2011 | INGATLANPIACI JELENTÉS
MAGYARORSZÁG
INGATLANPIACI JELENTÉS 2011
VEZETŐI ÖSSZEFOGLALÓ Kedves Kollégák és Barátok!
2010 a változás éve volt a Colliers International budapesti irodája számára. Michael Smithing-től átvettem az ügyvezető igazgatói posztot, miután Michael több mint 10 évig vezette az irodát. Egy márka újrapozícionálási folyamaton is átestünk, és jelenleg egy olyan erős regionális vezetésünk van, aki elkötelezett a cég további növekedése és fejlesztése iránt. Régiós szinten, új üzletágakat alapítottunk és tapasztalt szakembereket neveztünk ki ezen csapatok élére. GAZDASÁGI MUTATÓK 2010 GDP MUNKANÉLKÜLISÉG INFLÁCIÓ BEFEKTETÉSEK
2011 ELŐREJELZÉS
2011 a növekedés éve lesz, egy év, amiben szeretnénk tovább integrálni és kiépíteni professzionális szolgáltatásainkat. Az irodaügynökségi tevékenységben is növekedni szeretnénk, amiben Budapesten mindig is nagyon erősek voltunk, és szeretnénk legfeljebb 2 éven belül visszaszerezni piacvezető pozíciónkat. 2011 egyben egy újabb kihívásokkal teli év is lesz, amiben az ingatlan alpiacok - különösen az ipari ingatlanok piaca - a talpra állás jeleit fogják mutatni, de az általános kilátásokat továbbra is nehéz megjósolni, mivel nagyon sok tényező még mindig bizonytalan. Elkötelezettek vagyunk, hogy ügyfeleink számára tovább növeljük szolgáltatásaink színvonalát, és készen állunk arra, hogy bármilyen ingatlanpiaci ügyletben, legyen az kicsi vagy nagy, a segítségére legyünk.
IRODAPIACI BÉRLETI DÍJAK
Örömmel várjuk, hogy együtt dolgozhassunk 2011-ben. IRODAPIACI HOZAMOK
IPARI INGATLAN BÉRLATI DÍJAK
Üdvözlettel,
IPARI INGATLAN HOZAMOK
KISKERESKEDELMI BÉRLETI DÍJAK KISKERESKEDELMI HOZAMOK
www.colliers.hu
Tim Hulzebos ügyvezető igazgató Colliers International Magyarország
PIACI JELENTÉS | 2011 | MAGYARORSZÁG | GAZDASÁGI ÁTTEKINTÉS
GAZDASÁGI ÁTTEKINTÉS
GAZDASÁGI ADATOK
ÖSSZEFOGLALÓ
12 % 10 % 8% 6% 4% 2% 0% -2 % -4 % -6 % -8 % -10 %
A 2009-es válságév után, amikor a magyar gazdaság több mint 6%-kal zsugorodott, 2010 a stabilizáció éve volt nem csak az ország, de a világ- és az európai gazdaság számára is. A gazdaság a tavalyi év során fokozatosan növekedésnek indult, és ez a tendencia várhatóan 2011-ben is folytatódni fog. Az ipari termelés kétszámjegyű növekedést mutat, valamint a forint is relatív stabil a korábbi évekhez képest.
2006
2007
2008
2009
2010
Az új magyar kormány kifejezte és megmutatta az elkötelezettségét a pénzügyi konszolidáció és stabilizáció folytatása mellett, lépéseket téve, hogy a költségvetés hiánya az eredetileg tervezett 3,8% alatt maradjon. Ez a politika várhatóan idén is folytatódni fog, és a hiány is tovább fog csökkenni.
2011*
GDP növekedés(%) Fogyasztói árindex (%) Költségvetési egyenleg, GDP % Munkanélküliség
POLITIKA Magyarországon parlamenti és önkormányzati választásokat is tartottak 2010-ben, és mindkettőt magasan a jobbközép Fidesz nyerte, a várakozásoknak megfelelően. Az új kormánynak domináns kétharmados többsége van a parlamentben, mely lehetővé teszi számára, hogy kétharmados törvényeket alkosson, vagy az alkotmányt is módosítsa, akár az ellenzék figyelembevétele nélkül is.
Forrás: Focus Economics
Míg az előző szocialista vezetésű kormány egy közös IMF-EU hitelcsomag segítségével kezdett neki a gazdasági stabilizációnak, az új kormány egy másik utat választott, és hamar kijelentette, hogy nem tart igényt további IMF hitelekre.
KÜLKERESKEDELMI EGYENLEG
Ehelyett a kormány egy olyan intézkedéscsomagot indított, ami a költségvetési bevételek növelését tűzte célul, annak érdekében, hogy tartani tudja a tervezett 3,8%-os GDP-arányos hiányt. Ezek az intézkedések többek között úgynevezett válságadókat tartalmaztak, melyeket a pénzügyi, energia, telekommunikációs és nagyobb kereskedelmi cégekre vetettek ki, s amelyek három évig lesznek életben.
2000 1500 1000
€ Mn
500
Magyarország lesz 2011 első felében az Európai Unió soros elnöke, ami megnövekedett figyelmet fog jelenteni a magyar kormányra és az országot Európa és a világ figyelmének középpontjába fogja állítani.
0 -500
GAZDASÁG
-1000
Az ipari termelés növekedésének köszönhetően a gazdasági növekedés 2% fölé gyorsult 2010 harmadik negyedévére, év/év alapon, és 2010-re összességében 1% feletti növekedés várható, ami idén 3% közelébe fog kerülni. A forint-euró árfolyam is relatív stabilitást mutatott, az év során átlagosan 275-ös szint közelére állt be.
-1500
A külkereskedelmi egyenleg továbbra is nagy többletet mutat, valamint a munkanélküliségi ráta is lassan, de biztosan csökkenésnek indult.
Külkereskedelmi egyenleg
Forrás: Focus Economics
Az új kormány szokásostól eltérő válságkezelő lépései a válságadókon kívül többek között az adóterhelés átrendezését is tartalmazták, aminek eredményeként sok háztartás adóterhe csökkenni fog. Ez növelheti a belső keresletet, amely további lökést adhat a gazdasági növekedésnek.
JEGYBANKI ALAPKAMAT
A magánnyugdíjpénztári rendszer megszüntetése várhatóan közel 3 ezer milliárd forint bevételt fog hozni az államháztartásnak, ami biztosíthatja, hogy a költségvetés hiánya terv szerint alakuljon, valamint az államadósság is csökkenjen.
14% 12%
KILÁTÁSOK
10%
Az ország gazdasági mutatói várhatóan tovább javulnak idén: a növekedés és a befektetések nőni fognak, miközben a költségvetési hiány és az infláció pedig csökkenni. A külkereskedelmi mérleg várhatóan továbbra is többletes lesz.
8% 6%
A kormány februárban további strukturális reformlépéseket fog bejelenteni, amelyek a gazdasági kilátásokat és az ország iránti befektetői bizalmat tovább javíthatják.
4% 2%
Forrás: MNB
2010.12.22
2010.10.22
2010.08.22
2010.06.22
2010.04.22
2010.02.22
2009.12.22
2009.10.22
2009.08.22
2009.06.22
2009.04.22
2009.02.22
2008.12.22
2008.10.22
0%
Az ingatlanpiacon az ipari ingatlanok terén fellendülés várható, a kiskereskedelmi forgalom remélhetőleg nőni fog a kormány lépéseinek hatására, amely pozitívan hathat a kiskereskedelmi ingatlanok piacára, miközben az irodapiacon egészséges mennyiségű bérbeadási tranzakció és csökkenő kihasználatlanság várható. A fejlesztői aktivitás a talpra állás első jeleit mutathatja, bár a finanszírozás továbbra is nehezen elérhető lesz. Eközben az ingatlanbefektetési piac remélhetőleg több aktivitást fog mutatni, ahogy a gazdaság beindul és a befektetőkben tudatosul, hogy a piacon vonzó a termékkínálat. Összességében 2011 várhatóan egy újabb kihívásokkal teli év lesz mind a magyar gazdaság, mind az ingatlanpiac számára.
P. 2 | COLLIERS INTERNATIONAL
PIACI JELENTÉS | 2011 | MAGYARORSZÁG | BEFEKTETÉSI PIAC
BEFEKTETÉSI PIAC
BEFEKTETÉSI ADATOK
ÁTTEKINTÉS ADATOK
ÉRTÉK
Befektetési Forgalom
€185M
Presztizs iroda hozama
7,8-8%
Presztizs üzlet hozama
7,8-8 %
Presztizs ipari ingatlan hozama
9%
Becslések szerint a befektetési tranzakciók összértéke a magyar ingatlanpiacon 185 millió € körül volt 2010-ben, ami csak a transzparens befektetési tranzakciókat tartalmazza. Ez elmarad az év eleji várakozásunktól. A tranzakciók többsége az első félévben zárult, míg a második félévben kevés aktivitás volt; kivétel a Vörösmarty 1 kiskereskedelmi központ eladása, melyet a Redevco vett meg az ING-től 44 millió €-ért. Különböző okai vannak annak, hogy 2010-ben alacsonyabb volt a tranzakciós volumen a vártnál. Egyrészről, bár a befektetői érdeklődés – mind a külföldi, mind a hazai – nőtt a korábbi időszakhoz képest, s a potenciális vevők újbóli piaci belépésen gondolkodnak, még nem születtek nagy számban lezárt üzletek. Az új minőségi irodaterületek kínálatában várhatóan 2012-ben komoly hiány léphet fel, ami szintén vonzó lehet a befektetők számára, akik emelkedést várnak a bérleti díjakban.
Forrás: Colliers
Másrészről, továbbra is gyenge az általános bizalom az ország és a gazdaság iránt a 2009-es nagyméretű GDP csökkenés óta, amely most az új kormány válságintézkedéseivel és az európai államok adósságproblémáival párosult.
BEFEKTETÉSI TRANZAKCIÓK ÉRTÉKE 9%
1 600
10% 7,70%
7%
1 400
6,25%
1 200
9% 8%
6%
7% 6%
1 000
5%
1 700
800
4%
600
3%
400
750
200
400
500 260
185
2009
2010
0 2006
2007
2008
2% 1%
PRESZTIZS IRODAHÁZAK BEFEKTETÉSI PIACA
25 000
Belföldi szinten, a befektetők aggodalmaiknak adtak hangot bizonyos piacellenesnek tekintett lépésekkel szemben, mint pl. a bankokra, valamint az energia-, távközlési és kiskereskedelmi cégekre kivetett válságadók. A legfőbb tényezők, amik akadályozzák a tranzakciók létrejöttét, pénzügyi jellegűek. Ilyenek például a korlátozott hitellehetőségek és a devizahitelek által okozott értékcsökkenés – főleg az EUR jelenlegi gyenge szintje CHF-hez képest –, valamint a finanszírozási (swap) ügyletek felmondásának a költségei. Középtávon a Colliers International nem vár semmilyen javulást pénzügyi területen, ami továbbra is visszafogja majd a befektetési piacot Magyarországon.
0% 2011
Forrás: Colliers
30 000
Presztizs irodaházak hozama
BEFEKTETÉSI ÉRTÉK (millió EUR)
1 800
KILÁTÁSOK 2011-re a Colliers magasabb befektetési volument vár mint 2010-ben, várhatóan akár az 500 millió €-t is elérheti, mivel jelenleg is sok ügylet van folyamatban. Ezt alátámasztja, hogy a tulajdonosok és a vevők árelvárásai most már sokkal jobban összhangban vannak a piaci értékekkel. Számos ingatlanalapot is készülnek felszámolni, ami friss ingatlanokat fog a piacra hozni. Az ingatlanfejlesztők is lehetőséget látnak arra, hogy pozitív mérleggel szálljanak ki fejlesztéseikből, részben a részvényesek és finanszírozók felől érkező „ösztönzés” hatására. A hozamokban nem történt jelentős változás, és nem várható gyors javulás 2011ben sem. A befektetői érdeklődés az iroda- és kiskereskedelmi ingatlanokért 7,5– 8% körüli hozamszinten van, és ez alatt nem várható semmilyen tranzakció idén sem. Az elsődleges ipari ingatlan hozamok 9% felett vannak.
EUR/m²
20 000 15 000 10 000 5 000 0
Forrás: Colliers
P. 3 | COLLIERS INTERNATIONAL
Egyre több potenciális vevő van, akik magyar befektetést fontolgatnak, de ez nem fog többletnyomást gyakorolni az árakra, mivel sok eladó ingatlan van a piacon. Továbbra is a minőségi ingatlanokat keresik, mint pl. az „A” kategóriás modern irodák, vagy színvonalas kiskereskedelmi központok, viszont az ipari ingatlanok iránt mérsékelt a kereslet. A „B” kategóriás ingatlanok csak abban az esetben kerülnek eladásra, ha nagyon jutányos áron kínálják őket. A fenntarthatóság és a zöld tanúsítványok megléte egyre inkább elengedhetetlenné válik. A befektetők várhatóan rendkívül óvatosak maradnak az elkövetkező időszakban is, ami azt jelzi, hogy a kilábalás a piac aljáról egy lassú és fokozatos folyamat lesz. Ez azt is jelenti, hogy az eladóknak teljesen rendben kell tartaniuk a saját házuk táját, ha azt akarják, hogy legyen esélyük tranzakciók lezárására. Végül, a befektetők egyértelműen az ingatlanok közvetlen megvételét preferálják, nem pedig a projektcégek vásárlását. Nem szeretnének kötelezettségeket örökölni, különösen nem adóval kapcsolatosakat. Úgy tűnik, az értékek optimalizálásra létrehozott bonyolult befektetési struktúrák szükségtelenné válhatnak a mai óvatos piacokon.
PIACI JELENTÉS | 2011 | MAGYARORSZÁG | IRODAPIAC
IRODAPIAC
IRODAPIACI ADATOK 2010
ADATOK
ÉRTÉK
Teljes állomány Összes szerződéskötés Kihasználatlansági ráta Átadások
2,34M m2 281.747 m2 25,7 % 145.339 m2
ÁTTEKINTÉS A 2009-es év drámai hangulata után, amikor a magyar irodapiac szereplői a legtöbb nehézséget élték át, az általános hangulat javult tavaly; a bérbeadások nőttek és az üresedés is lassan csökkennésnek indult a 2010-es év vége felé, miközben az átadások száma jelentősen lecsökkent. A teljes modern irodaállomány több mint 145 ezer m 2-el nőtt 2010-ben az új átadásoknak köszönhetően, amelynek 77%-a az év első felében került az irodapiacra. Az utolsó negyedévben már csak 6 300 m 2 irodaterületet adtak át.
Forrás: RERA
“A” KATEGÓRIÁS IRODAÁLLOMÁNY, PIACI ELSZÍVÁS ÉS KIHASZNÁLATLANSÁG
30% 25%
2 000
20% 1 500 15% 1 000 10% 500
Kihasználatlansági ráta (%)
Állomány és piaci elszívás (000 m²)
2 500
A tranzakciók összértéke a tavalyi év során közel 282 ezer m 2-t tett ki, melynek 39,6%-át (~111 ezer m2) az utolsó negyedévben kötötték, felülmúlva az előző három negyedév átlag 55 ezer m2-es volumenét. Az újratárgyalások nagy szerepet játszottak a piacon 2010-ben, ez az egész éves szerződéskötések értékének közel felét jelentette. A tapasztalat azt mutatja, hogy az 5 000 m2 feletti nagy cégek ~90%-a végül újratárgyal és marad a meglévő irodaházában. A tavalyi év során az újratárgyaláson kívüli tranzakciók értéke elérte a 165 ezer m2t. Ez az érték jól mutatja, hogy a piac a gazdasági válság kitörése óta először használta fel – sőt, még többet is – a piac által átadott új irodaházak méretének megfelelő irodaterületet, aminek eredményeképpen az üresedési ráta 25,7% volt az év végén, kis csökkenést mutatva a 2009 év végi értékhez (26,1%) és 2010 harmadik negyedévéhez (26,8%) képest is.
5%
0
0% 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Állomány
Piaci elszívás
Kihasználatlansági ráta
Forrás: Colliers, RERA
TRANZAKCIÓK ELOSZLÁSA 2010
Az irodapiaci elszívást (absorption) a shared service centerek (SSC), és némi irodaterület bővülések növelték továbbra is. A költözési hajlandóság továbbra is a kisebb cégekre jellemző, míg az állami szektor nem volt aktív a piacon 2010-ben. A 2010-es évben voltak nagy sikerek a bérbeadások terén, példaként említhetjük a Capital Square és Eiffel Square irodaházakat, melyek feltöltöttsége mára már meghaladta a 70%-ot is. Ez is azt jelzi, hogy a jó lokációban lévő fejlesztéseket lehet bérbe adni, de ehhez kellett az a 10–30%-os csökkenés is a bérleti díjakban, ami szinte mindenhol lezajlott a piacon. A győztes lokáció továbbra is a Váci út folyosó volt, de a dél-budai régió is jól szerepelt.
Összes szerződéskötéshez viszonyított arány
KILÁTÁSOK 100%
A Colliers előrejelzése szerint továbbra is enyhén nőni fog a kereslet a piacon 2011ben, az újratárgyalások száma is jelentős marad, miközben egyre szűkül a megfelelő méretű és színvonalú irodaterületek piaca.
90% 80% 70%
2011-ben még kevesebb átadás várható mint tavaly, összességében közel 50ezer m2 (melyből ~26ezer m2 lesz valósan üres terület, a többire már előszerződtek bérlők). Eközben az irodapiaci elszívás idén várhatóan nőni fog, pl. új SSC-k köthetnek bérleti szerződéseket, amelyeknek köszönhetően az üresedési ráta legalább 2–3 százalékponttal csökkenhet, és ideális esetben akár 20% alá is kerülhet újra.
60% 50% 40% 30% 20%
Úgy gondoljuk, hogy a bérleti díjak elérték a mélypontjukat, és nem fognak idén már tovább csökkenni, sőt bizonyos projektek némi emelést is el fognak tudni érni.
10% 0% <500
500-1,000
1,000-2,000 2,000-5,000
>5,000
Szerződéskötések mérete (m²) Újratárgyalás
Új terület bérlés
Forrás: Colliers, RERA Colliers legnagyobb tranzakciói 2010-ben
BÉRLŐ
MÉRET (m2)
ÉPÜLET
UPC Magyarország
8.373
Kinizsi Irodaház
KCI Hungary Kft.
5.816
Capital Square
DLA Piper
1.370
MOMentum Offices
XEROX Magyarország Kft.
1.212
Madarász irodapark II
Forrás: Colliers
P. 4 | COLLIERS INTERNATIONAL
Az irodafejlesztők a finanszírozás hiánya miatt továbbra is nehéz helyzetben vannak, csak kevés új átadás és induló projekt várható az elkövetkező egy-két évben. A nagy, tőkeerős befektetők, mint például a belga Atenor vagy a svéd Skanska azok, akik ilyen körülmények között is képesek új fejlesztést indítani 2011ben, és így jó pozícióba kerülhetnek 2012–13-ra, amikorra várhatóan elfogy a minőségi kínálat a piacon. A nagyobb cégek esetében, ahol 2012–13 körül jár le a bérleti szerződés, az egyetlen megoldás arra, hogy jó technikai feltételekkel rendelkező új irodaházba költözzenek (feltéve, hogy költözni akarnak) az, ha még az idén év végéig előbérleti szerződést kötnek. Így mindkét fél jól járna, hiszen a bérlő még bele tud szólni, alakítani tudja az épülő projektet, a fejlesztő pedig az előbérlettel el tudja indítani a fejlesztést, miközben az épület többi területét magasabb áron tudja majd kiadni, pl. 2013-ban. A bérlők egy ilyen lépéssel a fejlesztéseket is elő tudják segíteni, ami lökést adhat a piacnak. Összességében azt várjuk, hogy 2011 pozitív év lesz, mely további javulást fog tudni felmutatni 2010-hez képest.
PIACI JELENTÉS | 2011 | MAGYARORSZÁG | IPARI INGATLANPIAC
IPARI INGATLANPIAC
IPARI ADATOK
ADATOK
ÉRTÉK
Állomány Tranzakciók Kihasználatlanság Bérleti díj, “big box” Bérleti díj, városi logisztika
1,622 millió m2 122.000 m2 20,7% 3,2-3,8 € / m2 / hónap 5 € / m2 / hónap
ÁTTEKINTÉS A 2008-as rekordok éve és a 2009-es alkalmazkodás éve után 2010 a stabilizáció jegyében telt a budapesti ipari ingatlanok piacán. A piac az év során az egyensúly irányába mozdult el, mind a kereslet-kínálat, mind a bérleti díjak terén. A piaci fejlemények nagyjából megfeleltek annak, amit a Colliers várt az év elején, amikor is azt prognosztizáltuk, hogy a spekulatív fejlesztések drasztikusan csökkenni fognak, a keresleti szint hasonló lesz a 2009-es értékhez, valamint meg fog nőni az előbérleti szerződések szerepe. Ahol azonban tévedtünk, az az új átadások mértéke volt, melyek alulteljesítették előzetes várakozásainkat.
Forrás: Colliers
TELJES INGATLANÁLLOMÁNY
Teljes állomány (ezer m2)
1 800 1 600
KÍNÁLAT
1 400
A fejlesztői aktivitás gyenge volt 2010-ben, mivel az új átadások összterülete csak 63 000 m2 volt, fele annak, amit eredetileg vártunk. Ennek az oka az volt, hogy kevesebb fejlesztést indítottak el a vártnál, és a fejlesztők arra az álláspontra helyezkedtek, hogy ameddig jelentősebb üres területek vannak a piacon, addig nem kezdenek el új fejlesztést.
1 200 1 000 800 600 400 200 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 SPEKULATÍV
BTS
Ezek eredményeként Budapesten és környékén az ipari ingatlanok állománya 1,622 millió m2-re nőtt.
Forrás: Colliers
Ingatlan állomány bővülése (ezer m2)
INGATLANÁLLOMÁNY BŐVÜLÉS
KERESLET A bérbeadások mértéke az év során nagyjából megegyezett a várakozásainkkal, 122 000 m2 volt. Ebből 33 600 m2 keletkezett meglévő bérlők bővüléséből, ami az összes szerződésnek a 27,5%-a, megfelelve a historikus 15–40% közötti mértéknek. Az újonnan bérbe adott területnek a 71%-a történt „big box” épületekben, 20% közepes méretű ún. „small unit” egységekben és 9% városi logisztikai épületekben. A small unitok különösen jól teljesítettek.
300 250 200 150 100 50 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 SPEKULATÍV
ÚJ SZERZŐDÉSEK ÉS ÜRESEDÉSI RÁTA 350
20%
250 200
15%
150
10%
100 5%
50 0
0% 2005 2006 2007 2008 2009 2010
ÚJ SZERZŐDÉS
Forrás: Colliers
P. 5 | COLLIERS INTERNATIONAL
Üresedési ráta (%)
25%
300
A 2010-es év során feltűnően hiányoztak a nagyméretű 5 000, illetve különösen a 10 000 m2 feletti bérleti tranzakciók, és ezáltal csökkent az átlagos bérlemény mérete is, kb. 1 300–2 000 m2-re. A logisztikai cégek, melyek korábban a bérbeadások nagyjából felét adták, szintén hiányoztak a piacról, most csak egy-két ilyen tranzakció történt. Ugyanakkor megjelentek a bérleti piacon a gyártó cégek, Budapesten és vidéken is.
BTS
Forrás: Colliers
Új szerződések (ezer m2)
Az új kínálatnak a nagy része az év első felében került átadásra – négy spekulatív projekt 46 000 m2 összterülettel –, míg a második félévben csak egy 17 000 m2-es built-to-suit (BTS) projektet adtak át.
2009-hez hasonlóan tavaly is sok bérleti szerződés újratárgyalás illetve meghosszabbítás volt. Azonban sok esetben ezek a tárgyalások közvetlenül a bérlő és a tulajdonos között zajlottak, ezért kevésbé transzparensek és túl kevés adattal szolgálnak ahhoz, hogy reprezentatívak lehessenek. Tudomásunk szerint legalább 60–70 000 m2 újratárgyalása történt meg, de nem lennénk meglepődve, ha a valóság ennek akár kétszerese, vagy akár többszöröse lenne. Összességében elmondhatjuk, hogy a nézelődés, az aktivitás nagyon magas a piacon, sok cég keres megfelelő bérbe vehető területet, de egyelőre óvatosak maradnak, s gyakran még mindig kivárnak, hogy a piac hogyan alakul tovább.
PIACI JELENTÉS | 2011 | MAGYARORSZÁG | IPARI INGATLANPIAC
JELENTŐSEBB BÉRLETI TRANZAKCIÓK 2010
ÜRESEDÉS Mivel az elmúlt időszakban bizonyos mennyiségű ipari bérlemény felszabadulására is sor került, a múlt év bérbeadásai arra voltak elegek, hogy a nettó piaci felszívás a spekulatív épületek tekintetében 25 600 m2 legyen, szemben az előző évben elért 50 000 m2-el. Ez pozitív jelnek tekinthető, mivel azt jelzi, hogy a stabilizáció megtörtént és a piac egyensúlyi állapot közelében van. A pozitív nettó felszívás eredményeként az üresedési ráta valamelyest csökkent 2010-ben, s az év végén 20,7% körül volt, az előző év végi 21,2%-hoz képest. Az üres terület mérete 336 000 m2-t tett ki 2010 végén. Ezen belül a spekulatív épületekben az üresedés kis mértékben nőtt, az előző évi 23%-ról 24%-ra, míg a BTS épületekben csökkent, 17%-ról 13%-ra. Az üres területek továbbra is igen fragmentáltan helyezkednek el Budapesten és környékén. Míg 1 000–4 000 m2 között relatív könnyen lehet szabad helyet találni, addig 10 000 m2 fölötti egybefüggő területből csak nyolc helyszínből lehet választani, és 20 000 m2 fölött már csak négy helyszín áll azonnal beköltözhetően rendelkezésre.
BÉRLETI DÍJAK, TRANZAKCIÓK A bérleti díjak stabilizálódtak az elmúlt évben, így a nagyobb alapterületű, „big box” raktárbérlemények nettó kínálati bérleti díjai általában €3,2–3,8/m2/hó között mozogtak, míg a városi logisztikai épületek tekintetében €5 körül alakultak. A tulajdonosok leginkább menedzselik az üres területeket, s próbálják kedvező áron kiadni, ám ilyen esetekben értelemszerűen nem preferálják a hosszú távú szerződéseket. Miközben az ipari ingatlanok adásvételi tranzakciós piaca teljesen halott volt 2009ben, tavaly megindult kicsit az érdeklődés, leginkább a kisebb épületek és telkek iránt, főleg a KKV szektor részéről, bár tranzakció még így is igen kevés volt. Ugyanakkor a nagyobb épületek és telkek iránt továbbra is igen limitált az érdeklődés.
KILÁTÁSOK Várakozásunk szerint 2011 a folytatódó stabilizálódás, illetve az enyhe építkezés éve lesz. Az átadások összterülete alacsonyabb lesz a tavalyinál, jelenleg csak két spekulatív fejlesztésről tudunk, összesen 10 500 m2 területtel. Ugyanakkor elképzelhető néhány BTS vagy előbérleti konstrukcióban megvalósuló fejlesztés is 2009 és 2010 után, amikor is sok cég leépített és racionalizálta működését. Nem várunk további drasztikus vagy jelentős bérlemény visszaadást, csökkentést 2011-ben. A bérleti piacon jelenleg látható nagy érdeklődés következtében azt várjuk, hogy a bérbeadás mértéke idén is hasonló lesz a tavalyihoz, ami magasabb nettó felszívást és láthatóan csökkenő üresedést fog eredményezni. A bérleti díjak továbbra is stabilak maradnak, illetve mindezek következtében enyhén emelkedhetnek. Forrás: Colliers
/P. 6 | COLLIERS INTERNATIONAL
Az adásvételi piacon közepes intenzitás várható, de a nagyobb épületek iránt továbbra sem várható kiemelkedő kereslet.
PIACI JELENTÉS | 2011 | MAGYARORSZÁG | KISKERESKEDELMI PIAC
BEVÁSÁRLÓKÖZPONTOK ADATAI BUDAPESTEN
ADATOK
ÉRTÉK
Állomány 2010 Q4-ben Átadások 2010-ben Várható átadások 2011-ben
1.145.096 m2 39.600 m2 84.000 m2
KISKERESKEDELMI PIAC ÁTTEKINTÉS A 2008 és 2009-es válságévek után a magyarországi kiskereskedelmi ingatlanok piaca stabilizálódott 2010-ben, amint a piaci szereplők alkalmazkodtak a megváltozott körülményekhez. A 2006 óta tartó folyamatos kiskereskedelmi forgalom csökkenés most végre megállt és a piacon a fordulat lassan, de biztosan kezd formát ölteni.
Forrás: Colliers
BEVÁSÁRLÓKÖZPONTOK ÁLLOMÁNYA BUDAPESTEN ÉS KÖRNYÉKÉN
A bérleti díjak csökkenése sok piaci szegmensben megállt, de a bérlők továbbra is óvatosak maradnak és a legjobb forgalmat generáló üzleteikre koncentrálnak, valamint ahol szükséges csökkentik a bérelt terület méretét. Nagyobb hangsúlyt fektetnek a piaci pozícióra, nyereségességre és a lokációra.
KERESLET 2 000
A belföldi kereslet a fordulat jeleit mutatja, a statisztikai adatok szerint a kiskereskedelmi forgalom július óta növekszik év/év alapon. 2010-ben összességében várhatóan stagnálást fognak mutatni az adatok, ami pozitív jelnek tekinthető az elmúlt öt év folyamatos csökkenése után. Ugyanakkor az éves forgalom a 2003-as szint közelében van mindössze.
Állomány (000 m²)
1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010b 2011b 2012b
Állomány (m2)
Forrás: Colliers
KISKERESKEDELMI FORGALOM ALAKULÁSA MAGYARORSZÁGON
10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% 2005
2006
2007
2008
2009
2010b 2011b 2012b
GDP növekedés (%) Fogyasztói árindex (éves átlag) Kiskereskedelmi volumenindex
Forrás: Focus Economics
A kereskedők sokkal óvatosabban szemlélik a piaci körülményeket és nagyon megfontolják, hogy hány boltot tud a piac fenntartani, figyelembe véve, hogy az új egységek ne vegyenek el forgalmat a meglévőktől. A piacon jelenlévő márkák meg tudták védeni pozícióikat, mivel kevés új szereplő érkezett. Az erősebb márkák, mint pl. H&M, C&A, Deichmann, Jeans Club, Butlers, Gulliver Toys, és néhány diszkont divatlánc, mint az Invázió és a COSMOS, kihasználták az üresedések adta lehetőségeket és versenyképes feltételeket alkudtak ki, ezáltal növelve piaci részesedésüket. E feltételek hatására a Debenhams is vissza fog térni, aki 2011 tavasszal egy új 2 400 m2-es üzletet fog nyitni a WestEnd City Centerben, amelyet az év során majd egy további egység követ. Bár 2010-ben kevesebb új márka lépett piacra, néhány új szereplő azért megjelent: két bizsukereskedő, a Beeline (a SIX és Iam márkákkal) és a Claire’s megnyitotta első üzleteit és egy egész hálózatot szeretnének gyorsan kialakítani; a Müller megnyitotta első fővárosi boltját és még többet tervez 2011-ben; a Starbucks pedig a három már megnyílt kávézója mellé további ötöt tervez idén. 2011 szeptemberében a Hard Rock Café lép be a magyar piacra, amely a Váci1-ben nyitja meg első egységét. Eközben néhány piaci szereplő továbbra is nehézségekkel küzdött, és volt, aki a távozás mellett döntött: az ElectroWorld bezárt egy, a Pizza Hut több egységet, a bankok is csökkentették hálózatuk méretét, valamint a Schlecker drogéria bejelentette, hogy kivonul Magyarországról. Sok kereskedő csökkentette boltjainak méretét is, illetve egyéb úton próbálta optimalizálni hálózatát.
KÍNÁLAT 2010-ben csak néhány új kiskereskedelmi központot adtak át. Eltekintve a fővároson kívül megnyílt néhány bevásárló parktól (Keszthely – Alpha Park, Vác – Family Center), az év egyetlen jelentős új központja a Corvin Bevásárlóközpont volt Budapesten, 34 500 m2 bruttó bérbeadható területtel (GLA). Lényegében mindegyik központ a várakozásoknál magasabb forgalmat és látogatottságot ért el. Idén három egyedi koncepcióra épülő központ biztosan átadásra kerül Budapest belvárosában: az ORCO emblematikus Váci1 projektje (11 000 m2 GLA), a CET futurisztikus kiskereskedelmi és rendezvény központ a Dunaparton (12 000 m2
P. 7 | COLLIERS INTERNATIONAL
PIACI JELENTÉS | 2011 | MAGYARORSZÁG | KISKERESKEDELMI PIAC
GLA), valamint a Blaha Lujza téren az Europeum (6 000 m2 GLA), a Marriott Courtyard Hotel alatt. A negyedik negyedévre van tervezve két nagyobb átadás is, a KÖKI Terminál (55 000 m2 GLA) és az Árkád Szeged (34 000 m2 GLA).
BÉRLETI DÍJAK
Budapest domináns bevásárló utcái, a Váci utca és az Andrássy út, továbbra is népszerűek a kereskedők, különösen a luxusmárkák körében, és ezek a helyszínek jól szerepeltek a válság ellenére is. A forgalom megfelelő volt, és nyitottak új boltok is 2010-ben, mint a Max Mara és a Frank Müller az Andrássy vagy a Calzedonia és a Bijoux Brigitte a Váci utcában. A Replay és a Sinequanone 2011 tavaszán fog boltot nyitni az Andrássy úton, míg a Váci utcában egy Tezenis és egy nagy Salamander bolt létesül majd. Több gyengébb kereskedő viszont bezárt az Andrássy út mentén, ahol továbbra is több üres üzlet vár bérbeadásra.
BÉRLETI DÍJAK A bérleti díjak a válság kirobbanása óta tartó csökkenése után az árszintek valamelyest stabilizálódtak 2010-ben. Miközben a bérleti díjak még mindig csökkennek bizonyos szegmensekben – különösen vidéken, melyet a lejáró szerződések újratárgyalása generál –, 2010-ben kis mértékben nőttek a bérleti díjak a Váci utcában és néhány olyan központban, amelyeknek jobb módú a vonzáskörzete, mint pl. a MOM Park vagy a Mammut. Forrás: Colliers
BEVÁSÁRLÓKÖZPONTOK VÁRHATÓ ÁTADÁSA 2011-BEN
FEJLESZTÉSEK EUROPEUM CET VÁCI1 Árkád Szeged KÖKI Terminál Forrás: Colliers
ÁTADÁS IDEJE 2011 Q2 2011 Q3 2011 Q3 2011 Q4 2011 Q4
A tavalyi év során a legtöbb újonnan nyíló központ és azok, amelyek problémás helyen vannak, képesek voltak új bérlőket találni, amint a tulajdonosok alkalmazkodtak a megváltozott körülményekhez. Csökkentették az ajánlott bérleti árszinteket vagy „lépcsős” bérleti díjakat határoztak meg, cserébe magasabb százalékot kérve a forgalom után. Általánosságban a feltételek „bérlőbarátabbak” lettek, a bérleti időszakok pedig lerövidültek.
KILÁTÁSOK A kiskereskedelmi piacon a kilátásokat - bár pozitívak - továbbra is a kivárásra számítunk 2011-ben. A jelenlegi piaci és gazdasági környezet bizonytalan hangulatot teremtett a jövőre nézve. A személyi jövedelemadó januártól életbe lépett csökkentése várhatóan növelni fogja a háztartások szabadon elkölthető jövedelmét, főleg az átlag feletti jövedelemmel rendelkezők körében. Ennek várhatóan pozitív hatása lesz a kiskereskedelmi termékforgalomra is 2011-ben, leginkább a nem-élelmiszer szegmensben, ahol 3–5% növekedést feltételezünk. Ugyanakkor a vásárlók továbbra is megfontoltabbak maradnak, mint a válság előtt. Régiós összehasonlításban Magyarország már kedvező befektetési célpontnak számít néhány kereskedő körében. Az érdeklődés és az aktivitás az új piaci szereplők részéről már nő a kiskereskedelmi fogyasztásban előre jelzett várható növekedés hatására, valamint azért, mert a bérleti feltételek nagyon kedvezőek más szomszédos országokhoz képest. Az újabb bevásárlóközpontok fejlesztése 2013–2015-re fog tolódni. A következő két évben egyre nagyobb lesz az aktivitás a régebbi központoknál, hogy frissítsék megjelenésüket, koncepciójukat, valamint hogy új bérlőket vonzzanak annak érdekében, hogy megtartsák piaci pozíciójukat vagy akár növeljék is azt. A központok vezetésén jelentős nyomás lesz, hogy jobb marketinggel növeljék forgalmukat és több hangsúlyt fektessenek az ügyfélkapcsolatokra, a bérlők és a törzsvásárlók megtartására, mindezt lehetőleg a költségek csökkentése mellett.
P. 8 | COLLIERS INTERNATIONAL
PIACI JELENTÉS | 2011 | MAGYARORSZÁG | HOTEL PIAC
VENDÉGEK SZÁMA MAGYARORSZÁGON ezer fő 12 000
ezer db 24 000
10 500
21 000
9 000
18 000
7 500
15 000
6 000
12 000
4 500
9 000
3 000
6 000
1 500
3 000
0
0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
HOTEL PIAC A TURIZMUS ALAKULÁSA MAGYARORSZÁGON Magyarországon a vendégek és vendégéjszakák száma közel 2%-al emelkedett 2010-ben. A vendégszám növekedéséből elsősorban a szállodák profitáltak ahol a növekedés összességében 6% körüli volt, még inkább a magasabb kategóriájú négy és ötcsillagos egységek, amelyek 15% körüli növekedést tapasztalhattak. A forgalomnövekedés leginkább a külföldi vendégek visszatérésének köszönhető, míg a belföldi vendégek száma lényegében stagnált. Ebből elsősorban Budapest profitált ahol jellemzően magas a külföldi vendégek aránya, itt 5%-al növekedett a vendégéjszakák száma. Az alacsony kereslet miatt a Balatonon 5-8%-al csökkent a belföldi és külföldi vendégéjszakák száma egyaránt, egyedül a wellness-szállodák (elsősorban a kapacitásbővülés miatt) tudtak jelentős növekedést elérni.
VENDÉGEK SZÁMA VENDÉGÉJSZAKÁK SZÁMA
Forrás: KSH
BUDAPESTI SZÁLLODÁK KIHASZNÁLTSÁGA
Pécsre pozitív hatással volt a tavalyi évi Európa Kulturális Fővárosa cím, a megvalósult és folyamatban lévő fejlesztések mellett 28%-os vendégéjszaka szám növekedés következett be. Ez magasabb, mint amit a címet elnyerő más városok általában tapasztalhattak. Szintén pozitív fejlemény a Magyarországon megrendezett konferenciák számának növekedése az első háromnegyed év alapján. A nemzetközi konferenciák száma 40%-al haladta meg az előző év azonos időszakát, és bár nem érte el a 2008-as bázist, a résztvevők számának tekintetében még ahhoz képest is növekedést mutat.
80% 70% 60% 50% 40% 30% 2004
2005 3 csillag
2006
2007 4 csillag
2008
2009
2010
A szállodai szobaárak minden kategóriában csökkentek 5-8%-os mértékben. A szobafoglaltság viszont átlag 2 százalékpontos növekedést mutat. Továbbra is érvényes a tendencia, hogy a magasabb kategóriájú hotelek magasabb kihasználtságot érnek el. Ez a tavalyi évben 60, 50 illetve 39 százalékos kihasználtságot jelentett az 5, 4 illetve 3 csillagos szállodákban.
5 csillag
Forrás: KSH
2010-ES SZÁLLODA ÁTADÁSOK BUDAPESTEN
Magyarország EU elnöksége minden bizonnyal pozitív hatással lesz a budapesti szállodák kihasználtságára ebben az évben, azonban nem szabad elfelejteni, hogy ez csak fél évig tart, illetve a közelmúltban jelentős új kínálat jelent meg a fővárosban. Mindezeket, valamint az új személyi jövedelemadó szabályok várhatóan pozitív hatásait figyelembe véve továbbra is enyhe emelkedésre számítunk a turizmus fő mutatószámainak tekintetében.
FEJLESZTÉSEK 2010-ben 8 új négycsillagos szálloda nyitotta meg kapuit több mint 1 000 új szobával bővítve a kínálatot. Részben örvendetes, hogy új minőségi egységekkel bővül Budapest szállodakínálata, ugyanakkor a turizmus növekedése nem tartott lépést ezzel a kínálattal így továbbra is nagy árverseny és viszonylag alacsony kihasználtság várható ebben a szegmensben. Voltak olyan új szállodák is azonban melyek bár nagy versenyben léptek a piacra, mégis a jó menedzsment, a lokáció valamint egyediségük miatt jó évet zárhattak. Az előzetes bejelentések alapján 6 új szálloda (mintegy 400 szobával) átadását várjuk Budapesten 2011-ben, melyek között 3-,4- és 5-csillagos szálloda valamint egy apartman szálloda is található. A vidéki szállodafejlesztéseket továbbra is az Uniós forrásból érkező támogatások hajtják. 2010-ben több ilyen szállodát adtak át elsősorban a népszerűbb fürdőhelyek közelében, és ugyanerre számítunk az elkövetkezendő 1-2 évben is.
P. 9 | COLLIERS INTERNATIONAL
INGATLANPIACI JELENTÉS | 2011 | MAGYARORSZÁG
480 iroda 61 országban 6 kontinensen Egyesült Államok: 135 Kanada: 39 Dél- Amerika: 17 Ázsia / Csendes-óceáni térség: 194 EMEA: 95 • $1.9 milliárd eves bevétel • 223 millió négyzetméter kezelt ingatlan • Több mint 15,000 szakember Colliers Magyarország Kft. Budapest Csörsz utca 41. H-1124, Magyarország
[email protected] www.colliers.hu TEL +36 1 336 4200 FAX +36 1 336 4201
COLLIERS PIACKUTATÁS A piacismeretben élen járó Colliers Piackutatási Csoport értékes információkkal segíti ügyfeleit üzleti döntéseik meghozatalában. A Colliers International piacelemzői minden ingatlantípus esetén többszintű, az adatgyűjtéstől az átfogó piaci elemzésig terjedő támogatást nyújtanak. Munkatársaink következetesen definiált alapvető ingatlanpiaci paraméterek alapján rendszeres adatgyűjtést végeznek az EMEA térségen belül Közép- és Kelet-Európában, Délkelet-Európában és Oroszországban. Ezen információkat folyamatosan karbantartjuk és frissítjük, így munkatársaink bármikor tudnak elemzéseket készíteni a régió fontos piacainak keresletéről, kínálatáról, bérbeadásairól, árazásáról, illetve a tőkepiacok, valamint az iroda-, ipari ingatlan- és kiskereskedelmi piacok ügyleti adatairól. Közép- és Kelet-Európa, Délkelet-Európa és Oroszország legtöbb piacán az irodapiacra vonatkozó fogalmak megegyeznek a Közép- és Kelet-európai Ingatlanpiac-kutatók Szövetsége definícióival. A Szövetség – melynek a Colliers alapító tagja – azzal a céllal jött létre, hogy biztosítsa az egységes kutatási módszerek használatát, illetve átláthatóbbá és megbízhatóbbá tegye a régió ingatlanpiacairól készülő elemzéseket. A rendszeres jelentéseinkben használt alapvető mutatók definíciói az alábbiak:
ALAPVETŐ MUTATÓK DEFINÍCIÓI Legmagasabb nettó effektív bérleti díj: a fizetendő nettó bérleti díj, amely a kiemelt épületek normál bérleti díja és a felmérés időpontjában kínált bérletidíj-mentes időszak és/vagy kialakítási hozzájárulás ellenértéke különbözetének felel meg. Átlagos kínálati bérleti díj: az átlagos nyíltpiaci bérleti díj szintje, amely a kereslettel arányosan, számos különböző helyen található A, illetve B kategóriás irodára kötött ügyletek adatai alapján a felmérés időpontjában várható. A raktáringatlanoknál feltüntetett bérleti díjak az A kategóriás épületekre érvényesek.
ÉRTÉKBECSLÉSI, TANÁCSADÁSI ÉS PIACKUTATÁSI ÜZLETÁG IGAZGATÓ Balla Ákos Igazgató Csörsz utca 41. H-1124 Budapest, Magyarország
[email protected] TEL + 36 30 991 8509 FAX + 36 1 336 4201 www.colliers.hu Ezen piaci jelentést a Colliers International kizárólag reklámtevékenység és általános tájékoztatás céljából készítette. A Colliers International semmilyen kifejezett vagy hallgatólagos garanciát, kötelezettséget vagy szavatosságot nem vállal az itt szereplő információk tekintetében, korlátozás nélkül ideértve a jelentés tartalmára, pontosságára és megbízhatóságára vonatkozó szavatosságokat. Érdekelt harmadik feleknek javasoljuk, hogy az információk pontosságának megítélésére végezzék el saját vizsgálataikat. A Colliers International egyértelműen kizárja a jelen dokumentumból származó ráutaló vagy hallgatólagos feltételeket és szavatolásokat, illetve az ezekből eredő veszteséggel és kárral kapcsolatos minden felelősséget. Ez a kiadvány a Colliers International©2011 szerzőijog-védett tulajdona. Minden jog fenntartva.
Teljes spekulatív állomány: beletartozik az összes A és B kategóriás irodaépület bruttó bérbe adható területe. A raktáringatlanok esetében csak az A kategóriás ingatlanok számítanak bele. A kiskereskedelmi ingatlanok állományát az ICSC1 szabványainak megfelelően állapítjuk meg. (Aktív) Fejlesztés alatt álló állomány: a felmérés időpontjában folyamatban levő új fejlesztések, illetve nagyobb felújítás / átépítés alatt álló meglevő ingatlanok teljes bruttó bérbe adható területe. Inaktív fejlesztés alatt álló állomány: olyan ingatlanok teljes bruttó bérbe adható területe, amelyek esetében fejlesztési, illetve nagyobb felújítási / átépítési munkálatok voltak folyamatban, de a felmérés időpontjában már legalább 3 hónapja szüneteltek. Üres terület: A teljes spekulatív állomány definíciója szerinti épületekben fellelhető teljes bruttó bérbe adható, fizikailag üresen álló és azonnal beköltözhető terület, amelynek bérbeadása, illetve értékesítése céljából a felmérés időpontjában aktív marketingtevékenység folyik. Bérleti tranzakciók: A felmérés tárgyidőszaka során bérbe adott vagy értékesített teljes bruttó bérbe adható alapterület, amely az alábbi kategóriákból áll össze: fejlesztés előtt, átadás előtt, új bérlemény, bővülés, megújítás/újratárgyalás, albérlet, illetve értékesítés-visszalízingelés.
Accelerating success. 1
P. 10 | COLLIERS INTERNATIONAL
International Council of Shopping Centers – Bevásárlóközpontok Nemzetközi Tanácsa
