OMGEVINGS VERGUNNING Ruimtelijke onderbouwing Ten behoeve van het besluit tot afwijken van het bestemmingsplan krachtens artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 3° van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) voor het bouwen van een brouwerij met horecafunctie en detailhandel op de locatie Lagedijk 69,71 en 83 te Zaandijk.
Gemeente Zaanstad behorend hij besluit van BenW nr. BV.UMï.ll.U
Dossiernummer: O20141179
Sector Omgevingsvergunningen Afdeling Juridische Procedures Omgevingsrecht 16 februari 2015
27
M E 1 2 0 1 5
INHOUDSOPGAVE Overzichtskaart plangebied en omgeving
3
Geometrische plaatsbepaling
4
H. 1 Inleiding
5
H. 2 Bevoegd gezag en procedure
7
H. 3 Procedureel beleid
9
H.4 Beleidskaders ruimtelijk beleid algemeen onderbouwd
10
H.5 Maatschappelijk draagvlak van het project
12
H.6 Stedenbouwkundige en welstandelijke aspecten
12
H.7 Water
14
H.8 Milieuaspecten
15
H.9 Monumenten en archeologie
19
H.10 Grondexploitatie
19
H.11 Overleg met de provincie en andere betrokken bestuursorganen
19
H.12 Zienswijzen en betrokkenheid omwonenden
20
H.13 Uitvoerbaarheid
20
H.14 Conclusie
20
Bijlage 1: Uittreksel bestemmingsplan
21
Bijlage 2: Nieuwe situatie
22
Bijlage 3: m.e.r. beoordeling
23
Geometrische plaatsbepaling
schaal 1 : 500 te bouwen brouwerij met horecafunctie en detailhandel
(niet van meten)
Zaandijk, 03-03-15
Overzichtskaart plangebied en omgeving
Ligging plangebied in omgeving
H. 1 Inleiding I. 1 Conclusie Op basis van deze ruimtelijke onderbouwing kan worden geconcludeerd dat het beoogde project voor het bouwen van een brouwerij met horecafunctie en detailhandel een ruimtelijk verantwoorde ontwikkeling is. De motivering van dit besluit omvat de ruimtelijke onderbouwing, waarin het project uitgebreid onderbouwd wordt. 1.2 Omschriiving van het proleet De bierbrouwerij met horecafunctie en detailhandel maakt onderdeel uit van een ontwikkelgebied in Zaandijk rondom de Zaandijkerkerk. Op dit moment verkeert de oude kerk van Zaandijk (aan de Lagedijk) en het gebied er om heen nog in een slechte staat. De kerk, een gemeentelijk monument, stond tot voor een paar jaar zelfs op de nominatie om te worden gesloopt. Rondom de kerk staan diverse gebouwen leeg, wat vandalisme aantrekt en een sfeer van verpaupering oproept. Het gebied is ernstig verwaarloosd. Diverse private partijen hebben nu concrete plannen om dit historische deel van Zaandijk een nieuw leven te geven. De ontwikkellocatie is gelegen aan het oude lint van Zaandijk. Het onderhavig bouwplan maakt onderdeel uit van deze ontwikkellocatie. Het bouwplan heeft tot doel een food en drink belevingsgebied te creëren, een hybride tussen proeflokaal en vergaderlocatie waarbij de brouwerij als hoofdrolspeler fungeert. Men heeft hierbij de dynamiek van oude dorpskern van Zaandijk voor ogen. Met de voetveer Zaandijk kan het gebied goed aansluiten bij de Zaanse Schans. Kaart ontwikkellocatie
Kaart indeling brouwerij
Verklaring van de ruimtes hierboven: 1. Productie gedeelte van het ambachtelijke bierbrouw-proces. In dit deel van het gebouw staan de brouwketels en vindt het daadwerkelijke brouwproces plaats. 2. Dit is het gedeelte waar het bier zich over een periode van 4 weken ontwikkelt tot een eindproduct. Tevens vindt het afvullen van de flessen en de fusten in deze ruimte plaats. 3. Proeflokaal waar het bier gedronken kan worden door buurtbewoners en toeristen. 4. Bier / spijzen winkel.Vergaderruimte / ruimte voor de technische en sanitaire voorzieningen. De bouwdelen onder 1, 2 en 4 zijn bestaand en worden tot op de fundering gesloopt en herbouwd. De overige bouwdelen worden nieuw gebouwd.
1.3 Ligging en begrenzing van het project
H. 2 Bevoegd gezag en procedure Gelet op bovenstaande projectbeschrijving, alsmede op het bepaalde in hoofdstuk 3 van het Besluit omgevingsrecht (Bor) en de daarbij horende bijlage is het college van Burgemeester en wethouders van Zaanstad het bevoegd gezag om op de omgevingsvergunning te beslissen. Het onderhavige project is getoetst aan het bestemmingplan. 2.1 Bestemmingsplan Het desbetreffende perceel is gelegen in het gebied waarvoor het bestemmingsplan 'Oud Zaandijk' geldt en heeft hierin de bestemmingen 'Bedrijfsdoeleinden' ex artikel 11 met aanduidingen B(1)bu*7,Bmb*7 met maximale milieucategorie 1 en 2 en 'Archeologisch Waardevol gebied', ex artikel 19 van de
planvoorschriften. Daarnaast geldt ter plaatse de aanduiding 'Geluidszone' art. 53/61 Wgh. De gehele nieuwbouw is gesitueerd op de bestemming 'Bedrijfsdoeleinden' en gedeeltelijk gesitueerd op vlakken met de aanduidingen 'Bbu' burgerlijke en utiliteitsbouw en 'Bmb' metaalbewerking met de maximale milieucategorieën 1 en 2. De brouwerij met horecafunctie en detailhandel voldoet niet aan de doeleindenomschrijving van artikel 11, lid 1. Er is geen sprake van een bedrijf zoals aangegeven met de aanduiding en voorkomend binnen de lijst van bedrijfstypen met max. categorie 1 en 2. De nieuwbouw is tevens gelegen binnen een archeologisch waardevol gebied. Omdat de oppervlakte meer dan 100 m2 bedraagt en er grondwerkzaamheden zoals aangegeven in artikel 19, lid 2 van het bestemmingsplan plaatsvinden is er archeologisch onderzoek benodigd. In het bestemmingsplan is bepaald dat bij de aanvraag om omgevingsvergunning een archeologisch rapport dient te worden overgelegd met betrekking tot het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord. Op basis van de Ministeriele regeling omgevingsrecht (Mor) zijn er mogelijkheden om bepaalde gegevens op een later tijdstip aan te leveren. Daaraan is toepassing gegeven voor wat betreft het archeologisch onderzoek, omdat op een deel van het te onderzoeken gebied nog bebouwing aanwezig is. Aan de eventueel te verlenen omgevingsvergunning wordt daarom de voorwaarde verbonden dat die gegevens (in dit geval het archeologisch onderzoek) op een later tijdstip, maar uiterlijk drie weken voor aanvang van de werkzaamheden moet worden aangeleverd. Daarnaast wordt aan de vergunning de volgende voorwaarde verbonden: indien uit het rapport blijkt dat als gevolg van het bouwplan archeologische waarden kunnen worden verstoord, dan zullen, alvorens er gestart wordt met de uitvoering van het bouwplan, de nodige door het bevoegde gezag op te leggen maatregelen, getroffen worden ten einde deze verstoring te voorkomen. Afhankelijk van de situatie kan het dan onder meer gaan om het opgraven van mogelijke vondsten of het ophogen van het terrein, teneinde mogelijke archeologische waarden veilig te stellen. Met de uitvoering van het bouwplan mag vervolgens pas worden gestart als deze maatregelen naar goedkeuring van het bevoegd gezag zijn uitgevoerd. Het bouwplan is tevens gelegen in een gebied met de aanduiding 'Geluidszone' art. 53/61 Wgh. Het bouwplan is deels gelegen op het gezoneerde industrieterrein 'Pielkenrood'. Voor de toetsing aan de zonegrenswaarde wordt de geluidimmissie van het bouwplan meegenomen. Uit de zonetoets blijkt dat de zonegrenswaarden als gevolg van dit bouwplan niet worden overschreden. Het bouwplan is In overeenstemming met deze bestemming. 2.2 Procedure Het bestemmingsplan bevat geen bepalingen op grond waarvan met toepassing van artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 1° van de Wabo het onderhavige project gerealiseerd kan worden. Het onderhavige project kan voorts niet worden gerealiseerd met toepassing van artikel 2.12, lid 1 sub a, onder 2° van de Wabo, aangezien het niet past in de in artikel 4 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht, aangewezen categorie gevallen. Uit het voorgaande vloeit voort dat voor de onderhavige gewenste ontwikkeling een procedure tot afwijking van het bestemmingplan ex artikel 2.12, lid 1 sub a, onder 3° van de Wabo gevoerd dient te worden. Krachtens artikel 2.12 eerste lid, sub a, onder 3° van de Wabo kan het bevoegd gezag - in het onderhavige geval - het college van burgemeester en wethouders, ten behoeve van de verwezenlijking van een project van gemeentelijk belang een besluit nemen tot afwijken van een bestemmingsplan. Het besluit dient een goede ruimtelijke onderbouwing van het project te bevatten. Op de voorbereiding van een besluit tot afwijken van het bestemmingsplan op basis van artikel 2.12 eerste lid, sub a, onder 3° van de Wabo is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing (de Uniforme Openbare Voorbereidingsprocedure).
2.3 Eisen artikel 2.12 eerste lid, sub a. onder 3° van de Wabo Voor het onderhavige plan wordt voldaan aan de plicht om de eisen die gesteld worden in artikel 5.20 van het Besluit omgevingsrecht (Bor) juncto artikel 3.1.2, 3.1.6 en 3.3.1, eerste lid van het Besluit ruimtelijke ordening in de ruimtelijke onderbouwing te behandelen. In de onderhavige ruimtelijke onderbouwing worden alle relevante aspecten behandeld die in bovengenoemde artikelen zijn opgenomen als voorwaarden van een goede ruimtelijke onderbouwing. H. 3 Procedureel beleid 3.1 Raadsbeleid / Verklaring van geen bedenkingen Artikel 6.5 van het Bor bepaalt: I. Voor zover een aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de wet, wordt de omgevingsvergunning, waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3°, van de wet wordt afgeweken van het bestemmingsplan of de beheersverordenlng, niet verleend dan nadat de gemeenteraad van de gemeente waar het project geheel of in hoofdzaak zal worden of wordt uitgevoerd, heeft verklaard dat hij daartegen geen bedenkingen heeft. 2. De verklaring kan slechts worden geweigerd in het belang van een goede ruimtelijke ordening. 3. De gemeenteraad kan categorieën van gevallen aanwijzen waan/oor deze verklaring niet Is vereist. Bij besluit van 2 december 2010 (geregistreerd onder nummer Z/2010/358180), laatst gewijzigd op 23 januari 2014 en met terugwerkende kracht in werking getreden op 24 januari 2014 (geregistreerd onder nummer 2014/9982), heeft de raad haar beleid inzake het afwijken van bestemmingsplannen en beheersverordeningen vastgesteld (Beleidsregels Afwijken van bestemmingsplannen en beheersverordeningen Wabo Zaanstad 2010). De raad heeft besloten: 1. De volgende categorieën van gevallen aan te wijzen waarvoor op grond van artikel 6.5. derde lid Besluit omgevingsrecht een 'verklaring van geen bedenkingen' niet is vereist: a) Aanvragen die passen binnen ter visie liggende ontwerpbestemmingsplannen; b) Aanvragen die passen binnen door de raad vastgesteld beleid, een stedenbouwkundige visie, een masterplan of een gebiedsvisie; c) Aanvragen waarvoor met een omschreven doel grond van de gemeente is afgenomen maar de planologische regeling nog niet aan dat doel is aangepast en het (bouw)plan past binnen dat omschreven doel. 2. De volgende categorieën van gevallen aan te wijzen waarvoor op grond van artikel 6.5. eerste lid Besluit omgevingsrecht een 'verklaring van geen bedenkingen' wel is vereist: a) Het realiseren van meer dan 50 woningen, m.u.v. de gevallen die betrekking hebben op onder 1 genoemde aanvragen; b) Het realiseren van meer dan 5.000 m2 bvo aan kantoorruimte, dienstverlening, bedrijfsruimte, horeca, commerciële ruimte, maatschappelijke en recreatieve voorzieningen of een combinatie daarvan, m.u.v. de gevallen die betrekking hebben op de in onder 1 genoemde aanvragen. c) Het bouwen, verbouwen of slopen van objecten gelegen in een beschermd stads- of dorpsgezicht, voor zover hiervoor een afwijking van het bestemmingsplan nodig is. 3. Alle overige categorieën van gevallen wijst de gemeenteraad aan als categorieën waarin een verklaring van geen bedenkingen niet is vereist, tenzij de raad zelf aangeeft, op basis van de ter kennis gebrachte aanvragen, dat een aanvraag anderszins politiek gevoelig is.
Het onderhavige project valt onder de categorie 3 en dat betekent dat een 'verklaring van geen bedenkingen' niet is vereist, tenzij de raad zelf aangeeft, op basis van de ter kennis aangebrachte aanvragen, dat een aanvraag anderszins politiek gevoelig is. 3.2 Beleid college van B&W Bij besluit van 27 oktober 2010 onder nummer Z/2010/348720 heeft het college het beleid vastgesteld inzake het afwijken van bestemmingsplannen en beheerverordeningen (Beleidsregels Afwijken van bestemmingsplannen en beheersverordeningen Wabo Zaanstad 2010). Uitgangspunt van de Wro is dat voorziene ruimtelijke ontwikkeling voor de komende tien jaar in een bestemmingsplan wordt vastgelegd. Zaanstad hanteert een stringent beleid ten aanzien van het toepassen van de bevoegdheid om besluiten tot afwijking van bestemmingsplannen en beheersverordeningen te nemen. Alleen in uitzonderingssituaties wanneer een project ruimtelijk wenselijk en toelaatbaar is, kan worden afgeweken van het geldende beleid. De uitgangspunten die verwoord zijn in de Actualisatienotitie 2006 blijven ook onder de Wabo van belang. De beleidsregels gelden als aanvulling op het algemene uitgangspunt dat bij de besluitvorming voldaan moet worden aan wet- en regelgeving. De beleidsregels voor besluitvorming over het afwijken van bestemmingsplannen en beheersverordeningen, artikel 2.12 eerste lid, sub a, onder 3° Wabo, luiden als volgt: 1.
Een omgevingsvergunning is mogelijk voor (bouw)plannen ten behoeve van woningbouw, bedrijfsdoeleinden als bedoeld in de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' zoals die luidt op het moment van indiening van de desbetreffende aanvraag, verenigings-, sport- en recreatiedoeleinden en het algemeen belang, mits andere belangen zich niet tegen deze plannen verzetten.
2. De gemeente werkt mee met (bouw)plannen waarvoor de aanvrager in het verleden met een omschreven doel grond van de gemeente heeft afgenomen, de planologische regeling nog niet aan dit doel is aangepast en het (bouw)plan past binnen die doelstelling. 3. De gemeente kan, ten behoeve van het opstellen van een ruimtelijke onderbouwing, van de aanvrager verlangen dat hij of zij daar gegevens toe aanlevert of kan hiervoor geheel of gedeeltelijk kosten in rekening brengen bij de aanvrager. De gemeente behoudt zich het recht voor om haar medewerking aan het desbetreffende besluit tot afwijking van bestemmingsplan of beheersverordenlng alsnog te weigeren, indien een aanvrager verzuimt de gevraagde gegevens aan te leveren. Het onderhavige project past in de beleidsregel onder punt 1 aangezien hier sprake is van bedrijfsdoeleinden als bedoeld in de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering'. H.4 Beleidskaders ruimtelijk beleid algemeen onderbouwd De desbetreffende locatie maakt op diverse bestuurlijke niveaus deel uit van verschillende plannen van planologische aard.4.1 Rijksbeleid In 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. Hierin schetst het kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid wordt meer aan provincies en gemeenten overgelaten. Hieronder valt bijvoorbeeld het landschapsbeleid. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid. Tot 2028 heeft het kabinet in de SVIR 3 rijksdoelen geformuleerd: de concurrentiekracht vergroten door de ruimtelijk-economische structuur van Nederland te 10
versterken. Dit betekent bijvoorbeeld een aantrekkelijk (internationaal) vestigingsklimaat; -
de bereikbaarheid verbeteren; zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.
Het onderhavige project is niet in strijd met de hierboven vermelde rijksuitgangspunten. 4.2 Provinciaal beleid Provinciale Staten stellen ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening voor het gehele grondgebied van de provincie een of meer structuurvisies vast. Op 21 juni 2010 hebben Provinciale Staten de Provinciale Structuurvisie 2040 en de bijbehorende Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie (hierna: PRVS) vastgesteld waarin het provinciale beleid en de provinciale belangen nader geconcretiseerd zijn. Deze zijn op 3 november 2010 in werking getreden. Nadien is de PRVS een aantal maal gewijzigd. De laatste wijziging is vastgesteld in februari 2014 en in werking getreden op 8 maart 2014. In de PRVS wordt het gebied waarin het onderhavige project is gelegen aangewezen als bestaand bebouwd gebied. Het onderhavige plan is niet in strijd met het voor dit gebied bepaalde in de PRVS. 4.3 Gemeentelijk beleid De gemeenteraad stelt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening voor het gehele grondgebied van de gemeente een of meer structuurvisies vast. De structuurvisie bevat de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling van dat gebied, alsmede de hoofdzaken van het door de gemeente te voeren ruimtelijk beleid. De structuurvisie gaat tevens in op de wijze waarop de raad zich voorstelt die voorgenomen ontwikkeling te doen verwezenlijken. De gemeenteraad kan ook voor aspecten van het gemeentelijk ruimtelijk beleid een structuurvisie vaststellen. De structuurvisie bevat de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling van die aspecten. De structuurvisie gaat tevens in op de wijze waarop de raad zich voorstelt die voorgenomen ontwikkeling te doen verwezenlijken. De gemeenteraad kan in samenwerking met de raden van aangrenzende gemeenten voor een gebied behorende tot het grondgebied van de betrokken gemeenten een structuurvisie vaststellen. Op 7 juni 2012 is door de gemeenteraad de structuurvisie 'Zichtbaar Zaans' vastgesteld die op 10 oktober 2012 in werking is getreden. In de ruimtelijke structuurvisie 'Zichtbaar Zaans' is het gebied rond de onderhavige locatie aangeduid als 'Zaans gebied' met als profiel 'Dorp'. Hierover wordt het volgende gezegd: Het profiel 'dorp' beschrijft de dorpslinten en de directe bebouwing rond deze linten. De dorpslinten zijn belangrijke identiteitsdragers voor Zaanstad. Zij dragen bij tot het historische besef van de stad en de wens om de dorpen dorps te houden. Dit profiel bevindt zich in de kernen van de oude linten Krommenie, Assendelft en Westzaan en in de oude kernen langs de Zaan: Wormerveer, Zaandijk, Koog. In een aantal opzichten is het gelijk aan het profiel van de linten, maar dynamischer en met een iets hogere dichtheid van zo'n 30-50 woningen per hectare, en de direct aangrenzende buurten. De dorpskernen vormen ook de wijk- en buurtcentra voor de dorpen waar binnen ze liggen. Deze functies zijn doorgaans gelegen aan het lint of zijn daar direct mee verbonden. Van oudsher hebben ze een centrumfunctie en kennen een grotere combinatie van wonen met werkgelegenheid, tussen de 10 en 20 arbeidsplaatsen per hectare. Bijzonder kenmerkend is, dat op diverse plekken nog grootschalige en (semi-) industriële bedrijvigheid is gemengd door een gebied waar verder de woonfunctie overheerst. Dit geldt met name voor de gebieden langs de Zaan en de Nauernasche Vaart. Bij herstructurering wordt ingezet op: - Behoud en zo mogelijk vergroten van de werkgelegenheid; - Zorgdragen voor het in stand houden van een basisvoorzieningenpakket; - Vestigen van broedplaatsen, dit vooral in het transitieproces van grootschalige bedrijvigheid naar intensievere werkgelegenheid, in combinatie met wonen. Het behoud van de industriële bebouwing is het uitgangspunt. De maat van het gebouw en zijn karakter vormen het uitgangspunt bij transformatie. Het gevraagde is in overeenstemming met deze aanduiding. •
Bestemmingplan (zie paragraaf 2) 11
H.5 Maatschappelijk draagvlak van het project Op meerdere momenten is de omgeving geïnformeerd over de plannen. De reacties zijn positief. De bewoners zijn opgelucht dat er een einde wordt gemaakt aan een verpauperde omgeving en er leuke plannen voor terugkomen. Ook zijn met de bewoners die direct te maken hebben met de plannen (bijvoorbeeld omdat hun woning grenst aan het pand dat in een later stadium gesloopt wordt) afspraken gemaakt over het vervolg en de wijze van informeren. Het naburige bedrijf Ardagh is actief betrokken bij de voortgang van het bouwplan. H.6 Stedenbouwkundige en welstandelijke aspecten 6.1 Functie gerelateerd aan omgeving Een ontwikkellocatie is gelegen aan het oude lint. De ruimtelijke opbouw bestaat uit een wegprofiel met aan weerszijde bebouwing. De Zaanzijde is opgebouwd uit kleine en grootschalige gebouwen die op het lint gericht zijn waarbij de rooilijn evenwijdig loopt aan de as van de weg. De andere zijde bestaat uit kleinschalige bebouwing waarbij de voorgevels verspringen en er geen sprake is van een doorlopende rooilijn. Haaks op het lint steken een aantal smalle straatjes, voorheen slootjes, het achterliggende gebied in. De zogeheten kamstructuur. Aan deze straatjes staan kleine huizen en de Zaandijkerkerk. Uitgangspunt is dat de oude kamstructuur opgepakt moet worden als drager voor de nieuwe ontwikkelingen. Dit omdat het cultuurhistorische karakteristiek is voor dit gebied en naadloos aansluit op de structuur van de Domineestuin en de Lagedijk. Het bouwplan voldoet hieraan. 6.3 Bouwmassa gerelateerd aan omgeving Voor de bierbrouwerij plus de extra faciliteiten aan het lint wordt de bestaande bebouwing afgebroken en in een verbeterde vorm herbouwd, plus een gedeelte nieuwbouw. Alles volgens de Zaanse richtlijnen qua beeld, vorm en kleur. Beide panden worden naar achteren verlengd en met elkaar verbonden door middel van een tussenbouw. Het ensemble wordt voorzien van een transparante uitstraling.
12
6.4 VerkeersontsluitingZ-situatie De verwachting is dat het overgrote deel van de bezoekers van de Bierbrouwerij en het proeflokaal toeristen zijn die met de voetveer komen vanaf de Zaanse Schans( waar ze zijn gekomen met een touringcar). En dat het andere deel van de toeristen vanaf het treinstation Zaandijk zal komen. Uiteraard worden ook bezoekers verwacht uit de directe omgeving en de rest van Zaanstad. De verwachting is echter dat deze vooral lopend of met de fiets zullen komen en een kleiner deel met de auto, wat zich ook uit in de relatief kleine parkeernorm voor dit bouwplan, te weten 13,5 parkeerplaatsen. De verwachting is dan ook niet dat er een sterke verkeer aantrekkende werking van dit bouwplan uit zal gaan, waar de huidige verkeersontsluiting/-situatie niet op geënt zou zijn. 6.5 Parkeren In artikel 2.5.30 lid 1 van de Bouwverordening Zaanstad 2008, op 11 maart 2010 in werking getreden, wordt bepaald dat, indien de omvang of de bestemming van een bouwwerk daartoe aanleiding geeft, ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's in voldoende mate ruimte moet zijn aangebracht in, op of onder het bouwwerk, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat bouwwerk behoort. Deze ruimte mag niet overbemeten zijn, gelet op het gebruik of de bewoning van het bouwwerk, waarbij rekening moet worden gehouden met de eventuele bereikbaarheid per openbaar vervoer. In de, door de raad op 18 februari 2010 vastgestelde 'Parkeernota', laatst gewijzigd 4 april 2013, worden hiervoor regels gesteld. Het onderhavige bouwplan voldoet aan de voorschriften van artikel 2.5.30 lid 1 in samenhang met het beleid vastgesteld in de 'Parkeernota'. Voor het gehele project ontwikkeling Zaandijkerkerk en omgeving is een parkeerbalans opgesteld.
13
LKrtt
Norn
HMVttlhtlC
P»r
u
RT MNIII 1
0.6 2.5 1 ^ 7
- j FTiCC*-
150 n j 130n2 150 n 2 IVl n> - c
1.5 TOM
Pirttfraanbod
I -CO
•1.5
t*
•00=i
ICO
ieo
MM
•.^
1.5 M
£
\i«..ona WDmUMig 65-, 27 - 5 IWH 2.4 5H 0 i M 1053. CO 70 ^ 20 V 0.5 1 C 4J 4M 11 sot 12,C WM 1 5 C i :c 55 65=. 40 D M ee 7 5 65\ SC M.4 S1.« •'•J. :?
*
•• •
-
SI*
9U». 1». !0O»i
'.
^^
MM
Zi-niklElag f f •< i . 5*t M M 2.1 73 3 70«t OLl M MM eon 4.S 'i
4».4
2,7 0.1 2.5 9,8 fn 06 40 ?< 2»2
ZM««n4 fCv 0=c 0«v *4.Ö 1C-0-t M 60 ^ C 3 MM
:-
•N
7CM
(»* 4M M 700. 70 .
-i.i| «.»
;
l i 46 10,5
!«.«
Uit de parkeerbalans blijkt dat voor het onderhavige bouwplan 14 parkeerplaatsen (0,4 voor de brouwerij, 12,6 voor de horecafunctie, 0,5 voor de detailhandel en 0,1 voor opslag = totaal 13,6) benodigd zijn. Bij de aanvraag is een tekening overgelegd waaruit blijkt dat de parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd. Hiermee wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 2.5.30 lid 1 van de Bouwverordening Zaanstad 2008. 6.6 Welstandsnota Zaanstad De Stichting Welstandszorg Noord-Holland, commissie Zaanstad, heeft op 10 februari 2015 op grond van de gebiedsgerichte criteria GB2 een positief advies afgegeven over het bouwplan met de volgende motivering: De aanvraag betreft gedeeltelijke sloop en nieuwbouw van een bedrijfsgebouw en behoud van enkele karakteristiek bestaande gebouwen. HetZaanIJ supervisieteam heeft hierover positief geadviseerd. De ontwikkeling maakt deel uit van een grotere gebiedsontwikkeling (gefaseerde aanvragen) waarbij de gemeente opdrachtgever is van de restauratie van de kerk en de inrichting van de openbare ruimte. In de toekomst voorziet de gebiedsontwikkeling in toevoeging van woningbouw. De commissie heeft veel waardering voor het plan en sluit aan bij het positieve supervisie-advies. Het Supervisie overleg Zaan IJ (hierna SVO) heeft op 26 november 2014 op het bouwplan als volgt geadviseerd: het SVO is van mening dat de verkaveling goed is, net als de massa, maar er moet meer verfijning komen in de detaillering: ofwel abstracter, ofwel in meer historiserende vormentaal. Op 4 februari 2015 is op basis van aangepaste tekeningen opnieuw geadviseerd vanuit het SVO. Daarbij is aangegeven dat voldoende op de opmerkingen van het SVO is gereageerd. H.7 Water Artikel 3.1.6, lid 1 sub b Bro stelt verplicht dat in de ruimtelijke onderbouwing een beschrijving wordt opgenomen van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding. Dit houdt in dat een verantwoording dient te worden afgelegd van het onderzoek naar en het integrale beleid betreffende de afstemming van het ruimtelijk beleid met het waterbeleid. Alle relevante facetten van het waterbeheer in relatie met de ruimtelijke ordening dienen in beeld te worden gebracht, zoals de waterkwantiteit (vernatting of verdroging) en de waterkwaliteit, alsmede functies die aan in het plangebied voorkomend water worden toegekend. De aandacht dient zich zowel tot het grondwater als het oppervlaktewater te richten. Bij beschouwing van de consequenties van het plan voor de waterhuishouding zijn de volgende items van belang: - beïnvloedt het plan een kering of dijk; 14
- worden er sloten gedempt of sloten verlegd; - is de toename van verhard oppervlakte (daken en openbare weg) meer dan 800 m en; - beïnvloedt het plan het onderhoud van watergangen. 2
Geen van bovengenoemde items is aan de orde. Het aspect 'water' vormt derhalve geen belemmering voor het project.
H.8 Milieuaspecten De volgende aspecten zijn bij de beoordeling van het project betrokken: 8.1 Gemeentelijk (milieujbeleid Het gemeentelijke beleid is er op gericht het leefklimaat voor de burgers in Zaanstad te verbeteren. De doelstellingen hiervoor zijn in de ruimtelijke milieuvisie Zaanstad opgenomen, vastgesteld op 24 september 2009 door de gemeenteraad. Het betreft een tweetal grote doelstellingen: • het aantal milieubelaste woningen terug te dringen van 60.000 naar 30.000 woningen vóór 2010 • In 2020 klimaatneutrale gemeente te zijn. Onder milieubelaste woningen wordt verstaan: woningen die in een overmatig geluid- of geurbelaste omgeving liggen, almede woningen waar bewoners zich in een 'matig of onaanvaardbaar verantwoord leefklimaat' bevinden op basis van een 'goede ruimtelijke ordening'. Ook worden daaronder gerekend: bewoners die een matig leefklimaat ondervinden als gevolg van emissies van luchtverontreinigende stoffen of een hoog risico's als gevolg van vervoer van, of handelingen met gevaarlijke stoffen in het kader van de 'externe veiligheid'. Ook andere milieugevoelige projecten worden op de zelfde wijze als de woningen op een goede leefomgeving getoetst. Het klimaatbeleid wordt verder uitgewerkt in het Integraal Klimaatprogramma Zaanstad 2010-2020. 8.2 Bedrijven en milieuzonering Voor de beoordeling van de ruimtelijke inpassing van het project is de handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' gebruikt. Deze handreiking voor maatwerk in de gemeentelijke ruimtelijke ordeningspraktijk is uitgegeven door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). Deze handreiking geeft richtafstanden voor de ruimte die moet worden aangehouden tussen bedrijven en gevoelige bestemmingen van derden. Deze richtafstand is afhankelijk van de omgeving waarin de woningen zich bevinden. In het algemeen geldt dat de richtafstand tot een gevoelige bestemming in een 'rustige woonomgeving' groter moet zijn dan tot een gevoelige bestemming in 'gemengd gebied'. In de structuurvisie 'Zichtbaar Zaans' wordt de omgeving van de projectlocatie als een gemengd gebied aangewezen. De aanvraag betreft de vestiging van een mini brouwerij en jeneverstokerij. Deze bedrijfstypen met sbicode 1105 en 110101 vallen beiden binnen milieucategorie 4.2 waarvoor een richtafstand van 300 meter geldt voor geur en 100 en respectievelijk 200 meter voor geluid, tot een woning van derden in een rustige woonwijk.
110101
Bierbrouwerijen Destilleerderijen en likeurstokerijen
c
BO R
300
42
300 30 200
C
30
300
4.2
300
GELUID
GEVAAR
CATEGORIE
1105
STOF
30 100
GEUR
GROOTSTE AFSTAND
Figuur richtalstandentabel tot woning rustige woonwi
Omdat het omgevingstype hier gemengd gebied is worden de richtafstanden tot woningen van derden één 15
afstandsstap lichter.
10
50
c
50
200
10
100
c
30
CATEGORIE
200
200
4.2
200
4.2
GROOTSTE
GELUID
GEVAAR
STOF
110101
Bierbrouwerijen Destilleerderijen en likeurstokerijen
GEUR
1105
AFSTAND
Figuur richtafstanden tot woning gemengd gebied.
R
De afstand tussen de projectlocatie en de dichtstbijzijnde woning is 0 meter. Volgens hoofdstuk 5 van de handreiking kan er van de richtafstand worden afgeweken indien door akoestisch onderzoek en door geuronderzoek kan worden aangetoond dat er geen geluid / geurhinder optreed bij de geluid / geur gevoelige bestemmingen. Voor het vestigen van deze inrichting is een akoestisch rapport overgelegd. Het betreft hel akoestisch rapport "Akoestisch onderzoek Brouwerij Breugem, Zaandijk", rapportnummer M.2014.1034.00.R002, d.d. 10-02-2015. Het onderzoek is uitgevoerd door DGMR. Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de inrichting ter plaatse van de bestaande woningen voldoet aan de grenswaarden voor het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau en het maximale geluidsniveau conform het Activiteitenbesluit, die voor de brouwerij gelden ter plaatse van de dichtstbij zijnde woning van een derde. 8.3 Geluidszone 'Pielkenrood' De inrichting is deels gelegen op het gezoneerde industrieterrein Pielkenrood. Voor de toetsing aan de zonegrenswaarde wordt de geluidimmissie van de gehele inrichting meegenomen. De activiteiten op dit deel van de projectlocatie veroorzaken geen overschrijding van de geluidszone of van de binnen de zone vastgestelde 'maximaal toelaatbare grenswaarden voor industrielawaai (MTG's)'. Conclusie Gelet op het voorgaande vormt het aspect geluid geen belemmering voor de realisatie van het plan. 8.4 Geur Door initiatiefnemer is een rapportage van een geuronderzoek overgelegd. Het betreft het rapport "Geursituatie Brouwerij de Zaan van Brouwtechniek Nederland met Kenmerk CKBZ150216". Het productieproces is volgens het rapport een gesloten systeem, waarbij geur in combinatie met damp geforceerd wordt afgevoerd middels een ventilator. De damp met eventuele geur wordt vervolgens middels een condensor gecondenseerd. Het condens wordt via het vuilwaterriool afgevoerd en hierbij zal verder geen geur bij vrijkomen. Hiermee wordt voldaan aan stap 5 van de handreiking. Volgens Stap 5 van de handreiking is een project ruimtelijk inpasbaar indien d.m.v. een geurrapport kan worden aangetoond dat het project voldoet aan de grenswaarden van het activiteitenbesluit. Aan deze voorwaarde wordt voldaan. Het aspect geur vormt derhalve geen belemmering voor het bouwplan. 8.5 Luchtkwaliteit In Titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen Wet milieubeheer (Wet Luchtkwaliteit) zijn de normen voor luchtkwaliteit opgenomen. In artikel 5.16 en 5.16a Wet milieubeheer staat hoe het onderwerp luchtkwaliteit bij planvorming in acht genomen dient te worden. Op basis hiervan kunnen projecten worden uitgevoerd indien: • de grenswaarden uit bijlage II van de Wet milieubeheer niet worden overschreden, of, • de luchtkwaliteit per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft, of. 16
• •
het initiatief niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit, of het initiatief is opgenomen in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).
Uit de quick scan met de NIMB-tool van Infomil blijkt dat het project niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Worst-case berekening voor de bijdrage van het extra verkeer alt gevolg van een pi«n op de luchtkwaliteit Extrs .et<eei als gevolg van hel plan Extra vcenuigbetvegingen (weekcaggemnWelde!
50
Aand«el .rachtver--e«' Maximal* bijdrage extra verkeer
NO: m H9 ~"'
-
PM-; m pg/rrr
0 01
Grent -ooi 'Niet In Betekenende Mate" in pg ~-
1 2
Conclusie hijdrage van het extra verkeer Is niet in hetekenentte mate geen nader onderzoek nodig
Hiermee wordt voldaan aan titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen Wet milieubeheer. 8.6 Natuurbeschermingswet In de gemeente Zaanstad bevindt zich een aantal natuurgebieden (Natura 2000 gebieden), die, in het kader van de Natuurbeschermingswet '98, zijn aangewezen als beschermd natuurgebied. De bescherming beoogt de instandhouding van flora en fauna en de specifieke leefgebieden. Bijvoorbeeld door het voorkomen of terugdringen van stikstofdeposities op natuurgebieden die al een hoge stikstofbelasting hebben. Of het voorkomen van lichthinder of een te hoge geluidbelasting in gebieden waar dieren leven die daar gevoelig voor zijn. Indien er negatieve effecten zijn op het beschermde natuurgebied is een verklaring van geen bedenkingen noodzakelijk. Het project ligt niet in of nabij een van de beschermde natuurgebieden. De Natuurbeschermingswet vormt daarmee geen belemmering voor het bouwproject. 8.7 Flora- en faunawet Uit de natuurwaardenkaarten van de Zaanatlas blijkt dat de projectlocatie geen bijzondere biotoop is. De locatie maakt geen deel uit van een ecologische verbindingszone of ecologische hoofdstructuur en bevindt zich niet op korte afstand van beschermd natuurgebied. De potentiële aanwezigheid van Flora- en Faunawet soorten, in de opstallen die gesloopt gaan worden, is zo goed als uitgesloten. Het natuurtype is 'erf en bebouwd'. De natuurwaardenkwaliteit van de locatie is niet representatief voor bebouwd gebied langs de zaan en wordt als basis natuur beschouwd. Er zijn geen vleermuis waarnemingen geregistreerd er bevindt zich geen reigerskolonie in de buurt van de projectlocatie. Op grond van bovenstaande argumenten wordt een nader onderzoek naar natuurwaarden niet noodzakelijk geacht. De Flora- en Faunawet vormt hierdoor geen belemmering voor de sloop van de opstallen en de realisatie van het bouwplan. 8.8 Bodem Bij de aanvraag omgevingsvergunning is een onderzoeksrapport betreffende de bodemgesteldheid ingediend (Verkennend bodemonderzoek. Back milieu, 1 april 2014, kenmerk: BM1709.) Uit deze rapportage blijkt dat er gelet op de toekomstige bestemming geen actuele risico's zijn voor de gezondheid van de gebruikers van het bouwwerk. Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de afgifte van de omgevingsvergunning. 8.9 Externe veiligheid 17
De locatie van het project ligt niet in het invloedsgebied van een risicovol bedrijf (BEVI bedrijf), een windturbine, een transportroute voor gevaarlijke stoffen over de weg of over het Noordzeekanaal, een hogedruk aardgasleiding of de vliegroutes van de luchthaven Schiphol. Externe veiligheid vormt daardoor geen belemmering voor het project.
8.10 Bovengrondse Hoogspanninqsleidinqen Uit statistisch onderzoek is gebleken dat kinderen die lange tijd op korte afstand van de hoogspanningleidingen wonen als gevolg van de elektromagnetische straling een verhoogd gezondheidsrisico lopen. De gemeente Zaanstad heeft op 05-02-2004 het beleid hoogspanningsleidingen en UMTS-antennes vastgesteld. Bij de toetsing van het project aan het gemeentelijke beleid voor bovengrondse hoogspanningleidingen blijkt, dat het project niet ligt in de strook van 2 x 1 1 9 meter onder de hoogspanningsleidingen, gemeten vanuit het midden van het hoogspanningstracé. De projectlocatie ligt niet binnen de 0,4 micro Tesla stralingscontour van een bovengrondse hoogspanningslijn. De elektromagnetische straling afkomstig van hoogspanningslijnen vormt derhalve geen belemmering voor de realisatie van het project. 8.11 UMTS-en GSM antennes Hoewel het nog steeds een punt van een maatschappelijke discussie is en het tot op heden niet bewezen is dat de straling van antennes voor het netwerk van mobiele telefoons gezondheidsschade toebrengt aan de gebruikers, is dit aspect toch getoetst. Uit onderzoek is gebleken, dat het bouwproject niet in strijd wordt gebouwd met de regels (in het horizontale vlak 3 meter en in de overige richtingen op 0,5 meter tussen een UMTS of GSM antenne en een of meerdere woningen). De elektromagnetische straling afkomstig van UMTS- en GSM antennes vormt daarmee geen belemmering voor de afgifte van een omgevingsvergunning. 8.12 Milieueffectrapportage (MER) De Wet milieubeheer kent een aantal regels waaraan getoetst wordt of een milieueffectrapportage een verplicht onderdeel is van een project. Een milieueffectrapportage (m.e.r.) is verplicht voor bepaalde besluiten of (ruimtelijke) plannen van de overheid over activiteiten van particulieren of marktpartijen die belangrijke nadelige milieugevolgen hebben, zoals bij de bouw van olieraffinaderijen, de aanleg van auto(snel)wegen, spoorwegen of vliegvelden. In het kader van de m.e.r. worden de effecten van een activiteit op het milieu onderzocht. Zo geeft de m.e.r. het bevoegd gezag informatie die nodig is om het milieubelang volwaardig mee te wegen bij
besluiten over plannen en projecten die genomen moeten worden over de activiteit. Een dergelijk besluit kan bijvoorbeeld de omgevingsvergunning voor de activiteit milieu zijn. Het opstellen van een m.e.r. is onderdeel van de m.e.r.-procedure. Een m.e.r. vermeldt de milieugevolgen van een plan of project en de mogelijke (milieuvriendelijkere) alternatieven. In het Besluit milieueffectrapportage 1994 (Besluit m.e.r.) wordt aangegeven voor welke activiteiten een m.e.r.-plicht geldt. Daarnaast bevat het Besluit m.e.r. activiteiten die niet direct m.e.r.-plichtig zijn maar waarvan het bevoegd gezag eerst moet beoordelen of een m.e.r. nodig is, de zogenaamde m.e.r.-beoordelingsplicht. Het bevoegd gezag toetst in dat geval aan de hand van de criteria van bijlage III van de Europese richtlijn 2011/92/EU of door de activiteit belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. Als belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden, moet een m.e.r.-procedure worden doorlopen. Ten slotte geeft het Besluit m.e.r. aan in welke gevallen een zogenaamde vormvrije m.e.r.-beoordeling moet worden uitgevoerd. Bij een vormvrije m.e.r.-beoordeling voert het bevoegd gezag een globalere toets uit of zich belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen voordoen. Als belangrijke nadelige milieugevolgen niet kunnen worden uitgesloten, moet alsnog een m.e.r.beoordeling worden uitgevoerd.
18
De aangevraagde brouwerij valt onder de activiteit die is genoemd in kolom 1 van categorie 37.1 van onderdeel D van het Besluit m.e.r., te weten: oprichting, wijziging of uitbreiding van een installatie van een bierbrouwerij. Daarmee valt de brouwerij onder een categorie waarvoor een vormvrije m.e.r. beoordeling moet worden uitgevoerd. Deze m.e.r. beoordeling is uitgevoerd en is als bijlage 4 bij deze ruimtelijke onderbouwing gevoegd. Op basis van de beoordeling is vastgesteld dat het bouwplan geen nadelige gevolgen voor het milieu (de omgeving) zal hebben. H.9 Monumenten en archeologie In het onderhavige geval is geen sprake van een monument. In het geldende bestemmingsplan zijn wel voorschriften met betrekking tot archeologie opgenomen (zie 2.1 'Bestemmingsplan'). H.10 Grondexploitatie Een doel van de nieuwe Wro (inclusief de Grondexploitatiewet (Grex)) is dat gemeenten meer regie en sturing krijgen op de ruimtelijke ontwikkelingen in de stad (ook voor gebieden zónder gemeentelijk grondbezit). De nieuwe wetgeving verplicht om de kosten die de gemeente maakt ten behoeve van die ontwikkeling te koppelen aan de ruimtelijke doelstellingen en te verhalen op diegene die de ontwikkeling tot stand brengt. Het gaat hierbij om zowel fysieke kosten (uitvoeringskosten) als ontwikkelingskosten (planvoorbereidings- en planbegeleidingskosten). Bovenplanse kosten en kosten voor ruimtelijke ontwikkelingen worden verankerd in een structuurvisie. Bij een bestemmingsplan dan wel een besluit tot afwijking van het bestemmingsplan/de beheersverordening (als onderdeel omgevingsvergunning) hoort een exploitatieplan of overeenkomst. Het kostenverhaal wordt geëffectueerd met een overeenkomst (anterieur of posterieur). De gemeente Zaanstad hanteert de lijn dat alleen een besluit tot afwijking van het bestemmingsplan/de beheersverordening op grond van artikel 2.12 eerste lid, sub a, onder 3° Wabo wordt genomen, indien de aanvrager vooraf met het college (voorbereid door afdeling Grondzaken) een anterieure overeenkomst heeft gesloten. Ook kan een besluit op grond van artikel 2.12 eerste lid, sub a, onder 3° Wabo worden genomen, indien kostenverhaal in het kader van de Grondexploitatiewet niet aan de orde is. Ten behoeve van het besluit tot afwijken van het bestemmingsplan hoeft geen (anterieure) overeenkomst te worden gesloten, nu kostenverhaal in het kader van de Grondexploitatiewet niet aan de orde is. Het project heeft namelijk geen ingrijpende infrastructurele gevolgen.
H.11 Overleg met de provincie en andere betrokken bestuursorganen Als gevolg van de inwerkingtreding van de Wabo wordt het toenmalige projectbesluit (oud artikel 3.10 Wro) in gewijzigde vorm in de Wabo opgenomen, onder artikel 2.12, lid 1 sub a 3°. In de procedurebepalingen artikel 6.18 Bor, is bepaald dat ontwerp-omgevingsvergunningen die zien op het afwijken van een bestemmingsplan dienen te worden toegezonden aan provinciale en andere diensten, ten behoeve van overleg, zoals in artikel 3.1.1 de Bro is voorgeschreven, dat van toepassing is op grond van artikel 5.20 Bor jo artikel 3.1.6, lid 1 sub c Bro. 11.1 Provincie De provincie heeft bij besluit van 8 mei 2012 beslist, onder nummer 2012-17090 (Besluit beperking vooroverleg ruimtelijke ordening 2012), de Noord-Hollandse gemeenten te berichten dat in nader aangegeven gevallen geen vooroverleg meer nodig is over projectbesluiten, bestemmingsplannen, wijzigingsplannen en uitwerkingsplannen. Het college heeft conform dit beleid getoetst of het onderhavige besluit in aanmerking komt voor vooroverleg met de provincie. Dit is niet het geval omdat het project niet één van de gevallen betreft waarvoor is voorgeschreven dat vooroverleg is vereist. 19
11-2 Riik Het Rijk is per 1 januari 2012 gestopt met het vooraf toetsen van nieuwe gemeentelijke bestemmingsplannen en ruimtelijke plannen van de provincies op strijdigheid met nationale belangen zoals milieuregels. Het ministerie van Defensie, het ministerie van EL&I (Energie) en Rijkswaterstaat blijven de plannen wel beoordelen op hun eigen directe belangen. Het onderhavige project raakt de hierboven genoemde belangen niet zodat er geen sprake is van noodzaak tot (voor)overleg. 11.3 Hoogheemraadschap Sinds april 2012 heeft het hoogheemraadschap de digitale toets in werking. Op de site 'www.de watertoets.nl' wordt zichtbaar of een ruimtelijk plan raakt aan belangen van HHNK (watersysteem, waterkering, persleiding enz.). Indien daartoe aanleiding is, wordt contact opgenomen met het hoogheemraadschap. In het onderhavige geval is dit niet aan de orde.
H.12 Zienswijzen en betrokkenheid omwonenden Een besluit tot afwijken van het bestemmingsplan of beheersverordening wordt voorbereid met toepassing van afdeling 3.4 Awb (Uniforme Openbare Voorbereidingsprocedure). Van het ontwerp-besluit wordt kennisgegeven in het Zaans Stadsblad en in de Staatscourant. Ten aanzien van het ontwerp-besluit kan een ieder gedurende de inzagetermijn mondeling of schriftelijk een zienswijze indienen bij het college. De vastgestelde ruimtelijke onderbouwing wordt samen met het ontwerp-besluit ter inzage gelegd. Mochten hierop zienswijzen worden ingebracht, dan volgt een belangenafweging, waarna het college een besluit neemt. H.13 Uitvoerbaarheid Vooralsnog zijn er geen aanwijzingen dat de (economische) uitvoerbaarheid van het project op problemen zou stuiten dan wel onmogelijk zou zijn. H.14 Conclusie Het project het bouwen van een brouwerij met horecafunctie en detailhandel op de locatie Lagedijk 69,71 en 83 te Zaandijk is een ruimtelijk verantwoorde ontwikkeling. Voor het gevraagde kan een besluit tot afwijken van het bestemmingsplan op grond van artikel 2.12 eerste lid sub a, onder 3° van de Wabo genomen worden.
20
Bijlage 1: Uittreksel bestemmingsplan
21
7 /-J
QD
asncs •
m —
M
Hoofdstuk II B e s t e m m i n g e n e n g e b r u i k
Artikel 11 Bedrijfsdoeleinden (B) Doeleindenomschrijving 1. D e g r o n d e n o p d e plankaart a a n g e w e z e n v o o r B e d r i j f s d o e l e i n d e n (B) zijn b e s t e m d voor: a. b e d r i j v e n zoals g e n o e m d in d e Lijst van Bedrijfstypen (L.v.B.) b e h o r e n d e t o t ten h o o g s t e d e c a t e g o r i e zoals o p d e plankaart staat a a n g e g e v e n ; b. ter plaatse van d e a a n d u i d i n g " d s " : tevens e e n s u p e r m a r k t ; c. ter plaatse v a n d e a a n d u i d i n g " b u " : tevens a a n n e m e r s b e d r i j ven m e t w e r k p l a a t s v o o r z o v e r v o o r k o m e n d in c a t e g o r i e 2 van d e Lijst van B e d r i j f s t y p e n ; d . ter plaatse van d e a a n d u i d i n g " w g " : tevens w a t e r g e m a l e n ; e. ter plaatse van d e a a n d u i d i n g " z d " : tevens zakelijke dienstverlening; f. ter plaatse van d e a a n d u i d i n g " o v " : tevens d e v e r v a a r d i g i n g van o l i ë n e n v e t t e n v o o r z o v e r v o o r k o m e n d in c a t e g o r i e 4.1 van d e Lijst van B e d r i j f s t y p e n ; g . ter plaatse van d e a a n d u i d i n g " o g " : tevens ' o v e r i g e grafische a c t i v i t e i t e n ' voorzover v o o r k o m e n d in c a t e g o r i e 2 van d e Lijst van B e d r i j f s t y p e n ; h. ter plaatse v a n d e a a n d u i d i n g " g h " : tevens e e n g r o o t h a n d e l in v o e d i n g s - en g e n o t m i d d e l e n v o o r z o v e r v o o r k o m e n d in c a t e g o rie 2 van d e Lijst van B e d r i j f s t y p e n ; i. ter plaatse van d e a a n d u i d i n g " m b " : tevens m e t a a l b e w e r k i n g voorzover v o o r k o m e n d in c a t e g o r i e 3.2 van d e Lijst van Bedrijfstypen; j . ter plaatse van d e a a n d u i d i n g " d r " : tevens kleine d r u k k e r i j e n en k o p i e e r i n r i c h t i n g e n v o o r z o v e r v o o r k o m e n d in c a t e g o r i e 2 van d e Lijst van B e d r i j f s t y p e n ; k. ter plaatse van d e a a n d u i d i n g " g a " : tevens g a r a g e b e d r i j v e n voorzover v o o r k o m e n d in c a t e g o r i e 2 van d e Lijst van Bedrijfstypen; I. ter plaatse van d e a a n d u i d i n g " d k " : tevens d e t a i l h a n d e l in k e u kens; m . ter plaatse van d e a a n d u i d i n g " n b " : tevens n a t u u r s t e e n b e w e r king v o o r z o v e r v o o r k o m e n d in c a t e g o r i e 3.1 van d e Lijst van Bedrijfstypen; n. ter plaatse van d e a a n d u i d i n g " t r " : tevens t r a n s p o r t b e d r i j v e n voorzover v o o r k o m e n d in c a t e g o r i e 3.2 van d e Lijst van Bedrijfstypen; o. ter plaatse van d e a a n d u i d i n g " b r " : een brandweerkazerne; p. ter plaatse van d e a a n d u i d i n g " b e d r i j f s w o n i n g " : é é n bedrijfswoning; q . ter plaatse van d e a a n d u i d i n g " w o n i n g t o e g e s t a a n " : é é n w o n i n g , inclusief erf; r. ter plaatse van d e a a n d u i d i n g " v c " ; tevens cacao- e n c h o c o l a d e f a b r i e k e n voorzover v o o r k o m e n d in c a t e g o r i e 5.1 van d e Lijst van Bedrijfstypen; s. ter plaatse van d e a a n d u i d i n g " b u f f e r z o n e " is - in afwijking van het b e p a a l d e in lid 1 sub r - het b r a n d e n , malen en p r e p a r e r e n van c a c a o b o n e n niet t o e g e s t a a n ; t. ter plaatse van d e a a n d u i d i n g " m " : tevens v o o r m a a t s c h a p p e lijke d o e l e i n d e n . 2. O p d e in lid 1 g e n o e m d e g r o n d e n zijn tevens t o e g e s t a a n d e bij d e in lid 1 b e d o e l d e bedrijven b e h o r e n d e e r v e n , t u i n e n , k a n t o r e n ,
Voorschriften Gemeente Zaanstad bestemmingspton Oud Zaandi/lt
18
Hoofdstuk II Bestemmingen en gebruik
wegen, paden, parkeervoorzieningen, verblijfsgebieden, groenvoorzieningen, water en vergelijkbare functies. 3. Op de in lid 1 genoemde gronden zijn niet toegestaan: a. detailhandelsbedrijven, tenzij in lid 1 sub b t/m t anders is bepaald; b. inrichtingen als bedoeld in artikel 2.4 van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer; c. activiteiten die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen. 4. Het bepaalde in lid 3 sub b en c geldt niet voor de in die leden bedoelde inrichtingen die op het tijdstip waarop dit plan rechtskracht verkrijgt rechtmatig aanwezig zijn. Bouwvoorschriften 5. Op deze gronden mogen ten behoeve van de bestemming uitsluitend worden gebouwd: a. hoofdgebouwen; b. bijgebouwen; c. bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 6. Voor het bouwen als bedoeld in lid 5 gelden de volgende bepalingen: a. de hoogte c.q. goot- of boeiboordhoogte van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan aangegeven o p de plankaart; b. in afwijking van het bepaalde in lid 6 sub a geldt ter plaatse van de aanduiding "Bvc*20(v)" de volgende variabele bouwhoogteregeling: op de grens van de bestemmingsvlakken met de aanduidingen "Bvc*20(v)" en "Bvc*45" is een hoogte van 45 meter toegestaan. Aan de andere zijde van het bestemmingsvlak is de toegestane bouwhoogte 20 meter. De maximale bouwhoogte in het bestemmingsvlak wordt bepaald door het trekken van denkbeeldige schuine lijnen tussen deze bouwhoogten; c. ter plaatse van de aanduiding "maximaal bebouwingspercentage" is ten hoogste het op de plankaart aangegeven bebouwingspercentage toegestaan. Indien geen maximum bebouwingspercentage is aangegeven, geldt een maximum bebouwingspercentage van 100%; d. ter plaatse van de op de plankaart opgenomen aanduiding "(z)" (zonder gebouwen) zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouw zijnde toegestaan tot een hoogte van maximaal 3 m, met uitzondering van vlaggenmasten waarvan de hoogte maximaal 6 m mag bedragen; e. ter plaatse van de op de plankaart opgenomen aanduiding "woning toegestaan" ia een woning, inclusief onbebouwd erf en bijgebouwen, toegestaan met een maximale inhoud van 500 m ; f. in afwijking van het bepaalde in lid 6 sub a zijn ter plaatse van de aanduidingen "Bvc*20(v)" en "Bvc*45" schoorstenen toegestaan tot een hoogte van 70 meter. Deze bepaling geldt niet ter plaatse van de aanduiding "bufferzone". 3
Vrijstellingsbevoegdheden 7. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd vrijstelling te verlenen van het bepaalde in: a. lid 1 teneinde bedrijven toe te laten die voorkomen in één categorie hoger dan algemeen toelaatbaar, indien en voor zover het betrokken bedrijf naar aard en invloed op de omgeving
Voorschriften Gemeente Zaanstad bestemnvngspian Oi^d ^winctylt
1?
Hoofdstuk II Bestemmingen en gebruik
(gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm alsmede getoetst aan de aangegeven maatgevende milieuaspecten) geacht kan worden te behoren tot de algemeen toelaatbare categorieën van de Lijst van bedrijfstypen; b. lid 1 teneinde bedrijven toe te laten die niet in de Lijst van Bedrijfstypen zijn genoemd, indien en voor zover het betrokken bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) geacht kan worden te behoren tot de algemeen toelaatbare categorieën van de Lijst van bedrijfstypen, 8. Vrijstelling als bedoeld in lid 7 wordt slechts verleend, indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan: a. de woonsituatie; b. de milieusituatie; c. de verkeersveiligheid; d. de sociale veiligheid; e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. Wijzigingsbevoegdheid 9 Burgemeester en wethouders zijn bevoegd: a. de van deze voorschriften deel uitmakende Lijst van Bedrijfstypen te wijzigen in die zin dat de categorie-indeling van bedrijven kan worden gewijzigd, indien en voor zover een wijziging van de milieubelasting van de desbetreffende typen van bedrijven daartoe aanleiding geeft. b. het plan te wijzigen in die zin dat na beëindiging van de speci fiek bestemde bedrijfstypen die vallen onder lid 1 sub b t / m n en lid 1 sub r en t de specifieke bestemming komt te vervallen en de algemeen toelaatbare milieucategorie zal gelden zoals weergegeven o p de plankaart; c. na permanente beëindiging van het in lid 1 sub q bedoelde gebruik het plan te wijzigen in die zin dat de aanduiding "woning toegestaan" komt te vervallen. Procedure bij vrijstelling/wijziging lO.Bij het verlenen van vrijstelling of wijziging van het bestemmingsplan als bedoeld in dit artikel wordt de procedure gevolgd die is opgenomen in artikel 20 lid 3 "Algemene procedurevoorschriften ".
Voorschnhen
Gemeenta Zaanstad bcstcmmingsplar
20
Oud Zaandijk
Hoofdstuk III Algemene bepalingen
Artikel 19 Archeologisch gebied Onderzoeksverplichting 1. Daar waar op de plankaart de aanduiding Archeologisch waardevol gebied (awg) of Archeologisch onderzoeksgebied (aog) voorkomt, dient de aanvrager bij de aanvraag van een reguliere bouwvergunning als bedoeld in de Woningweten bij de aanvraag van een aanlegvergunning als bedoeld in het tweede lid, een archeologisch rapport te overleggen met betrekking tot het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord. 2 Het bepaalde in lid 1 geldt niet voor projecten: a. met een oppervlakte kleiner dan 100 m ter plaatse van de aanduiding Archeologische waardevol gebied (awg); b. met een oppervlakte kleiner dan 1000 m ter plaatse van de aanduiding Archeologisch onderzoeksgebied (aog). 2
2
Aanlegvergunning 3. Daar waar op de plankaart de aanduiding Archeologisch waardevol gebied (awg) of Archeologisch onderzoeksgebied (aog) voorkomt, is het verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning) op of in de gronden de volgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren: a. het ophogen van de bodem met meer dan 50 cm; b. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden, banen of parkeergelegenheid en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen; c. het aanleggen en verbreden van sloten, vijvers en andere wateren; d. het verlagen of het verhogen van het waterpeil; e. het aanbrengen van ondergrondse transport-, energie-, telecommunicatie- of andere leidingen en de daarmee verband houdende constructies; f. het bebossen van gronden die op het tijdstip van het kracht worden van dit plan niet als bosgrond kunnen worden aangemerkt; g. het rooien van bos of boomgaard, waarbij de stobben worden verwijderd; h. het aanleggen van bos of boomgaard; i. het scheuren van grasland; j . het uitvoeren van grondbewerkingen op een grotere diepte dan 50 centimeter, waartoe ook wordt gerekend woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, aanleggen van drainage en ontginnen. Uitzonderingen 4. Het in lid 3 bedoelde verbod geldt niet voor werken en/of werkzaamheden: a. met een oppervlakte kleiner dan 100 m ter plaatse van de aanduiding Archeologische waardevol gebied (awg); b. met een oppervlakte kleiner dan 1000 m ter plaatse van de aanduiding Archeologisch onderzoeksgebied (aog); c. die reeds in uitvoering of vergund zijn ten tijde van inwerkingtreding van het plan; d. die archeologisch onderzoek betreffen; e. die het gewone onderhoud betreffen; 2
2
Voorschriften Gemeenfe Zaanstad bestemmingsplaj* Ood Zaandijk
29
Hoofdstuk III Algemene bepalingen
f. in of op een perceel dat is aangewezen als archeologisch monument. Voorschriften 5. Burgemeester en wethouders kunnen in het belang van de archeologische monumentenzorg de volgende voorschriften verbinden aan een reguliere bouwvergunning als bedoeld in de Woningwet en aan een aanlegvergunning als bedoeld in het tweede
lid: a. De verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor monumenten in de bodem kunnen worden behouden; b. De verplichting tot het doen van opgravingen; of c. De verplichting de activiteit die tot bodem verstoring leidt, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan de door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties. Weigeringsgrondslag 6. De vergunning als bedoeld in lid 3 wordt geweigerd indien op grond van archeologisch onderzoek moet worden geoordeeld dat de betreffende werken en/of werkzaamheden de archeologische waarde onevenredig (kunnen) aantasten en hieraan niet door het verbinden van voorschriften als bedoeld in lid 5 voldoende tegemoet kan worden gekomen. 7. Voor zover burgemeester en wethouders krachtens dit bestemmingsplan bevoegd zijn vrijstelling te verlenen, wordt die vrijstelling voor de in het eerste lid bedoelde gronden, niet verleend als redelijkerwijs aannemelijk is dat door uitvoering van die werken en/of werkzaamheden de archeologische waarde onevenredig wordt of kan worden aangetast en hieraan niet door het verbinden van voorschriften als bedoeld in lid 5 voldoende tegemoet kan worden gekomen.
Voorsduifren GemcenfE Zaansmd besremmingspbn Ovd Zaandijk
Bijlage 2: Nieuwe situatie
22
HOOYSCHUUR archiiecten bna
architeclen bna
