PLÁN OPRAV DOMU Bytový dům Nad Vavrouškou 696 181 00 Praha - Troja OBJEDNATEL Společenství vlastníků budovy č.p. 696, ulice Nad Vavrouškou, Praha 8 Praha 8, Nad Vavrouškou 696, PSČ 18100
ZPRACOVATEL ECOTEN s.r.o. Lublaňská 1002/9, Praha 2 - Vinohrady Ing. Jiří Tencar, Ph.D. Ing. Jan Vojík Ing. Michal Rohlena
[email protected] [email protected] [email protected]
Ing. Vladimír Bartoš
[email protected]
V Praze dne 7. listopadu 2016
1
Obsah Obsah Obsah .............................................................................................................................2 Základní údaje o prověřované budově .............................................................................3 Úvod ...............................................................................................................................4 Možné přístupy opravy budovy .......................................................................................5 Dočasné opravy....................................................................................................................5 Generální oprava stávajícího stavu .......................................................................................5 Komplexní revitalizace budovy .............................................................................................6 Opravy střech a střešních teras .......................................................................................7 Ukázka systémových řešení ..................................................................................................9 Opravy fasády ............................................................................................................... 12 Ukázka systémových řešení ................................................................................................ 15 Časový plán opravy ....................................................................................................... 16 Závěr............................................................................................................................. 17 Seznam fotografií .......................................................................................................... 18 Seznam tabulek ............................................................................................................. 18 Všeobecná ustanovení .................................................................................................. 19
2
Základní údaje o prověřované budově Základní údaje o prověřované budově Datum inspekce Typ nemovitosti Rok výstavby Adresa nemovitosti
20.7.2016, 18.10.2016 Bytový dům 1998
Adresa Parcela Katastrální území Dostupné dokumenty ke stavbě
Nad Vavrouškou 696 1180/70 Troja
Projektová dokumentace
Revize hromosvodu Revize elektro Výchozí revize plynového zařízení Tlaková zkouška vodovodu Prohlášení o shodě pro plynový kotel Topná zkouška Tlaková zkouška topení
Část realizační PD, řezy a technická zpráva, Požární zpráva, termografické posouzení Není předmětem posouzení Není předmětem posouzení Není předmětem posouzení Není předmětem posouzení Není předmětem posouzení Není předmětem posouzení Není předmětem posouzení
Poznámka Zpráva navazuje na dosavadní zprávy posouzení technického stavu: KONTROLA NEMOVITOSTI KONTROLA NEMOVITOSTI - DOPLNĚNÍ ZPRÁVY ZE DNE 21. ČERVENCE 2016 NEDESTRUKTIVNÍ, NAMÁTKOVÝ PRŮZKUM STAVU HYDROIZOLAČNÍ VRSTVY STŘECH A TERAS BYTOVÝCH DOMŮ A JEJÍHO NAPOJENÍ NA DETAILY
ze dne 21. 7. 2016 ze dne 24. 9. 2016 ze dne 1. 11. 2016
3
Úvod Úvod Tato zpráva si klade za cíl stanovit návrh opravy bytového domu Nad Vavrouškou 696 na základě inspekce nemovitosti ve dnech 20. 7. a 18. 10. 2016. Při těchto místních šetřeních bylo zjištěno značné množství vad, které jsou popsány v samostatných zprávách. Vady na obálce budovy jsou natolik závažné, že je nutné je odpovědně řešit. Při první inspekci 20.7.2016 byly zkoumány vady na fasádě a přilehlých konstrukcích, jako jsou okna, oplechování, sokl apod. Bylo zjištěno značné množství trhlin způsobených nekvalitním provedením finální vrstvy omítky, poškozené nebo nekvalitně provedené oplechování, poškozený obklad soklu atd. Dále byly zjištěny Zároveň byly zjištěny zjevné vady na střešních konstrukcích. Proto byla provedena podrobná prohlídka těchto střech a střešních teras dne 18. 10. 2016. Při této podrobné kontrole byly potvrzeny vady a špatný technický stav. Vady, které byly objeveny, se opakují na všech střechách. Špatný technický stav je na celé obálce budovy, která aby plnila svou funkci dlouhodobě a bezvadně, musí být kompaktní. Vady se vyskytují na celém objektu a není tedy možné stanovit opravy jednotlivých poruch, ale musí se přistoupit k opravě komplexním způsobem. Již v předchozích zprávách byly nastíněny postupy opravy. Při realizaci oprav je nutné zohlednit všechny navazující konstrukce, aby nedošlo k jejich opomenutí nebo poškození, obálka budovy musí být kompaktní celek. Veškeré konstrukce se totiž přímo ovlivňují a degradace např. střechy přímo ovlivňuje zdivo, fasádu apod. V této zprávě jsou proto uvedena vzorová provedení jednotlivých konstrukcí s oceněním dle agregovaných položek.
4
Možné přístupy opravy budovy Možné přístupy opravy budovy K opravě budovy lze přistoupit několika způsoby, které mají samozřejmě rozdílnou finanční náročnost, ale i dopad na samotnou budovu.
Dočasné opravy Při tomto přístupu jsou realizovány opravy akutního rázu, kdy jsou průběžně investovány finanční prostředky do stávajících konstrukcí tak, aby se omezila jejich degradace. Nedojde ovšem k opravě, pouze se omezují dopady. Opravy probíhají dle aktuální potřeby, například když dojde k poruše. Toto řešení je na první pohled finančně nejméně náročné, ovšem je potřeba zohlednit celkové náklady v dlouhodobém horizontu. Zároveň nadále dochází k degradaci jednotlivých konstrukcí a razantní oprava se pouze oddaluje, viz. ilustrační simulace níže.
Obrázek 1: Simulace opotřebení budovy pro dočasné opravy
Obrázek 2: Diagram průběhu nákladů na údržbu
Jak je z předchozích diagramů vidět při dočasných opravách nadále dochází k degradaci konstrukcí a je nutné přistoupit po čase k radikální opravě.
Generální oprava stávajícího stavu Při tomto přístupu dojde ke kompletní obnově poškozených konstrukcí. Dojde tak ke zlepšení současného stavu a prodloužení životnosti všech konstrukcí. Oprava je finančně náročná, ale
5
Možné přístupy opravy budovy omezuje degeneraci všech konstrukcí. Nevyřeší ale problémy tepelných mostů, kondenzace apod. a zároveň nedojde ke zhodnocení budovy.
Obrázek 3: Diagram stárnutí konstrukcí při jednorázové investici v roce 2017
V případě generální opravy domu dojde ke zlepšení technického stavu a prodloužení životnosti opravených konstrukcí. Jednorázová investice do opravy bude na nižší hranici předpokládaných nákladů. Tabulka 1: Předpokládané náklady na realizaci opravy domu Celková cena Objekt Střecha Horní terasa (3NP) Spodní tarasa (2NP) Terasa (1NP) Balkon Stěny Okna Stěna pod terénem Suma za objekt Suma
MIN [Kč] 17 19 21 23 25 241 000 241 000 241 000 241 000 241 000 230 000 230 000 230 000 230 000 230 000 380 000 380 000 380 000 380 000 380 000 128 000 128 000 128 000 128 000 128 000 52 000 0 0 0 0 1 050 000 886 000 886 000 886 000 1 034 000 773 000 618 000 618 000 618 000 801 000 244 000 177 000 177 000 177 000 244 000 3 098 000 2 660 000 2 660 000 2 660 000 3 058 000 14 136 000
MAX [Kč] 17 19 21 23 25 310 000 310 000 310 000 310 000 310 000 296 000 296 000 296 000 296 000 296 000 489 000 489 000 489 000 489 000 489 000 165 000 165 000 165 000 165 000 165 000 70 000 0 0 0 0 1 459 000 1 231 000 1 231 000 1 231 000 1 436 000 1 031 000 824 000 824 000 824 000 1 068 000 314 000 228 000 228 000 228 000 314 000 4 134 000 3 543 000 3 543 000 3 543 000 4 078 000 18 841 000
Komplexní revitalizace budovy Tato varianta je finančně nejnáročnější, přináší ovšem další přidanou hodnotu v omezení kritických detailů obálky budovy, omezení teplených mostů a ztrát apod. Všechny poškozené konstrukce obálky budovy budou nahrazeny novými dle návrhu v projektové dokumentaci. Tímto způsobem dojde ke zhodnocení budovy a lepší návratnosti vložené investice. V případě komplexní opravy budou celkové investiční náklady na vyšší hranici předpokládaných nákladů s ohledem na větší pracnost, viz Tabulka 1.
6
Opravy střech a střešních teras Opravy střech a střešních teras Při prohlídkách technického stavu střech a střešních teras byly zjištěny závažné nedostatky v provedení hydroizolací a končící životnost stavebních materiálů. Nejzávažnější vady, které se objevují na všech střechách, jsou vady v pokládce a kotvení hydroizolace a provedení střešních vpustí. Nedostatečné kotvení způsobuje propínání hydroizolační folie, kdy pak je náchylná na protržení. Střešní vpusti vykazují vadu v nesprávném provedení pro danou skladbu, kdy dochází k zasypání vpustí. V kombinaci ucpané vpusti a protržené pak dojde k protečení dešťové vody a závažným škodám. Veškeré vady a poruchy způsobují zatékání dešťové vody do konstrukcí a další poškozování těchto konstrukcí. Je proto nutné dát střechám nejvyšší prioritu při časovém plánování oprav. Střešní konstrukce má přímý vliv na ochranu všech navazujících konstrukcí budovy. Při degradaci střechy dojde k zrychlení degradace zdiva, omítek apod.
Terasa v 1NP Obrázek 4: Situace – schéma kontrolovaných střech a teras
K opravám střech a teras je nutné přistoupit prioritně jelikož výrazně ovlivňují stav a kvalitu užívání budovy. V případě plochách střech je ale nutní zohlednit všechny navazující konstrukce, které je nutné opravit zároveň, nebo alespoň připravit postup navazujících opravovaných konstrukcí. Zároveň s ohledem na již využívané nepochozí části plochých střech doporučujeme rozhodnutí o jejich využití uvedení do právního pořádku. Je nutné na základě PD provést kolaudaci takto využívaných střech. Nejzávažnější vady:
7
Opravy střech a střešních teras -
Poškození hydroizolací nesprávným kotvením
Obrázek 5: Neupevnění a přepnutá fólie na atice
-
Praskliny fólie u styku okapnic
Obrázek 6: Praskliny fólie u styku okapnic
-
Nesprávné provedení vpustí, kdy dochází ucpávání
Obrázek 7: Nesystémové nástavce vtoků
8
Opravy střech a střešních teras -
Nesprávní ukončení hydroizolační folie na atice
Obrázek 8: Nevodotěsné ukončení hydroizolační fólie na atice
-
Nekvalitně provedené oplechování
Obrázek 9: Nekvalitně provedené oplechování
Navazující konstrukce jsou především: -
Oplechování atiky Ukončení hydroizolace na atikách a stěnách Zábradlí Fasáda
Před zahájením oprav střech je nutné mít pracovanou projektovou dokumentaci kompletní opravy budovy a případně úpravy využití celých střech jako pochozích na základě PD a kolaudace tohoto stavu. Doporučujeme dále využití kvalitních materiálů, které jejichž cena je vyšší řádově o 30 %, avšak zaručuje delší životnost.
Ukázka systémových řešení V následující kapitole jsou uvedena vzorová řešení provedení plochých střech a kritických detailů.
9
Opravy střech a střešních teras
Obrázek 10: Ukázka skladby ploché nepochozí střechy
Obrázek 11: Ukázka skladby ploché pochozí střechy
Obrázek 12: Ukázka systémového řešení střešní vpusti, které umožňuje údržbu a zajišťuje trvalou propustnost
10
Opravy střech a střešních teras
Obrázek 13: Detail provedení atiky u ploché střechy
11
Opravy fasády Opravy fasády Vzhledem k rozsahu vad na fasádě není možné doporučit dílčí opravy samotných trhlin. Je nutné přistoupit k opravě celých souvislých stěn. Doporučujeme k opravě přistoupit opět komplexně a při opravě fasády budovy zohlednit i kritická místa a teplené mosty. S opravou fasády je nutné provést i opravu oplechování a zábradlí, které by jinak dále poškozovalo opravenou fasádu. Je zároveň nutné posoudit statické poruchy budovy. Tyto trhliny mají výrazný vliv na stabilitu budovy a životnost nejen fasády. Při prohlídce nemovitosti byly zjištěny vady i v soklové části budovy. Tyto vady se projevují jako praskliny a opadávání keramického obkladu. Jsou způsobeny špatným návrhem napojení budovy na terén, kdy je podzemní část budovy provedena v jiné konstrukční tloušťce zdiva. Toto provedení má přímý vliv na technický stav hydroizolace, která pak dostatečně nezajišťuje ochranu zdiva před zemní vlhkostí. Návrh opravy je možný až po samotném odkopání zeminy kolem budovy. Při prohlídce budovy totiž nebylo možné zjistit současné provedení hydroizolace. Byly zřetelná pouze část izolace, která byla volně položená na terén. Může tak zatékat nad izolací do zdiva a zároveň dojít k protržení izolace. Značná členitost fasády ovlivňuje i samotný návrh její opravy. Je velmi problematické provést dílčí opravu jednotlivých stěn, jelikož je nutné vždy dokonalé navázání všech těchto stěn, aby byla zajištěna dlouhodobá životnost a dokonalý vzhled. Aby nedošlo k poškozování již opravených konstrukcí navrhujeme provedení opravy budovy kontinuálním postupem po blocích. Dosáhne se tak bezvadné opravy fasády, oplechování i jednotlivých střech a teras. Navázání fasády jednotlivých bloků lze provést „přiznáním“ dilatační lišty, která zajistí dočasné zakonzervování fasády a bezproblémové navázání v dalším bloku. Nedílnou součástí opravy fasády je i řešení ostění oken a dveří. V současné době dochází k netěsnému napojení okna a vzniku tepelného mostu. Je tedy nutné provést nové osazení výplní otvorů. Na ostění je nutná instalace APU lišt, které zajistí dilataci kolem oken. Nejzávažnější vady: -
Praskliny ve fasádě a rovinnost (nekvalitní provedení finální vrstvy omítky)
Obrázek 14: Praskliny ve fasádě
12
Opravy fasády -
Nesprávné konstrukční řešení objektové dilatace (dochází k prasklinám vně i uvnitř budovy)
Obrázek 15: Provedení objektové dilatace
-
Nekvalitně provedené oplechování (zatékání za oplechování)
Obrázek 16: Nekvalitně provedení oplechování
-
Nekvalitně provedené ostění u výplní otvorů (chybějící lišty, netěsnost)
Obrázek 17: Netěsné napojení okna na ostění
13
Opravy fasády -
Problematické provedení soklové části fasády
Obrázek 18: Provedení soklové část
-
Tepelné mosty předsazených ŽB konstrukcí
Obrázek 19: Tepelný most předsazené ŽB konstrukce
Navazující konstrukce jsou především: -
Oplechování atik, parapetů Zábradlí Podzemní a soklová část včetně hydroizolace Okna
Fasáda je finální a pohledovou částí budovy, proto její provedení navazuje prakticky na veškeré konstrukce obálky budovy. Proto je nutné provedení opravy vždy souběžně s dalšími konstrukcemi, aby nedošlo k dalšímu poškozování.
14
Opravy fasády Ukázka systémových řešení V této kapitole jsou uvedeny příklady systémového řešení provedení fasády.
Obrázek 20: Technologicky správné provedení výztužné tkaniny kolem oken
Obrázek 21: Provedení oplechování parapetu
15
Časový plán opravy Časový plán opravy Vzhledem k velkému rozsahu opravy budovy je nutné zohlednit finanční možnosti SVJ a technologické nároky na kvalitní provedení. Před provedením samotných prací je nutné posouzení současného technického provedení podzemní části, aby bylo možné navrhnout vhodnou úpravu. Toto je nutné realizovat s posouzením statických poruch, které se na objektu také vyskytují. Po zohlednění těchto zjištění je možné přistoupit ke zpracování projektové dokumentace, dle které bude provedena oprava budovy. I když nejhorší technický stav vykazují střešní terasy je nutné přistoupit k opravám komplexně nejlépe po jednotlivých blocích. Lze tak provést kompletní opravu všech poškozených konstrukcí, které na sebe přímo navazují. V opačném případě bude docházet k degradaci a poškozování i již opravených konstrukcí. V případě komplexní opravy budovy dojde ke zlepšení technického stavu i zhodnocení budovy. Zateplením obálky budovy dosáhneme úspor energií i omezíme negativní projevy tepelných mostů, které se na budově vyskytují. Dojde i k eliminaci kritických míst, které při současném nevhodném provedení poškozují navazující konstrukce. Tabulka 2: Harmonogram realizace Komplexní opravy budovy ROK Posouzení technického stavu podzemní části budovy Posouzení statických poruch Přípravné a projektové práce Blok 17 (provedena oprava Horní terasy) Blok 19 Blok 21 Blok 23 (provedena oprava Horní terasy) Blok 25 Technický dozor investora Suma
2017 2018 2019 2020 MIN [Kč] MAX [Kč] MIN [Kč] MAX [Kč] MIN [Kč] MAX [Kč] MIN [Kč] MAX [Kč] 20 000 50 000 330 000
30 000 75 000 495 000 2 868 000 3 838 000 2 660 000 3 543 000 2 660 000 3 543 000 2 430 000 3 247 000
400 000
3 058 000 4 078 000 111 000 148 000 102 000 136 000 61 000 82 000 600 000 5 639 000 7 529 000 5 192 000 6 926 000 3 119 000 4 160 000
Zde uvedený harmonogram se může lišit dle aktuálních finančních možností SVJ i zvoleného způsobu opravy budovy. Odlišně lze postupovat v případě Generální opravy, kdy budou zachovány současné konstrukce, pouze dojde k jejich obnově. V takovém případě je vhodné realizovat prioritně střechy a střešní terasy. Následně přistoupit k opravám fasády. V takovém případě by harmonogram oprav vypadal takto. Tabulka 3: Harmonogram realizace Generální opravy budovy ROK Posouzení technického stavu podzemní části budovy Posouzení statických poruch Přípravné a projektové práce Střecha Horní terasa (3NP) Spodní tarasa (2NP) Terasa (1NP) Balkon Stěny Okna Stěna pod terénem Technický dozor investora Suma
2017 2018 2019 2020 MIN [Kč] MAX [Kč] MIN [Kč] MAX [Kč] MIN [Kč] MAX [Kč] MIN [Kč] MAX [Kč] 20 000 30 000 50 000 75 000 330 000 495 000 1 205 000 1 550 000 690 000 888 000 1 900 000 2 445 000 640 000 825 000 52 000 70 000 1 936 000 2 690 000 1 772 000 2 462 000 1 034 000 1 436 000 1 391 000 1 855 000 1 236 000 1 648 000 801 000 1 068 000 421 000 542 000 354 000 456 000 244 000 314 000 89 000 114 000 76 000 103 000 67 000 91 000 42 000 56 000 4 924 000 6 422 000 3 876 000 5 260 000 3 429 000 4 657 000 2 121 000 2 874 000
Plán popisuje prioritní opravu střešních konstrukcí včetně oplechování atik. Následně je přistoupeno k opravám fasády postupně po blocích 17, 19, následně 21, 23 a zakončená oprava blokem 25. 16
Závěr Závěr Oprava vad na bytovém domě Nad Vavrouškou 696 bude s ohledem na rozsah vad velmi náročná. Je nutné k ní přistoupit velmi zodpovědně, protože jedině tak lze dosáhnout dokonalého výsledku. Dosavadní zjištění vad slouží jako vhodný podklad pro zhodnocení technického stavu a pro rozhodnutí jakým způsobem k opravě domu přistoupit. Nabízí se několik variant provedení, které mají rozdílnou finanční náročnost. Vaše rozhodnutí pro opravu musí zohlednit mnoho kritérií, jedním z rozhodujících budou i finanční možnosti SVJ. Je ovšem nutné nehodnotit pouze na základě jednorázových investičních nákladů, ale i na přínosu samotné opravy. Zda dojde k prodloužení životnosti stavby, zhodnocení nemovitosti nebo i ke snížení provozních nákladů na energie. Na základě posouzení technického stavu a propočtu investičních nákladů můžete objektivně rozhodnou o dalším postupu. Je ovšem prakticky nutné realizovat opravu jednotlivých bloků vždy stejným technologickým postupem, aby byla zajištěna bezproblémová údržba a dlouhá životnost všech opravených konstrukcí. V případě realizace opravy je nutné zpracování podrobné projektové dokumentace, která nebude sloužit pouze pro stavební řízení, ale především pro provedení stavby, bude tedy obsahovat řešení konkrétních technických detailů, jako je například provedení atik, parapetů, detailů napojení různých rovin fasády apod. Na základě konkrétního provedení opravy, je možné žádat o dotaci z Nové Zelené úsporám, která může výrazně snížit finanční náročnost investice. Jedině takto řešená projektová příprava zhodnotí dosavadní práci a vynaložené finanční prostředky. Zároveň minimalizuje riziko nekvalitního provedení, které by znovu generovalo vady a degradaci konstrukcí.
17
Seznam fotografií Seznam fotografií Obrázek 1: Simulace opotřebení budovy pro dočasné opravy .................................................5 Obrázek 2: Diagram průběhu nákladů na údržbu ....................................................................5 Obrázek 3: Diagram stárnutí konstrukcí při jednorázové investici v roce 2017 .........................6 Obrázek 4: Situace – schéma kontrolovaných střech a teras ...................................................7 Obrázek 5: Neupevnění a přepnutá fólie na atice ....................................................................8 Obrázek 6: Praskliny fólie u styku okapnic...............................................................................8 Obrázek 7: Nesystémové nástavce vtoků ................................................................................8 Obrázek 8: Nevodotěsné ukončení hydroizolační fólie na atice ...............................................9 Obrázek 9: Nekvalitně provedené oplechování .......................................................................9 Obrázek 10: Ukázka skladby ploché nepochozí střechy ......................................................... 10 Obrázek 11: Ukázka skladby ploché pochozí střechy ............................................................. 10 Obrázek 12: Ukázka systémového řešení střešní vpusti, které umožňuje údržbu a zajišťuje trvalou propustnost .............................................................................................................. 10 Obrázek 13: Detail provedení atiky u ploché střechy ............................................................. 11 Obrázek 14: Praskliny ve fasádě ............................................................................................ 12 Obrázek 15: Provedení objektové dilatace ............................................................................ 13 Obrázek 16: Nekvalitně provedení oplechování .................................................................... 13 Obrázek 17: Netěsné napojení okna na ostění ...................................................................... 13 Obrázek 18: Provedení soklové části ..................................................................................... 14 Obrázek 19: Tepelný most předsazené ŽB konstrukce ........................................................... 14 Obrázek 20: Technologicky správné provedení výztužné tkaniny kolem oken........................ 15 Obrázek 21: Provedení oplechování parapetu ....................................................................... 15
Seznam tabulek Tabulka 1: Předpokládané náklady na realizaci opravy domu ..................................................6 Tabulka 2: Harmonogram realizace Komplexní opravy budovy.............................................. 16 Tabulka 3: Harmonogram realizace Generální opravy budovy ............................................... 16
18
Všeobecná ustanovení Všeobecná ustanovení Zpráva obsahuje všeobecné popisy a poskytuje Vám objektivní informace, které Vám pomohou vytvořit své vlastní hodnocení celkového stavu domu. Zpráva není určena k zjištění hodnoty nemovitost. Ne všechny vady mohou být identifikovány v průběhu tohoto prověření. Provedené prověření není neomezenou zárukou. Tato detailní zpráva obsahuje pozorování systémů a komponentů, které podle odborného úsudku experta nefungují správně. Ve zprávě je popsán technický stav nemovitosti k určitému datu a času. Experti nemohou předpovědět budoucí chování a nemohou být odpovědni za události, které se vyskytnou po provedení prověření. Pokud se změní podmínky, jsme vám k dispozici, abychom překontrolovali nemovitost a zaktualizovali tuto zprávu. Zpráva byla vypracována výlučně pro Vaše užívání, jako našeho klienta. Není určena k použití třetí stranou bez našeho předchozího písemného souhlasu. Samotná zpráva je chráněna autorskými právy, a nemůže být použita jako celek ani částečně bez našeho výslovného písemného povolení. Ještě jednou Vám děkujeme za využití našich služeb a jsme Vám k dispozici v průběhu celé realizace opravy domu. Pokud máte jakékoliv dotazy, neváhejte nás kontaktovat.
19
