Cím: Levelezési cím: Email: Telefon
Építő utca 15. társasház
1184 Budapest, Építő utca 15. 1675 Budapest, Pf. 36.
[email protected] 295-1277 (hétfő, szerda 17-19 óra)
MEGHÍVÓ Tisztelt Tulajdonostársak! Értesítjük Önöket hogy, a Társasház közös képviselete 2014. szeptember 17-én (szerdán) 1800 órakor rendkívüli közgyűlést tart, melyre ezúton meghívjuk! Kérjük, hogy a Közgyűlésen megjelenni szíveskedjenek! Közgyűlés helye:
Lakatos úti (Eötvös) iskola ebédlője
Napirendi pontok: I.
A közgyűlés tisztségviselőinek megválasztása, a napirend megszavazása – határozat hozatal
II.
Új Szervezeti és Működési Szabályzat (SZMSZ) és Házirend elfogadása, valamint a korábbi közgyűlési határozatok áttekintése – határozat hozatal
III.
Közös költség jóváhagyása – határozati javaslat
IV.
Takarékossági formák ismertetése (értékpapírszámla nyitása, Lakástakarékpénztári havi befizetésének megemelése) – határozat hozatal
V. VI. VII. VIII. IX. X.
Hulladékgazdálkodási díj kivétele a közös költségből – határozat hozatal Közös képviselet, társasházkezelés szerződésének módosítása – határozat hozatal Együttműködés az Agora Lokálpatrióta Egyesülettel – határozat hozatal Gázvezeték felújítás megvitatása, kivitelező kiválasztása – határozat hozatal Hitel felvétel megvitatása – határozat hozatal 2014. évi pénzügyi-gazdasági terv – határozat hozatal
Amennyiben a Közgyűlés a megjelölt időpontban határozatképtelen, úgy a második (megismételt) közgyűlést 1830 órára hívjuk össze, a napirendi pontok megváltoztatása nélkül, ahol a megjelent tulajdoni arányok számától függetlenül a Közgyűlés határozatképes. Budapest, 2014. szeptember 02. Üdvözlettel Közös képviselet, társasházkezelés Hensch Norbert, Annirok Kft. ügyvezető
1
Közgyűlési határozat tervezet: I.
napirendi ponthoz: 1. sz. határozat: A közgyűlés levezető elnöke: ............................................ jegyzőkönyvezetője: ............................................ jegyzőkönyv hitelesítői: 1./ ....................................... 2./ ....................................... ………/2.502 igen, ………/2.502 nem, ………/2.502 tartózkodott tulajdoni hányaddal a közgyűlés a határozatot elfogadta. 2. sz. határozat: A társasház közgyűlése elfogadja a napirendi pontokat. ………/2.502 igen, ………/2.502 nem, ………/2.502 tartózkodott tulajdoni hányaddal a közgyűlés a határozatot elfogadta.
II.
napirendi ponthoz: 3. sz. határozat: A társasház közgyűlése jóváhagyja az új Szervezeti és Működési Szabályzatot (SZMSZ), valamint az SZMSZ mellékletét képező új Házirendet. ………/2.502 igen, ………/2.502 nem, ………/2.502 tartózkodott tulajdoni hányaddal a közgyűlés a határozatot elfogadta. Megjegyzés: Az SZMSZ módosításához a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. tv. értelmében az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozat szükséges. Indoklás: A társasház hatályos szervezeti és működési szabályzata 2004. december 10-i keltezésű. Az azóta módosult jogszabályi változtatások miatt szükséges egy új SZMSZ elfogadása. Az SZMSZ és a Házirend tervezete a faliújságokon megtalálható, valamint letölthető a www.lakatosltp.hu oldalról, illetve elkérhető ügyfélfogadási időben. 4. sz. határozat: A társasház közgyűlése a társasház közgyűlései által 2013. január 1. napja előtt hozott határozatait hatályon kívül helyezi. ………/2.502 igen, ………/2.502 nem, ………/2.502 tartózkodott tulajdoni hányaddal a közgyűlés a határozatot elfogadta. Indoklás: Mivel az átadáskor nem volt teljeskörűen elérhető valamennyi – még ma is esetleg életben lévő – határozat, ezért a biztonságos működés érdekében szükséges, hogy a teljeskörűen fellelhető és dokumentált határozatok maradjanak csak érvényben.
2
III.
napirendi ponthoz: 5. sz. határozat: A társasház közgyűlése jóváhagyja az új SZMSZ-nek megfelelő bontásban a közös költséget, mely ennek értelmében két részből tevődik össze, egyrészről üzemeltetésre, karbantartásra 140 Ft/m2/hó, másrészről felújítási alapba 2.500 Ft/lakás/hó.
38 m2 43 m2 44 m2 51 m2
Közös költség üzemeltetés, karbantartás 140 Ft/m2/hó 5.320 6.020 6.160 7.140
Felújítási alap 2.500 Ft/lakás/hó
Közös költség Ft/hó
2.500 2.500 2.500 2.500
7.820 8.520 8.660 9.640
Eltérés (többlet) a jelenlegi közös költségtől Ft 1.270 1.290 1.300 1.330
………/2.502 igen, ………/2.502 nem, ………/2.502 tartózkodott tulajdoni hányaddal a közgyűlés a határozatot elfogadta. Indoklás: A felújítási alap képzése érdekében a közös költség megbontásra kerül az új SZMSZ-ben foglaltaknak megfelelően, illetve megemelésre kerül az előtakarékosság miatt.
IV.
napirendi ponthoz: 6. sz. határozat: A társasház közgyűlése jóváhagyja a számlavezető banknál az értékpapír számla nyitását. A közgyűlés felhatalmazza a közös képviselőt, az Annirok Kft.-t (képviseli: Hensch Norbert ügyvezető) az értékpapír számla megnyitására, a szükséges szerződések megkötésére, módosítására, aláírására. ………/2.502 igen, ………/2.502 nem, ………/2.502 tartózkodott tulajdoni hányaddal a közgyűlés a határozatot elfogadta. Indoklás: Az átvétel utáni áttekintés során több pénzügyi problémát is találtunk a ház gazdálkodásában. Ilyenek például, hogy a megtakarításokat automatikus átvezetéssel helyezte át a társasház egy külön számlára, ahol azonban látra szólóan (lekötés nélkül) parkolt a pénz. Ez a háznak az elmúlt évek során százezer forintos nagyságrendű kamatkiesést jelentett. Bár azóta a kamatkörnyezet jelentős mértékben megváltozott és a betéti kamatok drasztikusa csökkentek, ennek ellenére pénzügyileg indokolatlan a lekötés nélküli takarékoskodás. A határozat célja, hogy a számlavezető bankunknál értékpapír számlát nyithassunk és ott kockázatmentes állampapírokat (DKJ vagy Államkötvény) vásárolhasson a ház a megtakarításai kamatoztatása céljából. 7. sz. határozat: A társasház közgyűlése jóváhagyja a 11773999-19902948 szerződés számú lakástakarékpénztári szerződés módosítását havi 20.000 Ft betételhelyezés helyett a maximális havi 50.000 Ft-os betét befizetését. A közgyűlés felhatalmazza a közös képviselőt, az Annirok Kft.-t (képviseli: Hensch Norbert ügyvezető) a szerződést módosítására, aláírására. ………/2.502 igen, ………/2.502 nem, ………/2.502 tartózkodott tulajdoni hányaddal a közgyűlés a határozatot elfogadta. Indoklás: Szintén az átvétel utáni áttekintés során derült fény arra, hogy a társasház a maximálisan köthető 50.000 Ft havi összegű lakástakarékpénztári szerződés helyett „csak” 20.000 Ft havi megtakarítású lakástakarékpénztári szerződést kötött. Figyelembe véve az 3
állami támogatás mértékét ez évente 150.000 Ft vissza nem térítendő támogatás elvesztését jelenti. A határozat célja, hogy maximalizáljuk az elérhető állami támogatás mértékét.
V.
napirendi ponthoz: 8. sz. határozat: A társasház közgyűlése jóváhagyja az eddig a Társasház által fizetett hulladékgazdálkodási díj átterhelését a lakásokra egyenlő arányban. A közgyűlés felhatalmazza a közös képviselőt, az Annirok Kft.-t (képviseli: Hensch Norbert ügyvezető), hogy a Díjbeszedő Holding Zrt.-vel a szükséges szerződéseket megkösse, aláírja, a nyilatkozatokat kiadja. A tulajdonosok elfogadják az osztott számlázás költségeit tartalmazó mindenkori díj fajtánkénti (jelenleg 48 Ft + Áfa/hó) szolgáltatási díj megfizetését. ………/2.502 igen, ………/2.502 nem, ………/2.502 tartózkodott tulajdoni hányaddal a közgyűlés a határozatot elfogadta. Indoklás: Szintén az átvétel utáni áttekintés során derült fény arra, hogy a társasház áll szerződésben a hulladékelszállítókkal és a lakók a közös költségen belül fizetik meg a hulladékkezelési díjat. Ez pénzügyileg két szempontból is hátrányos a társasházra nézve.
A társasházhoz beérkező hulladékgazdálkodási díjat a háznak a számlán feltüntetett határidőn belül meg kell fizetni. Sajnos azonban a közös költséget nem időben fizetők esetében a szükséges anyagi forrást a társasháznak kell megelőlegeznie. A közös költséget egyáltalán nem fizetők esetében pedig a szemétszállítási díjat a többi lakó által megfizetett díjból kell a társasháznak kiegyenlítenie, ami végső soron a társasház megtakarítását csökkenti. A másik probléma a nem fizető lakótársak esetében a behajtás. Sajnos a társasházban van pár lakó, akik jelentős elmaradásban vannak a közös költséggel és nem mutatnak fizetési hajlandóságot sem. A behajtás jelentős költségeit figyelembe véve az ilyen esetekben nem mindegy, hogy ezt a díjat a Díjbeszedőnek kell behajtani a lakón vagy a társasháznak.
A Lakatos lakótelep jelentős részén a lakók a Díjbeszedő felé közvetlenül fizetik meg a hulladékgazdálkodási díjat. A jelen határozati javaslat alapján a tulajdonosokra háruló többletteher havonta 61 Ft közös díjak felosztása valamint havonta kb. 1.500 Ft hulladékgazdálkodási közszolgáltatási díj. A határozati javaslat célja, hogy az eddig társasházi közös költségben foglalt hulladékgazdálkodási díjat a lakók közvetlenül a Díjbeszedőnek fizessék meg. A társasházi közös költségben eddig benne foglaltatott összeg pedig továbbra is a társasház felé fizetendő megteremtve így a további épület felújítási elképzelések alapjait. VI.
napirendi ponthoz: 9. sz. határozat: A társasház közgyűlése jóváhagyja a közös képviselet, társasházkezelésre vonatkozó szerződés módosítását az alábbi ponttal. A közgyűlés felhatalmazza a Számvizsgáló Bizottság elnökét a Megbízási Szerződés módosításával, aláírásával. „A Szerződő Felek megállapodnak abban, hogy amennyiben a társasházzal, épülettel kapcsolatban olyan rendkívüli esemény következik be (pl.: valamely közmű, vagy a tető jelentős sérülése, lezárása, cseréje, épülettűz, robbanás, földrengés), mely a szokásos ügymenethez képest jelentős többlet feladatokat jelent Megbízott számára, akkor Megbízott jogosult (a Számvizsgáló Bizottság jóváhagyásával) az esemény, valamint annak 4
hatásainak megszűntetése ideje alatt, de nem több mint 6 (hat) hónap időtartamban emelt megbízási díjra. Az emelt megbízási díj összege a 4.1 pontban meghatározott megbízási díj 1,5-szerese.” ………/2.502 igen, ………/2.502 nem, ………/2.502 tartózkodott tulajdoni hányaddal a közgyűlés a határozatot elfogadta. Indoklás: A társasházban a nyár folyamán történt tűzeset miatt a közös képviselet munkája az átlagos többszörösére növekedett, valamint olyan előre nem látható műszaki problémák jellemzik a ház életét, mely a szokásos ügymenethez képest jelentős többlet erőforrásokat köt le. Az ezzel együtt megemelkedett költségek fedezésére kéri a társasházi közös képviselet, hogy a megbízási szerződésbe kerüljön bele egy rendkívüli eseményekre vonatkozó költségkompenzációs lehetőség.
VII.
napirendi ponthoz: 10. sz. határozat: A társasház közgyűlése úgy határozott, hogy az Agora Lokálpatrióta Egyesülettel együttműködési megállapodást köt. Az együttműködési megállapodás keretei között a társasház lakásonként 100 Ft/hó összeggel támogatja az egyesületet. A közgyűlés felhatalmazza a közös képviselőt, az Annirok Kft.-t (képviseli: Hensch Norbert ügyvezető) az együttműködési megállapodás megkötésére, aláírására, a kötelezettségek teljesítésére. ………/2.502 igen, ………/2.502 nem, ………/2.502 tartózkodott tulajdoni hányaddal a közgyűlés a határozatot elfogadta. Indoklás: Az elmúlt időszakban a Lakatos lakótelep újra az önkormányzat fókuszába került. Ennek egyik oka, hogy az idén megalakult Agora Lokálpatrióta Egyesület (www.agorale.hu) az önkormányzattal közösen elindította a kerület első közösségi kertjét. Ezen felül az egyesület üzemelteti a Lakatos lakótelep honlapját (www.lakatosltp.hu), melyekről közvetlen elérhetőek a tagépületek honlapjai. A honlap lehetőséget biztosít arra, hogy a társasházak lakói elektronikusan is tájékozódjanak a ház ügyeivel kapcsolatban, a legfontosabb dokumentumokat, adatokat folyamatosan elérjék. Fentiek mellett hamarosan elkészül a parkfelújítási program első lépése, melyet szintén az egyesület patronál. Az egyesület további tervei között szerepel például a rendszeres és szoros kapcsolattartás az önkormányzattal, a közbiztonság javításának elősegítése, a parkok állapotának további megújítása, hátrányos helyzetű lakótársak megsegítése valamint olyan közösségformáló programok elindítása, melyek élhetőbbé és élettel telibbé teszik a lakótelepet és javítják a jószomszédi viszonyt. Az egyesület további célja, hogy a tagházak részére további információkat nyújtson esetleges támogatási (helyi vagy országos) lehetőségekről. Ahhoz hogy az egyesület elérhesse célját és hosszútávon fenntarthassa a működését szükséges az anyagi bázis megteremtése. Az egyesület vezetése – ami egyébiránt megegyezik a társasház kezelését ellátókkal – tisztelettel kéri a társasház közgyűlését, hogy az egyesület javára havi lakásonkénti 100 Ft összegű támogatást hagyjanak jóvá. A fenti határozati javaslat elfogadása nem jelent a lakók számára további közös költség növekedést.
VIII.
napirendi ponthoz: 11. sz. határozat: A társasház közgyűlése az épület mindhárom lépcsőházában a teljes (közösségi) gázhálózat felújítás mellett döntött. A közgyűlés elfogadja a Gázhálózat 5
Szerelő + Kft. nyertes ajánlatát az alábbi tartalommal és árral. A közgyűlés felhatalmazza a közös képviselőt, az Annirok Kft.-t (képviseli: Hensch Norbert ügyvezető) a felújításhoz szükséges szerződések megkötésére, aláírására, a kötelezettségek teljesítésére. Csatlakozói gázvezeték szerelése Helyreállító munkálatok Korrózió elleni védelem Engedélyek beszerzése A kivitelezés teljes költségvetése: bruttó 6.339.078 Ft ………/2.502 igen, ………/2.502 nem, ………/2.502 tartózkodott tulajdoni hányaddal a közgyűlés a határozatot elfogadta. Indoklás: Sajnos a társasház több mint 15 éve semmilyen gázhálózati felújítást, korszerűsítést nem végzett. Ennek következtében a gázhálózat állapota a mai kor előírásainak nem felel meg. Ezt a tűzeset után kiérkező FŐGÁZ munkatársai is megállapították és a „C” lépcsőházában azonnal elzárták a gázszolgáltatást. Sajnos azonban a gázhálózat állapota a másik két lépcsőházban sem jobb így mindegyik lépcsőház gázhálózatának a cseréje indokolt. A közös képviselet által bekért árajánlatok alapján – valamennyi tényezőt figyelembe véve (ár, gyorsaság, dokumentáltság, engedélyeztetés, helyreállítás minősége stb.) – a Gázhálózat Szerelő + Kft. adta a társasház számára a legkedvezőbb ajánlatot. A határozat célja, hogy a társasház közgyűlése fogadja el a Gázhálózat Szerelő + Kft. ajánlatát a három lépcsőház gázhálózatának cseréjére.
IX.
napirendi ponthoz: 12. sz. határozat: A közgyűlés úgy határozott, hogy az Építő u. 15. sz. alatti épület a közgyűlés 11. és 12. sz. határozatában ismertetett műszaki tartalmú felújítási munkáit a tulajdonostársak 2,25 millió Ft saját erőből + maximum 4,2 millió Ft bankhitelből kívánja finanszírozni. A közgyűlés megbízza a közös képviselőt, az Annirok Kft.-t (képviseli: Hensch Norbert ügyvezető), a hitel felvételével, valamint a hitelhez szükséges okmányok és igazolások beszerzésével, a hitelszerződés aláírásával. A 4,2 millió Ft hitelt a Társasház az OTP Bank Nyrt-től kívánja igénybe venni, 5 éves futamidőre, amelynek típusa kamattámogatott hitel. A banki hitel fedezetéül szolgál: Társasházi épület (cím: 1184 Budapest, Építő utca 15.) korábban megkötött 1 db LTP 4. éves futamidejű szerződése (szerz.sz: 1177399919902948), amelyet az OTP Bank Nyrt-re engedményeznek. Az LTP által le nem fedett hitel törlesztését a lakók közös költség megemelésével kívánják fedezni. Azok a tulajdonosok, akik a hivatkozott felújítás költségeinek rájuk eső hányadát (lenti táblázat szerint) egy összegben, a munkálatok megkezdése, illetve a Társasházi hitelszerződés megkötése előtt, de legkésőbb 2014. szeptember 30. napjáig megfizetik, mentesülnek a hitelfelvétellel járó többlet befizetésektől, és a hitelfelvétel miatt történő közös költség emelkedést részükről előtörlesztettnek kell tekinteni, így az a továbbiakban őket nem terheli.
38 m2 43 m2 44 m2 51 m2
Egyösszegű befizetés esetén (Ft) 74.151 74.151 74.151 74.151 6
A társasház felhatalmazza az OTP Bank Nyrt, hogy a hitelszerződés megkötése esetén az azzal kapcsolatos törlesztést és járulékfizetési kötelezettségeket beszedhesse a társasház számláiról. Tőke és kamat törlesztésre kijelölt számla: OTP Bank Nyrt. 11718000-20034821 A felújítási munkák finanszírozása érdekében a Társasház vállalja, hogy megemeli a közös költségét 74.480 Ft / 60 hónapra (1.330 Ft/lakás/hó) A lakóközösség tudomásul veszi, hogy a közös képviselő, az Annirok Kft. (képviseli: Hensch Norbert ügyvezető) ellenőrzi a fent említett befizetéseket (a rájuk eső hitelrész), melyek 2 hónapos elmaradás esetén a közös költséggel közös költségként behajtható. A Tulajdonosok annak tudatában hozzák meg döntésüket, ami szerint tisztában vannak azzal, hogy előtörlesztésre bármikor van lehetőségük, azonban a fennálló tartozást mindenképpen egy összegben kell kiegyenlíteni. A Tulajdonosi közösség megbízza a közös képviselőt, az Annirok Kft.-t (képviseli: Hensch Norbert ügyvezető), hogy a hitelből eredő kötelezettségek maradéktalan teljesítése érdekében a Társasház nevében hozzájáruljon ahhoz, hogy az OTP Bank a kötelezettségek elmulasztása esetén megterhelje a Társasház bankszámláját. ………/2.502 igen, ………/2.502 nem, ………/2.502 tartózkodott tulajdoni hányaddal a közgyűlés a határozatot elfogadta. Indoklás: Mivel a társasház a kivitelezésekhez szükséges anyagi forrással nem rendelkezik, ezért szükséges külső forrás bevonása. A számlavezető pénzintézetünkkel – OTP Bank – egyeztetve a társasház a megfelelő önerő biztosítása esetében a hiányzó összeget megkaphatja. Fontos azonban megjegyezni, hogy bank a végső hitelbírálati jogot fenntartja és a társasház közgyűlése által jóváhagyott fenti pont még nem jelenti a hitel automatikus megítélését. A finanszírozó pénzintézet hatályos belső szabályzatai alapján a fenti szövegezéssel jóváhagyott közgyűlési határozatot kell benyújtani a hitelkérelem mellé.
X.
napirendi ponthoz: 13. sz. határozat: A társasház közgyűlése elfogadja a 2014. évi pénzügyi-gazdasági tervet. ………/2.502 igen, ………/2.502 nem, ………/2.502 tartózkodott tulajdoni hányaddal a közgyűlés a határozatot elfogadta. Indoklás: A 201. április 29-én megtartott közgyűlésen a társasház 2014 évre vonatkozó éves tervet nem fogadott el. Ennek pótlása szükséges még abban az esetben is, ha az adott év jelentős része már eltelt. A tervkészítés során figyelembe vett feltételezések és alapcélok:
a legfontosabb cél a társasház pénzügyi helyzetének stabilitása, a hitelfelvétel visszafizetésének kockázatát a lehető legalacsonyabb szinten kívánjuk tartani, növelve a tartalékképzést, a kiadások között a helyreállítási munkát teljes összege szerepel (önerő és hitel) míg a bevételek között csak a tárgyévi bevételeket szerepeltetjük természetesen a rendelkezésre álló saját megtakarítás nélkül.
7
2014 terv
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
Közös költség Bérleti díj Kamat Lakástakarékpénztári támogatás Biztosító kárfizetés Egyéb bevétel Hitelfelvétel Bevételek összesen
1. Közműdíjak elektromos áram víz és csatorna távhő díj szemétszállítás 2. Személyi jellegű költségek közös képviselő bére közös képviselő bérének közterhei számvizsgáló bizottság 3. Üzemeltetési költségek biztosítás könyvelés ügyvédi díjak, hatósági díjak, illetékek takarítás rovarirtás gázhálózat felülvizsgálat postai díjak, fénymásolás banki díjak terembérlet 4. Javítások, karbantartások villanyszerelés (égők) ajtó, zár, kulcsmásolás üvegezés 5. Felújítások tűzeset utáni helyreállítás gázhálózat felújítás Kiadások összesen 6. Felújítási alap képzése felújítási alap képzés lakástakarékpénztári befizetés
Bevételek 5 156 060 Ft októbertől emelt összeggel számolva - Ft 5 000 Ft 72 000 Ft 5 250 000 Ft tűzeset és egyéb károk együttesen - Ft 4 200 000 Ft 14 683 060 Ft Kiadások 1 115 000 Ft 70 000 Ft Tavalyi év fogyasztása alapján kalkulálva 275 000 Ft Tavalyi év fogyasztása alapján kalkulálva 70 000 Ft 700 000 Ft Egyéni fizetésre áttérés 360 000 Ft a közös képviselő váltás után már nincsen 280 000 Ft ilyen tétel a közös képviselő váltás után már nincsen 80 000 Ft ilyen tétel - Ft díjazás nélkül végzi munkáját 1 660 000 Ft 350 000 Ft indexálási értesítő alapján a közös képviselő váltás után már nincsen 230 000 Ft ilyen tétel Adósságkezelés, ill. az új SZMSZ 120 000 Ft készítés miatt 600 000 Ft 50 000 Ft 60 000 Ft Jogszabályi kötelezettség 60 000 Ft 180 000 Ft 10 000 Ft 130 000 Ft 50 000 Ft 30 000 Ft 50 000 Ft Biztosítási eseményekkel együtt 10 940 000 Ft 4 600 000 Ft Biztosítási eseményekkel együtt 6 340 000 Ft árajánlat alapján 14 205 000 Ft 1 140 000 Ft 780 000 Ft LTP befizetés megemelése miatt csökken LTP módosítás 20 ezer Ft/hó-ról 50 ezer 360 000 Ft Ft/hó-ra 8
