Systém garantovaného bydlení

Systém garantovaného bydlení

Martina Mikeszová Oddělení socioekonomie bydlení Sociologický ústav AV ČR, v.v.i Jilská1 110 00 Praha 1 http://seb.soc.cas.cz

Systém garantovaného bydlení III. Národní workshop na téma Nové nástroje bytové politiky, 21.9. 2010

Hlavní východiska koncepce sociálního bydlení  bytová politika vychýlena ve prospěch vlastnického bydlení, coţ samo o sobě sniţuje její efektivnost (zacílení na příjmově slabší domácnosti omezené);

 relativně razantní sníţení podílu nájemního bydlení; vnímání nájemního bydlení jako pouze přechodné a reziduální formy bydlení (přitom se ukazuje, ţe vyrovnanější bytový systém s větší rolí nájemního bydlení je více imunní vůči cenovým bublinám, hypotečním krizím);  systém sociálního bydlení není definován na centrální úrovni a je pouze v některých případech definován na úrovni obcí; obce privatizují svůj bytový fond; počet uvolněných bytů je nízký a část uvolněných bytů je obcemi zpětně pronajata za trţních podmínek;  dosavadní praxe programů reintegrace domácností neřeší dostatečně problém sociálního a prostorového vyloučení, neboť se nedaří završit reintegrační proces získáním samostatného bydlení mimo sociálně vyloučené lokality (úspěšnost je kriticky nízká);  hledání přístupů, které nepovedou k velké finanční zátěţi veřejných rozpočtů.

Oddělení socioekonomie bydlení Sociologický ústav AV ČR, v.v.i.

2


Hlavní cíl koncepce sociálního bydlení Zajištění dlouhodobého nájemního bydlení pro domácnosti, které nemohou za tržních podmínek získat přiměřené, kvalitativně standardní a prostorově nevyloučené dlouhodobé nájemní bydlení.  Cílovou skupinu domácností lze rozdělit do dvou základních skupin: » první skupina - domácnosti, které jsou na trhu bydlení diskriminovány, a to z důvodu jejich etnického původu či z důvodu náleţitosti do „rizikové“ skupiny domácností, avšak mají dostatek kompetencí k bezproblémovému využívání nájemního bydlení; tyto domácnosti mohou čelit diskriminaci i přes to, ţe jejich členové mají zaměstnání a díky příspěvku na bydlení je ně přiměřené nájemní bydlení finančně dostupné. » druhá skupina - domácnosti v akutní bytové nouzi, tj. domácnosti bez přístřeší nebo domácnosti, která disponují pouze určitou formou dočasného, nejistého nebo nevyhovujícího bydlení, kterým z různých důvodů chybí kompetence k udržení dlouhodobého nájemního bydlení.


3


Hlavní cíl koncepce sociálního bydlení  Koncepce sociálního (podporovaného) bydlení musí být definována v širokém vymezení a nikoliv se zaměřit pouze na jednu či jen několik skupin domácností potřebujících pomoc v této oblasti (v ţádném případě by neměla vymezovat cílové domácnosti na etnickém principu);  Výpomoc by neměla být zaloţena na jednom nástroji, ale na kombinaci nástrojů (nabídky i poptávky; státu, obce a neziskových organizací; privátního a veřejného financování) neexistuje jeden optimální nástroj ani jedna optimální kombinace nástrojů;  Výpomoc by neměla vést ke „znásilnění“ specifických preferencí v oblasti bydlení cílové populace, jak co do umístění bydlení, tak co do právního důvodu bydlení.


4


Dílčí cíle koncepce sociálního bydlení Udržení či zajištění sociálního promísení (sociálního mixu), sociální a prostorová integrace cílových domácností.  výpomoc by neměla vést k vytváření vyloučených lokalit, koncentraci cílových domácností v jedné lokalitě;  sociální integrace je ţádoucí stav, nikoliv však dogma  výpomoc by neměla v obci vytvářet napětí, pocit nespravedlnosti, bariéry – naopak by měla přispívat k uklidnění napětí, zvýšení pocitu spravedlnosti a sociální soudrţnosti - je nutně podmíněna otevřeností vůči všem potřebným a zároveň aktivní účastí cílové domácnosti na řešení svých problémů;

 výpomoc musí být, v delším časovém horizontu, legitimní před zraky volené obecní samosprávy i voličů (není moţné vše svádět na rasové předsudky, diskriminaci). Oddělení socioekonomie bydlení Sociologický ústav AV ČR, v.v.i.

5


Dílčí cíle koncepce sociálního bydlení Efektivita (úspěšnost a hospodárnost) veřejné pomoci  pro úspěch reintegrace je nutné zajistit fungování všech stupňů pomoci v rámci koncepce sociálního bydlení, zejména pak posledního stupně, tedy snadného přechodu do dlouhodobého nájemního bydlení bez dalších sociálních sluţeb;  hledat protrţní řešení, malé veřejné výdaje, co nejmenší trţní distorze (ţádná nová ghetta, ţádná masová výstavba sociálních bytů).


6


Zaměření koncepce sociálního bydlení na nájemní bydlení  podpora vlastnického bydlení příjmově regresivní, opomíjená rizika, dnes uţ maximální podpora státu, většina nedosáhne na hypoteční úvěr

nástroje v oblasti nájemního bydlení  malý počet obecních bytů (dnes pravděpodobně převládá soukromé nájemní bydlení nad bydlením obecním), dlouhá čekací lhůta na přidělení bydlení, „privilegovaný“ sektor, sociální vyloučení, pomalá výstavba sociálních a podporovaných bytů, velmi omezený výběr pro cílovou domácnost

zapojení soukromého nájemního bydlení


7


Zkušenosti z evropských zemích  trend: větší flexibilita nástrojů, větší zapojení soukromého kapitálu i soukromého nájemního bydlení (různými formami „prostřednictví“), větší role neziskových organizací v oblasti bytové správy, resp. uţší spolupráce obcí s neziskovým sektorem  „prostřednictví“, zprostředkování soukromého nájemního bydlení, poskytování garancí – Belgie, Francie, Irsko, Španělsko, Velká Británie  propojené poradenství - spojení pomoci v oblasti bydlení i trhu práce (např. Fachstelle v Německu)  prevence – bytové poradenství (např. Středisko pro bezpečný nájem – Vídeň)


8


Systém garantovaného bydlení KRIZOVÉ UBYTOVÁNÍ

TRÉNINKOVÉ BYDLENÍ

GARANTOVANÉ BYDLENÍ

AKUTNÍ ZTRÁTA BYDLENÍ

DOMÁCNOSTI BEZ KOMPETENCE UDŽET SI DLOUHODOBÉ BYDLENÍ  lidé, kteří ztratili bydlení nebo v nejbliţší době bydlení ztratí  domácnosti, která disponují pouze určitou formou dočasného, nejistého nebo nevyhovujícího bydlení  chybí kompetence k udrţení dlouhodobého nájemního bydlení  MOTIVACE - snaha dospělých členů změnit nepříznivou situaci rodiny a připravenost aktivně se podílet na jejím řešení

DOMÁCNOSTI S KOMPETENCÍ UDŽET SI DLOUHODOBÉ BYDLENÍ  „rizikové“ skupin domácností pro pronajimatele - nízkopřímové mladé rodiny, vícedětné domácnosti, neúplné rodiny s dětmi, domácností imigrantů, domácnosti Romů  domácnosti, pro které je trhem nabízené bydlení bez veřejné pomoci finančně nedostupné  platí pravidelně nájemné  nemají dluhy na nájemném Oddělení socioekonomie bydlení Sociologický ústav AV ČR, v.v.i.

9


1. cílová skupina – kompetence k udržení nájemního bydlení  Systém garantovaného bydlení - poskytování garancí soukromým pronajímatelům kryjící hlavní rizika související s nájmem, provozovatelem obce a neziskové organizace (garance na 5 let, částečné prostřednictví) » Podmínky pro soukromé pronajímatele:

• Byt bude splňovat minimální kvalitativní poţadavky; • Výše nájemného bude nejméně o 10 % pod úrovní obvyklého trţního nájemného pro srovnatelný byt ve stejné lokalitě a nesmí převyšovat medián trţního nájemného v dané obci;

• Akceptace znění nájemní smlouvy předloţené obcí/neziskovou

organizací, jeţ bude uzavřena mezi pronajímatelem a cílovou domácností, garantující cílové domácnosti: 1) dobu nájmu nejméně na 5 let; 2) změnu výše nájemného v budoucích letech pouze na základě navrženého systému (konstantní nájem, růst dle vývoje CPI, růst dle vývoje indexu cen stavebních prací apod.);

• Akceptace znění smlouvy o poskytnutí garance.


10


1. cílová skupina » Podmínky pro cílovou domácnost (domácnosti, pro něţ je trhem nabízené bydlení bez veřejné pomoci finančně nedostupné a které jsou na trhu bydlení z tohoto i jiných důvodů diskriminovány, avšak mají dostatečnou kompetenci k udrţení dlouhodobého nájemního bydlení):

• Obec/nezisková organizace má právo zkoumat její příjmové a majetkové poměry při uzavření nájemní smlouvy;

• Výběr bytu z nabídky pouze těch soukromých pronajímatelů, kteří se na základě již uzavřených smluv s obcí/neziskovou organizací účastní garančního programu – nemohou si vybírat jakýkoliv byt zcela podle své vůle, ale nabídka pronajímatelů v databázi můţe být relativně široká;

• Pronajímatel a cílová domácnost nejsou v ţádném příbuzenském vztahu;

• Pokud nemají členové cílové domácnosti trvalé bydliště v obci, pak by

si na základě zařazení do programu museli trvalé bydliště přehlásit do příslušné obce;

• Akceptace znění nájemní smlouvy a zvláštní smlouvy o povinnostech a právech nájemníka garantovaného bydlení.


11


Systém garantovaného bydlení nájemník

soukromý pronajímatel

Nájemní smlouva podle podmínek subjektu provozujícího systém garantovaného bydlení

Potvrzení o způsobilosti uchazeče pro nájem garantovaného bydlení, smlouva týkající se povinností a práv nájemníka garantovaného bydlení

provozovatel systému garantovaného bydlení (obec, NNO)

Evidence bytu v systému garantovaného bydlení, smlouva o podmínkách poskytnutí garance, platba dvouměsíční kauce pronajímateli a platba provize subjektu provozující systém garantovaného bydlení

Ţádost o poskytnutí ručení verifikující splnění podmínek pro poskytnutí garance, předání smluv, platba pojistky

Smlouva o poskytnutí ručení

ručitel pojišťovna

Státní záruky za ztráty z pojištění

stát Oddělení socioekonomie bydlení Sociologický ústav AV ČR, v.v.i.

12


2. cílová skupina – nedostatečná kompetence pro udržení bydlení  Třístupňový model propustného bydlení » princip individuálního postupu mezi jednotlivými stupni a průchod všemi stupni nemusí být podmínkou k získání samostatného nájemního bydlení. » intenzivnější spolupráce mezi příslušnými odbory města (místního odboru sociálních sluţeb a místního bytového odboru) a s místními neziskovými organizacemi zaměřenými na problematiku sociálního vyloučení; alternativně významné posílení role neziskových organizací v oblasti poskytování a správy bydlení.

KRIZOVÉ UBYTOVÁNÍ

TRÉNINKOVÉ BYDLENÍ

GARANTOVANÉ BYDLENÍ


13


Tréninkové bydlení  Tréninkové bydlení zaměřené na klienty azylových domů po dosažení kompetence a lidi, kteří bydlí v nekvalitních komerčních ubytovnách.

 Předpokládá individuální intenzivní sociální práci s klientem před přestěhováním do tréninkového bydlení (zvýšení odpovědnosti, pochopení povinností nájemníka a nutnosti jejich plnění, zvládání vedení rodinného rozpočtu).  Od klienta vyţaduje aktivní spolupráci s terénními pracovníky, aktivní hledání zaměstnání či absolvování rekvalifikačních kurzů, nulový dluh na nájemném (případně aktivní splácení vzniklého dluhu).  Tréninkové bydlení formou nájemní nebo podnájemní smlouvy zpravidla půlroční s moţností prodlouţení na dobu maximálně dvou let.  Tréninkové bydlení by se z hlediska standardů poskytnutého bydlení nikterak nelišilo od bydlení ve standardním nájemním bytě.  zajištěn přechod z tréninkového bydlení do garantovaného bydlení (soukromých pronajímatelů, obcí) Oddělení socioekonomie bydlení Sociologický ústav AV ČR, v.v.i.

14


Tři základní koncepty tréninkového bydlení A. Tréninkové bydlení v bytech vlastněných neziskovou organizací. Klient je nájemníkem, pronajímatelem je nezisková organizace. B. Tréninkové bydlení v bytech vlastněných obcí. Klient je nájemníkem, pronajímatelem je obec. C. Tréninkové bydlení v bytech najímaných neziskovou organizací od jiných pronajímatelů. Klient je podnájemníkem, nájemníkem je nezisková organizace, pronajímatelem je obec nebo soukromý pronajímatel – pronajímatel získává implicitní garanci platby nájemného.  MPSV a kraje by mohly krýt náklady sociálních sluţeb související s realizací tréninkového bydlení; obce by měly nabízet byty pro účely tréninkového bydlení


15


Výhody systému pro obce  Rychlejší a levnější řešení při uspokojování bytových potřeb cílové populace neţ nová výstavba sociálních/podporovaných bytů;  Sníţení administrativní a finanční zátěţe související s vlastnictvím bytového fondu určeného pro cílovou populaci;  Zvýšení významu nájemního bydlení v obci, zvýšení nabídky;  Aktivnější role neziskových subjektů v oblasti zajišťování bytových potřeb lidí akutně ohroţených sociálním vyloučením, moţnost „rozloţit síly“ (zejména pokud obec poskytne neziskovým subjektům byty pro účel tréninkového bydlení);  Rozloţení rizik vyplývajících z neplacení nájemného (úloha ručitele) a možnost využít aktivní sociální intervence ze strany neziskového sektoru v případě problémů (nemusí vţdy řešit obec);

 Postupné řešení problému sociálního vyloučení, vzniku ghett - více moţností, jak usměrňovat aktivity soukromých pronajímatelů (omezit stávající metody bydlení v ubytovnách s nízkým technickým standardem a vysokým nájmem). Oddělení socioekonomie bydlení Sociologický ústav AV ČR, v.v.i.

16


Výhody systému pro soukromé pronajímatele  Získání dlouholetého nájemního poměru;  Pojištění hlavních rizik souvisejících s pronájmem, jmenovitě: rizika neplacení nájemného, rizika devastace bytu, rizika soudních výloh spojených s výpovědí a rizika bytové náhrady;  Dlouhodobě: posílení vnímání nájemního bydlení jako stabilní a dlouholeté formy bydlení domácnosti, jako vhodného substitutu vlastnického bydlení; změna negativního postoje vůči soukromým pronajímatelům v očích veřejnosti.


17


Výhody systému pro neziskové organizace  Moţnost aktivní role při zajišťování garantovaného bydlení; moţnost vedení prostřednictví, výběru nájemníků a pronajímatelů, jejich kontroly, dlouhodobější práce s klientem;  Moţnost završit dosud jen zřídka úspěšný proces reintegrace domácností zpět do dlouhodobého nájemního bydlení;  Aktivní role při zajišťování tréninkového bydlení – provozováním tréninkového bydlení moţnost získat kompetence pro správu bytového fondu a následně, ve spolupráci s obcí či s vyuţitím státních dotací na výstavbu, získání vlastního bytového fondu;

 Vlastnictví bytového fondu zvyšuje ekonomickou soběstačnost a posiluje finanční stabilitu neziskového sektoru – organizace se stávají skutečnými privátními aktéry (investory) se sociálním cílem; díky vlastní nájemní politice realizují výnosy, které zpětně vkládají do naplnění sociálních cílů;  Aktivnější role neziskových organizací v oblasti bydlení zvyšuje jejich váhu při politickém vyjednávání, moţnost účinnějšího lobbingu, prosazení vlastních zájmů;  Aktivnější role neziskových organizací vytváří nová pracovní místa.


18


Výhody systému pro ručitele – stát, pojišťovny  Stát můţe masivněji a mnohem levněji vést politiku sociálního bydlení, pomoci cílovým domácnostem;  Efektivita (hospodárnost) systému ručení je zajištěna následujícími prvky systému garantovaného bydlení: 1. Provozovatel systému garantovaného bydlení platí min. dvouměsíční kauci při sjednání nájmu (v případě neplacení nájemného či jiných škod je tato kauce pouţita ještě před jednáním ručitele; jedná se o určitou formu „spoluúčasti“ na pojistné události – provozovatel si musí být nájemníkem jist, poskytne-li mu moţnost získat garantované bydlení); 2. Soukromý pronajímatel bude muset v případě neplacení nájemného ve spolupráci s provozovatelem systému garantovaného bydlení do stanovené lhůty vyřídit institut zvláštního příjemce – náhrada škody se bude vztahovat pouze na náklady nekryté příspěvkem na bydlení; 3. Provozovatel systému garantovaného bydlení se zaváţe k aktivní a okamţité intervenci v případě vzniku problému, sociální intervenci;

 Komerční pojišťovny vedle toho mohou získat státní záruky za případné ztráty z provozování systému. Oddělení socioekonomie bydlení Sociologický ústav AV ČR, v.v.i.

19


Systém garantovaného bydlení  V ţádném případě není všelék, jeho smyslem není nahradit jiné formy podpory v oblasti bydlení (výstavba podporovaných a sociálních bytů, výstavba bytů s pečovatelskou sluţbou, příspěvek na bydlení);  Na rozdíl od některých jiných modelů respektuje existenci příspěvku na bydlení, který začíná plnit svou funkci i pro trţní nájemní bydlení;  Závěry obsahují rovněţ doporučení na posílení investic: větší podporu pro výstavbu podporovaných a sociálních bytů, rozšíření podpory o neziskový sektor;

 Závěry obsahují rovněţ doporučení pro aktivnější vyuţití existujících obecních bytů pro účely sociálního bydlení a moţnost převodu těchto bytů do vlastnictví neziskového sektoru;  Závěry obsahují doporučení týkající se podstatnější novelizace příspěvku na bydlení (regionální rozdíly v nákladech, podnájemní vztah);  Závěry obsahují doporučení týkající se rozšíření záběru sociálních sluţeb.

Děkuji za pozornost. www.disparity.cz http://seb.soc.cas.cz

Systém garantovaného bydlení

Recommend Documents