ÉRTÉKELÉSI SZAKVÉLEMÉNY

F151 - Használt lakás vásárlás

1 / 19

file://///minerva/arveres/Árverés20090414/Megbízások/OTP_fakt/Ügy...

ÉRTÉKELÉSI SZAKVÉLEMÉNY 1083 budapest losonczi tér 5 3/10

Értékbecslés fordulónapja: 2012.06.14. Cím: 1051 Budapest, Nádor utca 21.

2012.07.18. 12:57


2 / 19


Törzslap

TÖRZSADATOK Szemle sorszáma:

1

Soron kívüli újraértékelés sorszáma:

Időközi felülvizsgálat sorszáma: -

-

Az ingatlan banki nyilvántartási száma: -

Az OTP JB Zrt. ügyazonosító-jele:

2012/401/0014339+1

Hitelkérelmező neve:

98756580 pisák gizella margit

1. MEGBÍZÁS TÁRGYA Az értékelt ingatlan rendeltetése (tul. lap szerint): lakás Ingatlan altípusa: -

Az értékelt ingatlan jelenlegi hasznosítása: lakás

2. INGATLAN CÍME ÉS AZONOSÍTÁSA Ingatlan címe: 1083 budapest losonczi tér 5 3/10 Együtt értékelt ingatlanok száma (db): -

HRSZ(ok): 35728/36/a/12

3. INGATLAN BEMUTATÁSA Az ingatlan fekvése:

Telepítmények száma (db):

-

Telek(rész) / termőföld nagysága (m2): 0

belterület

Erdőrészletek száma (db):

-

Termőföld alrészek száma (db):

Felépítmény(ek) építési időpontja (év): 1978

-

LAKÁS / TÁRSASHÁZI ALRÉSZLET Összterülete (m2):

45

Gépkocsi beálló területe (m2): 0 Tároló területe (m2):

0

LAKÓÉPÜLET / FELÉPÍTMÉNY(EK) Felépítmények száma (db):

-

Összes nettó szintterület (m2): -

Pinceszint területe (m2):

-

Földszint területe (m2):

-

Emelet(ek) területe (m2): Tetőtér területe (m2): Melléképület (m2): -

Lakószobák száma (műszaki, db): 1+1

Lakószobák száma (korrigált, db): 1.5

4. ÉPÍTKEZÉS ADATAI (új építés, bővítés, korszerűsítés, stb. esetében) Építkezés jellege:

-

Házilagos kivitelezés költsége (Ft): 0

Építkezés készültsége (%): -

Bekerülési költség (Ft):

0

5. ÉRTÉKELÉS (igény-, per- és tehermentes állapotban) Telek (rész) értéke / termőföld AK értéke (Ft/AK): 0

LAKÓÉPÜLET/ FELÉPÍTMÉNY(EK) / TERMŐFÖLD (aktuális és várható értéke) Lakóépület aktuális forgalmi értéke (Ft): 6 900 000

Lakóépület várható forgalmi értéke (Ft): 0

Lakóépület aktuális hitelbiztosítéki értéke (Ft): 4 800 000

Lakóépület várható hitelbiztosítéki értéke (Ft): 0

6. AZ ÉRTÉKELŐ EGYÉB MEGÁLLAPÍTÁSAI A HELYSZÍNI SZEMLE SORÁN Jogi megjegyzés:

[Komfortfokozat]: összkomfortos [Terhelések]: 2008 OTP JZB ZRT. 42.232CHF [Forgalomképesség]: önállóan forgalomképes [Jogi megjegyzés]: 2008.04.26-án,2008/268/0032260+1 üa.alatt készült értékbecslés,mely adásvételhez kapcsolódó értékbecslés volt (vételár 9.500.000.Ft).Az akkor meghatározott Fé=9,5MFt, Hbé=8,5MFt volt, mely értékeket -tekintettel a kialakult ingatlanpiaci- és gazdasági helyzetre,valamint a keresletkínálati viszonyokra- túlzónak tartok. Az ügyfél a megadott határidőig nem tudott bejutást biztosítani a lakásba. Az előzményben alaprajz nem volt, a helyiség méreteket az előzmény alapján rögzítettem. A belső képek a 2008.04.26-ai éb. képei.

Értékelő egyéb megállapításai:

Az épület egy 12 emeletes, átlagos állapotú panelépület, a környezetében is panelépületek találhatóak. A közös területek átlagos állapotúak. A lakás a 3. emeleten található, távfűtéses. Előzmény alapján állapota jó, szemle hiányában állapotfelmérésre nem volt lehetőség. A környék infrastruktúrális ellátottsága kedvező.

7. AZ ÉRTÉKELT INGATLAN Az értékelt ingatlan típusának forgalma:

gyenge

256/2011 (XII.6.) Korm.rendelet sz. korrigált nettó m2:

-

Az értékelt ingatlan értékállósága hosszútávon: stagnál

256/2011 (XII.6.) Korm.rendelet sz. korrigált hasznos m2: -

Az ingatlan környezete:

Energetikai minősítés:

Értékelés dátuma: 2012.06.14.

stagnál

Értékelést készítette: majer_PROCONSULT

Ellenőrizte: -

2012.07.18. 12:57


3 / 19


Azonosítás

Ügyazonosító jel: 2012/401/0014339+1

Megrendelés azonosító: 1

Megrendelő adatai Megrendelő OTP fiók: OTP Faktoring Zrt.

Ügyintéző neve:

Sándor Tibor

Ügyintéző telefonszáma: 30-9325-090

Forrásrendszer adatai Forrásrendszer neve: FAKTORING Forrás azonosítók:

Terület megnevezése: 913 Pest

000025182

Hitelkérelmező adata Hitelkérelmező neve: 98756580 pisák gizella margit

Hitelkérelmező elérhetősége: 06202131458

Kapcsolattartó neve: -

Kapcsolattartó elérhetősége: -

Ingatlan adatai

Hitelügylet adatai

Eredeti cím:

1083 budapest losonczi tér 5 3/10

Elszámolási csoport:

OTP Faktoring megrendelések

Irányítószám:

1083

Üzletág:

fakt

Lakás/ház hrsz.:

35728/36/a/12

Hitelkonstrukció:

-

Gk. beálló hrsz.:

-

Hitelcél:

-

Tároló hrsz.:

-

Hitel részfolyósítási fázis:

N

Megjegyzés:

-

Hitel tárgya:

N

Ingatlan fekvése:

-

Kiemelt ügy:

NORMAL

Ingatlan típusa:

-

Feladatkód:

FAL1

Ingatlan rendeltetése:

-

Értékbecslői díjazás (Ft):

19050.0

Ingatlan hasznosítása:

-

Értékbecslői határidő (munkanap): 6

Ingatlan mérete (forrásrendszer): 0

Megrendelés dátuma:

2012.06.08. 09:10:17

Együtt értékelt ingatlanok száma:

0

Felépítmények száma:

0.0

Termőföld alrészek száma:

0.0

Pótdíjas felépítmények száma:

0.0

Erdőrészletek száma:

0.0

OTP ügyintéző megjegyzése:

0617

Diszpécser megjegyzése -

Szemle Helyszíni szemle időpontja: 2012.06.14.

Szemléző: majer_PROCONSULT

Ellenőr: -

Akadálykód: -

2012.07.18. 12:57


4 / 19


Jogi helyzet

Tulajdonos(ok) Sorszám

Terhelések Név

Tulajdoni hányad

Bejegyzett jogok

-

Pisák Gizella Margit

1/1

-

-

OTP JZB ZRT.

-

elidegenítési és terhelési tilalom

2008 OTP JZB ZRT. 42.232CHF

Bérlő Bérlő:

-

Bérleti díj növekedés megállapított értéke (%): -

Bérleti díj jelenlegi nagysága (Ft/hó): -

Bérleti szerződés lejárata:

Osztatlan közös tulajdon:

nem

Az ingatlan jelenlegi hasznosítása

Tulajdoni lap kelte:

2012.06.07.

Tul. lap szerint az ingatlan jellege: lakás

Lakóingatlan: van

lakás

Termőföld: -

-

Ipari, kereskedelmi ingatlanok: -

-

Vendéglátó jellegű ingatlanok: Eü, kulturális, szociális ingatlanok: Egyéb: Széljegy: nincs

-

- -

Széljegy tartalma: -

Jogi megjegyzés szabad szöveges része 2008.04.26-án,2008/268/0032260+1 üa.alatt készült értékbecslés,mely adásvételhez kapcsolódó értékbecslés volt (vételár 9.500.000.- Ft).Az akkor meghatározott Fé=9,5MFt, Hbé=8,5MFt volt, mely értékeket -tekintettel a kialakult ingatlanpiaci- és gazdasági helyzetre,valamint a kereslet-kínálati viszonyokra- túlzónak tartok. Az ügyfél a megadott határidőig nem tudott bejutást biztosítani a lakásba. Az előzményben alaprajz nem volt, a helyiség méreteket az előzmény alapján rögzítettem. A belső képek a 2008.04.26-ai éb. képei. Forgalomképesség: önállóan forgalomképes Jogi megjegyezés:

[Komfortfokozat]: összkomfortos [Terhelések]: 2008 OTP JZB ZRT. 42.232CHF [Forgalomképesség]: önállóan forgalomképes [Jogi megjegyzés]: 2008.04.26-án,2008/268/0032260+1 üa.alatt készült értékbecslés,mely adásvételhez kapcsolódó értékbecslés volt (vételár 9.500.000.- Ft).Az akkor meghatározott Fé=9,5MFt, Hbé=8,5MFt volt, mely értékeket -tekintettel a kialakult ingatlanpiaci- és gazdasági helyzetre,valamint a kereslet-kínálati viszonyokra- túlzónak tartok. Az ügyfél a megadott határidőig nem tudott bejutást biztosítani a lakásba. Az előzményben alaprajz nem volt, a helyiség méreteket az előzmény alapján rögzítettem. A belső képek a 2008.04.26-ai éb. képei.

2012.07.18. 12:57


5 / 19


Környezet

Megye:

-

Település jellege:

főváros

Település neve:

budapest

Település térségi szerepe:

régió központ

Településrész / kerület megnevezése: VIII. kerület

Település gazdasági potenciálja: fejlődő

Alapfokú ellátottság a településen belül Oktatás:

felsőfokú

Kereskedelem:

Egészségügy: kórház

kiemelkedő

Tömegközlekedés: helyi tömegközlekedés

Szolgáltatás: van A településen belüli elhelyezkedés: belterület

A környezet turisztikai jelentősége: nem jellemző

Környezet jellege:

belvárosi lakóövezet

Utcai forgalom jellege:

sebességkorlátozással védett lakóutca

Környezet állapota:

átlagos

Utcai forgalom mértéke:

gyenge

Környezet védettsége:

nincs

Környezeti ártalom, szennyezettség Fajtája

Forrása

Nagysága

Rendszeressége/tartóssága

-

2012.07.18. 12:57


6 / 19


Telek

A telekre vonatkozó építésügyi hatósági előírások Övezeti jelleg: lakóövezet

Egyéb: -

A telek jellemzői Úszótelkes:

-

Telek használata:

Lakópark:

-

Gk parkolás a telken belül: nincs

-

Saját, önálló telkes épület: van

Kerítés:

-

Teljes telek mérete (m2):

1

Telek állapota:

-

-

Parkosított díszkert: -

Egyéb építmények Úszómedence:

Automata öntözőrendszer: -

Térburkolat:

-

Sport és játszótér:

Egyéb:

-

-

2012.07.18. 12:57


7 / 19


Épület több lakás

Épület szintjei Pinceszint (db): 1

Épület szintjeinek száma összesen (db): 14

Földszint (db):

1

Lakások száma az épületben (db):

Emelet (db):

12

Építés éve:

72 1978

Tetőter (db):

-

Az épület védettsége:

nincs

Épület szerkezetei, felszereltsége Lépcsőházak száma:

-

Közös terek burkolata:

kerámia burkoló lap

Lakások megközelítése:

zárt lépcsőházból

Külső korlátok, rácsok kialakítása:

egyszerű

Külső homlokzat kialakítása:

egyszerű

Közös helyiségek:

van

Külső homlokzat anyaga:

panel felület

Épület biztonsági védelme:

nincs

Udvari homlokzat kialakítása:

egyszerű

Felvonó az épületben:

van

Tetőforma:

lapostető

Kaputelefon az épületben:

van

Tető héjalása:

bitumenes lemez/zsindely

Zárt szeméttároló az épületben:

van

Lépcső szerkezete:

vasbeton

Parkolási lehetőség:

csak az utcán

Függőleges teherhordó szerkezet: panelszerkezet

Nem lakáscélú helyiségek az épületben: nincs

Az épület általános állapota Homlokzat:

átlagos

Statikai problémákra utaló jelek: nem látható

Lépcsőház, függőfolyosó, közlekedők állapota: átlagos Tető állapota:

átlagos

Felújítás Felújítás(ok) módja

Utolsó felújítás(ok) időpontja

-

2012.07.18. 12:57


8 / 19


Társasházi lakás egység

A lakás alapterülete tulajdoni lap szerint: 45

Komfortfokozat: összkomfortos

Telekrész számolás Telek területe:

1

Tároló területi aránya:

Lakás tulajdoni aránya:

636/100000

Telekrész területe (m2): 0

-

Gk. beálló területi aránya: -

Szintek A lakás épületen belüli elhelyezkedése: emeleten

Lakáshoz tartozó helyiségek Helyiségek Főépület (Főépület, meglévő) Sorsz Szint

Megnevezés

Terület (m2)

Terület (hasznos) Helyiségenkénti 1,9 m feletti egyneműsítés % (m2)

Értékszámításnál Belmagasság figyelembe vett alapterület Megjegyzés (m) (m2)

Padlóburkolat

Oldalfal burkolat

Beépített berendezés, bútor

-

alsó szint

szoba

16,00

16,00

100

16

-

-

-

-

-

-

alsó szint

félszoba

10,00

10,00

100

10

-

-

-

-

-

-

alsó szint

konyha

5,50

5,50

100

5,5

-

-

-

-

-

-

alsó szint

fürdőszoba wc-vel

4,00

4,00

100

4

-

-

-

-

-

-

alsó szint

közlekedő

8,00

8,00

100

8

-

-

-

-

-

-

alsó szint

erkély

3,00

3,00

40

1,2

-

-

-

-

-

Alsó szint

Terület (m2)

Terület (hasznos) 1,9 m feletti (m2)

Értékszámításnál figyelembe vett alapterület (m2)

46,5

46,5

44,7

Felső szint

-

-

-

Tetőtér

-

-

-

Épület

44,7

Alsó szint összesen (meglévő) (m2):

45

Alsó szint összesen (tervezett) (m2):

0

Felső szint összesen (meglévő) (m2): 0

Felső szint összesen (tervezett) (m2): 0

Tetőtér összesen (meglévő) (m2):

0

Tetőtér összesen (tervezett) (m2):

0

Területek összesen (meglévő) (m2):

45

Területek összesen (tervezett) (m2):

0

Műszaki szobaszám (egész szoba, db):

1

Műszaki szobaszám (tervezett) (egész szoba, db):

-

Műszaki szobaszám (fél szoba, db):

1

Műszaki szobaszám (tervezett) (fél szoba, db):

-

Kormányrendelet szerinti korrigált szobaszám (db): 1,5

Kormányrendelet szerinti korrigált szobaszám (tervezett) (db): -

Szobák száma tulajdoni lap szerint (db): 1

Félszobák száma tulajdoni lap szerint (db): 1

256/2011(XII.6.) Korm.rendelet sz. korrigált alapterületek Van felépítmény: 256/2011 (XII.6.) Korm.rendelet sz. korrigált nettó m2:

-

Megjegyzés: -

256/2011 (XII.6.) Korm.rendelet sz. korrigált hasznos m2: -

Megjegyzés: -

Energetikai minősítés:

Megjegyzés: -

-

Alaprajzi kialakítás megítélése:

közepes

Alaprajzi átalakítási lehetőségek: teherhordó szerk. megbontásával

Jelenlegi használata 1: használt Jelenlegi használata 2: lakott

Lakás fekvése, tájolása Lakás fekvése: vegyes

Lakószobák tájolása: Benapozás:

kedvező

Lakás szerkezetei Belső válaszfalak szerkezete:

panel

Homlokzati nyílászárókon árnyékoló szerkezete: nincs

Homlokzati nyílászárók:

faszerkezet

Bejárati ajtó típusa:

egyszerű

Belső ajtók:

faszerkezet

Homlokzati nyílászárók üvegezése: dupla

Lakás belső gépészete Vízellátás:

egyedi mérő felszerelt

Hőleadók:

Melegvízellátás:

távfűtés

Egyedi hőmennyiségmérés: nincs

radiátor

Melegvíz ellátás mérése: egyedi mérő felszerelt

TV jel:

kábel TV

Gázellátás:

van

Szellőzés, klíma:

természetes szellőzésű

Fűtési mód:

távfűtés

Biztonsági védelem:

nincs

Fűtési csőhálózat:

kétcsöves

Kaputelefon a lakásban:

van

Lakás áltálanos állapota Statikai problémákra utaló jelek:

nem látható

Vízszigetelési problémákra utaló jelek: nem látható

Utolsó felújítás(ok) módja

Utolsó felújítás(ok) időpontja

-

Hőszigetelési problémákra utaló jelek: nem látható Lakás általános állapota: A helyszíni szemle során az értékelő egyéb megállapításai:

jó Az épület egy 12 emeletes, átlagos állapotú panelépület, a környezetében is panelépületek találhatóak. A közös területek átlagos állapotúak. A lakás a 3. emeleten található, távfűtéses. Előzmény alapján állapota jó, szemle hiányában állapotfelmérésre nem volt lehetőség. A környék infrastruktúrális ellátottsága kedvező.

2012.07.18. 12:57


9 / 19


Összehasonlító értékelés

Összehasonlító adatok Irányítószám Település

Cím

További címrészletek

Telek (m2)

Épület / Lakás (m2)

Ára (Ft)

Fajlagos érték (Ft/m2)

Megjegyzés

Forrás

Számolásban Azonosító használt fajlagos ár

1083

Budapest

Szigony utca 15.

IV/13

-

48

7 500 000 156 250

adásvétel,2010.01.12 -

156 250

-

1083

Budapest

Baross utca 119.

III/6

-

47

7 200 000 153 191


153 191

-

Budapest

Práter utca 58.

IX/105

-

53

9 400 000 177 358


177 358

-

1083

Fajlagos átlagár (Ft): 162 266

Számolásban használt fajlagos átlagár: 162 266

Korrekciós adatok Korrekciós tényezők Megnevezés értékcsökkentő tényező

Indoklás

Korrekciós tényező (%)

belső állapotfelmérés hiánya

-5

Összes korrekció (%): -5

Korrekciós érték (Ft): -8 113

Módosított fajlagos alapérték (Ft): 154 153

Egyneműsített összalapterület (m2): 45

Piaci alapú forgalmi érték (Ft): 6 936 885

Adásvétel (Ft): -

Szerződés adatai Adásvételi szerződés: nincs

Szerződéskötés dátuma: -

2012.07.18. 12:57


10 / 19


Hozamszámításos értékelés

Éves költségek Megnevezés

Kiadható alapterület (m2)

Fenntartási költségek (adó, tulajdonos által fizetett rezsi)

45

Fajlagos érték (Ft/m2/hó) -

Havi összeg (Ft)

Összeg (Ft)

0

0 0

Menedzselési, bérbe adási költségek (ha vannak)

45

-

0

Felújítási, befektetési jellegű kiadások

45

-

0

0

Egyéb költségek

45

-

0

0

Költségek összesen: 0

Éves bevételek -

Megnevezés:

Kiadható alapterület (m2): 45 Havi összeg (Ft/hó)

Összeg (Ft)

Meglévő szerződések szerint számolva: -

Fajlagos érték (Ft/m2/hó)

-

0

Piaci adatok szerint számolva:

-

0

0

Kihasználtság (évi %):

-

-

-

Figyelembe vehető (nettó) bevétel (Ft): -

-

-

Bevételek összesen (Ft): Éves egyenleg (Ft):

0

Tőkésítési kamatláb (d) / megtérülési ráta (%):

-

Hozamszámításon alapuló jelenérték összesen (Ft):

0

Hozamszámításon alapuló jelenérték összesen kerekítve (Ft): 0

2012.07.18. 12:57


11 / 19


Költségalapú értékelés

3.1 Telek értékének (Té) meghatározása Telek / telekrész területe: 0

Fajlagos telekár Irányítószám Település Cím

További címrészletek

Adásvétel kelte

Telek nagysága (m2)

Ára (Ft)

Fajlagos érték (Ft)

Megjegyzés Forrás

Számolásban használt Azonosító fajlagos ár

Átlagos fajlagos alapár: -

Számolásban használt fajlagos átlagár (telek): 0

Telek értékének korrekciója Megnevezés

Indoklás

Korrekciós tényező (%)

Telek értékének korrekciója összesen (%): 0

Figyelembe vett fajlagos ár (Ft): 0 Telek értéke (Ft):

0

3.2 Az épület értékének meghatározása Pótlási vagy Fajlagos ktg újraépítési költség (Ft/m2) (E) (Ft)

Főépület

Szintterület (A) (m2)

Fizikai avultság / befejezetlenség (f) (%)

Funkcionális avultság (e) (%)

Környezeti Piaci módosító avultság (k) (%) tényező (p) (%)

Számított érték (Ft)

Lakás

44

-

0

-

-

-

100

0

100

Lakás

3

-

0

-

-

-

100

0

40

Épület költsége

Egyneműsítés (%)

0 Az épület költség alapú értéke (Ft): 0 Az ingatlan költség alapú értéke kerekítve (Ft): 0

2012.07.18. 12:57


12 / 19


Hitelbiztosítéki érték

AZ INGATLAN VÉGSŐ FORGALMI ÉRTÉKÉNEK MEGHATÁROZÁSA Forgalmi érték szöveges elemzése:

A piaci összehasonlító módszerrel megállapított értéket fogadjuk el forgalmi értéknek, mert lakóingatlanok esetén a jellemző forgalmi értéket ez a módszer adja.

Végső forgalmi érték számolásának módja: Összehasonlító értékelés Végső forgalmi érték (Ft):

6 900 000

AZ INGATLAN HITELBIZTOSÍTÉKI ÉRTÉKÉNEK MEGHATÁROZÁSA Az értékelt ingatlan piaci elemzése (adott településen/település részen/kerületen belül) Az értékelt ingatlan típusának forgalma: gyenge

Az értékelt ingatlan értékállósága hosszútávon: stagnál

Az értékelt ingatlan típus kereslete:

gyenge

Az ingatlan környzete:

stagnál

Kockázati kategória:

telepszerű lakóingatlan egysége

Település jellege:

főváros

Az ingatlan értékesítése a javasolt forgalmi értéken 180-360 nap

Hitelbiztosítéki érték (a meghatározott értékek igény-, per és tehermentes állapotra vonatkoznak) Forgalmi érték (aktuális) (Ft): 6 900 000

Forgalmi érték (várható) (Ft): 0

Hosszútávú értékállóság kockázata (%):

5 (érték rögzítve)

Piaci adatok megbízhatóságának kockázata (%):


Egyéb adatok megbízhatóságának kockázata (%):


Követelés, kényszerbefektetés érvényesítésének kockázata (%): 15 (érték rögzítve) Összes kockázati elem értéke (aktuális) (Ft): 2 100 000

Összes kockázati elem értéke (várható) (Ft): 0

Hitelbiztosítéki érték (aktuális) (Ft): 4 800 000

Hitelbiztosítéki érték (várható) (Ft): 0

2012.07.18. 12:57


13 / 19


Mellékletek

Fényképek

-

-

-

címlap

-

-

-

-

2012.07.18. 12:57


14 / 19


-

-

-

-

-

-

-

-

2012.07.18. 12:57


15 / 19


-

2012.07.18. 12:57


16 / 19


Csatolt dokumentumok (kép)

-

2012.07.18. 12:57


17 / 19


-

2012.07.18. 12:57


18 / 19


-

2012.07.18. 12:57


19 / 19


Csatolt dokumentumok Adat Piacelemzés.xls

Leírás -

2012.07.18. 12:57

ÉRTÉKELÉSI SZAKVÉLEMÉNY

Recommend Documents