$DQVSUDNHOLMNKHLGYDQGHV\QGLFXVLQKHW DSSDUWHPHQWVUHFKW

$DQVSUDNHOLMNKHLGYDQGHV\QGLFXVLQKHW DSSDUWHPHQWVUHFKW

*ULHW9HUKHQQHPDQ

Onder wetenschappelijke begeleiding van Prof. Dr. Vandenberghe

,1/(,',1* De aansprakelijkheid van de syndicus is een complex vraagstuk dat met deskundigheid benaderd dient te worden. Het belangrijkste wettelijk instrument hierbij vormt de appartementswet. Om tot een goede oplossing te komen is het belangrijk eerst de algemene en historische situering van deze wet te bekijken. Een goed begrip van het aansprakelijkheidsvraagstuk is vervolgens slechts mogelijk na een blik op de definiëring van de syndicus, zijn functie en bevoegdheden. Het aansprakelijkheidsvraagstuk zelf moet onderverdeeld worden in drie grote stukken: burgerrechtelijke, strafrechtelijke en tuchtrechtelijke aansprakelijkheid. Bij de behandeling van de burgerrechtelijke aansprakelijkheid van de syndicus is het belangrijk de tegenpartij te onderscheiden. De burgerrechtelijke aansprakelijkheid zal immers verschillend beoordeeld worden t.a.v. de vereniging van medeeigenaars, t.a.v. de individuele mede-eigenaars dan wel t.a.v. een derde. Daarenboven zijn er een aantal factoren die de aansprakelijkheid, los van bovenstaand onderscheid, beïnvloeden. Deze kunnen de aansprakelijkheid zowel verzwaren als verlichten en zelfs wegnemen. Ten slotte bekijken we de nood aan een nieuwe wijziging van de appartementswet.

$/*(0(1( 6,78(5,1* $33$57(0(1765(&+7

9$1

+(7

2.1. MEDE-EIGENDOM IN HET BURGERLIJK WETBOEK Mede-eigendom wordt in het Burgerlijk Wetboek geregeld in titel II Eigendom, hoofdstuk III, meerbepaald in artikel 577-2 tot 577-14. Het is de rechtstoestand waarbij het eigendomsrecht op eenzelfde goed opgesplitst wordt tussen verschillende personen. De zaak behoort hen m.a.w. in onverdeeldheid toe. Het goed waarop de mede-eigendom rust noemt men de gemeenschappelijke zaak. De verschillende personen aan wie de eigendom toekomt, noemt men de mede-eigenaars. De opsplitsing gebeurt in abstracte

261

GRIET VERHENNEMAN

breukdelen, wat men het aandeel gemeenschappelijke zaak noemt.

van

de

mede-eigenaar

in

de

De zaak waarop het gedeelde eigendomsrecht betrekking heeft, blijft materieel en juridisch één zolang er geen verdeling heeft plaats gehad. Iedere medeeigenaar heeft zolang op een onbepaalde wijze recht op zijn aandeel in de zaak1.

2.2. GEWONE, VRIJWILLIGE EN GEDWONGEN MEDE-EIGENDOM In de rechtspraak en de rechtsleer maakt men doorgaans een onderscheid tussen de gewone, de vrijwillige en de gedwongen mede-eigendom. Een eerste vorm van mede-eigendom is de gewone mede-eigendom. De gewone mede-eigendom ontstaat op een toevallige wijze, bv naar aanleiding van het openvallen van een nalatenschap. Zij is ongeorganiseerd en van tijdelijke aard. Art 815 BW bepaalt dat niemand gedwongen kan worden in onverdeeldheid te blijven. De verdeling kan dan ook steeds door iedere medeeigenaar gevorderd worden. De vrijwillige mede-eigendom is een tweede vorm van mede-eigendom. Deze ontstaat wanneer twee of meer personen vrijwillig, d.w.z. bij overeenkomst, een staat van onverdeeldheid in het leven roepen. Dat zal bv het geval zijn wanneer zij samen een zaak aankopen. De vrijwillige mede-eigendom wordt dan ook gekenmerkt door haar georganiseerd karakter. Dat heeft voor gevolg dat art 815 BW hierop niet van toepassing is. Wel is het zo dat de verdeling gevorderd kan worden bij het einde van de in de overeenkomst opgenomen termijn of verstrijken van de duur van de overeenkomst en in ieder geval ook wanneer de afgesproken bestemming van de gemeenschappelijk aangekochte zaak niet meer voorhanden is. De gedwongen mede-eigendom ten slotte wordt dan weer gekenmerkt door de uitsluiting van de verdeling omwille van de aard en/of de bestemming van het goed. De mede-eigenaars zijn als het ware gedwongen om in onverdeeldheid te blijven en bijgevolg is zij georganiseerd en niet tijdelijk van aard2.

2.3.

APPARTEMENTSMEDE-EIGENDOM ALS VORM VAN GEDWONGEN MEDE-EIGENDOM ALS BIJZAAK. De meest courante vorm van de gedwongen mede-eigendom is deze ten titel van bijzaak. De onverdeeldheid heeft dan betrekking op zaken die accessoir en 1

J. HANSENNE, “De mede-eigendom. Wet van 30 juni 1994 tot wijziging van het Burgerlijk !#"#$%"& "')(+* , -/. Wetboek betreffende de mede-eigendom”, , 1995, 82; D. MEULEMANS, ""<),>=5:/* 2 &)8 7? "A@3& 2
01 132 &* "45")6+* , 45")-/"78 9+")6/-+:4

262

AANSPRAKELIJKHEID VAN DE SYNDICUS IN HET APPARTEMENTSRECHT

noodzakelijk zijn voor het gebruik of de exploitatie van onroerende goederen die aan meerdere eigenaars toebehoren. Het voorbeeld bij uitstek hiervan is de appartementsmede-eigendom. Appartementsmede-eigendom ontstaat uit het bouwen van een geheel van private appartementen op een gemeenschappelijk stuk grond waarvan verschillende personen eigenaar kunnen worden. De mede-eigendom in een appartementsgebouw is een noodzaak. Verschillende zaken zijn immers gemeenschappelijk voor de eigenaars of gebruikers van de private kavels zoals de hal, de trappen, de lift en zo meer.

+,6725,6&+( 6,78(5,1* 9$1 +(7 $33$57(0(1765(&+7 (1 '( 52/ 9$1 '( 6<1',&86 3.1. DE WET VAN 8 JULI 1924 De wetgever heeft in 1924 voor het eerst een regeling van het appartementsrecht ingevoerd. Dat was vooruitstrevend. België was immers het eerste land dat dit deed. Frakrijk werkte pas in 1938 een regeling uit en Nederland wachtte zelfs tot in 1951. De Belgische regeling werd een uiterst minimale regeling met twee bronnen: enerzijds drie paragrafen van één artikel namelijk (oud) art 577bis §§9-11 BW en anderzijds de akte die kon worden opgemaakt tussen de verschillende eigenaars3. Een essentieel kenmerk van het toenmalige appartementsrecht was het dualistisch concept met name het laten samengaan binnen één gebouw van private eigendom met mede-eigendom of m.a.w. van individuele eigendom met gemeenschappelijke eigendom. De wetgever bepaalde daarbij dat de private oppervlakten de hoofdzaak vormden en de gemene delen de bijzaak. De wet legde evenwel niet in concreto vast welke zaken behoorden tot het private en welke tot het gemeenschappelijke deel. Er werd alleen een exemplatieve opsomming gegeven van de gemeenschappelijke delen. Daaruit werd afgeleid dat de private eigendom niet werd vermoed en dus duidelijk omschreven moest worden4. Om de bondigheid van de wet te compenseren werd er voorzien in een vrijheid van partijen om anders te bedingen. Er kon een akte worden opgemaakt ter omschrijving van de verdeling van het gebouw, ter vastlegging van rechten en plichten van de onderscheiden eigenaars en ter aanvulling van de wettelijke regeling. Het is hier dat de practici hun creativiteit de vrije loop hebben laten

3

. 01 1

R.TIMMERMANS, “Naar een vernieuwd appartementsrecht”, E ., 2003, 1. " 1 &: 1 &8 G* 2 8 & "A-IH 21 132 &* "45")6* P. POIRIER, F , Brussel, Editorial Office H. Wauthoz-Legrand, 1936, 141-154.

4

263

GRIET VERHENNEMAN

gaan en veelvuldige oplossingen hebben uitgewerkt naar de noden van de rechtzoekenden. Ook de syndicus is een creatie van de praktijk. Er bestond voor de syndicus geen wettelijk statuut. Hij werd gezien als lasthebber, maar het probleem bestond erin te weten wie de lastgever was. Juridisch gezien kon hij alleen lasthebber zijn van ieder van de mede-eigenaars afzonderlijk en niet van een vereniging van mede-eigenaars daar deze geen rechtspersoonlijkheid bezat. Er bestond echter controverse over het feit of de syndicus vertegenwoordiger was van alle mede-eigenaars dan wel alleen van de meerderheid. Daarenboven moest de omvang van het mandaat van de syndicus blijken uit de omstandige basisakte en het algemeen reglement van mede-eigendom. Dat leverde een aantal praktische moeilijkheden op zoals bv tegenstelling van belangen bij het innen van de bijdragen in de beheerskosten5. Hoewel veel juristen lovend waren over de minimale wettelijke regeling van 1924 ontstonden er toch problemen, vooral toen de in de jaren ‘60 massaal gebouwde appartementscomplexen in de beginjaren ’90 verouderd bleken. De rechtspraak en de rechtsleer kwamen niet meer tot éénduidige oplossingen en een wetswijziging drong zich op6. 3.2. DE WET VAN 30 JUNI 1994 :DWLVHUYHUDQGHUG" De wet van 30 juni 1994 heeft de wettelijke regelen uitgebreid en dwingend gemaakt. De mede-eigendom wordt nu geregeld in de artikelen 577-2 tot 57714 BW. Deze worden gekenmerkt door zeven basisbeginselen7: het dualisme werd behouden. Iedere eigenaar bezit het exclusieve eigendomsrecht over de private delen en heeft een mede-eigendomsrecht over de gemeenschappelijke delen; aan de vereniging van mede-eigenaars heeft men rechtspersoonlijkheid toegekend; de vereniging van mede-eigenaars heeft twee organen: de algemene vergadering en de syndicus; de tegenwerpelijkheid van de verschillende akten en beslissingen aan niet-eigenaars wordt verzekerd; de verdeling van de bijdrage in de gemeenschappelijke lasten wordt nader omschreven en de wet geeft de keuze tussen drie verdeelsleutels; 0 'B* D B " ? "A")6J* :B"2 &* "45")6* , &"B'(* H. CASMAN, N 2 <")6/&"B'(* 2 K,: ? D/D/* 6 8 "* "")6O& D ,* 8 9PKB"QB8 *

5

2 1 1>2 &* "45")6* , &"B'(*

, in "X. (ed.), * 68 "D ST" , 1992, 96-108; R. TIMMERMANS, R , Deurne, Kluwer, 1994, 11-12. -+? " 8 -8 69OU: :&TK",* D/D &-/"& ,3")6JK")SI:B6 "& ,3U 2 6

"B'(* ")6M@3& 2 <* 8 CB<

, in ; @3& 2 2 &* "45")6* ,9+"BK/:DS%")6 , Antwerpen ,Kluwer, 1985, 23-29. 7 D. MEULEMANS, “De invoering van een nieuw wettelijk statuut voor de appartementsmedeeigendom”, A&B, 1994, 3-10.

6

264


de wet bevat een aantal bijzondere voorschriften i.v.m. de eigendomsoverdracht van een kavel; aan de vrederechter wordt een belangrijke rol toegekend. Uit de parlementaire voorbereidingen blijkt dat de Appartementswet een zeer ruim toepassingsgebied heeft. Men heeft niet alleen gedacht aan in de hoogte, maar ook aan in de breedte opgetrokken gebouwen waardoor ook complexen van niet-opgesplitste gebouwen zoals bv villaparken of businessparken onder de wet lijken te vallen. In die richting heeft ook het Hof van Cassatie zich uitgesproken, maar nog steeds is niet iedereen het hiermee eens8. Conform artikel 577-3, lid 1 in fine bestaat er echter ook een mogelijkheid om de wet uit te sluiten namelijk wanneer ‘GH DDUG YDQ GH JRHGHUHQ ]XONV UHFKWYDDUGLJWHQDOOHPHGHHLJHQDDUVLQVWHPPHQPHWGLHDIZLMNLQJ’. Jammer is echter dat de wet niet bepaalt onder welke vorm deze uitsluiting moet gebeuren en nog minder welke regeling dan wel van toepassing is9. Eén van de belangrijkste nieuwigheden in de wet van 1994 is de toekenning van de rechtspersoonlijkheid aan de vereniging van mede-eigenaars. Hoewel de meningen erover verdeeld zijn, lijkt deze rechtspersoonlijkheid toch een antwoord te bieden op twee grote problemen uit de wet van 1924: ten eerste de beslissingsbevoegdheid binnen de algemene vergadering en ten tweede de vertegenwoordigingsbevoegdheid van de syndicus10. Daarenboven heeft het onmiskenbaar als groot voordeel dat de vereniging nu probleemloos in rechte kan optreden zowel als eiser als als verweerder11. Hoewel uit de Memorie van toelichting bij de wet van 30 juni 1994 blijkt dat de vereniging van mede-eigenaars een vereniging sui generis is, kan op de vereniging toch de orgaantheorie toegepast worden. De rechtspersoon handelt dus door bemiddeling van natuurlijke personen. De vertegenwoordiging in rechte van de vereniging is één van de belangrijkste taken van de syndicus. Tegenover derden zijn de organen van de vereniging de maatschappelijke vertegenwoordigers van de vereniging. Tegenover de vereniging zelf zijn de organen echter te beschouwen als lasthebber12. 8

=5. V . W#.

R. TIMMERMANS, “Differentiatie in bestuurstypen van appartementsgebouwen”, , 2004, STS%S%. ' 2 , ,. K" 938; Cass., 3 juni 2004, , laatst geconsulteerd op 15 december 2005. 0 / 1 1 . . 9 R. TIMMERMANS, “Naar een vernieuwd appartementsrecht”, E , 2003, 3. 10 Volgens H. Casman zal de invoering van de rechtspersoonlijkheid niet alleen leiden tot de oplossing van deze twee problemen, maar ook tot het in het leven roepen van andere problemen die vooral het gevolg zullen zijn van de toekenning van aan de vereniging van bevoegdheden op een onroerend goed waarop ze geen eigendomsrecht heeft. 11 H. DE LOOSE, G. DE PALMENAER, P. DE VROEDE, I. FEYS, F. HEYVAERT, M. MAUS 0 '* D""B? "B')(+* "*/45")-/"BX " 8 9+")6 -+:45, & "B'(+*9+" 2 '* D 2 ? 8 , ")"& ; , in , Brugge, Die en F. REYNAERT, R Keure, 1996, V; R. TIMMERMANS, “Is er nog leven voor de syndicus na de wijziging van het . 01 1 appartementsrecht?”, E ., 1996, 3. 12 Memorie van Toelichting bij het wetsontwerp betreffende medeëigendom, Parl.St. Kamer, 199394, 16.

265

GRIET VERHENNEMAN

*HYROJHQYDQGHYHUDQGHULQJHQYRRUGHUROYDQGHV\QGLFXV De nieuwe wet heeft de syndicus, die een creatie van de praktijk was, als het ware in een wettelijk kleedje stoken. Voor het eerst heeft de syndicus een wettelijk statuut, zij het dat hij gedeeltelijk zal optreden als orgaan en gedeeltelijk op basis van het mandaat. De vroegere controverse over het feit of de syndicus vertegenwoordiger was van alle mede-eigenaars dan wel alleen van de meerderheid, werd opgelost door de rechtspersoonlijkheid toe te kennen aan de vereniging van mede-eigenaars13. Ook de bevoegdheden van de syndicus zijn nader omschreven in de wet. Art 577-8 §4 BW bepaalt een minimumpakket wettelijke bevoegdheden. Er kunnen daarnaast echter ook bevoegdheden toegekend worden in de statuten en contractuele bevoegdheden toegezegd worden door de algemene vergadering of de individuele mede-eigenaar(s).

'( 3/$$76 9$1 '( 6<1',&86 ,1 +(7 $33$57(0(1765(&+7 4.1. DEFINITIE VAN “ SYNDICUS” In de wet vinden we geen definitie terug van de syndicus, maar volgens de Memorie van Toelichting is de syndicus “ GH SHUVRRQ GLH GH YHUHQLJLQJ YDQ PHGHHLJHQDDUVYHUWHJHQZRRUGLJWLQDOZDWKHWEHKHHUYDQKHWRQURHUHQGJRHG EHWUHIWHQGLHGHEHVOLVVLQJHQXLWYRHUWZHONHGHDOJHPHQHYHUJDGHULQJPHWHHQ JHZRQH RI JHNZDOLILFHHUGH PHHUGHUKHLG KHHIW JHQRPHQ” . Hij kan dan ook omschreven worden als de persoon die de vereniging van mede-eigenaars zal leiden en vertegenwoordigen14.

4.2. VERPLICHT EN ÉÉNHOOFDIG ORGAAN De wet verplicht de aanstelling van een syndicus in art 577-8, §1, 1ste lid BW, dat het heeft over de benoeming van de syndicus, en art 577-8, §4 BW, dat in de wettelijke opdrachten van de syndicus voorziet. Hoewel sommige auteurs beweren dat de aanstelling van een syndicus een keuze is, kan dit niet gevolgd worden. Een termijn waarbinnen de syndicus aangesteld moet worden bevat de wet niet, maar art 577-8 BW bepaalt wel dat aan de verplichting tot aanstelling van een syndicus voldaan moet worden wanneer de voorwaarden vermeld in art 577-5, §1 BW vervuld zijn en de vereniging van mede-eigenaars rechtspersoonlijkheid heeft verkregen. 13 14

S. REYNDERS, "De syndicus : juridische aspecten en B.T.W.-statuut", @ 2 &? .[+* . Memorie van Toelichting, , Kamer, 1990-91, 16.

266

0 . YZ. E

.

, 1996, 68-69.


Verder volgt uit art 577-8, §5 BW, en nog meer uit de Memorie van Toelichting, dat de syndicus een éénhoofdig orgaan is. De wet bepaalt dat de bevoegdheden en verantwoordelijkheden zoveel mogelijk persoonlijk moeten worden uitgeoefend. Daaruit kan worden afgeleid dat de wet de syndicus concipieert als één entiteit. De oprichting van een college of raad van syndici is bijgevolg uitgesloten. In dat geval zouden immers alle problemen die men voorheen kende m.b.t. aanwezigheidsquorums, meerderheden op de algemene vergadering enz. zich opnieuw stellen15. Voor iedere mede-eigendom in de zin van art. 577-3 BW wordt er dus één syndicus aangesteld. De grondige lezing van dit artikel maakt duidelijk dat een onroerend goed en haar eigenaars onder toepassing van deze regeling vallen wanneer aan drie cumulatieve voorwaarden voldaan is: materiële voorwaarden: het moet gaan om een gebouw of een groep van gebouwen; pluraliteitvereiste: het eigendomsrecht van dit gebouw of deze groep van gebouwen behoort toe aan verschillende personen, minstens twee; intellectuele voorwaarde: het eigendomsrecht tussen die verschillende personen moet op een zodanige wijze zijn verdeeld dat iedere mede-eigenaar een privatief gedeelte en een aandeel in de gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bezit. Dat heeft verder ook voor gevolg dat het niet toegelaten is aan de Raad van Beheer om als college de bevoegdheden van de syndicus of voorlopig syndicus waar te nemen.

4.3. WIE KAN SYNDICUS WORDEN? *HHQVSHFLILHNHNZDOLILFDWLHV Noch de Wet noch de Memorie van Toelichting noch de bespreking in de Commissie voor Justitie in de Senaat lijken enige specifieke kwalificatie of benoemingsvoorwaarde om als syndicus aangesteld te kunnen worden te bevatten16. Het kan zowel gaan om een rechtspersoon als een natuurlijke persoon (art 5778, §2, tweede lid BW), een mede-eigenaar of een derde, een bewoner of niet, tenminste wanneer in het reglement van mede-eigendom geen beperkingen 15

A. BRODER, P. SZERER, V. FISHER en S. WELKENHUYSEN, “ Commentaire duV : projet de D &6 2 ? -/", la loi modifiant et completant les dispositions du code civil relatives a la copropriete” , , 1992, 22-27 ; H. DE LOOSE, G. DE:.PALMENAER, P. DE VROEDE, I. FEYS, F. '. HEYVAERT, M. MAUS, F.@ REYNAERT, , 19. 2 &? .[* . 16 Memorie van toelichting, , Kamer, 1990-91; Verslag namens de commissie voor justitie @ 2 &? .[+* . uitgebracht door de Heer VANDENBERGHE, , Senaat, 1992-93; Verslag namens de @ 2 &? .[* . Commissie voor justitie uitgebracht door Mevrouw T’SERCLAES, , Kamer, 1993-94.

1 &:')",

267

GRIET VERHENNEMAN

werden opgelegd. Beperkingen zijn toegelaten: men kan bv bepalen dat de huurders van het gebouw, of houders van andere zakelijke rechten, niet tot syndicus benoemd kunnen worden17. Naar aanleiding van de wetswijziging in 1994 werd bij de bespreking in de Commissie voor Justitie in de Kamer de vraag gesteld of de nieuwe wet de voorkeur geeft aan een professionele syndicus of een leek. Uit het antwoord van de Minister van Justitie bleek duidelijk dat er voor de syndicus geen bijzondere kwalificaties worden vooropgesteld, hoewel dit door velen wél gevraagd werd. De nieuwe wet legt aan de syndicus een strengere controle op en deze zou moeten volstaan. Ik treed deze stelling bij, maar er moet daarbij wel een onderscheid gemaakt worden tussen een professionele en occasionele syndicus18. In een klein appartementsgebouw lijkt de aanstelling van een mede-eigenaar als syndicus de voorkeur te genieten. Hij is immers meer direct betrokken bij de staat van het gebouw en eventuele problemen die kunnen rijzen betreffende de mede-eigendom. Het nadeel hieraan is echter dat er een gevaar bestaat voor belangenvermenging en daaruit voortvloeiend een verlies aan vertrouwen en gezag, zeker wanneer zijn eigen aansprakelijkheid als mede-eigenaar in het gedrang komt. Voor grotere appartementsgebouwen of –complexen verdient de benoeming van een professionele syndicus toch de voorkeur19. Een professionele syndicus is een natuurlijke of rechtspersoon die zich als zelfstandige bezighoudt met het beheer van onroerende goederen in mede-eigendom. De professionele syndicus is onderworpen aan het KB van 6 september 1993 tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar. Dit KB stelt wél een aantal eisen aan de syndicus. +HW.%YDQVHSWHPEHUWHUEHVFKHUPLQJYDQGHEHURHSVWLWHOYDQ GHYDVWJRHGPDNHODDU Indien het syndicusschap niet wordt waargenomen door een mede-eigenaar maar door een derde, moet er rekening gehouden worden met het KB van 6 september 1993. Artikel 3 van dit KB maakt het ook van toepassing op syndici: een syndicus wordt als vastgoedmakelaar beschouwd wanneer hij gewoonlijk als zelfstandige en voor rekening van derden het beheer of syndicusschap van onroerende goederen in mede-eigendom verzekert.

17

H. DE LOOSE, G.: .DE PALMENAER, P. DE VROEDE, I. FEYS, F. HEYVAERT, M. MAUS '). , 26-28. en F. REYNAERT, @ 2 &? .[+* . 18 Verslag namens de Commissie voor justitie, ,@ Senaat, 1992-93, antwoord minister, 32, 2 &? .[+* . 87 en 128; Verslag namens de Commissie voor justitie, , Kamer, 1993-94. "* 68 "DS%" 21/1>2 &* "45")6* , &"B'(* "B'(* ")6M@3& 2 <* 8 CB< 19 R. TIMMERMANS, R , in ; , Deurne, Kluwer, 1994, 171-172

268


Art 4 van het KB bevestigt echter uitdrukkelijk dat de vereniging van medeeigenaars de vrijheid behoudt om al dan niet een beroep te doen op een erkend vastgoedmakelaar voor het beheer van het gebouw. Het KB sluit daarenboven zelf twee categorieën syndici van het toepassingsgebied uit. Ten eerste is het KB niet van toepassing op het beheer in het kader van een familiepatrimonium. Ten tweede is het ook niet van toepassing op de syndici met een dienstverlenend intellectueel beroep dat reeds door een bijzondere wet gereglementeerd wordt, daaronder vallen bv advocaten, notarissen en architecten20. Artikel 5 van het KB bevat ten slotte een aantal eisen die aan elke de syndicus gesteld worden. De titularissen van het gereglementeerd beroep van vastgoedmakelaar moeten ten eerste houder zijn van de in het KB opgesomde getuigschriften of diploma’s. Ten tweede zijn ze persoonlijk de verantwoordelijk voor elke bij de uitoefening van het beroep gestelde daad. Ten derde moeten ze de deontologische regels naleven en ten vierde moeten ze zich houden aan het beroepsgeheim21.

4.4.

DE BEVOEGDHEDEN EN VERANTWOORDELIJKHEDEN VAN DE SYNDICUS. De nieuwe wet op het appartementsrecht stelt zoals eerder vermeld de functie van de syndicus verplicht. Daarbij somt de wet een aantal bevoegdheden op die de minimumopdracht van de syndicus vormen. De wetgever heeft hier gekozen voor een aanvullend recht. Naast de wettelijke bevoegdheden kunnen de statuten van het gebouw aan de syndicus bijkomende bevoegdheden toekennen en kunnen ook de individuele mede-eigenaars de syndicus belasten met conventionele opdrachten. De syndicus kan m.a.w. beschouwd worden als de uitvoerende macht van de vereniging van mede-eigenaars22. De praktijk leert dat bijna alle gebouwen gepersonaliseerde systemen van beheer hebben. Dat komt waarschijnlijk doordat de wettelijke bevoegdheden niet volstaan om een goed onderbouwd beheer te garanderen. Deze systemen blijken vrij goed te functioneren, maar bij het opstellen ervan moet men rekening houden met drie belangrijke beginselen23.

20

. [+.

K.B. 6 september 1993, \ 13 oktober0I1993; J. TACKOEN, “ Het beheer van een ] appartementsgebouw door de syndicus” ,"78 9+")\ 6/, -+1995, 3-10. 0 / 1 > 1 2 & * " I 4 " + 6 *

, 5 4 ) " / : 4 "")<,>=5: * 2 &8 7B? "%@3& 2 <* 8 CB<)"6 21 , in ; , Antwerpen, D. MEULEMANS, Kluwer, 1996, 195-196. ? . ) ' . 22 J. TACKOEN, , 3-10; zie ook randnummer 21. "* 68 "DS%" 21/1>2 &* "45")6* , &"B'(* "B'(* ")6M@3& 2 <* 8 CB< 23 R. TIMMERMANS, R , in ; , Deurne, Kluwer,!#" 1994, 173-178; H. CASMAN, C. ENGELS, D. MEULEMANS, C. VAN HEUVERSWYN, 9+")-/SA:B6 9/"6M45")-/"78 9+")6/-+:4^U 2 6#9+&:" 1 "6MU 2 6#9/"K :D S%")6 , Gent , Mys & Beersch., 1995, 150-153; D. : . '. MEULEMANS, , 169-186.

269

GRIET VERHENNEMAN

Ten eerste werd er in de nieuwe wet gekozen voor een persoonlijke uitoefening van de bevoegdheden en corresponderende persoonlijke aansprakelijkheid door en van de syndicus. De wet bepaalt uitdrukkelijk dat de syndicus als enige aansprakelijk is voor zijn beheer (art 577-8, §5, eerste zin BW). De syndicus kan zijn bevoegdheden dan ook niet overdragen zonder toestemming van de algemene vergadering en zelfs dan slechts voor een beperkte duur of een welomschreven opdracht (art 577-8, §5, tweede zin BW). Draagt de syndicus zijn bevoegdheden toch over zonder toestemming, dan bepaalt artikel 1994 BW dat hij als lastgever aansprakelijk blijft voor de personen die hij belast heeft. Er moet daarbij wel opgemerkt worden dat het principieel verbod voor de syndicus om zijn bevoegdheden over te dragen niet impliceert dat hij zelf materieel alle handelingen moet verrichten. Hij kan voor bepaalde aspecten van het beheer, zoals bv de boekhouding, wel een beroep doen op een derde. Ook dan blijft hij echter steeds instaan voor deze derden. Ten tweede beperkt de bevoegdheid van de syndicus zich steeds tot de gemeenschappelijke delen. Hij kan niet in rechte optreden om de belangen van individuele mede-eigenaars te verdedigen. Ten derde heeft de syndicus alleen toegewezen bevoegdheden en geen algemene bevoegdheid tot het beheer. Daarop vormen de dringende werken de enige uitzondering. In dat geval heeft de syndicus wel een initiatiefrecht. 'HZHWWHOLMNHEHYRHJGKHGHQ De wettelijke bevoegdheden van de syndicus worden opgesomd in de artikelen 577-8 §4, 577-10 §4 en 577-13 §2, tweede zin BW. Het gaat daarbij o.a. om het samenroepen van de algemene vergadering, het notuleren van de beslissingen van de algemene vergadering, het bekendmaken van het reglement van orde en de kennisgeving ervan, het uitvoeren of laten uitvoeren van beslissingen van de algemene vergadering, het nemen van bewarende maatregelen en het stellen van daden van beheer. Ook in de voorbereidende werken bestond er reeds discussie over de rechtspositie van de syndicus in de uitoefening van de wettelijke bevoegdheden. De parlementaire voorbereiding van de kamer schrijft uitdrukkelijk dat de syndicus, zoals de algemene vergadering, een orgaan van de vereniging van mede-eigenaars is. In de parlementaire stukken van de senaat werd echter door de Minister van Justitie uitdrukkelijk bevestigd dat de syndicus een mandataris is24. Blijkbaar heeft de wetgever de termen orgaan en mandataris door elkaar gebruikt zonder hun specifieke betekenis te respecteren. In geval van rechtsonzekerheid moet men, naar algemeen principe, teruggrijpen naar het gemeen recht. Dat doet besluiten dat de 24

@ 2 &? .[+* .

Verslag namens de Commissie voor justitie, @ 2 &? .[+* . Commissie voor justitie, , Kamer, 1993-94.

270

, Senaat, 1992-93; Verslag namens de


syndicus beschouwd moet worden als de wettelijke mandataris tegenover de leden van de vereniging van mede-eigenaars, maar als een orgaan van de vereniging ten overstaan van derden. De syndicus is dan eigenlijk een orgaan van de vereniging met een dubbele hoedanigheid: beheersorgaan wanneer hij bewarende of provisionele handelingen stelt; orgaan van vertegenwoordiging in de andere gevallen. 'HVWDWXWDLUHEHYRHJGKHGHQ Gewoonlijk zal de syndicus het administratief beheer samen met de boekhouding en het technisch, juridisch en menselijk beheer waarnemen. Als statutaire bevoegdheden wordt bijvoorbeeld vaak het bewaren van documenten m.b.t. de eigendom, het aanwerven van personeel zoals een conciërge en het verlenen van bijstand bij de oplevering aan de syndicus toevertrouwd. Bij de uitoefening van de statutaire bevoegdheden treedt de syndicus eveneens op als orgaan van de rechtspersoon. 'HFRQYHQWLRQHOHEHYRHJGKHGHQ De syndicus kan bijkomende conventionele opdrachten toegekend worden door de individuele mede-eigenaar(s) of de algemene vergadering. Bij de uitvoering van de conventionele opdrachten treedt de syndicus op als lasthebber voor de individuele eigenaars. Zo kan een mede-eigenaar het beheer van zijn private kavel toevertrouwen aan de syndicus bv in geval van verhuring. Daarbij is wel uitdrukkelijk door de wet verboden dat de syndicus zou optreden als lasthebber van mede-eigenaar(s) op de algemene vergadering (art 577-6 §5, derde lid BW).

271

GRIET VERHENNEMAN

'( $$1635$.(/,-.+(,' 9$1 '( 6<1',&86 ,1+(7$33$57(0(1765(&+725 5.1. BURGERLIJKE AANSPRAKELIJKHEID 'HUHFKWVSRVLWLHYDQGHV\QGLFXV Onder de oude wet van 1924 bestonden er al grote twijfels over de kwalificatie van het bestuursmandaat, maar er werd over het algemeen aangenomen dat de verhouding tussen de syndicus en de mede-eigenaars een lastgevingsovereenkomst was. Deze twijfel werd door de nieuwe wet van 1994 weggenomen door de toekenning van rechtspersoonlijkheid aan de vereniging van mede-eigenaars26. Toch bestaat er ook onder de wet van 1994 bestaat er nog discussie over de rechtspositie van de syndicus. Het is jammer dat de wetgever geen duidelijkheid heeft gecreëerd. De termen mandataris en orgaan worden in de voorbereidende werken door elkaar gebruikt zonder hun specifieke betekenis te respecteren en daarmee te refereren aan respectievelijk de opdracht van de syndicus m.b.t. de interne orde van de vereniging respectievelijk m.b.t. derden27. Ten aanzien van de vereniging van mede-eigenaars (intern) wordt de opdracht van de syndicus door de nieuwe wet duidelijk opgevat als een mandaat of lastgeving. Zoals ook Meulemans zegt in zijn bespreking van de nieuwe appartementswet, stemt dat grotendeels overeen met de juridische werkelijkheid. Hij maakt zich echter wel drie bedenkingen. Ten eerste verkrijgt de syndicus niet al zijn bevoegdheden van zijn lastgever, de "* 68 "D ST" 21 132 &* "4I"6+* , & "')(+*

"B'(* ")6M@3& 2
25 ; R. TIMMERMANS, R , in ; , Deurne, Kluwer, !#"IU"&")68 9_8 6 9OU 2 6O45")-/"BX "8 9+")6 2 2 & , 1994, 168 en 181-182; R. TIMMERMANS, , Leuven, s.n., !#"IST"* U 2 6O`+a+CD68+bBc c/dO* :/* SI8 C)Q8 98 69OU 2 6M-/"5KB" 1>2 ? 8 69/"6MU 2 6 1995, 58-62; H. VANDENBERGHE, (/"B*+K D &9+"&? 8 CB2 &* "45")6* , 4I"- "78 9/"6 -+:B4 , Leuven, Jura Falconis Libri, 1995, 11-12 en 23-24; L. !#"I, f6 -8 'D ,3")6M(/"B*+K")(/")")&ZU 2 6M( "* 21/1>2 &* "45")6* ,9+"BK : DS WYNANT, , in H. VANDENBERGHE !#"A68 "BDS%"AST"*+: 1 -/" 01 1>2 &* "45")6* , 45")- "7 8 9+")6 -:4 (ed.), , Leuven, Jura Falconis Libri, 1995, 93-94 en 108-111; H. DE LOOSE, G. DE PALMENAER, P. DE VROEDE, I. FEYS, F. HEYVAERT, 0 'B* D ")"? "')(+* "*/4I"-/"BX " 8 9+")6 -:45, &"B'(*9/" 2 'B* D 2 ? 8 ,""&; M. MAUS en F. REYNAERT, R , in , 01/1>2 &* "45")6* , 45")-/")7 8 9+")6/-+:4 "")<, ; Brugge, Die Keure, 1996, 19-57; D. MEULEMANS, , in =#: * 2 &8 7B? " 1 & 2
272


vereniging van mede-eigenaars, maar verkrijgt hij er ook uit de wet. Ten tweede gaat de figuur van lastgeving ook niet helemaal op wanneer de syndicus aangesteld wordt door de vrederechter. En ten slotte merkt hij op dat sommige taken van de syndicus hun grondslag eerder vinden in andere rechtsfiguren zoals de bewaargeving (bv het bijhouden van archieven) of aanneming (bv het opstellen van een voorlopige begroting). Strikt genomen zou er bijgevolg slechts een lastgeving bestaan voor de conventionele bevoegdheden. Toch aanvaarden de rechtspraak en de rechtsleer ook de wettelijke en de gerechtelijke lastgeving, temeer omdat de wet zelf in geen afwijking voorziet. Men neemt dan ook aan dat de verhouding tussen de syndicus en de vereniging van mede-eigenaars hoofdzakelijk een lastgevingsovereenkomst is en de artikelen 1984 tot 2010 BW van toepassing zijn, behoudens afwijkingen in de nieuwe wet of in het reglement van medeeigendom28. De positie van de syndicus t.a.v. derden (extern) werd volgens de klassieke rechtspraak en rechtsleer door de nieuwe wet duidelijk benaderd vanuit de “ organieke vertegenwoordiging” . Een rechtspersoon kan slechts handelen door toedoen van natuurlijke personen, zijn organen. Ten aanzien van derden treedt de syndicus bijgevolg op als orgaan van de vereniging van mede-eigenaars, naast de algemene vergadering. De syndicus kan dan zoals eerder vermeld, gezien worden als het uitvoerend en vertegenwoordigend orgaan, de algemene vergadering als wetgevend orgaan. Het Hof van Cassatie heeft in haar arrest van 5 oktober 2000 de kwalificatie van syndicus als orgaan van de vereniging en zijn vertegenwoordigende functie bevestigd. Uit het arrest kon echter ook worden afgeleid dat het Hof de mening is toegedaan dat de syndicus ook eigen bevoegdheden heeft, waarin hij onafhankelijk van de vereniging van mede-eigenaars optreedt. Het Hof argumenteerde als volgt: “ HQ YHUWX GH OD ORL OH V\QGLF HVW FKDUJp GH UHSUpVHQWHU O¶DVVRFLDWLRQ GHV FRSURSULpWDLUHV HQ MXVWLFH TXHOV TXH VRLHQW OHV SRXYRLUV TXL OXL VRQW FRQIpUpV SDU OH UqJOHPHQW GH FRSURSULpWp". Het Hof benadrukte daarbij wel dat de loutere vaststelling dat de syndicus een loon ontvangt voor de uitoefening van zijn opdracht hem nog niet tot werknemer van de vereniging van mede-eigenaars maakt29. We kunnen besluiten dat de syndicus enerzijds een aantal autonome bevoegdheden heeft zoals het nemen van bewarende maatregelen en het stellen van daden van voorlopig beheer (art 577-8, §4, 4° BW) en anderzijds optreedt als ‘uitvoerende macht’ van de Vereniging van mede-eigenaars (vooral art 577-8, §4, 3° BW). Het is dan ook goed twee verschillende kwalificaties te gebruiken voor de twee zeer verschillende rollen die de syndicus vervult. 28

zie ook randnummer 55. Cass. 5 oktober 2000, www.cass.be, laatst geconsulteerd op 22 maart 2006; L. : . '. DETREMMERIE, , 23. 29

273

GRIET VERHENNEMAN

Verder bestaat er in de rechtsleer ook nog discussie over het burgerlijk of handelsrechtelijk statuut van de syndicus. Principieel moet daarvoor terug gegrepen worden naar het Wetboek van Koophandel. In art 1 van die wet vinden we dat handelaar zijn “ ]LMGLHGDGHQYDQNRRSKDQGHOVWHOOHQHQGDDUYDQ KXQKRRIG]DNHOLMNRIDDQYXOOHQGEHURHSPDNHQ” . Artikel 2 bepaalt vervolgens wat de wet verstaat onder daden van koophandel. Van nature is het syndicusschap een burgerlijke activiteit die pas commercieel wordt wanneer ze door een handelaar uitgeoefend wordt. Sommige auteurs beweren echter dat al wie publiek syndicusdiensten aanbiedt ook onder artikel 2 W.Kh. valt en dus daden van koophandel stelt en bijgevolg handelaar is. Ik ga hier verder niet op in omdat de belangrijkste gevolgen van deze vraag zich situeren op vlak van het bewijsrecht en niet op vlak van de aansprakelijkheid. 'H DDQVSUDNHOLMNKHLG YDQ GH V\QGLFXV MHJHQV GH YHUHQLJLQJ YDQ PHGH HLJHQDDUV D%HKHHUVDDQVSUDNHOLMNKHLGRSJURQGYDQDUWLNHO

Artikel 577-8 §5 bepaalt dat de syndicus als enige aansprakelijk is voor zijn beheer. Door dit zonder enige specificatie te bepalen legt de wet er de nadruk op dat de syndicus zoveel mogelijk zijn opdracht persoonlijk moet uitoefenen. Zoals hierboven reeds vermeld kan de syndicus slechts in uitzonderlijke gevallen zijn bevoegdheid overdragen, maar ook dan blijft hij persoonlijk aansprakelijk30. Aangezien de wet geen verdere bepalingen bevat i.v.m. de aansprakelijkheid van de syndicus, vallen we terug op het gemeen recht31. E/DVWJHYLQJVRYHUHHQNRPVW

De syndicus is jegens de vereniging van mede-eigenaars aansprakelijk volgens de regels van de lastgeving. De lastgeving is een handeling waarbij een persoon, de lastgever, aan een ander, de lasthebber, de macht geeft om voor hem en in zijn naam iets te doen. Het contract komt slechts tot stand door de aanneming van de lasthebber (art 1984 BW). De lastgeving kan dan ook omschreven worden als een overeenkomst waarbij de lastgever, hier de vereniging van mede-eigenaars, aan de lasthebber, hier de syndicus, de opdracht geeft in haar naam en voor haar rekening rechtshandelingen te stellen. De lastgeving impliceert bijgevolg het bestaan van een overeenkomst. Zoals hierboven reeds vermeld bestaat er strikt genomen alleen een overeenkomst 30 31

zie reeds randnummer 36. V M. KADANER, “ Nature juridique de la fonction du syndic” ,

274

. E

.

, 1995, 393.


voor de conventionele bevoegdheden en niet voor de bevoegdheden toegekend door de wet of de statuten. Toch worden ook de wettelijke en gerechtelijke lastgeving door de rechtsleer en de rechtspraak aanvaard. De wettelijke lastgeving is slechts verschillend van de conventionele m.b.t. de draagwijdte van de lastgeving. Men stelt dat de wettelijke lastgeving onder de regelen van de lastgeving vallen aangezien de lastgever ook in dat geval de vrije keuze heeft over de aanstelling van de lasthebber en er over de aanvaarding steeds een overeenkomst wordt gesloten. Wat betreft de gerechtelijke lastgeving, waar de syndicus door de vrederechter aangesteld wordt, is de situatie natuurlijk anders. Er bestaat in dat geval geen overeenkomst tussen de syndicus en de vereniging. De aangeduide syndicus moet wel zelf nog instemmen met de aanstelling en kan steeds de opdracht weigeren. Desondanks aanvaardt men ook hier de toepassing van de regels i.v.m. lastgeving, al was het maar om praktische moeilijkheden te vermijden. Vermits de syndicus verbonden is door een lastgevingscontract, gaat het om een contractuele aansprakelijkheid. Artikel 1991 BW bepaalt dat de lasthebber gehouden is de lastgeving te volbrengen zolang hij daarvan niet ontheven is en dat hij verantwoordelijk is voor schade die uit het niet uitvoeren ervan zou kunnen ontstaan. Artikel 1992 BW vervolgt dat de lasthebber niet alleen aansprakelijk is voor zijn opzet, maar ook voor zijn schuld in de uitvoering van zijn opdracht. Hieruit kan worden afgeleid dat de syndicus aansprakelijk gesteld kan worden wanneer hij zijn taak niet of slecht uitvoert. De contractuele aansprakelijkheid van de lasthebber zal ten eerste ontstaan wanneer men een nalatigheid, onvoorzichtigheid of zelfs laattijdigheid in de uitvoering van zijn opdracht vaststelt en ten tweede wanneer hij zijn raadgevingsplicht niet respecteert32. Het moet daarbij bovendien gaan om een persoonlijke fout, “ F¶HVWDGLUHXQHHUUHXUGHFRQGXLWHRXGHFRPSRUWHPHQW” 33. Hij moet m.a.w. optreden als een goede huisvader. Het goede huisvadercriterium zal voor een onbezoldigde syndicus geconcretiseerd worden. Dat houdt in dat hij vergeleken wordt met wat een goede huisvader van dezelfde categorie zou doen in dezelfde omstandigheden. Voor een bezoldigd syndicus blijft het goede huisvadercriterium evenwel abstract. Dit alles blijft daarenboven vanzelfsprekend op voorwaarde dat het bewijs geleverd wordt van een toerekenbare fout, schade en het oorzakelijk verband34. Hierbij wil ik nog even signaleren dat de aansprakelijkheid van de syndicus dus ook niet beoordeeld kan worden volgens dezelfde principes als voor een beheerder/zaakvoerder. De syndicus is immers veel beperkter in zijn handelen. We moeten ons elke keer afvragen of er aan het optreden van de syndicus een beslissing van de algemene vergadering moet voorafgaan of dat hij autonoom kon of moest optreden. 32

. 01/1

Vredegerecht Landen :23 februari 2005, E . 2005-3, p. 44. . '. L. DETREMMERIE, , 49. . 01 1 34 Vredegerecht St.-Jans Molenbeek, 21 januari 1997, E ., 1998-1, p. 12; Vredegerecht 1e . 01 1 kanton Elsene, 13 januari 1999, E . 2000-4, p. 18; zie ook randnummer 100. 33

275

GRIET VERHENNEMAN

Een type-voorbeeld van aansprakelijkheid door lastgeving is het voorbeeld van het onderhoud van liften. Stel dat de onderhoudsfirma de syndicus verwittigt dat er dringende herstellingen vereist zijn aan de liften ten einde ongevallen te voorkomen. Wanneer de syndicus geen enkel initiatief neemt en er een ernstig ongeval gebeurt, stelt zich de vraag naar de aansprakelijkheid. Derden zullen zich kunnen keren tegen de vereniging van mede-eigenaars35, maar de vereniging zal zich op zijn beurt kunnen verhalen op de syndicus op basis van de lastgevingsovereenkomst. De syndicus heeft immers niet als een goede huisvader opgetreden. Het kan echter bijvoorbeeld ook gebeuren dat de syndicus wel op de algemene vergadering signaleert dat de liften aangepast moeten worden, maar dat de algemene vergadering beslist om geen aanpassing door te voeren. Wanneer dan achteraf blijkt dat de niet-aanpassing schade heeft veroorzaakt, zal uiteraard niet de syndicus, maar de vereniging van mede-eigenaars aansprakelijk gesteld kunnen worden.36 Andere typische voorbeelden van situaties waarin er een persoonlijke aansprakelijkheid van de syndicus ontstaat zijn: de syndicus heeft nagelaten een collectieve verzekeringspolis af te sluiten voor het gebouw de syndicus heeft nagelaten de premies voor de verzekering van het gebouw te betalen de syndicus heeft nagelaten de algemene vergadering bijeen te roepen wanneer dit noodzakelijk was37 de syndicus heeft het financieel beheer van de vereniging niet op een professionele wijze gevoerd en gerapporteerd38 Verder bepaalt art 1993 BW ook nog dat de lasthebber/syndicus gehouden is rekenschap te geven van de uitvoering van zijn opdracht en verantwoording af te leggen aan de algemene vergadering voor zijn financieel beheer. Het is dan ook de algemene vergadering die bevoegd is te beslissen over het instellen van een aansprakelijkheidsvordering tegenover de syndicus. Hierop kom ik i.v.m. het verlenen van décharge nog terug39. Ten slotte moet er ook opgemerkt worden dat het bestaan van een lastgevingsovereenkomst voor de vereniging van mede-eigenaars niet alleen rechten maar ook plichten creëert. Er ontstaat m.a.w. een wederzijdse 35

toepassing van de orgaantheorie zie randnummer 68 e.v. De algemene vergadering is het tweede orgaan van de vereniging van mede-eigenaars en valt dus ook onder de orgaantheorie en de rechtstreekse toerekening (zie verder bij aansprakelijkheid t.a.v. derden). . 01 1 37 . 2003-4, p. 37. Vredegerecht 1e kanton Anderlecht 25 november 2002, E . 01 1 38 Vredegerecht Nieuwpoort 25 maart 2003, E ., 2005-2, p. 17. 39 zie randnummer 104 e.v. 36

276


aansprakelijkheid tussen de vereniging en de syndicus. Zo zal de vereniging ervoor moeten zorgen dat ze de verbintenissen nakomt die de syndicus heeft aangegaan binnen zijn bevoegdheden. 'H DDQVSUDNHOLMNKHLG YDQ GH V\QGLFXV MHJHQV GH LQGLYLGXHOH PHGH HLJHQDDUV Ten aanzien van de individuele mede-eigenaars kan er ten eerste een buitencontractuele aansprakelijkheid van de syndicus ontstaan op grond van artikel 1382 BW. Dat kan echter alleen wanneer de mede-eigenaar(s) een zuiver persoonlijke schade aan de mede-eigendom leid(t)en. Deze schade moet een andere zijn dan deze die verhaalbaar is op de vereniging van medeeigenaars. De syndicus moet m.a.w. buiten de grenzen van zijn mandaat hebben gehandeld. Aangezien het hier gaat om een buitencontractuele aansprakelijkheid moet door de eisende partij steeds een (persoonlijke) fout, (persoonlijke) schade en oorzakelijk verband bewezen worden.40 Typische voorbeelden waarin een aansprakelijkheid ontstaat van de syndicus t.a.v. de individuele mede-eigenaars zijn: De syndicus heeft geen bewarende maatregelen genomen een waterlek in één van de terrassen te stoppen waardoor de balustrades los zijn gekomen op andere terrassen41 De syndicus heeft de opdracht gegeven een deurwaarder te laten komen ten einde een appartement te verkopen, hoewel hij de bestaande schulden ook op een andere manier had kunnen verhalen De syndicus heeft een schadevergoeding ontvangen van een verzekeringsmaatschappij voor schade aan een privé-gedeelte, maar laat na deze uit te keren aan de schadelijder42 Er zal evenwel bijvoorbeeld geen persoonlijke aansprakelijkheid van de syndicus bestaan wanneer hij zijn verplichting tot het nemen van dringende maatregelen wel is nagekomen, maar er problemen ontstaan bij het betalen van de facturen over de verdeling van de kosten tussen de mede-eigenaars.43 Er bestaat daarnaast ook nog een specifiekere buitencontractuele aansprakelijkheid op grond van art 1992 BW voor de syndicus die optreedt als rentmeester, maar daarop wordt hier niet verder ingegaan. Ten tweede kan er een contractuele aansprakelijkheid ontstaan tussen de syndicus en de individuele mede-eigenaar(s) wanneer deze laatste aan de syndicus bijkomende conventionele bevoegdheden heeft toegekend. De syndicus treedt in dat geval op als lasthebber van de individuele mede40

. 01 1

Vredegerecht Tienen 30 juni 2003, E . 2003-4, p. 1. . 01/1 Vredegerecht 4e kanton Brugge, 7 maart 2002, E . 2003-2, p. 23. . 01/1 42 e Vredegerecht 2 kanton Hasselt, 27 oktober 2004, E . 01/1 . 2005-1, p. 44. 43 Vredegerecht 1e kanton Elsene, 19 februari 1998, E . 1999-1, p. 20.

41

277

GRIET VERHENNEMAN

eigenaar. De regels i.v.m. lastgeving (art 1984 tot 1990 BW) gelden ook hier onverkort. 'HDDQVSUDNHOLMNKHLGYDQGHV\QGLFXVWHJHQRYHUGHUGHQ T.a.v. derden treedt de syndicus op als orgaan van de vereniging van medeeigenaars. Alle contractuele verbintenissen die de syndicus in het kader van de aan hem opgelegde opdracht heeft aangegaan worden rechtstreeks toegerekend aan de Vereniging (art 577-8 §4, 6° BW). Hij is hiervoor bijgevolg niet persoonlijk aansprakelijk. De rechtstreekse toerekening geldt zowel voor de verbintenissen die volgen uit de wettelijke, contractuele en statutaire bevoegdheden. Typevoorbeeld hiervan is de vrouw die tegen een nieuw geplaatste glazen deur loopt doordat de hal onvoldoende verlicht was en daarbij schade oploopt. Voor de gevolgen moeten de mede-eigenaars instaan. 44 Omgekeerd zal de syndicus echter wel persoonlijk aansprakelijk gesteld kunnen worden voor het aangaan van een lening buiten zijn bevoegdheid. Om rechtstreekse toerekening aan de vereniging te kunnen veroorzaken moet volgens de klassieke rechtsleer en rechtspraak wel voldaan zijn aan twee voorwaarden: ten eerste moet de syndicus aan derden zijn hoedanigheid van syndicus ter kennis hebben gebracht en ten tweede moet hij binnen de perken van zijn bevoegdheid gebleven zijn. Wanneer de syndicus zijn hoedanigheid niet kenbaar maakt of zijn bevoegdheden overschrijdt, zal hijzelf als contractspartij of schadeverwekker gebonden zijn. Derden moeten zich dan richten tot de syndicus en niet meer tot de vereniging. Daarop moeten echter twee uitzondering gemaakt worden namelijk de bekrachtiging door de algemene vergadering en de toepassing van de theorie van de schijnvertegenwoordiging.45 Wanneer de algemene vergadering de door de syndicus buiten zijn bevoegdheden gestelde handeling bekrachtigt, neemt zij de aansprakelijkheid daarvoor op zich. In geval van schijnvertegenwoordiging daarentegen wordt de aansprakelijkheid door de wet gelegd bij de vereniging van mede-eigenaars. De derde die te goeder trouw is, kan zich dan rechtstreeks tot de vereniging wenden. De vereniging van mede-eigenaars kan zich later eventueel wel 44

Het Hof van Beroep van Brussel besliste dat de syndicus geen persoonlijke fout had begaan niet aansprakelijk gesteld kan worden op grond van artikel 1382-1383 BW. Hij is evenmin bewaarder in de zin van artikel 1384 BW over de zaak wanneer hij zelf niet verblijft in het gebouw en/of niet verwittigd werd door de andere mede-eigenaars, zie Hof van Beroep Brussel, 30 november 1999, . 01 1 E . 2000-2, p. 8. . 01 1 45 Vredegerecht 1e kantin Antwerpen, 30 mei 2001, E . 2001-4, p. 38.

278


verhalen op de syndicus volgens de regels van de lastgeving, zoals hierboven reeds werd beschreven. De redenering achter de theorie van schijnvertegenwoordiging is dat van elke contracterende derde een zekere diligentie verwacht mag worden, maar dat wanneer hij niet kan weten dat er een bevoegdheidsoverschrijding gebeurt, hij daar geen nadelen mag van ondervinden. De contracterende derde zal zo bvb. moeten opmerken dat er een bevoegdheidsoverschrijding is wanneer de syndicus een daad van beschikking stelt. In dat geval wordt de overschrijding geacht overduidelijk te zijn. Ook aan de toepassing van de theorie van schijnvertegenwoordiging zijn vier voorwaarden verbonden. Ten eerste is vereist dat er een schijnbare vertegenwoordigingsmacht bestaat in hoofde van de syndicus. Ten tweede is vereist dat de derde zich te goeder trouw op die schijnbare vertegenwoordigingsmacht beroept. Goede trouw impliceert dat de derde niet wist of niet kon weten dat de schijn verschilde van de werkelijkheid. Op de derde rust hiertoe een redelijke onderzoeksplicht die in concreto beoordeeld moet worden. Men zal daarbij bv rekening houden met de aard en de omvang van de verbintenis en met externe factoren zoals de plaats van onderhandeling en de gebruikte documenten. Men houdt daarbij ook rekening met de hoedanigheid van zowel de syndicus als de derde: particulier of professioneel. Ten derde is vereist dat de schijnvertegenwoordigde, in dit geval de vereniging van mede-eigenaars, op een of andere manier heeft bijgedragen tot het verwekken van de schijn. Dat hoeft evenwel niet noodzakelijk een foutief gedrag geweest zijn. Ten slotte is vereist dat de derde schade leidt indien de schijnvertegenwoordiging niet erkend wordt. Het Hof van Cassatie heeft deze toepassing van de vertrouwensleer recent bevestigd in haar arrest van 25 juni 200446. Voor wat betreft de buitencontractuele aansprakelijkheid, blijft artikel 1382 BW onverkort van toepassing op de relatie tussen de syndicus en de derde. Daarenboven heeft het Hof van Cassatie in haar arrest van 20 januari 2000 gezegd dat de theorie van schijnvertegenwoordiging ook kan toegepast worden bij het onrechtmatig optreden van de syndicus, zelfs wanneer dit een misdrijf uitmaakt. Daarbij moet gewezen worden op het arrest van het Hof van Beroep van Brussel waarin gezegd werd dat de syndicus alleen persoonlijk aansprakelijk gesteld kan worden op grond van artikel 1382-1383 BW wanneer hij een persoonlijke fout heeft begaan. Hij is geen bewaarder van de zaak in de zin van artikel 1384 BW wanneer hij zelf niet in het gebouw verblijft en/of niet verwittigd werd door andere mede-eigenaars.47 Ten slotte moet er aan herinnerd worden dat de wet het aansprakelijkheidsvraagstuk volledig onbesproken laat. Indien er twijfel 46

8 C)Q):B6/- "& "5:BU"&"")6/
A. VERBEKE, \ , Antwerpen, Intersentia, 2004, 313S%STSA. ' 2 , , . KB")h 315; Cass, 25 juni 2004, laatst geconsulteerd op 25 maart 2006. . 01/1 47 Hof van Beroep Brussel, 30 november 1999, E . 2002-2, p.8; Cass. 20 januari 2000, S%STSA. ' 2 , ,. KB" , laatst geconsulteerd op 22 maart 2006.

279

GRIET VERHENNEMAN

bestaat over de aansprakelijkheid is het dan ook aan te raden een vordering in te stellen tegen zowel de syndicus persoonlijk als de vereniging van medeeigenaars, eventueel in verschillende ordes. 'HDDQVSUDNHOLMNKHLGYDQGHV\QGLFXVLQKDDUYHUKRXGLQJPHWGHUDDG YDQEHKHHU De raad van beheer kan voor haar taak van bijstand en toezicht geen aansprakelijkheid dragen, tenzij er sprake is van zware fout, bedrog en/of overschrijding van bevoegdheid, of wanneer er een lastgevingsovereenkomst bestaat tussen haar en de algemene vergadering. De wet bepaalt, zoals hoger reeds gezegd, in artikel 577-8 §5 uitdrukkelijk dat de syndicus als enige aansprakelijk is voor zijn beheer. Hij kan zijn bevoegdheden daarenboven niet overdragen dan met toestemming van de algemene vergadering en slechts voor een beperkte duur of een welomschreven taak. Indien de syndicus bepaalde taken zou overlaten aan de raad van beheer blijft hij daarvoor dan ook aansprakelijk. Tussen de leden van de raad van beheer (de raad van beheer zelf bezit geen rechtspersoonlijkheid) en de syndicus kan er wel een buitencontractuele aansprakelijkheid ontstaan48. De oprichting van een raad van beheer is facultatief. De wet voorziet niets omtrent de samenstelling en beschrijft de opdracht van de raad heel summier als “ bijstand en toezicht op het beheer van de syndicus” (art 577-7, §1 BW). De raad van beheer is geen beslissingsorgaan, maar heeft enkel adviserende bevoegdheid. Omdat de raad in realiteit door de algemene vergadering vaak gebruikt wordt als een waakhond over de syndicus, gaan er vanuit verschillende hoeken stemmen op voor een uitgebreidere regeling van de raad en van de verhouding tussen deze laatste en de syndicus. Daar kom ik in hoofdstuk 5 op terug49. $DQVSUDNHOLMNKHLGYDQGHV\QGLFXVHQGHOHJDWLH Zoals al meerdere keren vermeld, is de syndicus op grond van art 577-8 §5 alleen aansprakelijk voor zijn beheer. Delegatie is in beginsel niet mogelijk op grond van dezelfde bepaling. De syndicus kan wel voor bepaalde materiële handelingen een beroep doen op een derde, maar in dat geval blijft hij aansprakelijk voor hun doen en laten.

Daarbij moeten we ons misschien de vraag stellen of er geen nood is aan een gelijkaardige exoneratieregeling zoals architecten nu reeds kennen i.v.m. zeer technische aangelegenheden. 48

zie reeds randnummers 36 en 52. R. TIMMERMANS, “ Dangerous liaison tussen de syndicus en de raad van beheer” , 1999, 1, zie ook randnummer 125 e.v. 49

280

E

. 01 1 h .


5.2. STRAFRECHTELIJKE AANSPRAKELIJKHEID. De syndicus kan persoonlijk strafrechtelijk vervolgd worden in drie situaties: in geval van overtreding van het gemeen strafrecht, in geval van het niet naleven van administratieve voorschriften en voor onvrijwillige slagen en verwondingen. Vanzelfsprekend is daarbij vereist dat de beschuldigingen aan hem toerekenbaar zijn. De toerekenbaarheid zal afhangen van het initiatiefrecht van de syndicus. Naast de wettelijke bevoegdheden heeft de syndicus in beginsel geen enkel initiatiefrecht. Bijkomende bevoegdheden kunnen de syndicus wel toegekend worden door de statuten of conventioneel door mede-eigenaar(s). Ook dan echter moet steeds naar de concrete bedingen teruggegrepen worden om uit te maken of de syndicus al dan niet een initiatiefrecht had. Dat zal vooral bepalend zijn bij de aansprakelijkheid voor het niet naleven van administratieve voorschriften. Verder moet ook opgemerkt worden dat sinds 1994 ook rechtspersonen strafrechtelijk verantwoordelijk gesteld kunnen worden. Bijgevolg zijn ook syndicusverenigingen vatbaar voor strafrechtelijke vervolging in geval van een misdrijf50. *HPHHQUHFKWHOLMNHVWUDIUHFKWHOLMNHDDQVSUDNHOLMNKHLG Zoals iedereen is ook de syndicus strafrechtelijk aansprakelijk wanneer hij een misdrijf van gemeenrecht begaat zoals een diefstal, misbruik van vertrouwen, oplichting, of wat het vaakst voorkomt: bedrog t.a.v. de vereniging van medeeigenaars. 6WUDIUHFKWHOLMNHDDQVSUDNHOLMNKHLGYRRUKHWQLHWQDOHYHQYDQ DGPLQLVWUDWLHYHYRRUVFKULIWHQ De syndicus kan ten tweede ook strafrechtelijk vervolgd worden voor het niet respecteren van de wettelijke voorschriften en reglementen i.v.m. de veiligheid van het gebouw zoals inbreuken op de brandveiligheid, op het arbeidsrecht of op de regelgeving i.v.m. hygiëne. De Welzijnswet bepaalt bijvoorbeeld in artikel 80 e.v. dat de syndicus strafrechtelijke sancties riskeert wanneer hij nalaat een veiligheidscoördinator aan te stellen51. Daarbij moet, zoals eerder vermeld, steeds een voorafgaand onderzoek gevoerd worden naar het initiatiefrecht van de syndicus. Hij kan immers alleen

50

art. 5 Sw. R. TIMMERMANS, “ Plaatsbepaling en verantwoordelijkheden van de syndicus bij werken op . 01 1 . tijdelijke of mobiele plaatsen bouwplaatsen” , E , 2003, 6.

51

281

GRIET VERHENNEMAN

aansprakelijk gesteld worden wanneer hij niet afhankelijk was van besluiten van de algemene vergadering. 6WUDIUHFKWHOLMNHDDQVSUDNHOLMNKHLGYRRURQYULMZLOOLJHVODJHQHQ YHUZRQGLQJHQ Wanneer de syndicus geen of niet voldoende maatregelen genomen heeft i.v.m. het materiële toezicht over de mede-eigendomszaken, i.v.m. het onderhoud van installaties en i.v.m. zijn mandaat om dringende herstellingen te doen, en deze nalatigheden veroorzaken persoonlijke schade, dan kan dit strafrechtelijk geïnterpreteerd worden als het toebrengen van onvrijwillige slagen en verwondingen en kan de syndicus aansprakelijk gesteld worden.

5.3. TUCHTRECHTELIJKE AANSPRAKELIJKHEID VAN DE SYNDICUS 3OLFKWHQOHHUXLWJHZHUNWGRRUKHW%,9 Reeds in het KB van 6 september 1993 ter bescherming van de beroepstitel en de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar werd voorzien in het opstellen van een deontologie of plichtenleer voor vastgoedmakelaars. Aangezien ook de syndicus onder de definitie van vastgoedmakelaar uit artikel 3 van het KB valt, is de deontologie ook op hem van toepassing. Het Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars (BIV) heeft in 1999 een eerste reglement van plichtenleer vastgesteld. Dit werd door het BIV in juni 2000 aangepast en werd op 28 september 2000 bekrachtigd per KB. Het KB tot goedkeuring van het reglement van plichtenleer van het Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars trad in werking op 1 december 2000. Echter bij arrest van 4 mei 2005 heeft de Raad van State een aantal bepalingen van de plichtenleer vernietigd52. Samengevat heeft de Raad van State twee grote beslissingen genomen: ze heeft ten eerste de verplichting om met geschreven overeenkomsten te werken vernietigd en ten tweede heeft ze beslist dat de richtlijnen die toegevoegd waren aan het reglement van plichtenleer geen verplichtend karakter kunnen hebben. De Raad van State vernietigde de verplichting om met geschreven overeenkomsten te werken omdat een reglement van plichtenleer geen verplichtingen kan opleggen aan derden. Dat is strijdig met artikel 10 en 11 Gec.GW. in samenhang gelezen met art 1108 BW. Tot de vernietiging van het verplichtend karakter van de richtlijnen besloot de Raad van State op grond van schending van artikel 7 van de kaderwet van 1 maart 1976, waaraan ook deontologische regels moeten voldoen. Dit artikel schrijft een bekrachtiging bij KB voor en niet, zoals voorzien was voor de richtlijnen, bij MB53. 52

Het reglement van plichtenleer van het Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars en richtlijnen, , laatst geconsulteerd op 22 maart 2006; K.B. ter bekrachtiging van het reglement van . [+. plichtenleer van het Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars \ 21 november 2000. % S T S A S . + K 8 B U . K " 53 RvSt. 4 mei 2005, , laatst geconsulteerd op 22 maart 2006 . S%STSA. K+8 U. KB"

282

ijk lml n o pq r si tuvw xyzz{ | yzz} x q j~~ k y


Het arrest van de Raad van State heeft voor gevolg dat ook een aantal andere bepalingen die (nog) niet vernietigd werden, maar ook een schriftelijk karakter voorschrijven, nu ook aanvechtbaar worden. Deze mogen daarenboven op grond van art 159 Gec.GW. niet meer toegepast worden door de hoven en rechtbanken. $IGZLQJEDDUKHLGYDQHHQSOLFKWHQOHHU Artikel 1 van het KB ter goedkeuring van het reglement van plichtenleer van het BIV bepaalt uitdrukkelijk dat het reglement bindende kracht heeft. Toch heeft er lang twijfel bestaan over de afdwingbaarheid van plichtenleer. Het lijkt er nu, na een aantal arresten over de aansprakelijkheid van architecten, op dat een plichtenleer goedgekeurd bij KB wel degelijk kan leiden tot aansprakelijkheid. Het Hof van Cassatie neemt in zijn arresten van 27 april 2001 en van 15 november 2001 telkens artikelen uit het reglement van 16 december 1983 van beroepsplichten der architecten door de Nationale Raad van de Orde van Architecten vastgesteld en goedgekeurd bij KB van 18 april 1985 in overweging, maar wijst het middel af omdat het bewuste artikel niet geschonden werd54. Deze arresten gaan evenwel beide over conflicten tussen de Orde van Architecten en een architect. Of de plichtenleer ook een door een derde kan ingeroepen worden blijft vooralsnog onduidelijk, al neigt de rechtsleer naar een positief antwoord. Bij Tackoen vinden we terug dat de plichtenleer via het BIV tegenstelbaar wordt aan alle vastgoedmakelaars en sancties genomen kunnen worden tegen alle overtreders. Dat kan volgens hem alleen maar leiden tot een betere bescherming van de verbruiker en een klare situatie in de verhouding syndicus-mede-eigenaar55. Daarbij moet evenwel opgemerkt worden dat alleen de professionele syndici onderworpen zijn aan de plichtenleer. De occasionele syndici vallen niet onder de definitie van het KB van 6 september 1993 van vastgoedmakelaar en dus ook niet onder het Reglement van plichtenleer. %HSDOLQJHQYDQKHWUHJOHPHQWYDQSOLFKWHQOHHU Artikel 17 van het reglement van plichtenleer bepaalt dat de vastgoedmakelaar steeds moet handelen als een goed huisvader. Daarnaast bepaalt het reglement in artikel 4 dat op deontologisch vlak de vastgoedmakelaar persoonlijk de verantwoordelijkheid draagt voor iedere bij de uitoefening van zijn beroep gestelde daad. Daarenboven draagt hij die ook voor elke daad gesteld binnen de rechtspersoon of rechtspersonen die gebruik maken van zijn erkenning. Artikel 5 vervolgt, maar is voor interpretatie vatbaar. Men kan artikel 5 lezen h STS%SA. CBD &)8 - 2 * . K"

54 Cass 27 april 2001 en Cass 15 november 2001 2006. 55 J. TACKOEN, “ Naar een deontologie voor de syndicus?” ,


E

, laatst geconsulteerd op 22 maart

. 01/1 .

, 1996, 22-23.

283

GRIET VERHENNEMAN

als is de vastgoedmakelaar alleen aansprakelijk wanneer hij persoonlijk en daadwerkelijk een onafgebroken en werkelijke controle kan organiseren en uitoefenen op het werk van diegene voor wie hij verantwoordelijk is. In dat geval is het een lichtere aansprakelijkheid dan op grond van de appartementswet waarin uitdrukkelijk vermeld is dat de syndicus als enige aansprakelijk blijft ook na delegatie. Of men interpreteert artikel 5 als een bijkomende verplichting voor alleen de vastgoedmakelaar om deze controle te organiseren. In dat geval wordt er door de plichtenleer een bijkomende aansprakelijkheidsgrond gecreëerd. Rechtspraak hierover moet afgewacht worden. Hoewel de Raad van State beslist heeft dat de richtlijnen bij de plichtenleer niet afdwingbaar zijn, is het de moeite waard te vermelden dat richtlijn 11 nog eens benadrukt dat een syndicus alleen aansprakelijk gesteld kan worden voor daden gesteld gedurende zijn beheersperiode.

5.4. PRAKTISCHE VOORBEELDEN De praktijk leert dat de mede-eigenaars het beheer van de syndicus nauwgezet volgen en de minste fout die ze constateren aanrekenen aan de syndicus. Hoewel meer dan 50% van de klachten die ingediend worden tegen de syndicus totaal ongegrond zijn, blijft hun aantal toenemen. Het blijft echter moeilijk om op voorhand te voorspellen wie uiteindelijk de kosten zal moeten dragen. Een zeer grondige kennis van het appartementsrecht blijkt noodzakelijk bij uitoefening van het beroep van syndicus. Een duidelijk voorbeeld dat in de praktijk vaak voorkomt zijn poetsvrouwen die in het zwart betaald worden. Het in het zwart betalen van poetsvrouwen druist duidelijk in tegen de wet. Wanneer de syndicus deze beslissing genomen heeft, impliceert dit dat de syndicus t.a.v. de vereniging van mede-eigenaars heeft opgetreden buiten zijn bevoegdheden. Bijgevolg zal de syndicus verantwoordelijk gesteld moeten worden. Wanneer de syndicus de beslissing van de vereniging tot het in het zwart aannemen van een poetsvrouw echter heeft aanvaard, zal hij t.a.v. derden: de poetsvrouw en de fiscus, beschouwd worden als orgaan van de vereniging. In gevolge de rechtstreekse toerekening zal de vereniging derhalve aansprakelijk gesteld kunnen worden voor de fiscale implicaties van een niet-aangegeven tewerkstelling en niet-aangegeven inkomsten. Strafrechtelijk gezien ten slotte zal de syndicus in beide gevallen aansprakelijk gesteld kunnen worden. Veel minder duidelijk zijn de volgende voorbeelden56: Wanneer enkele dagen voor Kerstmis in een appartementsgebouw de hele elektrische installatie volledig onder water komt te staan en deze defect raakt, zoekt de syndicus een technieker die het gebouw weer elektriciteit kan 56

A. VANNIEUWENBORGH, “ De risico’s van syndicaal beheer” ,

284

E

. 01 1 .

, 1996, 11.



bezorgen voor Kerstmis. De herstellingskosten lopen hoog op. Na kerst komt echter het bericht dat de stroomverdelende maatschappij op eigen kosten zal overgaan tot de herstelling van de schade. De mede-eigenaars stellen de syndicus in gebreke en vorderen de volledige kosten terug omdat hij zich niet voldoende geïnformeerd had bij de stroomverdelende maatschappij… Wanneer ernstige waterschade zich voordoet in twee appartementen blijkt deze veroorzaakt te worden door een lek in de afvoer van een bovenliggend appartement. Het openbreken van de vloer leek noodzakelijk en het appartement kon 3 dagen niet gebruikt worden. Tijdens de herstelling blijkt echter dat het opengooien van de vloer helemaal niet nodig was geweest. Het appartement werd verhuurd, de verhuurmaatschappij stelt de syndicus in gebreke en vordert de gederfde inkomsten en de kosten voor het onderbrengen van de huurders in een ander appartement… In opdracht van de vereniging van mede-eigenaars laat de syndicus de balustrades van een volledig gebouw vernieuwen. Niet alle mede-eigenaars blijken tevreden met de levering van hun balustrade en de syndicus besluit de rekeningen gedeeltelijk te laten open staan tot elke mede-eigenaar tevreden is. De aannemer neemt daarmee echter geen genoegen en stelt de vereniging in gebreke. De vereniging ziet de kosten komen en stelt op haar beurt de syndicus in gebreke omdat hij niet voldoende stappen heeft genomen bij de diverse mede-eigenaars om een procedure te voorkomen…

5.5. FACTOREN DIE DE AANSPRAKELIJKHEID BEÏNVLOEDEN 2FFDVLRQHHORISURIHVVLRQHHOEH]ROGLJGRIRQEH]ROGLJG Noch de wet op het appartementseigendom, noch de wetgeving op lastgeving maken een onderscheid tussen de aansprakelijkheid van de occasionele of professionele syndicus. Nochtans lijkt het evident dat een professionele syndicus strenger beoordeeld mag worden, te meer omdat deze moet voldoen aan de voorwaarden gesteld in het KB van 6 september 1993 ter bescherming van de beroepstitel en de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar. Dit KB bevat immers o.a. voorwaarden i.v.m. scholing. Zoals hierboven reeds vermeld, wordt de syndicus beoordeeld volgens het goede huisvadercriterium. Daarbij wordt wel een onderscheid gemaakt tussen een onbezoldigd en naar alle waarschijnlijkheid occasionele syndicus en een bezoldigd, professionele sydicus. De aansprakelijkheid wegens schuld zal minder streng beoordeeld worden t.a.v. een onbezoldigd syndicus, dan t.a.v. een bezoldigd syndicus. Dat vloeit voort uit de algemene lastgevingstheorie (art 1992, lid 2 BW). Wanneer de syndicus zijn mandaat kosteloos uitoefent zal zijn aansprakelijkheid beoordeeld worden naargelang de omstandigheden m.a.w. culpa levis in concreto. Oefent de syndicus zijn mandaat echter uit


285

GRIET VERHENNEMAN

tegen ontvangst van een loon wordt zijn aansprakelijkheid beoordeeld op louter theoretisch vlak m.a.w. culpa levis in abstracto57. 5HVXOWDDWVRILQVSDQQLQJVYHUELQWHQLV Principieel rust er op de syndicus/lasthebber een inspanningsverbintenis. De lasthebber belooft immers niet een resultaat, maar verbindt er zich enkel toe alle middelen en inspanningen te zullen aanwenden die verwacht mogen worden van een normaal zorgvuldig en omzichtig syndicus, geplaatst in dezelfde concrete omstandigheden, teneinde het met de opdracht van de vereniging van mede-eigenaars/lastgever beoogde doel te bereiken. Dat heeft dan ook tot gevolg dat de syndicus niet automatisch verantwoordelijk gesteld kan worden bij het mislukken van een opdracht. De lastgever moet in dat geval eerst bewijzen dat de syndicus niet alles gedaan heeft wat van hem verwacht kon worden en dat dit ten tweede de oorzaak is van het falen58. Toch moet dit genuanceerd worden. De aansprakelijkheid van de syndicus zal veel strenger beoordeeld worden, ten eerste wanneer hij bepaalde dwingende wetten of reglementen moet naleven of strikt noodzakelijke beheersdaden moet stellen zoals het afsluiten van een verzekering, ten tweede wanneer hij verplicht is een opdracht uit te voeren binnen een bepaalde termijn en ten derde bij bepaalde technische opdrachten, zoals bv het onderhoud van een lift. In deze drie gevallen bestaat weinig ruimte voor tolerantie. Op de syndicus zal in deze gevallen veeleer toch een resultaatsverbintenis rusten. Het is maar wanneer de syndicus een zekere appreciatievrijheid krijgt ter aanwending van bepaalde middelen in zijn beleid, dat van een inspanningsverbintenis gesproken kan worden.

5.6.

MOGELIJKHEDEN TOT HET VERMINDEREN OF OPVANGEN VAN DE AANSPRAKELIJKHEID 'HFKDUJHRINZLMWLQJ Op bepaalde momenten zal de syndicus rekenschap en verantwoording moeten afleggen aan de algemene vergadering van de uitvoering van zijn opdracht en van al hetgeen hij krachtens zijn volmachten ontvangen heeft. De verplichting tot het afleggen van rekenschap en verantwoording volgt impliciet uit art 577-5 en art 577-8 BW. Aan de individuele mede-eigenaars moet er echter geen rekenschap gegeven worden. Decharge of kwijting kan volgens Timmermans omschreven worden als GH HHQ]LMGLJHUHFKWVKDQGHOLQJYDQHHQUHFKWVSHUVRRQGLHWRWJHYROJKHHIWGDWQD 57

zie reeds randnummer 56, H. DE PAGE, R. DEKKERS, / A 5) I Brussel, Bruylant, 1975, 403. 58 Vredegerecht Sint-Jansmolenbeek 28 december 1999, + . 2001-2, p. 43.

286

A/+ /B

,



NHQQLVQDPH HQRI JRHGNHXULQJ YDQ GH UHNHQLQJHQ WHJHQRYHU KHW EHYRHJGH H[HFXWLHYH RUJDDQ DIVWDQG ZRUGW JHGDDQ YDQ YHUKDDO YRRU GH GRRU GH UHFKWVSHUVRRQ JHOHGHQ RI WH OLMGHQ YHUPRJHQVVFKDGH DOV JHYROJ YDQ HHQ QLHW QDDUEHKRUHQYHUULFKWZHUNYDQKHWRUJDDQPEWGHLQKHWYHUOHGHQJHYRHUGH RSGUDFKW59. Het gaat daarbij zowel over het financieel als het moreel doel. Decharge betekent dus dat de syndicus ontslag krijgt van haar aansprakelijkheid tegenover de vereniging van mede-eigenaars, m.a.w. ontslag van de interne aansprakelijkheid. De mogelijke externe aansprakelijkheid, t.a.v. derden, blijft uiteraard wel bestaan. Ook de individuele mede-eigenaars kunnen nog steeds een aansprakelijkheidsvordering instellen tegen de syndicus die kwijting verkreeg, met name op grond van artikel 1382 BW. De beslissing tot verlenen van decharge zal genomen worden door de algemene vergadering van mede-eigenaars. Die bestaat uitsluitend uit de appartementseigenaars van het gebouw of complex. Het is gebruikelijk dat de algemene vergadering zich uitspreekt over de decharge n.a.v. het boekenonderzoek of het onderzoek van de jaarrekening, m.a.w. één keer per jaar. Daarnaast kan of moet de algemene vergadering ook op andere momenten reeds kwijting verlenen. Dat moet bv n.a.v. een vrijwillig of gedwongen vertrek van de syndicus. De syndicus kan ten slotte ook steeds zelf om kwijting vragen bv n.a.v. de afgifte van documenten60. In de praktijk wordt er een onderscheid gemaakt tussen de uitdrukkelijke en de stilzwijgende decharge. Beiden zijn mogelijk maar de stilzwijgende decharge wordt niet vermoed en moet restrictief geïnterpreteerd worden. Zij kan bijgevolg enkel afgeleid worden uit omstandigheden die op geen enkele andere manier interpreteerbaar zijn. Wanneer de syndicus zijn taken naar mening van de algemene vergadering behoorlijk vervuld heeft, volgt er kwijting. Het volstaat daarbij dat de syndicus zijn opdracht naar redelijkheid heeft ingevuld. Oordeelt de algemene vergadering dat hij in gebreke is gebleven hangt de syndicus een mogelijke aansprakelijkheidsvordering boven het hoofd. Er zal geen kwijting verleend worden wanneer de syndicus op ernstige wijze is tekort gekomen of hij bewust roekeloos gehandeld heeft. Verleent de algemene vergadering met voldoende inzicht wel decharge dan geldt deze zelfs voor de handelingen gesteld door de syndicus buiten zijn bevoegdheid. Werd de beslissing tot het verlenen van decharge evenwel genomen op grond van foutieve informatie, dan is deze nietig. Daarenboven kan de algemene vergadering terugkomen op haar beslissing wanneer er nieuwe feiten aan het licht komen.

59

R. TIMMERMANS, “ Décharge en ontslag van aansprakelijkheid van de syndicus” , + Z , 2005, 12. 60 R. TIMMERMANS, # %A/>/ 5) B , in >B )M3 B , Deurne, Kluwer, 1994, 188; F. BAUDONCQ, “ De kwijting van bestuurders” , M> , 1996-97, 84-85; R. TIMMERMANS, “ Décharge en ontslag van aansprakelijkheid van de syndicus” , 12-14. ijk lml n o pq r si tuvw xyzz{ | yzz} x q j~~ k y

287

GRIET VERHENNEMAN

Wanneer de algemene vergadering beslist om geen decharge te verlenen, betekent dat niet dat zij ook verplicht een aansprakelijkheidsvordering moet instellen. Het staat iedere rechtspersoon steeds vrij om al dan niet in rechte te treden. Het belet evenmin om de niet gedechargeerde syndicus in dienst te houden. Wordt er reeds op de algemene vergadering beslist om wel tegen de syndicus te ageren, dan moet daartoe een formeel besluit genomen worden met volstrekte meerderheid van stemmen van de aanwezigen. Indien er na drie maanden nog geen vordering tot nietigverklaring werd ingesteld, zullen de rekeningen automatisch geacht worden definitief te zijn goedgekeurd. In richtlijn 13 bij het reglement van plichtenleer van het beroepsinstituut van vastgoedmakelaars handelt men over de decharge na uittreding. Deze richtlijn is evenwel niet afdwingbaar61. De richtlijn bepaalt dat wanneer de uittredend syndicus niet meteen decharge krijgt, de opvolgend syndicus passende initiatieven moet nemen opdat de algemene vergadering zich over de decharge zou kunnen uitspreken. Wordt de decharge verleend, dan moet de opvolgend syndicus passende initiatieven nemen ter vereffening van de openstaande schulden van de vereniging van mede-eigenaars tegenover de uittredend syndicus. %HNUDFKWLJLQJYDQHHQEHVOLVVLQJGRRUGHDOJHPHQHYHUJDGHULQJ Wanneer de algemene vergadering een beslissing die de syndicus genomen heeft buiten het kader van zijn bevoegdheden bekrachtigt, neemt ze daarvoor de aansprakelijkheid op zich en is het alsof deze beslissing wel binnen de bevoegdheden van de syndicus viel. 9HUMDULQJ De verjaringstermijn voor de aansprakelijkheid van de syndicus is zoals de gemeenrechtelijke termijn 10 jaar62. Dat geldt zowel voor zijn interne, contractuele en buitencontractuele, aansprakelijkheid t.a.v. de vereniging, als voor zijn externe, contractuele en buitencontractuele, aansprakelijkheid t.a.v. derden. Daarop bestaat echter één uitzondering. De wet voorziet na de vereffening in een verkorting van de verjaringstermijn op de aansprakelijkheid van de syndicus tot 5 jaar vanaf de overschrijving van de notariële akte tot afsluiting van de vereffening (art 577-13 §5 BW). 61

zie hoger arrest Raad van State 4 mei 2005; Richtlijn 13 bij Het reglement van plichtenleer van het Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars en richtlijnen, %TA + B , laatst geconsulteerd op 22 maart 2006. 62 art. 2262 B.W.

288



([RQHUDWLHEHGLQJ" Exoneratiebedingen zijn principieel maar geldig wanneer ze uitdrukkelijk aanvaard worden door de tegenpartij. Het Hof van Cassatie oordeelt dat die aanvaarding ook stilzwijgend kan tot stand komen. Het bewijs van de aanvaarding moet geleverd worden door hij die het bedingt. Het is naar gemeen recht ten eerste verboden een exoneratiebeding op te nemen voor eigen bedrog en persoonlijke opzettelijke fout. Evenmin geldig is de exoneratie die strijdig is met de regels van dwingend recht of van openbare orde. Ten derde kan men ook geen exoneratiebeding opnemen dat elke zin ontneemt aan het syndicusschap63. Het gemeen recht heeft dan ook tot gevolg dat elk exoneratiebeding aangaande de aansprakelijkheid van de syndicus voor zijn wettelijke opdrachten, zowel voor het geheel als een deel, nietig is. De opdrachten en bevoegdheden van de syndicus hebben immers een dwingend karakter. Voor de contractuele en statutaire bevoegdheden kan eventueel wel een exoneratiebeding opgenomen worden, zolang dit geen afbreuk doet aan het gemeen recht. Het is bv aangewezen om wanneer de vereniging van medeeigenaars zijn medewerking weigert, dit als syndicus formeel te laten constateren teneinde zich te exonereren. $UELWUDJH" Tot voor de wetswijziging in 1994 van de appartementswet bevatten veel basisakten arbitrageclausules om geschillen tussen mede-eigenaars snel te kunnen beslechten. Tijdens de parlementaire voorbereiding werd de vraag gesteld of deze arbitrageovereenkomsten verenigbaar waren met het dwingend karakter van de wet (art 577-14 BW). Het antwoord van de Minister in de Commissie van Justitie van de Kamer was resoluut neen. Ook in de Commissie van Justitie van de Senaat werd dit bevestigd. Arbitrageclausules in de basisakten en het reglement van eigendom lijken dus nietig. Partijen zijn echter, nadat het geschil ontstaan is, wel vrij om een beroep te doen op een scheidsgerecht. Bij deze stellingname maakten verschillende auteurs echter hun bedenkingen. Opdat een arbitrageclausule nietig zou kunnen zijn, moet dat ten eerste vermeld worden in de wet en dat is niet het geval. Art 577-14 BW zegt dat de bepalingen van de wet van dwingend recht zijn, maar verbiedt arbitrage niet. Ten tweede, argumenteren zij, wordt arbitrage ook niet uitgesloten in de 63

A. VERBEKE, T ))B/ 298.

5B)/BB5 P M+ )


, Antwerpen, Intersentia, 2004, 54 en

289

GRIET VERHENNEMAN

bevoegdheidsregeling die vervat ligt in artikel 630 Ger.W. Hoewel ook dat artikel van dwingend recht is, blijkt duidelijk dat arbitrage wel mogelijk is in de gevallen van dwingende territoriale bevoegdheid. Ten slotte zeggen deze auteurs dat het antwoord van een minister in voorbereidende werken geen enkele waarde heeft en dat dit indruist tegen het in België bestaande evenwicht tussen overheidsrechtspraak en private rechtspraak64. Hieruit moeten we dan ook besluiten dat arbitrageclausules toch mogelijk zijn, zowel in de basisakte als later. Ook een beding van bindende derdebeslissing is mogelijk evenals het sluiten van een dadingsovereenkomst, dit laatste logischerwijze evenwel alleen nadat het geschil zich heeft voorgedaan. 0RJHOLMNKHLGRIYHUSOLFKWLQJWRWYHU]HNHUHQ" Het verzekeren van flatgebouwen is een complexe zaak met complementaire, maar soms ook tegengestelde belangen. Een bespreking van alle mogelijkheden zou hier te ver gaan, ik beperk me dan ook tot de beroepsaansprakelijkheidsverzekering65. De aansprakelijkheidsverzekering beoogt de vergoeding van schade die door de verzekerde aan een derde werd veroorzaakt en waarvoor hij aansprakelijk is gesteld66. Voor de professionele syndici heeft het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars een verplichting uitgewerkt tot het onderschrijven van deze verzekering. De verplichting werd als volgt omschreven: “ =RZHO GH FRQWUDFWXHOH DOV H[WUDFRQWUDFWXHOH EXUJHUOLMNH DDQVSUDNHOLMNKHLG YDQ GH YHU]HNHUGHQ YRRU OLFKDPHOLMNH PDWHULsOH RI LPPDWHULsOH VFKDGH RI QDGHHO WRHJHEUDFKW DDQ GHUGHQ ZDDURQGHU KXQ NODQWHQ LQ GH XLWRHIHQLQJ YDQ KXQ EHURHS YDQ YDVWJRHGPDNHODDU KHW]LM GRRU HLJHQ GDDG KHW]LM GRRU HHQ GDDG YDQ KXQ PHGHZHUNHUV VWDJDLUV RI SHUVRQHHOVOHGHQ RI YDQ DOOH SHUVRQHQ ZDDUYRRU ]LM EXUJHUUHFKWHOLMN HQRI FRQWUDFWXHHO DDQVSUDNHOLMN ]LMQ” 67. Dat is naar de mening van vele auteurs een goede zaak, daar de bedragen zeer hoog kunnen oplopen. Deze verplichting tot verzekeren wordt bevestigd in artikel 9 van het reglement van plichtenleer van het beroepsinstituut voor vastgoedmakelaars.

64

R. TIMMERMANS, # %A/>/ 5) B , in >B )M3 B , Deurne, Kluwer, 1994, 27-28; H. CASMAN, C. ENGELS, D. MEULEMANS, C. VAN HEUVERSWYN, # )/AB M5)/¡ )/+^ >M %) , Gent, Mys & Beersch., 1995, 150-153. 65 R. TIMMERMANS, “ Syndicaal beheer bij brandschade” , / /3 , 1996, 1-6. 66 R. TIMMERMANS en A. CAUWENBERGH, #A) )/_¢ + B/%) , dossier bij # /) )/ )P M _3/ , 1998, 33-34. 67 K.B. 6 september 1993, Z £+ 13 oktober 1993.

290



122'$$1((1 1,(8:(:,-=,*,1*9$1+(7 $33$57(0(1765(&+7 0%7 '( $$1635$.(/,-.+(,'9$1'(6<1',&86 6.1. HUIDIGE PROBLEMEN Volgens wat ik hoor bestaat er wel degelijk een nood aan een nieuwe wetswijziging. De grootste problemen die gerelateerd zijn aan de aansprakelijkheid van de syndicus lijken zich te situeren op het vlak van de rechtszekerheid, de overdracht van het syndicusschap en de relatie van de syndicus met de Raad van Beheer. Velen verwijten de nieuwe appartementswet dat zij ten eerste niet genoeg rechtszekerheid biedt. De wet bepaalt bijvoorbeeld niet, of niet duidelijk genoeg, wat er moet gebeuren met de nieuwe grootschalige immobiliënprojecten die bestaan uit meerdere gebouwen maar toch één geheel vormen, welke bevoegdheden de syndicus heeft en wat er moet gebeuren ter voorziening van de kosten van grote onderhoudswerken. Een andere bron van frustratie is de overdracht van het syndicusschap, zeker wanneer dit tegen de zin van de vroegere syndicus moet gebeuren. Het is begrijpelijk dat dit altijd een bron van frustratie zal blijven, maar velen zijn van oordeel dat er iets fundamenteel gedaan kan worden aan de bron ervan, namelijk de keuze en aanstelling van de syndicus. Ten slotte worden er ook grote vragen gesteld omtrent de relatie tussen de syndicus en de raad van beheer. De raad van beheer wordt door de huidige wet niet verplicht gesteld, velen pleiten ervoor dit alsnog te voorzien zij het met een differentiatie tussen een professionele en occasionele syndicus.

6.2. VOORGESTELDE OPLOSSINGEN Over het algemeen kunnen we stellen dat er gepleit wordt voor een verdere aanvulling van de wet. Hoewel in 1924 de beknoptheid van de wet nog geprezen werd, lijkt men nu toch gekozen te hebben voor een gedetailleerdere en volledigere wetgeving met steeds minder vrijheid voor partijen. Dat gebeurt vaak omwille van de bescherming van de consument. Anderzijds moeten we er over waken dat er geen overregulering ontstaat. 9HUKRJLQJYDQGHUHFKWV]HNHUKHLG Ter verhoging van de rechtszekerheid pleit de praktijk inderdaad voor een invoeging of aanvulling van wettelijke bepalingen. Concreet stel ik de volgende veranderingen voor.


291

GRIET VERHENNEMAN

Om het beheer van een gebouwencomplex ten eerste te vereenvoudigen en democratischer te maken wordt deze als één geheel behouden, maar binnen de gewoonlijke structuur van de vereniging van mede-eigenaars, algemene vergadering en syndicus, worden deelvergaderingen gemaakt. Het huidige probleem met deze deelvergaderingen is echter dat deze geen enkel wettelijk draagvlak hebben. Naar mijn persoonlijke mening volstaat het oprichten van deelvergaderingen niet. Mij lijkt het beter, en dat is een tweede mogelijkheid die geopperd wordt in de praktijk, om voor de verschillende gebouwen van het gebouwencomplex een aparte syndicus aan te stellen. Het is niet nodig voor elk van deze gebouwen binnen een gebouwencomplex een aparte vereniging en algemene vergadering op te richten. De problemen die de mede-eigenaars van alle gebouwen van het complex aangaan kunnen hier gezamenlijk besproken worden. Voor de problemen die slechts de mede-eigenaars van één gebouw uit het complex aangaan en die buiten de bevoegdheid van de syndicus vallen, kunnen de deelvergaderingen een oplossing bieden. Men stemt dan binnen de deelvergadering over het aangekaarte probleem en brengt de gekozen oplossing naar voren op de algemene vergadering. Over de vraag of de mede-eigenaars van de andere gebouwen van het complex al dan niet een verzetsrecht moeten hebben kan gediscussieerd worden. Ik denk dat dit in bepaalde gevallen niet onnuttig zou zijn. Om onnodige complicaties te vermijden op het vlak van bevoegdheden en aansprakelijkheid is evenwel een duidelijke wettelijke of statutaire regeling vereist. Ik pleit dan ook voor een secundaire wettelijke regeling die alleen van toepassing zal zijn wanneer de statutaire ontbreekt, ongeldig of onvolledig is. Zoals ik reeds eerder heb vermeld bestaan er tevens grote frustraties i.v.m. de afgrenzing van de bevoegdheid van de syndicus. Wat omvat het dagelijks beheer? Wat is dringend? Wat behoort een syndicus dadelijk zelf op te lossen, waarvoor moet hij wachten op een fiat van de algemene vergadering? Dit leidt tot onnodig veel ingebrekestellingen of aanklachten tegen de syndicus, waarvan het merendeel dan nog onterecht is. Denk maar aan de syndicus die de elektriciteit probeert hersteld te krijgen voor kerstavond en later een aansprakelijkheidsvordering op zijn dak krijgt. Vanuit de praktijk komt de vraag naar de toekenning van de residuaire bevoegdheid aan de syndicus i.p.v. aan de algemene vergadering. Ik volg dit volledig. De syndicus is nauwer betrokken, is een minder log orgaan en kan dus sneller op de bal spelen. Dat is vaak cruciaal voor de tevredenheid van de mede-eigenaars. Ik kan niet ontkennen dat dit de taak van de syndicus zwaarder zal maken, maar op een manier moet het voor hem toch ook een opluchting zijn. Opdat dit ook echt zou leiden tot minder (onnodige) aansprakelijkheidsvorderingen, is het evenwel ook noodzakelijk een goede keuze van syndicus te bevorderen. Hierop kom ik meteen terug68.

68

zie randnummer 134.

292



De oplossing voor de frustraties rond grote herstellingen of onderhoudswerkzaamheden ten slotte, is eenvoudiger: maak het aanleggen van een reservekapitaal tot een wettelijke verplichting van de syndicus. Het reservekapitaal is immers een belangrijk element in een zorgeloze financiering van een groot onderhoud of herstel van het gebouw.69 Daaraan kan ook de verplichting tot het opstellen van een meerjarenplan gekoppeld worden. Dat is belangrijk opdat de mede-eigenaars niet voor onverwachte verrassingen zouden komen te staan, maar evengoed om letterlijk en figuurlijk onverantwoorde inningen door de syndicus te vermijden. *RHGHNHX]HYDQV\QGLFXV Zoals ik bij deze concrete oplossingen reeds zei: er is niets zo belangrijk als een goede keuze van syndicus. Dat is belangrijk om tot een vlotte en goede samenwerking te komen met zowel de algemene vergadering als de individuele mede-eigenaars, maar is minstens even belangrijk om problemen i.v.m. aansprakelijkheid en eventuele afzetting te voorkomen. Wanbeheer is inderdaad meestal de syndicus zijn fout, maar anderzijds moet men zich ook afvragen of de algemene vergadering niet maar de syndicus krijgt die zij verdient. De keuze van syndicus kan op verschillende wijzen geoptimaliseerd worden. Een eerste goed initiatief is het kwaliteitscertificaat dat een syndicus kan verkrijgen bij de speciaal daartoe door het Koninklijk Algemeen Eigenaarsverbond en de Nationale Federatie van Vastgoedbeheerders opgerichte commissie. Zij stelden een charter op waaraan men zich moet houden wil men het kwaliteitscertificaat krijgen en behouden. De syndicus met certificaat verbindt zich er ook toe dit goed zichtbaar voor het publiek aan te brengen en de toekenning ervan ter kennis te brengen aan de mede-eigenaars van de door hem beheerde gebouwen. Met klachten over de syndicus die houder is van een certificaat kunnen mede-eigenaars terecht bij een commissie70. Het is naar mijn mening geen slecht idee deze kwaliteitseisen wettelijk te verplichten, alleszins voor professionele syndici, zodanig dat niet alleen de ‘lucky few’ met hun klachten ergens terecht kunnen en zodanig dat de keuze van een syndicus beter begeleid wordt. Daarenboven stel ik voor een lijst met elementaire vragen over de syndicus die gecontroleerd zouden moeten worden vóór het kiezen van een syndicus door de kandidaat-syndicus zelf te laten overhandigen, eventueel zelfs deze controles op te leggen aan de notaris. Het gaat dan om elementaire vragen zoals “ Is hij verzekerd voor zijn beroepsaansprakelijkheid?” , “ Heeft hij een borgstelling voor alle ‘derdengelden’ die hij beheert?” , “ Beschikt hij over een gedetailleerd lastenboek en een bevredigende afrekeningsmethode?” ,… 69

Zie ook Vredegerecht Gent, 7e kanton, 17 februari 1997, + . 1997-2. X, “ Mijn syndicus kost te veel” , ¤% )/ / I B , 2005, 10; X, “ Kwaliteitscertificaat voor syndici” , ¤% ) // I , 2005, 4. 70


293

GRIET VERHENNEMAN

9HUKRXGLQJWXVVHQGHUDDGYDQEHKHHUHQGHV\QGLFXV Ten slotte de vraag naar de verhouding tussen de Raad van Beheer en de syndicus. Aangezien de raad van beheer een belangrijke controlebevoegdheid heeft over de syndicus pleit ik ervoor om de oprichting ervan wettelijk te verplichten. De huidige wettelijke regeling van de raad volstaat dan echter niet meer: de functie en de samenstelling van de raad moet duidelijker omschreven worden en er moet een onderscheid gemaakt worden tussen een professionele en een occasionele syndicus. Ik stel voor dat de raad van beheer de functie van controle en bijstand blijft vervullen, maar dat deze verschillend wordt gespecifieerd voor de professionele en occasionele syndicus. De samenstelling moet gebeuren met het oog op de zeer verschillende functies die de syndicus vervult: administratief, juridisch, financieel en technisch beheer. Voor een professioneel syndicus mag de raad van beheer geen blok aan het been worden die het nemen van beslissingen alleen maar vertraagt. Het moet daarentegen wel een stimulans zijn voor de syndicus om twee keer na te denken vooraleer hij handelt. De bijstand door de raad moet gezien worden als het versnellen van de ‘input’ en het verzorgen van communicatie met de basis. Voor de occasionele syndicus daarentegen is de raad van beheer vaak een welkome bijstand. We mogen daarbij niet vergeten dat een occasionele syndicus meestal niet verzekerd is voor beroepsaansprakelijkheid, niet beschikt over een financiële waarborg en niet moet voldoen aan de deontologie. De raad van beheer vormt voor de occasionele syndicus dan ook een soort van ‘back-up’ waarop hij beroep kan en moet doen bij het nemen van beslissingen, dit alles evenwel zonder dat de syndicus zijn aansprakelijkheid op de raad kan afschuiven71.

6.3. RECHTSVERGELIJKEND MET FRANKRIJK EN NEDERLAND België was weliswaar het eerste land met een wet op het appartementsrecht, maar hinkt nu ver achterop. In Frankrijk werd de Wet n° 65-557 van 10 juli 1965, aangevuld met het decreet n° 67-223 van 17 maart 1967 en tot in 2000 regelmatig bijgewerkt. In 1987 had men daarenboven al een “ Commission relative à la copropriété” ingericht . Dat is een soort consultatieve commissie die aanbevelingen uitvaardigt over deelmateries van het appartementsrecht. Ook in Nederland heeft men de appartementswet niet verwaarloosd. Recent heeft dit geleid tot een nieuwe wijziging waarbij o.a. de mogelijkheid tot het werken met deelvergaderingen in appartementscomplexen werd ingevoerd. Waar onze buren vol bewondering naar onze wet van 1924 keken, is het tijd geworden dat wij vol bewondering terugkijken naar de evolutie die zij de laatste jaren hebben doorgemaakt72.

71

R. TIMMERMANS, “ Dangerous liaison tussen de syndicus en de raad van beheer” , 1999, 1-5. 72 R. TIMMERMANS, “ Naar een vernieuwd appartementsrecht” , / / ., 2003, 1.

294

+ Z

,



%(6/8,7 Ik eindig mijn verhaal met dezelfde zin als waarmee ik begon: de aansprakelijkheid van de syndicus is een complex vraagstuk dat met deskundigheid benaderd dient te worden. Verschillende factoren maken het goed beantwoorden van dit vraagstuk moeilijk. Ten eerste bepaalt de appartementswet van 1994 hierover zeer weinig. Ten tweede, al dan niet als gevolg van het eerste, bestaan er heel wat betwistingen in de rechtsleer én in de rechtspraak. Ten slotte blijkt de wet niet meer aangepast aan zijn tijd. De belangrijkste wettelijke bepaling is dat de syndicus alleen aansprakelijk is voor zijn beheer. Rechtsleer en rechtspraak hebben een duidelijk onderscheid gemaakt tussen de burgerrechtelijke, strafrechtelijke en tuchtrechtelijke aansprakelijkheid. Voor de burgerrechtelijke aansprakelijkheid moet er nog eens een opdeling gemaakt worden tussen de aansprakelijkheid van de syndicus t.a.v. de vereniging van mede-eigenaars, t.a.v. de individuele medeeigenaars en t.a.v. derden. Een groot verschil daarbij is dat de contractuele aansprakelijkheid t.a.v. de vereniging en de individuele mede-eigenaars beoordeeld moet worden volgens de lastgevingstheorie, maar de aansprakelijkheid t.a.v. derden volgens de orgaantheorie. Hierover zijn noch de wet noch de parlementaire voorbereiding erg duidelijk geweest en dat is jammer. Jammer is ook dat dit niet het enige punt van verwarring of frustratie blijkt te zijn. Hoewel een heel aantal bekommernissen die ontstonden n.a.v. de oude appartementswet van 1924 toch lijken te zijn opgelost met de invoering van de huidige wet (de wet van 1994), lijken er minstens evenveel nieuwe problemen te zijn ontstaan. Niet doordat de wet niet goed was, wel doordat de wet sinds 1994 niet mee is geëvolueerd met de situatie op het terrein. Het is tijd voor een nieuwe wijziging, misschien zelfs voor de invoeging van een procedure tot eenvoudigere aanpassing. Was dat ten slotte ook niet de reden waardoor de wet van 1924 niet meer werkzaam was?


295

$DQVSUDNHOLMNKHLGYDQGHV\QGLFXVLQKHW DSSDUWHPHQWVUHFKW

Recommend Documents