Grondprijzenbeleid

Grondprijzenbeleid 20112013

Documentnaam

Grondprijzenbeleid 2011- 2013

Grondprijzenbeleid gemeente Woensdrecht 2011-2013 2 van 22

Inhoudsopgave 1

SAMENVATTING ..........................................................................................................3

2

INLEIDING......................................................................................................................4 2.1 2.2 2.3 2.4

3

UITGANGSPUNTEN .....................................................................................................5 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 3.10

4

INLEIDING ..................................................................................................................4 DOELSTELLING ..........................................................................................................4 DOELSTELLING ..........................................................................................................4 LEESWIJZER ..............................................................................................................4 ALGEMENE UITGANGSPUNTEN ...................................................................................5 GESTANDDOENINGSTERMIJN ..................... FOUT! BLADWIJZER NIET GEDEFINIEERD. HERZIENING ..............................................................................................................5 AFWIJKINGSMOGELIJKHEID........................................................................................5 BANDBREEDTE ..........................................................................................................5 GRONDWAARDEBEREKENING ....................................................................................6 BOUWRIJP EN WOONRIJP OPLEVEREN VAN GRONDEN................................................7 BETALING KOOPSOM .................................................................................................7 UITGIFTE BOUWGROND .............................................................................................8 EXPLOITATIEBIJDRAGEN IN EXPLOITATIEPLANNEN .....................................................8

BEPALING GRONDPRIJZEN......................................................................................9 4.1 4.2 4.3 4.4

WERKWIJZE ..............................................................................................................9 GRONDQUOTE METHODE...........................................................................................9 RESIDUELE GRONDWAARDEMETHODE .......................................................................9 COMPARATIEVE METHODE (VASTGESTELDE M2- PRIJS).............................................9

5 GRONDPRIJZEN SOCIALE HUURWONINGEN EN GOEDKOPE KOOPWONINGEN ..............................................................................................................10 5.1 5.2 5.3 6

SOCIALE WONINGBOUW...........................................................................................10 GRONDPRIJS SOCIALE WONINGBOUW ......................................................................11 AFWIJKING KAVELOPPERVLAK .................................................................................11

GRONDPRIJZEN VRIJE SECTOR WONINGBOUW..............................................12 6.1 6.2

VRIJE SECTOR WONINGBOUW ..................................................................................12 GRONDPRIJZEN .......................................................................................................12

7

GESTAPELDE BOUW................................................................................................15

8

SNIPPERGROENEN RESTSTROKEN.....................................................................16 8.1 8.2 8.3 8.4

9

INLEIDING ................................................................................................................16 GRONDPRIJZEN ‘SNIPPERGROENEN RESTSTROKEN’. ..............................................16 VERHUUR ‘SNIPPERGROENEN RESTSTROKEN’. .......................................................16 GRATIS GEBRUIK VAN ‘SNIPPERGROEN EN RESTSTROKEN’. ....................................16

OVERIGE GRONDEN.................................................................................................17 9.1 9.2 9.3

BEDRIJVENTERREIN ................................................................................................17 AGRARISCHE GRONDEN ..........................................................................................17 VOLKSTUINEN .........................................................................................................18

2


1 Samenvatting Dit Grondprijzenbeleid 2011- 2013 is een uitwerking van de Nota Grondbeleid 2010- 2013 en het Handboek Grondbedrijf. Het doel van dit gemeentelijk grondprijzenbeleid is het op een transparante wijze vastleggen van grondprijzen en/of de gehanteerde uitgangspunten van de grondprijsmethodieken. De grondprijzen en uitgangspunten dienen als basis voor gemeentelijke grondexploitaties, grondverkopen, exploitatieovereenkomsten en exploitatieplannen. De grondprijzen zoals deze zijn opgenomen in dit grondprijzenbeleid zijn tot stand gekomen op basis van de residuele grondwaardeberekening of de grondquote methode. In dit Grondprijzenbeleid is een onderscheidt gemaakt tussen kavelprijzen voor sociale woningbouw en kavelprijzen voor vrije sector woningen. De gemeente hanteert een kavelprijs van € 26.000,00, voor sociale woningen met een maximum kaveloppervlak van 125 m bij: − sociale huurwoningen: met een maximale huurprijs van € 652,52 (prijsprijs 1 januari 2011; − goedkope koopwoningen: met een maximale verkoopprijs van € 185.000,00 excl belastingen; − bijzondere doelgroepen. Bij vrije sector woningen is er rekening gehouden met de verschillende grondwaardes in de kernen. Hierbij is te denken aan goede en minder goede wijken binnen de kernen. Voor het bepalen van de grondprijs zijn bandbreedtes opgenomen. Deze zijn gedifferentieerd naar: woningtypologie en oppervlakte van de woning. In de gemeente is het tevens mogelijk voor burgers om snippergroen en reststroken aan te kopen, mits de grond voor verkoop in aanmerking komt. De grondprijs voor de verkoop van snippergroen en reststroken is vastgesteld op € 90,00 per m2 excl. belastingen. Daarnaast komt snippergroen soms ook in aanmerking voor verhuur. De huurprijs is vastgesteld op € 4,50 per m2 per jaar, met een minimale opbrengst van € 45,00 per jaar. Voor grond op bedrijventerreinen is een bandbreedte vastgesteld tussen de € 90,00 en € 130,00 per m2 exclusief belastingen. De bandbreedte is afhankelijk van de ligging en de kern van het te verkopen perceel. De gemeente Woensdrecht is eigenaar van diverse percelen agrarische grond. De verkoopprijs is vastgesteld met een bandbreedte tussen de € 3,50 en € 5,00 per m2. De bandbreedte is afhankelijk van de ligging en de oppervlakte.

3


2 Inleiding 2.1

Inleiding Dit Grondprijzenbeleid 2011- 2013 is een uitwerking van de Nota Grondbeleid 2010- 2013 en het Handboek Grondbedrijf. In de vastgestelde Nota Grondbeleid 2010- 2013 zijn de kaders en uitgangspunten opgenomen voor het grondbeleid. Het Handboek Grondbedrijf beschrijft de wijze van financiële sturing, beheersing van risico’s en verantwoording binnen het grondbedrijf. De Nota Grondprijzenbeleid vervult in de functies: - geeft kaders voor het vaststellen van grondprijzen; - stelt (minimale) grondprijzen vast; - gemeente kan een transparant beleid voeren.

2.2

Doelstelling Het grondbeleid staat ten dienste aan het realiseren van ruimtelijke doelstellingen. Door de grondprijs afhankelijk te maken van de functie (functioneel grondprijzenbeleid) kan er een marktconforme prijs worden bepaald. Dit beleid biedt het financiële kader, waarbinnen het college van burgemeester en wethouders gronden gaat uitgeven. Ondanks de vastgestelde grondprijzen dient het college bij verkopen boven een bedrag van € 65.000,00 tot en met € 265.000,00 de raad voorafgaand te informeren. Bij verkopen van meer dan € 265.000,00 zal de raad in de gelegenheid worden gesteld om wensen en bedenkingen te uiten alvorens het college een besluit neemt.

2.3 Doelstelling Het doel van dit gemeentelijk grondprijzenbeleid is het op transparante wijze vastleggen van de grondprijzen en/of de gehanteerde uitgangspunten van de grondprijsmethodieken. De grondprijzen en uitgangspunten dienen als basis voor gemeentelijke grondexploitaties, exploitatieovereenkomsten en exploitatieplannen. 2.4 Leeswijzer De Nota Grondprijzenbeleid is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de verschillende uitgangspunten. In hoofdstuk 3 worden de verschillende grondprijsmethodieken toegelicht. In de hoofdstukken 4,5,6 en 7 worden de grondprijzen per functie besproken.

4


3 Uitgangspunten 3.1 Algemene uitgangspunten In deze nota worden (marktconforme) grondprijzen vastgesteld. Deze vaste grondprijzen zijn tot stand gekomen op basis van de residuele grondwaardeberekening of de grondquote methode. Het hanteren van vaste grondprijzen geeft invulling aan een aantal doelstellingen: - duidelijkheid naar het gemeentebestuur; - eenduidig en transparant handelen naar verschillende partijen (particulieren, marktpartijen, etc.); - vastleggen van uitgangspunten in onderhandelingssituaties; - het bepalen van de marktwaarde in het kader van het nemen van winst of verlies; - vastlegging van grondprijzen die de input vormen voor de opstelling en actualisatie van grondexploitaties. Verder geldt dat alle genoemde grondprijzen in deze nota exclusief BTW en kosten koper zijn. Aan de in deze nota genoemde prijzen kunnen geen rechten worden ontleend. 3.2 Overgangsrecht Na vaststelling van dit Grondprijzenbeleid 2011- 2013 gelden de ‘nieuwe’ grondprijzen voor alle grondverkopen. De gemeente respecteert wel de bestaande overeenkomsten, deze blijven na vaststelling van het grondprijzenbeleid gehandhaafd. 3.3 Herziening Het Grondprijzenbeleid zal minimaal eenmaal in de twee jaar worden herzien. Hierdoor kan er tijdig worden geanticipeerd op eventuele marktontwikkelingen. Mochten zich er tussentijds substantiële marktontwikkelingen voordoen, dan zal het Grondprijzenbeleid hierop worden aangepast. 3.4 Afwijkingsmogelijkheid Het college kan in specifieke situaties afwijken van het grondprijzenbeleid. Hiervan dient de gemeenteraad op de hoogte te worden gebracht en in de gelegenheid worden gesteld wensen en bedenkingen te uiten. 3.5 Bandbreedte De ligging van grond is van grote invloed op de grondwaarde. Daarom is in dit grondprijzenbeleid een splitsing gemaakt tussen de verschillende kernen binnen de gemeente. Er is geen rekening gehouden met de verschillende locaties binnen een kern. Om toch onderscheid te kunnen maken tussen goede en minder goede locaties, zijn er in dit grondprijzenbeleid bandbreedtes opgenomen. Het college mag binnen de genoemde bandbreedte onderhandelingen voeren.

5


3.6 Grondwaardeberekening Bij het bepalen van de grondwaarde is het van belang om te weten uit welke onderdelen de grondwaarde is opgebouwd en hoe de verschillende partijen deze grondwaarde bepalen. De grondwaardebepaling vanuit de gemeente heeft een ander uitgangspunt dan die van een ontwikkelaar of een corporatie. De gemeente bepaalt de grondwaarde aan de hand van de boekwaarde, bouwrijp- en woonrijp maken en bijkomende kosten. Al deze kosten bij elkaar opgeteld is de minimale grondwaarde. Een ontwikkelaar bepaalt allereerst de verkoopwaarde van de opstallen. Hierop worden in mindering gebracht de bouwkosten, bijkomende kosten, winst en risico. Het resterende bedrag is de maximale grondprijs. Een corporatie bepaalt voor welk bedrag de woning maximaal verhuurd kan worden per maand en berekend de restwaarde van de woning. In mindering op dit bedrag worden de onderhoudskosten en verhuurkosten gebracht. Het resterende bedrag is de maximale waarde waarvoor de woning ontwikkeld kan worden.

Bron: www.exponentbv.nl

De verschillende wijzen waarop de grondwaarde berekend kan worden hebben als consequentie dat de bovenstaande verschillende partijen de hoogte van de grondwaarde anders interpreteren. In dit grondprijzenbeleid is voornamelijk gekeken naar de waarde van het eindobject en is de grondwaarde berekend door middel van een grondquote en/of residuele grondwaardeberekening. Hierdoor is er rekening gehouden met de verschillende berekeningsystematieken van de betrokken partijen. In paragraaf 2.7 wordt hierop dieper ingegaan.

6


3.7 Bouwrijp en woonrijp opleveren van gronden De gronden die de gemeente levert ten behoeve van woningbouwprojecten, de bouw van bedrijven en de bouw voor detailhandel worden bouwen woonrijp opgeleverd. De kosten voor het bouwen woonrijp maken van de grond zijn verdisconteerd in de grondprijs. Bij het opleveren van grond wordt ervan uitgegaan dat: − de grond in bouwrijpe staat wordt geleverd; − de grond milieukundig geschikt is voor de beoogde bestemming; − alle genoemde grondprijzen excl. BTW zijn; − kosten koper; − het plangebied door de gemeente woonrijp wordt gemaakt. Alle gronden worden met BTW geleverd. Voor het kunnen leveren met BTW dient de gemeente voorafgaand aan de verkoop de grond te hebben geroerd, ofwel bouwrijp te hebben gemaakt. Het is voor het college mogelijk schriftelijke ontheffing te verlenen aan de bovenstaande uitgangspunten. 3.8

Betaling koopsom De betaling van de koopsom dient plaats te vinden op de wijze waarop dit is vastgesteld in de ‘algemene voorwaarden voor verkoop en levering van onroerende zaken door de gemeente Woensdrecht’. In de algemene verkoopvoorwaarden is het navolgende opgenomen omtrent de betaling van de koopsom: 1. Binnen twaalf weken na het tot stand komen van de overeenkomst, doch uiterlijk op de dag van ondertekening van de notariële akte, dient volgens factuur de volledige koopsom en eventueel daarover verschuldigde omzetbelasting te zijn voldaan aan de gemeente of aan de notaris die de notariële akte verlijdt. 2. Indien de volledige koopsom alsmede de eventuele omzetbelasting niet binnen de in lid 1 van dit artikel gestelde termijn door de gemeente of de voornoemde notaris is ontvangen, is de koper in verzuim en zal daarover, overeenkomstig het bepaalde in artikel 6:83 BW zonder ingebrekestelling, over de periode vanaf die datum tot aan de datum van betaling de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:120 BW verschuldigd zijn. 3. Het college van burgemeester en wethouders, kan schriftelijke ontheffing verlenen aan dit artikel.

7


3.9

Uitgifte bouwgrond Sinds 2004 is er een wijziging van de Huisvestingswet in voorbereiding. Door de complexiteit van deze wet, is deze tot op heden nog niet vastgesteld. Naar verwachting zal de nieuwe Huisvestingswet op 1 januari 2012 in werking treden. De nieuwe Huisvestingswet voorziet niet meer in de mogelijkheid tot het stellen van bindingseisen bij de uitgifte van kavels c.q. woningen. Ook het stellen van bindingseisen in de Huisvestingsverordening is zeer beperkt. De gemeente moet aan kunnen tonen dat er grote knelpunten aanwezig zijn binnen de volkshuisvesting of door de provincie zijn aangewezen als PLUS gemeente. In de gemeente Woensdrecht is hier geen sprake van. Het is voor de gemeente Woensdrecht in de toekomst niet meer mogelijk om bindingseisen te stellen bij het verkopen van gronden. De navolgende criteria liggen hieraan ten grondslag: •

• •

• •

Een gemeente mag zich alleen bezig houden met de woonruimteverdeling op basis van een huisvestingsverordening en dus niet op basis van prestatieafspraken en/of afspraken met ontwikkelaars; De bemoeienis mag overigens alleen betrekking hebben op de mensen met een relatief zwakke positie op de woningmarkt (mensen met beperkte middelen); Een huisvestingsverordening kan alleen maar vastgesteld worden als er sprake is van schaarste die leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten (causaal verband noodzakelijk); De schaarste moet zeer goed gemotiveerd worden aangetoond en er moet regionale afstemming hebben plaatsgevonden; Bindingseisen mogen alleen maar gesteld worden indien er schaarste is en er geen of onvoldoende bouwmogelijkheden zijn op grond van Rijks- en provinciaal beleid.

3.10 Exploitatiebijdragen in exploitatieplannen Het gemeentelijk grondprijzenbeleid heeft met de komst van de Grondexploitatiewet (afdeling 6.4 Wet ruimtelijke ordening) een belangrijke rol gekregen binnen het kostenverhaal. De in een exploitatieopzet te hanteren verwachte opbrengsten hebben niet alleen invloed op het resultaat en daarmee de hoogte van de te verhalen kosten, de opbrengsten vormen tevens het profijtcriterium op basis waarvan kosten worden toegerekend. Bij het opstellen van een exploitatieplan wordt de fictieve situatie gehanteerd dat de gemeente alle gronden uitgeeft. In de exploitatieopzet wordt dus gerekend met de te verwachten ‘gemeentelijke’ uitgifteprijs. In de toelichting op de Wro is uitdrukkelijk uitgesproken dat de te verwachten opbrengsten marktconform moeten worden benaderd. Marktconformiteit speelt tevens een belangrijke rol in de regelgeving betreffende verboden staatssteun. De daadwerkelijke uitgifteprijzen zullen voorafgaand aan de feitelijke uitgifte worden geïndexeerd en geactualiseerd, aan de hand van marktontwikkelingen. Een en ander zal verwerkt worden in de actualisatie van het exploitatieplan

8


4 Bepaling grondprijzen 4.1 Werkwijze De grondprijzen zoals deze zijn benoemd in deze nota zijn tot stand gekomen door middel van een analyse van de transactieprijzen per kern en per woningtype. Deze transactieprijzen (van 2009 tot 1 april 2011) zijn daarna geanalyseerd en omgerekend naar grondprijzen per m2, door middel van drie grondwaardemethodieken: grondquote, residuele grondwaardeberekening en de comparatieven methode. In deze grondprijzennota zijn per kern de navolgende vastgoedcategorieën verder uitgewerkt: Sociale woningen − sociale huurwoningen − goedkope koopwoningen − wozoco Vrije sector woningen − vrijstaande woningen − dure huurwoningen − geschakelde woningen/tussen/hoekwoning − 2/1 kapwoning

4.2 Grondquote methode De grondquote is een percentage dat ontstaat door de grondprijs exclusief BTW te delen door de vrij-op-naam-prijs. De residuele waardeberekening kan zo nodig vooraf dienen als onderbouwing van de grondquote. De hoogte van de grondquotes voor commerciële woningbouw zijn een vertaling van de residuele en/of comparatievebenadering. 4.3 Residuele grondwaardemethode De residuele grondwaardemethode is een top down benadering, waarbij de gronduitgifteprijs het residu is dat overblijft nadat de bruto opbrengsten van de onroerende zaken (geraamd op basis van de verkoopprijs VON) van de totale productiekosten (stichtings- en verkoopkosten) zijn afgetrokken. Bij het bepalen van de opbrengsten kunnen prijsgegevens van bestaande onroerende zaken een indicatie vormen voor de raming van de opbrengsten. Deze methode is bij voorrang geschikt om een indicatie van de grondwaarde te geven. Dat betekent dat een stijging van de verkoopprijs van bestaande woningen zal doorwerken in de grondprijs. 4.4 Comparatieve methode (vastgestelde m2- prijs) Bij de comparatieve methode wordt een parallel getrokken met de koop- of gronduitgifteprijzen die gehanteerd worden in direct omliggende of anderszins vergelijkbare gemeenten. Voor de (toekomstige) waarde dient rekening te worden gehouden met specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals de ligging ten opzichte van (snel)wegen, de grootte van percelen, de bouwen gebruiksmogelijkheden, het uitgiftetempo, het aanbod en het algemene voorzieningsniveau. Vergelijkingsobjecten komen veelal uit kadastrale recherche of raadpleging van de registers.

9


5 Grondprijzen sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen 5.1 Sociale woningbouw Sociale woningbouw is onder te verdelen in drie categorieën: sociale huurwoningen, goedkope koopwoningen en bijzondere woontypen. Een sociale huurwoning heeft een maximale huurprijs van € 652,52 op basis van het ministerie van VROM (peildatum 1 januari 2011). Deze woningen worden als ‘bereikbaar’ beschouwd voor groepen met lage inkomens. Deze maximale huurgrens wordt jaarlijks per 1 juli door VROM aangepast op basis van het prijsindexcijfer. Onder sociale huurwoningen vallen alle type woningen, mits ze voldoen aan de maximale huurgrens. Voor de bepaling van de maximale huurgrens wordt ieder jaar aansluiting gezocht bij de wettelijke regeling. De gemeente Woensdrecht hanteert voor goedkope koopwoningen een maximale verkoopprijs van € 185.000,00 excl btw, prijspeil1 januari 2010. De maximale verkoopprijs wordt jaarlijks aangepast, conform de regels van de provincie Noord-Brabant. Deze woningen worden als bereikbaar beschouwd voor groepen met lage inkomens. Deze maximale verkoopprijs zal als verplichting in de koopovereenkomst worden opgenomen, zodat de maximale verkoopprijs wordt gehandhaafd. Mocht de kopende partij alsnog de woningen verkopen boven dit bedrag, dan zal deze een boete verbeuren. Bijzondere woontypen zijn te onderscheiden in twee woonvormen: 1. Centraal wonen en groepswoningen: het gaat hier om verschillende collectieve woonvormen, waarbij sprake is van gezamenlijk gebruik van voorzieningen als keuken en sanitair. De eenheden kunnen zelfstandig zijn (centraal wonen) of onzelfstandig met toezicht en/of begeleiding (groepswonen). Voor dit type woningen wordt er gewerkt met woonequivalenten. De grondprijs geldt per equivalent van 100 m2 bvo. 2. Woon-zorgcomplex: het gaat hierbij om woon-zorgcomplexen op basis van extramurale zorg (woningen buiten de muren van een verzorgingstehuis). Dat wil zeggen (zelfstandige) woningen met een eigen opgang gelegen in een complex waar ook zorgvoorzieningen worden aangeboden (aanleunwoningen). Deze zorg is meestal facultatief en wordt apart per woning afgerekend. Als er sprake is van een complex met extramurale zorg krijgen woningen een aparte grondprijs. Deze zal bepaald worden door middel van een aparte taxatie. Als de wooneenheden in het ‘sociale segment’ worden geëxploiteerd door een woningbouwcorporatie, dan krijgen die wooneenheden een grondprijs die gelijk is aan de grondprijs voor sociale huurwoningen. Voor dit type geldt de grondprijs van sociale huurwoningen en wordt gewerkt met woonequivalenten. De grondprijs geldt per equivalent van 100 m2 bvo.

10


5.2 Grondprijs sociale woningbouw De grondprijs voor sociale huurwoningen is met inachtneming van het bovenstaande als volgt vastgesteld. Huur/koop Type Factor Grondprijs/ Kavelgrootte kavelprijs/ maximale woonprijs per m2 equivalente Sociale huur/ grondgebonden 1 € 26.000,00 135 m2 koopwoning Goedkope Grondgebonden 1 € 26.000,00 135 m2 koopwoningen Bijzondere grondgebonden 1 € 26.000,00 100 m2 woontype 5.3 Afwijking kaveloppervlak De gemeente hanteert voor sociale woningbouw een maximum kaveloppervlak van 135 m2. Mocht de ontwikkelende partij ervoor kiezen de sociale woningbouw op een grotere kavel te projecteren dan dient het verschil tussen de maximum kavelgrootte en de werkelijke kavelgrootte te worden verrekend conform de vastgestelde marktconforme grondprijs. Mocht de sociale woning worden ontwikkeld op een kleiner kaveloppervlak, dan zal er geen verrekening plaatsvinden. Tevens is het niet mogelijk om de oppervlakten van diverse kavels binnen een complex met elkaar te verrekenen.

11


6 Grondprijzen vrije sector woningbouw 6.1 Vrije sector woningbouw Om te komen tot een gedegen grondprijs voor vrije sector woningbouw zijn de verkooptransacties in de periode 2009 tot 1 april 2011 geanalyseerd per kern. Op basis van deze gegevens zijn bandbreedtes bepaald. Op deze manier ontstaat een gedegen basis waarbinnen voldoende ruimte is om in onderhandelingen, of bij het opstellen van een specifieke exploitatieopzet, bij het exploitatieplan, gedetailleerde projecten en objectspecifieke informatie te verstrekken. Naarmate de locatiekwaliteit toeneemt, zal een hoger aandeel voor de grond worden toegerekend. Dit volgt uit het feit dat voor dezelfde woning op een betere locatie een hogere verkoopprijs wordt gevraagd dan op een mindere locatie. Binnen de gemeente zijn de marktprijzen voor woningen niet voor alle kernen gelijk. Sommige kernen zijn door hun ligging of voorzieningsniveau aantrekkelijker dan andere kernen. Dit uit zich in de gemiddelde marktwaarde per inhoud van de woning. Daarnaast speelt de kavelgrootte een rol bij de marktwaarde. Hierdoor is de bandbreedte van de grondprijs per kern en grootte afzonderlijk bepaalt.

6.2 Grondprijzen Onderstaand is een opsomming gemaakt van de bandbreedtes van de grondprijzen voor woningbouw in de vrije sector per m2, per kern. Onder de onderstaande grondprijzen vallen ook de huurwoningen die niet passen binnen de criteria van sociale woningbouw. Daarnaast zijn in de onderstaande overzichten alleen grondprijzen weergegeven van de verschillende typologie woningen met de daarbij behorende gangbare kaveloppervlaktes. Voor de objecten waarvoor geen grondprijs is opgenomen, zal de gemeente aparte taxaties uit laten voeren. Deze zeer unieke locaties zijn niet onder te brengen in een vaste grondprijs. Hoogerheide/Woensdrecht Type woning

Tot 200 m2

Vrijstaande woning

taxatie

Geschakelde woning/tussen/hoekwoning

> 1.000 m2

200m2 400 € 225,00 – € 275,00

400m2 600 € 250,00 – € 325,00

600m2 800 € 225,00 – € 275,00

800m2 1.000 € 200,00 – € 250,00

€ 180,00 – € 250,00

€ 215,00 – € 275,00

€ 215,00 – € 275,00

€ 200,00 – € 225,00

taxatie

taxatie

taxatie

2/1 kapwoning

€ 230,00 – € 275,00

€ 250,00 – € 325,00

€ 225,00 – € 275,00

€ 215,00 – € 250,00

taxatie

taxatie

*Huurwoning: huurprijs van € 652,52 - € 700,00 per maand

€ 200,00 – € 225,00

€ 200,00 – € 225,00

* Dit betreffen geen vrijstaande woningen

12


Ossendrecht Type woning

Tot 200 m2

200400 m2 € 225,00 – € 275,00

400600 m2 € 250,00 – € 325,00

600800 m2 € 225,00 – € 275,00

8001.000 m2 € 200,00 – € 225,00

> 1.000 m2

Vrijstaande woning

taxatie


€ 210,00 – € 250,00

€ 210,00 – € 220,00

€ 200,00 – € 215,00

taxatie

taxatie

taxatie

2/1 kapwoning

€ 225,00 – € 275,00

€ 235,00 – € 300,00

€ 225,00 – € 250,00

€ 200,00 – € 225,00

taxatie

taxatie


€ 200,00 – € 225,00

€ 200,00 – € 225,00

taxatie

taxatie

taxatie

taxatie

200400 m2 € 225,00 – € 275,00

400600 m2 € 230,00 – € 300,00

600800 m2 € 225,00 – € 275,00

8001.000 m2 € 200,00 – € 225,00

> 1.000

€ 180,00 – € 225,00


Putte

m2

Type woning

Tot 200

Vrijstaande woning

taxatie

Geschakelde woning/tussen/hoekwoning 2/1 kapwoning

€ 210,00 – € 225,00

€ 210,00 – € 225,00

€ 195,00 – € 215,00

taxatie

taxatie

taxatie

€ 225,00 – € 250,00

€ 235,00 – € 300,00

€ 200,00 – € 225,00

€ 195,00 – € 215,00

taxatie

taxatie


€ 200,00 – € 225,00

€ 200,00 – € 225,00

taxatie

taxatie

taxatie

taxatie

m2

€ 170,00 – € 250,00


13


Huijbergen Type woning

Tot 200 m2

200400 m2 € 225,00 – € 275,00

400600 m2 € 200,00 – € 250,00

600800 m2 € 185,00 – € 225,00

8001.000 m2 € 210,00 – € 225,00

> 1.000 m2

Vrijstaande woning

taxatie


€ 220,00 – € 334,00

€ 275,00 – € 300,00

€ 275,00 – € 300,00

taxatie

taxatie

taxatie

2/1 kapwoning

€ 245,00 – € 255,00

€ 235,00 – € 250,00

€ 215,00 – € 235,00

€ 200,00 – € 215,00

taxatie

taxatie


€ 200,00 – € 225,00

€ 200,00 – € 225,00

€ 180,00 – € 250,00

taxatie


14


7 Gestapelde bouw Bij hoogbouw wordt een stapelings- of hoogtefactor van 1 toegepast. De grondprijs wordt voor etage, portiek- en andere boven elkaar gesitueerde woningen gecorrigeerd met de onderstaande hoogtefactoren. Daarbij wordt als "woonlaag" gedefinieerd de bouwlaag die als één zelfstandige woonruimte is bestemd en wordt gebruikt. In geval de uitgifte van grond plaatsvindt op basis van gestapelde bouw dan wordt: − voor huur- en koopappartementen een basis- verrekenprijs gehanteerd die gelijk is aan de prijs van huur- en koopwoningen. Dit zowel voor appartementen in de sociale sector als voor andere appartementen; − de basis- verrekenprijs wordt vermenigvuldigd met een verrekenfactor die afhankelijk is van het aantal lagen van het appartementencomplex; − Bij hoogbouw vindt de verrekening plaats op basis van de in dit document vastgestelde minimum grondprijzen die gelden voor de verschillende typen woningen. − Daarbij wordt aangesloten bij de minimumprijzen die voor de verschillende typen woningen worden gehanteerd van 100 m2. − Voor sociale huur- en goedkope koopwoningen is de basis- verrekenprijs gelijk aan de vastgestelde sociale kavelprijzen. Hoogtefactor grondkosten: Aantal woonlagen 1 2 3 4 >5

Hoogtefactor 1 0,8 0,7 0,6 0,5

15


8 Snippergroenen reststroken 8.1 Inleiding Het verkopen van snippergroen en reststroken vindt doorgaans plaatst met als doel gemeentelijke onderhoudskosten te beperken en burgers de mogelijkheid te geven hun eigendom verder uit te breiden. Onder ‘snippergroen en reststroken ‘wordt verstaan: in de bebouwde kom gelegen percelen, met een maximale oppervlakte van 100 m2, welke zijn gelegen aanpalend aan het eigendom van de verzoeker/ gebruiker en als zodanig onlosmakelijk deel kan uitmaken van de woning van verzoeker/ gebruiker. Op 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden. Door deze wet zijn de regels voor vergunningsvrij bouwen gewijzigd en is het voor de gemeente niet meer wenselijk snippergroen te verkopen onder de huidige richtlijnen. In bijlage 1 van dit Grondprijzenbeleid is een overzicht gegeven van de wijzigingen ten opzichte van de huidige richtlijnen en de nieuwe richtlijnen ten behoeve van verkoop van snippergroen en reststroken. Onderstaand is een overzicht gegeven van de nieuwe grondprijzen met betrekking tot snippergroen.

8.2 Grondprijzen ‘Snippergroenen reststroken’. De grondprijs voor de verkoop van snippergroen en reststroken is vastgesteld op € 90,00 per m2 exclusief belastingen, ongeacht de bestemming van de gronden. 8.3 Verhuur ‘Snippergroenen reststroken’. De gemeente hanteert een huurprijs van 5% van de verkoopprijs (€ 90,00), te weten € 4,50 per m2 per jaar, met een minimale opbrengst van € 45,00 per jaar. 8.4 Gratis gebruik van ‘Snippergroen en reststroken’. Gronden waarin zich kabels en/of leidingen bevinden komen niet voor verkoop- of verhuur in aanmerking, maar kunnen gratis in gebruik worden gegeven. Voor het opstellen van de gebruiksovereenkomst en het aanvragen van een onderzoek naar kabels en leidingen wordt er een eenmalige administratieve vergoeding in rekening gebracht van € 100,00.

16


9 Overige gronden 9.1 Bedrijventerrein Momenteel heeft de gemeente geen grond in eigendom die is bestemd als bedrijventerrein. Door de komst van Aviolanda is het in de toekomst wel aannemelijk te achten dat er bedrijvengrond vrij komt binnen de gemeente als zijnde uitbreidingslocaties. De gemeente is momenteel bezig met het uitvoeren van een onderzoek naar de vraag naar bedrijfskavels binnen de gemeente. Naar aanleiding van het eindresultaat en op basis van het verwachtingsperspectief omtrent het project Aviolanda zal er mogelijk worden gekeken naar uitbreiding van de bestaande bedrijventerreinen. Bij de waardering van de bedrijfsgronden is de comparatieve methode gehanteerd. Hierbij wordt gekeken naar de grondprijzen voor bedrijfsterrein in de omliggende gemeenten. Daarnaast heeft de gemeente rekening gehouden met de gehanteerde grondprijzen bij de uitgifte van bedrijfsgrond in het verleden. De gemeente hanteert voor de uitgifte van bedrijfsgrond een bandbreedte van: Plaats Grondprijs per m2 Hoogerheide € 100,00 – 130,00 Ossendrecht € 100,00 – 130,00 Putte € 90,00 – 115,00

9.2 Agrarische gronden De grondprijzen van landbouwgrond zijn onder te verdelen in de verkoopprijs en de pachtprijs. De gemeente hanteert de normen van landbouwgrond enkel en alleen als de grond daadwerkelijk is bestemd als zijnde ‘agrarisch’ landbouwgrond. De gemeente hanteert bij verkoop van agrarische gronden de navolgende prijzen: oppervlakte < dan 5 ha > dan 5 ha

€ bandbreedte per m2 € 3,50 - € 4,50 € 4,50 - € 5,00

De gemeente hanteert bij het verpachten van agrarische gronden de navolgende pachtprijzen: oppervlakte € per ha. per jaar < dan 1 ha € 375,00 > dan 1 ha € 450,00

17


9.3 Volkstuinen De gemeente is eigenaar van diverse volkstuinen. Het beheer van deze volkstuinen is overgedragen aan de Volkstuinenvereniging Woensdrecht. In 1998 is met de volkstuinenvereniging overeengekomen dat de vereniging hiervoor een jaarlijkse bijdrage moet betalen. Deze bijdrage wordt jaarlijks geïndexeerd. De huurprijzen voor Volkstuinen zullen voor de periode 2011- 2012 ongewijzigd blijven.

18


Bijlage 1 Wijzigingen algemene richtlijnen snippergroen

19


20


21


22

Grondprijzenbeleid

Recommend Documents