Győr MJV az 1.sz. főút-Somos holtág keleti vonala (hrsz.: 60311)– töltés (hrsz.: 60324) - közigazgatási határ által határolt terület idegenforgalmi célú fejlesztésének tervezési programja, önkormányzati településfejlesztési döntést megalapozó tanulmányterv
Megbízó:
Dobrádi-Mohos Regionális Nagykereskedelmi Kft.
Tervezők: Auer Jolán Szijné Béres Mónika Hanczár Emőke Bíró Attila Könczey Gábor
TÁJOLÓ-TERV Kft. KÉSZ Tervező Kft. . PRO URBE Kft.
Budapest, 2007. június
TARTALOMJEGYZÉK
1. Bevezetés
3
4 2. A tervezett idegenforgalmi célú fejlesztési elképzelések bemutatása………. 2.1. A tervezett fejlesztések által érintett terület……………………………………. 4 2.2. A tervezett idegenforgalmi célú fejlesztések részletes bemutatása…………. 5 5 2.2.1. Tervezett létesítmények, tervezett területhasználat……………………. 8 2.2.2. A térség termálvíz adottságai……………………………………………… 2.2.3. Tervezett idegenforgalmi fejlesztési terület megközelítési lehetőségei, 9 várható parkolási igények…………………………………………………………. 2.3. A tervezett fejlesztések megvalósíthatósága…………………………………… 10 3. A projekt illeszkedése Győr MJV fejlesztési célkitűzéseihez…………………… 12 3.1. A projekt illeszkedése Győr Stratégiai programjában megfogalmazott célkitűzésekhez………………………………………………………………………… 12 3.2. A projekt illeszkedése Győr településfejlesztési koncepciójában elhatározott településfejlesztési döntésekhez……………………………………………………… 14 4. A tervezett fejlesztési területre vonatkozó területrendezési terv és a jelenleg hatályos településrendezési tervek elhatározásai, előírásai………………………. 4.1. Győr-Moson-Sopron Megye Területrendezési Terve………………………….. 4.1.1. Térségi Szerkezeti Terv……………………………………………………. 4.1.2. Térségi Szabályozás Övezeti Tervlapok…………………………………. 4.2. Győr MJV Településrendezési terve……………………………………………. 4.2.1. Településszerkezeti terv…………………………………………………… 4.2.2. Szabályozási terv és GYÉSZ………………………………………………
16 16 16 16 17 18 18
5. A tervezett idegenforgalmi célú fejlesztési terület használatát befolyásoló tényezők, biztosítandó infrastrukturális feltételek………………………………….. 5.1. A fejlesztési terület használatát befolyásoló tényezők, a tervezések során kiemelten figyelembe veendő szempontok………………………………………….. 5.1.1. Az 1.sz. főút védőtávolsága, környezeti hatásai………………………… 5.1.2. 400 kV-os légvezetés biztonsági övezete……………………………….. 5.1.3. Fakadó vizek előfordulásával veszélyeztetett terület…………………… 5.1.4. Ökológiai hálózat területe, természeti terület……………………………. 5.1.5. Beépítésre szánt területek növelésének, a biológiailag aktív felületek megtartásának elve……………………………………………………………….. 5.1.6. Bejegyzett bányatelek, kutatási joggal (nyilvántartott ásványvagyon) rendelkező terület…………………………………………………………………. 5.1.7. Mikrohullámú összeköttetés biztosítása………………………………….. 5.2. Közmű és elektronikus infrastruktúra feltételek………………………………… 5.3. Közlekedési infrastruktúra feltételek……………………………………………..
26 26 27 28
6. A tervezett idegenforgalmi célú fejlesztések településrendezési vonzatai, a településrendezési eszközök módosításának szükségessége…………………… 6.1. Településfejlesztési koncepció………………………………………………….. 6.2. Településszerkezeti terv…………………………………………………………. 6.3. Győri Építési szabályzat (GYÉSZ) és Szabályozási terv……………………..
30 30 30 29
TÁJOLÓ-TERV Kft.
2
23 23 23 23 23 24 26
2007. június
1. Bevezetés
A TÁJOLÓ-TERV kft. 2007. márciusában kapott megbízást a Dobrádi-Mohos Regionális Nagykereskedelmi Kft.-től Győr MJV, az 1.sz. főút-Somos holtág keleti vonala (hrsz.: 60311)–töltés (hrsz.: 60324) - közigazgatási határ által határolt terület idegenforgalmi célú fejlesztési elképzeléseinek településrendezési szempontból történő értékelésére, az Önkormányzat településfejlesztési döntését megalapozó tanulmányterv készítésére. A tanulmányterv célja: feltárja, hogy a beruházó fejlesztési elképzelései összhangban vannak-e a Győr MJV és a térség fejlesztési elhatározásaival a beruházó fejlesztési elképzelései összhangban vannak-e Győr MJV elfogadott településrendezési eszközeivel, szükséges-e a településrendezési eszközök módosítása, feltárja a terület hasznosítását befolyásoló tényezőket településrendezés tekintetében elősegítse az Önkormányzat döntésének megalapozottságát.
fejlesztési
területre
vonatkozó
településfejlesztési
Győr városfejlesztési stratégiáját, az elkövetkezendő évekre vonatkozó településfejlesztéseket meghatározó döntéseket a város Stratégiai terve és településfejlesztési koncepciója tartalmazzák. Vizsgáljuk, hogy a fejlesztési elképzelések illeszkednek-e, ill. illeszhetők-e a város elfogadott fejlesztési elképzeléseihez. Győr-Moson-Sopron megye elfogadott területrendezési tervvel rendelkezik. A területfejlesztésről és területrendezésről szóló 1996. évi XXI. tv. rendelkezik a területrendezési és településrendezési tervek hierarchiájáról, a területrendezési tervek területfelhasználási kategóriáitól, térségi övezeteitől a településrendezési tervekben való eltérések mértékéről. A tanulmányban vizsgáljuk, hogy a fejlesztési területre vonatkozó területi tervek tartalmaznak-e a fejlesztést, vagy egyes elemeit kizáró elhatározásokat. Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény kimondja, hogy a településrendezés eszközeinek (településfejlesztési koncepció, településszerkezeti terv, szabályozási terv és helyi építési szabályzat) módosítását településfejlesztési döntésnek kell megelőznie, ezért külön vizsgáljuk, hogy Győr MJV jelenleg hatályos településrendezési eszközei közül a tervezett idegenforgalmi projekt támogatása esetén, melyek módosítása szükséges.
TÁJOLÓ-TERV Kft.
3
2007. június
2. A tervezett bemutatása
idegenforgalmi
célú
fejlesztési
elképzelések
2.1. A TERVEZETT FEJLESZTÉSEK ÁLTAL ÉRINTETT TERÜLET A vizsgált terület az 1.sz. főút-Somos holtág keleti vonala (hrsz.: 60311)–töltés (hrsz.: 60324) - közigazgatási határ által határolt terület. A terület a városközponttól cca. 4km-re nyugati irányban, Abda közigazgatási területével határosan található. A területet É-D-i irányban átvágó 318/2 hrsz-ú úttól keleti irányban, az 1. sz. főút mellett kereskedelmi, szolgáltató, gazdasági célú telephelyek helyezkednek el. Az 318/2 hrsz-ú úttól nyugati irányban az 1.sz. főút mentén Győr MJV hatályos Településszerkezeti terve és Szabályozási terve szerint további kereskedelmi, szolgáltató létesítmények elhelyezése tervezett. A vizsgált terület az 1. sz. főút mellett fekszik, és az ott található telephely illetve a háttérterület megközelítéséhez egy egyszerű útcsatlakozás áll rendelkezésre. Ez megkönnyíti a későbbi fejlesztéseket, mert nem kell új csomóponti csatlakozást engedélyeztetni, csak bővíteni kell a csomópontot. A meglévő és tervezett beépítésre szánt területektől északi irányba, a Holt-Rábca gátjáig tartó mezőgazdasági területek szántó hasznosításúak. A vizsgált terület keleti részén található a Holt-Rábca lefűződött meander alakú holtága. A Somos-holtág nádassal fedett, nyílt vízfelület két helyen jelenik meg a területén. Az egyik vízfelület a holtág 1. sz. főúthoz legközelebb eső részén található, a másik a 303/4 és 5 hrszú agyaggödrök területe. A Somos-holtág által közrefogott terület jelenleg mezőgazdasági hasznosítású. A terület egyrészt északról a töltés felől közelíthető meg, dél felől pedig a nyílt vízfelületek mellett. A közigazgatási terület abdai határát e szakaszon egy mezsgyesáv jelzi, amely egy helyen (322/13 hrsz.) 1 ha területű kiszélesedő erdőfoltot alkot. Műemlék, műemléki környezet, műemléki jelentőségű terület, védett helyi művi érték, helyi értékvédelmi terület, kihirdetett vagy tervezett helyi értékvédelmi terület-városszerkezeti jelentőségű terület, továbbá régészeti lelőhely nem található a vizsgált területen. Országos, vagy helyi természetvédelmi védettség alatt álló terület, továbbá európai jelentőségű élőhely (Natura 2000 terület) nem található a területen. Természetközeli élőhelynek (ú.n. természeti terület) minősülnek a Somos-holtág nedves élőhelyei és a vizsgált területtől északra levő Holt-Rábca menti növény- és állattársulások. A vizsgált terület korábbi hasznosításához, az ÁFÉSZ működési idején, a telephely szükséges közműellátását a villamosenergia ellátás kivételével önállóan oldották meg. Közhálózati csatlakozás csak villamosenergia vonatkozásában épült ki. A területtől délre, az 1-es út déli oldalán haladó 20 kV-os vezetékről kiépített bekötéssel oszloptranszformátor állomást üzemeltettek. A vízellátást saját fúrt kútjukból kitermelt vízzel biztosították, a
TÁJOLÓ-TERV Kft.
4
2007. június
szennyvíz befogadója kezeletlenül a Holt-Rábca ága volt. A telephely átalakulását követően a közműellátásának megoldása érdemileg a szennyvízelvezetés vonatkozásában változott, a korábbi Holt-Rábca ági bevezetése helyett a szennyvizet a közhálózatba vezetik, valamint a korábbi villamosenergia ellátás került átépítésre, továbbá a közelmúltban elkészült a termálvíz kút, amely a tervezett fejlesztések megvalósításának alapjául szolgál. A terület jelentős hányada mély fekvésű, 111,8-112,8 mBf-i elhelyezkedésű. Már a település szabályozási terve is rögzítette, hogy elsőrendű védvonalnál bekövetkező gátszakadás esetén a vízelöntés érintené a területet. A Holt-Rábcától gáttest védi a területet. A lokalizációs funkciót betöltő, másodrendű árvízvédelmi gáttest (korona magassága 114,7 mBf) mentén, a gáttest lábától az érvényes előírások (21/2006 (I.31.) Korm rendeletben előírtak) szerinti 10 m-es árvízi védekezési és karbantartó sávot szabadon kell hagyni és a töltés, a gáttest mentén a mentett oldalon 110 m-es sávon belül fakadóvíz előfordulásával kell számolni. A terület geológiai adatai (homokos, kavicsos, pleisztocén összlet) jelzik, hogy a terület korábban vízjárta terület volt, így nagyobb talaj- és rétegvíz mozgásra lehet számolni. Győr város alatt a talajvíz tükör 110 mBf körüli (a vizsgált terület térségében található talajvízszint észlelő kutak adatai szerint az átlagos talajvízszint 109,60 mBf, az eddig mért legalacsonyabb 108,60 mBf, a legmagasabb 111,00 mBf szinten volt), így a vizsgált területen is a talajvízszint előbukkanása a terepszinthez képest már 1 m mélységben is előfordulhat. A felszín alatti vizek állapota szempontjából Győr teljes közigazgatási területe „a 27/2004. (XII.25.) KvVM rendelet besorolása szerint „fokozottan érzékeny” területnek minősül. A révfalui vízbázis hidrogeológiai védőterületei a Településszerkezeti terv és Szabályozási terv jóváhagyásakor még nem kerültek kihirdetésre, de az akkor rendelkezésre álló adatok alapján a tervek tartalmazzák a védőterületeket. Ezen információk alapján a tervezett fejlesztési területet A, vagy B jelű hidrogeológiai védőidom nem érinti.
2.2. A TERVEZETT IDEGENFORGALMI CÉLÚ FEJLESZTÉSEK RÉSZLETES BEMUTATÁSA 2.2.1. Tervezett létesítmények, tervezett területhasználat Az elképzelések alapján a területen magas színvonalú rekreációs terület, gyógy-, egészségmegőrző-, fittness-wellness- szolgáltatások biztosítása, magas színvonalú szálláshely és konferencia szolgáltatások kiépítése,továbbá a természeti értékek fenntartható hasznosítására alapozott turizmus megvalósítása a cél. A területen egymáshoz jól köthető turisztikai kínálat biztosítása tervezett. A gyógy- és egészségmegőrző szolgáltatásokhoz jól kapcsolható a lovasturizmus és golfturizmus, amelyek a térségben szintén a minőségi turizmus fejlesztését segíthetik. A golfozók szívesen viszik magukkal nem golfozó hozzátartozóikat, akik számára szintén érdemes gazdag program választékot kínálni.
TÁJOLÓ-TERV Kft.
5
2007. június
Jelenleg Győrben és közvetlen térségében kevés wellness szolgáltatást nyújtó létesítmény van, szintén hiányos a szolgáltatási infrastruktúra a magas színvonalú, rendezvénylebonyolítás tekintetében és a kapcsolódó minőségi szálláshely-kapacitások vonatkozásában is. A terület idegenforgalmi célú fejlesztése több ütemben valósulna meg. A tervezett idegenforgalmi célú fejlesztések keretében az egyes fejlesztési ütemek során a következő létesítmények elhelyezése, kialakítása tervezett (sz. ábra): I.ütem: a 15000/48, 0322/19, 0322/23, 0322/9, 0322/10, 0322/11 hrsz.-ú területeken: —
1.: egy 150 szobás négycsillagos wellness szálloda,
—
2.: 300-400 fő befogadására alkalmas konferenciaközpont M.I.C.E. szolgáltatással (Meeting, Incentive, Conference and Exibition az üzleti, inszentív, konferencia és kiállítási motivációra épülő turizmuságak gyűjtőkategóriája)
—
3.: cca. 3000m2 területű egészségcentrum, általános terápiás kezelésekkel (a wellness szálodával egy épületben)
II.ütem: —
4.: 9 lyukú golfpálya, amely a későbbiekben Abda irányában 18 lyukúvá bővülhet. A golfpálya fokozatosan épülhetne ki, első ütemben gyakorlópálya (driving range) építése tervezett. A gyakorlópálya területigénye alapfelszereltségű gyakorlópálya esetén min. 3ha, a centrumszerű gyakorlópályánál (több pontról játszható driving range, pitching és putting greennel1) 5-10ha. A 9 lyukú golfpályák szállodákhoz, gyógyintézményekhez, idegenforgalmi létesítményekhez kapcsolódóan a nagyobb pályák konkurensei lehetnek. 4A: golfpálya klubépülete (cca. 400m2), üdülőegységei (a golfpálya teljes kiépülésekor cca. 140-145db üdülőegység)
III.ütem: —
5.: lovasturisztikai központ a Somos-holtág által körülölelt területen
—
6.: Somos holtág mellett pihenőpark, sétány kiépítése, a vizes élőhely rehabilitálása
A tervezett idegenforgalmi fejlesztésekkel párhuzamosan a 15035 és 315/7 hrsz.-ú úttól keletre levő kereskedelmi, szolgáltató területek vizuális elválasztására gondot kell fordítani. A teljes fejlesztési ütemek kiépülése esetén megfontolandó e terület funkcióváltása is.
1
A driving rangen a hosszú ütések, a pitching greenen a rövid játék, a putting greenen a gurítás gyakorolható.
TÁJOLÓ-TERV Kft.
6
2007. június
1.sz. ábra: Győr MJV Településszerkezeti Terv – részlet, a tervezési terület és létesítményeinek megjelölésével
2.sz. ábra: a terület légifotója a tervezési terület és létesítményeinek megjelölésével. Foto: Dobrádi-Mohos regionális Nagykereskedelmi kft.
TÁJOLÓ-TERV Kft.
7
2007. június
2.2.2. A térség termálvíz adottságai Győr város természeti adottsága a felszíni és felszín alatti vizekben való bőség, a város alatt elhelyezkedő termálvíz készlet, amely idegenforgalmi, egészségügyi célú fejlesztések alapjául szolgálhat. Győr alatt elhelyezkedő termálvíz készlet gyógyító erejéről már történelmi múltú feljegyzések tanúskodnak, de érdemi hasznosítása csak a XX. század derekától indult. 1962-ben a városi strandfürdőnél, 1966-ban a Bercsényi Gimnázium és a Dózsa sportpálya között, majd 1972ben a Mákos dűlőben fúrtak mélyfúrású kutat a Kisalföld alatt 1800-2000 m mélységben elterülő, jó vízadó képességű rétegre. A mélységből feltörő, sok oldott sót, jódot és egyéb ásványi anyagot tartalmazó 65-69 oC-os víz hasznosítására az 1960-as években létesítettek termálfürdőt. II.sz. jelű kút vizét az 540/GyF/1977 számú határozattal gyógyvízzé minősítették, így ez a víz gyógyászati hasznosításra alkalmas. A víz alacsony keménységű (20,8 CaO/mg/l, alkáli hidrogénkarbonátos kloridos jellegű, jódos, magas metán tartalmú hévíz, nem agresszív, só vagy egyéb anyag kiválására nem hajlamos, így a tároláskor és szállításakor nem kell különleges intézkedéseket ez irányba tenni. A kútból kitermelt víz magas metán tartalma miatt (224,02 Nl/m3), amely meghaladja a 7/1981 (IX.9) sz. OVH rendelkezésben előírt (0,8 Nl/m3) metán mennyiséget, annak felhasználása előtt, a kútból való kitermelés után, a tározó előtt metántalanítani kell. A termál kutakból kitermelt vizet a 90-es évek végéig energetikai célú hasznosítás mellett a 60-as években épített termálfürdőben hasznosították, amely egyre kevésbé volt alkalmas minőségi szolgáltatásra. Ekkor döntöttek egy új fürdő komplexum létrehozásáról, amelynek eredményeként 2004 második felén átadták a Rába-Quelle Gyógy-, Termál- és Élményfürdőt. A komplexumban az élményfürdő 692, a termálfürdő 443, a fedett uszoda 362 és a strand 2320 m2-es vízfelülettel, továbbá gyógyászati részleggel áll a látogatók rendelkezésére. A fürdő-komplexum korlátozott befogadó képessége, időnkénti túlterheltsége, a gyógyvíz sokféle (csont, izület, krónikus gyulladás, nőgyógyászati, emésztőszervi, stb) betegség hatásos kezelésére való alkalmassága miatt, a város lakossága, a szűkebb-tágabb térség, a nemzetközi érdeklődés igényeinek kielégítésére újabb (gyógy)fürdő-objektum létesítési igénye merülhet fel, a rendelkezésre álló bőséges gyógy-, és termálvíz készlet hasznosításával. A szűkebb-tágabb térségből, a határon belülről és túlról érkezők fogadására, ismerve Győr város szűkös szállóvendég fogadó képességét szállásférőhellyel rendelkező fürdő létesítmény iránt jelentősebb a kereset. Ezek az ismeretek szolgálhatnak alapul és inspirálnak új objektum létrehozásához. Az új termálkúttal történő vízkivétel várható hatása a meglevő kutakra A kérdés megítélésére, a jelenlegi termálvíz kivétel további zavarmentes biztosítottságára információk csak az új kút létesítésére készült dokumentációkból állnak rendelkezésre. A Dobrádi-Mohos Kft Gyógy és Szabadidő Központ Hévízellátási terve kitért a kutak egymásra hatásának vizsgálatára, elemzésére is, amelyben rögzítésre került, hogy: TÁJOLÓ-TERV Kft.
8
2007. június
„ A tervezett új kút 600 m3/nap-os víztermelésének hatása… a 3-as szintben kialakuló depresszió….17,2 m lesz, ennél a hozamnál. A meglevő hévíz kutakban ez a víztermelés a 4-es szint esetében (Abda) 46 cm, az 5-ös szint (Győr) esetében 33 cm-es vízszintcsökkenést okoz. Ezek az értékek hosszú termelés alatt permanens állapotban alakulnak ki. A rövid idejű szivattyúzás (14 nap) alatt a nyomáscsökkenés a fenti két kútban nem éri el a 3 cm-t. Az egymásra hatás tehát töredéke a természetes évi 1,5 m vízszint csökkenésnek, ami a kutakat jellemzi.” „..a tervezett új kút a 2-es, vagy 3-as szintre egyaránt telepíthető, hatása a meglevő hévíz kutakra csak hosszú idő alatt minimális mértékben jelentkezik. Káros mértékű egymásra hatás nincs.” A VIKUV Vízkutató és Fúró Rt. ezen megállapításokat rögzítette a kút vízjogi engedélyezési tervében és ennek figyelembe vételével kapott a kút fúrására vízjogi létesítési engedélyt.
2.2.3. Tervezett idegenforgalmi fejlesztési terület megközelítési lehetőségei, várható parkolási igények A területre tervezett létesítmények jól elkülönülten helyezkednének el. Így lehetőség van egy tiszta, áttekinthető útfeltárási rendszer kialakítására. A feltárás lényege, hogy az 1. sz. úton a jelenlegi útcsatlakozás helyén egy korszerű, kanyarodósávokkal ellátott csomópont épül. Ennek kialakításakor figyelembe kell venni, hogy a későbbiekben (ha a beruházás idején még nem történt meg) az 1-es út négynyomúsításra kerül. A csomóponttól egy gerincutat javasolunk végigvezetni a terület közepén. Ennek vonalvezetése alkalmazkodhat a különböző funkciójú telkek optimális alakjához, nem kell szükségképpen egyenes legyen. 30km/órás tervezési sebességet tartunk megfelelőnek, így megóvjuk a terület belsejét a közlekedés okozta hátrányok egy részétől. A gerincúttól balra az első egység a szálloda és egészségközpont, amelyeknek innen nyithatók a parkolói és a gazdasági kiszolgáló kapcsolatai. A létesítményekhez (ahogy a többi létesítményhez is) az OTÉK által előírt parkolószámot kell biztosítani. Az egységen belüli különböző funkciók egymással összefüggésben és egymástól függetlenül is fogadhatnak vendéget, így a parkolókapacitást a legnagyobb igényre kell méretezni. Törekedni kell, hogy a csomóponttól a legközelebbi parkolóút csatlakozása legalább 50 m-re legyen. Erre azért van szükség, nehogy pl. a rendezvényközpontba esetlegesen csoportosan érkező járművek visszatorlódást okozzanak az 1-es úti csomópontba. A gerincúton továbbhaladva a golfpálya, illetve a hozzátartozó, emeletes épületekben elhelyezkedő üdülőegység következik. Az üdülőkben lakók parkolására vonatkozóan a terület kialakítása szerint alapvetően kétféle elv érvényesíthető: vagy az út felől egy központi parkolóban helyezkednek el a járművek és ezzel teljesen megóvásra kerül a terület belső nyugalma, vagy egy gyalogos tengely képezi az épületek szervező elemét és az épületek ellentétes oldalán, de közvetlenül mellettük kapnak helyet a járművek. Ezenkívül a nem itt lakó, de a golfpályát használni kívánók számára a terület bejáratánál további parkolók létesítendők.
TÁJOLÓ-TERV Kft.
9
2007. június
A lovasközponttal kapcsolatosan nincs az OTÉK-ban normatív érték. Függ a parkoló nagysága attól is, hogy kívánnak-e lovas-rendezvényeket tartani a területen. Eszerint a parkolóhelyek száma 50-től akár 150-ig is terjedhet. Általánosan érvényes, hogy a gerincutat közterületként javasoljuk kialakítani, a parkolást viszont az egyes telkeken belül kell megoldani. Ezért fontos előre jól meghatározni a funkciókat és a nagyságrendeket, mert később, pl. előre nem kalkulált fejlesztések után nehéz lesz a megfelelő parkolót a területen elhelyezni. Átlagosan a hozzájáró útterületet is számítva 25m2 helyigény számítható parkolónként. Parkolási mérleg: Szálloda: 150 szoba
150 ph.
Egészségcentrum 3 000m2 alapterület
24 ph
Konferenciaközpont Cca. 300 fő
60 ph
Golfpálya és üdülőegységei, 11.000 m2, cca. 140-145 apartman klubház 400 m2
145 ph 40-100 ph
Lovasközpont
50-150 ph
Összesen:
469-634 ph
A nagyméretű parkolóhelyek fásítására és megfelelő kialakítására külön figyelemmel kell lenni (ld. OTÉK 42.§).
2.3. A TERVEZETT FEJLESZTÉSEK MEGVALÓSÍTHATÓSÁGA A Dobrádi-Mohos Regionális Nagykereskedelmi Központ Kft. megbízásából a Raifessien Gazdasági és Adótanácsadó Zrt. a idegenforgalmi fejlesztések megvalósíthatóságának megalapozását szolgáló tanulmányt készített. Az elkészült tanulmány alapvetően a fejlesztés I. ütemében tervezett létesítményekre vonatkozik. A tanulmányterv megfogalmazza az I. ütem szakmai koncepcióját, az optimális üzemeltetés lehetőségeit, értékesítési és marketingtervet és gazdasági számításokat tartalmaz. A Megvalósíthatósági tanulmány főbb megállapításai a következők: Elhelyezkedés: az tervezett fejlesztési terület megközelíthetőség szempontjából kedvező helyen található, Győr turisztikai vonzereje megalapozza a tervezett projekt megvalósításának szükségességét, sikerességét.
TÁJOLÓ-TERV Kft.
10
2007. június
Indokoltság: A 2003-ban felújított fürdő kivételével Győrben, illetve környékén nem találhatók welness szolgáltatást nyújtó létesítmények, mint ahogyan nagyobb konferenciák mintahogyan nagyobb rendezvények lebonyolítására alkalmas konferencia facilitások sem. A Megvalósíthatósági tanulmányban felvázolt trendek azonban azt mutatják, hogy a turisztikai forgalom egyre nagyobb százaléka kötődik wellness, illetve MICE turisztikai szolgáltatásokhoz. Szolgáltatási kör meghatározása: a szálloda szolgáltatásainak kialakítása, a piaci igények felmérése alapján történik. A szolgáltatások négy funkció köré csoportosíthatók, úgymint szálláshely szolgáltatás, egészségcentrum, konferenciaközpont, vendéglátás. A kereslet megalapozottságát vizsgálva a tanulmány a turisztikai világtanács (WTTC) és az Accenture tanácsadó által közösen készített tanulmánya alapján állítja, hogy Magyarország idegenforgalmi és turisztikai piaca az európai uniós átlag felett emelkedhet. 2016-ig évente 5,4%-os bevétel növekedést prognosztizálnak a turizmusban. 2005-ben az európai hotelek közül különösen a földrész keleti és középső részén fekvő moszkvai, prágai, budapesti, valamint varsói négy- és ötcsillagos szállodák profitáltak a legjobban. A motivációt tekintve a hazai kereskedelmi szálláshelyeken megforduló vendégeket leginkább a szabadidő eltöltése mozgatta meg (57%), de a hivatalos (üzleti) utazások és a konferenciák is erősen képviseltették magukat. A szállástípusok közül az üzleti utazások és konferenciák legjellemzőbben a magasabb besorolású, a magasabb minőségi színvonalú szálláshelyeken domináltak a vendégek utazásai között. A Nyugat-Dunántúli Régió az ország leglátogatottabb régióinak egyike. A régió legfontosabb turisztikai vonzerői a termál- és gyógyvíz, a táj, a védett természeti értékek, az aktív szabadidő eltöltési lehetőségek, a bor és gasztronómia, valamint a műemlékek és kulturális programok, nemzetiségi és népi hagyományok, a sajátos településszerkezet. A magyarországi rendezvényhelyszínek hagyományosan kedvelt MICE-desztinációk. A megvalósíthatósági tanulmány szerint az első ütemben tervezett wellness és konferencia hotelhez hasonló színvonalú szolgáltatást nyújtó létesítmények a térségben a következők: Győr MJV: — Hotel Rába *** — Hotel Kálvária **** — Hotel Konferencia**** — Natural Egészség*** — Révész Hotel Győr*** Győr-Moson-Sopron megye: — Bio-Sport Hotel Lövér Sopron**** — Hotel Sopron**** — Best Western Pannonia M. Hotel **** — Hotel Írottkő***Wellness (Kőszeg)
TÁJOLÓ-TERV Kft.
11
2007. június
3. A projekt illeszkedése a Győr MJV fejlesztési célkitűzéseihez
A Győr városfejlesztési célkitűzéseit a város Stratégiai programja és Településfejlesztési koncepciója tartalmazzák.
3.1. A PROJEKT ILLESZKEDÉSE GYŐR STRATÉGIAI PROGRAMJÁBAN MEGFOGALMAZOTT CÉLKITŰZÉSEKHEZ
A Stratégiai program a város hosszú távú (3-5év) fejlesztési irányvonalát határozza meg. A Stratégiai program a város fejlesztési stratégiájának alapelveit, célkitűzéseit és az ehhez kapcsolódó intézkedéseket rögzíti. Győr MJV Stratégiai Programja az elkövetkezendő időszakra az alábbi priorításokat határozta meg: • I. prioritás: A humán erőforrás fejlesztése Győr hosszú távú gazdasági fejlődését és versenyképességét veszélyezteti a rendelkezésre álló humán erőforrás minősége, illetve egyes szegmenseinek mennyisége. Jelenleg folyik a felsőoktatási reformja, amely lehetőséget biztosít a gazdaság fejlődését s hosszabb távon egy regionális jelentőségű felsőoktatási centrum létrejöttéhez. Támogatni kell a közoktatás minden szintjét, fejleszteni kell a középiskolákat ahhoz, hogy meg tudják tartani a jelenlegi, országos szintű versenyképességüket. A gazdaság igényeinek kiszolgálásához szükséges a szakképzés és a felnőttképzés fejlesztése. Szorosabb kapcsolat kiépítése szükséges a vállaltokkal és a munkaerőpiacot meghatározó szervezetekkel. A humán erőforrás fejlesztése nemcsak a képzettség fejlesztését, hanem a lakosság egészségügyi és szociális állapotának fejlesztését is lenti. A fejlesztéseknek a városban élő gyermekeket, középkorúakat és időseket külön-külön célcsoportként kell kezelniük. A központi szerepkör megőrzéséhez erősíteni és javítani kell a kulturális rendezvények rendezési körülményeit. A prioritáshoz tartozó intézkedések: − a felsőfokú oktatás és kutatás fejlesztése, − korszerű szak- és felnőttképzés, − egészségfejlesztés, egészségügyi és szociális infrastruktúra megerősítése, − a szabadidő- és versenysport feltételeinek fejlesztése. • II. prioritás: Működő és fejlődő gazdaság Győr város az egyik legstabilabban működő gazdasággal rendelkezik a jelenlegi magyarországi megyei jogú városok közül. Azonban a város életét jelentős mértékben meghatározó összeszerelő-feldolgozóiparra hosszú távon nem alapozható a város gazdasága. Ezért a feldolgozóipar mellett támogatni kell más, magasabb hozzáadott mértéket képviselő tevékenységi formák fejlődését és megtelepedést. Ennek feltétele a K+F intézmények letelepítése, az üzleti infrastruktúrát jelentő szolgáltatások megjelenésének ösztönzése. Fontos, hogy a város biztosítani tudjon megfelelő telephelyeket a letelepedni kívánó vállalkozásoknak. Szintén támogatni kell a szolgáltatások nagyobb volumenű elterjedését. A várost adottságai alkalmassá teszik a turizmus fejlesztésére. Ezt az adottságot bővíteni kell, és támogatni az komplex szolgáltatást nyújtó, nagy befogadóképességű turisztikai infrastruktúrák megjelenését. A város adottságai jók a logisztikai szolgáltatások nyújtásához. Az úthálózat a teljes Északnyugat Dunántúlra kiterjed, a város rendelkezik közlekedési felsőoktatással, vasúti vonallal, autópályával, kikötővel, illetve a közelben reptér található.
TÁJOLÓ-TERV Kft.
12
2007. június
− Győr központú technológiai régió létrehozása, − üzleti infrastruktúra fejlesztése, − turisztikai fejlesztések, − közlekedés és logisztika. • III. prioritás: Városi szolgáltatások fejlesztése Győr az északnyugat-Dunántúl központja, ennek a központi szerepnek köszönhetően előnyöket élvez, de ez a szerep számos feladatot is ró a városra. Győrnek mind saját lakossága, mind környezete (régió, megye, agglomeráció) irányában szolgáltatási jellegű tevékenységeket kell ellátnia. Mind belső közlekedési rendszerének, mind a regionális kapcsolatot biztosító utak kapacitásának alkalmasnak kell lennie erre a felladatra. Az önkormányzatnak javítani kell kapcsolatrendszerein. Ez jelenti egyrészt a modern ügyfélszolgálati rendszerek bevezetését, az önkormányzat és a gazdasági szféra kapcsolatrendszerét és a lobbi-tevékenység fejlesztését. A város lakossága, és gazdasága számos olyan szolgáltatást és területet igényel, amely Győr mindennapi működéséhez folyamatosan fejleszteni kell. − közlekedési helyzet javítása, − az önkormányzat kapcsolati rendszerének javítása, − a fejlődést segítő területhasználat, − közszolgáltatások fejlesztése. • IV. prioritás: A környezet védelme Győr kivételes természeti környezetben fekszik. Ezen adottságok védelme és a jövő nemzedékeinek tartozó felelősség, valamint a fejlesztések tudatos átgondolása indokolja prioritás szükségességét. Az „élhető város” a stratégia központi eleme, a három előző prioritást is áthatja, de legmarkánsabban a környezet védelménél jelenik meg. A városnak, mint technológiai központnak fontos lenne a környezetvédelmi technológia kutatásának támogatása. A felhasználás területén támogatni kell a megújuló energiák használatát. Preferálni kell a közlekedésben a tömegközlekedést és a kerékpár használatát. Győr területén számos barnamezős övezet található, amelyek jelenleg még kihasználatlanok, és elhanyagoltak. Ezek hasznosítása vagy karbantartása nem megoldott. A város terei és folyópartjai elhanyagoltak, a virágosítási programot nem követte a parkok és utcák felújítása. A jelenlegi terek a szervezett programok kivételével nem töltik be közösségi szerepüket, hanem funkcionalista módon csupán az utcák találkozásául szolgálnak. Győr városa a nyolcvanas-kilencvenes években élen járt építészeti emlékeinek megőrzésében. A város jelenlegi attraktivitását és arculatát jelentősen meghatározta ez a felújítási hullám, amit folytatni kell. − környezetbarát technológiák, − barnamezős területek rehabilitációja, − zöldterületek és közösségi terek fejlesztése − épített környezet védelme. A tervezett turisztikai fejlesztés elképzelései összhangban vannak Győr városstratégiai prioritásokon belül elfogadott intézkedési célokkal; egészségfejlesztés, egészségügyi és szociális infrastruktúra megerősítése (I. prioritás), a szabadidő- és versenysport feltételeinek fejlesztése (I. prioritás) turisztikai fejlesztések (II. prioritás) és a zöldterületek és közösségi terek fejlesztése (IV. prioritás). A Stratégiai Program az egyes meghatározott intézkedéseken belül meghatározta az ahhoz kapcsolódó alprogramokat. A tervezett projekt a következő alprogramok megvalósítását segítené elő:
TÁJOLÓ-TERV Kft.
13
2007. június
Az I. prioritás (A humán erőforrás fejlesztése) intézkedései között: I./3./2. Alprogram: Egészségfejlesztés, egészségügyi intézmények fejlesztése A tervezett egészségcentrum programja illeszkedik a Stratégiai Terv fenti alprogramjához az egészséges életmódot kínáló programok számának növelésével, a lakosság egészségi állapotának javításához szükséges környezeti feltételek és preventív ellátások elérhetőségének javításával. I./4./2. Alprogram: Szabadidős sportlétesítmények építése A tervezési területet érintő fejlesztések (lovasturisztikai központ, Somos menti pihenőpark) kapcsolódnak a fenti alprogramokhoz és Győr Város Stratégiai Programjának „A szabadidőés versenysport feltételeinek fejlesztése” nevű I./4. számú intézkedéséhez. A II. prioritás (Működő és fejlődő gazdaság) témakörében szereplő alprogramok között a tervezett fejlesztések a következőkkel megegyező irányokat tartalmaznak: II./3./2. Alprogram: Turisztikai infrastrukturális fejlesztések A tervezett szálloda, konferenciaközpont, egészségcentrum, lovasközpont, golfpálya egyértelműen tekinthető turisztikai célpontnak, amely a városban meglévő létesítményeket kiegészítheti, valamint a város turisztikai marketingjét is erősítheti. A tervezett projekt megegyezik az alprogram azon törekvéseivel, mint az idegenforgalmi vonzerők és kiszolgáló létesítmények bővítése, a turisztikai együttműködés és termékkapcsolás javítása, a város idegenforgalmi bevételének növelése, a szálláshelyek és minőségi szolgáltatások bővítése. II./3./3. Alprogram: Fesztiválok, vásárok, konferenciák A tervezett fejlesztés a szállodával, konferenciaközponttal a város turisztikai piacán egy olyan terméket hoz létre, amely a Stratégiai Programmal összhangban a város vonzerejét, az itt töltött tartózkodási időt növeli. A IV. prioritáshoz (A környezet védelme) kapcsolódó alábbi alprogram tartalmaz a fejlesztési céllal megegyező intézkedéseket, elhatározásokat. IV./3./1. Alprogram: Zöldterületek és folyópartok felújítása, karbantartása és fejlesztése A tervezett létesítmények és a hozzájuk kapcsolódó fejlesztések, a természközeli állapotú élőhelyek területének növelésével, a lakosság és a turisták rekreációs igényeinek kielégítésével, a természetes állapotok felmérésével kapcsolódnak a Stratégiai Program által kitűzött célokhoz, intézkedésekhez.
3.2.
A
PROJEKT
ILLESZKEDÉSE
GYŐR
TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI
KONCEPCIÓJÁBAN
ELHATÁROZOTT TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI DÖNTÉSEKHEZ
A Településfejlesztési koncepció a településrendezési tervet megalapozó, a település fejlesztésének összehangolt megvalósulását biztosító, az önkormányzati településfejlesztési döntéseket rendszerbe foglaló, önkormányzati határozattal jóváhagyott dokumentum (az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény 2.§. 27.pont.). Győr MJV településfejlesztési koncepcióját az önkormányzati közgyűlése 131/2005. (V.5) számú határozatával hagyta jóvá.
TÁJOLÓ-TERV Kft.
14
2007. június
A Győr MJV jóváhagyott Településfejlesztési koncepciója két fő fejezetből áll: Az első fő fejezetben meghatározásra kerültek „a településszerkezetét fejlesztő, a városi életminőséget javító programok”. Ezek a következők: 1. Tudásiparfejlesztési program 2. Érkezés program 3. Főtér program 4. fürdőváros program 5. Sziget és Újváros rehabilitációja – bercsényi sétány program 6. Kikötő program 7. Zöldfolyosó program 8. Közösségi közlekedés program 9. Tiszta energia program A második fő fejezetben az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvényben megfogalmazottaknak megfelelően a város különböző területei és az azokhoz kapcsolodó városrendezési vonatkozásainak megfelelően tartalmaz településfejlesztési döntéseket. A tervezett projekt Győr Településfejlesztési koncepciója első fő fejezetében szereplő, „a településszerkezetét fejlesztő, a városi életminőséget javító programok” közül kapcsolódhatna a „4. Fürdőváros programhoz”: „4. Fürdőváros program" Bár a Településfejlesztési koncepcióban szereplő „fürdőváros programot” a meglévő, városmagban lévő fürdőközpont fejlesztéseként nevesíti, a várostól távolabb lévő tervezett fejlesztés is illeszkedik a város „fürdőváros program” fejlesztési szándékai közé (Lsd. Településfejlesztési koncepció második fő fejezet 27.pont). A tervezett projekt Győr Településfejlesztési koncepciója második fő fejezetében szereplő programok közül az alábbiak megvalósulását segítené elő: „27. Az arra alkalmas természeti adottságok gyógyászati hasznosításának elősegítése és védelme” A koncepció szerint a város gyógyvizet adó kútjait lehet gyógyászati célokra hasznosítani. A tervezett fejlesztés megfelel ennek a szándéknak. A Településfejlesztési döntések között lefektetésre került, hogy a termál- és gyógyvíz kutak működésének biztonsága konkuráló területfelhasználások esetén elsőbbséget élvez. „13. Vízellátás” A város területén három működő, részben minősített gyógyvizet termelő termálkút üzemel. A településfejlesztési döntések között szerepel a működő és tartalék vízbázisok minőségének megőrzése és a termálvíz fürdőkben való felhasználására megindult fejlesztési program továbbfejlesztésének lehetősége mint a területfelhasználás legfontosabb prioritásai.
TÁJOLÓ-TERV Kft.
15
2007. június
4. A tervezett fejlesztési területre vonatkozó területrendezési terv és a jelenleg hatályos településrendezési tervek elhatározásai, előírásai
4.1. GYŐR-MOSON-SOPRON MEGYE TERÜLETRENDEZÉSI TERVE A Győr-Moson-Sopron Megyei Területrendezési Terve (Győr-Moson-Sopron Megyei Önkormányzat Közgyűlése 10/2005. (VI.24.) számú rendelete) a Térségi Szerkezeti Tervet és a Térségi Övezetek Tervlapjait (amely több övezeti tervlapból tevődik össze) tartalmazza. A Térségi Szerkezeti Terv a településrendszert, valamint a térségi területfelhasználásnak és a műszaki infrastruktúra-rendszerek térbeli rendjét határozza meg. Az Övezeti Terv GyőrMoson-Sopron megyében érvényesítendő sajátos területrendezési szabályok érvényesítésére kijelölt kiemelt térségi övezeteket határozza meg. A Győr-Moson-Sopron Megyei Területrendezési Szabályzat a megye területén az érintett önkormányzatok, szakmai, gazdasági és társadalmi szervezetek egyetértésével a területrendezés alapvető feladatait és szabályait állapítja meg. Adott térségi övezetben a megyei övezeti előírások a vonatkozó ágazati jogszabályok előírásaival együtt alkalmazandók. Ahol a rendelet külön övezeti előírásokat nem tartalmaz, ott a vonatkozó ágazati szabályokat kell alkalmazni. 4.1.1. Térségi Szerkezeti Terv A Győr-Moson-Sopron Megyei Területrendezési Terv Térségi Szerkezeti Tervlapján az 1.sz. főút- Somos holtág—közigazgatási határ—cca. 322/13 hrsz.-ú rét művelési ágú terület által határolt térség a városias települési térség területfelhasználási kategóriába került besorolásra, a vizsgált terület többi része belterjes mezőgazdasági térség területfelhasználási kategóriába tartozik (3. sz. ábra). A megyei területrendezési terv Térségi Szerkezeti Tervlapja szerint a tervezett wellness szálloda, egészségcentrum, konferenciaközpont területe városias települési térség területfelhasználási kategóriába tartozik, a későbbi ütemekben tervezett létesítmények (lovasturisztikai központ, golfpálya, pihenőpark) belterjes mezőgazdasági térség területfelhasználási kategóriába tartoznak. A városias települési térség bármely települési területfelhasználási egységbe sorolható, a belterjes mezőgazdasági térséget legalább 85%-ban mezőgazdasági terület kategóriába kell sorolni. 4.1.2. Térségi Szabályozás Övezeti Tervlapok A térségi övezetek a települési térségbe nem sorolt (városias -, vagy hagyományosan vidéki térség települési térség) területeket érintik. A vizsgált terület egyes létesítményeit (golfpálya, lovasturisztikai központ) az alábbi térségi övezetek érintik: Országos ökológiai hálózat térségi övezetei közül az Ökológiai (zöld) folyosó övezete (4. sz. ábra) A tervezési terület egyes létesítményei (lovasturisztikai központ, pihenőpark) „ökológiai (zöld) folyosó övezete” besorolásúak. A térségi övezetre vonatkozó előírások szerint e területek nem minősíthetőek beépítésre szánt területté.
TÁJOLÓ-TERV Kft.
16
2007. június
Rendszeresen belvízjárta terület övezete (5. sz. ábra) A tervezési terület egy részét érinti a „rendszeresen belvízjárta terület övezete”. A Győr-Moson-Sopron Megye Területrendezési Tervéről szóló 10/2005 (VI.24.) sz. megyei önkormányzati rendelet szerint (15.§.) az övezet területébe tartozó területeken településrendezési tervek készítésekor a vizügyi hatóság adatszolgáltatása alapján belvízrendezési munkarészt kell készíteni. Belvízveszélyes területen beépítésre szánt terület csak kivételesen a belvízrendezési munkarészben meghatározott feltételek teljesülése esetén jelölhető ki. Kiváló termőhelyi adottságú szántóterület övezete (6.sz. ábra) A vizsgált terület egy részét, az abdai közigazgatási határ — a 322/13 hrsz.-ú rét művelési ágú terület -— Somos –holtág — Holt-Rábca gátja által határolt területet, a megyei területrendezési terv „kiváló termőhelyi adottságú szántóterület övezete” tervlapja kiváló minőségű szántóterületek között tartalmazza. A kiváló termőhelyi adottságú területekre vonatkozóan a megyei területrendezési tervről szóló rendelet előírásokat nem tartalmaz, a megyei önkormányzat határozatában fogalmaz meg ajánlásokat az övezetre vonatkozóan. Az irányelvek szerint a településrendezési tervekben az övezet területe pontosítandó. Az elfogadott irányelvek szerint ajánlott, hogy kiváló termőhelyi adottságú szántóterület belterületbe vonása jelenlegi belterülethez kapcsolódva történjen, mértéke a jelenlegi belterület területének 10%-át ne haladja meg, továbbá, hogy beépítésre szánt területté csak a mezőgazdasági termeléssel, feldolgozással, kereskedelemmel kapcsolatosan kerüljön kijelölésre. . A tervezési területet az alábbi térségi övezetek nem érintik: Kiemelten fontos érzékeny természeti terület övezete Komplex és térségi tájrehabilitációt igénylő terület övezete Tájképvédelmi terület övezete Térségi hulladék lerakó hely kijelöléséhez vizsgálat alá vonható terület Kiemelten érzékeny felszín alatti vízminőség-védelmi területek övezete Felszíni vizek vízminőség-védelmi vízgyűjtő területének övezete Csúszásveszélyes terület övezete Vízeróziónak kitett terület övezete Széleróziónak kitett terület övezete
4.2. GYŐR MJV TELEPÜLÉSRENDEZÉSI TERVE Egy településre készülő Településrendezési tervek a Településszerkezeti terv és a Szabályozási terv. A Településszerkezeti terv meghatározza a település alakításának, védelmének lehetőségeit és fejlesztési irányait, ennek megfelelően az egyes területrészek felhasználási módját, a település működéséhez szükséges műszaki infrastruktúra elemeinek a település szerkezetét meghatározó térbeli kialakítását és elrendezését. A Szabályozási terv a település közigazgatási területének felhasználásával és beépítésével, továbbá a környezet természeti, táji és épített értékeinek védelmével kapcsolatos sajátos helyi követelményeket, jogokat és kötelezettségeket megállapító építési előírásokat térképen, rajz formájában ábrázolja, a helyi építési szabályzat (Győr esetében GYÉSZ) rajzi melléklete. A helyi építési szabályzat az építés rendjét a helyi sajátosságoknak megfelelően megállapító és biztosító települési önkormányzati rendelet. Győr MJV Településszerkezeti tervét és a Győr építési szabályzatát (GYÉSZ) Győr Önkormányzata a 1/2006. (01.25.) Ök. rendelettel állapította meg.
TÁJOLÓ-TERV Kft.
17
2007. június
4.2.1. Településszerkezeti Terv A Településszerkezeti terv tervezési területre vonatkozó elhatározásait a következőkben ismertetjük. A Településszerkezeti terv az I. ütemben érintett területek (wellness, egészségközpont és konferenciaközpont) egy részét kereskedelmi, szolgáltató gazdasági területbe, egy részét, a 322/9,10,11,19,23 hrsz.-ú területeket, „általános mezőgazdasági terület” területfelhasználási egységbe sorolta. A Településszerkezeti terv a II. ütemben érintett területeket (golfpálya) „általános mezőgazdasági területként” tartalmazza, a III. ütemben érintett területeket fejlesztéseinek (lovasturisztikai központ, pihenőpark) területét „korlátozott használatú mezőgazdasági terület„ területfelhasználási egységbe sorolta. A Településszerkezeti tervben vizsgált területet érintő közlekedési hálózat fejlesztési javaslatok között megfogalmazásra (jóváhagyásra) került az 1.sz. főút kapcitásának bővítése. Egyértelműen szükséges lesz a közeljövőben az 1. sz. út négynyomúsítására. Ez egy régen “megígért” (állami feladatú) fejlesztés, azonban különböző indokok miatt tolódik. A számolt forgalmi értékek a megépítését már évek óta szükségessé tennék, nem beszélve arról, hogy a forgalom folyamatosan növekszik és növekedni fog. 4.2.2. Szabályozási Terv és GYÉSZ A Szabályozási terv a Településszerkezeti tervvel összhangban I. ütemben érintett területek egy részét „kereskedelmi, szolgáltató gazdasági övezetbe (Gksz)”, egy részét, „általános mezőgazdasági övezetbe (Má)” sorolta. A II. ütemben érintett területeket „általános mezőgazdasági övezetként (Má)”, a Szabályozási terv és a GYÉSZ szabályozza. A III. ütemben érintett területeket, mivel a megyei területrendezési terv az ökológiai hálózat területeként határolta le a területet, továbbá a Somos-holtágat „természeti területként” határozza meg a Győr MJV Településszerkezeti terve, a terület „korlátozott használatú mezőgazdasági övezetként (Mko)„ került szabályozásra. A korlátozott használatú mezőgazdasági övezet mezőgazdasági célú használatát, beépítését a természetvédelmi, ökológiai, tájvédelmi érdekek érvényesítése korlátozza. Az egyes építési övezetekre és övezetekre vonatkozóan a részletes előírásokat a Győri Építési szabályzat, a GYÉSZ tartalmaz. A vizsgált területen a kereskedelmi szolgáltató gazdasági övezetébe sorolt területeken az elfogadott építési előírások a következők: Megengedett legnagyobb telekkihasználtság: 1,5 Beépítési mód: szabadonálló. Maximális beépítési lehetőség: 40%, Zöldfelület minimális mértéke: 25% Megengedett legkisebb építménymagasság: 3,5m Megengedett legnagyobb építménymagasság: 7,5m Megengedett legnagyobb szintszám: 3 A telek megengedett legkisebb szélessége: 30m A telek megengedett legkisebb mélysége: 40m Kialakítható legkisebb telek nagysága: a mutató helyén nem áll érték, így a GYÉSZ 4.sz. melléklete szerint a kialakítható legkisebb telek méretét a telek megengedett legkisebb szélessége és mélysége szorzataként kell figyelembe venni. A Szabályozási Terv tartalmazza azt a szabályozási szélességet, ami az 1.sz. főút szélesítését (négynyomúsítását) lehetővé teszi, továbbá egy másik, ugyancsak a vizsgált TÁJOLÓ-TERV Kft.
18
2007. június
területet érintő – elemet, az 1.sz. főút és a 15000/35 hrsz.-ú utak csatlakozásától Pinnyédig húzódó, új utat (a jelenlegi 318/2 hrsz.-ú földút nyomvonalán vezetve). Megjegyezzük, hogy ez az út a Szerkezeti Terv c. munkarészben nem szerepelt mint szerkezeti elem, de a Szabályozási Terv c. munkarészben a helye biztosítva lett. Jelentősége abban áll, hogy éppen a mostani tervezés tárgyát képező terület feltárását szolgálja úgy, hogy közben új kapcsolatot ad a terület és Pinnyéd, illetve az 1. út és Pinnyéd között. Ugyanakkor a most a területre körvonalazódó funkciók számára nem előnyös, ha átmenőforgalom bonyolódik a területet feltáró úton. Ezért elképzelhetőnek tartjuk, hogy az út zsákszerűen tárja fel a különböző funkciókat, de ne kössön át Pinnyédre. Azért lehetséges ez a visszalépés, mert a győri belső területek illetve Újváros felé is biztosított a GySzT egyéb új kapcsolatokat is Pinnyéd számára, ennek a kikötésnek nem annyira forgalmi, mint választéknövelő funkciója volt.
TÁJOLÓ-TERV Kft.
19
2007. június
3. sz. ábra: Győr-Moson-Sopron Megyei Területrendezési Terv Térségi Szerkezeti Tervének részlete
4. sz. ábra: Ökológiai zöld folyosó övezete
TÁJOLÓ-TERV Kft.
20
2007. június
5. sz. ábra: GYMS Megyei Térségi Övezetek: Rendszeresen belvízjárta terület övezete, a tervezési terület megjelölésével
6.sz. ábra: GYMS Megyei Térségi Övezetek: Kiváló termőhelyi adottságú szántóterületek övezete, a tervezési terület megjelölésével
TÁJOLÓ-TERV Kft.
21
2007. június
7. sz. ábra: Győr MJV Településszerkezeti terv – részlet, a tervezési terület megjelölésével
8. sz. ábra: Győr MJV Szabályozási terv – részlet, a tervezési terület megjelölésével
TÁJOLÓ-TERV Kft.
22
2007. június
5. A tervezett idegenforgalmi fejlesztési terület használatát befolyásoló tényezők, biztosítandó infrastrukturális feltételek 5.1. A FEJLESZTÉSI TERÜLET HASZNÁLATÁT BEFOLYÁSOLÓ TÉNYEZŐK, A TERVEZÉSEK SORÁN KIEMELTEN FIGYELEMBE VEENDŐ SZEMPONTOK
A fejlesztési területen a területhasználatának tervezésekor az alábbi befolyásoló tényezőkre figyelemmel kell lenni: 1.sz. főút védőtávolsága, környezeti hatásai, 400kV-os légvezeték biztonsági övezete Fakadó vizek előfordulásával veszélyeztetett terület, mélyfekvésű területek Ökológiai hálózat területe, természeti terület Beépítésre szánt területek növelésének, a biológiailag aktív felületek megtartásának elve Bejegyzett bányatelek, kutatási joggal (nyilvántartott ásványvagyon) rendelkező terület Mikrohullámú összeköttetés biztosítása 5.1.1. Az 1.sz. főút védőtávolsága, környezeti hatásai Győr MJV jóváhagyott Szabályozási terve az 1.sz főút mentén 100-100m széles védőtávolságot ábrázol, de a tervezett fejlesztési területen a jelenleg már beépítésre szánt területeken az építési hely határvonalát az úttengelytől 40 m-re tartalmazza. Az 1.sz. környezeti hatásai közül elsősorban a zajterhelés befolyásolja a létesítmények elhelyezését. Az utak menti környezeti zaj elleni védelem tervezéséről a GYÉSZ [1/2006. (01.25.) Ök. rendelet] 116.§-a az alábbiak szerint rendelkezik: „116.§. (1) Az SZT „1.3.A.A. Zajvédelmi területi kategóriák, várható környezeti zajterhelések” című tervlap tartalmazza Győr egyes területeinek zajvédelmi besorolását. Környezeti zaj ellen védendő épületek, létesítmények tervezésekor, a területek beépítésekor –azon a területen, ahol a közlekedési környezeti zajterhelési határértékek meghaladják a területre vonatkozó zajterhelést (8/2002. (III.22.) KöM-EüM együttes rendelet)- a ténylegesen megvalósult építmények zajárnyékoló hatásának figyelembevételével kell az épület zajterhelését és a védekezés módját meghatározni, annak érdekében, hogy a tervezett használat során a vonatkozó előírásokat be lehessen tartani. (2) A zaj- és rezgésterhelési prognózisok készítésekor az SZT „1.3.H.1-5. 15 éves forgalmi prognózis” című tervlapokon szereplő értékeket kell a közlekedésből származó zaj számításakor figyelembe venni.” A jelenleg hatályos Szabályozási terv az 1.sz főút melletti területeken kereskedelmiszolgáltató létesítmények elhelyezésével számolt, az úttengelytől 40m-re meghatározott építési helynél a nappali zajterhelési határérték teljesül. Amennyiben éjjeli időszakban is biztosítani kell a zaj elleni védelmet, az építési helyet vagy az úttól távolabb kell kijelölni, vagy egyéb módon biztosítani kell a zajtól védendő helyiségek előtt a zajterhelési határértékek teljesülését (pl.: zajvédő létesítmények; zajvédő fal vagy-domb, helyiségek úttal ellentétes irányú tájolása stb). Az éjszakai zajterhelési határtékek átlagos tulajdonságú felszín esetén az 1.sz. főút úttengelyétől 63m-re, hangelnyelő tulajdonságú felszín (Pl.: zöldfelület) esetén 44m-re teljesül.
TÁJOLÓ-TERV Kft.
23
2007. június
5.1.2. 400kV-os légvezeték biztonsági övezete A vizsgált terület nyugati szélén halad egy 400kV-os légvezeték, amely mellett a szélső száltól mérve mindkét irányba 28m-28m biztonsági övezet tartandó be. A biztonsági övezet jelentősen érinti a 322/20,21,22 hrsz.-ú területeket és kis mértékben érinti a 322/19 hrsz.-ú terület DNy-i részét. 5.1.3.Fakadó vizek előfordulásával veszélyeztetett terület A fejlesztési területet északról a Holt-Rábca gátja határolja. A Holt-Rábca medrében jelentősebb vízállás a Mosoni-Dunán lefutó árhullámok idején fordul elő, akkor puffer tározó szerepet tölt be. A Holt-Rábca másodrendű árvízi védelmet szolgáló gátjának korona magassága 114,7 mBf, a Mosoni-Duna rendeletben is rögzített mértékadó árvízszintje a Révfalusi hídnál levő vízmércénél 114,42 mBf, így a mértékadó árvízszintet meg nem haladó árhullámok problémát nem okoznak. A 2002. évi augusztusi árhullám azonban minden eddiginél magasabb vízállással tetőzött Győr területén, a Mosoni-Duna legnagyobb vízszintje ekkor a Révfalusi híd vízmércéjénél 115,05 mBf-i volt, 63 cm-rel haladta meg a mértékadó árvízszintet. Győrben az elsőrendű védvonalat a mértékadó árvízszint feletti 1,5 m-re építették ki, így a 63 cm-es vízszint túllépés nem okozott árvizet, a lokalizációs töltésekkel védett szakaszoknál, pedig a hiányt védekezéssel kompenzálták. Az árvízvédelmet betöltő létesítmények mentén, a Holt-Rábca menti gáttestre vonatkozóan a jelenleg is érvényes 4/1981 (IV. 4.) OVH rendeletben betartatása szükséges: 1) A másodrendű árvízvédelmi vonal mentén, építési tilalommal kell védeni a töltéslábtól számított 10-10 m széles területsávot. 2) Az árvízvédelmi földmű mentén, a hullámtéren a lábvonaltól számított 60 m-en, a mentett oldalon 110 m-en belül a fakadóvizek okozta veszélyeztetés miatt anyaggödröt nyitni nem szabad. Kivételes egyedi esetben, részletes talajfeltárás és szivárgási vizsgálat alapján a vízügyi hatóság külön előírásainak betartásával lehetséges anyaggödör nyitása. 3) Munkagödröt nyitni másodrendű árvízvédelmi vonal mentén az 1) és 2) bekezdésben megadott területsávon belül, a vízügyi hatóság esetenkénti külön előírásainak betartásával lehet. 4) Árvízvédelmi művet és annak altalaját, csak a vízügyi hatóság engedélyében rögzített előírások betartásával szabad elbontani, átalakítani, vagy megbontani. 5) Az árvízvédelmi művekkel azonos védelmet kell biztosítani a földtöltésekbe épített műtárgyaknál is. A gát mentett oldalán fakadóvizek által veszélyeztetett 110 m szélességű területet a Szabályozási terv és a GYÉSZ „fakadó vizek előfordulásával veszélyeztetett területként ábrázolja”, a terület nagy része mély fekvésű terület – 111,8-112,8 mBf-i elhelyezkedésű, elsőrendű védvonali gátszakadás esetén a víztükörként előfordulható mértékadó árvízszint 114,42 mBf. A méretezési talajvízszint 1 m-ig megközelíti a terepszintet. A vizsgált területre is vonatkoznak a város szabályozási tervében a mély fekvésű területek beépíthetőségére vonatkozó előírások (a GYÉSZ 113. §.-a): „113.§. (1) A fakadó, vagy szivárgó víz által veszélyeztetett-, vagy vízjárta (mély fekvésű) területek lehatárolását SZT „1.3.A.7. Hullámtér, árvízvédelmi töltés, fakadóvíz veszélyes terület, vízjárta terület, mély fekvésű terület” című tervlap tartalmazza. (2) A rendezési tervekben jelölt fakadó, vagy szivárgó víz által veszélyeztetett- vagy vízjárta területen építhető épület alapozását, felszín alatti szerkezeteinek vízszigetelését talajmechanikai szakvélemény alapján kell minden esetben megtervezni.
TÁJOLÓ-TERV Kft.
24
2007. június
(3) Az (1) bekezdés szerinti, beépítésre szánt területek beépítésének feltétele a terület vízrendezésének megoldása; a telekalakítás, beépítés feltételeként a terepszintet úgy kell kialakítani, hogy belvíz a terület tervezett használatát, a tervezett épületek működését ne veszélyeztesse. (4) A terepszint tervezett, új kialakítás a – tervezett tározó tó kivételével – sem a munkavégzéssel érintett területen, telken, sem a szomszédos területeken nem eredményezheti újabb belvizes felszínborítások megjelenését.” 5.1.4. Ökológiai hálózat területe, természeti terület A Somos holtág és az általa közrefogott területet a területrendezési és településrendezési tervek az ökológiai hálózat területének tekintik. Ezen belül is a somosi Holt-Rábca meanderpatkó alakú holtága (morotvája) természeti terület. A természeti területek a természetvédelem tárgyai között sajátos besorolású terület, természetvédelmi védettség alatt ugyan nem áll, de e területek természetközeli állapotának megtartásáról tulajdonosának gondoskodnia kell. A természet védelméről szóló 1996. évi LIII. tv. szerint: Természeti terület: valamennyi olyan földterület, amelyet elsősorban természetközeli állapotok jellemeznek. Természetközeli állapot: az az élőhely, táj, életközösség, melynek keletkezésében az ember egyáltalán nem, vagy –helyreállításuk kivételével- alig meghatározó módon játszott szerepet, ezért a benne végbemenő folyamatokat többségében önszabályozás jellemzi. A somosi Holt-Rábca jelenleg már csak rétegvízből és csapadékvízből kap vízutánpótlást. A Szabályozási terven természeti területként lehatárolt területen főként nádas, magassásos és magaskórós élőhelyek jellemzőek. A természeti területtel határos cca. 50m-es sávban épületek elhelyezése nem kívánatos, kivéve a természetközeli állapot fenntartása érdekében szükséges épületeket, építményeket. A táji-, természeti értékek, tájkép védelme érdekében, a természetvédelméről szóló törvény és a Győr-Moson-Sopron megye területrendezési tervével összhangban a GYÉSZ 108.§-a fogalmazza meg Győr MJV közigazgatási területén a természeti területek, holtágak térségében betartandó előírásokat. „108.§. (1) A mezőgazdasági-, erdő- és zöldterületeken az élővilág (flóra, fauna, stb.) igénybevétele csak olyan módon történhet, amely az életközösségek természetes folyamatait és viszonyait, a biológiai sokféleséget nem károsítja, illetőleg funkcióit nem veszélyezteti. (2) Az országos és helyi természetvédelmi védettség alatt álló területek lehatárolását az SZT „1.3.B.2. Táj- és természeti értékek” és az SZT „1.3.B.3. Tájképvédelmi területek” című tervlapok tüntetik fel. (3) A védett természeti területeken – (2) bekezdés szerinti területeken – építményt elhelyezni csak kivételesen, az illetékes természetvédelmi szakhatóság hozzájárulásával szabad. (4) Győr MJV teljes közigazgatási területén a tájhasználat során biztosítani kell a táji jellegzetességek (esztétikai, természeti értékek), a tájra jellemző természeti rendszerek és egyedi tájértékek megóvását. Ennek megfelelően a város területén a táj jellegét, látképi, természeti értékeit veszélyeztető, károsító tevékenység folytatására alkalmas építményt elhelyezni tilos. (5) Győr MJV sajátos karakterét adó, folyóparti, hullámtéri területei jellégének megőrzése, védelme érdekében: a) A vizes élőhelyeket; a holtágak, patakok, folyók galéria növényzetét, mocsaras rét, legelők, bokrosodó területek növényzetét meg kell őrizni.
TÁJOLÓ-TERV Kft.
25
2007. június
b) A vízfolyások, holtágak, csatornák, kavicstavak karbantartását, a vízpart és a meder rendezését a természeti, táji értékek károsítása nélkül, tájba illő módon kell elvégezni. c) Az élő- és a holt vízfolyások mentén nem vízgazdálkodási célú új épület csak a rendezési tervben kijelölt építési övezetben helyezhető el. Vízfolyás mentén lévő az az ingatlan, mely a vízfolyás telkével közvetlenül érintkezik. Nem számít a vízfolyás telkének az árvízvédelmi töltés területe. d) Un. „víziállás” csak meghatározott időre, de legfeljebb 3 évre szóló engedély alapján létesíthető. Az engedély csak abban az esetben hosszabbítható meg, ha az építmény megfelel a létesítés mindenkori feltételeinek. e) Az eredeti művelési ág nem változtatható meg a vízpartokon – álló- vagy folyóvíz, vízfolyások és a töltés, illetve a magaspart közötti területen – kivéve, ha gyep, nádas, vagy egyéb – a győri vízpartokon a korábbiakban is honos – művelési ágra történik a változtatása, és kivéve, ha Az SZT ettől eltérő megoldást tartalmaz. ” A beépítésre szánt területek kijelölése során, az épületek helyének kijelölése során a természeti terület és az országos ökológiai hálózat területére vonatkozó előírásokat szem előtt kell tartani. E területen épületek, építmények elhelyezése korlátozott. 5.1.5. Beépítésre szánt területek növelésének, a biológiailag aktív felületek megtartásának elve Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvényben és a termőfölről szóló törvényben rögzített fontos alapelv, hogy a településrendezés során a beépítésre szánt területek kijelölésekor a termőfölddel való takarékos gazdálkodásnak meg kell valósulnia. A területek biológiai aktivitás értékének számításáról szóló részletes szabályokat a 9/2007. (IV.3.) ÖTM rendelet tartalmazza. A fejlesztések számára szükséges beépítésre szánt területek kijelölésekor a termőfölddel való takarékos bánásmódra hangsúlyt kell fordítani. 5.1.6. Bejegyzett bányatelek, kutatási joggal (nyilvántartott ásványvagyon) rendelkező terület Győr településrendezési tervei szerint a fejlesztési területet érinti egy bányatelek és bányászati kutatási joggal is rendelkező terület. A fejlesztési terület keleti részén található a Győr II (Mákos-dűlő) homok, kavics 1641/1997 számon nyilvántartott bányatelek. A bejegyzett bányatelekhez közvetlenül kapcsolódik kutatási joggal rendelkező terület. Mivel a bejegyzett bányatelek és a kutatási joggal érintett terület is az országos ökológiai hálózat területén található, a természeti értékek védelme érdekében Győr MJV településszerkezeti terve javasolta a bányatelek visszavonását, a bányatelken belül a művelés megkezdésének megakadályozását, a kutatási joggal rendelkező területen a bányatelek fektetésének megakadályozását. 5.1.7. Mikrohullámú összeköttetés biztosítása Elektronikus hírközlés vonatkozásában a terület felett áthaladó mikrohullámú összeköttetés által okozott magassági korlátozás jelenlétére kell felhívni a figyelmet. (A „Területhasználatot befolyásoló tényezők” c. tervlapon jelölt „mikrohullámú sáv” jelű vonaltól délre eső területrész) Ennek magassága valódi építési korlátozást nem okoz, de mint korlátozó adottság az ismerete szükséges, hisz pl reklámhordozó balon, léggömb felengedése csak korlátozott magasságig engedélyezhető.
TÁJOLÓ-TERV Kft.
26
2007. június
5.2. KÖZMŰ ÉS ELEKTRONIKUS HÍRKÖZLÉS INFRASTRUKTÚRA FELTÉTELEK A területfejlesztő szándéka szerint a vízellátást (úgy ivóvíz, mint termálvíz vonatkozásában is) önállóan, saját független vízbeszerzéssel szeretné megoldani. A hőellátást pedig részben a termálvíz hő-hasznosításával, részben egyéb megújuló (nap, föld) energiaforrások hasznosításával tervezi biztosítani. Ezeknek a fejlesztői szándékoknak az érvényesítési lehetőségét a szabályozási terv készítése keretében kell vizsgálni. Meg kell említeni, hogy a teljes közműellátás lehetősége a térségben rendelkezésre áll. Részben közvetlen a fejlesztési területen belül, mivel már a szomszédos telek ellátására egyes közműcsatlakozásokat megépítették, részben kicsit tágabb térségbe kiépített hálózatokhoz csatlakozva, azokat továbbépítve a teljes közműellátás megoldható. A fejlesztésre javasolt terület jelenleg villamosenergia hálózati kapcsolattal és saját szennyvízátemelő üzemeltetésével, s arról az Abda-Győr regionális szennyvíz nyomóvezetékre kiépített hálózati csatlakozással rendelkezik. A fejlesztési területen áthaladó NÁ 225-ös regionális ivóvízvezetékről, illetve a szomszédos teljes közműellátással rendelkező területről a földgázellátás hálózati csatlakozását igény esetén ki lehetne építeni. Fel kell hívni a figyelmet a fejlesztési területen belül is a csapadékvíz elvezetésének várható környezetvédelmi szempontból igényesebb, elválasztott rendszerű zárt csatornával történő kivitelezésének megoldási feladataira is. A tervezett területfejlesztés lényegesen növelné a terület jelenlegi burkoltságát, így lényegesen több csapadékvíz elvezetéséről kell gondoskodni, aminek befogadója a fejlesztési területtől keletre eső Somos. Jelenleg is működik a terület jelenlegi feltárását szolgáló út víztelenítésére, a csapadékvizek elvezetésére egy 50-es méretű zárt csapadékcsatorna szakasz, ennek szállítóképességének, befogadójának felülvizsgálata a várható többlet elszállítandó vizekre vonatkozóan a továbbtervezés feladata. A fejlesztési területen a fejlesztő szándéka szerint önálló vízbázisokat fog üzemeltetni. Bár a vízbeszerzést mélyebb talpmélységű kutakkal tervezik, azok hidrogeológiai védelmét fokozottabban kell biztosítani, ennek teljesítésére szigorúbban kell szabályozni, korlátozni a csapadékvizek talajba szikkasztását. A csapadékvizeket befogadó Somos-holtág is védelmet igényel, ezért a parkoló felületeket vízzáró burkolattal kell kialakítani, s az összegyűlő csapadékvizeket műtárgyon átvezetve szabad csak a csatornahálózatba vezetni.
TÁJOLÓ-TERV Kft.
27
2007. június
5.3. KÖZLEKEDÉSI INFRASTRUKTÚRA FELTÉTELEK A terület feltárása az 1. út felől fog történni, ezért elsődleges a csatlakozó csomópont megfelelő szintű kiépítése. Ennek figyelemmel kell lenni a megfelelő kanyarodósávok kialakítására és az 1. út majdani négynyomúsítására. A kialakítással kapcsolatosan a kompetens szervezetek a Megyei Közlekedési Hatóság (volt Közlekedési Felügyelet), valamint a Magyar Közút Kht. Területi Igazgatósága (volt Közútkezelő Kht.). A területet feltáró út kialakítása alapvetően attól függ, hogy lesz-e induláskor, vagy később kapcsolata Pinnyéd felé. Ha igen, akkor magasabb kategóriába kell sorolni és ennek megfelelő paraméterekkel kell kiépíteni. Ebben az esetben a javasolt tervezési osztályba sorolása: B.V.cB és 50km/óra tervezési sebességre kell kialakítani. Ha nem várható, hogy Pinnyéd felé át lehessen járni a területen, akkor az általunk is javasolt alacsonyabb tervezési osztály B.VI.dC legyen, a hozzátartozó tervezési sebesség pedig 30km/óra. Mivel a területen nagyszámú szállás kialakítása várható szükség lesz a tömegközlekedési ellátás megoldására. Ezt nem kell szükségképpen a városi közlekedési vállalatnak működtetni, de ilyen mennyiségű embernek jogos igénye lesz, hogy a városközpontot ne kizárólag személygépkocsival érje el. A terület megközelítése szempontjából fontos a kerékpáros közlekedés. Egyrészt azért, mert Győrben magas szintű a kerékpározási kultúra, másrészt a területen létesülő szabadidő funkciók jól rokoníthatók a szabadidős kerékpározással. A győri kerékpáros hálózat távlati terve is tartalmaz olyan kerékpár utakat, amelyek érintik a területet.
TÁJOLÓ-TERV Kft.
28
2007. június
9.sz. ábra A városrész úthálózata a 2018-ig várható jelentősebb útfejlesztésekkel
10.sz. ábra A városrész tervezett kerékpárút hálózata
TÁJOLÓ-TERV Kft.
29
2007. június
6. A tervezett idegenforgalmi fejlesztések településrendezési vonzatai, a településrendezési eszközök módosításának szükségessége Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény 7.§. (3) szerint a településrendezés eszközei a következők: Településfejlesztési koncepció, amelyet az Önkormányzat határozattal állapít meg, Településszerkezeti terv, amely a településfejlesztési koncepcióban elfogadott önkormányzati településfejlesztési döntés alapján kerül kidolgozásra és az Önkormányzat határozattal állapítja meg, Helyi Építési Szabályzat és Szabályozási terv, amelyet a településszerkezeti terv alapján az Önkormányzat rendelettel hagy jóvá E fejezetben településrendezési eszközökként vizsgáljuk, hogy a tervezett idegenforgalmi fejlesztések megvalósíthatósága érdekében –jelenlegi ismeretek szerint- melyek módosítására nincs, ill. van szükség.
6.1. TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI KONCEPCIÓ A tervezett idegenforgalmi turisztikai fejlesztések összhangban vannak a Településfejlesztési koncepcióban elhatározott településfejlesztési döntésekkel.
6.2. TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERV A Településszerkezeti terv módosítása szükséges. A jelenleg már beépítésre szánt területek növelése szükséges az I. ütemben tervezett wellness szálloda és konferencia központ számára, a 15000/48, 0322/19, 0322/23, 0322/9, 0322/10, 0322/11 hrsz.-ú területeken, ill. újabb beépítésre szánt területek kijelölése szükséges a II. ütemben megvalósításra kerülő golfpálya klubházának és üdülőegységei számára. Az új beépítésre szánt területek növelésével párhuzamosan a fejlesztési területen gondoskodni kell a biológiailag aktív felületek szinten tartásáról, ha szükséges a területen belül nagy biológiai aktivítású területek településszerkezeti szempontokat is figyelembe vevő kijelöléséről (pl. közpark, erdőterületek). A fejlesztési területet kettészelő tervezett Pinnyédet és az 1.sz főutat összekötő gyűjtőút nyomvonalát a terület jobb hasznosítása érdekében javasolni módosított oly módon, hogy ne a terület közepén, hanem keleti oldalán haladjon.
6.3. GYŐRI ÉPÍTÉSI SZABÁLYZAT (GYÉSZ) ÉS SZABÁLYOZÁSI TERV A településszerkezeti terv módosítása óhatatlanul a Szabályozási terv módosítását is megköveteli:
A Településszerkezeti tervben bővítésre és kijelölésre kerülő beépítésre szánt területek építési övezeti előírásainak meghatározása (wellness szálloda, egészségközpont, konferenciaközpont és a golfpálya klubháza és üdülőegységei),
A jelenleg már beépítésre szánt területként kijelölt az 1.sz főúttól északra, a 318/2 hrsz.-ú úttól nyugatra levő, még beépítetlen kereskedelmi, szolgáltató (gazdasági) területen jelölt be nem építhető telekrész törlése a Szabályozási tervről. E területen a
TÁJOLÓ-TERV Kft.
30
2007. június
tervezett fejlesztés megvalósulása esetén nem szükséges távlati feltáró út számára be nem építhető terület „fenttartása”, a tervezett létesítmények számára viszont kedvezőbb lenne, ha a Szabályozási terven jelölt építési hely (jelenleg az építési hely az építési vonal és a telek be nem építhető része között 16m széles sáv) szélesebb lenne.
A golfpálya teljes azon részei, ahol a pályák kerülnének kialakításra (épületek nem kerülnek elhelyezésre), továbbra is beépítésre nem szánt területként kerülhetnek szabályozásra.
A lovasbázis épületei számára vagy a jelenleg már beépített telken lenne lehetőség, vagy új építési hely kerülhetne kijelölésre a terület fakadó vizekkel nem veszélyeztetett részén. A terület maradna mezőgazdasági területként.
Pinnyédet és az 1.sz főutat összekötő gyűjtőút nyomvonalának módosítása
A Szabályozási tervvel összhangban, a fentieknek megfelelően, a GYÉSZ előírásai is kiegészítendők.
TÁJOLÓ-TERV Kft.
31
2007. június
