4
Srrmbrrhrlyi \ V0lÍA
!,.-di1 éÍffi
ísllátlsgíldá|hdásilrt' I Va{ymhasnmítí rtrao.s*1 \r,-.!;1j11.'
9700 s.onbatheIy,
WeItheÍ (áÍo]y L]. 4.
9700Szombathely, WeltherK. u. 4. Nyi|vántartószerv:Vas Megyei Bíróságmint Cégbíróság Cegjegyzéksúm:Cg. |8-l 0- l 00ó80 Telefon;(94) 314-040,Fax:(94)314-743 E-mail:
[email protected] lntemet:wwwszova.hu
Dr. Ipkovich Gyfirgy SZMJV Polgármestere PolgármesteriHivatal Szombatbelv KossuthLajos u. 1-3. 9700
Tárgy: Előterjesztés
ELiTER.|EszTÉs
SzombathelyMegyei JogúVaros Közgytilésének 2010.ápri|is29-i ülésére Javaslataz ún.MÁV ingattanokadásvételerrek finanszírozrásríra éshasznosításríra Tisáett Po|gármesterÚr! A sZoVA ZRt. menedzsmentje a 158/2010.(II'25.) Kgy. sz. hatrírozatban fogla|taknakmegprojectjavas|atok felelőenelkészít etteaz in. MAV ingatlanokmegvásárlásakapcsrín készített összefoglaló arryagát,illetve megva|ósíthatósági ésfinanszírozhatósági A javaslat elernzését. jelen előte{esáésmellékletét kepezi. A jelen előterjesáest a SZOVA ZF.L Igazgatóságaa 20|0. április 20-i' Felügyelő Bizottsága 20l0. ápri|is2l-i ii|ésén tárgyalja. Mellék|et: - Javaslataz un. vtÁ,V ingatlanokadásvételének ftnanszirozásátaéshasznosítására. Kérema T. Közryűlést' hogy a fentieketmegüirgta|ni szíveskedjen. S z o m b a t h e l y ,2 0 1 0 . á p r i | i s 1 5 .
. . - . ] i l ' i l , l ' i ; ] i i j | r i } i ! . t g v n. -. \' , ' . . ' ' r:,r,sl:,tziii!lkor,
Tisztelettel:
//
Siombathrlyi \ SZ0llA
-,o tso oo.
é.i És Vátnsgaldál|tldási ltt' 9forocg$ I Vagyln|taslnlsÍtó
9700 SIombatheIy, weItheÍ (áÍoIy u- 4'
szovA Szombathelyi Varyonhasznosító és Városgazdá|kodási ZRt. WeltherK. u. 4. 9700 Szombathely, Nyi|vántaÍó szerv: vas Megyei Bíróság mint cégbíróság CéEjegyzékszÁrCg' l8- l0-l00680 Tel€ f on:(94) 3 l4-040' F ax:,(94)3|4.743 E-mail:
[email protected] Intemet:wl{w. szova.hu Tárgy: Elóterjesztés
ELOTERJESZTES SzombathelyMegyei JogúVrírosKözgyűlésének2009. ápi|is 29-i ülésére Az ún.MÁv ingatlanokhasznosíÍísi lehetóségeinekvizsgiílata, az adrisvételre vonatkozó iavaslat
Előzmény Szombathely Megyei Jogu VrírosKózgyiilésénekegyhangúálláspontja, hogy a jelenleg a MÁV Zrt, nl|ajdonárképezőingatlanegyüttes(3643/|,367312,3675brsz.),valaminta szinténMÁV kiállítási terÍilettulajdonjogának megszerzese Zrt. tulajdonít képező 3757l| hrsz-ú vrísrírtér, városi cél.KonkÉt projektjavaslathiányában azonbana KözgyÍilés ez idáig nem hozott döntést az ingatlanok adrásvételének ftlalszírozÁsa tárgyban' azonban felkérte a Polgrármestertés a szoy A ZrÍ.vezéÁgazgatőját,hogy dolgozzanakki finanszíroáató projektjavaslatokat. A szovA Zrt. megbizásáb,ől 2009-ben a K&J Consulting és a Vasber ZRt. készített sporttelft kereskede|mi-szórakoztató megvalósíthatósági lanu|mányt a IIALAIrÁS hasznosítási lehetóségeinekvizsgálatán.
Ha|odás sportt€ l € p a r€ n d€ z ési tervben
1.
A megva|ósíthatóságitanu|mányÍő tényezÁi
A tanulmárry arra az elgondolásra épül, hogy a sporttelep kömyezetében kereskedelmi és szórakoziísi lehetóségeketkínálva, minőségi irodakínalatbóvítésével,és a parkolrísi gondok fejlesáéséhez.Mindemellett szem enyhítésével hozzájríruljona város gazdasági potenciráljrának elótt tatja aá a vrírosi cel| hogy a magyaÍés a nemzetköá elóínísoknakmegfelelő, modem laMarúgó stadion kerÍiljön kialakításra. A projekt finanszírozásának a|apjtít az IVS álta| elérhető pályrízati támogatás, valamint a SZOVA Zrt. szabai| kötvényforrása jelentette volna a dokumentáció szerint. Fontos megiegtezni, hory a terület egtes részeinek hasznosításakapcsán (3ó75 hrsz-ri és367312hrsz.úsporttelep)a BFH Európa ProjektfejlesÍó és TarrrícsadóKft 2007-ben készítetteel a VASIVZ Zt. megbizásából a szombathelyi Termáfiirdő továbbfejlesztésrevonatkozó megvalósíthatósági tanulmríny és iizleti tervet. Ugyanebbenaz évbensZMJv tnkorm án1.zataa Római FÍirdő II. üteménekmegvalósíthatósági szolgálja' ezzel ellentétesa tanulmányátkészíttette el. Mindkét célkitiizésa fiirdő fej|esztését parkoló kialakítás. fog|alkozó ismertetett tanulmányban Haladás sporttelephasznosítÉsával
(Cirkusz terület) kivettművelésiág' vásiírtér 375711hrsz-Út éskiálítrásiterület:jelenlegvasártér és kiáLllíuísiterület hasznosítrísilehetőségétAz új városliget rekreációs viírosrészfejlesztési program megvalósíthatósági tanulmiírry második része foglalkozik a Kalandviíros továbbfejlesáésével.Az úgynevezettJátékvrároshelyszínéülszolgálhatott volna, de a pillanatnyilagnemrészeaz IVS 2-nek. A megvalósításraszámos, szerteágazó fejlesáési koncepciót mutat be a tanulmríny,melyek a műszaki kialakít{isjellegében kiilönböznek, vagy a projekt terjedelmétilletően témek el egymástól. Több, egymrisra épülő fejlesztési lehetőségről is szó esik. Az alábbiakban a vrízoltfejlesztésivariációkatfoglaljukössze röviden' A je|enlegimunkacsarnok tanulmiínyban bontását műszaki állapota nem indokolja! A dokumentícióaz elbontottcsamokbanmúködő sportcélútevékenységeknekaz új építményekbennem biaosít helyet, azok altematív foglalkozik. lehetőségelemzésével csak érintőlegesen A létesítményekhez sziikségesparkoló szám biztosítását felületesen kezeli, ami jelentős ttibbletkö|tségetis eredményezhet. ,,Á/1'' megvalósíthatóa|ternatíva A 3643l| hrsz-úingatlantkétalbetétreosztja(3643/|/Aés 3643/|IB),majd a fej|esztése|só ütemekénta Bartók Bé|akrt. ésRohonci út á|ta|határo|t sarok beépítését tílzteki célul.A jelenleg is működó sportpályatengelyébenálló munkacsarnok megtartása nellett ery új épü|etet tervezetl, amely -1. szinti teremgaúus+ ftjldszint + két szintes épiiletból ríll. A |étesitménybenirodák és üz|etek kaphatnak helyet. A megközelítésta Bartók B. krt. és a Rohonciu. kereszteződésében épített körforgalomhozvaló csatlakoziíssal oldottameg. ,,A/2'' negva|ósítható a|ternatíva Az első ütemben létesített épületetfo|ytatva további kereskedelmi ésszolgáltató erységek kialakítása,valamint a teremgarázsfolytatásának megépítése a cél.Ennek megvalósításrlhoz el kell bontani a jelenlegi munkacsarnokot. ,,A/3'' megva|ósíthatóalternatíva Az e|őző két ütemet az igazgatási és büfé épület bontásával' a kézilabdapá|yák megszűntetéséve|' ery új struktrÍrát kia|akítva |étrehozkét üzlet ésirodatömböt (ffildszint + 3 szint),valamintegy új'ftildszint+ kétszintesigazgatásiépületet. ,,A"/4''negvalósítható alÚernatíva Az e|őző három ütemben megvalósítottfejlesztéseknekktiszönhetően olyan nyereséggel számol, me|yből negvalósítható a stadion fejlesztése, amelytartószerkezetimegerősítéseket és komfortosíüístfoglal magában. ''A'' 1. ütem l8 000e Ft 150000e Ft
Közműfej lesáés'-építés Körforgalom kiépítése Sportcsarnokbonása Igazgatásiépületbontása ú ésparkolóépítés 3ó 900 e Ft Üzletek ésirodríkkialakítása l 824 3ó0 e Ft Teremgaráas kialakítása 2 5 11 8 0e F t Terveási díj 106500e Ft oldalsó lelátók bontása ..,''||' uJ oroarsolelaroKeplrese
''A'' l.+2. ütem ''A'' l.+2.+3.üÚem ''A'' 4. iitem 35 000e Ft 35 000e Ft 150000e Ft 150000e Ft 235000e Ft 235000e Ft l15000eFt i8 900e Ft 38 700e Ft 6 043710e Ft 979 ó60 e Ft 8 832 105e Ft 832 105e Ft 365 700e Ft 510000e Ft 67 000 e Ft 525000e Ft
Fedetlenhosszulelátó fedése
105000e Ft
Összesen:
l12000eFt 809 ffiO e Ft
2 3Eó 940 e Ft
7 ó80 415 e Ft
l0 895 4ó5 e Ft
,,B'' megvalósíthatóa|ternatíva ^z ,,A', alternatíva első két ütemének megvalósulását követően a szabadon maradt területen ery új épülettömb létesítését tervezi. Errnek ÍiildszintjénÍizleteket,hiíromemeletén irodíkat alakítanaki. A igazgatásiésbüfe épületjelenlegi formájukbanmegnarad közlekedési és parkoló rendszerévelegyütt. Közrnűfej lesáés,-építés Körforgalom kiépítése Sportcsamokbontása Út ésparkolóépítés Üzletek ésirodák kialakítása Teremcanázskialakítísa Tervezési
tsszesen:
''A'' l.+2. ütem 35 000 e Ft 150000e Ft 235 000 e Ft 18 900e Ft 6 043710e Ft 832 105e Ft 365700e Ft
7 680415e Ft
''B'l variáció
35 000 e Ft 150000e Ft 235000e Ft 37 600e Ft 8 500110e Ft 832 105e Ft 490 000 e Ft
t0 280015e Fr
,,C'' megva|ósíthatóalternatíva Az ',A', a|ternatívaelső ütemének megvalósításátkövetően . a meglévő építményeket meghas'rya. egr új' fóldszinti üz|eteketéshárom emeletiirodákat tarta|mazó épü|ettiimböt létesít. Közmiifejlesztés'-építés Körforgalom kiépítése Út ésparkolóépítés Üzletek ésirodák kialakítr{sa TeremsaÍáZskialakitísa Tervezési Összesen:
''A'' 1. ütem 18000e Ft 150000e Ft 3ó 900 e Ft I 824360e Ft 251 180e Ft 106500e Ft 2 386 940 e Ft
22 000 e Ft 150000e Ft 53 100e Ft 4 280760e Ft 251 180e Ft 237000e Ft 4 994 040 e Fr
A legmegfele|őbbalternatívakivá|asztása Fenti változatok közü| a tanu|mány több szempontúelemzésmódszerévelvá|asztja ki a legmegfelelőbba|ternatívát,eá követően csak ezzel foglalkozik.Műszakilag ésgazdasági|ag a kiválasztott ,,A'' alternatívát részletezi,amely a négyütem keretébentaítalmazteremgariízs és parkoló építést'ingatlanfejlesaést,stadionrekonstrukciót, forgalomtechnikai éúszervezést. Mindezt a becs|ésekszerint több mint 12 mil|iárd forint összköltségen' ami még nem tarta|mazza az ingatlanok vételárát.
2.
Finanszírozás
A MÁV Zrt. és a Város átal is elfosadott értékbecslés az insatlanok vételííráta következők szerint hatiároaameg: _ a3643/1hrsz-úingatlan(Rohonciútilabdarúgóstadion)vételríra + ÁFA, 456.470.000.-Ft - a3673/2hrsz-úingatlan(Kenderesiutcai sporttelep)vételríra 24.7l0,000.-Ft + ÁFA, - a3675 hrsz-úingatlan(Kenderesiutcaisporttelep) véte|rá.ta 8l.690,000.-Ft+ ÁFA, _ a3757/1hrsz-úingatlan(Kalarrdvií.ros mellettiterület)véte|ríra 7ó.500.000.-Ft+ ÁFA.
pénzügyihátterekénta SZOVA Zrt. kötvényfonásrírrak A tanulmrínyaz ingatlanok adasvételének szabadon felhasznrí.lható részét definirí'lta , Azóta a Társaság Íinanciális körÍilményei megvátoáak, a szabadon felhaszná|ható kötvényfornís nem fedezi az ingatlanok véte|árát. A Közgyűlés döntése_ miszerint a SZoVA Zrt. kötvényfonásból biaosítson önerőt 700 millió Ft projekthitel felvételéhez_ nem számolt a jelenlegi kereskedelmi banki és finarrszírozisi klímával.A Társaság |efolytattaa hitelfe|véte|hez sziikségesközbeszerzésie|járást, amely eredménytelenü|zárul.t, tekintettelarta,hogy az ajánlattételifelhívásranem érkezettajiínlat. Az ingatlan vásárlás ésfejlesáéskötvényállomány terhéretörténő megvalósításhozaz oTP Bank számára részletesfej|esztésikoncepciót kell bemutatni' mely iizleti megtérüléstis tartalmaz. A bank esetleges bozzÁjáru|ása mellett ez a lépésa SZovA Zrt. és a Vríros likviditását is veszélyeztetheti.Az érintettingat|anokmegvásrárlrísát csak a projekt finanszírozísi hátterénekbiaosításával érdemeskezdeményezni' A korábbi elképzelésekalapjrín a projektet európai uniós fomís igénybevételével kívátrtrík megvalósítani.E támogatís tészbenaz IVS.be keriilésselvríltvolna elérhetővé,az akcióteriileti tervbemégsemkerÍiltekbe az érintettingatlanok. A megtérülésse| kapcsolatos számíÚásoksorán a tanu|mány vé|eményünk szerint mind az értókesítés' mind a bérbeadássa|kapcso|atosbevételektekintetébenhi|zássa| ó|t, így torz képetmutat a gazdasrígosság megítélésében. A tanulmány alapjaibana 2008.évelső feléremég, de leginkább az előző évekrefokozottarrje|lemző ingatlanpiacipezsgéstveszi a|apul.
3.
Jogi prob|émák
Rendezésiterv A területek jelenleg (IGz) Sporto|ási ésszabadidőközpont területek besoro|ásbaesnek a hatályos rendezésiterv szerint. A fej|esztésmegva|ósítrísaérdekébenennek módosítására van szükség. A kifejtésrekerült megvalósithatósági altematívríkfeltétele,hogy az övezeti besorolás (Vt) Településközpont vegyes tertiletÍevá|tozzon. A Közgtűlés a jelenleg fo|yamatban lévő rendezésitervmódosítássorán nem támogatta a Rohonci űti stadion övezeti besoro|ás megváltoztatását' így |egkorábban 2-3 évmű|va |ehet esedékesa projekt megvalósításaszempontjábóInélkülözhetetlenmódosítrís eszközlése! Rendezetlenállami tu|ajdonúvaryontár5lak A 364311 és a 3675 hrsz-ú ingatlanokon (Ha|adás pá|ya) ta|álható á|lami tulajdonú varyontárryak (1 db íöldkábe|' 7 db kisfeszü|tségi elektromos szekrény' 2 db transzformátor) tulajdonjogáva|kapcsolatostárryalások során a szovA Zrt. ésa MÁV ZrL megái|apodott abban, hogl ha az ingat|anok adásvételérekerül sor eryüttesen kezdeményezik a varyonkeze|ői jog átruházását a MNV Zrt-néL Amíg a Vagyonkeze|ő Zrt. hozzájániását nem kapja meg a SZOVA Zrt, addigjelképesösszegértbérlia MAV Ztt-tő| a vagyontiírgyakat. Rendezetlentulajdonviszonyok A 3643l| hrsz-ú ingatlanon található a Novák és Novák Zrt. á|ta.|építettkondicionáló terem. A mai napig nem született megállapodás az épittetőésa MAV Zrt. kőzőtt, hog z
Novák ésNovák Zrt-nek használati vary tulajdoni joga van-e az ingatlanon. Az adásvételi szerzódésteÍyezeta vevó szíÍnáÍaelállási jogot biaosít, abbarraz esetben,ha peresítésre keriil sor a kérdésisniyÁsa érdekében. Jogi|ag rendezet|en ingatlan vásár|ása íry is kockázatos. Amennyiben sikerül megállapodni a Noviík és Novák Ztt-ve|, és tudomásul veszi, hogy hasznáati joggal rendelkezik, a vevő megtirökli e kötelezettséget,amely 50 évig áll fenn. Ez maga ulrín vonja' hogy a beruhríaásokmegvalósítrísrához szÍikségesa Noviík és Novrík Zrt. hozzájárulása' együttműködése. Edzőpálya kötiittsege A Kenderesi úti labdarúgó edzőpá|yákat a Haladás vsE PHARE tánogatással építette 2005-ben.A támogatás eredményeként' a HVSE tájékoztatásaszerint 2011.09.31-igcsak az eredetileg megielölt funkcióként lehet használni a terü|etet, az 5 évesfenntartási idő ekkor jár |e.Ez a kötöttség a dobópályahelyzetét természetesen nemérinti'
4.
Üzeme|tetés
Kérdésesu iizeme|tetésikonstrukciók jövője. Egyértelmű megál|apodás szükségesa Ha|adós VSE és a jövőbeli iizeme|tető között, amely szabáiyozz4 hogy milyen költségelemekettarta|mazaz iizemeltetésiköltség fogalma, illetve hol kezdődik a sportszervezet múködésénekfinanszírozísa.Ez befolyrísoljaazt is, hogy a jövőbeli bérbeaÚásokbólszfumazó bevételekkit i|letnek.
osszefog|alás
5.
A tanulmany a megvalósíthatóságialternatívríkismertetésesoriínnem tér ki a 3757lI hrsz-il vrísrá'rtér, kiállítási teriilet hasmosít.ásrínak pedig fontos' hogy a néry ingatlan lehetóségére, eryiittes fej|esztésének kell piacképesneklennie. A szovA ZÉ. menedzsmenÚjének álláspontja szerint mind nűszaki|ag, mind gazdaságr|ag pontosítaniésaktualizálni szükségesa tanulmányt,hiszen: . -
a kiindu|ási fe|tételrendszeralapjaiban vá|tozott meg flVS szerepvál|alás, fürdőfej|esztésiproj ectek); a Íinanszírozhatóság' a pénziiryi megvalósíthatóság Úekintetébenkételyek meriiltek fel' melyek naryban befo|yáso|hatjáka projekt megíté|ósét' a beruházás gazdaságosságiszámításoknem minden esetbentekinthetők szakmai|ag megalapozottnak (maradványéÉékésamortizációs kórdések felü|etes keze|ése)
ezért az ingdtlan adásvétel alapjául szo|gáló konkrét fej|esztésijavaslatnak még nem tekinthető. - mind piaci, mind Íinanszírozásiérte|embenA tanu|mányban kifejtett feltéte|rendszer megváltozott'a projekt átdolgozása,újragondolásaszükséges. jogi tisztázatlanságokka|ésiizemeltetéssel A felsorolt Íinanszírozássa|' kapcso|atoskérdések rendezését követően lehet pontosítania projektjavaslatot,ezek nélkü|felelős döntést hozni nem lehet.
6.
Konklúzió A tárgri ingatlanok megvásárlása a város szempontjából hasznos lépés|enne' a feltételrendszertisztánása né|küIazonban nem cé|szerű. A tulajdonjogihelyzetrendezését kTvetőena projektújragondolásrára van sztikség. Aktualizálni kell a projekt köriiüményeit,felül kell vizsgálni az alkalmazottmódszertantés a gazdaságossígiszrímítrásokat. Mriszakilag és gazdaságilag is piacképesprojekt elókészítésére van sziikség' banki támogatásrais csak megtérülőberuházáseseténvan mód.
A felsorolt feladatok elvégzése időigényes' ezrrt az ingatlarrokka| kapcsolatos jogi tisztráaatlarrságokrendezésétkövetóen tudja a SZOVA Zrt. menedzsmentjeújragondo|nia javasoljuk'hogy Közgyulés legelőbba szeptemberiülésén projektet.Mindezek alapjrán tűzzeújra napirendreaz ingat|arwásáttlássalkapcsolatoskérdést. Kérem a T. Közryű|ést' hogl a fentieketmegtárryalni ésaz a|ábbi határozatotmeghozni szíveskedjen: .../2010.(IV.29.)Kw. számúhatározat hogy tegye meg a A Közgyűlés felkéri Szombathely Megyei Jogu Város Polgiírmesterét, jogi feltételrendszerének Íisúálr,ásaérdekében' sziikséges lépéseketa teÍyezeÍtfejlesztés valamintismételten kérjefel a MAV Zrt{, hogy a Novák ésNovák Zrt. bejelentetttulajdoni igényének megalapozottságátisaéuza. A Közgytílés' mint a SZoVA Zrt, egyszemé|yestulajdonosa felkéri a gazdasági társaság menedzsmentjét, hogy _ a jogi anomrí'liak rendezése utiín_ végezzeel a MAV ingatlanok hasznosítasiírakészült tanulmány felü|vizsgálatát, aktualizálja az abbarl megfogalmazott feltételrendszertés gazdaságosságiszfunítrísokat' ésterjesszena szeptemberiközgyülés elé finanszírozhatóprojektjavaslatot. Szombathely,20l0. április 15.
Tisáelettel:
