Coöperatief Ontwikkelend Beheer, Huurkoop - dit model gaat uit van een nieuwe organisatie van het beheer en een nieuwe verdeling van eigendom - belangen en ambities van de stakeholders en de huurder zijn op elk schaalniveau vertegenwoordigd - dit model kan op elk schaalniveau leiden tot een dynamische voorraad - de mutatiegraad zal vanwege de toegenomen adaptiviteit verder afnemen - alle woonlasten vallen ruimschoots binnen de huursubsidiegrens - huurders met een kleine beurs en lage ambities vormen een risico, de trust kan dit risico bewaken - duurdere transformaties trekken een zware wissel op de collectieve cashflow

3.4 Coöperatief Ontwikkelend Beheer, Maatschappelijk Gebonden Eigendom - dit model gaat uit van een nieuwe organisatie van het beheer en een nieuwe verdeling van eigendom - belangen en ambities van de stakeholders en de koper zijn op elk schaalniveau vertegenwoordigd - dit model kan op elk schaalniveau leiden tot een dynamische voorraad - het belang van de koper in de woning neemt fors toe - collectief vangnet uit terugkoopgarantie door de trust - de mutatiegraad zal vanwege toegenomen adaptiviteit nog verder afnemen - woonlasten voor de grotere woningtypes liggen fors boven de huursubsidiegrens, aanvullende korting geven of nieuwe doelgroepen accepteren - aanleg van een reserve voor transformaties en de terugkoop van de woningen, - cashflow management, ontwikkeling en beheer in combinaties van verhuur en verkoop

3.5 Zelfbeheer VVH, Moeder Dochter Constructie Huur - dit model gaat uit van een nieuwe organisatie van het beheer en een volledige overdracht van het eigendom - belangen en ambities van de huurders zijn op elk schaalniveau vertegenwoordigd - dit model kan op elk schaalniveau leiden tot een dynamische voorraad - collectieve belanges en ambities dienen bewaakt te worden door een sterke huurdersvereniging/de stichting - de mutatiegraad zal vanwege de verstrekkende vrijheid en adaptiviteit verder afnemen - alle woonlasten vallen ruimschoots binnen de huursubsidiegrens - huurders met een kleine beurs en lage ambities vormen een risico, de trust kan dit risico bewaken - duurdere transformaties trekken een zware wissel op de collectieve cashflow

3.6 Zelfbeheer VVE, Klusblok Koop - dit model gaat uit van een nieuwe organisatie van het beheer en een volledige overdracht van het eigendom - belangen en ambities van de eigenaren en de individuele koper zijn elk op hun eigen schaalniveau vertegenwoordigd - een sterke vereniging van eigenaren t.b.v. het bewaken van collectieve belangen - dit model kan op elk schaalniveau leiden tot een dynamische voorraad - het belang van de koper in de woning neemt fors toe - er is geen vangnet vanuit het collectief - de mutatiegraad zal vanwege het verestrekkende individuele belang en extreme adaptiviteit nog verder afnemen - woonlasten voor de grotere woningtypes liggen fors boven de huursubsidiegrens, deze optie zoekt nieuwe doelgroepen

COLOFON Het onderzoek in het kader van het H-Lab te Heesterveld wordt gedaan in een samenwerking tussen Architectuurstudio Iris Schutten, Superuse Studios & BAVAVLA Architecten

ORGANISATIE VAN HET BEHEER & EIGENDOM ruimtelijk kader, planeconomie, ambitie, dynamiek BAVAVLA Architecten Meidoornplein 21 bg 1031 GB Amsterdam 06 15536059 020 2301323 www.bavavla.nl [email protected] 17 April 2013