FHB Termőföldindex A magyarországi földárak változása 2000 és 2010 között Molnár Zsolt FHB Ingatlan Zrt. Vezérigazgató-helyettes
AgrárgépShow Etyek, 2011. február 11.
1
Tartalom
1. FHB Lakásárindex 2. Röviden a termőföldről 3. A magyarországi termőföldpiac története 4. FHB Termőföldindex 5. A termőföld, mint befektetés
2
Az FHB Lakásárindex 2010-es értékei
2010-ben lassult a csökkenés mértéke: az év egészében 5,7%-kal csökkentek a lakásárak, reál értelemben 9,2%-kal.
2010 első félévében stagnáló árak, a második félévben enyhe csökkenés volt tapasztalható. A lakáspiac kifulladása az árinformációk tartalmát is befolyásolja.
A 2010-es év átlagos értéke 177,4 záró érték 169,7.
2010 év elején a lakásvásárlás után fizetendő illeték csökkentése (2010 elejétől 6-ról 4%-ra változott a 4 millió forint feletti részre érvényes illetékkulcs) nem hozott tartós fellendülést.
3
Az FHB Lakásárindex korszakolása
Nominális lakásárak változása az időszakban (%)
Reál lakásárak változása az időszakban (%)
Hőskorszak (1998-2001) Költségvetési expanzió (2001-2003) Hitelboom (2004-2007) Kifulladás (2008 óta) 4
Lakásárprognózis: 2011-es kilátások
• • • •
A gazdaság kilábalása folytatódik. A foglalkoztatás nőhet, a költségvetés csökkenti a lakosság SZJA terheit. A kínálat mélypontra érhet. A mérsékelten növekvő kereslet és a mélypontra jutott kínálat eredőjeként némileg növekvő forgalmat és kismértékű áremelkedést várunk. 2011-ben, 2010 átlagához képest 2%-os lakásár-emelkedést várunk. A lakásárak idei éves átlagos szintje a tavalyi év második feléhez képest reál értelemben stagnálhat. 5
A termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény alapján termőföld, amit a település külterületén az ingatlan-nyilvántartásban • szántó, • szőlő, • gyümölcsös, • kert, • gyep (rét, legelő), • nádas, • erdő, fásított terület művelési ágban vagy • halastóként tartanak nyilván.
A termőföld hazai szerkezete I.
Magyarország területének 83 %-a termőföld (7.8 millió hektár).
A termőföld többsége (48 %-a) szántó (4502 ezer hektár), a többi területen további hét művelési ág osztozik.
7
A termőföld hazai szerkezete II.
1. A régiókon belüli megoszlás nem tér el lényegesen az országos átlagtól. 2. A legnagyobb termőföldterület a dél- és észak-alföldi régióban terül el. 3. A két alföldi régió adja az összes termőföld közel felét.
8
Tulajdon és forgalom korlátai
1. Főszabályként tulajdont csak belföldi magánszemélyek szerezhetnek korlátozott mértékben (300 hektárig). [becslések szerint 2 millió a földtulajdonosok száma] 2. A birtokszerkezet elaprózott, sok az osztatlan közös tulajdon és ezek aránya magas (20%). 3. A forgalom alacsonyabb, mint a lakáspiacon. Évente a termőföldterület 3%-a cserél gazdát, a lakásállomány esetében ez 6-7%. 4. 2000 és 2010 között az átlagos, tranzakciókban szereplő parcellaméret 4 haról, 12 ha-ra emelkedett. 5. A bérleti gazdálkodás aránya az Európai Uniós átlagnál jóval magasabb. 6. A Nemzeti Földalap vevőként, eladóként és bérbeadóként is meghatározó szereplője a piacnak. 9
FHB Termőföldindex
FHB Termőföldindex • Szakmai szereplők bevonásával készülő árindex, mely a Lakásárindexhez hasonlóan a termőföldek hazai áralakulását hivatott bemutatni. • Időtávját, vizsgálati módszertanát és eszközeit tekintve hasonló a korábbi kutatásokhoz: hedonikus módszertannal több százezer adat alapján számoltunk. • Főbb ismérvei: Transzparencia, nagytömegű és jelentős időszakot átfogó országos kutatás, mely kizárólag megvalósult tranzakciók eladási adataira alapozva készül.
FHB Termőföldindex • •
10 év alatt az átlagos földárak több, mint 90%-kal emelkedett. Az árnövekedés folyamatos, korrekciók nélküli volt, a válság évei sem befolyásolták. (2010: hibahatáron belüli a kimutatott csökkenés, a feldolgozottság nem teljes körű Q1-Q2).
Az index értékét 2000-ben 100-ra normáltuk.
A 2000 és 2010 közötti árváltozás 3 jól elkülöníthető korszakot mutat.
11
3 TÖRTÉNETI KORSZAK az állam szerepe, a befektetői várakozások és a gazdálkodói viselkedés alapján
A termőföld piaca a privatizáció során éledt újjá, amikor 2,8 millió magánszemély vált tulajdonossá. Ezután 5 éves adásvételi moratórium következett, melynek lejárta után a forgalom természetszerűleg megnőtt.
1. EU-csatlakozás előtt: 2000-2003 • • •
Legfőbb tényezők: Dinamikus árnövekedés, csatlakozási várakozások, versenyképesebb művelési területek kialakítása, állami beavatkozásra vonatkozó várakozások. A birtokszerkezet javítása érdekében megkezdte működését a Nemzeti Földalap (NFA). Az EU-csatlakozás előtti években a külföldi érdeklődéssel kapcsolatos várakozások átlagon felüli termőföldáremelkedést hoztak.
2. Konszolidáció: 2004-2007 • • •
Az EU-csatlakozás évében Magyarország 7 éves termőföld vásárlási moratóriumot kért az Uniótól. Bár a területalapú támogatás (a SAPS és ezen felül top-up támogatás) biztos jövedelmet nyújtott, a földpiac lelassult. Az időszakot az is meghatározta, hogy az NFA állami tulajdonban lévő termőföldeket adott el árverés, illetve pályázatok útján.
3. Új remények: 2007• • •
Az időszak elején az NFA és a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő jelentős mennyiségű – és többnyire kiváló minőségű – termőföldet vitt a piacra. A földpiaci moratórium lejártához fűződően az optimista várakozások kerültek előtérbe. 2010: moratórium meghosszabbítása iránti kérelem benyújtása, birtokfejlesztési kamattámogatás felfüggesztése, új tervek kialakítás alatt.
12
A 3 korszak FHB index mutatói
13
Művelési ágak egymáshoz viszonyított értéke
A gyepterületeket leginkább az állatok számára hasznosítják kaszálók és legelők formájában, ezért az állatállomány fogyása leértékeli a gyepként használt termőföldeket..
A kis méretű szőlők helyzete romlik az európai verseny miatt, a nagyobbak és a történelmi borvidékek területei értékesek.
A parcellák ára eltér a művelési ágtól függően, a szántók árainak a legkisebb a szórása. Ez a leghomogénebb művelési ág. 14
Régiós indexek - eltérő dinamika és kétszeres eltérés árfekvésben -
1.
2.
A hét régió árfekvése
3.
Átlagosnál drágább:
Közép-Magyarország, Közép-Dunántúl, Dél-Dunántúl,
Átlagos:
Nyugat-Dunántúl, Dél-Alföld
Átlagosnál olcsóbb:
Észak-Alföld, Észak-Magyarország
Az elmúlt évtizedben az ÉszakAlföldön, a Dél-Alföldön és a DélDunántúlon az országos átlagnál nagyobb ütemű áremelkedést mértünk. A Közép-Dunántúlon és a Nyugat-Dunántúlon nagyjából az országos átlaggal megegyező mértékben emelkedtek a termőföldárak. KözépMagyarországon és ÉszakMagyarországon nominális stagnálás jellemezte a vizsgált időszakot. A régiók jelentős – a művelési ágak összetételén túli különbségeket mutatnak aszerint is, hogy milyen a jelenlegi árfekvésük. Például ÉszakMagyarország mostanra leszakadt a többi régiótól, átlagosan kétharmadába kerül a föld hektárja az ország többi részéhez képest. A jelenlegi 2010 Q2 átlagos hektáronkénti termőföld-ár 472 ezer Ft/ha, az átlagos szántók ára 576 ezer Ft/ha.
A termőföld, mint befektetés
Lakóingatlanok • a jelzáloggal terhelt ingatlanok aránya jelenleg megközelíti a 40 százalékot. • A jelzáloghitelek átlagos hitelfedezeti aránya 65 százalék körüli. • A lakásárak csökkenése emeli a hitelfedezeti ráta szintjét, azaz mérsékli a fedezettséget. Termőföld: • Valódi kitörési pont (lehet), • Stratégiai „cikk”, • Termőföld árak dinamikus növekedése, • Spekuláció, • Politikai csatározások tárgya.
Válságálló és hozamtermelő befektetés A termőföld egyéb reáleszközökhöz és tőkejavakhoz képest is tartotta az értékét – válságálló befektetés
Az állami szabályozás nagymértékben csökkenti a termőföld keresletét: jogi személyek és külföldi magánszemélyek vásárlása erősen korlátozott.
Európai viszonylatban Magyarországon olcsó és jó minőségű a termőföld. Számításaink szerint 2010-ben 472 eFt/ha az ár.
A termőföld befektetésen elérhető hozam jelentős mértékű: a földalapú támogatás az érték 5-10 %-át adja éves viszonylatban, és rendszerint a hasznosítás is jövedelmező.
Jövőbeli lehetőségek, várakozások
Növekedés, mert…. •Derogáció – politikai kérdés •Növekvő népesség (2030 – 8 milliárd fő), •Land grabbing (Afrika– Kína, India, Dél-Korea), Negatív befolyásoló tényező: •EU periféria, •Arányaiban magas a szántó mértéke, •Diplomácia, politika. Mértéke? A magyar és az uniós árak közelítenek egymáshoz…
Köszönöm a figyelmet! További információk a www.fhbindex.hu honlapon.
19
