FHB Termőföldindex 2012 év
Index értéke
2000
100,0
2001
101,3
2002
121,0
2003
138,4
2004
140,8
2005
147,3
2006
153,2
2007
158,0
2008
176,6
2009
191,1
2010
192,1
2011
202,3
2012 h1
224,0
2 www.fhbindex.hu
FHB Termőföldindex Kedves Olvasónk! 2010 novemberében jelent meg először az FHB Index termékcsalád legújabb tagja, az FHB Termőföldindex. A jelenlegi a második frissítés, amelyet a 2012 első félévéig beérkezett tranzakciós adatok alapján készítettünk el. Az FHB Termőföldindex szolgáltatásról publikált éves áttekintéssel a szakmai párbeszédet és a nagyközönség földpiaci tájékozódását is elősegítjük a negyedévente frissített FHB Lakásárindex nyilvános elemzéseihez hasonlóan, amelyekkel a lakáspiac szakembereit és érdeklődőit tájékoztatjuk. Az FHB Termőföldindex értékét (a negyedévente megjelenő FHB Lakásárindextől eltérően) évente frissítjük. Első megjelenésünkben átfogó képet nyújtottunk a hazai földpiac elmúlt évtizedéről, a termőföld minőségének méréséről, a jogszabályi háttérről, a területi (regionális) és a földminőség (a művelési ágak) közötti különbségekről, valamint a nemzetközi trendekről. A második megjelenésben1 bemutattuk a termőföld piaci árának alakulását, kitérve az áralakulást befolyásoló legfontosabb okokra és tényezőkre, valamint a termőföldpiacot érintő legfontosabb eseményekre. Az FHB Bankcsoport a termőföld értékbecslésben, termőföld hitelezésben szerzett évtizedes tapasztalatára építve továbbra is kiemelt szerepet szán a termőföldfedezet melletti hitelezésnek (rövid és hosszú futamidőre) lakossági és vállalati ügyfélkörben egyaránt. Harmati László, az FHB Nyrt. üzleti vezérigazgatója
1Korábbi kiadványaink letölthetők a következő címen: http://www.fhbindex.hu/FHB-Index/FHB-Termofoldindex
3 www.fhbindex.hu
1. Ismét jelentős az áremelkedés a földpiacon Az FHB Termőföld Index 2012. első félévében az EU csatlakozás óta eltelt időszak – reál értelemben vett – legmagasabb drágulását mérte. Különösen figyelemreméltó ez a teljesítmény akkor, ha azt is beszámítjuk, hogy az elmúlt időszak egyik legnagyobb inflációját szenvedte el eközben a hazai gazdaság. A nagymértékű áremelkedés fő oka a 2011-es jó mezőgazdasági év hatása, ugyanakkor a keresletet ösztönzi a szabályozás várható változtatása is. A forgalmat vizsgálva pedig megállapítható, hogy a válság előtt (2006-ban) is kiemelkedő volt Európában a magyarországi földforgalom aránya. Az elmúlt évben pedig a visszaeső lakáspiaccal összevethetővé vált a forgási sebesség. A következő fejezetek részletesen bemutatják a termőföldpiaci folyamatokat.
2. Az elmúlt egy év legmeghatározóbb eseményei – szabályozásból eredő bizonytalanság Az elmúlt évek meghatározó földpiaci eseményének tekinthető, hogy 2010. december 20-án az Európai Bizottság engedélyezte Magyarország számára a termőföld-vásárlási moratórium meghosszabbítását (2014. április 30-ig). Előző kiadványunkban részletesen elemeztük ennek a következményeit az elkövetkező 3 évre, és a moratórium feloldására tett felkészülés első lépcsőit: a 2011. évi CI. törvényt (amely a földnyilvántartás körülményeit érintette) és a 161/2011. sz. kormányrendeletet (a Nemzeti Földalappal összefüggésben). 2012-ben ismét fontos változások befolyásolják a termőföld piacát szabályozói oldalról. A nyáron a kormányzat meghirdetette a Darányi Ignác tervet, a Nemzeti Vidékstratégia végrehajtási programját, melyben a mezőgazdaságot közvetlenül érintő részek is szerepelnek. Többek között ilyen a fiatal gazdák támogatása, az erdősítés, a NATURA 2000 területek megőrzése, a kedvezőtlen adottságú területen gazdálkodók kompenzációs támogatásának folytatása. 2012 eseményeinek értékelésekor további fejlemény, hogy a szabályozói változásokkal a földpályázatok terén is aktívabbá vált az állam, 65 ezer hektár termőföldet hirdet meg hasznosításra. A földtulajdon szerkezetére, így a termőföld kereskedelmi forgalmára vonatkozó legmarkánsabb változást pedig az új Földtörvény (A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló törvény) elfogadása hozhatja. A vitára bocsátott törvénytervezet korlátozó rendelkezéseinek hatására a keresleti oldal gyengülhet. Bár a külföldi vásárlókra vonatkozó moratórium 2014-ben feloldódik, az új Földtörvény a hazai és külföldi földvásárlókkal szemben is olyan előírásokat támaszt várhatóan, amelynek szigora megakadályozhatja a termőföld-befektetésen gondolkodók egy részének piacra lépését.
4 www.fhbindex.hu
A termőföld banki finanszírozási környezetének változása körül is sok a bizonytalanság. A helyi földbizottságok erősödő szerepe és hatásköre, a földtulajdon-szerzés korlátozása, a haszonbérleti szerződésekkel kapcsolatos szigorítások, a mezőgazdasági birtokmaximum bevezetése általában a termőföld alapú hitelezés feltételeinek romlását eredményezheti, ami lefelé mutató árnyomásként jelentkezhet a termőföld esetében. A termőföldpiac jövőbeni alakulását, értékelését megnehezíti, hogy a földhasználat szempontjából meghatározó két további törvény (a mezőgazdasági üzemekről és a családi gazdaságokról) megalkotása és elfogadtatása, illetve ezek koncepciója sem ismert. A termőföld alapú finanszírozást viszont erősítheti, hogy a mezőgazdaság az ország adottságai miatt stratégiai húzóágazattá válhat, amelyben a hatékony termőföldpiac és birtokpolitika előfeltétele a mezőgazdaság finanszírozásának hosszú távú tervezhetősége mind az érintett gazdák és vállalkozások, mind a finanszírozó intézmények oldaláról. Ennek a rendszernek a jelen helyzetben még több eleme hiányzik vagy hiányos. Bízunk abban, hogy a moratórium lejártáig a piaci szereplők és a törvényhozó között kialakuló párbeszéd végeredménye egy olyan törvénycsomag lesz, amely az elkövetkező években egy versenyképes és hatékony birtokrendszer kialakításának törvényi kereteit hozza létre.
3. FHB Termőföldindex – Töretlen áremelkedés 2012 első felében is A válság évei alatt is megfigyelhető töretlen áremelkedés 2012 első felében is folytatódott. Az FHB Termőföldindex új értékei alapján 2012 első felére majdnem 11 százalékkal emelkedtek a földárak, a tavalyi 202,3-es indexértékről 224-es indexértékre való növekedéssel (1. ábra).
1 . ábra. Az FHB Termőföldindex alakulása (forrás: FHB Index számítás).
5 www.fhbindex.hu
A két évvel ezelőtti, 2010-es emelkedés 0,5%-os értéke a korábbi évek trendjéhez képest alacsony volt, az inflációval korrigálva a reál árváltozás pedig csökkenést mutatott, de 2011-ben megfordult ez a folyamat, és ismét reálértékben is növekedést mutat az index, és ez a tendencia az idei év első felében folytatódott. Reálértékben az elmúlt évhez képest 6,2%-os a növekedés, 112,3-ról 119,2-as indexértékre (2. ábra).
2. ábra. Az FHB Termőföldindex éves növekedése és korszakolása (forrás: FHB Index számítás). Miután a 2010-es év eleji bizonytalanság óta növekednek az árak, az FHB Termőföldindex történeti alakulása alapján kialakított szakaszolás tartható: 2012-ben is folytatódik az „Új remények” korszaka. Különösen kiemelendő az a tény, hogy az EU csatlakozást megelőző eufória óta 2012 eddigi időszaka produkálta a legmagasabb reáláremelkedést, ráadásul ez emelkedő inflációs környezet mellett történt. A 2010-ben indult növekedésben jelentős szerepet játszhatott a bejelentett újabb földvásárlási moratórium és az ehhez kapcsolódó új jogszabályok elfogadása. Annak ellenére, hogy a külföldiekre vonatkozó földvásárlási moratórium átmenetileg a keresleti oldalt korlátozta, a piac közép távú jövőjének tisztázódása, a nagyobb transzparencia pozitívan hatott az árakra. Az emelkedésben szerepe lehet továbbá a keresletet növelő tényezőknek is, mint a pénzügyi befektetők nagyobb mértékű jelenléte, illetve a 2012-beli állami pályázati lehetőségek. Kiemelésre érdemes továbbá az is, hogy az FHB Termőföldindex által átfogott 12 évet tekintve az eladott termőföldek parcellamérete trendszerű növekedést mutatott. Ez a tendencia a tovább folytatódó birtokkoncentrációt mutatja, illetve megerősíti, hogy a nagyobb földterületek piacképesebbek. A 2010-es megtorpanás és az azt követően megindult árnövekedés esetében is szoros összefüggés látható a mezőgazdaság jövedelmezőségével (3. ábra). Ez a kapcsolat azzal magyarázható, hogy a mezőgazdasági ágazat szereplői a többletjövedelem egy részét termőföldbe fektetik, bővítve ezzel termelési kapacitásaikat. A 2011re megjelent végleges adatok alapján már látható, hogy a tavalyi év is ennek jegyében zárult. A termőföldárak 2011-beli növekedése kiemelkedően jó mezőgazdasági évben zajlott, nagy mértékben emelkedett a mezőgazdaságban keletkezett bruttó hozzáadott érték is. Valószínű, hogy a tavalyi magas jövedelemezőség hozzájárult az idei év első felében mért áremelkedéshez is. A 2012-es évben az aszályok következtében gyengébb mezőgazdasági eredmények összhatása a termőföld árakra várhatóan a 2013-as évben fog jelentkezni.
6 www.fhbindex.hu
3. ábra. Az FHB Termőföldindex növekedése és mezőgazdasági jövedelmek (forrás: KSH adatok és FHB Index számítás). A piacot meghatározó folyamatok alapján felállított három korszak éves átlagos árváltozásai láthatóak a 4. ábrán és az 1. táblázatban. Továbbra is fennáll, hogy a termőföld piacán – a válság ellenére – jelentős áremelkedés következett be, bár szerényebb mint az EU-csatlakozást megelőző időszak aranyéveiben. Sőt azt is elmondható, hogy az árváltozás üteme növekvő, a keresletet élénkítő tényezők (lásd a fent említett tényezőket: az agrárágazat jövedelmezősége, a birtok-koncentráció, a pénzügyi befektetői kereslet, és az alternatív befektetési formák alacsonyabb hozama) vonzereje nem csökkent.
4. ábra. Termőföldek árváltozási üteme a három korszakban (átlagos hozamok, évesítve) (forrás: FHB Index számítás).
7 www.fhbindex.hu
Az EU csatlakozást megelőző időszak (2000-2003)
Konszolidáció (2004-2007)
Új remények a termőföld piacán (2008-2012)
Termőföldárak változása az időszak alatt
35.1%
13.5%
36.5%
átlagos hozam évesítve
10.5%
3.2%
7.2%
Termőföldárak fogyasztói árindexszel deflálva
15.4%
-8.1%
12.5%
4.9%
-2.1%
2.7%
átlagos hozam évesítve
1. táblázat. Termőföldek árának változása és évesített hozamok a három időszakban (forrás: FHB Index számítás). Fontos különbségek jellemzik a régiós piacokat is, melyeket a következő, 4. pontban mutatunk be. Megfigyelhető, hogy az időszak végén arányaiban több tranzakció volt az alacsonyabb árfekvésű régiókban. A javuló adatminőség azt lehetővé teszi, hogy a termőföldek művelési ágát is egyre pontosabban vehessük figyelembe az index készítése során. Ehhez kapcsolódóan a művelési ágak közötti jelentős árkülönbségeket is bemutatjuk tanulmányunkban. Az országos index számítása során kiszűrjük az ezekből a tendenciákból eredő változásokat, és a tényleges, tiszta árváltozásra vonatkozó értéket számszerűsítjük.
4. Regionális eltérések Általános trendek Az elmúlt években a legmagasabb árfekvésű régiókban lassult az árnövekedés, ugyanakkor a közepes árszintű régiók inkább felfelé és egymáshoz konvergáltak, míg áralakulás szempontjából kismértékű leszakadás csak a legalacsonyabb árakat felvonultató észak-magyarországi és észak-alföldi régió esetében volt megfigyelhető. 2012-re minden egyes régióban növekedett az index, a legkevésbé a tartós lemaradásban levő Észak-Magyarországon. Tavalyi elemzésünkben bemutattuk, hogy az elmúlt évtizedben Észak-Magyarország és Észak-Alföld termőföldpiaca némileg leszakadt a többi régiótól. A 2012-es év esetében megfigyelhető, hogy egyedül ÉszakMagyarország lemaradása fokozódik, míg a többi régiós földpiac kiegyenlítetten fejlődik. Észak-Alföld egyre inkább a közepes árú régiók körébe sorolódik. Esetében a régiós index 2010-ről 2011-re 15%-ot emelkedett, és 2011-ről 2012-re 10%-ot, addig Észak-Magyarországon a 2010-ről 2011-re mért 14%-os változáshoz képest 2011-ről 2012-re csak 3%-os emelkedés (106,9-re) volt tapasztalható. A regionális tendenciákat figyelve az utóbbi években a legkiegyenlítettebb növekedést a dél-alföldi régió produkálta. Ebben a régióban 2012-ben is töretlenül folytatódott a növekedés (5. ábra). A megelőző időszakhoz képest 2012-ben nagyobb mértékű növekedés volt tapasztalható a Nyugat-Dunántúlon is. Adataink szerint az előző évhez képest nem változott a régiók árainak sorrendje: korábban is a (kis piacot jelentő) Közép-Magyarországon a legmagasabb az árak, ezt követik a dunántúli régiók, majd az alföldi régiók, és jelentős lemaradásban Észak-Magyarország.
5. ábra. Termőföldárak alakulása Magyarország régióiban (forrás: FHB Index számítás).
8 www.fhbindex.hu
A 6. ábrán a teljes vizsgált időszaki növekedést és árszinteket mérjük össze. Közép-Magyarország igen drágának minősül, ám kisebb mértékű áremelkedésen esett át az elmúlt évtizedben. Kirajzolódik a dunántúli régiók drága és jelentősebb áremelkedésen átesett jellege is. Végül, egyértelmű Észak-Magyarország lemaradása is. Közép-Magyarországon az általános gazdasági fejlődés, a Dunántúlon a kedvező földrajzi elhelyezkedés mellett a hatékony gazdálkodás és a stabil hozamok miatt dinamikusabb az áremelkedés. Az alföldi régiókban a hozamok nagyobb változékonysága, Észak-Magyarországon pedig az alacsonyabb hozamok miatt is kisebb mértékű a felzárkózás.
6. ábra. Termőföldárak szintje és növekedési viszonyai Magyarország régióiban (forrás: FHB Index számítás). A regionális árkülönbségek alakulásánál fontos figyelembe venni, hogy az áremelkedést befolyásolja, hogy milyen az adott évi forgalom, és tipikusan milyen jellegű (minőségű, méretű) termőföldek kerülnek a piacra. Továbbra is érvényes az a trend, hogy a forgalom az alacsonyabb árfekvésű régiókban jobban nőtt. A jó minőségű, jó helyen levő termőföldek forgalma alacsony, itt egyrészt a kínálat merev, másrészt a birtokkoncentrálódás foka magasabb.
9 www.fhbindex.hu
5. Művelési ágak szerinti folyamatok A művelési ágak áttekintését a legjelentősebb típussal, a szántóval indítjuk. Az ország régióinak egymáshoz viszonyított árhelyzete csekély mértékben változott (7. a és b ábra). A szántóföldek országos átlagárának számítását az elmúlt évben finomítottuk. Lényeges növekedést jelent a 2012-es átlagár: 799 ezer Ft/ha, amely figyelembe veszi azt, hogy melyik megyében milyen mennyiségben találhatók szántók. A közép-magyarországi régióban a legjellemzőbb a belterületesítésre vagy egyéb tényezőkre spekuláló adásvétel, de ettől függetlenül is kijelenthető, hogy változatlanul ebben a régióban a legdrágábbak a szántók, ahogy összességében a termőföld is.
7. a. ábra. Szántóföldek árviszonyai Magyarország régióiban (FHB Index számítás)
7. b. ábra. Szántóföldek árviszonyai Magyarország régióiban (forrás: FHB Index számítás)
10 www.fhbindex.hu
Korábbi elemzéseinkhez hasonlóan az egyes művelési ágak relatív árviszonyait mutatjuk be a 8. ábrán. Az oszlopok az egyes művelési ágak szántóhoz képesti árprémiumát mutatják, míg a zölddel jelölt intervallumok azt érzékeltetik, hogy milyen az árak szóródása az adott művelési ágon belül. Továbbra is megállapítható, hogy a legolcsóbb legelő és gyep művelési ágak átlagos hektáronkénti ára kevesebb, mint fele a drágább típusú szőlőnek vagy kert művelési ágba sorolt területeknek. A kert művelési ágú területek magas ára leginkább az elhelyezkedésükkel, közművesítettségükkel magyarázható. A művelési ágakon belül tapasztalható árak szóródása az adott művelési ágba tartozó területek adásvételekben tapasztalható méretkülönbségeivel és minőségi homogenitásával függ össze. Az erdőkre, a fásított területekre és a nádasra a kevés adásvétel és a művelési ág nagy heterogenitása miatt nem tudunk megbízható országos adatokat bemutatni.
8. ábra. Művelési ág szerinti áreltérések (az ábra nem tartalmazza az erdőket, a fásított területeket és a nádasokat) (forrás: FHB Index számítás) Művelési ágak szerint vizsgálva az áralakulást, megfigyelhető, hogy 2012-ben minden művelési ágban árnövekedés következett be, ám a gyümölcsösök és a szőlők továbbra is relatív lassulással küzdenek (9. ábra), amen�nyiben nem növekedett a 2007-es kiinduló értékhez képest olyan mértékben az áruk, mint a többi művelődési ágé. Ennek egyik magyarázata lehet, hogy aki ültetvényművelésére szánja el magát, az gyakran öreg (letermett) területet vásárol, azt megújítja vagy újratelepíti. A szántó, erdő és gyep művelési ágakban egyértelműen látható, hogy az árdinamika a folyamatos növekedésben testesül meg. A szántóföldi növénytermesztés elmúlt két évben tapasztalható kiemelkedő jövedelmezősége egyértelműen hatással volt e művelési ág kiemelkedő árdinamikájára.
9. ábra. Művelési ág szerinti áralakulás 2007 óta (forrás: FHB Index számítás)
11 www.fhbindex.hu
A különböző művelési ágú földterületek nem csak árukban térnek el, hanem jellemzően a parcellaméretek tekintetében is; ezt érzékelteti a 10. ábra. Az előző évekkel ellentétben az idei parcellaméreteket egy szűrt adatbázis alapján számolva mutatjuk be. A szűrés során az olyan tranzakciókat nem vettük figyelembe, amelyek valamilyen okból nem-piacinak (jelentősen alacsony ár) vagy hibás adatbevitelnek tulajdoníthatóak. Ennek következtében a számított átlagos parcellaméretek alacsonyabbak a korábban bemutatottaknál, ám az egymáshoz képesti viszonyok változatlanok: a legnagyobb területek az erdők között cserélnek gazdát, míg a szántók esetében az erdőkhöz viszonyítva alig fele az átlagos tranzakcióméret.
10. ábra. Az adatbázisban szereplő tranzakciók alapján az átlagos és a tipikus parcellaméret (forrás: FHB Index számítás) A 10. ábrán az is látható, hogy az átlagosnál jóval alacsonyabb a tipikus parcellaméret. Ez annak tudható be, hogy az adásvételre kerülő termőföldek között (még a valószínűtlenül magas értékek kiszűrését követően is) kiugróan nagyok is előfordulnak, amelyek jelentősen növelik az átlagos terület nagyságát. Ez az egyre gyakoribb jelenség megerősíti a feltételezést, hogy egyre nagyobb termőföldterületek is adásvételre kerülnek, azaz tovább folytatódik a birtokviszonyok koncentrálódása. A 2. táblázat a birtokméretekben lejátszódott változásokat mutatja az ezredforduló utáni időszakban. Megnevezés
2000
2003
2005
2007
2010
0 – 5 ha
876,7
693,3
641,2
560,2
501,8
5 – 10 ha
39,6
33,5
29
24,4
26,6
10 – 20 ha
25,9
21,6
19
17,2
19,4
20 –50 ha
15,8
14,2
14
12,4
15,4
50 – ha
8,8
10,7
11,7
12,2
13,8
2. táblázat. A magyarországi termőföldszerkezet birtoknagyság szerinti megoszlása (forrás: EU agriculture Statistical and economic information – 2012) A 2000 és 2010 közötti időszakban folyamatosan csökkent a kisebb méretű gazdaságok száma és számaránya, ezzel párhuzamosan az 50 hektár feletti gazdaságok szerepe valamelyest nőtt. Nemzetközi ös�szehasonlítást tekintve még mindig nagyon magas az 5 hektár alatti törpebirtokok számaránya (2010-ben 87,0%, miközben 2007-ben az EU-27 tagállamban 70,4% volt a hasonló arány, és a hagyományosan kisbirtokra épülő Lengyelországban is csak 68,5% az arányszám).
12 www.fhbindex.hu
6. Nemzetközi kitekintés A magyarországi helyzet értékelését segíti a rövid nemzetközi kitekintés is. Magyarországról közismert, hogy a jó mezőgazdasági adottságok, és a hagyományok alapján az ország gazdaságában relatíve fontos szerepet játszik az ágazat. A 11. ábrán ez az adottság nemzetközi összehasonlításban látható. A keleti régió sötétzöldebb országai esetében a mezőgazdasági adottságok kihasználása jóval fontosabb az országok gazdasági növekedéshez való hozzájárulásukra. Bár a GDP-ben a mezőgazdaság közvetlen aránya még Magyarország esetében is kisebb 5%-nál, de a hozzá kapcsolódó élelmiszeriparral együtt az ágazatok fejlődése nagy arányban járulhat hozzá az ország hosszú távú gazdasági növekedéséhez.
11. ábra. Mezőgazdaságból származó jövedelem az Európai Unió országaiban. (forrás: Eurostat)
13 www.fhbindex.hu
A következő, 12. ábra azt a – szintén széles körben ismert – állítást támasztja alá, hogy a magyar birtokszerkezet még mindig elaprózott. Az ábra szerint az 5 hektár alatti birtokok számaránya majdnem eléri a 90%-ot. A másik oldalról nézve viszont az is elmondható, hogy alig van olyan Európai Uniós ország, amelyben kisebb az 50 hektárnál nagyobb nagybirtokok számaránya. Magyarországon 2007-ben 1,9 % szemben az EU -25 átlaggal, ami 7,3% volt 2007-ben. Ennek alapján nem meglepő, hogy a szakmai vitákban, a földhasznosításban, a pályázatok során a birtokméretek változásával kapcsolatos érvelések kiemelt hangsúlyt kapnak. A gazdasági hatékonysági szempontok a birtokméret további koncentrációjának irányba mutatnak.
12. ábra. 5 hektárnál kisebb birtokok számaránya az Európai Unió országaiban. (2007, forrás: Eurostat)
14 www.fhbindex.hu
Az országok mezőgazdasági szerkezete nem egységes, a különböző országok stratégiája más-más eredményre vezethet, melyeket természetesen befolyásolnak az adottságok. A magasabb domborzat, a csapadékosabb klíma a legelők nagyobb arányát eredményezi, ami Szlovénia, Ausztria esetében is látható a 13. ábrán. Ciprus, Málta és Portugália napos tájai kiváló lehetőséget nyújtanak a déligyümölcsök és szőlő termesztésére. Fontos azonban megjegyezni, hogy az agrártechnológia fejlődésével a nagyobb termelési intenzitást és befektetést egyaránt igénylő drága termékek termelése is létező stratégia: Hollandia régóta üvegházi zöldség- és dísznövény nagyhatalomként ismert. Harmadik nemzetközi ábránk ezért az egyes országok termőföldterületéről ad áttekintést. A szántóföld magas aránya szintén alátámasztja Magyarország kedvező mezőgazdasági adottságait.
13. ábra. Művelési ágak jellemző megoszlása az Európai Unió országaiban. (2009, forrás: Eurostat) Első, 2010-es elemzésünkben bemutattuk, hogy a magyarországi termőföld forgalmának sebessége a válság évei előtt kisebb volt a lakáspiaci forgalom sebességének felénél, de nemzetközi összehasonlításban még így is élénknek számított (14. ábra). A nemzetközi kitekintést a forgalomra vonatkozó ábrával zárjuk. Ennek tanulsága szerint európai összehasonlításban Magyarországon hagyományosan élénk volt a termőföld forgalma már a válság előtt is. Látható, hogy a stabilizálódott birtokrendszerű nyugati országok piacain lényegesen alacsonyabb forgalom bonyolódott 2006-ban. A tervezett új törvény korlátozásai kapcsán példaként hozott Franciaországban2 is alacsony volt a forgalom. Aktualizált nemzetközi adatok még nem érhetőek el, ugyanakkor hazánkban továbbra is élénk a termőföld forgalom, ezzel ellentétben a lakáspiaci tranzakciók száma csökkent. Magyarországon a termőföld és lakástranzakciók éves száma megközelítette egymást.
2
A Földtörvényben tervezett helyi földbizottságokhoz hasonló francia SAFER-ek erős befolyással bírnak az adásvételek során
15 www.fhbindex.hu
. 14. ábra. A termőföld éves forgalma a termőterület arányában az Európai Unió országaiban, 2006. (Sales Market Regulations for Agricultural Land in EU Member States and Candidate Countries, Factor Markets Working Paper 2012.)
16 www.fhbindex.hu
7. A termőföld: még mindig kiemelkedő befektetés Az FHB Termőföldindex továbbra is alátámasztja, hogy a termőföld áralakulása igen stabil, konzervatívan emelkedő, az egyéb befektetési lehetőségekhez képest a kilengéseknek kevésbé kitett (15. és 16. ábra). A termőföld egyéb reáleszközökhöz és tőkejavakhoz képest is tartotta az értékét – ezért továbbra is igaz az az állítás, hogy válságálló befektetés. 2012 első felében különösen kedvező fejlemények mutatkoztak a piacon. Továbbra is igaz természetesen, hogy a termőföld tulajdonlása, művelése nagyobb gondosságot igényel, mint az értékpapír-befektetések. A mérleg másik serpenyőjében viszont a hasznosításból és a támogatásokból eredő pénzáramlások szerepelnek, hiszen a földalapú támogatás az érték 5-10%-át adja éves viszonylatban és a hasznosítás is tipikusan jövedelmező.
15. ábra: Befektetési eszközök áralakulása. (forrás: FHB Index számítás)
16. ábra: Befektetési eszközök éves áralakulása. (forrás: FHB Index számítás)
17 www.fhbindex.hu
FHB Termőföldindex (2000-2012) év
Index értéke
2000
100,0
2001
101,3
2002
121,0
2003
138,4
2004
140,8
2005
147,3
2006
153,2
2007
158,0
2008
176,6
2009
191,1
2010
192,1
2011
202,3
2012 I. félév 224,0
Az ország földrajzi adottságai alapján hazánk mezőgazdasági potenciálja jelentős. A várható szabályozási változások a következő évekre meghatározóak lesznek a földpiac alakulására, azok várható hatását azonban csak a végső és elfogadott földtörvény, valamint a mezőgazdasági üzemekről és a családi gazdaságokról szóló törvény ismeretében lehet prognosztizálni. Hosszú távon azonban a megfelelő tulajdonosi és gazdálkodási háttérrel a jó minőségű termőföld értékálló és jövedelmező befektetés marad.
8. Partnereinknek Az FHB Bankcsoport tagjai termőföld-szakértői munkákban és termőföld-alapú, vagy termőföld fedezettel történő finanszírozói területeken egyaránt állnak lakossági és vállalati ügyfeleik rendelkezésére. Az elmúlt 15 évben az FHB szakértői a hazai termőfölddel kapcsolatos banki és értékbecslői szaktudás legjavát nyújtották partnereinknek, ügyfeleinknek. Szolgáltatásainkkal továbbra is állunk rendelkezésére gazdáknak, lakossági és vállalati ügyfeleinknek, állami és piaci megrendelőinknek! Az FHB Termőföldindex bővebb elemzéseit, további részleteit az Ügyfeleinkre szabott speciális ajánlatainkban kínáljuk. További ingatlannal kapcsolatos kérdésekben is készséggel állunk rendelkezésükre:
Molnár Zsolt vezérigazgató-helyettes FHB Ingatlan Zrt. Ingatlanértékelési Igazgatóság Telefon: +36(1)452-9208 Fax: +36(1)329-0986 Mobil: +36(30)748-3913 E-mail:
[email protected] Cím: 1082 Budapest,Üllői u. 48.
Dr. Nagy Gyula FHB Index projektvezető FHB Jelzálogbank Nyrt. Telefon: +36(1)452 5930, E-mail:
[email protected]
Sajtókapcsolat: Kappéter Béla FHB Jelzálogbank Nyrt. Telefon: +36(1)452-8578 Mobil: +36(30)4567-635 E-mail:
[email protected]
Stratégiai elemző partnerünk:
FHB Termőföldindex URL: www.fhbindex.hu E-mail:
[email protected]
18 www.fhbindex.hu
