Zeitschrift für Wirtschafts- und Bankrecht Die grundpfandrechtliche Sicherung grenzüberschreitender Immobilienfinanzierungen Die Eurohypothek – ein Sicherungsinstrument mit Realisierungsschancen (Von Dr. Otmar Stöcker, Berlin)
Fordította: Bodzási Balázs
A határokon átívelő ingatlanfinanszírozás jelzálogjogi biztosítéka Eurohypothek/Eurohypothec – közös zálogjog Európa számára Dr. Otmar Stöcker1, Német Jelzáloglevél-kibocsátó Bankok Egyesülete, Berlin
I.
A határokon átnyúló jelzáloghitelezés fejlődése A határokon átnyúló ingatlanbefektetések nem tekinthetők új jelenségnek. Ezen
befektetések külföldi bankok által történő hitelezése azonban - vagyis amikor a határon átnyúló ingatlan-finanszírozást egy „A” államban székhellyel rendelkező bank végzi úgy, hogy az ingatlan egy másik, „B” állam területén található –, csak az európai belső piac létrejötte, illetve a bankfelügyeleti korlátozások2 eltörlése után indult meg. A nagy volumenű és összetett nemzetközi hitelügyletek fejlődése világított rá arra, hogy számos jogrendszer biztosítéki joga nem felel meg a modern követelményeknek. 1.
Kezdeti, kisösszegű, egyszerű finanszírozási struktúrák A határokon átívelő jelzáloghitelezés hosszú időn keresztül nem volt érdekes üzleti
terület a német hitelintézetek számára. Néhány esettől eltekintve, amelyek a határközeli területeket érintették, a bankok tevékenysége belföldre korlátozódott. Különösen igaz volt ez a német jelzálogbankokra, amelyek csak 1988 közepétől hitelezhetnek más EK tagállamban fekvő ingatlant terhelő jelzálogjog fedezete mellett. A bankok ugyanakkor nem is rendelkeztek a szükséges ismeretekkel az ingatlanpiacokról és a jogi környezetről, hiszen mindaddig a belföldi jelzálog-hitelezésre korlátozódott tevékenységük. Emiatt fogott aztán a Német Jelzáloglevél-kibocsátó Bankok 1
A szerző egy bankszövetség (Verband deutscher Pfandbriefbanken – vdp) főtitkára. A hitelintézetek létesítésére, üzleti tevékenységének megkezdésére és gyakorlására vonatkozó törvényi, rendeleti és közigazgatási rendelkezések összehangolásáról szóló második irányelv (89/646/EGK.) – amelyet 1993. január 1-jéig kellett átültetni a nemzeti jogokba – deklarálta azt az alapelvet, hogy bármely hitelintézet, amely valamelyik EK tagállamban engedéllyel rendelkezik, anélkül folytathatja tevékenységét a többi tagállamban, hogy engedélyezetési eljárásnak kellene alávetnie magát. A kölcsönös elismerés ezen alapelve, amelyet a székhely-elvének, vagy „egységes európai útlevélnek” is neveznek, az EU jogban mind a mai napig érvényesül, jelenleg a hitelintézetek tevékenységének megkezdéséről és folytatásáról szóló 2006/48/EG irányelv 23. cikke tartalmazza (Az Európai Unió Hivatalos Lapja, 2006. június 30-i szám, L 177/1).
2
2
Egyesülete (VDH/vdp)3 intenzív információ-gyűjtésbe, és indított képzési programokat. Ennek keretében a VDH/vdp 1989-óta vizsgálta ország-szemináriumok formájában az egyes országok jogrendjét, mindenekelőtt azonban megkezdte az egyes EK tagállamok jelzálog- és ingatlanjogának intenzív rendszertani feldolgozását. A legtöbb német jelzálogbank habozva vágott csak bele a külföldi jelzálog-hitelezésbe. Ez egyrészt azzal magyarázható, hogy a német újraegyesítés időszakában minden rendelkezésre álló erőforrást az új Bundesland-ok, az egykori NDK újjáépítésére fordítottak, másrészt azonban az idegen terep is csak kis lépéseket engedett a kezdeti időszakban. Jellemző módon a bankok kisösszegű hiteleket nyújtottak alig egynéhány EK-tagállam területén, a hitelösszeg ritkán érte el átszámítva az 500.000 eurót. Az ingatlan-finanszírozási ügyletek a ’90-es évek elején egész Európában még relatíve egyszerű struktúrát követtek, ugyanígy a határon átnyúló ügyletek is viszonylag egyszerűek voltak. Hamar kiderült azonban, hogy az egyes tagállamok eltérő jogrendje – elsősorban az ingatlan-nyilvántartás és a jelzálogjogok terén – a hitel odaítélésénél és a kölcsönösszeg kifizetésénél eltérő hitelezési folyamatot igényel. Amíg a tulajdon néhány jogrendszerben – inter partes - már az írásbeli átruházó szerződéssel átszáll, a jelzálogjog csak a telekkönyvi bejegyzéssel jön létre.4 Ehhez kapcsolódóan azonban felmerült egy probléma. Az eladó az ingatlantulajdonát sem megterhelni, sem elveszíteni nem akarja azt megelőzően, hogy a vételárat megkapta volna. A vételárat azonban a vevő nem tudja kifizetni, hiszen – amennyiben hitelből fedezi az ügyletet – a szerződéskötéssel még nem válik rendelkezési jogosulttá, így jelzálogjogot sem alapíthat hitelezője javára, aki ennek hiányában nem bocsátja rendelkezésére a vételárat, vagy annak egy részét. A bank akkor biztosítja a kölcsönösszeget, amikor a jelzálogjogot megszerzi. Ha ehhez még hozzátesszük, hogy számos országban a német fogalmak szerinti „széljegy” jogintézménye, valamint a telekkönyvi rendszerhez fűződő közhitelesség, továbbá a közjegyzői rendszer sem áll rendelkezésre, el tudjuk képzelni a német bankapparátus kezdeti húzódozását. Ráadásul ott volt még az az alapvető probléma, hogy a legtöbb nyugat-európai jogrendszerben csak törvényi járulékosságon alapuló jelzálogjog létezik, így azok a szerződéses konstrukciók és eljárások, amelyeket a német jogászok a „Grundschuld”-ra szabva alakítottak ki, külföldön nem voltak alkalmazhatóak. Mindez persze nem jelentette azt, 3
Az egykori Verband deutscher Hypothekenbanken (VDH) 2005. júliusában lett Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp), mivel a hatályba lépő Pfandbriefgesetz, amely a Hypothekenbankgesetz-t váltotta fel, már nem a szakosított hitelintézeteknek minősülő jelzálog-hitelintézeteket, hanem a jelzáloglevél-kibocsátást magát szabályozta. A korábbi Hypothekenbankgesetz (HGB) által szabályozott jelzálogbanki intézetcsoportot a Pfandbriefgesetz egy törvényileg szabályozott sajátos intézetcsoportnak tekinteti. 4 Így például Spanyolországban. Lsd. Stöcker: Eurohypothek, 1992
3
hogy ezek a tranzakciók bizonytalan jogi alapokon nyugodtak volna. Szükségessé vált azonban azoknak az eljárásoknak és megoldásoknak a megismerése, amelyeket a honos bankok hosszú idő alatt fejlesztettek ki a vélt vagy valós jogi hiányosságok feloldására5. Mindez kezdetben oda vezetett, hogy minden új külföldi hitel esetében a banki munkafolyamatot külön át kellett alakítani, ami jócskán megterhelte a tranzakciós költségeket. 1991-től lehetővé vált a német jelzálogbankok számára, hogy külföldi jelzáloghiteleket is a német jelzáloglevelek fedezeteként használjanak6. Ennek hátterében részben az állt, hogy a korábbi kutatómunka eredményei rendszeres kiadványok formájában megjelentek, másrészt a VDH/vdp az eredményekkel szakmai egyeztetések keretében a bankfelügyeletet is megismertette. 2.
A kölcsönösszeg növekedése és erősödő szakmaiság Miután a német jelzálogbankok a külföldi jelzáloghitelezésben érdekeltté váltak, el
kellett dönteniük, hogy milyen további stratégiát kívánnak követni. A költségek miatt a német jelzálogbankoknak gyorsan felül kellett vizsgálni a határokat közvetlenül átívelő, magánügyfeleknek nyújtott lakásfinanszírozási piacot7. Az egyre átfogóbb tapasztalatok, a specializálódás és a költségek alapján a jelzálogbankok meghatározták azt a minimális kölcsönösszeget, amely felett a hitelkérelmet egyáltalán közelebbről megvizsgálták. Ez az összeg kezdetben kb. 1 millió német márka volt, de némely bank már akkor is 3, sőt 5 millió márkában jelölte meg ezt az alsó határt.8 A külföldi hitelezés elindítása valamennyi EK országban egyidejűleg nem volt lehetséges. A közgazdasági és jogi környezet változásának állandó követése, illetve a jövedelmezőségi kérdések azt eredményezték, hogy a bankok kezdetben csak kevés külföldi országra, és csak kisebb kereskedelmi célú ingatlanokra – különösen iroda- és 5
Emiatt a VDH/vdp által készített országjelentések egyik legfontosabb fejezete mindig a jelzálogbanki finanszírozás teljes folyamatának összefoglalása volt, amelyekben mind a különböző keretfeltételek összefoglalása, mind pedig a gyakorlati megvalósulás leírása - a törlesztésig bezárólag - megtalálható volt. 6 A törvényi indokolás a VDH által nyomtatásban is megjelent: 100 Jahre HGB, Frankfurt a.M. 1999 7 A finanszírozási igények gyakran üdülőkre vonatkoztak. Kezdetben az ügyfelek csak csekély kölcsönösszegeket igényeltek, a nyereség nem egyszer még a bank költségeit sem fedezte, hiszen az érdeklődők a német hitelkondíciókat óhajtották, de semmilyen más költségeket nem akartak viselni. A banki munkatársak külföldre utazása, az ingatlan létezésének, valamint annak ellenőrzése, hogy ténylegesen a megjelölt telken áll-e, a tranzakciók átvezetése, a közjegyző és a telekkönyvi hatóság díja, veszteségessé tették ezeket az ügyleteket a bank számára. 8 Számos alkalommal kísérlet történt a hiányzó külföldi fiókhálózat kiépítésére és ennek érdekében külföldi bankokkal történő együttműködésre is sor került. Ez az út azonban kevéssé volt sikeres, csupán kivételesen azokban az esetekben, amikor a bankok részéről egy erőteljes tőkeösszevonásra került sor.
4
kiskereskedelmi épületekre - összpontosítottak. A bankok ugyanakkor a piaci fejlődés figyelemmel kísérésének folyamatos biztosítása érdekében a fontosabb városokban képviseletet létesítettek.9 Az eredeti stratégiát, vagyis hogy a bank a saját ügyfelei külföldi befektetéseit hitelezze, illetve, hogy a külföldi piaci szereplőket egy erősen megosztott ingatlanpiacon kiszolgálja, hamarosan kiegészítette - vagy inkább felváltotta - egy másik koncepció: kiszolgálni azokat az Európa-szerte megjelenő, messzemenőkig szakosodott, nemzetközi fejlesztőket, akik a piac egyre nagyobb hányadát mondhatták magukénak. A fejlesztések értéke, illetve a befektetett vagyon az akkori viszonyokhoz képest új dimenziót jelentett, a szükséges hitelt egyetlen bank már nem tudta rendelkezésre bocsátani. A 90-es évek közepén még szokatlan volt, ha a határokon átnyúló hitel értéke elérte, vagy meghaladta a 100 millió német márkát. A nemzetközi ügyvédi irodák bekapcsolódása ezekbe a folyamatokba ráadásul azt is magával hozta, hogy új elképzelések és megoldások jelentek meg a szerződéses tartalom és a biztosítéki technikák tekintetében. Mindez további szakosodáshoz, egyre professzionálisabb
struktúrák
kialakulásához,
és
a
nemzetközi
jelzáloghitelezés
standardizálódásához vezetett. 3.
Portfólió-finanszírozás és előzetes konzorciumok A befektetések volumenének növekedése egyre emelte a konzorciális – az angolszász
terminológia szerint szindikált - hitelezés jelentőségét. Ezen hitelügyletek jelzálogjoggal történő biztosítása pedig minden esetben magas követelményeket támasztott a közreműködő jogászok szakmai felkészültségével szemben. A német jelzálogbank-törvény ugyanis a német jelzálogbankok számára előírta, hogy a biztosítékokat oly módon kössék ki, hogy azokból a jelzálogbank közvetlenül kielégítést kereshessen. A közvetett biztosítékok, amelyek csak a konzorciumvezető javára álltak fenn, nem voltak elfogadhatóak. Csupán az Egyesült Királyságban bonyolított ügyletekben találtak egy csaknem megfelelő megoldást, az angol „trust” jogintézménye által.10 Más jogrendszerekben összetett konstrukciókkal kellett
9
Némelykor problémát jelentett, hogy ezt a képviseleti formát az EK-jog nem szabályozta, és néhány külföldi bankfelügyelet fióktelepként, fiókhálózatként kezelte ezeket a képviseleteket, az ezzel együtt járó költséges bejelentési kötelezettségekkel együtt. A megoldás abban állt, hogy ezeket a képviseleteket a német hitelintézeti törvény (Kreditwesensgesetz – KWG) 24/A. § (3) bek. értelmében, mint a határokon közvetlenül átívelő hitelügyletek kísérőjelenségét fogták fel. 10 Lsd. részletesebben: Bellinger/Kerl: Kommentar zum Hypothekenbankgesetz, 4. kiadás, 1995, továbbá a konzorciális hitelezés témájához: Picherer: Sicherungsinstrumente bei Konsortialfinanzierungen von Hypothekenbanken, Schriftenreihe des vdp, 14. kötet, 2002
5
megoldást találni, mint pl. az együttes hitelezés (jogosulti egyetemlegesség), azonos ranghelyen bejegyzett jelzálogjogok, vagy a fennálló jelzálogjogok megosztása. A VDH/vdp számára hamarosan egyértelművé vált, hogy egy egységes, valamennyi ország jogrendjének feldolgozására alkalmas, átfogó kérdéssor egyszeri kidolgozása nem érné el a célját. Emiatt aztán az ún. ország-jelentések (Länderbericht)11 az előzetes kérdéssora adott válaszok mellett olyan további jogintézményeket és speciális témaköröket is kezdtek feldolgozni, amelyekkel a külföldi hitelügyletek során a szakembereknek foglalkozniuk kellett.12 Az egyik súlypont az előzetes konzorciális hitelek jelzálogjoggal történő biztosítása volt, ennek központi kérdése pedig az azonos ranghelyen fennálló jelzálogjogok problémája volt. Különösen azok a struktúrák, illetve a hozzájuk kapcsolódó egyes jogkérdések bizonyultak bonyolultnak, ahol egy ügylet keretében már nemcsak egy objektumot kellett finanszírozni, hanem egyidejűleg egy teljes portfoliót. Minderre jó példa az a 2001-es eset, amikor egy négy német jelzálogbankokból álló konzorcium közel 90 svájci iroda- és kiskereskedelmi épület megvásárlásához nyújtott egyidejűleg hitelt. A jelzálogbankok által nyújtott hitel összege kb. 800 millió svájci frankot tett ki. A portfolió-vásárlásokhoz nyújtott hitelek előnye abban áll, hogy ilyen esetben a bankok kockázata a kockázatmegoszlás miatt kisebb, mint az egyes kockázatok eredője. Ha szemügyre vesszük egy portfolió-finanszírozás jelzálogjogi biztosítékait, akkor arra a következtetésre jutunk, hogy a legjobb biztosíték egy közös/együttes jelzálogjog, mert ez dologi hatállyal egyenlíti ki a zálogtárgy értékének ingadozását.13 Az említett példában az ingatlanok különböző svájci kantonokban helyezkedtek el. A svájci jog ismeri az együttes jelzálogjogot (ZGB. 798. §).14 Ennek ellenére a svájci közjegyzői és bejegyzési szabályok nem teszik lehetővé, hogy az egyik kantonban készült közjegyzői okirat a másik kantonban is joghatállyal bírjon. Ebből következően a különböző kantokban lévő ingatlanokon fennálló együttes jelzálogjog nem volt alkalmazható. Emiatt valamennyi 11
Ezek az ország-jelentések számos fontos alapvető információt tartalmaznak a bankfelügyeleti-jog, a nyilvántartási- és telekkönyvi-jog, a jelzálogjog, a kölcsönügylet, a bérlet, a bírósági végrehajtás és a befektetések szabályozása vonatkozásában. Ezen jelentések egyes eredményei publikálásra is kerültek. 12 Ilyen speciális fejezetek tárgyalják a hitel rendelkezésre bocsátásának módozatait, a kamat-megállapodásokat és ezek jelzálogjoggal történő biztosítását, a hitelbiztosítékoknak a felszámolási eljárásban betöltött szerepét, a hitelkiváltási és az előtörlesztési díjat, a konzorciális hitelek lehetséges biztosítékait, a fedezetbe vonás lehetséges legkorábbi időpontját, a kölcsönkövetelés teljes és részleges engedményezését, a jelzálogbejegyzés díját, a bérleti díjak elzálogosítását és engedményezését. Ezt a 9 speciális témát, amelyek a ’90-es évek óta önálló fejezetként szerepelnek az ország-jelentésekben egészíti ki néhány éve további kettő: az értékesítésfolyamatát, és az utólagos konzorcium lehetőségét tárgyaló. 13 BGB 1132. §, 1192. §, részletesebben: Baur/Stürner: Sachenrecht, 17. kiadás, 1999. 14 A svájci együttes jelzálogjoghoz lsd.: Mühl/Petereit: Recht der Kreditsicherheiten in europäischen Ländern, Teil V: Schweiz, 1983
6
konzorciumban lévő banknak minden egyes ingatlanra azonos ranghelyen bejegyzett jelzálogjogot kellett alapítani, így összesen mintegy 350 egyedi jelzálogjog került bejegyzésre,
ráadásul
minden
kantonban
más-más
közjegyzőt
kellett
bevonni.15
Természetesen a tranzakció költsége is ennek megfelelően alakult, és a „portfolió–jelleg” tulajdonképpen csak a szerződéses megállapodások rendszerében tükröződött.16 Korábban ismeretlen nehézségként a technikai lebonyolítás mikéntjével is szembe kellett nézni, hiszen többek között minden bankban egyszerre kellett lefolytatni a terjedelmes hitelbírálati eljárást, úgy, hogy ezen eljárásokat a másik banknál folyó ugyanilyen eljárás eredményére tekintettel lehetett csak lezárni, különben a hitelszerződést nem lehetett volna aláírni. 4.
Utólagos konzorcium A hosszadalmas hitelbírálati eljárások, és a konzorciumban résztvevőkkel folytatandó
többoldalú egyeztetések néhány éve már arra ösztönözték az ingatlan-befektetőket, hogy a hitelt lehetőség szerint egyetlen hitelintézettől igyekezzenek felvenni, amelyik aztán utóbb bevonhat más bankokat is a hitelezésbe. Ezt nevezzük utólagos konzorciumnak. Ezt csak a nagy sajáttőke-állománnyal rendelkező bankok képesek biztosítani, nem utolsósorban a német hitelintézeti törvény (KWG) hitel-kihelyezési előírásai miatt17. Ugyanakkor azok a bankok, amelyek részt vállalnak a finanszírozásban, a jelzálogjog megfelelő részére is igényt tartanak.18 Ennek oka elsősorban a kockázatcsökkentés, illetve a jelzálogjoghoz mint dologi hitelbiztosítékhoz kapcsolódó azon rendelkezések, amelyek ilyen
15
Minden kantonban a Schuldbrief, vagy az ún. Grundpfandverschreibung kerül alkalmazásra. Lsd.: Stöcker: Eurohypothek, 1992, 230. skk. old.. A svájci Schuldbriefre vonatkozó aktuális reformvitához lsd.: Staehelin: Der Schuldbrief in der aktuellen Revision des ZGB, Basler Juristische Mitteilungen, Heft Nr. 1. Februar 2006, S. 121. 16 Az ilyen típusú portfólió-struktúrák esetében minden egyes ingatlanra egyetlen jelzálogjog kerül bejegyzésre, és a felek megállapodnak abban, hogy a bank valamennyi jelzálogjogból kielégítést kereshet, de a biztosított követelés alapján csakis egyszer. A üzleti célú ingatlanok finanszírozása körében nemzetközi szinten gyakran céltársaságot/projekttársaságot (SPV) hoznak létre: ebben az esetben a hiteligénylő ingatlan-befektető minden ingatlant bevisz egy-egy projekttársaságba – általában egy GmbH-ba ( - német jog alatt alapított korlátolt felelősségű társaság, a fordító megjegyzése) –, amely az ingatlan tulajdonosává válik. Ezt követően mindegyik projekttársaság kezességet vállal a többi projekttársaság kötelezettségeiért. Minden ingatlanra bejegyeznek egy olyan jelzálogjogot, amely a kölcsönkövetelést biztosítja, míg az ingatlanra bejegyzett többi jelzálogjog a többi projekttársaság kötelezettségeiért vállalt kezesség biztosítékaként szolgál. 17 A KWG-nak a hitelezés során érvényesülő az ún. reálhitel előírásaihoz lsd. Stöcker: Realkredit und Pfandbriefsicherheiten, Schriftenreihe des vdp, Band 18., 2004 18 Amennyiben a bankok erről lemondanak, nyújthatnak egy tiszta refinanszírozási hitelt, amivel egyfajta alárendelt hitelezői pozícióba (Unterbeteilgung) kerülnek. Ez gyakorlatilag egy másik hitelintézetnek nyújtott, olyan kölcsönnek minősül, amelyet nem biztosít dologi hitelbiztosíték, és a követelés részbeni engedményezésére sem kerül sor.
7
biztosítékok esetében alacsonyabb tőkekövetelményt írnak elő.19 Ezenkívül főként a jelzálogbankok által finanszírozott befektetések esetében követelmény, hogy a jelzálogbank a kielégítési igényét közvetlenül érvényesíteni tudja, ellenkező esetben a hitel a jelzáloglevelek fedezeteként nem vehető figyelembe. A közvetlen érvényesíthetőség pedig a legtöbb jogrendszerben csak akkor biztosított, ha a jelzálog-hitelintézet a jelzálogjog jogosultja. A német jog ebből a szempontból különböző megoldásokat kínál. A hiányzó törvényi járulékosság miatt a Grundschuld alkalmas arra, hogy esetében a követelés részletekben kerüljön átruházásra. Az okiratba foglalt Grundschuld (Briefgrundschuld) részletekben történő engedményezése is lehetséges, akár anélkül is, hogy a Grundschuld egy részét megtestesítő okirat külön is kiállításra kerüljön.20 A Grundschuld másik fajtájánál, a Buchgrundschuldnál, amely a gyakorlatban évek óta a domináns forma, a jogi helyzet problémásabb. Ennek oka, hogy a Buchgrundschuld részletekben történő átruházása a megkövetelt ingatlan-nyilvántartási bejegyzés miatt körülményes.21 Nagy, üzleti célú ingatlan-beruházások finanszírozása esetén ez akkor nem jelent akadályt, ha a beruházó ezeket a költségeket átvállalja. Gyakran emiatt a Buchgrundschuld nem is kerül átruházásra, hanem a többi érintett bank bizalmi alapon – „Treuhand” keretében – tarthat rá igényt.22 Az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett, kedvezményezett bank jogi pozíciója azonban annyiban feltétlenül bizonytalan, hogy a nyilvántartásba bejegyzett bank esetleges fizetésképtelensége esetében23 csak a fizetésképtelenségi eljárás keretében - de nem közvetlenül - tarthat igényt a biztosítékra, vagyis a jelzálogbankok esetében gyakorlatilag hiányzik a jelzáloglevelek fedezete. Mindezek, valamint a tömeges hitelügyletek és refinanszírozás esetén jelentkező jelentős költségtényezők a német jogalkotót arra vezették, hogy
2005-ben
egy
törvény
útján
bevezesse
az
ún.
refinanszírozási
regisztert
24
(„Refinanzierungsregister”).
Európában ebből a szempontból gondot jelent, hogy a legtöbb országban csak törvényes járulékosságon alapuló jelzálogjog létezik, amelynek részbeni átszállása jelentős költségeket von maga után. Ezen jelzálogjogok esetében a törléshez és a kétszeri vagy 19
Lsd. részletesebben: Stöcker: Realkredit und Pfandbriefsicherheiten, Schriftenreihe des vdp, Band 18., 2004, 8. skk. old. 20 Lsd. Picherer: Sicherungsinstrumente bei Konsortialfinanzierungen von Hypothekenbanken, Schriftenreihe des vdp, Band 14, 2002, 256. old. 21 BGB 873. § (1) bek., 1154. § (3) bek., 1192. § (1) bek. 22 Lsd. részletesebben: Picherer: Sicherungsinstrumente bei Konsortialfinanzierungen von Hypothekenbanken, Schriftenreihe des vdp, Band 14, 2002 23 A későbbiekben – a német „insolvenzfest” kifejezés mintájára – ennek a jogi helyzetnek a leírására a felszámolás-biztos fogalmat használjuk - a fordító megjegyzése. 24 A törvény 2005. szeptember 28-án lépett hatályba. Pontos elnevezése: Gesetz zur Neuorganisation der Bundesfinanzverwaltung und zur Schaffung eines Refinanzierungsregisters.
8
többszöri újbóli bejegyzéshez fűződő költségek azáltal sem spórolhatók meg, hogy a jelzálogjog ügynökként vagy bizalmi alapon továbbra is ugyanannak a jogosultnak a javára van bejegyezve a követelés részbeni engedményezése esetén, tekintettel a szigorú járulékosságra. Szigorú járulékosság esetén ugyanis a hitelezői státuszban bekövetkezett változás szükségszerűen kihat a jelzálogjogra. A vdp éveken keresztül vizsgálta a fontosabb európai ingatlanpiacokat és ez alapján arra az eredményre jutott, hogy az utólagos konzorciális hitelezés a rugalmatlan jelzálogjogtípusok által okozott problémák miatt csak kevés országban lehetséges. Ilyen például Dánia, Németország, Anglia, Wales, Skócia, Svédország és Svájc. Emiatt is rendkívül fontos, hogy a Refinanzierungsregister-be ne csak a jelzálogjogok, hanem a követelések is bejegyzésre kerüljenek. Ebben az esetben a német hitelintézetek lehetnének azon konzorciumok vezetői, amelyek Európa-szerte szindikált hiteleket nyújtanak. 5.
Portfolió-finanszírozás és utólagos konzorcium Amennyiben egyazon ügylet keretében kerül sor portfolió-finanszírozásra és utólagos
szindikálásra (konzorcium-alapításra), a jogi kérdések még összetettebbé válnak. Ezt mutatja azon nagyberuházás példája is, amelyet egy német jelzálogbank 2004-ben Lengyelországban, mint „Lead Arranger” hajtott végre. Kezdettől cél volt, hogy még a szerződéskötés előtt további két bank beszálljon a konzorciumba, amelyek aztán szintén be akartak vonni további bankokat. Közel 30 bevásárlóközpont átruházása képezte az alapügylet tárgyát, amelyek Lengyelország területén elszórva helyezkedtek el. A beruházás összege a kezdeti 600 millió euróról – az épület-fejlesztések befejeződésével – végül is 900 millió euróra emelkedett. Köszönhetően annak, hogy a lengyel Jelzálog-alapítvány több éves tudományos- és lobby-tevékenységének eredményeként 2001. közepén elérte, hogy a lengyel jogalkotó az előzetes, szerződésen alapuló, együttes jelzálogjog intézményét megalkossa25, a portfolió dologi jogilag is átruházhatóvá vált a hitelbiztosítékkal együtt. Ezen kívül a lengyel Jelzálogalapítvány rendszeres, ingatlan-nyilvántartási bírók számára szervezett konferenciái, illetve gyakori kiadványai azt is célozzák, hogy a korábban nem létező egység és átláthatóság kísérje az ingatlan-nyilvántartási eljárásokat.26 25
Drewicz-Tulodzieck – Soergel – Stöcker: Mehr Rechtssicherheit für die Hypothek in Polen, WM, Heft 18/2002, 891-896. old. 26 A lengyel Jelzálog-Alapítvány által évente megrendezendő konferenciák szervezésére a lengyel Igazságügyminisztériummal együttműködésben kerül sor, melyen a Legfelsőbb Bíróság bírái, valamint telekkönyvi bírák, bankjogászok és ügyvédek vesznek részt.
9
A fent vázolt jogi lehetőség ellenére az utólagos konzorcium esetében az együttes jelzálogjog törlése, majd részletekben történő újbóli bejegyzése, illetve a már bejegyzett jelzálogjogok törlése, és további részletekben történő ismételt bejegyzése mindenképpen kifejezetten költséges és bonyolult folyamat. A jelzálogjog minden egyes változását be kell ugyanis jegyezni az érintett ingatlan-nyilvántartásokban, amivel a teljes tranzakció teljes dokumentációjának benyújtási kötelezettsége is együtt jár minden esetben.27 Ilyen körülményes eljárásokkal csak igen korlátozott számban lehet megbirkózni, bármennyire is indokolt és célszerű a mögöttes ügylet. 6.
Több országot érintő portfolió-finanszírozás Az EU egységes piacának létrejötte nemcsak a határokon átívelő kereskedelmi
kapcsolatokban, hanem a határokon átnyúló ingatlan-beruházások és az ezek finanszírozása területén is jelentős növekedést eredményezett. Ennek ellenére a határokon átívelő jelzáloghitelekről sem nemzeti, sem európai statisztikák nincsenek. A VDH/vdp ugyanakkor már évek óta gyűjt a tagszervezetei körében adatokat, ezek pedig a külföldi jelzáloghitelek portfolión belüli arányának fokozatos növekedését mutatják. Óvatos próbálkozásokat követően a német ingatlan-befektetők láthatólag a ’90-es évek közepétől, de még inkább a ’90-es évek végétől egyre aktívabbak lettek ezen a területen. 2005-ben a vdp tagbankjai 69%-ban külföldi, üzleti célú ingatlanokat hiteleztek, leginkább
Nagy-Britanniában,
Hollandiában.
Franciaországban,
Végül 2005-ben a
Olaszországban,
az
USA-ban,
és
külföldi, üzleti célú ingatlanokhoz kapcsolódó
jelzáloghitelek összértéke a vdp-tagbankoknál elérte az 58 milliárd eurót, vagyis az összes hitelállomány 35,3 %-át28. Mindez rámutat, mekkora jelentőséggel bír a határokon átnyúló hitelezés napjainkban. Az utóbbi években a nemzetközi ingatlan-befektetők egyre inkább a több országot átfogó portfolió-finanszírozás felé fordultak, mivel így az egyes projektek esetleges veszteségét más projektek nyereségessége kompenzálhatja. A portfoliófinanszírozáson keresztül lehetségessé válik más objektumok, illetve ezek finanszírozásának a bevonása egyetlen projektbe, ami egyébként a portfolió-hatás hiányában egyáltalán nem, vagy jóval kedvezőtlenebb feltételek mellett lenne csak megvalósítható. A finanszírozó bankok oldalán persze ez a kockázat-kiegyenlítő hatás a jelzálogjog körében dologi jogilag nem tükröződik, 27 28
Ez a szóban forgó esetben 80.000 darab papírt jelentett. Lsd. vdp Éves Jelentés (Jahresbericht) 2005, 24-26. old.
10
hiszen határokon átívelő együttes jelzálogjog nem hozható létre, holott számos jogrendszer ismeri az együttes jelzálogjog jogintézményét.29 A hitelbiztosíték ennek következtében összetettebbé válik, a bank kockázata növekszik és a hitel drágább lesz, mintha azt egy együttes jelzálogjog biztosítaná. A felmerült problémákra megoldást jelentene egy valamennyi EU tagállamban alkalmazásra kerülő egységes jelzálogjog megalkotása, amely olyan ingatlanokat terhelő biztosítékként lenne alapítható, amelyek különböző EU tagállamokban fekszenek. II.
Jogi kérdések
A következőkben bemutatjuk azokat a jogpolitikai munkálatokat, amelyek részben már többéves múltra tekinthetnek vissza és a határokon átnyúló jelzáloghitelezést hivatottak megkönnyíteni. Mindenekelőtt azonban néhány alapvető jogkérdést szükséges ismertetnünk. 1.
Az alkalmazandó jog A külföldi vonatkozású jelzáloghitelezésnél egyértelműen különbséget kell tenni a
hitelszerződés és a jelzálogjog-alapítás között, hiszen mindkét megállapodás különböző jogrendszerek hatálya alá tartozhat. A jelzálogjogra annak az országnak a joga irányadó, amelynek területén a megterhelendő ingatlan fekszik (lex rei sitae). A hitelszerződésre alkalmazandó jog alapvetően szabadon megválasztható, korlátozások csak a fogyasztói hitelek vonatkozásában állnak fenn. Az európai jogrendszerek elismerik, hogy a jelzálogjogra és a biztosított követelésre irányadó jog különbözhet egymástól. Ez vonatkozik a jelzálogjog valamennyi fajtájára, függetlenül attól, hogy járulékos, vagy sem. 2.
A jelzálogjog és a biztosított követelés közötti kapcsolat Egy jelzálogjog gyakorlati alkalmassága nagyon szorosan összefügg annak
rugalmasságával. Minél szorosabb a kapcsolat a biztosított követelés és a biztosíték között, annál kevésbé lehetséges a hiteljogviszonyt rugalmasan alakítani. A szigorú járulékosság elvére épülő jelzálogjogok esetében a biztosított követelést érintő változások – például a 29
Egy vdp tanulmány szerint, amely a közép-európai országok jelzálogjogáról szól, létezik kezdetleges jogügyleti együttes jelzálogjog például Bosznia-Hercegovinában, Észtországban, Németországban, Horvátországban, Ausztriában, Lengyelországban, Romániában, Szlovéniában, Ukrajnában és Magyarországon. Ezzel szemben például a cseh és a spanyol jog nem ismer ehhez hasonló együttes jelzálogjogot.
11
hitelező személyében bekövetkező változás, vagyis a követelés engedményezése – jelentős ráfordítással, adott esetben ranghely-vesztéssel járnak, vagy egyáltalán nem lehetségesek.30 A jelzálogjogok Európában a járulékosság igen különböző szintjén helyezkednek el és ennek megfelelően nem egyformán rugalmas hitelbiztosítékok. A vdp kutatásai alapján a jelzálogjogok járulékosságának négy fokozata különböztethető meg, azzal, hogy minden jogrendszer esetében a legrugalmasabb jelzálogjog-típust vesszük alapul: a) szerződéses járulékosság, nagyfokú rugalmassággal: Anglia és Wales, Észtország, Dánia, Finnország, Magyarország, Németország, Írország, Skócia, Svédország, valamint Svájc. b) törvényi járulékosság, viszonylag magas fokú rugalmassággal, amennyiben a bank és az ügyfél személye nem változik: Ausztria, Hollandia, Lengyelország és Spanyolország. c) törvényi járulékosság, csekély mértékű rugalmassággal: Csehország, Franciaország, Lettország, Litvánia, Portugália és Szlovákia. d) törvényi járulékosság, elenyésző mértékű rugalmassággal: Olaszország. 3.
Eurohypothek/Eurohypothec Több mint 4000 milliárd eurós volumenével a jelzáloghitel-piac Európában
meghatározó jelentőséggel bír. Mindazonáltal egységes belső európai jelzálogpiacról mindmáig nem beszélhetünk, a jelzáloghitelezés messzemenően nemzeti szabályozás alatt áll. A határokon átnyúló hitelügyletek megkönnyítésére irányuló egyik javaslat lényege ezért éppen egy olyan hitelbiztosíték megalkotása, amely minden EU tagállamban egységes szabályok szerint működne a már fennálló nemzeti jelzálogjogok mellett, ugyanakkor hatékonyan és rugalmasan alkalmazható lenne az ingatlanfinanszírozásban. Az ingatlanfejlesztés és –finanszírozás az elmúlt években egyes EU tagállamokban rendkívül dinamikusan fejlődött, igaz nem mindenhol azonos mértékben. A bővítési folyamatnak köszönhetően az EU új tagállamokkal gyarapodott, amelyek mindegyike tőkeimportra szorul annak érdekében, hogy mielőbb elérjék a régi tagállamok gazdasági színvonalát. Ezzel összefüggésben az új tagállamok az elmúlt években modernizálták az
30
Lsd. részletesebben: Stöcker: Die Eurohypothek, 1992, 191. old.
12
ingatlan- és jelzálogjogukat, illetve hitelbiztosítéki rendszerüket, kedvezőbb feltételeket teremtve a hazai és külföldi tőke számára.31 A kihívás az EU számára most abban áll, hogy a különböző jogi hagyományokból egy, a határokon átnyúló jelzáloghitelezést segítő, modern jogintézmény alapjait megteremtse. Ez azonban valójában nem új keletű gondolat, még az ingatlanjog területén sem. Az Eurohypothek/Eurohypothec vezérelvek kidolgozása Már 1966-ban az ún. Segré-jelentés javaslatot tett az akkori EGK Bizottságának arra, hogy az EGK vezessen be az európai tőkepiacok integrálása érdekében egy – a német „Grundschuld”-hoz hasonló – rugalmas jelzálogjogot minden tagállamban. Ennek alapját a német Grundschuld jelentette volna. A kutatómunka ugyan megkezdődött, de hamarosan félbe is szakadt. Ennek oka, hogy időközben az az álláspont kerekedett felül, miszerint a finanszírozási technikák kölcsönös elismerésének a koncepciója alapján gyorsabban lehet előrelépni. Ez azonban az ingatlanjog szempontjából nem bizonyult helyesnek. 1987-ben a Latin Közjegyzők Nemzetközi Szervezete (UINL) kezdeményezte, hogy a svájci „Schuldbrief” mintájára jöjjön létre egy egységes európai Eurohypothek/Eurohypothec, amely kiegészítő jelleggel a már működő jelzálogjogokkal együtt lett volna alkalmazható.32 Ezzel a témával aztán számos európai országban kezdtek el tudósok, és az utóbbi időben már gyakorlati szakemberek is foglalkozni, a VHD/vdp pedig egyenesen a téma zászlóvivőjévé vált. Az 1989 óta végzett – a külföldi ingatlanjogokat érintő - kutatásai egyértelművé tették, hogy a tagállami jelzálogjogi szabályok nemcsak, hogy rendkívül különbözőek, de adott esetben a jelzálogjogok fajtái olyan rugalmatlanul vannak kialakítva, hogy a modern hitelstruktúrák egyáltalán nem, vagy csak jelentős ráfordítás mellett lennének általuk biztosíthatóak. Másrészről célszerűnek mutatkozott az is, hogy tanácsadói tevékenysége körében - amely 1992-től főként a kelet- és közép-európai államok hiteléletének reformjához kapcsolódott – kidolgozzon egy mintaszabályozást. Ebből a célból hozott létre a VDH/vdp egy munkacsoportot kutatókból, közjegyzőkből és bankjogászokból, amely aztán kidolgozta és publikálta az „Egy nem járulékos jellegű
31
Közép-Európában részben kedvezőbb szabályozás vonatkozik a jelzálogjogokra, mint néhány nyugati országban. Példaként idézhető a telekkönyv továbbfejlesztése Litvániában és Magyarországon, továbbá a lengyel jog is. 32 Az UINL ezen javaslatához lsd.: Wehrens, ÖNotZ 1988, 181, 191, Kircher: Grundpfandrechte in Europa, 2004, 481-506. old., Stöcker: Die Eurohypothek, 1992, 228. old. Wachter, WM, 1999, 49. old.
13
jelzálogjog vezérelvei Közép-Európa számára” című tanulmányát.33 Ezek a vezérelvek jelentették az alapját aztán a 2004-ben Spanyolországban életre hívott szakértői bizottság („The Eurohypothec”) munkájának is, amely a vezérelveket átdolgozta, illetve első ízben angol nyelven megjelentette (Guidelines). 2004 végén az EU Bizottság által összehívott „Forum Group on Mortgage Credit” az Eurohypothek/Eurohypothec megalkotását felvette javaslatai közé, így az Eurohypothek/Eurohypothec elképzelés eljutott az EU Bizottságához. A VDH/vdp eleget tett a „The Eurohypothec” szakértői csoport kívánságának és meghívta Berlinbe néhány többnapos workshopra a Forum-Group „collateral” albizottságának tagjait, szakértőket az észak-európai kezdeményezésű „Határokon átnyúló ingatlannyilvántartás” (EULIS) nevű szervezetből, a firenzei Európa-egyetem szakembereit, akik egy egész Európára kiterjedő kutatást végeznek „Tanulmányok az ingatlanjogról” címmel, és további szakembereket is. 2004. novembere és 2005. áprilisa között ezek a szakértők kidolgozták az Eurohypothec alapelveit („Basic Guidelines for a Eurohypothec”), amelyeket kiadvány formájában a lengyel Jelzáloghitel Alapítvány hozott nyilvánossága. A kihívás leginkább abban állt, hogy úgy kellett kidolgozni egy rugalmas hitelbiztosíték-típust, hogy az egyrészt az összes modern finanszírozási követelményt ki tudja elégíteni, másrészt viszont beilleszthető legyen az összes európai jogrendszerbe. Még ha nem is sikerült minden részletet kidolgozni, a munka eredménye egy konkrét javaslat lett, amely kapcsolódási pontokat tár fel, és szabályozási mintául szolgálhat a nemzeti jogrendszerek számára. Ezek az eredmények most Brüsszelben az európai jelzálogjogok rendszerének továbbfejlesztéséhez szolgálnak alapul. A legnagyobb eredmény ezidáig, hogy az Eurohypothek/Eurohypothec az EU Bizottság „Jelzáloghitel az Európai Unióban” című – 2005. július 19-én közzétett - Zöld Könyvében is megjelent. Vagyis az EU Bizottsága az Eurohypothek/Eurohypothec elképzelést hivatalosan tudomásul vette és késznek mutatkozott ezeknek a javaslatoknak az áttekintésére. A Forum-Group jelzáloghitelezést érintő javaslatainak közgazdasági elemzése – amelyet az EU Bizottsága rendelt meg – kedvezően szól az Eurohypothek/Eurohypothec-ről. Amíg a vdp által szervezett workshop-ok már az Eurohypothek/Eurohypothec
részletes
kidolgozását
célozzák,
a
Brüsszelben
zajló
egyeztetések témája még mindig elsősorban az, hogy szüksége van-e Európának egyáltalában
33
Wolfsteiner/Stöcker: Nicht-akzessorisches Grundpfandrecht für Mitteleuropa, ZBB 1998, 264, 270, valamint DNotZ 1999, 451, 467.
14
az Eurohypothek/Eurohypothec-ra, és amennyiben igen, megvalósulhat-e az ún. „26. Regime” keretében34. Az Eurohypothek/Eurohypothec szükségessége A berlini workshop-ok során egyértelművé vált, hogy nincs szükség az Eurohypothek/Eurohypothec-ra abban az esetben, ha egyetlen bank nyújt kölcsönt egyetlen ügyfélnek ingatlanon alapított zálogjog fedezete mellett, és a kölcsön futamideje alatt ezek a feltétetek nem változnak meg. Ez az egyszerűnek tekinthető struktúra azonban a hitelezési gyakorlatban mindinkább kivételessé válik, hiszen az ingatlan-beruházások jellegüket tekintve hosszú távúak, a finanszírozásukhoz szükséges tőke csak hosszabb időszak alatt tud megtérülni. Ezzel szemben a gazdasági változások, amelyek természetesen a finanszírozási struktúrákra is hatást gyakorolnak, úgy az üzleti, mint a magánszektorban egyre gyorsabban követik egymást. Ez különösen igaz a közép- és kelet-európai országokra, hiszen esetükben gyorsabb a gazdasági és társadalmi fejlődés. Napjainkban a jelzálogjoggal biztosított kölcsönök feltételei módosulnak, kiváltják őket, előzetes, és utólagos konzorciumok veszik át a finanszírozást, a kölcsön-követelést engedményezik és értékpapírosítják, több ingatlannal biztosítják, megosztják és részlegesen refinanszíroztatják.
A
refinanszírozás
feltételrendszere,
a
sajáttőke-követelmény
optimalizálása, a kockázatkezelés és a kockázatok porlasztása egyre inkább megkövetelik, hogy a jelzáloghitelekből álló teljes hitelportfoliókat is át lehessen ruházni. Amint a biztosított követelésre bármilyen, a finanszírozással összefüggő változás hatást gyakorol, rögtön felmerül a kérdés, hogy milyen jogi következmények származnak mindebből a jelzálogjogra vonatkozóan. Amennyiben a változás abban áll, hogy a biztosított követelést egy új kölcsön révén a felek kiváltják, ez egy szigorúan járulékos jelzálogjog esetében azzal a következménnyel jár, hogy a biztosíték megszűnik, és egy új jelzálogjogot kell az új követelés biztosítására alapítani. Mindez költségeket, ranghely-vesztést és gyakran jelentős idő-ráfordítást okoz.35
34
A „26. Regime” arra utal, hogy a korábban 25 tagállamból álló Európai Unió nem kötelezővé teszi valamely területen a jogharmonizációt, hanem a már meglévő jogintézmények mellé egységesen bevezetni rendel egy továbbit, amely így a tagállami jogintézményekkel párhuzamosan, ugyanakkor minden tagállamban egységesen érvényesülhet - a fordító megjegyzése. 35 Az Eurohypothek iránti igényt gazdasági szempontból elemzi: Stöcker, Immobilien & Finanzierung, 2005, 706.
15
Számos nemzeti jogrendszer kínál egyes jogi problémákra megoldásokat, sokszor azonban ezek csak kivételes esetekre vonatkoznak.36 Ennek alapján az általános tendencia a szigorú járulékosság gyengülésének az irányába mutat, bár a tendencia nem egységes, és eltérő megoldásokat generál.37 Ezek a jogi megoldások azonban már nemzeti szinten is nehézkesek, a határokon átnyúló hitelezés esetében pedig szinte alkalmazhatatlanok. Ennek megfelelően az Eurohypothek-ot/Eurohypothec-et nem egy meghatározott finanszírozási esetre kellene szabni, hanem semleges jogintézményként akkora rugalmasságot kellene kölcsönözni neki, hogy minden finanszírozási igényt ki tudjon elégíteni, sőt, legyen alkalmas még egyáltalán nem is létező, jövőbeli hitelstruktúrák kiszolgálására is. A tulajdonos védelme A legfontosabb, hogy az Eurohypothek-ot/Eurhypothec-et nem egy új hiteltermékként kell felfogni, hanem egyszerűen egy Európa-szerte egységes ingatlan-jelzálogjogként. Ennek megfelelően a koncepciót nem érinthetik a nagypolitikának a fogyasztóvédelem elégséges vagy szükséges szintjére vonatkozó vitái sem, amelyek nemzeti és európai szinten időről időre fellángolnak. A fogyasztóvédelem kapcsán arra azonban természetesen figyelemmel kell lenni, hogy az Eurohypothek-kal/Eurohypothec-kel megterhelt ingatlan tulajdonosa nem kerülhet hátrányosabb helyzetbe, mintha a nemzeti jog által ismert jelzálogjog kötelezettje lenne. Ez a kívánalom a berlini szakértői fórum javaslataira figyelemmel minden további nélkül teljesíthető is. Amennyiben az Eurohypothek/Eurohypothec például a német biztosítéki Grundschuld struktúráját követné, annak kockázata, hogy az ingatlantulajdonos a kölcsönkövetelés, illetve a Grundschuld biztosítéki szerződéssel ellentétes egyidejű engedményezése, illetve átruházása esetén
kétszeres
igénybevételnek
lenne
kitéve,
nem
a
biztosítéki
Grundschuld
jogintézményére magára, hanem arra lenne visszavezethető, hogy a német ingatlannyilvántartás a közhitelesség elvén nyugszik. Ennek megfelelően csak azt kellene szabályozni, hogy a követelést és a jelzálogjogot (Grundschuld) összekapcsoló biztosítéki 36
Franciaországban sajátos feltételeket határoztak meg a jelzálogjog átruházására, ezek azonban csak a jogszabályban meghatározott kivételes esetekben érvényesülhetnek. Hasonló feltételeket alkalmaz több európai ország joga is, a jelzálogjogok értékpapírba, illetve értékpapírszerű dokumentumokba foglalásának megkönnyítése érdekében. Ilyen speciális szabályok léteznek Spanyolországban és Belgiumban is, vagyis épp azokban az országokban, amelyekben a jelzálogjogok refinanszírozási célból történő átruházására az általános szabályok szerint csak nagyon jelentős ráfordítások révén kerülhetne sor. 37 Ez jól megfigyelhető az osztrák jogban a Höchstbetragshypothek kapcsán, de a belga és a francia jogokban is.
16
szerződésből származó kifogásokat a jelzálogjog minden megszerzőjével szemben fel lehet hozni. A tulajdonosnak természetesen ezeket a kifogásokat egy konkrét perben külön fel kell hoznia, de nincs ez másképp a törvényes járulékosságon alapuló jelzálogjogok esetében sem. Annak érdekében, hogy a biztosítéki szerződésben megtestesülő szükségszerű kapcsolatot követelés és biztosítéka között jobban érzékeltetni tudjuk, az Eurohypothek/Eurohypothec esetében már nem a járulékosság hiányáról, hanem szerződésen alapuló, vagyis szerződéses járulékosságról beszélünk.38 A jelzálogjog nagyobb fokú rugalmassága tehát azon alapul, hogy a törvényi járulékosság helyére egy, a törvény által szabályozott biztosítéki szerződésen alapuló szerződéses járulékosság lép. Már önmagában a „szerződéses járulékosság” kifejezés a „nemjárulékos” helyett jelentősen hozzájárult az Eurohypothek/Eurohypothec alapstruktúrájának, valamint a biztosítéki szerződés jogintézményének a jobb megértéséhez, sőt, számos dogmatikai ellenérv kiküszöböléséhez, amelyek mindenekelőtt a római hagyományokon nyugvó jogrendszerekben jelentkeztek. 4.
Euro-Trust Az EU
Forum-Group
az Eurohypothek-kal/Eurohypothec-kal összefüggésben
szükségesnek tartotta egy, a zálogjog bizalmi kezelésére (Treuhand, trust) vonatkozó európai szabályozás megalkotását is. A kölcsönkövetelés és a jelzálogjog jogi és technikai elválasztása lehetővé tehetné az Eurohypothek/Eurohypothec segítségével olyan európai biztosítéki konstrukciók létrejöttét, amelyek esetében csak a biztosított követelést engedményeznék, illetve ruháznák át, míg a jelzálogjogok jogosultja – bizalmi alapon – továbbra is az eredeti jogosult maradna. Ebben az esetben persze különös jelentőséggel bír, hogy a zálogjog ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogosultjával
szemben
indított
fizetésképtelenségi
eljárás
ne
veszélyeztesse
az
engedményesek dologi hitelbiztosítékát, vagyis jogosulti pozíciójukat ne érintse a bizalmi vagyonkezelő fizetésképtelensége. 5.
Az Eurohypothek/Eurohypothec és a Euro-Trust alkalmazási esetei
a) Európai konzorcium létrehozatala 38
A szerződéses járulékosság fogalmáról részletesebben lsd.: Bodzási Balázs: Javaslat az önálló zálogjog újraszabályozására, Polgári Jogi Kodifikáció, 2007. 1. szám, 12-26. old.
17
Az ilyen típusú – több európai államot átfogó – konzorciumok létrejötte ezen két jogintézményt feltételezve sokkal könnyebb lenne, mint napjainkban. Ebben az esetben ugyanis nemcsak egy minden jogrendszerben egységes jelzálogjogra lehetne támaszkodni, hanem az angolszász jogokban ismert „trust”-konstrukció – amelynek a német jogban a „Treuhand”
felel
meg
–
is
alkalmazható
lenne.
Ennek
megfelelően
az
Eurohypothek/Eurohypothec csak a „trustee”/”Treuhänder” javára lenne bejegyezve. Annak érdekében,
hogy
a
konzorciumban
résztvevők
helyzete
a
„trustee”/”Treuhänder”
fizetésképtelensége esetén se sérülhessen, a konzorciumnak székhelyét olyan országba kellene helyezni, amely elismeri a bizalmi vagyonkezelést mint jogintézményt a fizetésképtelenségi eljárásban is. Adódik persze a gondolat egy egységes európai standard, egy „Eurotrust” kidolgozására.39 b) Értékpapírosítás (Verbriefung/Securitisation) Ugyanez igaz persze az értékpapírosításra is, amennyiben több országban nyújtott jelzáloghitelek refinanszírozásáról van szó, minthogy értékpapírosítás esetében a legfontosabb feltétel, hogy a követelések és a zálogjogok ténylegesen átszálljanak az eredeti hitelnyújtó fizetésképtelenségének kockázatától független céltársaságra („Special Purpose Vehicle – SPV”). Ezt a nemzetközi szóhasználatban „true sale” ügyletnek nevezik, ami azonban nem egyszerűen a dologi jogi átruházással és engedményezéssel azonos. A „true sale” esetében sokkal inkább arról van szó, hogy az értékpapírosított követelések az eredeti hitelnyújtó („originator”) fizetésképtelenségének kockázatára tekintettel annak mérlegén kívülre kell, hogy kerüljenek. Persze az „originator” általában nem csak az eredeti hitelnyújtó, hanem fennállásuk alatt a jelzáloghitelek kezelője is. Az Eurohypothek/Eurohypothec segítségével a Basic Guidelines által felvázolt minta alapján a kölcsönkövetelések kétségkívül átszállnak az SPV-re, míg a követelésektől jogilag elválasztott zálogjogoknak bizalmi vagyonkezelőként az „originator” marad a jogosultja, ezáltal rengeteg költség- és időráfordítás alól mentesítve a résztvevőket,
és
mindez
persze
akár
egész
Európára
kiterjedően.
A
biztosított
kölcsönkövetelés és az ingatlan jelzálogjog jogi szétválasztása és egy „felszámolás-biztos” bizalmi vagyonkezelő nélkül persze mindez nem kecsegtetne sok sikerrel.
39
Nasarre-Aznar/Stöcker, Eurohypothec and Eurotrust – Future instruments of a pan-European mortgage market, in de Vries Robbé/Ali (ed.), Innovations in Securitisation, Yearbook 2006, 2006, 111. old.
18
c) „stuctured covered bonds” (szerződéses jogviszonyokon alapuló kötvények40) Az Eurohypothek/Eurohypothec és a Euro-Trust segítségével szintén európai szintű szabályozásra támaszkodhatnának az utóbbi időszakban egyre népszerűbb, úgynevezett „stuctured covered bond”-ok, amelyek esetében a jelzálogjogok SPV-re történő átruházása ugyancsak meghatározó jelentőséggel bír. A „structured covered bond”-dal szemben a német „Pfandbrief”-hez hasonló, jogszabály által definiált és tartalmilag szigorúan meghatározott értékpapírokat „covered bond”-nak nevezzük, ezek piaci részaránya Európában igen jelentős, a kintlévő állomány 2005 végén elérte az 1800 milliárd eurót. A német Pfandbrief legfőbb jellegzetessége, hogy olyan hitelintézetek által kibocsátott kötvények, amelyek fizetésképtelensége esetén a kötvénytulajdonos közvetlenül a fedezetbe vont vagyonelemekből – jelzáloghiteleket finanszírozó kötvények esetében a jelzáloghitelből – elégíthetik ki magukat. A speciális fizetésképtelenségi szabályok alapján a hitelezők tehát a felszámolási eljáráson kívül, közvetlenül a fedezetbe vont vagyonból nyernek kielégítést.41 Nem utolsósorban a német Jumbo-jelzáloglevelek42 sikertörténete következtében a jelzáloglevek egész Európában reneszánszukat élik. A hagyományos jelzáloglevek mintájára képzett „structed covered bond”-ok Nagy-Britanniában és Hollandiában azt a célt szolgálják, hogy a nem létező, speciális fizetésképtelenségi szabályokat az értékpapírosításhoz hasonló technikák útján helyettesítsék. A hitelnyújtó a jelzáloghiteleket átruházza az SPV-re, amely fizetési garanciát vállal a hitelintézet kötvényeire, ami viszont azért lényeges, mert ellenkező esetben a kedvezőbb tőkemegfelelési szabályok ezen kötvényekre nem lennének alkalmazhatók.43 Dologi jogi szempontból a jelzáloghitelek átruházása egy hitelintézetről egy SPV-re gyakran vet
fel
problémákat.
Ezek
azonban
– mint erre
feljebb
már
utaltunk
– az
Eurohypothek/Eurohypothec által részben megoldódnak, mindenekelőtt abban az esetben, ha több államban található fedezeti portfoliókról van szó. 40
Azokat a kötvényeket soroljuk a „structured covered bond” kategóriába, amelyek ugyan az értékpapírosítás elvét követik, azonban tisztán szerződéses jogviszonyokra épülnek. Az ilyen kötvények esetében a felszámolásbiztosnak tekinthető SPV garanciát vállal a kötvényből eredő kötelezettségek teljesítéséért. „Strucured covered bond”-ot általában olyan államokban bocsátanak ki, ahol nincs speciális szabályozás a „covered bond”-ra és az értékpapírosításra - a fordító megjegyzése. 41 Lsd. a német Jelzáloglevél törvény (PfandBG) 30. §-át. 42 A Jumbo-jelzáloglevelek kibocsátása esetében a nagyobb likviditás elérése a cél. A nagy-volumenű jelzáloglevelek ezen szegmense ugyanis a nemzetközi intézményi befektetők likviditásra vonatkozó igényeinek kíván megfelelni. Egy Jumbo kibocsátás során az 1 milliárd Eurós minimumot el kell érni, az átlag azonban 1,5 milliárd euró, míg a legnagyobb kibocsátások az 5 milliárd eurót is meghaladják (- a fordító megjegyzése). 43 A legfontosabb ilyen jellegű előírások a fedezeti alapok kockázat súlypontozására vonatkoznak.
19
d) portfolió-finanszírozás Amennyiben az egyes jelzáloghitelek átruházása egyszerűbbé válna, vagy bizalmi vagyonkezelés útján (Treuhand, trust) kiváltható lenne, ez nyilvánvalóan a jelzáloghitelek nagyobb tömegét érinthetné. Az Eurohypothek/Eurohypothec és az Euro-Trust intézményei által egyszerűbbé válna a jelzáloghitel-portfoliók átruházása, amely kedvezően hatna a hitelintézetek kockázatkezelésére és hatékonyabb refinanszírozási struktúrák bevezetésére is. Ráadásul mindez egyszerre kedvezne a hagyományos jelzálogleveleknek, a „Structured Covered Bond”-oknak és a „Mortgage Backed Security”-knak. 6.
Kerekasztal „A jelzálogjogok rugalmassága Közép-Európában” címmel A dogmatikai alapok elemzése és a hitelezés gyakorlati tapasztalatainak kiértékelése
rendkívül fontos annak érdekében, hogy bármely zálogjogi reformra sor kerülhessen. Ez nemcsak nemzeti, hanem európai szinten is igaz. Annak érdekében, hogy a későbbi munkálatoknak szélesebb alapra építkezhessenek, a vdp kerekasztalt szervezett „A jelzálogjogok rugalmassága Közép-Európában” címmel. Mindeddig három, kétnapos ülésre került
sor,
melyeken
Ausztria,
Bosznia-Hercegovina,
Észtország,
Horvátország,
Lengyelország, Lettország, Magyarország, Németország és Szlovénia szakértői vitatták meg az elméleti alapkérdéseket, illetve nemzeti jelzálogjogaik gyakorlati alkalmazhatóságát. A rendezvény-sorozatra a vdp azon országok képviselőit hívta meg, ahol már jelenleg is létezik nem járulékos jellegű, illetve a szigorú járulékosság elvét áttörő, rugalmas jelzálogjog. A rendezvény-sorozat keretében a meghívott szakértők az általuk kiválasztott, leginkább rugalmasnak vélt zálogjog-típus esetében vizsgálták ugyanazokat a gyakorlati eseteket: alkalmas-e az adott zálogjog-típus meghatározott jogügyletek biztosítására. A rendezvénysorozat megállapításai azóta egy kötet formájában napvilágot láttak.44 A vdp szándékai szerint ez a kerekasztal-sorozat további országokkal is ki fog egészülni.45 Az eddigi eredmények azt mutatják, hogy sok országban a keretbiztosítéki jelzálogjogok kerülnek alkalmazásra, amelyek részben egy igen nagyfokú rugalmasságról 44
„Flexibilität der Grundpfandrechte in Europa” Band I. .,Schriftenreihe des Verbandes deutscher Hypothekenbanken, Band 23., Berlin, 2006 45 A következő fordulóban az Ukrajnáról, Törökországról, Romániáról és Spanyolországról szóló jelentések vannak előirányozva. Ezt követően a skandináv és az angolszász jogrendszerek kerülnek vizsgálat alá, majd lehetőség szerint a kontinentális jogrendszerek ismételt áttekintésére kerül sor.
20
tesznek tanúbizonyságot. Ezek azonban csak azokban az esetekben alkalmazhatóak, amikor a tulajdonos adós és a hitelező személyében nem következik be változás. Az európai jelzálogjogok tudományos alapokon nyugvó, elmélyült jogösszehasonlító elemzése még hosszú ideig nem tekinthető lezártnak. Jelentős igény mutatkozik azonban a kölcsönszerződés és a jelzálogjog alapítása, bejegyzése közötti kapcsolat vizsgálata iránt, valamint a bizonyítási teher, a jóhiszemű jogszerzés és az ún. absztrakt kötelezettségvállalás (abstraktes Schuldversprechen) elemzésére is. III.
Összefoglalás A modern és komplex ingatlanügyletek és ezek finanszírozása – így többek között a
portfolió-finanszírozás és –strukturálás – rugalmas jelzálogjogokat igényelnek. Ez az igény természetesen nemzeti szinten is jelen van, de sokkal jelentősebb a határokon átnyúló ügyletek kapcsán. Több országot átfogó, diverzifikált jelzáloghitel-portfoliók felépítése és ezeknek más bankokra, vagy speciális céltársaságokra történő átruházása igen nagy kihívás, amivel most még egyáltalán nem, vagy csak igen jelentős ráfordításokkal tudunk megbirkózni. Ebből a szempontból az Eurohypothek és az Euro-Trust járható utat kínál. Az első konkrét javaslatokat már letettük az asztalra. Az európai tudományos élet és a gyakorlat késznek mutatkozik részt venni ezekben a munkálatokban. Habár még sok időbe telik, mire ezek a jogintézmények megjelennek, a tudományos munka addig sem hasztalan. A jelzálogjogok alapkérdéseivel való foglalkozás ugyanis döntően hozzájárulhat a nemzeti szabályok kijavításához, amint azt néhány bátorító példa Közép- és Kelet-Európában jól mutatja.
21
