VERKAVELINGSVOORSCHRIFTEN

VERKAVELINGSVOORSCHRIFTEN Verkaveling Burkel Stad Peer

Gezien en goedgekeurd door de aanvragers,

Dhr. Jean Baptiste Claes, NV Lesco

Dhr. Paul De Nil, NV Imwo Invest

Dhr. Bart Tans, NV Livaco

Opgesteld door AnteaGroup,

Gorissen Marijke – Ingenieur Architect Projectleider ruimtelijke planning

Wim Smeets – Landschapsarchitect, stedenbouwkundige Account Manager Ruimte

COLOFON Opdracht: Verkaveling Burkel Burkel – Kraanberg – Deusterstraat Stad Peer Opdrachtgever: NV Imwo-Invest Kapelanielaan 9 9140 Temse

NV Livaco NV Lesco Leuvensestwg 1188 Kapelanielaan 9 1200 St Lambrechts- 9140 Temse Woluwe

Opdrachthouder: Antea Belgium nv Posthofbrug 10 2600 Antwerpen T : +32(0)3 221 55 00 F : +32 (0)3 221 55 01 www.anteagroup.be BTW: BE 414.321.939 RPR Antwerpen 0414.321.939 IBAN: BE81 4062 0904 6124 BIC: KREDBEBB Antea Group is gecertificeerd volgens ISO9001

Identificatienummer: 1286763010 verkavelingsvoorschriften/mgo Datum:

status / revisie:

Januari 2012 Juni 2012 September 2012

Ontwerp Def ontwerp Versie verkavelingsaanvraag

Vrijgave: Guido Leemans, Contract Manager / Account Manager Controle: Wim Smeets, Account Manager Ruimte Projectmedewerkers: Marijke Gorissen – Wim Smeets

 Antea Belgium nv 2012 Zonder de voorafgaande schriftelijke toestemming van Antea Group mag geen enkel onderdeel of uittreksel uit deze tekst worden weergegeven of in een elektronische databank worden gevoegd, noch gefotokopieerd of op een andere manier vermenigvuldigd.

INHOUD 1 MEETWIJZE EN BEGRIPPEN ............................................................................................. 2 1.1 MEETWIJZE.......................................................................................................................... 2 1.2 BEGRIPPEN .......................................................................................................................... 3 2 ALGEMENE VOORSCHRIFTEN VOOR ALLE LOTEN ................................................................... 6 2.1 RUIMTELIJKE KWALITEIT EN CONTEXTUELE INPASSING.................................................................. 6 2.2 ARCHITECTUUR EN VORMGEVING ............................................................................................ 7 2.3 AFSLUITINGEN OP DE PERCEELSGRENZEN................................................................................... 8 2.4 RECLAME............................................................................................................................. 8 2.5 PARKEREN EN STALLEN VAN MOTORVOERTUIGEN ....................................................................... 8 2.6 GEVELDETAILLERING, UITSPRONGEN, ERKERS EN BALKONS ........................................................... 8 2.7 INRITTEN ............................................................................................................................. 9 2.8 GEMEENSCHAPPELIJKE ZIJGEVELS ............................................................................................. 9 2.9 ERFDIENSTBAARHEDEN .......................................................................................................... 9 2.10 FASERING .......................................................................................................................... 10 3 GEDETAILLEERDE VOORSCHRIFTEN ................................................................................. 11 3.1 BESTEMMINGSVOORSCHRIFTEN............................................................................................. 11 3.2 BOUWVOORSCHRIFTEN HOOFDGEBOUWEN ............................................................................. 12 3.3 BOUWVOORSCHRIFTEN BIJGEBOUWEN ................................................................................... 16 3.4 BOUWVOORSCHRIFTEN CARPORTS ......................................................................................... 17 3.5 INRICHTINGSVOORSCHRIFTEN................................................................................................ 18 3.6 VOORSCHRIFTEN LOTEN OPENBAAR DOMEIN ........................................................................... 19

verkavelingsvoorschriften

pagina 1

1

Meetwijze en begrippen

1.1

Meetwijze Bebouwde oppervlakte: Dit is de bruto gelijkvloerse oppervlakte van alle bebouwing (d.i. de woning incl. aanhorigheden en bijgebouwen) die binnen het perceel aanwezig is gemeten langs de buitenzijde van de gebouwen.

Bebouwingspercentage: Een in de voorschriften aangegeven percentage, dat de maximale oppervlakte van het lot aangeeft dat mag worden bebouwd.

Begroeningspercentage: Een in de voorschriften aangegeven percentage, dat de minimale oppervlakte van het lot aangeeft dat onverhard en met vegetatie begroeid moet zijn.

Bescheiden woonaanbod: het aanbod aan kavels en woningen, met uitsluiting van het sociaal woonaanbod, dat bestaat uit : a) kavels met een oppervlakte van ten hoogste 500m²; b) woonhuizen met een bouwvolume van ten hoogste 550m³; c) overige woongelegenheden met een bouwvolume van ten hoogste 240m³.

Bruto bouwvolume: Het bruto bouwvolume van een woning wordt gemeten met inbegrip van de binnenmuren, buitenmuren, dakconstructie, verluchtingsschachten en schouwen, te vertrekken van het maaiveldpeil. Bij de volumeberekening wordt het bruto volume van de aanhorigheden en van aansluitende overdekte terrassen, carports en andere open overdekte constructies meegeteld. Keldervolumes onder het gemiddeld maaiveldpeil worden enkel meegerekend wanneer deze ondergrondse ruimtes woonfuncties herbergen (woonlokalen, garage, hobbyruimte, nevenbestemming). In alle andere gevallen worden ze niet meegerekend.

Kroonlijsthoogte: De kroonlijsthoogte van het gebouw wordt gemeten vanaf het maaiveldpeil tot aan de bovenzijde van de goot, de kroonlijst of de gevelbeëindiging.

Totale bouwhoogte: De totale bouwhoogte van het gebouw wordt gemeten vanaf het maaiveldpeil tot aan het hoogste punt van het dak (de nok). Schouwen, antennes, bliksemafleiders, verluchtingselementen, technische installaties en sierelementen op het dak worden in deze hoogte niet meegeteld.

Verhardingspercentage: Het aandeel van de oppervlakte van het bouwlot, dat maximaal mag verhard worden. Dit aandeel wordt berekend na aftrek van de bebouwde oppervlakte.


pagina 2

1.2

Begrippen Aanhorigheden: Een constructie of gebouw dat ruimten en/of bestemmingen bevat die een ondersteunende functie hebben voor de eigenlijke woning, er een fysiek geheel mee vormt, en binnen het bouwkader gelegen is. Het gaat hier over overdekte terrassen, pergola’s, veranda’s, garages, fietsenstallingen, tuinbergplaatsen, tuinhuizen, technische lokalen horende bij de woning (bv. filterhuis van een zwembad, ...) enz.

Achterbouwlijn: Begrenzingslijn van het bouwkader tussen de strook voor hoofdgebouwen en de achterste perceelsgrens.

Ambachtelijke activiteit: Activiteiten die gericht zijn op handwerk.

Bijgebouw: Een constructie of gebouw dat ruimten en/of bestemmingen bevat die een ondersteunende functie hebben voor de eigenlijke woning en niet rechtstreeks in verbinding staat met de woning. Het gaat hier over overdekte terrassen, pergola’s, garages, carports, fietsenstallingen, tuinbergplaatsen, tuinhuizen en technische lokalen horende bij de woning (bv. filterhuis van een zwembad, ...) enz. Indien de specifieke voorschriften het toelaten kan een bijgebouw wel tegen de woning worden aangebouwd.

Bouwlaag: Een volume binnen een gebouw, dat bestaat uit een doorlopend gedeelte van dit gebouw, aan boven- en onderzijde begrensd door een op gelijke hoogte liggende vloer. Een bouwlaag wordt als ondergronds beschouwd wanneer meer dan 75% van de totale hoogte van de bouwlaag onder het peil van het maaiveld gelegen is.

Bouwkader: op de verkavelingsplannen aangeduide zone waarbinnen de bebouwing mag worden opgericht. Buiten dit kader is geen bebouwing toegelaten, uitgezonderd bijgebouwen en aanhorigheden onder de verder vermelde voorwaarden.

Carport: Een minstens aan 2 zijden open constructie, dienstig voor het overdekt stallen van een voertuig.

Dakkapel: Een dakkapel wordt geplaatst in een schuin dakvlak. Dit wil zeggen dat er rondom de dakkapel sprake moet zijn van ‘dak’ / dakbedekking / dakpannen. Is dit niet het geval en is de constructie direct op een gevel doorgebouwd dan is er geen sprake van een dakkapel maar van een dakopbouw. Ook indien er boven de bestaande nok wordt uitgebouwd is geen sprake van een dakkapel.

Dakkapel Dakopbouw

Figuur 1-1 Verschil dakkapel – dakopbouw (bron http://www.woodfree.nl/jpg/fotos_13.jpg)


pagina 3

Eéngezinswoning: elk gebouw bestaande uit één woonentiteit, waarbij de woonentiteit samenvalt met het volledige gebouw.

Groen dak: Het soort groen dak dat in deze voorschriften bedoeld wordt, is een daksysteem waarbij minstens een draineerlaag, een substraatlaag en een vegetatielaag aanwezig zijn, en de beplanting bestaat uit een bodembedekkende laag van mossen, vetplanten, kruiden, en/of een combinatie ervan.

Hemelwater: Het geheel van regen, sneeuw en hagel.

Hoofdbestemming: De hoofdbestemming is de verplicht te realiseren bestemming voor de gebouwen die opgericht worden binnen de aangeduide bouwkaders.

Keermuur: Muur die door vorm, gewicht en fundering zonder verankering de grond keert. Hierbij wordt gedacht aan massieve betonnen en gemetselde keermuren of L-vormige prefab-wanden.

Kroonlijst: Een geaccentueerd (dikwijls uitstulpend) deel aan de bovenrand van een gevel dat de bovenkant van de gevel aanduidt, de ruimtelijk horizontale beëindiging van de bovenzijde van de gevel van het gebouw.

Nevenbestemming: Een toegelaten bestemming binnen de desbetreffende zone, steeds verbonden aan een reeds gerealiseerde of gelijktijdig te realiseren hoofdbestemming.

Lot: Een duidelijk afgebakend, opgemeten grondstuk, aangegeven op het verkavelingsplan, dat bedoeld is om een bestemming te krijgen binnen deze verkaveling, hetzij in private, hetzij in publieke eigendomstoestand.

Private, persoonsgebonden diensten situeren zich in de verzorging (pedicure, massage, kapper) of in de persoonlijke dienstverlening (verzekeringen, boekhouding)

Reclame-inrichtingen: Zijn dragers van merknamen van producten die te koop worden aangeboden. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen: -

Aanplakborden: Aanplakborden zijn reclame-inrichtingen waarop publiciteit (werving voor het kopen van merkproducten) wordt aangeplakt.

-

Uithangborden: Uithangborden verkondigen de ter plaatse, in een gebouw of op een terrein beoefende activiteit. Ze vermelden de activiteit of verwijzen naar de uitbater, de zaak of vereniging. Voorbeelden zijn infopanelen of naamborden:

Rooilijn: Deze lijn vormt de grens tussen de openbare weg en de aanpalende eigendommen in overeenstemming met wat door de administratieve overheid is voorgeschreven voor de toekomst.


pagina 4

Set-back: een terugliggend bouwvolume dat wordt geprojecteerd binnen de contouren van een denkbeeldig zadeldak dat op de grond van deze voorschriften is toegestaan en waarvan de helling van de vlakken maximaal 45° bedraagt. Een setback wordt niet meegeteld bij de bepaling van de kroonlijsthoogte en het aantal bouwlagen maar wel bij het bepalen van de totale bouwhoogte.

Streekeigen plantensoorten: Beplanting of plantengroei die van nature, spontaan voorkomt bij de fysische omstandigheden die zich in een bepaalde streek en/of op een specifieke plaats voordoen. Een plant is autochtoon of oorspronkelijk inheems in een bepaalde streek in Vlaanderen als deze een nakomeling is van planten die zich sinds hun spontane vestiging na de laatste ijstijd altijd natuurlijk hebben verjongd, of kunstmatig vermeerderd werden met strikt lokaal materiaal.

Tuinstroken: de soorten tuinstroken worden weergegeven op onderstaande tekening:

Voortuinstrook

Zijtuinstrook Achtertuinstrook

Verhardingen: Alle materialen voor bodembedekking en alle behandelingswijzen van de bodem die het grondoppervlak hard maken. Het betreft materialen bestemd om bij de inrichting van het bouwlot paden, terrassen, opritten en parkeerplaatsen te verharden.

Voorbouwlijn: Begrenzingslijn van het bouwkader tussen de strook voor hoofdgebouwen en de voortuin of de openbare weg indien de grens op de rooilijn wordt geplaatst.

Zorgwoning: een woonvorm waarbij één ondergeschikte woongelegenheid wordt gecreëerd die fysiek één geheel vormt met de hoofdwoning en hoogstens één derde uitmaakt van het bouwvolume van de volledige woning. In de ondergeschikte woongelegenheid wonen maximaal twee bejaarden of hulpbehoevende personen. De eigendom van de hoofd- en ondergeschikte woongelegenheid berust bij dezelfde persoon (conform definitie gedefinieerd in art. 4.1.1. 18° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening).


pagina 5

2

Algemene voorschriften voor alle loten

2.1

Ruimtelijke kwaliteit en contextuele inpassing Elke handeling die vergunningsplichtig is binnen de verkaveling zal moeten beantwoorden aan twee criteria, met name ruimtelijke kwaliteit en contextuele inpassing.

Het onderzoek van de ruimtelijke kwaliteit steunt op het principe van de “toegevoegde waarde”: elke vergunningsplichtige handeling zal op haar eigen schaalniveau moeten zorgen voor een toegevoegde waarde aan de bestaande ruimte. Een toegevoegde waarde wordt bekomen als de handeling een aanwezige ruimtelijke kwaliteit versterkt: het versterken van straat- of pleinwand, het benadrukken van straatzichten, herstructureren in positieve zin van de openbare ruimte.

Het onderzoek van de geslaagdheid van de contextuele, eerlijke inpassing wordt onder meer gebaseerd op: 1.

de inplantingsplaats van de gebouwen: gebouwen dienen op zowel een functioneel verantwoorde als een ruimtelijk verantwoorde wijze ingeplant te worden;

2.

de relatie met de overige bebouwing in de omgeving: de bebouwing en harde infrastructuurelementen worden zoveel mogelijk gebundeld en sluiten zowel morfologisch als naar opbouw aan met andere bebouwing in de omgeving;

3.

de ruimtelijke draagkracht;

4.

de architecturale kwaliteit, de verschijningsvorm en de gebruikte bouwmaterialen;

Bij het indienen van een stedenbouwkundige aanvraag dient deze geslaagde contextuele inpassing te worden aangetoond en gemotiveerd. Het einddoel van elke stedenbouwkundige vergunning moet een nieuw of verbouwd gebouw zijn dat volledig past in de omgeving waarin het ingeplant is. Dit wil zeggen dat de volumetrie, typologie en architectuur tegelijk moeten passen binnen de ruimtelijke structuren van de directe omgeving, en binnen de architecturale verschijningsvorm van deze directe omgeving.


pagina 6

2.2

Architectuur en vormgeving Er wordt gekozen voor een architecturale zonering binnen de verkaveling. Dat wil zeggen dat per ruimtelijk afgebakende deelzone, er gestreefd wordt naar een eenheid van architectuur en stijl, en naar een uniforme verschijningswijze van de bebouwing. Volgende zones worden vastgelegd: •

Zone 1: klassieke pastorij-/landelijke architectuur

•

Zone 2: eigentijdse architectuur

De definitie van deze architectuurvormen en –stijlen wordt gegeven bij de gedetailleerde voorschriften van elke zone. De volgende architectuurstijlen zijn overal in deze verkaveling verboden: •

Pseudo-Spaanse bouwstijl met o.a. zwak hellende daken, halfronde rode dakpannen, gevels volledig in bepleistering afgewerkt, kleine raamopeningen;

•

Imitatie-landelijke bouwstijl uit de Verenigde Staten, gekenmerkt door het in grote mate toepassen van houtbekleding voor gevels en architectuurdetails;

•

Zogenaamde blokhutstijl of gebouwen volledig in zichtbare, dragende houtconstructie zoals in delen van Duitsland en Oostenrijk;

•

Imitatie van Romaanse of Gothische stijl, Maaslandse Renaissance, Barok of de neo-stijlen uit de 18de-19de eeuw;

Figuur 2-1 Spaanse stijl (bron www.olivier.be) Figuur 2-2 Imitatie www.hep.man.ac.uk)

Figuur 2-3 Blokhutstijl (bron www.af.nl)


VS

(bron

Figuur 2-4 Imitatie renaissance stijl (bron www.logic-immo.be)

pagina 7

2.3

Afsluitingen op de perceelsgrenzen Om op een eenvoudige manier enige uniformiteit te verkrijgen wordt een zelfde perceelscheiding voor voortuinen en achtertuinen in het hele project toegepast. De perceelsscheidingen worden uitgevoerd als haag of als scherm van levend groen, en wel op de volgende wijzen: •

Ofwel met een levende, inheemse en streekeigen haag, ingeplant gemeenschappelijke perceelsgrens of op minimum 0,50m van deze scheiding.

op

de

•

Ofwel in een combinatie van draad met palen, begroeid met klimop; de palen mogen in beton of staal zijn, dat laatste al dan niet geplastificeerd, en worden voorzien van een geplastificeerde metalen draadgaas. De inplantingswijzen zijn identiek als de vorige.

Een combinatie van beide manieren van afsluitingen is toegelaten. Als levende haag worden volgende soorten toegestaan: -

Haagbeuk;

-

Meidoorn;

-

Hulst;

-

Taxus.

De hoogte van de afsluiting bedraagt maximaal 1,20m in het gebied vóór de voorgevel en 2,00m in de overige situaties. De haag mag het uitzicht van de automobilist niet hinderen bij het verlaten van het lot. In het verlengde van de gemene muur tussen twee halfopen bebouwingen is een afsluitingsmuur in baksteen, kunststeen of natuursteen toegelaten met een maximumhoogte van 2,00m tot een maximumdiepte van 4,00m achter de aansluitende achtergevellijn. Een afsluitingsmuur bekleed met houten planken is eveneens toegelaten. Betonblokken worden niet toegestaan voor de uitvoering van deze muur. Houten schuttingen, kunststof schuttingen, prefab en imitatie houtelementen in gewapend beton, prefabbeton elementen, rieten vlechtwerk, leilindes op of vlakbij de perceelsgrens, en alle andere vormen van afscheiding dan hierboven beschreven zijn verboden. Een afsluiting op de perceelsgrens plaatsen kan enkel als beide eigenaars akkoord zijn.

2.4

Reclame Alle reclame-inrichtingen dienen zich te beperken tot niet-lichtgevende uithangborden op een onroerend goed met een maximale oppervlakte van 1,50m². Aanplakborden worden nergens toegelaten.

2.5

Parkeren en stallen van motorvoertuigen Inzake parkeren op privaat domein gelden hier de voorschriften van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening op parkeerplaatsen en bergingen die van kracht is op het moment van de stedenbouwkundige aanvraag.

2.6

Geveldetaillering, uitsprongen, erkers en balkons Uitsprongen in het hoofdvolume zijn niet toegelaten buiten het bouwkader. Tenzij anders vermeld in de specifieke voorschriften zijn dakvlakvensters en dakkapellen toegelaten voor zover ze minder dan 20% van de totale dakoppervlakte innemen. Het plaatsen van schotelantennes voor televisieontvangst is enkel toegelaten op de gevels en dakvlakken die niet op de openbare weg uitgeven.


pagina 8

2.7

Inritten De inrit naar een (on)gelijkgrondse garage of carport mag ter hoogte van de rooilijn maximaal 3,00m breed zijn in het geval van een enkele garage/carport, en 5,00m breed in het geval van een dubbele garage/carport. Per lot is maximum één inrit toegelaten. De plaatsing van de inritten dient rekening te houden met de plaatsing van de bomen op het openbaar domein. Er zullen in geen geval bomen worden gekapt als gevolg van de plaatsing van een inrit. Het gedeelte van de inritten gelegen op het openbaar domein dient verplicht uitgevoerd te worden in betonstraatstenen van 10cm dik in een grijze kleur.

2.8

Gemeenschappelijke zijgevels Bij een gekoppelde bebouwing bepaalt de eerste aanvrager de kroonlijsthoogte en het profiel van de zijgevel. De tweede aanvrager dient over een afstand van minstens 3m aan te sluiten bij de kroonlijsthoogte en het profiel van de eerste aanvrager. Verder dan 3m van de gemeenschappelijke gevel kan een afwijkend profiel worden toegestaan onder voorwaarde dat beide woningen een harmonisch en architecturaal verantwoord geheel vormen.

De eerste bouwer van een gekoppelde woning zal de vrijblijvende delen van de gemeenschappelijke zijgevel afwerken met een weersbestendig bekleding in kunstleien of andere vlakke gevelbekleding, in afwachting van het bouwen van de tweede woning.

2.9

Erfdienstbaarheden Binnen het plangebied ligt een NAVO pijpleiding. Het gaat om een ondergrondse inneming van 0,5m aan weerszijden van de op verkavelingsplan aangeduide as die door NAVO PipeLine werd aangekocht vanaf een bepaalde diepte beneden het grondoppervlak. Een erfdienstbaarheid van toeen doorgang wordt, ten voordele van de verkochte ondergrond, op de bovengrond van de beschreven strook gevestigd. Deze erfdienstbaarheid zal derwijze uitgeoefend worden dat de leiding te allen tijde langs de bovengrond bewaakt, onderhouden en in voorkomend geval, vervangen kan worden. In een zone van 5,00m aan beide zijden van de leiding (10,00m in totaal) mag geen enkel bouwwerk, grondwerk, boring, planten van bomen of elk ander werk dat de ondergrond beroert of belast uitgevoerd worden. Infrastructuren die onder of over de pijpleiding heen lopen worden aangelegd volgens de voorwaarden die door de eigenaar van de leiding worden opgelegd. Het gangbare voorschriftenkader wordt gehanteerd.


pagina 9

2.10 Fasering De ontwikkeling van de verkaveling dient gefaseerd te gebeuren volgens de aanduiding op het verkavelingsplan. Fase II zal pas kunnen aanvatten als minstens 60% van het aantal loten van fase I verkocht is. Fase III kan pas gerealiseerd worden na 2017.


pagina 10

3

Gedetailleerde voorschriften

3.1

Bestemmingsvoorschriften 3.1.1

Hoofdbestemming: hoofdgebouwen

Toelichting

Stedenbouwkundige voorschriften

Omwille van de specifieke ruimtelijke karakteristieken en de sociale context van het gebied m.n. de aansluiting op een omgeving met bijna uitsluitend eengezinswoningen worden enkel eengezinswoningen toegestaan. Voorzieningen voor een inwonende hulpbehoevende zijn toegelaten voor zover ze niet afsplitsbaar zijn van de woning.

Eéngezinswoningen, in open, halfopen of gesloten bebouwing, naargelang de aanduidingen op het verkavelingsplan.

3.1.2

Een zorgwoning in combinatie met een ééngezinswoning wordt ook toegestaan. Appartementen zijn overal verboden in deze verkaveling. Loten A t.e.m. E zijn uitsluitend bestemd voor de oprichting van carports.

Nevenbestemming: hoofdgebouwen

Toelichting


Slechts een beperkt gedeelte van de woning kan ingericht worden als nevenbestemming. Het accent van de verkaveling ligt immers op 'wonen'.

Vrije beroepen, private persoonsgebonden diensten, en kantoorfuncties zijn toegelaten als nevenbestemming. Handel, horeca en ambacht zijn niet toegestaan.

Er zijn ook meer dan voldoende voorzieningen in de onmiddellijke omgeving. Nevenbestemmingen die veel verkeer genereren, zijn hier ongewenst.

Een nevenbestemming neemt ten hoogste 50m² van de oppervlakte van een woning in, en kan enkel op de gelijkvloerse verdieping of op kelderniveau worden ingericht.

3.1.3

Bestemming aanhorigheden

Toelichting


Aanhorigheden zijn verlengingen van de woonbestemming, en krijgen aldus ruim mogelijkheden.

Aanhorigheden mogen alle bestemmingen bevatten die onder artikel 3.1.1. toegelaten zijn.

3.1.4

Bestemming bijgebouwen

Toelichting


Binnen bijgebouwen zijn een aantal secundaire bestemmingen toegelaten, die normaal bij een woning voor een gezin horen.

Bijgebouwen mogen alle ondersteunende bestemmingen voor de hoofdbestemming omvatten, zoals garage, carport, bergplaatsen allerhande, tuinserre, overdekt terras, technische/sanitaire ruimte bij zwembad. Geen enkele verblijfsbestemming


woonbestemming noch is toegelaten binnen de

pagina 11

bijgebouwen. Ook nevenbestemmingen zoals gedefinieerd in 3.1.2 zijn niet toegelaten in de bijgebouwen.

3.2

Bouwvoorschriften hoofdgebouwen 3.2.1

Bouwvoorschriften zone 1: klassieke, landelijke architectuur

Onderstaande voorschriften gelden voor de loten 37 t.e.m. 54

3.2.1.1 Zone-definitie Toelichting


Omdat eerdere ervaringen van de stad met vrije verkavelingen leren dat eenvormigheid in volumetrie, stijl en verschijningsvorm van de woningen zeer moeilijk te bereiken is, wordt hier een bepaalde “stijleenheid” per zone opgelegd. De beschrijving van deze bepaalde architectuurstijl gebeurt adhv diverse gedetailleerde voorschriften verderop in de volgende artikels.

De gebouwen in deze zone moeten alle worden opgetrokken in landelijke stijl, “boerderijstijl” of zogenaamde “pastoriestijl”. Dit zijn voorbeelden van historiserende vormgeving. Met historiserende vormgeving wordt bedoeld het vormgeven van een gebouw in de stijl van een vroegere periode. Welke criteria bij een stedenbouwkundige aanvraag gehanteerd worden om dit resultaat te verkrijgen, wordt in de volgende artikels toegelicht.

3.2.1.2 Inplanting Toelichting

Stedenbouwkundige voorschriften Op het verkavelingsplan is voor elk lot een bouwkader aangeduid, met ingeschreven afmetingen. Het beschikbare bouwkader mag voor 100% van de oppervlakte bebouwd worden. De voorgevel van elk hoofdgebouw wordt voor minstens de helft van de totale bouwbreedte ingeplant op de voorbouwlijn.

3.2.1.3 Bouwvolume Toelichting


De kenmerken van een klassieke woning (symmetrie, geen platte daken, 1 tot 2 bouwlagen, rechthoekige volumes enz.) worden bindend vastgelegd om een stijleenheid te bekomen. Referentiebeelden zijn toegevoegd in bijlage.

Het bouwvolume wordt opgebouwd als een eenvoudig, al dan niet samengesteld en overwegend rechthoekig bouwvolume. Het bouwvolume mag hoogstens bestaan uit een samengaan van twee duidelijk herkenbare volumes. Er moet een globale symmetrie in de gevelopbouw herkenbaar zijn. Het niveau van de gelijkvloerse verdieping mag maximaal 0,40m verschillen met het niveau van het maaiveld. De kroonlijsthoogte bedraagt max. 6,80m. Er zijn maximaal twee volwaardige bouwlagen


pagina 12

onder de kroonlijst toegelaten. De nokhoogte bedraagt max. 11,50m. Het hoofdvolume heeft verplicht een hellend dak. De dakhelling is gesitueerd tussen 40° en 55°, met als toegelaten dakvormen het zadeldak, het schilddak, het zadeldak met wolfseind of het mansardedak. Ondergrondse garages worden binnen deze zone niet toegestaan. Toegangen naar ondergrondse ruimtes zijn maximaal 1,20m breed.

De dakvormen worden bindend vastgelegd. Het gaat over de volgende dakvormen:

Zadeldak

Zadeldak wolfseind

Schilddak

Mansardedak

Centraal binnen de verkaveling wordt een brede hoofdas voorzien. Er wordt voor de verschillende woningblokken langs deze as gestreefd naar een uniformiteit. Deze dienen dan ook als 1 geheel te worden ontwikkeld.

3.2.1.4 Bepalingen inzake uitzicht en architectuur Toelichting


De materialen en het uitzicht dienen afgestemd te worden op de stijl van de zone.

Van de voorgevels mag max. 50% van de bruto geveloppervlakte als raam- of deuropening voorzien worden.

Daarom dient de architectuur gebaseerd te zijn op het gebruik van baksteen als gevelmateriaal en worden er ook voorwaarden gesteld aan de plaatsing van de ramen: glazen gevels horen niet thuis bij een klassieke architectuur maar bij een moderne architectuur. Dit wordt in deze zone dan ook niet toegelaten. Voor de


Materiaalvoorschriften: Gevels: Het gebruik van rode, rood genuanceerde of roodbruine baksteen als hoofdmateriaal in de gevelopbouw is verplicht. Sierbepleistering, natuursteen of hout zijn toegelaten als

pagina 13

achtergevel wordt meer glas toegestaan, dit om de relatie met de tuin te kunnen versterken. Er dient binnen de verkaveling gestreefd te worden naar een minimum aantal lage energie woningen waarbij een maximaal E peil van 60 en een K waarde van 30 wordt nagestreefd. Voor het realiseren van lageenergie woningen wordt rekening gehouden met de inplanting van de woningen om een zo hoog mogelijk passieve zonne-energie effect te hebben en de oriëntatie van de dakvlakken om actieve zonne-energie in te zetten. Er wordt binnen de gehele verkaveling gestreefd naar minimaal 10 procent lage energie woningen, met een E peil lager dan 60 en een K-waarde van minder dan 30.

3.2.2

accentmateriaal (plinten, dorpels, omlijstingen allerhande, sier- en sluitstenen, bepaalde geaccentueerde gevelvlakken, …) voor max. 25% van de desbetreffende bruto geveloppervlakte. Daken: Als dakbedekkingsmateriaal zijn toegelaten: pannen, leien in zwarte, blauwgrijze of donkergrijze kleur. Per woning dient 1 dakbedekkingsmateriaal te worden gekozen. Dakkapellen en dakuitbouwen mogen voorzien worden. Ze hebben verplicht een hellend dak en dienen afgewerkt te worden met dezelfde dakbedekkingsmaterialen als het hoofddak. Buitenschrijnwerk: Hout, PVC en/of aluminium zijn toegestaan.

Bouwvoorschriften zone 2: eigentijdse architectuur

Onderstaande voorschriften gelden voor de loten 1 t.e.m. 36 en 55 t.e.m. 125

3.2.2.1 Zone-definitie Toelichting


Omdat de verkaveling een grootschalige ingreep inhoudt in het bebouwde weefsel van Peer, en omdat eerdere ervaringen van de stad met vrije verkavelingen leren dat eenvormigheid in volumetrie, stijl en verschijningsvorm van de woningen zeer moeilijk te bereiken is, wordt hier een zekere “stijleenheid” per zone opgelegd.

De gebouwen in deze zone moeten alle worden opgetrokken in eigentijdse architectuur. Eigentijdse architectuur is in de eerste plaats een bouwstijl eigen aan de tijd waarin ze plaatsvindt. Dat wil zeggen dat deze architectuurstijl de trends, woonwensen, technische evolutie en maatschappelijke visie weerspiegelt van de tijd waarin ze gebruikt wordt voor het bouwen van een woning. Eigentijdse architectuur wordt ook omschreven als de verzameling van alle architectuurvormen die niet historiserend zijn.

3.2.2.2 Inplanting Toelichting

Stedenbouwkundige voorschriften Op het verkavelingsplan is voor elk lot een bouwkader aangeduid, met ingeschreven afmetingen. Het beschikbare bouwkader mag voor 100% van de oppervlakte bebouwd worden. De voorgevel van elk hoofdgebouw moet worden ingeplant op een afstand van 0,00m tot 3,00m achter de voorbouwlijn.


pagina 14

Voor de loten 31-32, 35-36, 55-56 & 59-60 kan binnen het kleinste bouwkader dat zich in de achtertuin bevindt enkel een garage worden opgericht.

3.2.2.3 Bouwvolume Toelichting

Stedenbouwkundige voorschriften Het niveau van de gelijkvloerse verdieping mag maximaal 0,40m verschillen met het niveau van het maaiveld. De kroonlijsthoogte bedraagt max. 7,00m. Er zijn maximaal twee volwaardige bouwlagen onder de kroonlijst toegelaten. De nokhoogte bedraagt max. 11,50m. De dakvorm is vrij. Bij hellende daken is de dakhelling maximaal 50°. Ondergrondse garages worden binnen deze zone toegestaan. De inrit mag zich niet binnen de voortuinstrook bevinden en dient minimaal 1m van de zijdelingse perceelsgrens te zijn verwijderd. De keermuur mag maximaal 1m boven het maaiveld uitsteken. Al de gebouwen binnen deze zone die rechtstreeks grenzen aan de hoofdas (de ontsluiting tussen Deustersstraat en Kraanbergstraat) dienen als 1 geheel, aan de hand van 1 stedenbouwkundige aanvraag, te worden ontwikkeld. Ook voor deze types worden max. 2 bouwlagen toegestaan. Er kan binnen de toegestane bouwhoogte wel een set back gerealiseerd worden. Deze dient minimum 2m te bedragen.

Figuur 3-1 voorbeeld ondergrondse garage Centraal binnen de verkaveling wordt een brede hoofdas voorzien. Er wordt voor de verschillende woningblokken langs deze as gestreefd naar een uniformiteit. Deze dienen dan ook als 1 geheel te worden ontwikkeld.

3.2.2.4 Bepalingen inzake uitzicht en architectuur Toelichting


De materialen en het uitzicht dienen afgestemd te worden op de stijl van de zone.

Materiaalvoorschriften:

De gebouwen in deze zone mogen in geen enkel geval opgetrokken worden in de onder artikel 3.2.1. gedefinieerde landelijke stijl, “boerderijstijl” of zogenaamde “pastoriestijl”.


Gevels: Het hoofdmateriaal van de gevels is baksteen of een gevelbepleistering in elke mogelijke onderlinge combinatie. Daarenboven kunnen gevels als bijmateriaal max. voor 50% bestaan uit pannen- of leienbekleding, een beplanking in hout of een

pagina 15

Binnen deze zone wordt een moderne architectuur nagestreefd. Daarom worden de voorschriften m.b.t. uitzicht en materiaal hier vrijer gelaten. Er dient binnen de verkaveling gestreefd te worden naar een minimum aantal lage energie woningen waarbij een maximaal E peil van 60 en een K waarde van 30 wordt nagestreefd. Voor het realiseren van lageenergie woningen wordt rekening gehouden met de inplanting van de woningen om een zo hoog mogelijk passieve zonne-energie effect te hebben en de oriëntatie van de dakvlakken om actieve zonne-energie in te zetten. Er wordt binnen de gehele verkaveling gestreefd naar minimaal 10 procent lage energie woningen, met een E peil lager dan 60 en een K-waarde van minder dan 30. Voor de sociale woningen wordt geen dakterras toegestaan om privacyproblemen omwille van de beperktere groottes van de percelen te voorkomen.

3.3

gladde beplating in een ander materiaal. Daken: Als dakbedekkingsmateriaal voor hellende daken mag gebruik gemaakt worden van pannen, leien, lood en zink of een combinatie van deze materialen. Voor de platte daken mag elk geschikt materiaal voor een plattedakafwerking gebruikt worden. Groendaken zijn eveneens toegelaten en genieten de voorkeur. Dakkapellen en dakuitbouwen zijn binnen deze zone niet toegelaten. Dakterrassen op het niveau van de eerste verdieping zijn toegestaan. De privacy van de omliggende woningen moet te allen tijde verzekerd blijven. Een ondoorzichtige kwalitatieve wandvorming van minimaal 80cm hoog is verplicht. Voor sociale wooneenheden wordt een dakterras niet toegestaan. Buitenschrijnwerk: Elk geschikt en esthetisch verantwoord materiaal is toegelaten.

Bouwvoorschriften bijgebouwen Onderstaande voorschriften gelden voor de loten 1 t.e.m. 125 Toelichting Volgende gehanteerd:

Stedenbouwkundige voorschriften uitgangprincipes

worden

-

Bouwvrije zijdelingse tuinstroken dienen te allen tijde bouwvrij te blijven;

-

Om te voorkomen dat kleine loten volledig volgebouwd worden en aldus voldoende tuinzone te vrijwaren wordt een maximaal bebouwingspercentage opgelegd.


Voor de bijgebouwen gelden de volgende algemene regels: -

De bijgebouwen moeten alle ingeplant worden op minstens 4,00m achter de verst reikende achtergevellijn van het hoofdgebouw. De bijgebouwen worden ingeplant tegen de zijdelingse en/of achterste perceelsgrens, mits voorafgaandelijk akkoord van de eigenaar van het aanpalende lot, of op minstens 1,00m van de perceelsgrens verwijderd.

-

De totale bruto oppervlakte van alle losstaande bijgebouwen samen mag max. 50m² bedragen. Bovendien dient per lot min. 50% van de totale oppervlakte onbebouwd te blijven.

-

De kroonlijsthoogte mag max. 3m bedragen en de totale bouwhoogte 4,5m.

-

Voor alle bijgebouwen is de dakvorm vrij.

-

De materiaalkeuze voor de bijgebouwen is verplicht dezelfde als die van de hoofdgebouwen waar ze bij horen. Daarnaast is een bijgebouw met gevels die volledig in hout

pagina 16

zijn opgetrokken, eveneens toegelaten. Voor de loten 31-32, 35-36, 55-56 & 59-60 kan binnen het daartoe aangeduide bouwkader op het verkavelingsplan een garage achteraan in de tuin worden gerealiseerd onder volgende voorwaarden:

3.4

-

De kroonlijsthoogte mag max. 3m bedragen en de totale bouwhoogte 4,5m.

-

Voor alle bijgebouwen is de dakvorm vrij.

-

De materiaalkeuze voor de bijgebouwen is verplicht dezelfde als die van de hoofdgebouwen waar ze bij horen.

Bouwvoorschriften carports Onderstaande voorschriften gelden voor de loten 1 t.e.m. 125 Toelichting


Specifiek voor caports worden meerdere mogelijkheden toegelaten. Aangezien dit een open constructie betreft kunnen deze ook worden toegelaten binnen de bouwvrije zijtuinen. Volgende tekeningen geven de mogelijkheden zoals hierlangs opgesomd weer:

Voor het oprichten van caports gelden de volgende algemene regels:


-

Het oprichten van carports is toegelaten in de zijtuinstroken en de achtertuinstrook;

-

De dakvorm is vrij;

-

De carports dienen op minimum 3m achter de voorgevellijn te worden ingeplant en mogen maximaal 2m achter de achtergevel uitsteken;

-

Aangrenzende carports dienen dezelfde voorbouwlijn en dakvorm te bezitten;

-

De bouwdiepte bedraagt maximum 9m;

-

De bouwhoogte is beperkt tot 3m indien er gebruik gemaakt wordt van een plat dak. In het geval van een lessenaarsdak bedraagt de maximale hoogte 3m aan de zijde van de perceelsgrens en 4m aan de zijde van de gevel.

pagina 17

Onderstaande voorschriften gelden voor de loten A t.e.m. E Toelichting

Stedenbouwkundige voorschriften Het volledige bouwkader kan bebouwd worden. Voor het oprichten van de carports gelden de volgende algemene regels:

3.5

-

Aangrenzende carports dienen dezelfde voorbouw- en achterbouwlijn te bezitten;

-

De bouwhoogte is beperkt tot 3m;

-

Plat dak verplicht.

Inrichtingsvoorschriften Onderstaande voorschriften gelden voor de loten 1 t.e.m. 125 Toelichting

Stedenbouwkundige voorschriften Een normale tuininrichting horende bij een ééngezinswoning is hier toegelaten. De tuin moet aangelegd worden met bomen, heesters en andere plantvormen naar de keuze van de eigenaar. De aanleg van vijvers, zwembaden, zwemvijvers of insijpelingsinfrastructuur voor het regenwater is toegelaten, mits alle volgende voorwaarden vervuld worden: •

Al deze inrichtingen moeten aangelegd worden in de zij- of achtertuinstrook;

•

De totale bruto oppervlakte mag nooit meer dan 30% van de onbebouwde oppervlakte van het lot innemen;

•

Al deze inrichtingen zijn toegelaten mits een afstand van minstens 1,00m te respecteren ten opzichte van de zijdelingse en achterste perceelsgrenzen.

De aangelegde verhardingen moeten beperkt blijven tot de noodzakelijke voorzieningen voor oprit(ten), toegang, voertuigstalling en tuinpaden. Het maximaal verhardingspercentage van de onbebouwde delen van een lot bedraagt 30%. Het minimaal begroeningspercentage ervan bedraagt 70%. De verhardingen zullen voor minstens 50% van hun totale oppervlakte bestaan uit waterdoorlatende materialen. Bovendien dient alle regenwater van de


pagina 18

niet-waterdoorlatende verharde oppervlakten op het lot zelf worden opgevangen en geïnfiltreerd.

3.6

Voorschriften loten openbaar domein Onderstaande voorschriften gelden voor lot 126 Toelichting


Deze voorschriften moeten toelaten een aangenaam en veilig openbaar domein in te richten voor deze omvangrijke verkaveling.

De zone is bestemd voor de inrichting van het openbaar domein. Dit impliceert openbare wegenis, openbare verharde ruimten en de daarbij noodzakelijke infrastructuur zoals parkeervoorzieningen, voet- en fietspaden, groenaanleg, straatmeubilair, enz.

Daartoe worden materiaalgebruik en aanleg verder gespecificeerd vanuit een woonerfconcept.

Het openbaar domein wordt zo ontworpen en ingericht dat de verkeersveiligheid voorop staat volgens het principe van een woonerf, met voldoende groenelementen in de vorm van bomen en struiken, alle van inheemse soorten. De aanleg moet resulteren in een aangename en kleinschalige woonomgeving, maar moet ook de bereikbaarheid van alle woningen voor leveringen en hulpdiensten verzekeren. Voor pleinen, parkeerplaatsen, stoepen en voetwegen worden kleinschalige materialen gebruikt zoals klinkers, kasseien of tegels; bij voorkeur waterdoorlatende materialen. Voor rijbanen mag eveneens een asfalt- of betonverharding gebruikt worden.


pagina 19

VERKAVELINGSVOORSCHRIFTEN

Recommend Documents