FHB Termőföldindex 2011
1
év
Index értéke
2000
100,0
2001
101,3
2002
121,0
2003
138,4
2004
140,8
2005
147,3
2006
153,2
2007
158,0
2008
176,6
2009
191,1
2010
192,1
2011 h1
201,3
FHB Termőföldindex Kedves Olvasónk! 2010 novemberében jelent meg először az FHB Index termékcsalád legújabb tagja, az FHB Termőföldindex, amelyet az időközben beérkezett 2010 második féléves és 2011 első féléves tranzakciós adatok alapján frissítettünk. Az FHB Termőföldindex szolgáltatásról publikált éves áttekintéssel a szakmai párbeszédet és a nagyközönség földpiaci tájékozódását kívánjuk változatlanul segíteni, hasonlóan a negyedévente frissített FHB Lakásárindex nyilvános elemzéseihez, amelyekkel a lakáspiac szakembereit és érdeklődőit tájékoztatjuk. Az FHB Termőföldindex értékét (eltérően a negyedévente megjelenő FHB Lakásárindextől) évente frissítjük. Első megjelenésünkben1 átfogó képet nyújtottunk a hazai földpiac elmúlt évtizedéről, a termőföld minőségének méréséről, a jogszabályi háttérről, a regionális és a művelési ágak közötti eltérésekről valamint rövid kitekintést adtunk a nemzetközi trendekről. Jelenlegi kiadványunkban a termőföldpiac legfrissebb áralakulását mutatjuk be, a publikus verzióban röviden elemezve az áralakulást befolyásoló legfontosabb okokat és kitérve az eltelt év termőföldpiacot érintő legfontosabb történéseire. Az FHB Bankcsoport a termőföld értékbecslésben, termőföld hitelezésben szerzett közel egy évtizedes tapasztalatára építve továbbra is kiemelt szerepet szán a termőföldfedezet melletti hitelezésnek (rövid és hos�szú futamidőre) lakossági és vállalati ügyfélkörben egyaránt. Köszönjük az Agrárgazdasági Kutató Intézetnek (AKI) munkánk során nyújtott segítségét, amellyel hozzájárult a Termőföldindex megbízhatóságához, szakmai értékéhez. Harmati László, az FHB Nyrt. üzleti vezérigazgatója
1 Az előző kiadvány elérhető: http://www.fhbindex.hu/FHB-Index/Letoltheto-anyagok/FHB-Termofoldarindex/Legutobbi-kiadvanyunk/ FHB%20Termőföldárindex_hu.pdf
2
1. Jogszabályi környezet és birtokpolitika Első kiadványunkban részletesen elemeztük a magyarországi termőföldhasznosítás jogszabályi hátterét, most a 2010-es megjelenésünk óta bekövetkezett legfontosabb változásokat foglaljuk össze. 2010. december 20-án az Európai Bizottság engedélyezte Magyarország számára a termőföldvásárlási moratórium meghosszabbítását. A döntés lehetővé teszi, hogy Magyarország 2014. április 30-ig korlátozza valamennyi jogi személy és a magyarországi lakóhellyel nem rendelkező uniós állampolgárok termőföldszerzését. A hosszabbítás egyik legfontosabb indoka, hogy a moratórium eddig eltelt ideje alatt nem sikerült megszüntetni az egyenlőtlenséget a nyugat-európai és a magyarországi termőföldárak között. Az elkövetkező három évben a magyar mezőgazdaság jövője szempontjából fontos feladat olyan hazai szabályozás kialakítása, amely, amellett hogy biztosítja a moratórium lejárata után a piac megnyitását az EU előírások szerint, egyaránt hozzájárul a hazai családi gazdálkodók érdekeinek érvényesüléséhez és a Magyarország számára stratégiai jelentőséggel bíró mezőgazdasági szektor versenyképességének növekedéséhez. Folyik a törvényi felkészülés a moratórium lejárata utáni időszakra, mivel a szabályozásnak a lejárati határidő (2014. május) előtt el kell készülnie. Az új földtörvénycsomag legfőbb elemei lehetnek: • a családi gazdaságokról szóló törvény, • a klasszikus földtörvény és • az üzemszabályozási törvény. 2011. augusztus elsején lépett életbe a 2011. évi CI. törvény, amely a földnyilvántartás körülményein kíván javítani. A törvény elsődleges célja a családi gazdaságok földhöz jutási esélyeinek javítása, illetve az állam birtokpolitikai szempontjainak eddiginél hatékonyabb érvényesítése az állami elővásárlási jog erősítésével. 2011. augusztus 18-án lépett életbe a 161/2011. sz. kormányrendelet a Nemzeti Földalappal (NFA) összefüggő egyes korábbi kormányrendeletek módosításáról, amely a 262/2010. korábbi rendelet egyes paragrafusait is módosította. Ez a rendelet szabályozza az NFA szerepét és jogosítványait is. Ezek között a birtokpolitikai célok megvalósulását segítheti elő az NFA termőföldre vonatkozó elővásárlási és előhaszonbérleti jogának és a Nemzeti Földalapba tartozó földrészletek hasznosítási szabályainak rögzítése. A Kormány birtokpolitikai céljainak megvalósítása érdekében, a jogszabályi háttér megteremtésén túl, már megkezdte a családi, a mezőgazdasági kis és közép vállalkozások tevékenységének erősítését – első lépésben 65 ezer ha – állami tulajdonú termőföld bérbeadásával. A pályázat útján elnyerhető földbérletnél prioritása lesz az állattenyésztési tevékenységet folytató gazdaságoknak, ezzel is befolyásolva az agrárium strukturális átalakítását (magasabb hozzáadott érték megtermelése azonos mennyiségű föld használatával).
3
2. Módszertan, elemzési szempontok, használt fogalmak magyarázata Az FHB Termőföldindex a 2000-től 2011 első félévéig rendelkezésre álló mintegy 900 ezer illetékhivatali adat alapján készült. Az adatsort a 2000-es év átlagával normáltuk, így az FHB Termőföldindex értéke 2000-ben: 100.
Adatszűrés Annak érdekében, hogy az index a valós piaci folyamatokat tükrözze, csak azokat a tranzakciókat vettük figyelembe, amelyeket az FHB értékbecslői hitelesítettek. Az FHB Termőföldindexszel a ténylegesen mezőgazdasági területként üzemelő területek árváltozását mérjük, azaz szakértőink igyekeztek kiszűrni azokat a nyilvánvaló tranzakciókat, amelyek a későbbi belterületesítés reményében spekulációs célzattal foroghattak. Fontos megemlíteni ugyanakkor, hogy a tranzakciós árak feldolgozásánál nem vettük figyelembe azt a szakértői tapasztalatot, hogy az illetékhivatali, mért adatok és a valós tranzakciós árak között 15-25 % különbség is lehet, elsősorban közteher csökkentési praktikák miatt. Az adatbázis szűrése után tavalyi adatbázisunk közel 10%-kal bővült, immár több mint 330 ezer adásvételi adatra támaszkodik az FHB Termőföldindex.
A forgalomba került földterületek változásának korrigálása Az FHB Termőföldindex – az FHB Lakásárindexhez hasonlóan – hedonikus módszertannal készül. A különböző időszakokban más-más tulajdonságú területeket adnak-vesznek, ezért az átlagárak alakulását befolyásolja, hogy milyen termőföldek kerültek forgalomba. A hedonikus módszertan abban nyújt segítséget, hogy ezt az összetételhatást kiszűrve csak a tiszta árváltozást mérhessük. Elsősorban a földterületek méretének, a területek elhelyezkedésének és a forgalomba kerülő parcella művelési ágának változását kezeltük. A parcellaméret az elmúlt 10 évben trendszerű emelkedést mutatott. Míg 2000-ben a tipikus (medián) tranzakcióban 1 hektárnyi terület cserélt gazdát, addig 2011-re ez 2 hektár fölé emelkedett. Amennyiben az átlagos parcellaméretet vizsgáljuk, ugyanez a trend még élesebben rajzolódik ki: adataink szerint 2000-ben átlagosan 4 hektár szerepelt az adásvételekben, míg 2011-ben már több mint 12 hektár. A parcellaméret mellett figyelembe vettük a régiós piacok különbségeit is. Kiszűrtük azt a jelentős hatást, hogy a megfigyelési időszakunk végére arányaiban több tranzakció volt az alacsonyabb árfekvésű régiókban. Tanulmányunkban az egyes földrajzi régiók árváltozását külön-külön is elemeztük a 2000-2011 között eltelt időszakban. A javuló adatminőség azt is lehetővé teszi, hogy a termőföldek művelési ágát még pontosabban vehessük figyelembe az index készítése során. A művelési ágak közötti jelentős árkülönbségeket is bemutatjuk tanulmányunkban.
Átlagos és tipikus tranzakciók közötti különbség Megfigyeléseink szerint a kereskedett területek között nem elhanyagolható számban jelennek meg a tipikusnál (medián) jóval – akár tízszer, húszszor – nagyobb vagy éppen drágább területek. Ennek következtében az átlagos és a tipikus mutatószámok jelentősen eltérhetnek: az átlagos értékek jóval nagyobbak lehetnek a tipikus értéknél, mert a kiugróan nagy vagy értékes területek felfelé húzzák az átlagot. Ezért mindig azt a mutatószámot közöljük, amely a szakértők szerint valósághűen jellemzi a piacot.
4
3. FHB Termőföldindex – 10 év elteltével megduplázódott a föld értéke Még a válság éveiben is töretlen az áremelkedés, 10 év alatt nominális értékben megduplázódtak az árak.
1 . ábra. Az FHB Termőföldindex alakulása. Az FHB Termőföldindex új értékei alapján 2011 első felében 4,8 százalékkal emelkedtek a földárak (1. ábra). A 2010-es emelkedés 0,5 %-a a korábbi évek trendjéhez képest alacsony volt, az inflációval korrigálva a reál árváltozás pedig csökkenést mutatott, de az idei év első félévében mutatott 4,8 %-os nominális növekedéssel már jelentősen emelkedett a termőföldek ára, és ezzel reál értékben is pozitív volt a változás (1,6 %) (2. ábra).
2. ábra. Az FHB Termőföldindex éves növekedése és korszakolása
5
Mivel a 2010-es év eleji bizonytalanság után idén ismét növekedtek az árak, az FHB Termőföldindex történeti alakulása alapján tavaly kialakított szakaszolás tartható: folytatódott az „Új remények” korszaka. A 2010-es megtorpanás azért is érdekes, mert – az EU-csatlakozással összefüggő korábbi optimista várakozásokon kívül – erős összefüggés érvényesült a termőföldárak növekedése és a mezőgazdaság jövedelmezősége között (3. ábra). Ez azzal magyarázható, hogy a mezőgazdasági ágazat szereplői a többletjövedelem egy részét azonnal termőföldbe fektetik, bővítve ezzel termelési kapacitásaikat.
3. ábra. Az FHB Termőföldindex növekedése és mezőgazdasági jövedelmek. Tavaly azonban ez az összefüggés egyedi történések miatt nem érvényesült. A gazdasági, pénzügyi válság a mezőgazdasági ágazatban – akárcsak a teljes gazdaságban – hitelszűkét is hozott, ezért a korábbi évekkel ellentétben a gazdálkodó egységek nehezebben jutottak külső forráshoz, így az egyébként hitelből finanszírozható nem földjellegű (pl. gép) beruházásokat nagyobb arányú saját forrásaikra támaszkodva kellett megvalósítaniuk. A keresleti oldalt – így a földárak felfelé mutató trendjét – az is visszafogta, hogy 2010-ben elhalasztotta az állam az árveréseket, amelyek a korábbi időszakban jótékonyan hatottak a földpiacra. Első féléves adataink alapján 2011-ben folytatódott az emelkedés. A tavaly év végén bejelentett újabb földvásárlási moratórium és a 2011-ben várható kormányintézkedések, valamint az előkészületben levő új jogszabályok alapján tisztázódott a termőföld iránt érdeklődők számára a piac jövője, megtört a 2010-ben tapasztalható kiváró magatartás. Ez is erősítette a földárakra pozitívan ható optimistább várakozásokat. Szintén valószínűsíthető, hogy a 2010-ben megtermelt plusz jövedelem inkább 2011-ben jelent meg vásárlási igényként. A következő, 4. ábránkon és az 1. táblázatban a három korszak éves átlagos árváltozásai láthatóak. Megállapítható, hogy a termőföld piacán a válság ellenére érdemi áremelkedést élvezhetnek a tulajdonosok, bár szerényebbet mint az EU-csatlakozást megelőző időszak aranyéveiben.
6
4. ábra. Termőföldek árának változása a három időszakban. Különösen erős a termőföldárak növekedésének stabilitása más eszközárakkal, vagy alternatív tőkejavakkal összehasonlítva, ahogy azt későbiekben látni fogjuk.
Az EU csatlakozást megelőző időszak (2000-2003) Termőföldárak változása az időszak alatt
35.1%
Konszolidáció (2004-2007)
Új remények a termőföld piacán (2008-2011) 13.5%
25.3% 6.7%
átlagos hozam évesítve
10.5%
3.2%
Termőföldárak fogyasztói árindexszel deflálva
15.4%
-8.1%
6.6%
4.9%
-2.1%
1.8%
átlagos hozam évesítve
1. táblázat. Termőföldek árának változása és évesített hozamok a három időszakban.
7
4. Regionális eltérések Általános trendek A földrajzi régiók szerinti áralakulást vizsgálva egyértelmű, hogy a legmagasabb árfekvésű régiókban lassult az árnövekedés, ugyanakkor a közepes árfekvésű régiók inkább felfelé és egymáshoz konvergálnak, míg áralakulás szempontjából kis mértékű leszakadás csak a legalacsonyabb árakat felvonultató észak-magyarországi és észak-alföldi régió esetében figyelhető meg. A regionális tendenciákat figyelve az utóbbi években a legkiegyenlítettebb növekedést a dél-alföldi régió produkálta. Ezen a területen tartósan töretlen a fejlődés (5. ábra). A megelőző időszakhoz képest 2011-ben az átlagot meghaladó mértékben emelkedtek az árak az észak-magyarországi, közép-magyarországi és az észak-alföldi régióban. Folytatódott a nyugat-dunántúli régió 2009-től megfigyelhető árcsökkenése és az előző időszak stagnálásához képest Dél-Dunántúlon is kissé csökkentek az árak 2011 elején. Közép-Dunántúl és Közép-Magyarország árai tovább erősödtek. A mért adatok szerint a közép-magyarországi termőföldárak mellett már a közép-dunántúli értékek is meghaladják a dél- és nyugat-dunántúli árakat (árszintek és növekedés szerinti kategorizálás a 6. ábrán). E dunántúli területek az elmúlt években némi leértékelődést mutattak a korábbi növekedés után.
350
Régiós indexek (Dél-Alföld 2000=100)
325 300 275 250 225 200 175 150 125 100 75 50
2000 2001 2002 2003 Dél-Alföld Közép-Magyarország
2004 2005 2006 Dél-Dunántúl Közép-Dunántúl
2007 2008 2009 2010 2011 Észak-Magyarország Nyugat-Dunántúl Észak-Alföld
5. ábra. Termőföldárak alakulása Magyarország régióiban.
8
6. ábra. Termőföldárak szintje és növekedési viszonyai Magyarország régióiban. A regionális árkülönbségek alakulását befolyásolja az a megfigyelhető trend, hogy a forgalom az alacsonyabb árfekvésű régiókban jobban nőtt, a jó minőségű, jó helyen levő termőföldek forgalma alacsony, itt egyrészt a kínálat merevebb, másrészt a birtokkoncentrálódás foka magasabb, harmadrészt az állami értékesítések hiánya ezt az összetétel hatást is befolyásolta. A dél-dunántúli és nyugat-dunántúli (korábban folyamatosan növekvő) földárak legutóbbi időszakban tapasztalt csökkenését is azzal magyarázzuk, hogy ebben a régióban csak alacsonyabb árfekvésű termőföldek kerültek piacra.
9
5. Művelési ágak és parcellaméretek közti eltérések Amennyiben a legfontosabb művelési ágat, a szántót vizsgáljuk 2010-ben, akkor kijelenthető, hogy az ország régióinak egymáshoz viszonyított árhelyzete csekély mértékben változott (7. ábra). A szántóföldek országos átlagára 2010-ben már meghaladja a 600 ezer forintos hektáronkénti árat (2010: 601 ezer Ft/ha, 2009: 576 ezer Ft/ha). A közép-magyarországi régióban a legjellemzőbb a belterületesítésre vagy egyéb tényezőkre spekuláló adásvétel, de ettől függetlenül is kijelenthető, hogy változatlanul ebben a régióban a legdrágább a termőföld.
7. ábra. Szántóföldek árviszonyai Magyarország régióiban.
10
A következő, 8. ábrán tavalyi elemzésünkhöz hasonlóan az egyes művelési ágak relatív árviszonyait mutatjuk be. Továbbra is megállapítható, hogy a legolcsóbb legelő és gyep művelési ágak átlagos hektáronkénti ára kevesebb, mint fele a drágább típusú szőlőnek vagy kert művelési ágba sorolt területeknek. A kert besorolású területek magas ára leginkább az elhelyezkedésükkel, közművesítettségükkel magyarázható. A művelési ágakon belül tapasztalható árak szóródása az adott művelési ágba tartozó területek adásvételekben tapasztalható méretkülönbségeivel és minőségi homogenitásával függ össze.
8. ábra: Művelési ág szerinti áreltérések (FHB Index saját számítás, az ábra nem tartalmazza az erdőket és a fásított területeket) A különböző művelési ágú földterületek nem csak árukban térnek el, hanem jellemzően a parcellaméretek tekintetében is (9. ábra). A legnagyobb területek az erdők között cserélnek gazdát (átlag 26,1 ha), míg szántó esetében 12,7 hektár körüli az átlagos bejegyzett tranzakcióméret. A 9. ábrán szemléltetjük, hogy az átlagosnál jóval alacsonyabb a tipikus parcellaméret. Ez annak tudható be, hogy az adásvételre kerülő termőföldek között kiugróan nagyok is előfordulnak, amelyek jelentősen növelik az átlagos terület nagyságát. Ez az egyre gyakoribb jelenség megerősíti a feltételezést, hogy egyre nagyobb termőföldterületek is adásvételre kerülnek, azaz tovább folytatódik a birtokviszonyok koncentrálódása.
9. ábra: Az adatbázisban szereplő tranzakciók alapján az átlagos és a tipikus parcellaméret (FHB Index saját számítás)
11
Művelési ágak szerint vizsgálva az áralakulást megfigyelhető, hogy az utóbbi években a gyümölcsösök és a szőlők – a többi művelési ághoz viszonyítva – relatíve vesztettek értékükből (10. ábra). Ennek egyik magyarázata lehet, hogy aki ültetvényművelésére szánja el magát, az gyakran öreg (letermett) területet vásárol, azt megújítja vagy újratelepíti. A szántó, erdő és gyep művelési ágakban egyértelműen látható, hogy az árdinamika javult az egy évvel ezelőtti időszakhoz képest. A szántóföldi növénytermesztés elmúlt 2 évben tapasztalható kiemelkedő jövedelmezősége egyértelműen hatással volt e művelési ág kiemelkedő árdinamikájára.
10. ábra: Művelési ág szerinti áralakulás 2007 óta (FHB Index saját számítás)
12
6. A föld mint befektetés: válságálló és hozamtermelő Az FHB Termőföldindex megerősíti azt a feltételezést, hogy a termőföld áralakulása igen stabil, konzervatívan emelkedő, az egyéb befektetési lehetőségekhez képest a kilengéseknek kevésbé kitett (11. és 12. ábra). A termőföld egyéb reáleszközökhöz és tőkejavakhoz képest is tartotta az értékét – ezért kijelenthető, hogy válságálló befektetés. A termőföld befektetéseken elérhető hozam jelentős, hiszen a részvényekhez, lakásokhoz viszonyítva a befektetésből eredő pénzáramlás jelentős részét teszi ki a hozamnak. Csak a földalapú támogatás az érték 5-10 %-át adja éves viszonylatban és rendszerint a hasznosítás is jövedelmező.
11. ábra: Befektetési eszközök áralakulása. (forrás: FHB Index számítás)
13
12. ábra: Befektetési eszközök éves áralakulása. (forrás: FHB Index számítás) Magyarország a mezőgazdasági területnek az ország összterületéhez viszonyított arányát tekintve az európai élmezőnyhöz tartozik, ebben az összehasonlításban csak Nagy-Britannia és Dánia előzi meg. 2007-es adatok alapján az EU 27 országában átlagosan az országok területének négytizede, ugyanakkor Magyarország területének több mint a hattizede mezőgazdasági terület (13. ábra). A földminőségről nem áll rendelkezésre egységes európai mérőszám, ezért csak következtethetünk a magyar termőföld jó minőségére. A szántóföld magas aránya szintén alátámasztja Magyarország kedvező mezőgazdasági adottságait. A 2009 es évben a válság a mezőgazdasági szektort is elérte. Az EU-ban a mezőgazdasági szektor jövedelemtermelő képességének a visszaesése átlagosan 12 %-os volt. Magyarországon ugyanebben az időszakban a visszaesés jóval meghaladta az EU átlagot és elérte a 30 %-ot. A tavalyi évben a trend fordult és az EU agrárágazatában 2010-ben már átlagosan 12,3 %-kal nőtt a jövedelmi szint (Eurostat). A 2010-es növekedés hátterében elsősorban a termelői árak növekedése állt. Magyarországon 16 %-kal növekedtek a reáljövedelmek a mezőgazdaságban 2010-ben (Eurostat).
14
13. ábra: Mezőgazdasági területek aránya az Európai Unió országaiban. (forrás: Eurostat) Az ország adottságait is figyelembe véve biztosak lehetünk abban, hogy a mezőgazdaság Magyarországon stratégiai húzóágazattá válhat. A jó minőségű termőföld pedig olyan kincs, amely megfelelő szabályozási, gazdálkodási és tulajdonosi háttérrel hosszú távon jól jövedelmező, értékálló befektetés.
15
Partnereinknek
FHB Termőföldindex
Az FHB Bankcsoport tagjai termőföld-szakértői munkákban és termőföld-alapú, vagy termőföld fedezettel történő finanszírozói területeken egyaránt kiszolgálják lakossági és vállalati ügyfeleiket. Közel 14 éves működése során az FHB szakértői a hazai termőfölddel kapcsolatos banki és értékbecslői szaktudás legjavát nyújtották partnereinknek, ügyfeleinknek. Szolgáltatásainkkal továbbra is állunk rendelkezésére gazdáknak, lakossági és vállalati ügyfeleinknek, állami és piaci megrendelőinknek! Az FHB Termőföldindex bővebb elemzéseit, további részleteit az ügyfeleinkre szabott speciális ajánlatainkban kínáljuk.
év
Index értéke
2000
100,0
2001
101,3
2002
121,0
2003
138,4
További ingatlannal kapcsolatos kérdésekben is készséggel állunk rendelkezésükre,
2004
140,8
2005
147,3
2006
153,2
2007
158,0
2008
176,6
2009
191,1
2010
192,1
2011 h1
201,3
Molnár Zsolt vezérigazgató-helyettes FHB Ingatlan Zrt. Ingatlanértékelési Igazgatóság Telefon: +36(1)452-9208 Fax: +36(1)329-0986 Mobil: +36(30)748-3913 E-mail:
[email protected] Cím: 1082 Budapest, Üllői u. 48. FHB Index projektvezető Dr. Nagy Gyula FHB Jelzálogbank Nyrt Telefon: +36(1)452 5930, E-mail:
[email protected].
FHB Termőföldindex URL: www.fhbindex.hu E-mail:
[email protected] Direkt vonal: +36(1) 452-7999 FHB Sajtókapcsolat Kappéter Béla FHB Jelzálogbank Nyrt. Telefon: +36(1)452-8578 Fax: +36(1)329-1004 Mobil: +36(30)4567-635 E-mail:
[email protected]
16
