Gemeente Steenbergen
Bestemmingsplan ’t Hof van Steenbergen
datum: 19 mei 2009 projectnummer: 02146.001.01
Gemeente Steenbergen Bestemmingsplan “ ’t Hof van Steenbergen ” Inhoud 1. 2. 3.
toelichting bestemmingsplanregels verbeelding blad d.d. gewijzigd
: NL.IMRO.0851.sbgBPhofvsbg-v001 : 28 november 2008 : 19 mei 2009
Projectverantwoordelijke Collegiale toets Referentie Status
: dhr. drs. M. Reijnaars : dhr. drs. B. Tijam : 02146.001.01 : definitief
Toelichting
02146.001.01t14
1
INHOUD 1
Inleiding .................................................................................................................................... 3
2
Beschrijving plangebied ........................................................................................................... 5
3 Afstemming met het bestemmingsplan ‘’Centrum Steenbergen’’.......................................... 7 3.1 Wijzigingsbevoegdheid.......................................................................................................... 7 3.2 Vertaling naar het nieuwe bestemmingsplan.......................................................................... 8 4 Toelichting op de bestemmingsplanregels ............................................................................ 25 4.1 Plansystematiek ................................................................................................................... 25 4.2 Beschrijving van de bestemmingsplanregels......................................................................... 25 4.3 Bestemmingsregels van de afzonderlijke bestemmingen ...................................................... 27 5 Procedure................................................................................................................................ 29 5.1 Vaststelling .......................................................................................................................... 29
Toelichting
2
projectlocatie
Topografische kaart met ligging locatie plangebied ‘t Hof van Steenbergen.
Toelichting
02146.001.01t14
1
3
Inleiding Willemsen Minderman Projectontwikkeling (initiatiefnemer) is voornemens op de locatie van de voormalige Boerenbond, aan de Burgemeester van Loonstraat 38 te Steenbergen, een woningbouwontwikkeling te laten plaatsvinden. Hierbij worden in totaal 26 deels geschakelde en deels aaneengesloten woningen gerealiseerd. Tevens is in het bouwplan een vrijstaande woning opgenomen. De woningen worden in hoofdzaak gerealiseerd rondom een nieuw aan te leggen woonhofje, met een wegaansluiting richting de Burgemeester van Loonstraat. Tevens zijn twee langzaam-verkeersroutes opgenomen in het bouwplan. De gemeente Steenbergen wil graag meewerken aan de herontwikkeling van de projectlocatie, zodat hier op korte termijn een herstructurering kan plaatsvinden. Op de projectlocatie ligt op dit moment een wijzigingsbevoegdheid, behorende bij het bestemmingsplan ‘’Centrum Steenbergen’’. In verband met de duur van de lopende procedure van het nog goed te keuren bestemmingsplan “Centrum Steenbergen” door Gedeputeerde Staten en de daarop aansluitend nog te starten procedure voor het wijzigingsplan is door betrokken partijen besloten een bestemmingsplan op te stellen voor de projectlocatie. Aan Compositie 5 stedenbouw bv is gevraagd een bestemmingsplan op te stellen waarin ook de planologische uitvoerbaarheid wordt aangetoond. Onderhavig plan betreft het bestemmingsplan voor het bovengenoemde project. In hoofdstuk 2 wordt het plangebied en de opzet van het plan besproken. In hoofdstuk 3 wordt verwezen naar het bestemmingsplan ‘’Centrum Steenbergen’’ en bijbehorende wijzigingsbevoegdheid, behorende bij de projectlocatie. Tevens worden in dit hoofdstuk de planologisch relevante milieuaspecten besproken. In hoofdstuk 4 volgt de opzet van de juridische toelichting. In hoofdstuk 5 volgt tot slot een beknopt verslag van de doorlopen bestemmingsplanprocedure ex artikel 3.8 Wet ruimtelijke ordening. Niet noodzakelijk wordt geacht een beleidstoetsing uit te voeren naar het relevante vigerende ruimtelijke beleid. Deze toetsing heeft plaatsgevonden tijdens de planvorming van het bestemmingsplan ‘’Centrum Steenbergen’’. Hier heeft een overweging plaatsgevonden ten aanzien van onderhavig woningbouwproject, hetgeen heeft geresulteerd in een wijzigingsbevoegdheid. Uit de beleidstoetsing is geconstateerd dat er geen belemmeringen zijn.
Toelichting
4
Luchtfoto projectlocatie uit 2006. De opstallen zijn reeds gesloopt. Bron Terradesk.
Toelichting
02146.001.01t14
2
5
Beschrijving plangebied In de huidige situatie heeft de projectlocatie aan de Burgemeester van Loonstraat 38 een grondoppervlakte van ca. 1 hectare. Het huidige perceel bestaat uit een braak liggend terrein (zand), met aan de randen enkele ruigtes en boompartijen. De opstallen welke op de kadastrale kaart nog staan weergegeven, zijn inmiddels gesloopt. Een deel van het terrein is verhard. Het perceel is plaatselijk bekend bij de gemeente met de kadastrale aanduiding, gemeente Steenbergen sectie Q nummer 5155. De ontsluiting van de projectlocatie zal plaatsvinden via de Burgemeester van Loonstraat. Op de projectlocatie zullen 26 deels geschakelde en deels aaneengesloten woningen worden ontwikkeld. Tevens wordt een vrijstaande woning gerealiseerd. In het bouwplan zijn ook twee langzaam-verkeersroutes, waarvan één kan worden gebruikt bij calamiteiten door hulpdiensten, opgenomen. Deze bevinden zich aan weerszijden van het woonhofje en verbinden de projectlocatie met de St. Ontcommerstraat en Stadshillen. Zie ook het hiernaast weergegeven kaartje waarop de locatie is weergegeven.
Toelichting
6
Toelichting
02146.001.01t14
3
7
Afstemming met het bestemmingsplan ‘’Centrum Steenbergen’’ Het bestemmingsplan “Centrum Steenbergen” van de gemeente Steenbergen is door de gemeenteraad vastgesteld op 27 maart 2008. Het bestemmingsplan is echter nog niet goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant.
Links fragment plankaart bestemmingsplan ‘’Centrum Steenbergen’’. Rechts wijzigingsbevoegdheid.
3.1
Wijzigingsbevoegdheid In het bestemmingsplan ‘’Centrum Steenbergen’’ opgenomen voor onderhavige projectlocatie.
zijn
twee
wijzigingsbevoegdheden
Deellocatie A1 Deellocatie A1 heeft in het bestemmingsplan de bestemming “Detailhandelsdoeleinden (D)”. Een gedeelte van de deellocatie A1 heeft de nadere subbestemming ‘uitsluitend agrarisch verwante detailhandel (a)’. Een kleiner gedeelte van de locatie heeft de nadere aanwijzing (z), wat inhoudt dat deze gronden mogen worden bebouwd met uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde. De bestemming “Detailhandelsdoeleinden (D)” is vastgelegd in artikel 11 van de voorschriften. In artikel 27, lid 3 van het bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarin aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid is toegekend tot wijziging van het bestemmingsplan ten behoeve van woningbouw. Deellocatie A2 In het plangebied zijn twee langzaam-verkeersroutes opgenomen. De zuidelijke route kan worden gebruikt door hulpdiensten in geval van calamiteiten. De deellocatie heeft in het bestemmingsplan de bestemmingen ‘Woondoeleinden (W)’, ‘Erven (E)’ en ‘Tuinen (T)’. De bestemming ‘Woondoeleinden (W)’ heeft de nadere aanduiding (a), wat betekent dat de hoofdgebouwen op deze gronden uitsluitend vrijstaand of twee- of meer aaneen mogen worden gebouwd. De bestemmingen zijn nader vastgelegd in artikelen 3, 4 en 5 van de
Toelichting
8
voorschriften. In artikel 27, lid 7 van het bestemmingsplan is een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarin aan Burgemeester en wethouders de bevoegdheid is toegekend tot wijziging van het bestemmingsplan ten behoeve van verkeersdoeleinden. 3.2
Vertaling naar het nieuwe bestemmingsplan De voorwaarden die voortvloeien uit bovengenoemde wijzigingsbevoegdheden, zoals bepaald in artikel 27 van de voorschriften van het bestemmingsplan ‘’Centrum Steenbergen’’ zijn grotendeels overgenomen in onderhavig bestemmingsplan, ‘’ ’t Hof van Steenbergen ’’. Zodoende kan op een legitieme wijze en conform de toegepaste systematiek van de gemeente Steenbergen het bestemmingsplan ‘’ ’t Hof van steenbergen ’’ van kracht worden. Deellocatie A1 Ten aanzien van deellocatie A1 geldt het volgende: a. de nieuwe woningen dienen te passen in het provinciaal planningsstelsel voor woningbouw; b. de woningen mogen zowel vrijstaand als twee- of meer aaneen worden gebouwd; c. de goothoogte mag niet meer bedragen dan 6 m; d. er zijn geen bedrijfswoningen toegestaan; e. er dient in voorafgaand onderzoek aangetoond te zijn dat er geen belemmeringen zijn met betrekking tot: 1. hinder van en voor omliggende bedrijven; 2. waterhuishoudkundige aspecten, waarbij het onder meer gaat om de vraag of er voldoende mogelijkheden zijn om water van de locatie af te voeren. Ter zake van dit onderwerp wordt voorafgaand aan het nemen van een beslissing het waterschap geraadpleegd; 3. de bodemsituatie van het perceel; 4. mogelijke plant- en diersoorten die worden beschermd door de Flora- en faunawet of andere wetgeving; 5. geluidhinder van verkeersbewegingen conform het bepaalde in de Wet Geluidhinder; 6. overschrijding van de normen voor stofconcentraties inzake de luchtkwaliteit, zoals bepaald in het Besluit Luchtkwaliteit 2005 en andere wet- en regelgeving; 7. transport, opslag en verwerking van gevaarlijke stoffen in het kader van externe veiligheid in de omgeving van het plangebied; 8. parkeren, met dien verstande dat de ontwikkeling moet passen binnen het parkeerbeleid zoals omschreven in de nota van uitgangspunten Centrum Steenbergen; 9. archeologische waarden van het perceel; 10. de financieel-economische uitvoerbaarheid, waarbij onder andere middels een planschaderisicoanalyse en, voor zover noodzakelijk, een plan ter dekking van de planschadekosten waarbij dient te worden aangetoond dat de wijziging in financiële zin uitvoerbaar is. Toetsing aan bovengenoemde eisen Ad a. De nieuwe woningen passen in het provinciaal planningsstelsel voor woningbouw; Ad b. De woningen worden deels aaneengeschakeld en deels vrijstaand gerealiseerd; Ad c. De goothoogte bedraagt niet meer dan 6 m.; Ad d. Er worden geen bedrijfswoningen gerealiseerd. Wel wordt in onderhavig bestemmingsplan een mogelijkheid tot het creëren van een praktijkruimte toegestaan in
Toelichting
02146.001.01t14
9
bijgebouwen bij de vrijstaande woning en de zuidelijke hoekwoning van de aaneengesloten woningen die evenwijdig aan de bebouwing van de Burgemeester van Loonstraat zijn gelegen. Ad e. De uitkomsten van deze onderzoeken staan hieronder weergegeven en tonen aan dat met betrekking tot de verschillende deelaspecten, geen belemmeringen bestaan met betrekking tot uitvoering van de geprojecteerde ontwikkelingen. Afstemming milieuzonering Inleiding Met betrekking tot milieuzonering is het van belang om na te gaan of er in de directe omgeving van de locatie bedrijven en/of activiteiten aanwezig zijn die een nadelige invloed kunnen hebben op de ontwikkeling van een nieuwe woonbestemming. Daarnaast moet bekeken worden of het geprojecteerde bouwplan beperkingen oplevert ten aanzien van de reeds aanwezige bedrijven en/of activiteiten. Onderzoeksresultaten Door Agel adviseurs is een briefrapportage milieutoets zonering bedrijven en externe veiligheid opgesteld (Agel adviseurs, Briefrapportage milieutoets zonering bedrijven en externe veiligheid Burgemeester van Loonstraat 38 te Steenbergen, rapportnummer: 08-0733-20080066/CM/cp, 21 maart 2008, status definitief). De eventuele aanwezigheid van milieubelastende bedrijven en/of activiteiten is bepaald op basis van een locatiebezoek en een beoordeling van het bedrijvenbestand van de gemeente Steenbergen. Omdat de deellocatie in de bebouwde kom is gelegen en bovendien volledig omsloten is door woningbouw, is als onderzoeksgebied een afstand van 100 m vanaf de plangrens van de deellocatie aangehouden. Tijdens het locatiebezoek is een paar bedrijven vastgesteld die van belang kunnen zijn voor de milieuzonering, waaronder een autohandel, praktijk voor fysiotherapie en een huisartsenpraktijk. In het gemeentelijk bedrijvenbestand komt ook een aantal andere adressen voor, waaronder een autohandel, detailhandel in levensmiddelen en een basisschool. De bedrijven vallen onder de categorieën 1 en 2 uit de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering. De bijbehorende richtafstanden ten aanzien van hinder betreffen voor categorie-1 bedrijven 10 meter en voor categorie-2 bedrijven 30 meter. De woningbouwlocatie valt buiten deze maximale richtafstanden voor beide milieucategorieën zodat er geen hinder optreedt. Alleen de huisartsenpraktijk is gelegen aan het plangebied van de deellocatie, maar de milieubelasting van deze activiteit heeft geen invloed op de planontwikkeling. Ten aanzien van de aanwezigheid van industriële bedrijven kan vermeld worden dat het meest nabij gelegen bedrijventerrein ‘Reinierpolder’ gelegen is op een afstand van ca. 400 m van de locatie. Op dit terrein is de vestiging mogelijk van bedrijven tot en met milieucategorie 4, waarbij een maximale richtafstand van 300 m geldt.
Toelichting
10
Toetsing Op basis van bovenstaande beoordeling kan geconcludeerd worden dat met betrekking tot milieuzonering er geen bedrijven en/of activiteiten in de directe omgeving van de deellocatie aanwezig zijn, die een nadelige invloed hebben op de ontwikkeling van een nieuwe woonbestemming. Daarnaast geeft deze nieuwe ontwikkeling ook geen beperking voor de reeds aanwezige bedrijven en/of activiteiten. Afstemming waterbeheer Inleiding Voor de deellocatie dient een nieuw rioleringsplan opgesteld te worden voor de werking van het huishoudelijk afvalwater en het regenwater. Uitgangspunten voor de verwerking van regenwater en huishoudelijk afvalwater worden vastgesteld door de gemeente Steenbergen en het Waterschap Brabantse Delta. In verband met de bestemmingsplanprocedure voor de locatie dient er een wateradvies van het Waterschap te komen in de vorm van een goedgekeurde watertoets. Onderzoeksresultaten Door Agel adviseurs is een watertoets opgesteld (Agel adviseurs, Watertoets: BP “Boerenbond” Burgemeester van Loonstraat 38 te Steenbergen, rapportnummer: 20080066, 8 augustus 2008, status definitief). Het plangebied is gelegen aan de rand van de gemeente Steenbergen. Het is een dicht bebouwd gebied met aan de noordzijde van het plangebied waterloop de “Boomvaart”. Deze waterloop grenst niet direct aan het plangebied. In het plangebied was een tweetal gebouwen gesitueerd, dit in de vorm van een bouw/tuincentra. Het overige terrein bestond uit parkeervoorzieningen en buiten-verkoopruimte. De grootte van het totale plangebied bedraagt circa 9.420 m². In de directe omgeving van het plangebied is oppervlaktewater aanwezig, gelegen ten noorden van het plangebied. Het is een leggerwaterloop genaamd “De Boomvaart”. Deze waterloop is in beheer en onderhoud bij het Waterschap Brabantse Delta. In de huidige situatie wordt het regenwater afgevoerd naar het gemengde rioolstelsel. Deze aansluiting vond plaats op het hoofdriool in de Burgemeester van Loonstraat. Door het Waterschap Brabantse Delta is aangegeven dat “De Boomvaart” een zomerpeil van -0.30m NAP en een winterpeil van -0.45m NAP. Het huidige maaiveld bevindt zich op circa + 1.10m NAP. Uit de TNO-gegevens en eerder uitgevoerd bodemonderzoek valt op te maken dat er een bodemsamenstelling in (of in de nabijheid) van het plangebied aanwezig is die zich niet leent voor infiltratie. Tevens is de meest recente gemeten GHG bepaald op 0.47m +NAP = 0.63m -mv. De waterhuishouding binnen de nieuwe planontwikkeling dient te voldoen aan de richtlijnen en aanwijzingen van het waterschap. Ten behoeve van een gewenste afstemming heeft overleg met het Waterschap en de gemeente Steenbergen plaatsgevonden. Hieruit zijn de volgende afspraken voortgevloeid: - vanuit het waterschap is er aangegeven dat de toekomstige lozing van het regenwater op de leggerwaterloop “De Boomvaart” kan plaatsvinden, mits aan alle randvoorwaarden van het waterschap wordt voldaan;
Toelichting
02146.001.01t14
-
-
11
voor de lozing van het regenwater (want verhard oppervlak plangebied > 2.000 m²) alsmede de lozingsconstructie dient een keurvergunning bij het waterschap aangevraagd te worden; vanuit de gemeente zijn ten behoeve van de aanleg van het toekomstige rioolstelsel de volgende uitgangspunten benoemd: • Er dient een verbeterd gescheiden rioolstelsel aangelegd te worden; • • •
In het rioleringsplan dient er een ontwerp stuw+debiet ingediend te worden; In het rioleringsplan dient er een ontwerp gemaal (pompen ABS of Flygt) ingediend te worden; Er dient in het rioleringsplan een berekening te komen van de volgende zaken: basisrioleringplan, overstorthoogte, waterberging, debietregeling, inundatie T=100. Deze berekeningen dienen ter goedkeuring te worden voorgelegd aan het waterschap.
Vanwege een juiste dimensionering van het nieuw aan te leggen RWA-stelsel is het van belang om duidelijk in beeld te krijgen wat de nieuwbouw in het plangebied voor veranderingen aan het verharde oppervlak met zich meebrengt. Ten opzichte van de huidige situatie is er na de ontwikkeling een afname van 4.092 m² aan verhard oppervlak. Voor de ombouw van gemengd stelsel naar VGS (verbeterd gescheiden stelsel), waarbij het lozingspunt van het VGS op dezelfde watergang loost als de overstort van het gemengde stelsel, kan worden uitgegaan van de verandering van de belasting voor de ontvangende watergang. Als uitgangspunt voor dit project kan er dus van worden uitgegaan dat de benodigde retentie het verschil in berging van het huidige riool (Gemengd) t.o.v. de berging in het riool in de nieuwe situatie (VGS) moet zijn. Concreet betekent dit (uitgaande van T=10): - belasting watergang huidige situatie (8.750 m²): 46 mm in 12 uur - (7 mm berging + 0,7 mm/uur POC) = 46 - 15,4 = 30,6 mm = 267,75 m3 (op basis van 8.750 m² aangesloten verhard opp.) belasting nieuwe situatie (4.658 m²): •
-
•
46 mm in 12 uur - (2 mm berging + 0,2 mm/uur POC) = 46 - 4,4 = 41,6 mm = 193,77 m3 (op basis van 4.658 m² aangesloten verhard opp.)
De belasting van de ontvangende watergang in de nieuwe situatie neemt dus met ongeveer 74 m³ af. De berging van regenwater voor dit plangebied kan hierdoor achterwege blijven. Voor verwerking van regenwater dienen binnen het plangebied de nodige maatregelen dan wel voorzieningen te worden aangelegd. Verwerking is mogelijk d.m.v. geleidelijk afvoeren. Voor de afkoppeling van regenwater wordt geadviseerd het plangebied als volgt in te richten en voorzieningen te treffen: -
er dient een verbeterd gescheiden rioolstelsel aangelegd te worden; door de afname van 74 m³ belasting op de ontvangende watergang is er vanuit het waterschap aangegeven dat het creëren van extra berging niet benodigd is; het nieuwe RWA-stelsel kan dan worden aangesloten op de aanwezige waterloop (De Boomvaart) ten noorden van het plangebied. Het stelsel wordt aangelegd op het eigen
Toelichting
12
perceel, tussen de bestaande bebouwing door, onder de weg “Stadshillen” naar de Boomvaart waar de lozing plaatsvindt; De uitwerking en berekening van de RWA-riolering dienen in een vervolg stadium nader te worden uitgewerkt in een rioleringsplan. Ten behoeve van het huishoudelijke afvalwater dient een afzonderlijke leiding aangelegd te worden voor de toekomstige woningen. Dit stelsel dient gedimensioneerd te worden op de toekomstige woningen die in het plangebied wordt gebouwd. Het DWA-stelsel in het nieuwbouwplan wordt aangesloten op het bestaande rioolstelsel. Aangezien de belasting ten gevolge van de aanleg van een (verbetert) gescheiden stelsel afneemt, voldoet het bestaande rioolstelsel. Tenslotte is door het Waterschap Brabantse Delta op 20 november 2008 een positieve watertoets afgegeven op grond van het bovenstaande. Toetsing Uit de onderzoeksresultaten en het oordeel van het waterschap blijkt dat dit deelaspect geen belemmeringen oplevert met betrekking tot onderhavig plan. Afstemming bodem Inleiding Een verkennend bodemonderzoek wordt uitgevoerd om indicatief te kunnen vaststellen wat de kwaliteit van de bodem (grond en grondwater) op de onderzoekslocatie met betrekking tot milieuverontreinigende stoffen, is. Het onderzoek is niet bedoeld om de exacte aard en omvang van een eventuele verontreiniging aan te geven. Onderzoeksresultaten Door De BodemOnderZoeker BV is een rapport inzake een verkennend bodemonderzoek opgesteld (De BodemOnderZoeker BV, Rapport inzake verkennend onderzoek conform NEN 5740, Locatie Burg. van Loonstraat 38, 4651 CE Steenbergen, projectnummer BOZ-4393, 2 november 2006, status definitief). Op basis van het vooronderzoek naar de historie en bodemgesteldheid van de betreffende locatie kan de volgende hypothese worden opgesteld: Er zijn twee verdachte locaties aanwezig, te weten: - locatie 11 – (voormalig) dieselolievat 200 liter t.b.v. heftruck. Hypothese verdacht. - locatie 12 – (voormalig) opslag creosootpalen. Hypothese verdacht. - overige terreindeel – hypothese onverdacht. De hypothese is tevens gebaseerd op de resultaten van eerder uitgevoerd verkennend bodemonderzoek op de locatie. Uit de onderzoeksresultaten naar de verschillende locaties volgen de volgende resultaten. Voor locatie 11 is in de ondergrond analytisch een gehalte aan minerale olie boven streefwaarde aangetroffen. De overige geanalyseerde parameters zijn niet boven streefwaarde aangetoond. In het ondiepe grondwater is analytisch een gehalte aan chroom en C12-dichlooretheen boven streefwaarde aangetroffen. De overige geanalyseerde parameters zijn niet boven streefwaarde aangetoond. Voor locatie 12 zijn analytische gehaltes aan lood, zink en PAKtotaal boven
Toelichting
02146.001.01t14
13
streefwaarde aangetroffen. De overige geanalyseerde parameters zijn niet boven streefwaarde aangetoond. In het ondiepe grondwater zijn geen van de geanalyseerde parameters boven streefwaarde aangetoond. Voor de locatie ‘’overig terreindeel’’ zijn in verschillende mengmonsters analytische gehaltes van zware metalen en PAKtotaal boven streefwaarde, aangetroffen. In het ondiepe grondwater is analytisch een gehalte aan chroom boven streefwaarde aangetroffen. De overige geanalyseerde parameters zijn niet boven streefwaarde aangetoond. Bovenstaande onderzoeksresultaten leiden tot de conclusie dat de eerder gestelde hypothese voor locatie 11 en 12 wordt bevestigd. De hypothese van een verdachte locatie wordt hierbij gerechtvaardigd. Het concentratieniveau van de aangetroffen parameters zware metalen, minerale olie/aromaten en PAKtotaal in de bodem en chroom en C12-dichlooretheen in het ondiepe grondwater is dusdanig dat een nader onderzoek niet noodzakelijk is. Verder kan geconcludeerd worden dat de eerder gestelde hypothese voor de locatie overig terrein moet worden verworpen en de hypothese van een niet-verdachte locatie hier niet gerechtvaardigd wordt. Het concentratieniveau van de aangetroffen parameters zware metalen en PAKtotaal in de bodem en chroom in het ondiepe grondwater is echter dusdanig, dat een nader onderzoek niet noodzakelijk is. Op verzoek van de gemeente Steenbergen heeft DHV BV bovenstaand onderzoek beoordeeld. Op basis hiervan heeft DHV BV de gemeente geadviseerd om de bodemkwaliteit onder de bestaande bedrijfsgebouwen ook te laten onderzoeken. De bestaande bedrijfsgebouwen zijn inmiddels gesloopt. In navolging van dit advies heeft De BodemOnderZoeker BV een nader bodemonderzoek opgesteld. De resultaten hiervan zijn beschreven in het rapport inzake verkennend onderzoek (De BodemOnderZoeker BV, Rapport inzake verkennend onderzoek conform NEN 5740/AS3000, projectnummer BOZ-7289, Locatie Burg. van Loonstraat 38, 4651 CE Steenbergen, 2 juni 2008, status definitief). In het onderzoek is, gezien de aard van het gebruik en het verleden, uitgegaan van een nietverdachte locatie ten aanzien van de aanwezigheid van milieubelastende stoffen in de bodem. Het voormalige bebouwde gedeelte heeft een oppervlak van circa 0,45 ha. De uitgevoerde onderzoeksinspanningen komen overeen met de onderzoeksstrategie voor een onverdachte locatie (ONV) uit de NEN 5740 “Onderzoeksstrategie bij verkennend onderzoek” met een oppervlak tussen de 0,5 en 0,7 ha. Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat de bovengrond onder de voormalige bedrijfsgebouwen ten opzichte van de streefwaarde, verhoogde gehaltes minerale olie en PAK-totaal bevat. In de ondergrond is plaatselijk ook sprake van een ten opzichte van de streefwaarde verhoogde gehaltes minerale olie en PAK. In het grondwater liggen de concentraties van de onderzochte parameters beneden de betreffende streefwaarden. Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat de eerder gestelde hypothese formeel moet worden verworpen. Deze hypothese wordt hier niet gerechtvaardigd. Het concentratieniveau van de aangetroffen parameters minerale olie en PAKtotaal is echter dusdanig dat een nader onderzoek niet noodzakelijk is.
Toelichting
14
Voor het gehele plangebied dient echter rekening te worden gehouden met het feit dat de bovengrond buiten de bedrijfsgebouwen niet voldoet aan de beoogde functie van wonen. In de planfase dient dan ook rekening te worden gehouden met de aanwezigheid van grond, waarvan de milieuhygiënische kwaliteit niet voldoet aan deze functie. Hierdoor dienen ter plaatse van gevoelige bestemmingen (tuinen e.d.) maatregelen te worden getroffen. Deze maatregelen kunnen bestaan uit: 1. het afgraven van de licht verontreinigde grond ter plaatse van de geprojecteerde tuinen en plantsoen en deze te vervangen door grond met een kwaliteit die voldoet aan de functie wonen, of; 2. het afdekken van de tuinen en plantsoenen door een leeflaag met grond met een kwaliteit die voldoet aan de functie wonen. De kosten voor het verwerken van de bij het voorgenomen plan vrijkomende (diffuus) verontreinigde grond en het treffen van de benodigde voorzieningen ter plaatse van de gevoelige bestemmingen dienen in de exploitatie te worden meegenomen. Toetsing Op basis van het uitgevoerde onderzoek kan geconcludeerd worden dat er geen risico’s voor de volksgezondheid en het milieu aanwezig zijn met betrekking tot de voorgenomen activiteiten op de projectlocatie, mits bepaalde voorzieningen worden getroffen. Afstemming flora en fauna Inleiding Ter voldoening aan de regelgeving van de Flora- en Faunawet en de Vogel- en Habitatrichtlijn is de wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan “Centrum Steenbergen” zo opgezet, dat nieuwe ontwikkelingen slechts kunnen worden gerealiseerd wanneer er geen belemmeringen zijn met betrekking tot het aspect flora en fauna. Deze eis is overgenomen voor onderhavig bestemmingsplan. Onderzoeksresultaten Door Bureau Waardenburg is een rapport inzake een notitie bevindingen veldbezoek opgesteld (Bureau Waardenburg BV, Notitie bevindingen veldbezoek, rapportnummer: 07704/08.04081/DirKr, 29 januari 2008, status definitief). Tijdens het veldonderzoek op maandag 28 januari 2008 zijn geen (strikt) beschermde soorten of sporen daarvan waargenomen, noch zijn (resten van) bijzondere plantensoorten aangetroffen. Dit is, gezien het huidige terrein, ook niet te verwachten. Algemene vogelsoorten van stad en park zijn wel aangetroffen. Hiertoe behoren de Turkse tortel, vink, ekster, kauw, zwarte kraai merel en koolmees. Tevens is een kraaiennest op de deellocatie aangetroffen. Overige nesten van broedvogels zijn niet waargenomen maar kunnen in dichte struiken niet worden uitgesloten. Bij het verwijderen van bomen en/of beplanting dient verstoring van broedvogels te worden voorkomen. Aanbevolen wordt de bomen en/of beplanting buiten het broedseizoen te verwijderen. Het broedseizoen loopt vanaf half maart tot en met half juli. Indien de werkzaamheden binnen dit seizoen zijn gepland kunnen deze worden uitgevoerd indien is vastgesteld dat er met de werkzaamheden geen nesten van broedvogels worden verstoord. Dit
Toelichting
02146.001.01t14
15
kan door voorafgaande aan de uitvoering van de werkzaamheden den bomen en/of beplanting te controleren op nesten. Door Van Jaarsveld/Van Scherpenzeel is een inventarisatie uitgevoerd naar het bomenbestand op de deellocatie (Van Jaarsveld/Van Scherpenzeel, Boominventarisatie plangebied ‘Boerenbond’ Steenbergen, rapportnummer: 8A002, 29 januari 2008, status definitief). De verplantbaarheid van de bomen is beoordeeld op bovengrondse waarnemingen. Hierbij is gelet op voldoende kwaliteit van de bomen en of de bomen vanuit boomtechnisch oogpunt met succes kunnen worden verplant, met duurzaam behoud van minimaal de huidige kwaliteit. Als gevolg van aanplant in rijverband en onderlinge concurrentie is het grootste deel van de bomen overwegend eenzijdig ontwikkeld. De kwaliteit van de bomen is hierdoor in algemene zin redelijk tot matig. Tijdens graafwerkzaamheden op het terrein is een gedeelte van de bomen beschadigd. Een afname in conditie moet hierdoor dan ook worden verwacht. Voor deze bomen geldt een matige tot slechte toekomstverwachting. Het is niet wenselijk uit boomtechnisch oogpunt om deze bomen te verplanten, omdat voldoende kwaliteit en een duurzame toekomstverwachting afwezig zijn. De solitaire Acer campestre is het behouden waard. De locatie van de boom maakt behoud echter lastig en ook verplaatsing zou teveel risico met zich meebrengen. De solitaire Acer campestre zal niet worden gehandhaafd. Op het middenterrein zal derhalve een vergelijkbare nieuwe boom geplaatst worden. De standplaats van de hagen en de rijbeplanting van Els en Es valt buiten de bouwkavels. Duurzaam behoud is mogelijk mits tijdens de bouwwerkzaamheden enkele boombeschermende maatregelen worden getroffen. Toetsing Met betrekking tot de deellocatie A1 zijn geen soorten aangetroffen waar voor werkzaamheden in het kader van de geprojecteerde ontwikkeling, een ontheffing ex artikel 75 van de Flora- en faunawet, noodzakelijk is. Wel dient bij de uitvoering van de werkzaamheden rekening te worden gehouden met de aanbevelingen die zijn gedaan, om verstoring van broedvogels te voorkomen. Verder zal rekening worden gehouden met de conclusies die getrokken worden uit het inventariserend onderzoek naar het bomenbestand. Afstemming geluidhinder Inleiding Ten aanzien van het wegverkeerslawaai geldt dat wegen met een maximumsnelheid van 30 km/u op grond van artikel 74 tweede lid Wet geluidhinder (Wgh) zijn uitgesloten van een onderzoekszone. De deellocatie is gelegen aan een weg die wordt aangemerkt als 30 km-zone. Hier spelen dus in principe ook geen planologische belemmeringen op het gebied van wegverkeerslawaai. Aangezien echter de verwachting is dat in de toekomst ook 30 km-zones onderzoeksplichtig zijn conform de Wgh, is aanvullend bij het gebied toegevoegd dat er vooraf dient te worden aangetoond dat er geen belemmeringen spelen wat betreft wegverkeerslawaai.
Toelichting
16
Hierbij dient nog te worden aangemerkt dat direct buiten de locatie de Burgemeester van Loonstraat gelegen is, welke een 50 km/u weg is. Onderzoeksresultaten Door Van Zanten raadgevende ingenieurs is een aanvullend onderzoek geluidsbelasting uitgevoerd (Van Zanten raadgevende ingenieurs, Aanvullend onderzoek geluidsbelasting, rapportnummer: MW/PS/WVS0801M001, 31 maart 2008, status definitief). Naar aanleiding van de eerder verschenen memo HD/HvL/08/059 van 7 maart 2008 is aanvullend onderzoek gedaan naar de geluidsbelasting op de gevels van de woningen op de deellocatie. De geluidsbelasting op de betreffende woningen is eerder bepaald in een rapportage met het kenmerk WVS0801R001 van 4 februari 2008. Het aanvullende onderzoek is op de volgende punten aangepast: - De rekenpunten zijn geplaatst op een hoogte van 1.5, 4.5 en 7.5 m.; - De hoogte van de omliggende bebouwing is teruggebracht van 8 m. naar 6 m. In het aangepaste model is voor het jaar 2005 de waarde van de geluidbelasting berekend. Omdat de verkeersintensiteit volgens de gegevens van de gemeente in de toekomst afneemt, is het jaar 2005 de meest kritische situatie. Uit onderzoek volgt dat de afgeronde waarde van Lden ca. 1 dB boven de waarde ligt zoals eerder in rapportage WVS0801R001 werd vastgesteld. Op meetpunt A en B van bouwdeel 12 wordt in tegenstelling tot de eerdere berekening de voorkeursgrenswaarde nu ook overschreden: Lden bedraagt hier respectievelijk 48,59 dB en 48,61 dB. Toetsing Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat door het aanpassen van de positie van de meetpunten en het reduceren van de hoogte van de omliggende bebouwing: - de hoogste waarde van de geluidsbelasting voor de verschillende bouwdelen gemiddeld ca. 1 dB hoger is dan de eerder berekende waarde; en - behalve op de gevels van bouwdeel 1, 11 en 13, op de gevels van bouwdeel 12 de voorkeursgrenswaarde nu ook wordt overschreden. Voor dit bouwdeel moet derhalve ook ontheffing worden aangevraagd. Op 27 november 2008 is ontheffing aangevraagd voor een hogere voorkeursgrenswaarde. Op 10 februari 2009 is besloten om de hogere grenswaarde geluidsbelasting op basis van artikel 110a Wet geluidhinder te verlenen. Afstemming luchtkwaliteit Inleiding Om de haalbaarheid van het project aan te tonen dient ingegaan te worden op de gevolgen voor de luchtkwaliteit door toedoen van onderhavig project. Conform de wet luchtkwaliteit kan elk project dat NIBM (niet in betekenende mate) bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Een project is NIBM als aannemelijk is dat het project een toename van de concentratie veroorzaakt van maximaal 3% van de grenswaarde voor het jaargemiddelde concentratie van fijn stof en stikstofdioxide. Dit komt overeen met 1,2 µg/m³ voor zowel fijn stof als stikstofdioxide. De 3% grens is van toepassing vanaf het moment dat de Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) definitief is vastgesteld. In de tussenperiode
Toelichting
02146.001.01t14
17
wordt de 1% grens gehanteerd (0,4 µg/m³). Voor onderhavig project is de grens van 1% dus nog geldig. Onderzoeksresultaten Voor de realisatie van woningen betekent dit dat bij projecten waarbij sprake is van één ontsluitingsweg en 500 of meer woningen gerealiseerd worden, een luchtkwaliteitsonderzoek nodig is. Onderhavig project blijft hier met de realisatie van 26 woningen ruim onder. De toename van de verkeersaantrekkende werking door toedoen van de beoogde ontwikkeling ten opzichte van de voormalige situatie is dusdanig beperkt dat hierdoor de 1% grens niet overschreden zal worden. Toetsing Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat uitgaande van een worst-case scenario waar de bestaande verkeersaantrekking werking van de deellocatie buiten beschouwing wordt gelaten, onderhavig project met de realisatie van 26 woningen niet een in betekenende mate toename van de concentratie veroorzaakt. Voor onderhavig project hoeft dan ook geen luchtkwaliteitsonderzoek uitgevoerd te worden. Afstemming externe veiligheid Inleiding Het huidige externe veiligheidsbeleid is o.a. vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen en de Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. In het externe veiligheidsbeleid wordt uitgegaan van twee risicobegrippen, het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risico geeft de kans op een dodelijke situatie voor een bepaalde plaats ten opzichte van de beschouwde activiteit. Het groepsrisico geeft aan wat de kans is op een ramp met een bepaald aantal dodelijke slachtoffers in de omgeving van de beschouwde activiteit. Onderzoeksresultaten In opdracht van Willemsen Minderman projectontwikkeling bv is door Agel adviseurs een onderzoekrapportage externe veiligheid (13 januari 2009) opgesteld. Met de rapportage is onderzoek gedaan naar de invloed van de externe veiligheid op de ontwikkeling van het plangebied ’t Hof van Steenbergen. Het plangebied is gelegen aan de westzijde van de woonkern Steenbergen en ten oosten van de provinciale weg N257. Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI) Binnen een straal van 1000 meter van de begrenzing van het plangebied zijn een viertal inrichtingen aanwezig die vallen onder de werkingssfeer van het BEVI. Het plangebied is niet gelegen binnen een contour van 10-6 voor het plaatsgebonden risico. Eveneens is het plangebied niet gelegen binnen een invloedsgebied waarvoor de verantwoordingsplicht van het groepsrisico van toepassing is. Vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg Het plangebied is gelegen binnen de veiligheidszone van 200 meter van de Burg. Van Loonenstraat (N257). Uit de risicoberekening blijkt dat voor dele weg geen 10-6 contour voor het plaatsgebonden risico van toepassing is. Eveneens is er ook geen sprake van een toename van het groepsrisico.
Toelichting
18
Vervoer van gevaarlijke stoffen via buisleidingen De binnen de gemeente aanwezige drukleiding voor gas is gelegen op een afstand van 300 meter van het plangebied. De gasunie hanteert een veiligheidsafstand van 100 meter voor de inventarisatie van kwetsbare objecten. Op basis hiervan kan gesteld worden dat de gasleiding geen beperking geeft voor de planontwikkeling. Een kerosineleiding is gelegen op een afstand van 1000 meter van het plangebied. Deze afstand is vele malen groter dan de maximale toetsingsafstand van 65 meter die aangehouden wordt in de circulaire 'Bekendmaking van voorschriften ten behoeve van de zonering langs transportleidingen voor brandbare vloeistoffen' uit 1991. Overige externe veiligheidsaspecten Binnen de gemeente Steenbergen zijn geen vaar-, spoorwegen en vliegvelden aanwezig. Een beoordeling van dele mobiliteiten is dan ook niet nodig. Toetsing Op basis van de uitgevoerde milieutoets naar de milieuzonering van de bedrijven en de externe veiligheid kan gesteld worden dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat voldaan wordt aan de milieukwaliteitseisen voor externe veiligheid. In verband met de ligging van het plangebied nabij een provinciale weg en op basis van een goede ruimtelijke ordening wordt geadviseerd om de planontwikkeling voor de aspecten zelfredzaamheid en hulpverlening voor advies voor te leggen aan de Regionale Brandweer. De Regionale Brandweer heeft inmiddels zijn goedkeuring gegeven aan het plan, waar het betreft de externe veiligheidsaspecten. Samenvattend kan worden gesteld dat het plangebied voldoet aan de geldende normen en richtlijnen voor externe veiligheid. Afstemming parkeerbeleid Inleiding De gemeente hanteert ter bepaling van de parkeernorm de publicatie CROW2004 ("Aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom", ASVV, CROW, 2004). Steenbergen is geclassificeerd volgens de stedelijkheidsgraden van het CBS als een weinig stedelijke kern. Onderzoeksresultaten Met de gemeente Steenbergen is afgesproken dat rekening wordt gehouden met de norm van 1,8 parkeerplaatsen per woning. Er zijn dan 26 x 1,8 = 46,8 parkeerplaatsen benodigd. Dit is exclusief het aantal extra parkeerplaatsen dat voor de praktijkruimte gerealiseerd zal moeten worden.
Toelichting
02146.001.01t14
Een telling van het aantal parkeerplaatsen levert het volgende Type woning: Soort parkeren: 2/1 kap woningen Garage met enkele oprit Garage met lange oprit Garage met dubbele oprit 2/1 kap woningen (geschakeld) Garage met enkele oprit Enkele oprit zonder garage 3/1 kap woningen Garage met enkele oprit Rij woningen Garage met enkele oprit Garage met enkele oprit Vrijstaande woning met Geen oprit praktijkruimte Totaal aantal parkeerplaatsen op eigen terrein
19
beeld op: Totaal aantal parkeerplaatsen: 6 x 1,0 = 6,0 4 x 1,3 = 5,2 2 x 1,8 = 3,6 4 x 1,0 = 4,0 1 x 0,8 = 0,8 2 x 1,0 = 2,0 1 x 1,0 = 1,0 1 x 1,0 = 1,0 0 23,6
In de openbare ruimte worden nog eens 26,0 parkeerplaatsen gerealiseerd. In totaal worden daarmee in het bouwplan 23,6,0 + 26,0 = 49,6 parkeerplaatsen gerealiseerd. Dit levert een overschot op van 49,6 – 46,8 = 2,8 parkeerplaatsen. Tevens is er nog ruimte om op de straat in het woonhofje, ca. 7 parkeerplaatsen op de openbare weg te creëren. 2
Voor de praktijkruimte wordt er bij een oppervlakte van ca. 50 m vanuit gegaan, dat bij een dergelijke oppervlakte maximaal twee behandelkamers kunnen worden gerealiseerd. Volgens de CROW 2004 hoort bij een praktijkruimte (arts/maatschap/therapeut/kruisgebouw) een gemiddelde parkeernorm van ‘1,75’ per behandelkamer. Bij 2 behandelkamers komt dit neer op 2 x 1,75 = 3,5 parkeerplaatsen. Voor 2 woningen met daarbij de mogelijkheid voor één praktijkruimte komt het totaal aantal parkeerplaatsen neer op 7 parkeerplaatsen. Deze passen voor een deel binnen het overschot van 3,2 parkeerplaatsen. De overige parkeerplaatsen vallen onder het overschot van 5 parkeerplaatsen dat op de openbare weg in het woonhofje gerealiseerd wordt. Toetsing Onderhavig plan levert geen belemmeringen op met betrekking tot de realisatie van het vereiste aantal parkeerplaatsen zoals gesteld in de CROW 2004. Door nog eens 7 parkeerplaatsen te realiseren op de weg gelegen in het woonhofje, wordt voldaan aan de bestaande parkeerbehoefte. Afstemming archeologie en cultuurhistorie Inleiding Er dient te worden onderzocht of er sprake is van aantasting van archeologische of cultuurhistorische waarden. Het gaat daarbij om de waarden die worden beschermd door weten regelgeving als de Monumentenwet en het Verdrag van Malta. Indien er sprake is van relevante waarden vindt een afweging plaats. De instantie(s) die belast zijn met de uitvoering van de hiervoor bedoelde wet- en regelgeving worden bij deze afweging betrokken.
Toelichting
20
Onderzoeksresultaten verkennend vooronderzoek Door RAAP Archeologisch Adviesbureau B.V. is een archeologisch vooronderzoek, in de vorm van een bureau- en inventariserend veldonderzoek, uitgevoerd (RAAP Archeologisch Adviesbureau B.V., Plangebied Burgemeester van Loonstraat te Steenbergen, gemeente Steenbergen; archeologisch vooronderzoek: een bureau- en inventariserend veldonderzoek (karterende fase), rapportnummer: RAAP-notitie 2656, maart 2008, status concept) De doelstellingen uit het rapport zijn: - Inventariseren van reeds bekende archeologische gegevens; - Opstellen van een gespecificeerde archeologische verwachting; - Bepalen van de aard en gaafheid van het bodemprofiel in het plangebied; en - Een inschatting geven van de gaafheid van eventueel aanwezige archeologische resten. Op basis van het bureauonderzoek kunnen de volgende conclusies worden getrokken. Ongeacht het bodemtype dat voorkomt in het plangebied geldt voor de locatie een hoge archeologische verwachting voor landbouwers vanaf het Neolithicum t/m de Nieuwe tijd, vindplaatsen (kampementen) van jager-verzamelaars en een hoge kans op het aantreffen van restanten van het hoornwerk uit de periode 1639-1673. Indien in het plangebied veen- en kleilagen worden aangetroffen, dan geldt voor het plangebied een lage archeologische verwachting voor vindplaatsen van landbouwers vanaf respectievelijk de Bronstijd t/m de Volle Middeleeuwen/Late Middeleeuwen. Op basis van het veldonderzoek dat op 12 maart 2008 is uitgevoerd, kunnen de volgende conclusies worden getrokken. Het plangebied ligt op de flank van een dekzandrug. Met uitzondering van het zuidwestelijke deel van het plangebied behoorde het overige gedeelte van de locatie vanaf het Paleolithicum t/m de Nieuwe tijd tot de hoger gelegen delen in het landschap. Deze hoger gelegen zone vormde een aantrekkelijke locatie voor bewoning. Sporen uit deze periode worden verondersteld goed bewaard te zijn gebleven, vanwege de aanwezigheid van een beschermend esdek over een groot deel van het plangebied. Het esdek bereikt een minimumdiepte van 60 cm –Mv en een maximale diepte van 115 cm –Mv. Over het zuidwestelijke deel van het plangebied bevindt zich verder een afdekkende laag mariene afzettingen. Daarom mag verondersteld worden dat archeologische sporen vanaf het Neolithicum tot en met de Volle Middeleeuwen, indien aanwezig hier, goed. De laag mariene afzettingen bereikt een diepte van 100 cm –Mv. Verwacht wordt dat in de zones, waar respectievelijk mariene afzettingen en een esdek werden aangetroffen, nog een goed inzicht kan worden verkregen in het voorkomen van structuren van mogelijke vindplaatsen van landbouwers. Toetsing Indien de voorgenomen bodemingrepen in het plangebied niet dieper reiken dan 60 cm –Mv, hoeft geen archeologisch vervolgonderzoek te worden gedaan. Indien de voorgenomen bodemingrepen in het plangebied dieper reiken dan 60 cm –Mv (minimale diepte van het esdek) gelden de volgende adviezen: - Gezien de veelal intacte bodemprofielen, het beschermende esdek of laag mariene afzettingen en de ligging van het plangebied binnen de begrenzing van het vroegere
Toelichting
02146.001.01t14
-
21
hoornwerk van de vestingstad kan in het plangebied een zone (boringen 1-7, 9-11) worden afgebakend, waarvoor verder archeologisch vervolgonderzoek wordt aangeraden. Dit dient plaats te hebben in de vorm van een proefsleuvenonderzoek. Gezien de diepe verstoring en/of verontreiniging van de bodem in het zuidwesten (boringen 12-14) en het uiterste noorden (boringen 8, 15) van het plangebied wordt in deze zones geen vervolgonderzoek geadviseerd.
Onderzoeksresultaten proefsleuvenonderzoek Door BAAC bv is vervolgens van 30 september 2008 tot 6 oktober 2008 een inventariserend veldonderzoek door middel van vijf proefsleuven uitgevoerd (rapport A-08.0335). Het inventariserend veldonderzoek door middel van proefsleuven had conform het voor dit onderzoek opgestelde Programma van Eisen als doel het vaststellen van de inhoudelijke en fysieke kwaliteit van de onderzoekslocatie (aard, ouderdom, omvang, gaafheid, conservering) teneinde tot een waardestelling te kunnen komen en de onderzoeksvragen te kunnen beantwoorden. Tijdens het proefsleuvenonderzoek zijn sporen van de vestingwerken van Steenbergen aangetroffen, evenals uit de periode voorafgaand aan en volgend op deze fase. De sporen uit de periode voorafgaand aan de vestingwerken bestaan uit een aantal greppels die een voornamelijk noord-zuid lopend laatmiddeleeuws greppelsysteem vormen. In het westelijke deel van het onderzoeksgebied is een met onder andere puin dichtgeworpen gracht aangetroffen die overeenkomt met de (binnenste) gracht van het historisch bekende hoornwerk en dus zal dateren uit de 17e – 18e eeuw. De gracht is aangesneden in werkput 3 en 5. De loop van de gracht is later in gebruik gebleven als kadastrale grens. In het zuidoosten van het onderzoeksgebied is een met zand gedichte gracht aangetroffen. Deze gracht hangt waarschijnlijk samen met de 18e eeuwse flêche die zich toen in het onderzoeksgebied bevond. Ook nu is de loop van deze flêche later in gebruik gebleven als kadastrale grens. Tijdens de periode dat het terrein deel uitmaakte van de vestingwerken van Steenbergen heeft zich mogelijk bebouwing op het binnenterrein bevonden. Hierop wijzen de verschillende paalkuilen. Uit deze periode stamt in ieder geval ook een waterput; mogelijk geldt dit ook voor het bakstenen muurtje c.q. fundering. Uit de periode van na het gebruik als vestingwerk, toen sprake was van onbebouwd weiland, bouwland en een moestuin, stammen onder andere diverse kuilen. Selectieadvies Op basis van de waardering van de archeologische vindplaatsen zoals in het onderzoek beschreven heeft BAAC bv een selectieadvies opgesteld. Het volgende wordt in het selectieadvies voorgesteld. Vindplaats 1 heeft middelhoge tot hoge waardering en vindplaats 2 een middelhoge waardering. BAAC bv adviseert daarom dat het onderzoeksgebied behoudenswaardig is. Indien de vindplaatsen en archeologische resten niet in situ bewaard kunnen blijven, zullen zij ex situ behouden moeten worden. Dit houdt in dat het onderzoeksgebied zal moeten worden opgegraven. Hierbij dient de nadruk te worden gelegd op de zone tussen beide grachten en daarnaast ook net iets buiten deze grachten aangezien zich ook hier archeologische fenomenen voor kunnen doen. In principe komt het er op neer dat het gehele onderzoeksgebied
Toelichting
22
opgegraven dient te worden. Belangrijk is dat de werkputten haaks op de grachten worden aangelegd om zodoende een juiste doorsnede van de gracht te krijgen, dus in noordwestelijkezuidoostelijke richting. Het gebruik van bronbemaling is zeer belangrijk omdat tijdens het proefsleuvenonderzoek bleek dat het terrein dermate nat was dat profielwanden snel instortten en de vlakken in de proefsleuven snel onder water stonden. Bovenstaand advies vormt een zogenaamd selectieadvies. Dit selectieadvies betekent nog niet dat bodemverstorende activiteiten of daarop voorbereidende activiteiten al ondernomen kunnen worden. Het selectieadvies is beoordeeld door de bevoegde overheid maar er heeft nog geen selectiebesluit plaats gevonden. Vooruitlopend op het selectiebesluit is in de bestemmingsplanregels de dubbelbestemming ‘Waarde – archeologie’ opgenomen met daarin een aanlegvergunningstelsel om te voorkomen dat de grond nadelig wordt geroerd. Afstemming financieel-economische aspecten Inleiding De financieel-economische aspecten, in samenhang met het bouwplan, dienen aangetoond te worden. Hieronder valt ook de uitvoering van een planschade risicoanalyse op basis van 1 artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) . Onderzoeksresultaten De initiatiefnemer is financieel drager van het project. Voor de uitvoering zijn reeds de benodigde financiële middelen gereserveerd. De gemeente beperkt zich tot het verlenen van planologische medewerking aan de uitvoering van het project en draagt geen financiële risico’s voor de realisatie. Ook zal door initiatiefnemers een ABA-contract, welke betrekking heeft op verrekening van de kosten voor infrastructuur en ambtelijke kosten, ondertekend worden. Mocht er sprake zijn van planschade dan zal dit voor rekening van de ontwikkelaar zijn. Ter waarborging hiervan is tussen gemeente en ontwikkelaar een contract ondertekend. Toetsing Met de gemeente is door initiatiefnemer, op basis van de resultaten van de planschaderisico analyse, een planschadevergoedingscontract ondertekend. Deellocatie A2 Ten aanzien van deellocatie A2 gelden de volgende eisen: a. aangetoond dient te zijn dat twee langzaam-verkeersroutes noodzakelijk zijn voor de realisering van het gemeentelijk beleid inzake verkeersstructuur, groenstructuur en/of de aanpassing van de ondergrondse infrastructuur alsmede voor versterking van de ruimtelijke kwaliteit van de openbare ruimte; b. planrealisatie wordt niet toegestaan indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken; c. de bodemkwaliteit ter plaatse dient geschikt te zijn voor de beoogde functie.
1
Voor 1 juli 2008 was dit artikel 49 WRO.
Toelichting
02146.001.01t14
23
Toetsing aan bovengenoemde eisen Ad a. De realisatie van de twee langzaam-verkeersroutes wordt op verzoek van de gemeente doorgevoerd. De verbindingen zijn noodzakelijk voor een goede korte verbinding met de omliggende straten en het winkelcentrum voor voetgangers en fietsers en daarnaast dient de zuidelijke langzaam-verkeersroute ook als calamiteitenontsluiting voor de hulpdiensten; Ad b. Er wordt geen onevenredige afbreuk gedaan aan de gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken; Ad c. Niet is gebleken van ongeschiktheid van de bodemkwaliteit voor de beoogde functie. De onderzoeksresultaten van het bodemonderzoek staat hieronder weergegeven. Afstemming bodem Inleiding Een verkennend bodemonderzoek is uitgevoerd om indicatief te kunnen vaststellen wat de kwaliteit van de bodem (grond en grondwater) op de onderzoekslocatie met betrekking tot milieuverontreinigende stoffen, is. Het onderzoek is niet bedoeld om de exacte aard en omvang van een eventuele verontreiniging aan te geven. Onderzoeksresultaten Door de BodemOnderZoeker BV zijn twee rapporten voor deellocatie A1 opgesteld inzake de bodemgesteldheid. Hieruit is naar voren gekomen dat er voor deze locatie geen risico’s zijn voor de volksgezondheid en het milieu met betrekking tot de voorgenomen activiteiten op deze locatie. Gezien de conclusies uit deze onderzoeken, in combinatie met de vigerende bestemmingen (Woondoeleinden, Erven en Tuinen) die thans op deellocatie A2 rusten, kan gesteld worden dat de kwaliteit van de bodem geen risico’s voor de volksgezondheid en het milieu oplevert met betrekking tot de voorgenomen activiteiten. Toetsing Voor uitvoering van het bouwplan worden met betrekking tot dit uitvoeringsaspect geen belemmeringen verwacht. Conclusie Het initiatief voldoet aan de eisen die behoort bij de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in de voorschriften van het bestemmingsplan ‘’Centrum Steenbergen’’. Deze eisen zijn overgenomen in onderhavig bestemmingsplan om een waardige toetsing voor dit bestemmingsplan mogelijk te maken en om zo dicht mogelijk bij de gestelde eisen van de gemeente Steenbergen te blijven.
Toelichting
24
Toelichting
02146.001.01t14
4
Toelichting op de bestemmingsplanregels
4.1
Plansystematiek
25
Gekozen is voor een bestemmingsplan dat als belangrijkste doel heeft de beoogde situatie juridisch-planologisch vast te leggen. De bestemmingsplanregeling is dus toegesneden op de toekomstige functie van het plangebied als woongebied. Belangrijk in het bestemmingsplan is dat het een directe bouwtitel krijgt. Directe bouwtitel Op basis van de Woningwet biedt het bestemmingsplan een rechtstreekse bouwtitel, waardoor ontwikkelingen binnen de aangegeven bestemmingen uit het plangebied direct mogelijk zijn. De ontwikkeling van woningbouw is mogelijk nadat door burgemeester en wethouders een bouwvergunning is verleend. De bouwvergunning wordt verleend indien het bouwplan voldoet aan het gestelde in de bestemmingsplanregels, SVBP 2008, de Bouwverordening en het Bouwbesluit. 4.2
Beschrijving van de bestemmingsplanregels Hoofdstuk 1 Inleidende regels Dit hoofdstuk bevat een aantal inleidende bepalingen. Er zijn twee artikelen in dit hoofdstuk opgenomen: 1. begrippen; 2. wijze van meten. Artikel 1 en 2 zijn van belang voor een goed begrip van de rest van de bestemmingsplanregels. Begrippen die uitleg behoeven zijn hierin opgenomen. Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Dit hoofdstuk omvat de op de afzonderlijke bestemming gerichte bestemmingsregels en omvat vijf artikelen (artikel 3 tot 7). Het stramien voor de bestemmingsregels is: - Bestemmingsomschrijving: een omschrijving van de bestemming; - Bouwregels: dit lid bevat regels omtrent de gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde, eventueel aangevuld met nadere regelgeving; - Nadere eisen: specifieke eisen behorende bij de bestemming; - Ontheffing van de bouwregels: indien relevant is een ontheffingsregeling opgenomen; - Specifieke gebruiksregels: voor zover een nadere interpretatie van de algemene gebruiksregeling nodig is, is deze hier aangegeven; - Ontheffing van de gebruiksregels: indien relevant is een ontheffingsregeling opgenomen; - Aanlegvergunning: voor het roeren van de grond is het nodig een aanlegvergunning aan te vragen; - Sloopvergunning: n.v.t.; - Wijzigingsbevoegdheid: Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het gebruik of functie te wijzigen naar hetgeen als wijzigingsmogelijkheid is aangegeven; Elders wordt nader op de afzonderlijke bestemmingen ingegaan.
Toelichting
26
Hoofdstuk 3 Algemene regels Dit hoofdstuk bevat een aantal algemene bepalingen, die voor het hele plan van belang zijn. Er zijn vier artikelen in dit hoofdstuk opgenomen: 8. Algemene dubbeltelregel; 9. Algemene bouwregels; 10. Algemene ontheffingsregels; 11. Algemene procedureregels. Artikel 8 heeft betrekking op het gegeven dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de boordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing. Artikel 9 bevat bepalingen die betrekking hebben op: 1. bouwbepaling: voorkomen moet worden, dat situaties ontstaan, welke niet in overeenstemming zijn met de strekking van het plan; 2. vergunningsvrij bouwen: ongeacht het bepaalde in het bestemmingsplan zijn vergunningsvrije bouwwerken als bedoeld in de Woningwet toegestaan. Artikel 10 bevat bepalingen die betrekking hebben op: 1. maatafwijkingen: het gaat om een afwijkingsregel voor maten. De mate van afwijking is bepaald op 10% van de maximaal toegestane maten. De maatafwijking geldt niet voor de goot- en bouwhoogtes van de woningen; 2. overschrijding: het gaat om afwijkingen tussen de verbeelding en de werkelijke situatie. Niet altijd zal voorkomen kunnen worden, dat, hoe nauwkeurig de kaarten ook zijn, er verschillen zijn met de werkelijke situatie. De afwijkingen moeten dan in de geest en de strekking van de begrenzing en bestemming worden gecorrigeerd; 3. kleine bouwwerken: deze bepaling is een versoepeling van de bebouwingsregeling bij de afzonderlijke bestemmingen, waarmee wordt bereikt dat voor ondergeschikte gebouwen en bouwwerken, waarvoor de juiste situering niet bij voorbaat is aan te geven, geen planherziening nodig is. Artikel 11 bevat de algemene procedureregels die van toepassing is op het verlenen van ontheffing door burgemeester en wethouders. Van toepassing is de procedure zoals beschreven in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Deze paragraaf omvat drie artikelen: 12. Overgangsregels 13. Slotregel Artikel 12 bevat bepalingen die betrekking hebben op: a. overgangsbepalingen bouwwerken: bouwwerken die bestaan op het tijdstip van ter visie legging van het plan mogen blijven bestaan ook indien zij afwijken van het plan, tenzij bij tenietgaan na een calamiteit er binnen 2 jaar geen bouwaanvraag is gedaan. Ook gedeeltelijk vernieuwen of veranderen is toegestaan. In beide gevallen mag de bestaande afwijking naar de aard en omvang niet worden vergroot;
Toelichting
02146.001.01t14
27
b. ontheffingsbepaling: in dit lid is een ontheffingsbevoegdheid ten aanzien van het bepaalde in hetgeen onder a. opgenomen. c. overgangsbepalingen gebruik: het gebruik van de gronden en opstallen dat afwijkt van de bij het plan gegeven bestemming mag worden gehandhaafd, maar het gebruik mag niet naar de aard en omvang worden vergroot. d. uitzonderingen: in een aantal gevallen is het overgangsrecht niet van toepassing. Deze gevallen worden in dit lid beschreven. Artikel 13 is de Slotregel met de titel. 4.3
Bestemmingsregels van de afzonderlijke bestemmingen Artikel 5 ‘Verkeer’ Binnen deze bestemming zijn de gronden bestemd voor verkeersdoeleinden. Ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van verkeer-langzaamverkeerroute’ die uitkomt op de St. Ontcommerstraat, doet deze vorm van verkeer dienst als calamiteitenontsluiting. Artikel 6 ‘Wonen’ Binnen deze bestemming zijn 26 woningen toegestaan in de vorm van vrijstaande, tweeaaneengeschakelde en aaneengeschakelde woningen. Ter plaatse van het bouwvlak en de aanduiding ‘erf’ zijn aan- en bijgebouwen toegestaan en ter plaatse van de aanduiding ‘maatschappelijk’ is ruimte voor een aan-huis-gebonden beroep. De bestemmingen ‘Groen’ en ‘Tuin’ behoeven geen nadere toelichting. Artikel 7 ‘Waarde – Archeologie’ Voor het gehele plangebied geldt een dubbelbestemming ‘Waarde – archeologie’ voor het behoud en de bescherming van de ter plaatse aanwezige indicatieve archeologische waarden. Om de grond te roeren zal een aanlegvergunning door burgemeester en wethouders afgegeven dient te worden. Hiervoor zal wel aan de gestelde voorwaarden voldaan moeten worden.
Toelichting
28
Toelichting
02146.001.01t14
5
Procedure
5.1
Vaststelling
29
Hier komen de reacties naar aanleiding van de procedure ex artikel 3.8 Wro in de vorm van een commentaarnota.
Toelichting
30
Toelichting
Bijlage 1 Reacties inloopavond
Reacties inloopavond ’t hof van Steenbergen: Reacties ten aanzien van: 1. Het groen (6 reacties). Vraag: 5 van de 6 reacties bestaan uit de voorkeur naar het behouden van het aanwezige groen. 1 reactie met voorkeur voor totale verwijdering. Beantwoording:
Aanwezige bomen zijn geïnventariseerd. Hieruit blijkt dat er behoudens een enkele Esdoorn geen bijzondere bomen aanwezig zijn. Wel dient voor het kappen van de bomen een kapvergunning te worden verleend. De Esdoorn kan niet worden behouden op de huidige plek en kan vanwege de staat van de boom niet worden verplaatst (zal aan verplaatsing dood gaan). Deze boom zal in de nieuwe situatie op het groene binnenplein worden gecompenseerd.
2. Het parkeren (6 reacties). Vraag: Te weinig parkeergelegenheid voor bewoners burg. Van Loonstraat. Maken nu gebruik van boerenbondterrein. Ongeveer 14 auto’s maken gebruik van parkeergelegenheid. Er komen geen 14 parkeerplaatsen terug. Beantwoording:
Binnen het plangebied zal voldoende parkeergelegenheid zijn voor de geplande nieuwbouw. Ter plaatse van de entree van het plangebied zijn ca 8 parkeerplaatsen opgenomen. 3,5 parkeerplaats zijn hiervan conform de CROW normen bedoeld voor de praktijkruimte aan de Burgemeester van Loonstraat. Deze parkeerplaatsen kunnen overdag dienst doen t.b.v. de praktijkruimtes en ’s avonds als overloop van de Burgemeester van Loonstraat. Daarnaast kan om extra parkeergelegenheid te realiseren er ook gewoon langs de weg geparkeerd worden waardoor er minimaal nog 7 parkeerplaatsen extra gerealiseerd worden boven de normen die gelden voor de woonwijk. Er is dus rekening gehouden met extra parkeergelegenheid bovenop de gebruikelijke CROW normering.
3. Realiseren extra toegangen (8 reacties). Vraag: Realiseren van extra brandgangen en toegang voor auto’s via nieuwe weg. Beantwoording:
Achter de Van Gaverenlaan zijn de woningen allemaal vrijstaand zijn of twee aan een geschakeld. Derhalve is het niet noodzakelijk een extra brandgang te realiseren. Achter de St. Ontcommerstraat is al een brandgang aanwezig. Hier is de nieuwbouw wel geschakeld. De nieuwbouwwoningen zijn zodanig ontworpen dat zij geen gebruik hoeven te maken van de bestaande brandgang. Indien een eventuele aansluiting op de bestaande brandgang wenselijk is voor de nieuwe bewoners, dan dienen zij dit onderling met de WWB en particuliere eigenaren te regelen. Uitgang Burg van Loonstraat 32. Kan aansluiten op al geplande brandgang. Doortrekken geplande brandgang achter Burgemeester van Loonstraat 54 is inmiddels bevestigd naar de direct betrokkenen. Stadshillen 69 wenst uitrit voor auto aan de achterzijde van het kavel. Dit is inmiddels in het inrichtingsplan voor de buitenruimte verwerkt.
2
4. Te verwachten problemen tijdens de bouw, vrachtverkeer en heien (4 reacties). Vraag: Te verwachten problemen tijdens de bouw, vrachtverkeer heien. Beantwoording.
Er geldt een heiverbod binnen de gemeente. Er zal dus niet geheid worden. Overlast van vrachtverkeer tijdens de bouw is niet te vermijden. Door een logische indeling van het bouwterrein zal getracht worden overlast tot een minimum te beperken.
5. Waardevermindering, inkijk dakkapellen, privacy, uitzicht (8 reacties). Vraag: Waardevermindering door vermindering van privacy en uitzicht. Privacy name door dakkapellen. Tweetal specifieke reacties vanwege praktijkwoning aan de Burg.van Loonstraat. Beantwoording:
De bouwmogelijkheden nemen ten opzicht van de oude situatie toen de boerenbond er nog stond maar beperkt toe. Een goothoogte van 6 meter achten wij voor een woonwijk een normale norm die in de directe omgeving ook wordt gehanteerd. Dakkapellen aan de achterzijde zijn tegenwoordig vergunningsvrij. Wij kunnen aan de wens om de achterzijde geen dakkapellen te realiseren niet tegemoet komen. De ruimte onder het dak van de praktijkwoning is geen verblijfsruimte met voldoende sta-hoogte. Deze ruimte doet dienst als installatie/bergruimte en worden geen dakkapellen voorzien.
6. Waterafvoer (3 reacties). Vraag: Overlast hemelwaterafvoer? Beantwoording:
Waterafvoer zal via het eigen terrein worden afgevoerd. Als extra zekerheid worden de nieuwe kavels aan de achterzijde voorzien van een drainageleiding om eventueel overlast te voorkomen. Waterafvoer mag niet plaatsvinden langs omliggende percelen.
7. Erfafscheiding (1 reactie). Vraag: Welke erfafscheidingen worden toegepast? Beantwoording:
Erfafscheidingen zijn vergunningvrij. Deze mogen dus gemaakt worden zoals men zelf wenst.
8. Nieuw huis Burg van Loonstraat past niet in straatbeeld (1 reactie). Vraag: Nieuwe huis burg. Van Loonstraat past niet in straatbeeld. Beantwoording:
Welstandadvies is akkoord.
9. Wens tot aankoop grond uitbreiding Burg van Loonstraat 50 (1 reactie). Vraag: Aankoop grond voor uitbreiding tuin burg van loonstraat 50. Beantwoording:
Toelichting
Met de eigenaren is overeengekomen dat er geen grond wordt aangeboden voor de uitbreiding van de tuin. Hierdoor kunnen de eigenaren van 52 en 54 gebruik maken van een achteruitgang door deze aan te sluiten op het geplande achterpad.
10. Interesse bouwkavels (2 reacties). Vraag: Worden er ook bouwkavels aangeboden? Beantwoording:
Het plan bestaat uitsluitend uit projectmatige woningbouw die sleutelklaar wordt opgeleverd.
11. Overlast extra autoverkeer (1 reactie). Vraag: Komt er overlast vanuit extra autoverkeer? Beantwoording:
Het betreft een reguliere woonwijk. Extra autoverkeer is zeer beperkt.
12. Draaicirkel brandweerwagen calamititeitenonsluiting St. Ontcommerstraat (mondeling ingebracht). Vraag: Is de draaicirkel van de brandweerwagen komende vanuit de St. Ontcommerstraat voldoende? Beantwoording:
Dit is nader onderzocht en geeft geen problemen.
4
Toelichting
Bijlage 2 Nota van beantwoording en Staat van wijzigingen
