ZNALECKÝ POSUDEK č. 103-3903/14 o obvyklé ceně pozemku parc.č. 4107/4 v k.ú. Rychvald, obec Rychvald, okres Karviná.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Ostrava Mgr. Pavla Fučíková - soudní exekutor Slévárenská 410/14 709 00 Ostrava-Mariánské Hory
Účel posudku:
pro účely exekučního řízení 024 EX 1833/13-99
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb., podle stavu ke dni 18.6.2014 posudek vypracoval:
Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava
Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 9 stran textu a 4 přílohy. Objednateli se předává v 1 vyhotovení.
V Ostravě, 18.6.2014
A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě Usnesení o ustanovení znalce č.j. 024 EX 1833/13-99 ze dne 31.3.2014 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovité věci zapsané na LV č. 159 pro k.ú. Rychvald, obec Rychvald, okr. Karviná. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit nemovitou věc zapsanou na LV č. 159 pro k.ú. Rychvald, obec Rychvald, a to: - pozemek parc.č. 4107/4 o výměře 984 m2 – ostatní plocha Dále je úkolem znalce uvést: a) příslušenství nemovité věci. b) existenci zjištěných věcných břemen a nájemních práv s označením, která z nich zohlednil ve výsledné ceně předmětu ocenění. c) zda je nájemné ze zjištěného nájemního práva poskytováno ve výši v místě a čase obvyklé. d) zda-li existuje hrubý nepoměr mezi výhodou oprávněné osoby ze zjištěného věcného břemene a závazkem povinného z věcného břemene. e) zda-li zjištěná nájemní práva či věcná břemena výrazně omezují možnost prodat nemovitou věc v dražbě. 2. Místopisné údaje o oceňovaném pozemku Oceňovaný pozemek je situovaný v jižní části města Rychvald (7 216 obyvatel), okr. Karviná. Pozemek se nachází v souvislém lesním porostu cca 150 m od zástavby rodinných domů při ulici U Školky, mimo zastavěné území obce. Pozemek je vzdálen cca 2,2 km od centra města, kde se nachází základní občanská vybavenost a služby (městský úřad, pošta, základní a mateřská škola, pošta, supermarket a další). Regionální metropole město Ostrava je vzdáleno cca 7 km. Ve městě Rychvald se nacházejí autobusové zastávky meziměstské dopravy a zastávky ostravské MHD. Pozemek se nachází v lokalitě s průměrnou dopravní dostupností, napojení na frekventovanou komunikaci č. II/470 (ul. Orlovská), spojující centrum města Ostrava, Rychvald a Orlová, je možné ve vzdálenosti cca 2,5 km. Dle platného územního plánu pro město Rychvald není oceňovaný pozemek určen k výstavbě, nachází se v zóně lesních pozemků, v lokálním biocentru ÚSES. 3. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 5.6.2014 za přítomnosti soudního znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpisy z katastru nemovitostí pro k.ú. Rychvald, obec Rychvald, list vlastnictví č. 159, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne 31.3.2014 - kopie katastrální mapy předmětného území, mapový list č. OSTRAVA 5-0/14, v měřítku 1:1000 ze dne 4.3.2014
-2-
- Smlouvy o věcném břemeni z roku 1911 - letecký snímek 5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 159 pro k.ú. Rychvald, obec Rychvald, okr. Karviná je uvedeno: A - LV Vlastník: Filípková Růžena, náměstí ČSA 183/6, 737 01 Český Těšín B - LV Předmět vlastnictví: - pozemek parc.č. 4107/4 o výměře 984 m2 – ostatní plocha B1 - LV bez zápisu C - LV viz. výpis z katastru nemovitostí D - LV viz. výpis z katastru nemovitostí E - LV viz. výpis z katastru nemovitostí F - LV viz. výpis z katastru nemovitostí 6. Obsah posudku 1. Ocenění dle cenového předpisu 2. Zjištění obvyklé ceny metodou srovnávací 3. Práva a závady s nemovitými věcmi spojené Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 1833/13-99 ze dne 31.3.2014 Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Situační plánek a výřez z leteckého snímku 7. Použité metody ocenění Úkolem posudku je stanovení obvyklé ceny pozemku parc.č. 4107/4 v k.ú. Rychvald, obec Rychvald, okres Karviná. Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. -3-
Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Zpracovatel ocenění odhadne i závady, které v důsledku přechodu nezaniknou a upraví příslušným způsobem odhad ceny. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro odhad obvyklé ceny pozemku je hodnocení v tomto případě provedeno dvěma způsoby, a to: •
metoda ocenění dle cenového předpisu
•
metoda srovnávací
Charakteristika těchto metod: Metoda ocenění dle cenového předpisu Zjištění administrativní ceny nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pozemek je hodnocen zaprvé administrativní cenou zjištěnou dle cenového předpisu a dále srovnávací metodou, protože dle dostupných údajů ke dni ocenění na trhu nemovitostí s obdobným typem pozemků v dané lokalitě o obdobné velikosti bylo obchodováno, a proto srovnatelnou cenu lze objektivně zjistit. Pozemek tohoto typu se v dané lokalitě běžně nepronajímá, údaje o cenách pronájmu proto nelze zjistit a vyhodnotit, a metoda výnosová se v tomto případě nepoužije. Pro ocenění bude proto použito metod: ocenění dle cenového předpisu a srovnávací.
-4-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Pozemky dle cenového předpisu Oceňovaný pozemek se nachází při jižním okraji města Rychvald, ve vzdálenosti cca 150 m od zástavby rodinných domů. Pozemek je součástí souvislého lesního porostu, který tvoří lokální biocentrum ÚSES. Výměra lesního pozemku je o velikosti 984 m2. Přístup k pozemkům je možný z místní, zpevněné komunikace (ul. U Školky) ze severní strany přes okolní lesní pozemky. Ocenění je proto provedeno jako lesního pozemku a vychází z ekonomického hodnocení produkční schopnosti lesní půdy, tedy charakteristiky užitkovosti, která je vyjádřena pomocí souborů lesních typů. Lesní pozemek oceněný dle § 7 Výměra [m2] ostatní plocha 4107/4 3H 984,00 Lesní pozemek oceněný dle § 7 - celkem Název
Parcelní číslo SLT
Pozemek zapsaný na LV č. 159 - zjištěná cena
-5-
JC Úprava [Kč/m2] [%] 6,73
UC [Kč/m2] 6,73
=
Cena [Kč] 6 622,32 6 622,32 6 622,32 Kč
2. Ocenění metodou srovnávací Lesní pozemek Po pozemcích uvedeného typu – lesní pozemek, o obdobné velikosti, je v Moravskoslezském kraji u srovnatelných pozemků poptávka velmi nízká. Proto s přihlédnutím na možnost jejich využití jsem názoru, že oceňovaný pozemek je špatně obchodovatelný. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle nabídek z internetových stránek, byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaný lesní pozemek, tyto pozemky obdobného využití: Typ pozemku, lokalita srovnatelného pozemku
Druh pozemku
Celková plocha [m2]
Lesní pozemek, Nový Jičín – Žilina
Lesní
13 092
Cena pozemku [Kč] Cena na m2 plochy [Kč] 130 000
Datum nabídky / prodeje 2014
10 245 000 Lesní pozemek, Odry, okr. Nový Jičín
Lesní
19 000
2014 13 338 000
Lesní pozemek, Kojetín u Starého Jičína, okr. Nový Jičín
Lesní
Lesní pozemek, Háj ve SlezskuJilešovice, okr. Opava
Lesní
Lesní pozemek, Skotnice, okr. Nový Jičín
Lesní
14 684
2014 23 926 000
38 600
2014 24 82 000
6 862
2014 12
Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitá věc, lesní pozemky v průměru od 10 do 20 Kč/m2. Na základě výše uvedených porovnání, ale zejména vzhledem k charakteru pozemku – odhaduji srovnávací hodnotu nemovitosti na částku ve výši:
•
15 Kč/m2 za celkovou výměru pozemku parc.č. 4107/4 zapsaného na listu vlastnictví č. 159 pro k.ú. Rychvald (984 m2)
tj. celkem 14 760 Kč 3. Práva a závady s nemovitou věcí spojená V oddíle B1 listu vlastnictví č. 159 jsou zapsána oprávnění odpovídající věcným břemenům chůze a jízdy přes pozemky parc.č. 4092/2 a 4290 ve prospěch majitele oceňovaného pozemku na základě smluv o věcných břemenech z roku 1911. S ohledem na skutečnost, že pozemky parc.č. 4092/2 a 4290 tvoří část zpevněné komunikace zapsané v pasportu komunikací města Rychvald, považuji věcná břemena za nefunkční, a která nemají vliv na cenu obvyklou oceňovaného pozemku.
-6-
Dle výpisu z katastru nemovitostí a zjištěných informací se k oceňovanému pozemku neváží žádná jiná věcná břemena ani jiná omezení, která by výrazně omezovala možnost prodeje nemovitosti v exekuční dražbě. Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: Zástavní práva exekutorská k zajištění pohledávek. Usnesení soudu o nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava - viz. výpis z katastru nemovitostí č. 159 oddíl C. Tato práva nemají výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitosti a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil. Dle předložených podkladů a zjištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitostech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.
-7-
C. Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účely exekučního řízení) Na základě Usnesení o ustanovení znalce č.j. 024 EX 1833/13-99 ze dne 31.3.2014 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovité věci zapsané na LV č. 159 pro k.ú. Rychvald, obec Rychvald, okr. Karviná. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit nemovitou věc zapsanou na LV č. 159 pro k.ú. Rychvald, obec Rychvald, a to: - pozemek parc.č. 4107/4 o výměře 984 m2 – ostatní plocha
Výsledné ceny: Zjištěná cena dle cenového předpisu [Kč] Pozemek parc.č. 4107/4
6 620
Zjištěná cena srovnávací metodou [Kč] 14 760
Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, vzhledem k lokalitě, kde je oceňovaný pozemek umístěn, ale zejména s ohledem na charakter pozemku a možnost jeho využití, odhaduji obvyklou cenu pozemku parc.č. 4107/4 ve výši srovnávací hodnoty, která nejlépe odpovídá ceně obvyklé, a to na částku (po zaokrouhlení):
15 000 Kč
V Ostravě, 18.6.2014
Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava
-8-
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999, pro základní obor 1. ekonomika, 2. stavebnictví pro odvětví 1. ceny a odhady nemovitostí, 2. stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 103-3903/14 znaleckého deníku.
-9-
