Moderní materiály a technologie pro výstavbu

Bankovní institut vysoká škola Praha

Katedra podnikání a oceňování

Moderní materiály a technologie pro výstavbu

Bakalářská práce

Petr Macháč

Autor:

Oceňování majetku Vedoucí práce:

Vsetín

doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D.

Duben, 2016

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí a jsem seznámen se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. Ve Vsetíně dne

11. 04. 2016

Petr Macháč

Poděkování Touto cestou bych rád poděkoval konzultantovi mé bakalářské práce doc. Ing. Janu Paškovi, Ph.D. za jeho odborné, metodické a svědomité vedení, za jeho cenné rady a doporučení.

Anotace Teoretická část práce se zabývá posouzením vlivu moderních materiálů a technologií pro výstavbu rezidenčních nemovitostí na tržní hodnotu. Míra vlivu je stanovena na základě analýzy bodovací metody s váhami a z porovnání standardů vymezených platným oceňovacím předpisem v návaznosti na moderní stavební materiály a technologie, které jsou pro výstavbu nabízeny na dnešním moderním stavebním trhu. Srovnání je provedeno u prvků krátkodobé životnosti, protože volba materiálového a technologického provedení je u těchto prvků pro komfort stavby klíčová. Praktická část práce obsahuje ocenění bytové jednotky domu ve Vsetíně a ocenění administrativní a výrobní budovy ve Vsetíně. V poslední analytické části práce je provedena analýza realitního trhu v okrese Vsetín.

Klíčová slova oceňování, moderní materiály, moderní technologie, bodovací metoda, váhy

Annotation The theoretical part judge the impact of influence of modern materials and technologies for construction of residential real estates to market value. The degree of influence is determined by analyzing the scoring method with weights and by comparison of the standards, defined by valid appraisement regulation in relation to modern building materials and technologies,

which are offered on today's modern construction market.

Comparison is made within elements of short lifetime, since the choice of materials and technological implementations for these elements is crucial for building comfort. The practical part of bachelor thesis includes valuation of flat unit in Vsetín and valuation of administrative and production building in Vsetín. The final analytical part contains an analysis of the real estate market in the district of Vsetín.

Key words Appreciation, appraisement, modern materials, modern technology, scoring method, weights

Obsah Úvod ............................................................................................................................... 7 A.

TEORETICKÁ ČÁST .......................................................................................... 9

1.

Moderní materiály a technologie, charakteristika a trendy .................................. 9 1.1

Vysokohodnotné konstrukční betony ............................................................. 11

1.2

Izolace ............................................................................................................. 13

1.3

Modulární konstrukce ..................................................................................... 14 Popis vybraných stavebních komponentů pro komparaci .................................. 20

2. 2.1

Okna ................................................................................................................ 21

2.2

Střešní krytina ................................................................................................. 25

2.3

Vnější povrchy ................................................................................................ 29 Porovnání výhod a nevýhod moderních materiálů se standardními ................... 35

3. 3.1

Okna ................................................................................................................ 35

3.2

Střešní krytina ................................................................................................. 38

3.3

Vnější povrchy ................................................................................................ 40 Vyhodnocení variant bodovací metodou s váhami............................................. 42

4. 4.1

Princip bodovací metody s váhami ................................................................. 42

4.2

Vyhodnocení bodovací metodou s váhami – okna ......................................... 44

4.3

Vyhodnocení bodovací metodou s váhami – střešní krytiny .......................... 46

4.4

Vyhodnocení bodovací metodou s váhami - fasádní systémy ........................ 48 Zhodnocení využití moderních materiálů při tržním ocenění ............................ 50

5. 5.1

Metoda nákladová (metoda věcné hodnoty) ................................................... 50

5.2

Metoda výnosová (příjmová) .......................................................................... 53

5.3

Metoda porovnávací (metoda komparativní) .................................................. 54

Závěr ............................................................................................................................. 55 B.

PRAKTICKÁ ČÁST .......................................................................................... 57 5

1.

Odhad tržní hodnoty nemovitosti bytové jednotky ............................................ 58

2.

Odhad tržní hodnoty nemovitosti provozního skladovacího objektu ................. 87

C.

ANALITICKÁ ČÁST ...................................................................................... 122

Seznam použité literatury ........................................................................................... 134 Seznam obrázků .......................................................................................................... 137 Seznam tabulek ........................................................................................................... 137

6

Úvod Bakalářská práce je rozdělena na tři hlavní části - část teoretickou, praktickou a analytickou. Tématem teoretické části práce jsou Moderní materiály a technologie pro výstavbu a jejich vliv na tržní hodnotu. Cílem práce je posoudit vliv při použití moderních materiálů či moderních technologií při výstavbě na tržní hodnotu v ocenění, vycházející z porovnání platných standardů a norem s aktuálními trendy ve stavebnictví. Za hlavní zdroj budou pro mou práci považovány oceňovací standardy vybavení budov, specifikované v platné provádění vyhlášce k zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů. Pro dosažení cíle je stanoven soubor předpokladů, jejichž analýza a následné vyhodnocení budou základem pro posouzení tohoto vlivu. Vzhledem k tomu, že dané téma je rozsáhlé, kvůli zachování přehlednosti a dosažení relevantního závěru, je obsáhlost zmíněné problematiky zúžena a zaměřena pouze na materiály a technologie mající vliv na energetickou náročnost rezidenčních budov, tzv. obálku budovy. Základním a hlavním předpokladem je, že vliv materiálového a technologického provedení stavby na tržní hodnotu bude záviset na zvolené metodě ocenění.

Dalším

předpokladem je, že při stanovení vlivu vycházející z metody nákladové je možno vystihnout stavebně-technickou stránku nemovitosti, a její analýzou tak odhalit, které faktory při výpočtu tržní hodnoty vystihují konstrukční provedení stavby. Dalším předpokladem je, že při stanovení vlivu je možno využít bodovací metodu s vhodně zvolenými váhami na základě komparace příslušných konstrukčních prvků. Na základě těchto uvedených předpokladů je bakalářská práce strukturována do čtyř kapitol. První kapitola je popisná, vysvětlující charakteristiku progresivních materiálů a technologií, s důrazem na materiály zvolené do bodovací metody, uvádí stručně charakteristiku základních požadavků na stavby a stručný přehled platné legislativy. Vzhledem k široké nabídce dnešního stavebního trhu, jsou tedy pro porovnání vybrány cíleně pouze

materiály

zahrnující

tzv.

obálku

budovy

tak,

aby

výsledkem

byl průřez tímto širokým spektrem a srovnání se standardy mělo vypovídající hodnotu. Druhá kapitola je kapitolou komparativní. Zde je provedeno srovnání výhod a nevýhod zvolených moderních materiálů v návaznosti na standardně používané, jejich

7

životnost, nároky na údržbu, variabilitu, vyrobitelnost, tržní dosažitelnost, pracnost zabudování, vyměnitelnost, opravitelnost, estetičnost a tepelné vlastnosti. Třetí kapitola je vyhodnocení variant staveních materiálů jak standardních tak i moderních a progresivních s použitím bodovací metody s váhami v návaznosti na zvolená hodnotící kritéria. Čtvrtá kapitola řeší zohlednění tohoto přínosu v tržním ocenění v jednotlivých oceňovacích metodách-nákladové, výnosové a porovnávací, s důrazem v praxi na standardně u rezidenčních nemovitostí nejčastěji využívanou porovnávací.

Jsou zde specifikovány

standardy vybavení budov v přehledné tabulce vycházející z tab.č. 6 přílohy č. 11 platné oceňovací vyhlášky, rozšířené o příklady nadstandardů, které nabízí pro výstavbu dnešní „moderní“ stavební trh. Vzhledem k široké nabídce dnešního stavebního trhu, je vybráno pouze několik příkladů moderních materiálů a moderních technologických postupů tak, aby výsledkem byl průřez tímto širokým spektrem a srovnání se standardy bylo adekvátní. V závěru práce jsou zrekapitulovány ověřené předpoklady, uvedeny všechny dosažené výsledky, zformulovány a zdůrazněny zásadní myšlenky a provedeno vyhodnocení vlivu moderních materiálů a technologií na tržní hodnotu nemovitosti. Výsledek teoretické části práce je podložen nejen teoretickými fakty, ale také srovnáním a analýzou, s nadefinováním příkladů nadstandardů, a se zohledněním při tržním ocenění v jednotlivých oceňovacích metodách. V praktické části bakalářské práce je proveden odhad tržní hodnoty dvou nemovitostí -bytové jednotky a výrobního objektu z regionu. Poslední analytickou část bakalářské práce tvoří analýza realitního trhu pro okres Vsetín ve vymezeném rozhodném období.1

1

vlastní úprava: BRADAČ, A., V. SCHOLZOVÁ a P. KREJČÍŘ. Úřední oceňování majetku 2016. Brno: AKADEMICKÉ NKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o., 2015. ISBN 978-80-7204-927-1

8

A.

TEORETICKÁ ČÁST

1. Moderní materiály a technologie, charakteristika a trendy Pozemní stavitelství je velice složitý a komplexní obor, který vyžaduje nejenom důsledný přístup kvalifikovaných odborníků, ale také využití kvalitních materiálů a vlastní realizaci za dodržení správných technologických postupů. Je to obor, který do jisté míry kopíruje trend ve vývoji ekonomiky s přímou návazností na skutečnost, v jaké fázi se ekonomické prostředí nachází, zda má charakter recese či konjunktury. Z toho důvodu vychází při investiční výstavbě potřeba hledání nových možností, výrobních postupů nebo dokonce celé strategie, s cílem zlepšení celkové produktivity, zefektivnění nákladového hospodářství, zjednodušení výrobních procesů s důrazem na zajištění odpovídající kvality a progresivity. V investiční výstavbě se jedná tedy o soubor procesů, které se vyznačují neustálou snahou o zdokonalování a inovace stavebních procesů a postupů. V návaznosti na hlavní stavební komponenty byly původní hliněné a kamenné příbytky vycházející z místně dostupných přírodních surovin v časové ose nahrazeny stavbami cihlovými, od 18. století jsou využívány litinové a později železné konstrukce, na konci 19.století lze za rozhodující vynález považovat železobeton a v roce 1901 byl použit a patentován prefabrikovaný panelový objekt, jehož rozmach nastal až od poloviny 20. století. Výběr a skladba konstrukčních prvků a technologií realizace by měly respektovat vysoké funkční kvality v rámci dlouhodobé životnosti objektu, s cílem optimalizace chování konstrukce jak v rámci celého životního cyklu, tak i předpokládaných cyklů údržby, oprav a výměny jednotlivých konstrukčních částí.

V níže uvedené tabulce je přehledně členěné

srovnání některých stavebních hmot co do jejich fyzikálních vlastností, z které lze dovozovat jejich využitelnost v investiční výstavbě.

9

Tabulka 1: Přehled vlastností některých stavebních hmot dřevo

Vlastnost

ocel

hliník

plné

a

pálené

lehké

cihly

beton

Póro-

PVC

Poly-

pěno-

beton

tvrdé

ester,

vý

skelný

poly-

lami-

styren

slitiny

nát hustota

kg.m

1 500

7 850

3

objemová

kg.m

400 až

hmotnost v

3

700

7 850

suchém stavu nasákavost

140 až

%

hmotnostní nasákavost

0

2 650

2 600

2 500

2 400

1 360

1 400

až 2

až 2

až 2

až

až 1

až 1

800

700

700

2 500

400

900

2 650

1 600

2000

400 až

1 360

1 400

14 až

až 2

až 2

až 2

700

až 1

až 1

100

800

200

400

400

900

0

20 až

6 až

40 až

do

0,5 až

70 až

25

13

90

0,40

2,10

500

35 až

13 až

35 až

do

0,8 až

do 7

55

30

40

0,55

4

2 až 3

70

100 až

0,12

250

až 0,5

150 až

0,15

400

až

170 55 až 70

%

0

0

objemová pevnost v

MPa

47 až 55

350 až

70 až

6 až

6 až

2000

700

25

60

80 až

250 až

70 až

1,2 až

1 až 5

135

2000

700

4

tlaku pevnost v

MPa

tahu

0,2 až

50

2

1 060

0,22 modul

MPa

pružnosti

11 000

210

65 00

8 000

15 00

800 až

2 500

10 00

3,5 až

až 16

000

0 až

až

0 až

2 000

až 3

0

15

73

12

40

600

Až 30

000

000

000

000 součinitel tepelné

1

Wm K

1

0,9 až

50 až

125 až

0,65

1,2 až

0,12

0,2

58

210

až

1,75

vodivosti měrná tepelná

0,80 kJ.kg 1

1

K

1

K

2,1 až

0,46

2,7

0,92

0,90

0,85

až 1

až

až

kapacita součinitel délkové tep.

000

3,0 až

11 až

20 až

5,0.106

12.106

12.106

1,10

1,20

6

9 až

5.10

12.106

roztažnosti zdroj: Petr Hájek a kol. Konstrukce pozemních staveb

10

0,175

0,035

až

až

až

0,25

0,30

0,045

1,05

1,35

10 až

-

17.106

50.106

0,85

0,15

1 až 1,1

5.106

80.106

Tradiční materiály jsou v časové ose poslední doby ve stavebnictví používány stále častěji, jako tzv. „zelená filosofie“, kdy emise, regulace a normy zavádějí nová pravidla, kterými se učí firmy nakládat s novými zdroji a odpady, dále zde vstupuje do procesu také moderní investor, sledující současné trendy a zajímající se o stavební produkty a služby, které odpovídají příznivým ekologickým parametrům, bez negativního vlivu na životní prostředí. Stavební firmy v rámci tohoto trendu a díky vzniku moderních technologií stále častěji využívají tzv. ekologické stavební materiály. V rámci tohoto trendu existují tři zásady: původ ve snadno obnovitelných zdrojích, nízké výrobní náklady a recyklovatelnost. V návaznosti na využití moderních materiálů a technologií ve stavebnictví jsou patrny konstrukční přístupy vycházející z požadavků udržitelné výstavby: maximálního

využití

recyklovatelných

environmentálně

materiálů,

efektivních

minimalizace

spotřeby

(obnovitelných)

a

neobnovitelných

(primárních) zdrojů vyšší míra prefabrikace - vyšší rychlost a efektivnost výstavby, tj. snížení negativního vlivu stavebního procesu na okolí stavby konstrukční řešení umožňující variabilitu objektu konstrukční řešení umožňující demontáž, demolici, separovatelnost a recyklovatelnost stavebních materiálů, popřípadě opětovné využití prvků či konstrukčních celků sladění životnosti jednotlivých konstrukčních prvků

1.1 Vysokohodnotné konstrukční betony Z celé řady moderních materiálů a technologií je nutno zmínit v oblasti silikátů tzv. vysokohodnotný beton (High-Performance Concrete), který umožňuje díky jeho technologickým vlastnostem, realizaci nejen konstrukcí subtilnějších, ekonomičtějších a estetičtějších, ale zejména trvanlivějších a spolehlivějších. Statická spolehlivost je jedním z nejdůležitějších kritérií v oblasti konstrukčního návrhu, a to právě v důsledku nárůstu mimořádných situací v posledních letech ve světě (živelné katastrofy, exploze, požáry atd.). Snahou v oblasti výzkumu je využít nových, naprogramovaných mechanických vlastností vysokohodnotných betonů s

optimalizovaným

složením, a v zásadní

míře je v

optimalizovaných konstrukcích přenést do běžné stavební praxe ve formě tzv. udržitelné výstavby, respektující základní kritéria udržitelného rozvoje. V zahraničí je tento přístup 11

označován jako integrovaný návrh udržitelných budov-Integrated Design of Sustainable Buildings. Vysokohodnotné konstrukční betony představují skupinu tzv. nových betonů, které mají oproti běžným druhům betonů nadprůměrnou jednu nebo více svých vlastností. V nových progresivních konstrukcích dnes nacházejí uplatnění zejména betony: samozhutnitelný beton -dokonalé vyplnění bednění, snížení hlučnosti realizace, snížení počtu pracovníků při realizaci, zvýšení produktivity práce, snížení energetické náročnosti díky optimálnímu množství superplastikátoru vysokopevnostní beton - pevnost v tlaku 55-180MPa - uplatnění u výškových staveb, v dopravním stavitelství u mostů, u vrtných plošin beton s velmi vysokou pevností - pevnost v tlaku větší než 180MPa, uplatnění do agresivního prostředí, s označením RPC (tzv.“ relativní práškový beton“) lehký beton - jeho použitím dojde ke snížení hmotnosti konstrukce, má výborné tepelně - izolační vlastnosti vláknobeton - vlákna polymerová, skleněná, uhlíková, ocelová, přínos v oblasti požární odolnosti konstrukcí vodotěsný beton - využití u konstrukcí dlouhodobě vystavených vodnímu tlaku Aplikace vysokohodnotných betonů umožňuje výrazně efektivnější průřezy z hlediska statického, kdy vlastnosti nových betonů umožňují při daných rozpětích konstrukce a její celkové tloušťce dosáhnout snížení plošné hmotnosti, při její celkově větší spolehlivosti. V širších souvislostech lze poukázat na progresivní konstrukce např. z environmentálně vyráběné vložky z recyklovaného směsného plastu z komunálního odpadu. Komplexní vyhodnocení: využití této moderní materiálové varianty při

výstavbě

umožňuje úsporu ve formě materiálové náročnosti co do přesunu hmot, menších nároků na zařízení staveniště, snížení hlučnosti realizace, snížení počtu pracovníků při realizaci, zvýšení produktivity práce, snížení energetické náročnosti, v širších souvislostech je pak šetrnější k životnímu prostředí a větší bezpečnosti na staveništi, ekonomické srovnání shora uvedených argumentů a současné trendy hovoří ve prospěch této technologie. 2

2

vlastní úprava: Ctislav Fiala [online]. z:http://www.ctislav.wz.cz/publ/2007_02_Praha_SB_Fiala.pdf

12

©2004-2016

[2.4.2016]

dostupné

1.2 Izolace Vzhledem ke stále vyšším požadavkům na energetickou náročnost budov je aktuálně kladem důraz na izolace. Za moderní a progresivní materiál je nutno zmínit aerogel, který má velmi nízký součinitel tepelné vodivosti

λ = 0,013–0,020 W/m.K, přičemž standardně

používaná izolace Isover MULTIMAX 30 má λ = 0,030 W/m.K. Aerogel je tedy látka s nejnižší známou hustotou, kdy z 99,8% ji tvoří vzduch a cca 2 % ji tvoří oxid křemičitý, hmotnost činí 1,9 g/m3, a díky tomu je nazývána „pevným kouřem“, je nehořlavá s vysokou teplotou tavení cca 1200 °C. Jedná se o ojedinělý materiál s jedinečnými vlastnostmi, s pórovitostí více než 95 %, póry jsou navíc otevřené, takže plyny nebo kapaliny mohou procházet materiálem s minimálními omezeními, z toho vyplývá možnost využití pro výrobu mikrofiltračních membrán, či absorbentů.

Nejčastější příprava je z křemíku, tedy jako

aerogely křemičité, méně časté jsou aerogely na bázi uhlíku, hliníku, chrómu, zinku, cínu, a dále předmětem zkoumání jsou možnosti využití např. tantalu či niobu. Aerogely jsou tedy tvořeny křemičitými strukturami, jejich tvar má tvar duté koule řádově velikosti několika nanometrů, díky tomu je možno využít příznivého poměru mezi povrchem vnitřní struktury a jejím objemem - 1g aerogelu má specifický povrch až 1 000 m2, s využitím jako absorpční materiál s dalšími mimořádnými fyzikálními vlastnostmi. Aerogel připomíná na první pohled hologram. Je to však tuhá látka, na dotyk podobná pěnovému polystyrenu. Vlastnosti tepelných izolací Aerogel: výjimečně nízký součinitel tepelné vodivosti λ = 0,013–0,020 W/m.K látka s nejnižší známou hustotou (až 99,8% tvoří vzduch) jediný materiál s pórovitostí přesahující 95% nehořlavý, tvarově stabilní (teplota tavení kolem 1200°C) difuzně otevřený díky otevřeným pórům mohou plyny volně procházet použitelnost v teplotách rozmezí od -100°C až do +200°C propustnost slunečního záření v rozsahu τ = 0,85 až 0,95

13

Obrázek 1: Struktura izolace aerogel3

Obrázek 2: Materiál izolace aerogel Zdroj Obrázku 1,2: Propasiv.cz [online]. ©2014 [1.1.2015] Dostupné z: http://www.izolaceaerogel.cz/vlastnosti.html

Ve stavební praxi například švédská firma Airglass vyvíjí nový materiál pro zasklívání oken, složený z vrstvy aerogelu vakuově uzavřené mezi dvě desky skla, kdy okna jsou obecně stále nejslabším článkem tepelné izolace budov. Komplexní vyhodnocení: využití této moderní materiálové varianty při výstavbě umožňuje snížení energetické spotřeby, tím také snížení emisí skleníkových plynů a omezení globálního znečištění, ekonomické srovnání shora uvedených argumentů a současné trendy hovoří ve prospěch této technologie. 4

1.3 Modulární konstrukce Za současný trend je možno dále považovat tzv. modulární konstrukce, jejichž hlavní předností je čas a nákladovost, kdy konstrukční systém dané stavby je tvořen tzv. moduly, které jsou vyráběné v továrních dílnách a odpadá tedy relativně zdlouhavý, nákladný a na počasí závislý proces. Na místo jsou tak převáženy hotové moduly, které se osazují na již hotové základy stavby a následně se kotví dohromady. Na rozdíl od tradičních stavebních postupů se 60% až 80 % stavby nevytváří na stavební parcele, ale mimo ni. Jednou z dalších výhod je značná redukce stavebních a chemických odpadů, které na stavbách vznikají. Další nespornou výhodou je možnost výslednou stavbu upravovat; lze ji později demontovat, či 3

vlastní úprava: propasiv.cz [online]. ©2014 [2.4.2016] dostupné z: http://www.izolace-aerogel.cz/ vlastní úprava: Ctislav Fiala [online]. ©2004-2016 [2.4.2016] dostupné z:http://www.ctislav.wz.cz/publ/2007_02_Praha_SB_Fiala.pdf 4

14

měnit určitá nastavení modulů vůči sobě navzájem. Skutečností zůstávají estetické nevýhody, protože modulární konstrukce nedovolují až tak velkorysý designerský rozvoj a zároveň ani nejsou příliš vhodné pro výstavbu opravdu luxusních staveb. Výhody modulárních konstrukcí: Flexibilita a finanční nenáročnost - možno specifikovat časový rámec, technické specifikace budovy, její umístění, lze uvažovat i dočasný pronájem modulárních budov Vysoká kvalita - mimo staveniště je jednodušší pečlivě sledovat kvalitu použitých materiálů, etapy výroby, montáž na místě Energetická úspora a nízká náročnost z hlediska zdrojů - může snížit spotřebu energie v průběhu stavebního procesu až o 70 % V dnešní době většina modulových staveb (domy, školy, nemocnice) jsou konstruovány s jediným úmyslem - aby byly energeticky účinnější, dochází tedy k využívání energeticky úsporných oken, instalaci solárních panelů a ohřívačů vody Nízká náročnost na údržbu -

konstruovány tak, aby byly odolnější než

konvenční konstrukce, místo hřebíků se používají odolnější šrouby a klouby jsou vyztuženy kvalitním lepidlem k udržení strukturální integrity během přepravy modulů na stavební parcelu. Větší důraz na detaily - 60 % až 80 % výstavby probíhá mimo stavební parcelu ve výrobních továrnách, každý modul budovy je postaven v kontrolovaném prostředí výrobní haly, výroba na základě individuálních požadavků umožňuje klást větší důraz na detaily. Recyklovatelnost

-

vyrobeny

z

recyklovatelných

materiálů,

např.

recyklovatelný kov, sklo nebo dřevo, každá modulární stavba může být znovu nabídnuta novým vlastníkům nebo poskytnuta k pronájmu i na jiném místě, v rámci modulárních konstrukcí neexistuje pojem demolice.5 Za reprezentanta této technologie jsou zde uvedeny prefabrikované koupelny, jejíž rentabilita dle výrobce je při vzdálenosti stavby do jednoho tisíce kilometrů od výrobny a počtu více jak třiceti kusů. To předurčuje tento výrobek pro větší stavby s opakujícími se podlažími či sekcemi, výrobce v ČR firma HBS CZ s.r.o. je dle indicií zatím pouze exportuje. V zahraničí používají tyto výrobky pro výstavbu hotelů, domovů důchodců, nemocnic. Toto 5

vlastní úprava: publikováno 18.2.2016 v sekci Blog [online]. ©2016 VWWACHAL a.s [2.4.2016] dostupné z: www.wachal.cz

15

know-how však lze užít i pro rozměrnější moduly, na studentské koleje či věznice, kde je využitelná buňka o velikosti celého pokoje včetně hygienického zařízení. Velikost buňky je limitována pouze rozměry dopravního prostředku. Nosný skelet modulové koupelny tvoří skořepina z lehčeného betonu s tloušťkou stěn, podlahy i stropu 5-8 cm, je opatřena všemi rozvody a přípojkami. Uvnitř je koupelna zcela vybavená a připravená k okamžitému použití. Geometrie i vybavení je plně přizpůsobeno požadavkům odběratele. Variantou je modulová koupelna Omnia, bezbariérový prostor vybavený na základě norem pro tvorbu bezbariérového prostředí pro všechny typy postižení. Industriální způsob výroby v klimatizovaných halách zajišťuje dodržování technologických postupů a podrobení koupelny sérii výstupních testů. Koncovému odběrateli se pak dostane pouze bezvadný výrobek s vysokou hodnotou řemeslného zpracování. Modulové koupelny se vyznačují standardem a přijatelnou cenou, jejich montáž probíhá zpravidla v souběhu s výstavbou nosné konstrukce budovy. Existují však i systémy montáže uzpůsobené pro rekonstrukce budov. 6

Obrázek 3: Pohled skrz okno do sestavené buňky koupelny před nástupem dokončovacích prací

6

vlastní úprava: Copyright Topinfo s.r.o. [online]. http://voda.tzb-info.cz/7217-vyroba-prefabrikovanych-koupelen

16

©2001 - 2016 [2.4.2016] dostupné z:

Obrázek 4: Osazené okno z mléčného skla (koupelna pro hotelový pokoj)

Obrázek 5: Levá a pravá varianta koupelny, vyvedené instalace do budoucí společné šachty Zdroj Obrázku 3,4,5Toinfo. s.r.o.: Propasiv.cz [online]. ©2001-2016 [10.2.2016] Dostupné z: http://voda.tzbinfo.cz/7217-vyroba-prefabrikovanych-koupelen

17

Obrázek 6: Příklad interiérového vybavení

Obrázek 7: Příklad interiérového vybavení

18

Obrázek 8: Příklad interiérového vybavení

Obrázek 9: Nejčastější způsoby montáže

19

Zdroj Obrázku 6,7,8,9 Toinfo. s.r.o.: Propasiv.cz [online]. ©2001-2016 [ 10.2.2016] Dostupné z: http://voda.tzb-info.cz/zarizovaci-predmety/6573-modulove-koupelny

Modulové koupelny jsou hojně tedy používané v zahraničí pro hotely, penziony, nemocnice, domovy důchodců, domy s pečovatelskou službou, bytové domy, řadové rodinné domy, studentské koleje, azylové domy, sociální byty, polyfunkční centra, vězení i dálniční odpočívadla. Použití je zcela univerzální. Obecně lze říct, že v budoucnosti se tento trend bude jednoznačně rozvíjet a časem se modulární konstrukce stane jedním z hlavních způsobů výstavby energeticky šetrných budov. Využití této varianty stavění koupelen zrychluje výstavbu objektu až o 20%, snižuje materiálovou a energetickou náročnost stavby, zatížení stavby jednotlivými řemesly a odpady. V důsledku tedy také zvyšuje bezpečnost na stavbách a šetří životní prostředí. Komplexní vyhodnocení: využití této moderní materiálové varianty při výstavbě umožňuje úsporu ve formě materiálové náročnosti co do přesunu hmot, menších nároků na zařízení staveniště, snížení hlučnosti realizace, snížení počtu pracovníků při realizaci, zvýšení produktivity práce, snížení energetické náročnosti, v širších souvislostech je pak šetrnější k životnímu prostředí a větší bezpečnosti na staveništi, rychlejší zahájení splácení úvěru, s úsporou odhadovanou ve výši cca 5% až 10% z celkového investičního záměru. Ekonomické srovnání shora uvedených argumentů a současné trendy hovoří ve prospěch této technologie. 7

2. Popis vybraných stavebních komponentů pro komparaci Vzhledem k široké škále moderních stavebních komponentů a technologií a s ohledem na stále se zvyšující energetické nároky byli vybráni tři reprezentanti, kteří vytváří tzv. obálku budovy, a to - okna, střešní krytiny a fasádní systémy. Jedná se o kritická místa, kterými uniká tepelná energie - okna (30-40 %), obvodový plášť (20-25 %), střecha (15-20 %). Dále tedy bude kladen důraz na srovnání - komparaci a vyhodnocení použití variant těchto materiálů ve stavbě se zohledněním přínosu v tržním prostředí. Snížení 7

vlastní úprava: Copyright Topinfo s.r.o. [online]. ©2001 - 2016 [2.4.2016] dostupné z:http://www.tzb-info.cz/6128-modulove-koupelny-plus-pro-investory vlastní úprava: 4stav.cz [online]. ©2016 [2.4.2016] dostupné z: http://www.4stav.cz/modulovekoupelny-%E2%80%93-plus-pro-investory_4c2933 vlastní úprava: Copyright Topinfo s.r.o. [online]. ©2001 - 2016 [2.4.2016] [2.4.2016] dostupné z: http://voda.tzb-info.cz/zarizovaci-predmety/6573-modulove-koupelny

20

tepelných ztrát je také základem pro efektivní využití obnovitelných a alternativních zdrojů energie. Kromě ekonomických přínosů má zateplení i pozitivní vliv na zvýšení kvality využití objektu (tepelná pohoda, vlhkost, eliminace výskytu mikroorganismů, atd.). Tabulka 2: Rozložení ztrát v různých částech obvodové konstrukce v různých typech domů Konstrukce

Izolovaný

Dvojdům

Řadový

Bytový vícepodlažní

domu Obvodové stěny

15–30%

15–25%

12–20%

30–40%

Vnitřní stěny

5–15%

10–20%

5–10%

5–10%

Střecha nebo

5–15%

8–15%

10–15%

5–8%

5–8%

7–10%

10–12%

4–6%

48–55%

40–45%

40–50%

40–60%

strop pod půdou Strop nad sklepem nebo podlaha na terénu Okna a vst.dveře Zdroj: Vlastní tabulka

2.1 Okna Základním rozhodujícím kriteriem u výběru oken je materiál, v základním členění jsou vyráběna okna plastová, dřevěná, kovová nebo hliníková a dále kombinovaná. Rám okna, zejména vzhledem k tloušťce patří k nejslabším článkům obálky budovy z hlediska tepelných ztrát. Trendem a budoucností jsou rámy nové generace s profilem rámu spíše širokého a nízkého, na rozdíl od profilu klasických rámů, který je úzký a vysoký. Dalším kritériem je počet komor, přičemž vícekomorová okna mají lepší tepelně-izolační vlastnosti, to však nemusí automaticky vypovídat o lepších tepelně-izolačních vlastnostech, proto je v závislosti na počtu komor přímo úměrná šířka profilu (stavební hloubka) okna. Při počtu 5-ti komor by měla být šířka profilu rámu okna min. 70 mm, při 6-ti komorách min. 80 mm. Dalším kritériem je hodnota Ug, (součinitel prostupu tepla izolačním sklem). Sklo tvoří cca 90% plochy celého okna, standardem je pro dvojskla hodnota Ug = 1,1W/m2K, pro trojskla je hodnota součinitele Ug = 0,6 W/m2K, prostor mezi skly je pak plněný argonem či nepoměrně dražším kryptonem. Nižší hodnota prostupu tepla znamená lepší izolační vlastnosti. Samotné zasklení potom lze uvažovat standardním sklem, ornamentním sklem, sklem se zvýšenými 21

požadavky na bezpečnost, sklem se zvýšenými požadavky na ochranu proti hluku nebo proti slunečnímu záření. Za progresivní je považována izolace Heat Mirror, jedná se o fólii s nízkoemisivní vrstvou, napnutou uvnitř izolačního dvojskla. Výsledkem je třívrstvý systém se dvěma oddělenými komorami (analogie trojskla) ovšem s hmotností dvojskla. Na rozdíl od ostatních vícekomorových systémů (např. trojsklo) umožňuje tento model umístit speciální nízkoemisivní pokovení mezi vnější a vnitřní tabuli tam, kde je její vliv nejúčinnější. Tato vrstva způsobuje selektivní propustnost a odraz elektromagnetického záření o určitých vlnových délkách: je propustná pro viditelné světlo a zároveň odráží vzdálené infračervené (teplo přenášející) záření a škodlivé ultrafialové (UV) záření. Zásadní funkcí izolačního skla s fólií Heat Mirror tedy je, že odráží tepelné záření zpět ke zdroji. To znamená ven v létě, když chceme, aby nepronikalo do místnosti, a dovnitř v zimě, kdy chceme, aby teplo zůstalo uvnitř. Další předností je zvýšení povrchové teploty vnitřního skla, s eliminací vytváření kondenzátu na ploše skel i rosení na okrajích skel. Shrnutí: parametry, které je potřeba znát při výběru oken (čím nižší hodnota, tím lepší izolační vlastnosti): Uw - koeficient prostupu tepla celým oknem (mělo by být do 1,4) Ug - hodnota prostupu tepla sklem (prosklení) Uf = součinitel prostupu tepla profilem (rám, křídlo, standard je Uf= 1W/m2k) g - hodnota solárních zisků (propustnost celkové sluneční energie udávaný v %)

Obrázek 10: Základní dělení oken Zdroj Obrázku 10, VYPLNĚN9OTVORŮ [online]. ©Petr Hájek, Ctislav Fiala Fakulta stavební ČVUT v Praze[ 20.3.2016] Dostupné z http://www.ib.cvut.cz/sites/default/files/Studijni_materialy/KPKP/07_KPKP_obvodoveplaste_vyplne-otvoru-okna.pdf8

8

vlastní úprava: [online]. ©Petr Hájek, Ctislav Fiala Fakulta stavební ČVUT v Praze - Konstrukce pozemích staveb o- komplexní přehled–Petr Hájek, Ctislav Fiala, ČVUT, Praha 2011,

22

Plastová okna - jsou v podstatě bezúdržbová, mají nižší pořizovací náklady, avšak vysokou ekologickou zátěž, pokud jsou kvalitně zpracovaná a perfektně doléhají mají výborné tepelně izolační vlastnosti - zamezují vzniku tepelných mostů a dokáží ušetřit až 30% nákladů na vytápění, okna s vyšším počtem komor (7-8) dobře izolují jak proti zimě, tak i proti nadměrnému horku, dále komory v plastových oknech zajišťují také zvukovou izolaci, okna nevyžadují žádnou nadstandardní péči, nenatírají se, jsou odolná vůči slunečnímu záření a chemickým vlivům, životnost morální 30 až 40 let, životnost fyzická neboli materiálová je až 80 let Dřevěná okna - jedná se o tzv. Eurookna, jsou náročná na údržbu a náchylnější vůči povětrnostním podmínkám, působí hodnotnějším vzhledem a jsou finančně náročnější, mají vynikající tepelně izolační vlastnosti, koeficient prostupu tepla se pohybuje v hodnotách Uw = 0,7 - 1,3 W.m-2K-1, pro tzv. pasivní a nízkoenergetické domy musí být hodnota Uw menší než 0,8 W.m2K-1, takto lze ušetřit až 35 % nákladů na vytápění, zajišťují také zvukovou izolaci, která může činit až 50 dB, jsou odolná proti požáru, ve spojení s protipožárním zasklením odolávají ohni až 90 minut, během hoření se z nich neuvolňují žádné toxické látky, jako další plus patří dlouhá životnost až okolo 100 let, jako přírodní materiál vykazuje minimální roztaživost, navíc nevytváří elektrostatický náboj a nepřitahuje nečistoty, další vlastností je prodyšnost, vyrovnávající vlhkost v interiéru, bez vzniku plísní, tzv. dýchají, jsou vyráběna pomocí moderních technologií nejčastěji ze smrkových, dubových či borovicových třívrstvých hranolů, tento dřevěný profil má lepší vlastnosti a trvanlivost než samotné dřevo, je to materiál recyklovatelný nezatěžující životní prostředí, navíc tvarově stálý s nižším rizikem kroucení a omezení funkčnosti, okna jsou k dostání v různých stavebních hloubkách (68, 78), progresivnější 92 mm, do kterého lze použít zasklení izolačními trojskly s větší šířkou rámečku ovlivňující tepelné parametry izolačního skla (ideálně 15-16 mm), na trhu jsou profily z exotických dřev a další modifikace:

vlastní úprava: [online]. ©Petr Hájek, Ctislav Fiala Fakulta stavební ČVUT v Praze http://www.ib.cvut.cz/sites/default/files/Studijni_materialy/KPKP/07_KPKP_obvodove-plaste_vyplne-otvoruokna.pdf

23

Solární dřevěná okna - zde je rozhodující parametr solárních zisků (hodnota g), který udává, kolik % slunečního svitu projde oknem dovnitř, okna s hodnotou g = 50 % propustí 50 % slunečního záření, ideálně by mělo mít hodnotu g na více než 60 % a zároveň by měla skvěle izolovat – součinitel prostupu tepla se pohybuje okolo Uw = 0,71 W.m-2K-1 Dřevokarbonová okna - jedná se o nový typ oken asymetrické konstrukce, kde je využito modifikované termodřevo, vyráběné ze speciálního sendviče Corynthian

s

dřevěným

základem

a

zvenčí

nalepenou

lamelou

z

modifikovaného termizovaného hranolu, tedy z tepelně upraveného dřevěného hranolu, který je napuštěn přírodními oleji, vosky a živicemi, se skvělými fyzikálně-mechanickými vlastnostmi, s odolností vůči povětrnostním vlivům, houbám, plísním a hmyzu, dále s vysokou odolností proti požáru, kdy na počátku hoření vytvoří krustu, která zpomalí rozhoření z vnější strany, okna jsou zcela ekologická a téměř bezúdržbová, součinitel prostupu tepla Uw=0,71 W.m-2K-1, hodí se tak i pro nízkoenergetické a pasivní domy Dřevohliníková okna - dřevěná okna jsou z vnější exteriérové strany opatřena hliníkovým pláštěm (profilem), s ochranou před povětrnostními vlivy, hliníkový profil tak nahrazuje vnější nátěr se zaručením dlouhé životnosti okna, komory hliníkového rámu ještě zlepšují tepelně-izolační vlastnosti oken, koeficient prostupu tepla se u kvalitních dřevohliníkových oken pohybuje na Uw = 0,6 - 1,1 W.m-2K-1 Hliníková okna - hliník je materiál, který svou pevností předčí všechny ostatní materiály používané na výrobu oken, je odolný vůči povětrnostním vlivům, teplotním změnám i výkyvům vlhkosti, kdy slitiny hliníku mají výborné vlastnosti a navíc dodávají oknům luxusní vzhled, životnost je prakticky neomezená dle prostředí a údržby, s vysokou pevností díky vícekomorovým profilům a vysokou tepelnou izolací, vhodnost použití pro všechny typy staveb, vícekomorová hliníková okna jsou opatřena tzv. přerušením tepelného mostu, čímž zaručují adekvátní tepelné vlastnosti, okna jsou mnohem lehčí, nezatěžují stavební konstrukci, hliník nerezaví, nepodléhá žádným tvarovým ani estetickým deformacím a má tak neomezenou životnost, je bezúdržbový, odolný proti poškrábání, lze jej recyklovat, propustnost tepla trojkomorovým hliníkovým oknem se pohybuje mezi Uw = 0,9 -1,9 W/m2.K-1, standardně

24

jsou z tříkomorových profilů s tepelně-izolační funkci, dále jsou v profilech plastové vložky eliminující tepelné mosty, profil tedy tvoří části pevně spojené pomocí izolačních polyamidových můstků, kdy polyamid je vyztužen skelnými vlákny zajišťující pevné a trvanlivé spojení hliníkových komor, izolační prostor lze vyplnit izolačními vložkami a přídavným těsněním, s dosažením co nejlepších tepelně-izolačních vlastností, hliníkové profily rámů a křídel se vyrábějí v různých stavebních hloubkách, od 70 do 82 mm, pohledové šířky rámu i s křídlem se pak pohybují mezi 100 - 120 mm, min cca 70 mm v případě integrovaného neboli skrytého křídla, na trhu jsou dostupné varianty i plastohliníkové

poskytující exkluzivní vzhled s nižší cenou oproti

dřevohliníkovým, základem je kvalitní plastové okno s trojitým středovým těsněním s vystuženým meziskelním rámečkem, hliníkové opláštění pak do značné míry odstraňuje velkou roztažnost barevných plastových oken teplotou, kdy hliníkové opláštění rozdíly teplot lépe vstřebá a plastové okno se pak z hlediska teplotní roztažnosti chová jako okno bílé - tedy s menší potřebou seřizování a větší životností. 9

2.2 Střešní krytina Střešní krytina jako vnější povrch střechy slouží k ochraně budovy před povětrnostními vlivy. K zastřešení se používají různé materiály, přičemž vždy záleží na sklonu střechy. Pro komparaci je dále uvažováno s materiálem na tradiční šikmé střechy. Správná volba materiálu je předpokladem dostatečné ochrany domu a minimálních tepelných ztrát. Složení střešního pláště je podstatnou částí při stavbě střechy, variantní řešení v jakém pořadí jednotlivé prvky střešního pláště umístit vycházejí z využitelnosti podkrovního interiéru. Mezi základní prvky, které jsou pro správnou funkci střechy nepostradatelné, patří nosná konstrukce, parozábrana, tepelná izolace, pojistná hydroizolace, latě, kontralatě a finální střešní krytina, případně je střešní plášť doplněn o dřevěné bednění. Střešní krytina tedy tvoří vnější obal celého střešního pláště, kdy mezi parametry jejího výběru patří celkový architektonický styl budovy, sklon, druh a tvar střešní konstrukce, dále klimatické podmínky a celkový ráz krajiny, a neposlední řadě ekonomické možnosti investora. Na trhu je široké spektrum materiálů, od často používaných betonových a keramických tašek, přes plechové, 9

vlastní úprava: [online]. © Bydlení pro každého[ 2.4.2016] dostupné z http://okna-dvere.bydleniprokazdeho.cz/

25

vláknocementové nebo bitumenové krytiny, až po tradiční přírodní materiály jako je sláma, rákos nebo dřevěné a břidlicové šindele, nebo netradiční materiál využívající solární technologii. Lze konstatovat, že např. klasická pálená taška je prověřená staletími. Typy základních krytin, z kterých bude dále proveden výběr pro komparaci: Asfaltový šindel - jedná se o asfaltové pásy s vnitřní nosnou vložkou (polyesterová textilie zesílená sklem, skelné vlákno, skelná rohož apod.), povrch polepen pískem, keramickými zrny, drcenou hrubozrnnou břidlicí, plastem nebo je pokoven, s různým tvarováním, imitující např. tašky, cenově dostupná varianta pro pomocné stavby i pro rodinné domy, s nízkou hmotností, bez nároku na vyšší nosnost krovu, se snadnou montáží, ale s omezenou trvanlivostí, v horských lokalitách hrozí riziko tzv. plešatění střech (narušení pískového posypu posunem sněhové pokrývky po střeše), šindele se přibíjejí do bednění min. tloušťky 24 mm, slabší bednění musí být provedeno na drážku a pero, materiál vykazuje nízkou požární odolnost, lze jej ale přizpůsobit atypickému tvaru střechy, určen pro střechy s minimálním sklonem již od 7°, hmotnost krytiny o tloušťce 3 mm nepřesahuje 10 kg/m2 Plechové střešní krytiny - ocelový plech dodávaný v pozinkovaném provedení je nutno opakovaně natírat, komfortnější je již z výroby pozinkovaný a následně opatřený několikavrstvým nátěrovým povlakem na bázi plastické hmoty, vysokou životností se vyznačuje rovněž ocelový plech oboustranně žárově pokovený slitinou zinku, hliníku a křemíku (Aluzink), případně efektní titanzinek, dále nerez či měď, obecně jsou využitelné i pro mírnější sklony střech, lze využít při rekonstrukcích, např. položením na starší eternitové šablony či jinou stávající krytinu bez její demontáže, s tvary imitující tašku (rozměrné pásy vylisované do tvaru skupiny tašek) nebo velkorozměrové rovné tabule které se upevňují a souvislé bednění z prken, stavebních překližek či OSB desek, lícová strana bývá pokryta dále posypem, kamennou drtí nebo keramickým granulátem, pro rychlou montáž možnost využití velkorozměrných desek z kvalitní oceli opatřené silnou povrchovou vrstvou plastu, která jim zaručí odolnost a dlouhou životnost i při hrubším zacházení při montáži. Podobnou povrchovou úpravu mají i hliníkové plechy, ty mívají nejčastěji tloušťku 0,6 nebo 0,8 mm. Hliníkový plech se dodává jednak jako „přírodní“ o tloušťce 0,6 až 0,8 mm, tyto plechy jsou náchylnější 26

na tzv. kyselé deště, odolnější jsou krytiny z lakovaného hliníku (polyesterový lak, např. Alumex). Hliníkové krytiny mají velmi nízkou hmotnost (2 až 3 kg/m2), v případě použití mědi je životnost více než 200 let, u nerezu ve složení s min. 10,5 % chromu, často i s menším množstvím molybdenu a niklu (střešní krytina Uginox FTE), což je nerezový materiál oboustranně elektrolyticky pocínovaný. Tento materiál velmi drahý a běžně se neužívá, dále u titanzinku s titanozinkovou slitinou (typ. Rheinzink), čistý zinek (99,995 %) s příměsí mědi a titanu, nepotřebuje nátěry, údržbu ani čištění a při zpracování podle technologických podmínek nekoroduje, materiál je na trhu s modrošedou patinou, v pásech a v tabulích o tloušťce 0,6 až 1,5 mm nebo v různých tvarech vlnovka, trapézový profil, vyžaduje vyšší nároky při pokládce, při ohýbání se láme, má nízkou „vrubovou pevnost“, nesmí se zpracovávat při teplotách pod 10 °C, k podkladu se nesmí přibíjet ani přišroubovávat Pálená taška - tradiční, odolný materiál, recyklovatelný, ekologicky vyráběný, s dlouhodobou časovou stálostí a životností, s úpravou engoba či glazura, vykazuje vysoký tepelný odpor, dobrou akumulační schopnost s příznivým součinitelem prostupu vodních par; dále dobře zvukově izoluje, výběr z variant na trhu - taška francouzská, románská, dále tzv. bobrovky, nejmenší možný sklon střechy pro použití pálené tašky je 22° až 30°, hmotnost je asi 40 až 50 kg/m2, zdvojené bobrovky asi 70 kg/m2, životnost těchto krytin se počítá na 80-100 let Betonová taška - lze je použít prakticky pro všechny typy střech se sklonem minimálně 17°, pevnost se časem zvyšuje a zajišťuje tak jejich dlouhou životnost, vhodné pro extrémní vlivy životního prostředí, například pro střechy horských chat, rozličná barevnost zajištěna pomocí akrylátových nástřiků, ze všech krytin nejtěžší (45 kg/m2 až 77 kg/m2), tašky vyžadují dostatečně dimenzovaný krov (až o 30 % větší spotřeba dřeva); nelze jimi tedy při rekonstrukcích nahrazovat jiné krytiny bez úpravy krovu, vyšší hmotnost tašek lépe odolává náporům větru, nehrozí zde tzv. „podfouknutí“ či jiné destrukce, kromě standardních formátů s rozměry 420×330 mm s 10 kus/m2, jsou na trhu i velkoformátové s rozměry 480×365 mm s 7,5 kus/m2. Nejmenší možný sklon střechy pro použití betonové krytiny je 17°. Hmotnost je od 45 až 70 kg/m2, nabízeny jsou se zárukou až 30 let

27

Vláknocementová krytina - ekologická náhrada dříve užívaného eternitu s karcinogenním azbestem, vlisované desky na bázi cementu a umělých vláken, desky vlnitých i hladkých profilů o různých velikostech, krytina materiálově tvrdá, otěruvzdorná a trvanlivá, odolávající povětrnostním vlivům a působení mechů i prostředí („kyselé deště“), s barevnou variabilitou, použití na budovách, jako obklad fasád a štítů, využití u staveb s menšími nároky na nosnost krovu, šablony ale podléhají v časové ose křehnutí, náročnější lokální výměna, cementovláknité desky jsou velmi lehké s hmotností 12 až 21 kg/m2, používají se od nejmenšího sklonu střechy 15° až 20°, přibíjejí se speciálními hřeby a protivichrovými sponami, a to buď na laťování, nebo na bednění, pod krytinou musí být odvětraný prostor. Při dodržení všech stanovených opatření při montáži je záruční doba 10-30 let Krytiny ze štípané břidlice - břidlicová krytina se vyrábí z přírodní břidlice štípáním a řezáním, šablony jsou odolné a pevné, lehčí než tašky betonové i krytina pálená (tašky), ale jejich pořizovací cena je vysoká, šablony se nekladou na rovné latě, ale přibíjejí se na dřevěné bednění šupinovitě (jedna přes druhou), s využitím u vikýřů a atypických střech, její kvalitu zaručuje platný průkaz původu a certifikát dle EN ČSN 123 26, typ A1-T1-S1 je označována břidlice té nejvyšší kvality, barva černá nebo spíše šedo-černá barva má na trhu výraznou převahu, jsou však i barevné varianty břidlice (např: zelená, šedá, fialová, červená, melíry šedé a černé, nebo zelené a fialové), hmotnost je 27 - 30 kg/m2 a závisí na způsobu krytí, s touto váhou se řadí mezi středně těžké krytiny, ale lehčí než taškové, životnost více než 100 let Krytina ze solárních modulů - někteří výrobci střešních krytin dodávají solární kolektory určené k montáži na střechu, které jsou plně kompatibilní s prvky střešní krytiny, jedná se např. o solární kolektor Bramac s integrovaným rámem, zajišťující ohřev užitkové vody; na střechy je určena také sestava Ekonomy Lite s dvojicí kolektorů o celkové ploše 4,68 m2, dále solární fotovoltaické panely s monokrystalickými nebo polykrystalickými články, které nabíjejí akumulátor. Z něj přes měnič lze napájet spotřebiče pro 230 V, plošná hmotnost (plošné zatížení) závisí především na použité technologii a na tloušťce použitého skla, u panelů, které jsou ze zadní strany kryty plastovými fóliemi (technologie sklo-plast) činí cca 10 kg/m², u panelů oboustranně 28

krytých sklem (technologie sklo-sklo, doubleglass) cca 20 kg/m², toto rozpětí odpovídá např. krytině z vláknocementových šablon, životnost je odhadována na 30-40 let11011

2.3 Vnější povrchy Způsob zateplení, tedy tepelná izolace obvodových stěn, závisí na konkrétním stavebně-technickém stavu budovy a jejím užívání.

Některé fasády, například klasické

házené omítky, jsou sice levné, tomu však odpovídají jejich užitné vlastnosti - špatně izolují a mají značně časově omezenou trvanlivost. Tepelně-izolační omítky jsou další krok, mezičlánek, který dokáže o něco více zlepšit zateplení pláště, účinnost těchto hmot na bázi omítek lehčených perlitem či polystyrenem je ovšem omezená, do značné míry o ní rozhoduje úroveň provedené práce a klimatické podmínky. Dalším typem fasád dnes u nás nejrozšířenějším jsou kontaktní zateplovací systémy, pro které se používá anglická zkratka ETICS (external thermal insulation composite system), a které se realizují mokrou cestou. Jejich obliba je daná především cenou, která se pohybuje zpravidla uprostřed všech různých nabídek na zateplení. Díky tomu je pro mnohé stavebníky toto řešení dostupné i důvěryhodné, jenže tato úvaha může být mylná. Např. zateplení, které se zhotoví přilepením tenkých polystyrénových desek ke zdi ze silných tepelně-izolačních cihelných nebo pórobetonových bloků, je dnes k vidění poměrně často. Většinou však proti doporučení odborníků v oblasti zateplení budov, kteří takové řešení považují za špatné a mají k tomu pádné důvody. Ani správně navržený ETICS nezaručí dobrou funkčnost na každé stavbě. Příkladem může být např. starší stavba, která dřív neměla potíže s vlhkostí, ovšem jen do chvíle, než byla osazena těsnými okny a tepelnou izolací s parobrzdným účinkem (polystyrén). Změna stavebně fyzikálního režimu stavby, kdy je výrazně omezena infiltrace vzduchu okny a zároveň také difúzní propustnost obvodové stěny pro vodní páru, může způsobit nečekané zvlhnutí zdiva. Fasáda rodinného domu představuje tedy nejen estetickou hodnotu, ale zároveň chrání budovu před negativními vlivy vnějšího prostředí a tím zvyšuje životnost stavby. V dnešní době existuje nepřeberné množství možností jakou fasádu zvolit - od použití obkladových materiálů, až po nejjednodušší povrchovou úpravu fasády nátěrem fasádní barvou. 10

vlastní úprava: [online]. ©2008-2014 Krytina -stechy [ 2.4.2016 ] dostupné z http:///www.krytiny-strechy.cz/katalog/plechove-skladane-krytiny/ 11 vlastní úprava: Copyright Topinfo s.r.o. [online]. ©2001 - 2016 [2.4.2016] dostupné z: http://voda.tzb-info.cz/priprava-teple-vody/10453-priprava-teple-vody-fotovoltaika-nebo-solarnitepelne-kolektory

29

Fasádní omítky - jsou nejčastější, tvořeny z písku a pojiva, v minulosti to bývalo vápno, později cement nebo sádra, spojením těchto komponentů s vodou vznikne velice tvrdá paropropustná slupka, ale s vysokým stupněm nasákavosti, s nutností zajištění omyvatelným nátěrem, i kvůli drsné struktuře náchylné k ušpinění, šlechtěné minerální omítky jsou zabarvené již od výrobce, což se projeví ve větší barevné stálosti než při použití nátěru, omítky se na povrchu vyrovnají a utáhnou pomocí hladítka, ale snesou a umožňují také plastické zdobení pomocí škrabek, více odolné jsou disperzní omítky, které jsou vodoodpudivé, odolné a pružné, nevyžadující dodatečné svrchní nátěry, dále silikátové omítky jsou vhodným řešením konečné úpravy historických a památkových objektů, jejich pojivem je draselné vodní sklo, proto jsou vysoce paropropustné i vodoodpudivé, ale barevná variabilita je menší, dále specifické jsou sanační omítky vyznačující se vyšší porézností a paropropustností zabraňující výkvětům solí a plísní, využitelné u staveb vystavených spodní vlhkosti, zajímavým produktem jsou hliněné omítky, které jsou čistě přírodní a kromě hlíny a písku neobsahují žádné chemické přísady, regulují vlhkost, akumulují teplo, jsou paropropustné, absorbují škodliviny a lze je nanášet na téměř všechny druhy podkladů, u stavebníků se znovu oživil zájem o stříkané a škrábané omítky, které se u nás používají již desítky let, název tyto omítky dostaly podle obce Horní Bříza kde se vyráběly, obliba pramení ze zajímavého, lehce třpytivého povrchu a dlouhé životnosti, vhodný výběr fasádní omítky je podmíněn prodyšností celého systému, proto je vhodné dát přednost ucelenému systému, který počítá i s kompatibilním fasádním nátěrem, dále tepelněizolační omítky - jedná se o speciální omítku obsahující perlit nebo kuličky pěnového polystyrénu, tato se pak dále chrání ještě vnější vrstvou, nelze však aplikovat dostatečně tlustou vrstvu, max 2-5 cm, je vhodná v případě oprav stávajících omítek, má nehořlavou úpravu, a jedná se o levnější způsob zateplení, ale méně efektivní Fasádní obklady - u kontaktních systémů se tepelná izolace (polystyren nebo minerální vlna o tloušťce 10 až 30 cm) upevňuje pomocí lepidla nebo pěny přímo na obvodovou konstrukci domu, tento způsob se ovšem neobejde bez krycí vrstvy, obvykle tvořené omítkou na speciální armovací síťce a penetračního nátěru, vlastní povrch fasády mohou tvořit keramické klinkerové pásky, cihelné obklady nebo pásky z břidlice či jiného druhu obkladového 30

kamene, druhou možností, jak zakončit lícový povrch zateplovacího fasádního systému, jsou probarvené tenkovrstvé omítky, v případě zateplené fasády ani jiná než tenkovrstvá omítka není vhodná, protože klasická jádrová omítka se štukem by mohla na izolačním "polštáři" popraskat Termoizolační fasáda zavěšená - progresivnější je bezkontaktní systém, je zastoupen především tak zvanými zavěšenými fasádami, nejprve se na zeď upevní izolační vrstva z tvrzené pěny nebo desek z minerálních vláken a pak se tato izolace pokryje vnějším pláštěm, který ji chrání před povětrnostními vlivy, většina typů zavěšených fasád pochází ze Skandinávie či Kanady, provedení zavěšených fasád spočívá v použití rastrů z dřevěných latí nebo kovových profilů a kotev, na které se fasáda upevní, vzniklá vzduchová mezera mezi obvodovou konstrukcí a fasádním systémem vytváří "komínový" efekt sloužící pro odvětrání případné zemní vlhkosti a kondenzátů, do této mezery se také mohou vkládat (i dodatečně) izolační materiály v podobě minerálních vláken či polystyrénu, u některých systémů dokonce tyto samonosné konstrukce zvyšují pevnost obvodového zdiva a tak výrazně zlepšují mechanické vlastnosti konstrukce stavby, na připravené rastry se pak upevňuje vnější plášť, například ve formě desek s vrstvou minerální omítky, vlákno-cementových prvků, profilovaných prken, plastových či kamenných panelů, betonových kamenů, ale třeba i kovových či skleněných tabulí, v případě potřeby je lze rozebrat s možností opětovného složení, kdy za pomoci zavěšené fasády lze proměnit například dřevostavbu na nedobytně vyhlížející kamenný dům nebo vilu s keramickým obkladem12 Zateplení fasády deskami Cetris - lze využít jako kontaktní, i bezkontaktní systém fasádní odvětraný s cementotřískovými deskami CETRI, chrání obvodovou konstrukcí před povětrnostními účinky, dále se vyznačuje kromě zlepšení tepelně-izolačních vlastností staveb i ochranou zdiva proti vlhkosti, díky svému dokonalému spojení dřeva a cementu bez přítomnosti vzdušných pórů jsou velmi dobrým vodičem tepla, dle užití desek se jedná o fasádní systémy VARIO (s přiznanou vodorovnou a svislou spárou mezi formáty) a PLANK (s přeloženou vodorovnou spárou a přiznanou svislou spárou), 12

vlastní úprava: [online]. ©2008-2014 Vizualizace Fasád cz. – navrhování a vizualizace fasád dom online [2.4.2016] dostupné z http://www.vizualizacefasad.cz/druhy-fasad/ vlastní úprava: [online]. [2.4.2016] dostupné z http://www.ajtatherm.cz/proczatepleni.htm

31

doporučená tloušťka cementotřískových desek 10 až 12 mm, dále je možno využít desek jako výplně lodžií a balkonů pro vysokou odolnost vůči povětrnostním vlivům, ohni, mechanickému porušení

Složení desky

Dřevo 63 Cement 25% Voda 10% Hydratační přísady 2 %

Zdroj: Vlastní graf13

Zateplení difúzním systémem Novabrik - difúzně otevřený systémem Novabrik Therm, který se vyznačuje především tepelně-izolačními vlastnostmi na úrovni nejsilnějších tepelně-izolačních cihelných bloků, s možností realizovat velikost tepelné izolace, difúzní otevřeností s faktorem difúzního odporu µ = 3, s nízkou plošnou hmotností 45 kg/m2, nahrazuje až 40 mm izolační vaty, jedná se o systém Regular, který je vhodný pro rekonstrukce s nadbytečnou vlhkostí, se suchou montáží, vyřešenými detaily tepelných mostů kolem otvorů i atraktivností vzhledu, jeho příznivé účinky se projeví na celkovém zdraví stavebních konstrukcí i na mikroklimatu uvnitř domu, změní se i řada dalších mechanických vlastností: posouvá se bod mrazu (0 °C) mimo vlastní nosné zdivo a rosný bod z celé obvodové konstrukce (včetně izolace a fasádního pohledového pláště) z betonových prvků většinou zcela zmizí, s následným zlepšením tepelného, teplotního a vlhkostního režimu fungování stavby, důsledně využívá všech dobrých vlastností použitých stavebních materiálů - například tepelně-izolačních vlastností vrstvy izolace, která je stále suchá, nebo tepelné akumulace nosné vnitřní zdi, která je v celé tloušťce udržována na teplotě rovné nebo blízké vnitřní teplotě, plášť se dále vyznačuje dlouhou životností, další variantou je systém Lifebrick českého výrobce 1313

vlastní úprava: [online]. [2.4.2016] http://www.cetris.cz/pagedata_cz/download/566_fasady_www_slouceno.pdf

32

dostupné

z

Obrázek 11: Fasádní systém Novabrik Zdroj Obrázku 11, Vega společnost s ručením omezeným [online]. ©2014- 2016 [20.3.2016] Dostupné z http://www.stavebnictvi3000.cz/clanky/difuzne-otevreny-fasadni-system-novabrik-therm/

Integrované fotovoltaické (FV) systémy - obvodové konstrukce budov, u kterých je snaha o minimální prostup tepla a v širších environmentálních souvislostech s cíleným a efektivním využívání solární energie pomocí prvků, které jsou součástí obvodové konstrukce, FV panely tvoří vnější souvrství obvodové v lepším případě větrané konstrukce výrazně neztrácející na svém výkonu v důsledku vyšších teplot na zadní straně panelů (v řádu 10 %), souvislý FV-systém se chová jako vnější, pro vodní páry prakticky (kromě styků prvků) nepropustná vrstva, u fototermických systémů (FT-systémů) je možná jak integrovaná instalace, kdy je systém součástí stavební konstrukce, tak jeho nezávislé předvěšení před rovinu stavební konstrukce, problém rizika kondenzace je shodný jako u FV-systémů, problém energetického výkonu je odlišný- pokud není solární kolektor dostatečně tepelně izolován ze své zadní strany, zvyšují se jeho tepelné ztráty, a tím jeho celková účinnost, v důsledku integrace FT-systému by nemělo dojít ke zhoršení tepelně-izolačních vlastností obvodové konstrukce budovy kde je umístěn Zdroj: Konstrukce pozemních staveb-komplexní přehled, Petr Hájek a Ctibor Fiala, ČVUT Praha 2011

33

Tabulka 3: Přehledová tabulka hodnocení fasád:

Zdroj Tabulky 3, Vega společnost s ručením omezeným [online]. ©2014- 2016 [20.3.2016] Dostupné z http://www.stavebnictvi3000.cz/clanky/difuzne-otevreny-fasadni-system-novabrik-therm/

34

3. Porovnání výhod a nevýhod moderních materiálů se standardními V návaznosti na srovnání - komparaci je dále provedena rozvaha u vybraných stavebních komponentů, s cílem vystihnout jejich silné a slabé stránky, s nimž je nutno v rámci investiční výstavby uvažovat.

3.1 Okna Srovnání je tedy povedeno z pohledu životnosti, údržby, variability, vyrobitelnosti, tržní dosažitelnosti, pracnosti zabudování, vyměnitelnosti, opravitelnosti, estetičnosti a jejich teplených vlastností. Plastová okna - vyznačují se příznivými fyzikálně-technické vlastnosti (profil dle ČSN EN 12608 - Profily z neměkčeného polyvinylchloridu (PVC-U) pro výrobu oken a dveří - Klasifiikace, požadavky a zkušební metody), s odolností proti účinkům povětrnosti, proti korozi, proti působení agresivních látek, dodávají se s ochrannou manipulační folií na rámech, jsou v podstatě bezúdržbová, údržba spočívá pouze v seřizování kování jako u ostatních typů oken, mají příznivé optické působení dané geometrickou přesností plastového profilu s množství různých tvarů a uspořádání a volbou barevných variant, pak je ale smazána výhoda nižší ceny okna proti jiným zde hodnoceným, na rozdíl od oken dřevěných, kde je toto provedení výrobně poměrně náročné, drahé a pro některé kombinace prakticky neproveditelné, lze realizovat okna které mají barvu na vnitřní straně odlišnou od barvy na straně vnější. Oproti tomu za negativum lze považovat jejich menší statickou únosnost v porovnání se všemi ostatními druhy, danou křehkostí profilu (neměkčený PVC), zvýšení únosnosti lze docílit ocelovým vystužením

největší z vnitřních komor profilu, tato

výztuha přenáší zatížení pouze po délce profilu křídla či rámu, v rozích je z technologických důvodů přerušena, ve výjimečných případech se rohy zpevňují vkládáním vnitřních rohovníků, z toho důvodu nelze plastová okna vyrábět ve větších rozměrech a sestavách, které se běžně mohou realizovat u výrobků ostatních, dále se jedná o materiál, který je zároveň ale také 35

termoplastický, při vystavení přímému působení slunečního záření povrchová teplota rámů dosahuje běžně 40 až 50 °C u bílého provedení a kolem 80 °C i více u tmavších barev čímž může dojít až k trvalé deformaci výrobku – i toto je důvod, proč jsou plastové otvorové výplně větších rozměrů poměrně rizikovou záležitostí, povrch plastových výrobků má tendenci elektrostaticky přitahovat prach, nečistoty a kouř, což způsobuje výraznější znečištění povrchu, pozdější obnova povrchové úpravy na rozdíl od oken z jiných materiálů není prakticky možná. Shrnutí dle bodovacích kritérií: životnost je uvažována s ohledem na morální zastarání výrobků na 30-40 let, fyzická životnost plastových profilů je odhadována na min 80 let, jsou v podstatě bezúdržbová, profil rámu průměrný okolo 80 mm, vyrobitelnost nejpříznivější, četnost výrobců je nejdostupnější, pracnost zabudování, vyměnitelnost, opravitelnost je průměrná, estetičnost je limitovaná charakterem materiálu, tepelné vlastnosti a zvukové vlastnosti odpovídají jsou průměrné odpovídající použitému profilu Dřevěná okna - tzv. Eurookona, proti oknům z ostatních materiálů mají velmi dobré tepelně-technické vlastnosti plynoucí z přirozených fyzikálních vlastností dřeva, pocitově příjemnější než jiný materiál, s nižším faktorem difuzního odporu dřeva (m=157) proti PVC (m=17 000) nebo kovům (zde je tato hodnota irelevantní), jednak obvykle vyšší hodnotou indexu spárové průvzdušnosti celého výrobku, při pravidelné údržbě zaručují dřevěná okna dlouhou životnost, bezkonkurenční variabilita provedení omezená pouze nástrojovým vybavením toho kterého výrobce, profily lze v podstatě libovolně upravovat podle individuálních požadavků tak aby nebyla snížena únosnost, případná poškození povrchu ať mechanická nebo vlivem účinku chemikálií je možné poměrně jednoduše opravovat, obnovou nátěru je možno dosáhnout nového vzhledu budov, citlivost na ultrafialové spektrum slunečního záření se stárnutí a degradací laku kombinaci s působením větru a srážkové vlhkosti, četnost obnovy 5-10 let, v případě zanedbání dochází k neodstranitelným tmavým skvrnám a dále k šíření zhoršení kvality výrobku, okna jsou tedy vyrobeny z přírodního obnovitelného materiálu, i když je nutno podotknout že obsahuje lepidla spojující jednotlivé dřevěné lamely a nátěry, za negativa je možno považovat vyšší pořizovací cenu proti oknům plastovým (to ale platí povětšině pouze ve srovnání s plasty v základním provedení v bílé barvě nebo 36

jednostranném barevném provedení), materiál reaguje na zvýšenou vlhkost vzduchu kdy při relativní vlhkosti v interiéru přes cca 70 %, na rozdíl od oken plastových není prakticky možné ochránit povrch nových oken při expedici na stavbu a osazovaní do stavebního díla potažením ochrannou fólií, která by zabránila vzniku drobných poškození plynoucích z manipulace s výrobky. Shrnutí dle bodovacích kritérií: životnost je uvažována s ohledem na materiál jako nadprůměrná, údržba je nejnáročnější v porovnání s ostatními typy, pořizovací náklady vyšší oproti oknům plastovým cca 1,3x, ale obecně se jedná o typ oken s největším rozptylem cen s ohledem na vstupní materiál (např. exotické dřevo), vyrobitelnost příznivá do 6 týdnů, četnost výrobců je dostatečná, pracnost zabudování, vyměnitelnost odpovídá typu profilu, opravitelnost je limitována vlastnostmi přírodního materiálu, estetičnost je velmi příznivá vycházející z přírodního materiálu, tepelné vlastnosti a zvukové vlastnosti jsou odpovídající. Hliníková okna - jsou velmi odolná proti větru a dešti (obzvláště ve srovnání s dřevěnými), použití u velkoformátových oken, rámy a křídla, která unesou výrazně větší okenní tabule než plast nebo dřevo v řádu více metrů na výšku i na šířku (také rozměrná navazující okna v pásu), materiálově pevná, ani po letech se nedeformují, rámy jsou subtilnější než v případě plastu či dřeva, takže ve spojení s velkými skly působí moderně, elegantně a štíhle, propustí do místnosti více světla než například okna plastová, zatěžují méně svoji vlastní vahou stavební konstrukci, na rozdíl od dřeva (a obdobně jako u plastu) nevyžaduje hliník žádnou zvláštní údržbu, rámy jsou velmi odolně proti deformaci, lze variantně povrchově upravovat pomocí trvanlivého práškového lakování (komaxit), laminováním fóliemi s dřevěným dekorem nebo jen barevným tónováním, případně rovněž nechat v "přirozené" podobě, na rozdíl od plastových oken, které mají životnost přibližně třicet let, lze u hliníkových očekávat i dvojnásobnou trvanlivost, ekologický matriál recyklovatelný. Za negativum je možno považovat cenu, ve srovnání s ostatními materiály (dřevo, plast) má hliník horší vlastnosti v oblasti tepelné izolace. Shrnutí dle bodovacích kritérií: životnost je prakticky neomezená, s ohledem na morální zastarání výrobků na 60 let, fyzická životnost profilů je odhadována na min 100 let, mají bezúdržbový charakter, jejich cena je vyšší oproti oknům plastovým cca 2,0- 2,5 x, vyrobitelnost je delší, četnost výrobců je menší než u 37

plastových ale dostatečná, pracnost zabudování, vyměnitelnost je srovnatelná s ostatními, opravitelnost je limitována vlastnostmi hliníku, estetičnost je vysoká, jedná se o komponenty pro náročnější klientelu, tepelné vlastnosti a zvukové vlastnosti odpovídají vyšším kritériům Dřevohliníková okna - jsou využívaná u velkoformátových rozměrů, považována za prémiový materiál a jejich cena je o 30 až 50 % vyšší než cena dřevěných nebo hliníkových oken, příznivě kombinují vlastnosti obou materiálů a využívaná je v plné míře, s nadčasovým, elegantním a reprezentativním vzhledem, s vysokou odolností vůči povětrnostním vlivům, a s prakticky neomezenou životností, vyznačují se vysokou tvarovou stálostí a skvělou pevností, s jednodušší údržbou oproti celodřevěným oknům. Za negativum lze uvažovat komplikovanější zpracování dané kombinací materiálů a vyšší cenu. Shrnutí dle bodovacích kritérií: životnost s ohledem na morální zastarání výrobků na 60 let, fyzická životnost profilů je odhadována na min 100 let při dobré údržbě vyžadují tedy běžnou obnovu nátěrů vnitřního křídla, jejich cena je vyšší oproti oknům plastovým cca 2,0-2,5 x, ale s rozptylem cen s ohledem na vstupní materiál (např. exotické dřevo), vyrobitelnost méně příznivá daná kombinací materiálů, četnost výrobců je menší, pracnost zabudování, vyměnitelnost

je srovnatelná s ostatními, opravitelnost

je limitována

vlastnostmi materiálů, estetičnost je příznivá vycházející z přírodního materiálu a odolné vnější vrstvy, tepelné vlastnosti a zvukové vlastnosti jsou výborné, odpovídají jsou odpovídající použité kombinaci profilu.

3.2 Střešní krytina Asfaltové šindele - lehké střešní krytiny, ohebné s nízkými nároky krov a s úsporou dřeva, lze je snadno řezat, velkou předností je příznivá cena a snadná pokládka, největší nevýhodou je omezená životnost, která se udává v relaci asi 30 let, a dále pak podobně jako u střechy plechové horší izolační vlastnosti. Shrnutí dle bodovacích kritérií: životnost je nejnižší z ostatních krytin, udávaná na max 30 let, tomu odpovídá nejnižší cena, údržba běžná, nasákavost vysoká, tržní dosažitelnost velmi dobrá, pracnost zabudování nevyžadující 38

větší odbornost, vyměnitelnost je srovnatelná je průměrná, opravitelnost je limitována vlastnostmi materiálu, estetičnost je základní, hmotnost nízká, nároky na krov minimální Plechová krytina - lehká krytina s nízkými nároky na krov a s úsporou dřeva, hmotnost cca10-krát nižší než u tzv. těžkých krytin, široké využití u rekonstrukcí starších objektů, doba instalace plechové střešní krytiny je o 75 % kratší než u neplechových krytin, s nulovou nasákavostí a jejich přednosti spočívají i ve skutečnosti, že jde o krytiny velkého formátu, za negativum je zvýšená hlučnost plechové střešní krytiny oproti jiným v případě deštivého počasí, eliminované izolanty. Shrnutí dle bodovacích kritérií: životnost udávaná na min 30 let u pozinku, tomu odpovídá i cena, v závislosti na typu plechu se prodlužuje přímo úměrně životnost i cena, kdy na opačné straně intervalu je nerez a měď, údržba běžná vyrobitelnost příznivá, četnost výrobců je dostatečná, pracnost zabudování vyžadující běžnou odbornost, u dražších materiálů (nerez) je odbornost nutná, vyměnitelnost

je srovnatelná s ostatními, opravitelnost

je limitována

vlastnostmi materiálu a pochůzností střechy, estetičnost je daná v přímé návaznosti na kvalitu použitého plechu, hmotnost obecně nižší než u tašek, nároky na krov základní Pálená taška - tradiční střešní krytina, která vyniká dlouhou životností, odolností k povětrnostním vlivům, barevnou stálostí a dobrými zvukově izolačními vlastnostmi, je většinou dimenzována jako pochozí a snadno se opravuje. Jako negativum ve srovnání s jinými krytinami je její vyšší váha i cena, a vyšší nároky na nosnost krovu. Shrnutí dle bodovacích kritérií: životnost je vysoká, udávaná na min 30 let, ale neprojevuje se zde morální zastarání a běžně lze uvažovat s životností 50100 let, tomu odpovídá i vyšší cena, údržba základní, vyrobitelnost příznivá, četnost výrobců je dostatečná, pracnost zabudování nevyžadující větší odbornost, vyměnitelnost i opravitelnost poměrně snadná, střechy jsou pochozí, estetičnost je nadčasová, hmotnost vyšší, nároky na krov vyšší Břidlice - nejkvalitnější střešní krytiny, které jsou v současnosti k dispozici, pro náročnější klientelu, přírodní materiál, pevný a pružný, neabsorbuje vodu, má vynikající mrazuvzdornost, velmi dobře snáší teplotními výkyvy, má vynikající životnost až 150 let, která předčí i jinak v tomto směru velmi dobrou 39

pálenou nebo betonovou tašku, hmotností břidlice patří spíše ke krytinám těžším, díky nižší tloušťce dílů je však lehčí než klasická taška. Mezi negativa patří náročná pokládka, vyšší cena a poměrně pevně daný vzhled. Shrnutí dle bodovacích kritérií: životnost je nejvyšší, udávaná až na 150 let, ale neprojevuje se zde morální zastarání, tomu odpovídá i vyšší cena, údržba běžná, vyrobitelnost náročnější, četnost výrobců je omezený, pracnost zabudování vyžadující větší odbornost, vyměnitelnost i opravitelnost ve srovnání s taškami odbornější, střechy jsou pochozí, estetičnost je velmi nadčasová, hmotnost nižší než u tašek pálených, nároky na krov srovnatelné s taškami pálenými 14

3.3 Vnější povrchy Zateplovací omítka - vhodná pro fasádní omítání cihlových, betonových, železobetonových, pórobetonových, skleněných, dřevěných a kovových podkladů, dokáže vhodně eliminovat objemové změny těchto podkladových materiálů díky objemové hmotnosti, nová generace výrobků má ve srovnání se současnými omítkami 3x menší hmotnost, objemová hmotnost 1 m3 omítky je 350 kg, vzhledem k nízké objemové hmotnosti zajišťuje výraznou úsporu tepla, součinitel tepelné vodivosti je již po 30 dnech od nanesení 0,078 W/mK, po 120 dnech od nanesení dochází k plnému vyzrání fasády a součinitel tepelné vodivosti je 0,06 W/mK, hmotnost je tedy 3x menší ve srovnání s běžnými omítkami, pomáhá snížit náklady na vytápění, má vodoodpudivé vlastnosti, je paropropustná, jednodušší aplikace na nerovné a členité povrchy, má dobré vlastnosti z hlediska bezpečnosti práce, možnost provádění běžnými technologiemi, strojní aplikace. Za negativum je nutno považovat výrazně nižší hodnota tepelného odporu zateplení, pracná a tím i finančně náročná příprava podkladu, problémové přenášení objemových změn a pohybů podkladu, kompletní mokrý proces, omezení realizace klimatickými podmínkami Shrnutí dle bodovacích kritérií: životnost je uvažována s ohledem na morální zastarání na min 50 let, údržba průměrná, jejich cena je nižší oproti ostatním

14

vlastní úprava: [online]. ©1994-2016 IZEPO, spol. s.r.o.[2.4.2016] dostupné z http://www.izepo.cz/poradna/srovnani-stresnich-krytin.html

40

zateplovacím systémům, vyrobitelnost velmi příznivá, četnost výrobců je dostatečná, pracnost zabudování pracnost zabudování ovlivněná mokrým procesem a klimatickými podmínkami, vyměnitelnost vyžadující běžnou odbornost, opravitelnost je poměrně snadná, estetičnost je dobrá, tepelné vlastnosti a zvukové vlastnosti jsou v porovnání s ostatními systémy nejhorší Fasádní obklady - kontaktním zateplovacím systémem lze dosáhnout řady variant konečného vzhledu (barevnost, struktura, atd.), prostou změnou tloušťky tepelné izolace lze dosáhnout podstatné změny tepelně izolačních vlastností, dobrá investiční efektivnost. Za negativum lze považovat nároky na technologickou disciplínu, v případě použití nevhodné vnější povrchové úpravy může v konstrukci docházet ke kondenzaci, nižší odolnost proti mechanickému poškození, jedná se o mokrý proces mezený klimatickými podmínkami Shrnutí dle bodovacích kritérií: životnost je uvažována s ohledem na morální zastarání na cca 50 let, údržba je běžná, cena je vyšší oproti omítkám ale nižší oproti odvětraným fasádám, vyrobitelnost velmi příznivá, četnost výrobců je dostatečná, pracnost zabudování ovlivněná mokrým procesem a klimatickými podmínkami, vyměnitelnost vyžadující běžnou odbornost, opravitelnost je náročnější, estetičnost je dobrá, tepelné vlastnosti a zvukové vlastnosti jsou v porovnání s ostatními systémy na střední úrovni Desky Cetris - systém odvětraných fasád, slučují výhodné vlastnosti cementu a dřeva, lehčí než tradiční cementovláknité desky, jejich pevnost a odolnost proti povětrnostním vlivům, mrazu a plísním je řadí před štěpkocementové nebo sádrokartonové desky, nehořlavé, ekologické, mrazuvzdorné, odolné proti povětrnosti, hygienicky nezávadné, zvukově izolační, odolné proti houbám a plísním, odolné proti hmyzu, s vyloučení mokrého procesu a tím i omezení realizace klimatickými podmínkami, možnost aplikace i na vlhnoucí objekty, vysoká životnost. Za negativum lze uvažovat problematickou realizaci na členitých fasádách, náchylnost ke vzniku tepelných mostů, sníženou škálu architektonických řešení Shrnutí dle bodovacích kritérií: životnost je uvažována s ohledem na morální zastarání na min 50 let, údržba minimální, cena je na vyšší hladině, vyrobitelnost příznivá, četnost výrobců je daná produktem, pracnost zabudování je náročnější, nejedná se ale o mokrý proces zcela závislý na 41

klimatických podmínkách, vyměnitelnost vyžadující odbornost, opravitelnost je náročnější, estetičnost je dobrá, tepelné vlastnosti a zvukové vlastnosti jsou v porovnání s ostatními systémy na vyšší střední úrovni Zateplení difúzním systémem Novabrik- předsazená fasáda s důmyslným tvarem a průřezem tvárnice pro odvedení dešťové vod z fasádního pláště, staticky stabilní nezatěžující budovu, ale základovou spáru, se suchou montáží, vyřešenými detaily tepelných mostů kolem otvorů i atraktivností vzhledu, jeho příznivé účinky se projeví na celkovém zdraví stavebních konstrukcí i na mikroklimatu uvnitř domu, změní se i řada dalších mechanických vlastností: posouvá se bod mrazu (0 °C) mimo vlastní nosné zdivo a rosný bod z celé obvodové. Za negativum je možno uvažovat vysokou pracnost, odbornost a cenu. Shrnutí dle bodovacích kritérií: životnost je uvažována s ohledem na morální zastarání na min 50 let, garance výrobců životnosti min 50 let, údržba minimální, cena je nejvyšší, vyrobitelnost náročnější, četnost výrobců je daná produktem, pracnost zabudování vyšší ale nejedná se o mokrý proces viditelný klimatickými podmínkami, vyměnitelnost vyžadující odbornost, opravitelnost je náročnější, estetičnost je na vysoké úrovni, tepelné vlastnosti a zvukové vlastnosti jsou v porovnání s ostatními systémy na vysoké úrovni.

4. Vyhodnocení variant bodovací metodou s váhami 4.1 Princip bodovací metody s váhami Bodovací metodu lze vhodně použít využít v případech rozhodovacích procesů kdy optimální rozhodnutí musí vyhovovat více než jednomu kritériu. Zadaná kritéria mohou mít kvantitativní i kvalitativní charakter, mohou být maximalizační i minimalizační (požadujeme, aby materiál byl co nejefektivnější ale zároveň ekologický) a mohou být i navzájem konfliktní (nízká cena výrobku je zpravidla spojena s jeho horší kvalitou). Úlohy vícekriteriálního rozhodování můžeme klasifikovat podle způsobu zadání množiny variant, které pro optimální rozhodnutí připadají v úvahu (jde o tzv. přípustné varianty). Je-li tato množina určena konečným seznamem variant, hovoříme o vícekriteriálním hodnocení variant. Je-li množina 42

přípustných variant zadána podmínkami, které musí být při výběru optimální varianty splněny, jde o úlohy vícekriteriálního programování (též vícekriteriální nebo vektorové optimalizace). V těchto úlohách varianty rozhodnutí představují n-tice nezáporných čísel, které vyhovují daným omezujícím podmínkám, a kterých může být nekonečně mnoho. Kritéria pro výběr nejvýhodnější varianty jsou vyjádřena účelovými funkcemi a musí být tedy pouze kvantitativní. Použití je tedy k výběru nejvýhodnější varianty řešení problému. Vychází z kritérií, kterým již byly přiřazeny váhy jinou metodou. Obvykle se používá 10 - ti bodová stupnice (lze použít rovněž 100 bodovou stupnici). Nejvyšší počet bodů obdrží kritérium varianty, která dosahuje nejlepší hodnoty užitné funkce. Celková užitnost variant se vypočte podle vztahu:

Kde

Uj

celková užitnost j-té varianty

b ij

dílčí užitnost i-tého kritéria j-té varianty vyjádřená v bodech

vi

váha i-tého kritéria

n

počet kritérií

Pro stanovení vah existují dále metody, např. tzv. Párové porovnání (trojúhelník párů, Fullerův trojúhelník), které je nejčastěji užíváno k vytváření škál sloužících k zařazení kritérií podle důležitosti do pořadí, případně k stanovení vah kritérií, nebo tzv. Metfesselova alokace, která představuje přidělení bodů jednotlivým kritériím. Po celý soubor kritérií je k dispozici po rozlišení jejich důležitosti 100 bodů. Ty se postupně dělí mezi všechna kritéria v počtu bodů podle jejich důležitosti tak, aby součet bodů činil 100. zdroj: Teorie rozhodování, Ing. Eduard Hromada, Ph.D., ČVUT Praha 2015

43

4.2 Vyhodnocení bodovací metodou s váhami – okna Tabulka 4: Vyhodnocení variant - okna Funkce

Váha

Okno plastové

( kritérium)

Okno

euro Okno

dřevěné body

Body

body

Body

*váha

Okno

dřevohliníkové

hliníkové

body

body

*váha

Body *váha

Body *váha

Životnost

0,15

6

0,9

7

1,05

7

1,05

10

1,5

Údržba

0,10

8

0,80

4

0,40

6

0,60

9

0,09

Tloušťka

0,10

5

0,50

6

0,60

7

0,70

9

0,90

0,10

8

0,80

6

0,60

2

0,20

3

0,30

0,05

10

0,50

8

0,40

4

0,20

5

0,25

0,05

8

0,40

7

0,35

5

0,25

6

0,30

Vyměnitelnost

0,05

5

0,25

6

0,30

7

0,35

7

0,35

Opravitelnost

0,05

5

0,25

6

0,30

6

0,30

5

0,25

Estetičnost

0,10

4

0,40

7

0,70

9

0,90

8

0,80

Tepelné

0,15

5

0,75

6

0,90

7

1,05

8

1,20

0,10

5

0,50

6

0,60

7

0,70

8

0,80

profilu Vyrobitelnost (doba dodání) Tržní dosažitelnost Pracnost zabudováni

vlastnosti Zvukové vlastnosti Užitnost

1,00

Pořadí

6,05

6,20

6,30

7,55

4

3

2

1

Zdroj: Vlastní tabulka

44

Bodovací kritéria: (poznámka: 10 bodů dokonalé vlastnosti, 0 bodů nevyhovující vlastnosti) Životnost: nad 40- let 10-8 bodů, do 40-ti let 7-5 bodů, do 30-ti let 4-1 bod Údržba: 1 hod/rok (seřízení) 10-8 bodů, 2-3 hod/rok 7-5 bodů, nad 3 hod/rok (nátěr) 4-1 bod Tloušťka profilu: méně než 70 mm 10-8 bodů, nad 70 mm 7-1 bod Vyrobitelnost (doba dodání): do 3 týdnů = 10-8 bodů, do 6 týdnů 7-5 bodů, do 9 týdnů 4-1 bod Tržní dosažitelnost (výrobci): počet firem se sídlem do 20 km více než 15 firem 10-9 bodů, počet 4-14 firem 8-2 body, počet do 4 firem 2-1 bod Pracnost zabudování: nízká 10-7 bodů, střední 6-4 body, vysoká 3-1 bod Vyměnitelnost: nenáročná 10-8 bodů, méně náročná 7-5 bodů, náročná 4-1 bod Opravitelnost: nenáročná 10-8 bodů, méně náročná 7-5 bodů, náročná 4-1 bod Estetičnost: vysoká 10-8 bodů, velmi dobrá 7-5 bodů, průměrná 4-1 bod Tepelně-izolační výborné 10-9 bodů, velmi dobré 8-6 bodů, průměrné 5-1 bod Zvukově-izolační vlastnosti: výborné 10-9 bodů, velmi dobré 8-6 bodů, průměrné 5-1 bod

Závěrečné vyhodnocení oken: Pro komparaci je uvažováno pouze s materiálovou diferenciací typu rámu, ostatní provedení je uvažováno jako shodné (např. trojsklo, kování atd). Lze konstatovat, že cena dřevěných oken je obvykle vyšší než cena plastových. Dřevo-hliník a hliník je pak výrazně dražší než plast nebo průměrné dřevo. Plastová, dřevěná a hliníková okna – porovnání cen 1,0x - plastová okna 1,3x - dřevěná okna, 2,0-2,5x - dřevo- hliníková okna 2,0-2,5x – hliníková okna. Za podstatné kritérium je uvažována životnost, to je doba vypočtená za každý rok používání včetně dodatečných nákladů na servis a údržbu, životnost dřevěných oken je velmi špatně odhadnutelná, odvislá od instalace ve vhodných podmínkách s pravidelnou údržbou. Bodovací metodikou vychází jako nejlépe použití oken hliníkových, co do poměru např. užitnosti, kvality, a mimo jiné estetičnosti, okna plastová pak jsou hodnocena z pohledu užitnosti na nejnižší hladině intervalu.

45

4.3 Vyhodnocení bodovací metodou s váhami – střešní krytiny Tabulka 5: Vyhodnocení variant – střešní krytiny Váha

Funkce (kritérium)

Asfaltový

Plechová

Pálená

Břidlicová

šindel

krytina

taška

krytina

body

Body

body

Body

*váha Životnost

body

*váha

Body

Body

*váha

Body *váha

0,15

1

0,15

7

1,05

10

1,50

10

1,50

0,05

4

0,20

7

0,35

10

0,50

9

0,45

Nasákavost

0,10

5

0,50

8

0,80

6

0,60

7

0,70

Tržní

0,05

9

0,45

7

0,35

7

0,35

2

0,10

0,05

8

0,40

6

0,30

7

0,35

3

0,15

0,05

4

0,20

3

0,15

7

0,35

6

0,30

0,10

3

0,30

6

0,60

8

0,80

9

0,90

0,05

3

0,15

4

0,20

8

0,40

8

0,40

Estetičnost

0,10

4

0,40

6

0,60

9

0,90

10

1,00

Hmotnost

0,15

8

1,20

9

1,35

7

1,05

6

0,90

0,15

8

1,20

8

1,20

6

0,90

8

0,75

Nároky

na

údržbu

dosažitelnost Pracnost pokládky Opravitelnost, výměna přísl. Chemická odolnost Tepelné vlastnosti

krytiny Nároky

na

krov Užitnost

1,00

Pořadí

5,15

6,95

7,70

7,15

4

3

1

2

Zdroj: Vlastní tabulka

46

Bodování kritérií: (poznámka: 10 bodů dokonalé vlastnosti, 0 bodů nevyhovující vlastnosti) Životnost: nad 40- let 10-8 bodů, do 40-ti let 7-5 bodů, do 30-ti let 4-1 bod Údržba: základní 10-8 bodů, střední 7-5 bodů, náročná 4-1 bod Nasákavost: nulová 10-8 bodů, střední 7-5 bodů, vysoká 4-1 bod Tržní dosažitelnost (výrobci): počet firem se sídlem do 20 km více než 15 firem 10-8 bodů, počet 14-4 firem 7-4 body, počet do 4 firem 3-1 bod Pracnost pokládky: nízká 10-8 bodů, střední 7-4 body, vysoká 3-1 bod Oprava a výměna vč. příslušenství: nenáročná 10-7 bodů, méně náročná 6-5 bodů, náročná 4-1 bod Odolnost vůči chemické zátěži: vysoká 10-8 bodů, střední 7-5 bodů, nízká 4-1 bod Tepelné vlastnosti: výborné 10-9 bodů, velmi dobré 8-6 bodů, průměrné 5-1 bod Estetičnost: vysoká 10-8 bodů, velmi dobrá 7-5 bodů, průměrná 4-1 bod Hmotnost krytiny (přesun hmot): do 20 kg/m2 10-8 bodů, 20-40 kg/m2 7-6 bodů, přes 40 kg/m2 3-1 bod Nároky na krov (plné bednění, střešní latě): menší (profil do 10/14 cm) 10-8 bodů, střední (profil od 10/14 cm do 10/20 cm) 7-6 bodů, vyšší (plné bednění, profil nad 10/20 cm) 5-1 bod Závěrečné vyhodnocení střešní krytiny: Pro komparaci je uvažováno pouze s materiálovou diferenciací, ostatní provedení je uvažováno jako shodné (např. sklon střechy, atd). Lze konstatovat, že cena břidlicové krytiny je nejvyšší 1 200-1 700 Kč/m2, má nejlepší fyzikální vlastnosti, je pevná a pružná, ale je na trhu méně dostupná, oproti tomu krytina z asfaltového šindele či plechu je cenově výhodnější od 150-200 Kč/m2 u šindele a 300-550 Kč/m2 u plechu, je lehčí s hmotností 5-12 kg/m u živičné a 8 kg/m2 u plechové, nároky na krov jsou shodné (plné bednění), životnost nižší, méně komfortní s nižší estetickou hodnotou, pálené tašky jsou na střední cenové hladině srovnávaných krytin s cenou 250-450 Kč/m2, hmotnost je od 30 kg/m2, jejich výhodou je vysoká pevnost, tvarová přesnost, komplexní sortiment vč. doplňků, odolnost vůči povětrnostním vlivům, prodyšnost a opravitelnost (tzv.pochůzná střecha), vyžaduje však vyšší sklon a pevnější krov, vlastní krytina se na ceně střechy podílí jen asi z 30%, v celkové ceně je pak významná mohutnost krovu, ale také např. náročnost pokládky a s tím spojené náklady na mzdy. Bodovací metodikou vychází jako nejlépe použití pálené tašky z důvodu životnosti, nároků na údržbu a vyměnitelnosti jednotlivých komponentů, prověřenou staletími. 47

4.4 Vyhodnocení bodovací metodou s váhami - fasádní systémy Tabulka 6: Vyhodnocení variant – fasádní systémy Funkce

Váha

(kritérium)

Zateplovací

Kontaktní

Bezkontaktní

omítky

zateplovací

ZS

systém (ZS)

Cetris

body

body

body

Body

Body

*váha

*váha

-

Bezkontaktní-

desky ZS – difůzní Novabrk Body

body

*váha

Body *váha

Životnost

0,15

5

0,75

8

1,20

9

1,35

10

1,50

Údržba

0,10

6

0,60

6

0,60

6

0,60

8

0,80

Odolnost vůči

0,15

5

0,75

5

0,75

7

1,05

7

1,05

0,10

4

0,40

3

0,30

5

0,50

7

0,70

0,05

7

0,35

7

0,35

4

0,20

3

0,15

0,05

7

0,35

8

0,40

3

0,15

4

0,20

0,10

5

0,50

6

0,60

8

0,80

9

0,90

Opravitelnost

0,05

8

0,40

6

0,30

5

0,25

5

0,25

Estetičnost

0,05

6

0,30

6

0,30

7

0,35

7

0,35

Energetická

0,15

4

0,60

6

0,90

7

1,05

8

1,20

Recyklace

0,05

1

0,05

4

0,20

7

0,35

9

0,45

Užitnost

1,00

škůdcům Odstranění vlhkosti zdiva Tržní dosažitelnost Náročnost montáže Klimatické požadavky

úspora

Pořadí

5,05

5,90

6,65

7,55

4

3

2

1

Zdroj: Vlastní tabulka 48

Bodování kritérií: (poznámka: 10 bodů dokonalé vlastnosti, 0 bodů nevyhovující vlastnosti) Životnost: nad 40- let 10-8 bodů, do 40-ti let 7-5 bodů, do 30-ti let 4-1 bod Údržba: základní 10-8 bodů, střední 7-5 bodů, náročná 4-1 bod Odolnost vůči škůdcům: výborná 10-7 bodů, velmi dobrá 6-5 bodů, průměrná 4-1 bod Odstranění vlhkosti zdiva: velmi dobré 10-7 bodů, průměrné 6-5 bodů, slabé 4-1 bod Tržní dosažitelnost (výrobci): počet firem se sídlem do 20 km více než 15 firem 10-7 bodů, počet 14-4 firem 6-5 body, počet do 4 firem 4-1 bod Náročnost montáže: vyžaduje základní odbornost 10-7 bodů, střední odbornost 6-5 body, vysokou odbornost 4-1 bod Klimatické požadavky (suchý nebo mokrý proces): suchý proces, nenáročné 10-9 bodů, méně náročná 8-7 bodů, náročná 6-1 bod Opravitelnost: nenáročná 10-9 bodů, méně náročná 8-7 bodů, náročná 6-1 bod Estetičnost: vysoká 10-9 bodů, velmi dobrá 9-7 bodů, průměrná 6-1 bod Energetická úspora zateplením: vysoká 10-8 bodů, velmi dobrá 7-5 bodů, průměrná 41 bod Recyklovatelnost: vysoká 10-7 bodů, částečná 6-3 bodů, nerecyklovatelná 2-1 bod

Závěrečné vyhodnocení fasádní systémy: Pro komparaci je uvažováno pouze s materiálovou diferenciací, ostatní provedení je uvažováno jako shodné (např. izolant EPS standardně 140 mm ƛ 0,40, atd). Lze konstatovat, že cena difúzního systému je nejvyšší, cca 1,5x dražší než nejčastěji používaný kontaktní ZS, má nejlepší fyzikální vlastnosti, je stabilní, ale na trhu méně dostupný, výhodou je vysoká pevnost, tvarová přesnost, odolnost vůči povětrnostním vlivům, prodyšnost, vyžaduje však větší nároky na montáž, a s tím spojené náklady na mzdy. Bodovací metodikou vychází nejlépe použití právě difúzního systému Novabrik, z hlediska životnosti, opravitelnosti ale především energetických úspor, tedy z pohledu celkové užitnosti.

49

5. Zhodnocení využití moderních materiálů při tržním ocenění Při tržním oceňování nemovitostí je standardně zjišťováno několik hodnot, které lze použít jako podklad pro odhad konečné tržní hodnoty nemovitosti (ceny obvyklá, tržní hodnota, obecná hodnota), jedná se o metodu nákladovou (metodu přímé hodnoty), metodu výnosovou (příjmovou) a metodu porovnávací (komparativní).

5.1 Metoda nákladová (metoda věcné hodnoty) Obecně metoda nákladová sleduje oceňovanou nemovitost na základě jejího technického stavu. Výsledkem ocenění pomocí nákladové metody je věcná hodnota nemovitosti snížená o hodnotu opotřebení, která odpovídá nákladům na výstavbu totožné nemovitosti ke dni jejího ocenění. Základní princip spočívá v porovnání daných reprodukčních nákladů stavby (s využitím cenového předpisu, ceníků stavebních prací RTS, URS, KROS, s využitím agregovaných položek, či vlastním položkovým rozpočtem), věcná hodnota tedy zohledňuje materiálově technickou podstatu budovy, dále její životnost, opotřebení, ev. další odvozené náklady a pouze metoda nákladová podrobněji zkoumá oceňovanou nemovitost ze stavebně-technického hlediska. Je tedy zřejmé, že materiálové a technologické provedení stavby má největší vliv na tržní hodnotu při ocenění nemovitosti metodou nákladovou. Pravdou je, že při oceňování dle metodik bank nelze nadstandardy zohlednit z důvodu stanovení bezpečné zástavní hodnoty, přitom v běžném tržním prostředí kupujícího nezajímá zástavní hodnota, ale obchodovatelnost na trhu, zde tedy existuje odlišný náhled. Lze konstatovat, že pokud je stavba postavena z moderních stavebních materiálů a technologií bude zcela jistě její tržní hodnota vyšší, zpravidla v návaznosti na oceňovací standardy, které připouští horní interval při komparaci o 1,2 (tedy o 20%), kdy zcela nadstandardní investice do nemovitostí se obecně na trhu nepromítají v jejich plné výši, i když nákladová hodnota vychází primárně z nákladů na stavbu nemůže být vytržena z tržního prostředí, a obecně lze konstatovat, že vychází výše než metoda výnosová či porovnávací. Pro objektivní vyhodnocení moderních materiálů a technologií v nemovitosti je dále uvedena tabulka doplněná o příklady moderních materiálů a technologií:

50

Standardní vybavení rezidenčních nemovitostí: Tabulka 7: Doplnění tabulky standardního vybavení: Číslo

Konstrukce

položky

vybavení

1

základy

a Popis

dle Příklady

standardu

oceňovací vyhlášky

moderních

a

materiálů a technologií

běžné základní s izolací

izolace polyuretanovou

(u podsklepených objektů i

pěnou, použití

svislé)

vysokohodnotných konstrukčních betonů

2

zdivo

zdivo s TI cihelného zdiva

izolace polyuretanovou

tl. 45 cm, monolitický ŽB

pěnou, použití

s TI,

montovaný

ŽB)

s TI,

panely na

(prefa

montované bázi

dřevní

vysokohodnotných konstrukčních betonů, modulové systémy

hmoty s TI 3

stropy, izolace

jakékoliv s rovným

izolace polyuretanovou

podhledem

pěnou, použití vysokohodnotných konstrukčních betonů

4

5

6 7

8

střecha

jakýkoliv krov běžného

zateplení krovu

provedení a druhu,

polyuretanovou pěnou,

plochá střecha

aerogely

pálená, pozinkovaný

nerez, měď, krytina ze

plech, osinkocementové

solárních modulů, zelená

šablony, živičná svařovaná

střecha

klempířské

úplné z pozinkovaného

měď, nerez, měď

konstrukce

plechu včetně parapetů

vnitřní omítky

vápenné štukové

sádrové omítky, hliněné

malby, tapety

omítky, tep.izol. interiérové

vápenné štukové, břizolit,

zateplovací systém, kontaktní,

nástřiky umělé

bezkontaktní, fotovoltaické

nátěry, nástřiky, popř.

panely

krytina

fasádní omítky

omítky na pletivo

51

„Pokračování tabulky č. 7.“ 9

vnější obklady

pouze sokl z kabřice a pod. zateplovací systém, kontaktní, bezkontaktní, fotovoltaické panely

10

11

12

vnitřní obklady

schody dveře

obklady koupelny, vany,

přírodní materiály žula,

WC, kuchyně

mramor, exotické dřevo

s jakýmkoliv standardním

přírodní materiály žula,

povrchem a zábradlím

mramor, exotické dřevo

hladké plné nebo

velkoformáty,

prosklené, popř. náplňové

celoprosklené, pouzdrové, bezpečnostní

13

okna

dvojitá špaletová nebo

velkoformáty, izolační folie,

zdvojená

bezpečnostní skla, protihlukové, bezúdržbové

14

15

podlahy

PVC, vlýsky,textilní

zátěžové třídy tř. č. 4, přírodní

obyt.místností

krytiny, dřevěné-

materiály žula, mramor,

palubkové

exotické dřevo

podlahy

keramické dlažby, PVC,

zátěžové třídy tř. č. 4, přírodní

ostat.místností

teraso

materiály žula, mramor, exotické dřevo

16

vytápění

ústřední s kotlem na tuhá

rekuperace, ekologické

paliva,plyn nebo

systémy, dálkově ovládané

elektrickou energii 17

elektroinstalace

světelný i motorový

fotovoltaická elektrárna pro

proud,pojist. automaty

vlastní spotřebu, led osvětlení, dálkově ovládané

18

bleskosvod

ano

-

19

rozvod vody

Studená i teplá

samostatný rozvod např.dešťové vody ze zásobníků k toaletám

20

zdroj teplé vody

bojler, karma

solární ohřev vody

21

instalace plynu

zemní plyn nebo PB

-

22

kanalizace

odkanalizování z kuchyně,

-

koupelny,WC 52

„Pokračování tabulky č. 7.“ 23

vybavení kuchyně

plynový sporák

velkoformátové kuchyňské linky, mramorové pracovní desky

24

vnitřní vybavení

vana ocelová, umyvadlo,

bezúdržbové povrchy,

popř.sprchový kout

modulové systémy

25

záchod

standartní splachovací

automatické WC

26

ostatní

není uvedeno

-

vlastní úprava: BRADAČ, A., V. SCHOLZOVÁ a P. KREJČÍŘ. Úřední oceňování majetku 2016. Brno: AKADEMICKÉ NKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o., 2015. ISBN 978-80-7204-927-1

5.2 Metoda výnosová (příjmová) Metoda výnosová je založena na očekávaném výnosu, který plyne z vlastnictví nemovitosti, je vyjádřena jako součet očekávaných budoucích výnosů za předpokladu, že takový výnos bude pomocí kapitalizační míry přepočten na současnou hodnotu, tyto výnosy jsou spojeny i s určitými riziky, v podobě změn na lokálním trhu či změnami v oblasti nejlepšího a nevyššího využití majetku. Výnosová metoda je de facto ekonomickým pohledem na danou nemovitost, je tedy zřejmé, že i při tomto způsobu ocenění je nutno brát v úvahu stavebně-technický stav nemovitosti vč. využití moderních materiálů a technologií a to především proto, že doba, po kterou nám stavba bude generovat výnos, závisí na její životnosti, přesněji řečeno životnosti ekonomické. Na základě analýzy nejvyššího a nejlepšího využití majetku, lze konstatovat, že využitím moderních materiálů lze obecně docílit vyššího čistého provozního příjmu NOI (Net Operating Income) a ohledem např. na získané větší užité plochy použitím moderních zdících komponentů menší tloušťky, vyšší komfort pro náročnější klientelu, a případně nižší energetickou náročnost jako výdaj na straně nájemce, a v neposlední řadě výrazně nižší výdaje na údržbu takto kvalitních materiálů a konstrukčních prvků s prodloužením doby jejich obnovy. Konstantní zisk po celou dobu životnosti stavby nebývá v praxi zachován, kdy nejvýznamnějším momentem je fakticky rozdílný vývoj nákladů a výnosů v časové ose. Výpočet výnosové hodnoty majetku tedy zhodnocuje příjmové a výdajové položky. Vzhledem k tomu, že výdajová složka představuje obvykle 2040 %, z toho roční výdaje na opravu a údržbu nemovitosti se pohybují okolo 1,5 % z reprodukční ceny nemovitosti, lze dovodit, že použitím komfortnějších materiálů (včetně 53

matriálů zahrnujících tzv. obálku budovy) bude dosaženo v časové ose celkové životnosti stavby vyššího čistého provozního příjmu (NOI). I když výnosová hodnota vychází primárně z výnosů nemůže být vytržena z tržního prostředí v návaznosti na lokalitu.

5.3 Metoda porovnávací (metoda komparativní) Porovnávací metoda vychází z tržního principu porovnání oceňované nemovitostmi s nemovitostmi podobnými (srovnatelnými). Předpokladem správné indikace tržní hodnoty nemovitosti je, že srovnávané nemovitosti jsou opravdu porovnatelné (obdobné), na trhu byly obchodovány v blízkém časovém intervalu a jejich ceny byly v případných rozdílech či odlišnostech upraveny příslušnou korekcí. Porovnávací metoda nejlépe reflektuje obraz tržního prostředí a vzhledem k charakteru trhu s nemovitosti na našem území je obecně nejpřesnějším postupem pro stanovení tržní hodnoty. Za hodnotící kritéria pro komparaci jsou metodicky používány zpravidla tyto koeficienty: K1 Zdroj ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Tedy koeficient vybavení a provedení (K4) je jedním z hodnotících znaků. Lze ale shodně konstatovat, že pokud je stavba postavena z moderních stavebních materiálů a technologií bude zcela jistě její tržní hodnota vyšší, zpravidla v návaznosti na oceňovací standardy, které připouští horní interval při komparaci do 1,2 (tedy o 20%), kdy zcela nadstandardní investice do nemovitostí se obecně na trhu nepromítají v jejich plné výši, ale zpravidla o 50% jejich pořizovací ceny. Je třeba obecně uvést, že skutečnost, kdy dům má opravenou střechu, zateplenou fasádu a vyměněna okna, je vnímána v kladném smyslu, a v rámci ohodnocení porovnávací metodou příslušným koeficientem zohledněna, ale obecně lze konstatovat, že rozhodujícím kritériem v porovnávací metodě zůstává lokalita. 54

Závěr Cílem této teoretické části bylo vymezení spektra moderních materiálů a technologií, posouzení a vyhodnocení těchto moderní materiály na stanovení tržní hodnoty. V úvodu práce bylo stanoveno, že míra vlivu bude určena na základě několika předpokladů, které budou v průběhu práce ověřovány a vyhodnoceny. Druhým podstatným vodítkem pro určení vlivu moderního technického provedení stavby, bylo porovnání materiálů a technologií, které nabízí dnešní stavební trh se standardy zakotvenými v platném oceňovacím předpisu, prováděcí vyhlášce. Dnes je velmi složité vybrat a zkombinovat správné materiály a technologie pro

výstavbu

domů,

které

by

dohromady

vytvořily

plně

funkční

celek,

splňovali stanovené předpisy, zároveň dokonale odpovídali všem představám a požadavkům investora a výstavba takového domu i jeho samotné užívání by vyžadovalo pouze minimálními náklady. Proto výběr konstrukčního řešení by měl být pečlivě zvážen a jeho návrh i samotná realizace by měly být řešeno komplexně s ohledem na možné okolní vlivy. Přestože může být pořizovací cena nemovitosti z těchto materiálů vyšší než při použití standardních komponentů, v konečném výsledku to bude mít příznivý vliv na výši provozních nákladů budovy. V této práci byla cíleně provedena bodovací metoda s váhami, kde byly srovnávány tři základní materiály tvořící tzv. obálku budovy podílící se významnou měrou na její energetickou náročnost - okna, střešní krytina a vnější povrchy, náležející do souboru prvků krátkodobé životnosti. Tyto prvky byly vybrány především proto, že volba jejich materiálového a technologické provedení při výstavbě má zásadní vliv na celou stavbu. Kombinací tradičních materiálů s moderními technologiemi, jako je přidání složek, případně jinou úpravou, dojde ke změně jeho vlastností s následným dosažením progresivnějších stavebních komponentů (např. glazovaná pálená taška). Ověřením předpokladů na základě analýzy. V případě ocenění zaujímají tyto konstrukce podstatné objemové podíly. Za těchto okolností, kdy parametry nastavené platnými oceňovacími předpisy jsou v mnoha směrech neaktuální, může být takto stanovená hodnota zkreslena. Bodovací metodou s váhami, lze bezesporu říci, že moderní materiály a technologie pro výstavbu mají značný vliv na tržní hodnotu. 55

V současné době jsou standardy pro rezidenční výstavbu jiné než v době vymezení této standardizace. Moderní materiály a technologie dnes nabízejí mnoho výhod, umožňují variabilní řešení stavby a přizpůsobení rozmanitým požadavkům stavebníka. Jejich spektrum na stavebním trhu je ovšem natolik široké, že výběr musí být pečlivě zvážen. V případě stavby rodinného domu, by mělo platit dvojnásob, že co je nejdražší, nemusí být zároveň nejkvalitnější. Právě u prvků krátkodobé životnosti musí být kladen důraz na funkčnost, precizní provedení a kvalitu. Jak bylo několikrát výše podotknuto, za nadstandardní by měla být označena taková konstrukce nebo její technologické provedení, které je výrazně cenově dražší než provedení cenově obvyklé či průměrné. Tento fakt je důvodem, proč by kompletní příloha č. 6 oceňovací vyhlášky měla být aktualizována. Aktualizací by se předešlo nepřesným hodnocením stavebních konstrukcí a také zkreslení výsledné hodnoty. Moderní materiály a technologie pro výstavbu mají zvláště v případě prvků dlouhodobé životnosti značný vliv na tržní hodnotu. S ohledem na výše uvedené bylo lze konstatovat, že využitím moderních materiálů a technologií lze uvažovat zvýšení tržní hodnoty nemovitosti o max. 20% v návaznosti na lokalitu, přičemž nelze opominout subjektivní hledisko kupujícího, do jaké míry on osobně může být ochoten platit vyšší cenu za kvalitnější stavbu, protože jak se ukazuje, oceňovací metody nejsou úplně schopné tento parametr postihnout.

56

B. PRAKTICKÁ ČÁST Prohlášení V případě následujících ocenění, které jsem zpracovával pro účely této bakalářské práce, jsem čerpal po formální stránce a po stránce strukturování ocenění z publikace Cvičení z oceňování nemovitosti I (Ort 2007).

57

1. Odhad tržní hodnoty nemovitosti bytové jednotky

Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5

ZPRÁVA O HODNOCENÍ Bytová jednotka č. 112/5

V bytovém domě č.p. 112

Bratří Hlaviců 755 01 Vsetín

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 11. dubna 2016

58

Obsah zprávy Úvodní list Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení

Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 8398 Výpisy z katastru nemovitostí LV č. 10001, 10002 a 3097 Snímek kat. mapy pro k.ú. Vsetín Příslušná část prohlášení vlastníka budovy Příslušný schematický dispoziční nákres Fotodokumentace nemovitosti Mapa orientační a mapa oblasti

59

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5

11. dubna 2016

Oznamuji Vám, že jsem ukončil tržní ocenění majetku označeného jako

Bytová jednotka č. 112/5 uvedené na listu vlastnictví č. 8398, katastrální území Vsetín, okres Vsetín, nacházející se na adrese

Bratří Hlaviců č.p. 112, 755 01 Vsetín, Česká republika

V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření.

Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 11. dubnu 2016. Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro vypracování a obhajobu bakalářské práce. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou, ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu ve Vsetíně, na listu vlastnictví č. 8398, katastrální území Vsetín, obec Vsetín. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 11.dubna 2016 je přílohou tohoto ocenění. Zpracovatel zprávy chápe tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoli nátlakem s tím, že každý z nich 60

má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (11.dubnu 2016) užíván výhradně k bydlení majiteli a není tedy nijak komerčně využíván. Podle požadavku zadavatele ocenění byl majetek oceněn za předpokladu absolutního vlastnictví. Tato zpráva tedy nezohledňuje žádné skutečnosti mající vliv na výši tržní hodnoty, které by vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly. Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: polohu, velikost a využitelnost pozemku velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav nejvyšší a nejlepší využití majetku převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení, kdy opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoli jiný majetek, jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami apod. byl z ocenění

61

vyloučen. Výměry byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. Podle požadavků zadavatele bylo zpracováno:

aktuální tržní ocenění jako ocenění majetku v technickém a právním stavu, v jakém je ke dni ocenění, tedy ke dni 11.4.2016.

62

Popisné informace Lokalita Oceňovaný nemovitý majetek – bytová jednotka č.112/5 se nachází v bytovém domě č.p.112 na pozemku parc. č. 755 na severním okraji města Vsetín, místní části sídliště Sychrov, na ulici Bratří Hlaviců, kde je součástí souvislé zástavby bytovými domy podél zpevněné místní komunikace s navazující občanskou vybaveností, ve vzdálenosti cca 0,85 km severovýchodně vzdušnou čarou od centra města s budovou městského úřadu. Přístup a příjezd je z pozemku okolo domu, který je charakteru veřejné zeleně s chodníky zpevněnými plochami. Stavební parcela ve svahu se západní expozicí, lokalita s dostupností inženýrských sítí včetně plynu. Občanská vybavenost v místě základní, úplná pak v centru města. Dopravní obslužnost města je vztažena k silnici I. tř. č. 57 směr Slovensko a silnice I. tř. č.69 směr Zlín, v místě je železniční stanice a dále autobusová MHD, s plnou funkční občanskou vybaveností charakteristickou pro okresní města - školy základní, střední, školky, kulturní a sportovní zařízení, instituce a orgány státní správy (finanční úřad, katastrální, policii, soud, ap.). Předmětný bytový dům je součástí bloku tří identických objektů se samostatnými čísly popisnými i parcelními, jako krajní severní. Ze severní i jižní strany dům sousedí přes plochu veřejné zeleně s bloky identických bytových domů, ze západu a východu jsou vedeny v podélné ose domu s větší odstupovou vzdáleností místní zpevněné komunikace s přilehlými parkovacími stáními. Parkování je možné dále na přilehlých veřejných prostranstvích aktuálně rozšířených v rámci revitalizace sídliště, nicméně kapacita těchto míst není pro potřeby všech rezidentů stále dostatečná. Návaznost na MHD je příznivá se zastávkou ve vzdálenosti cca 5 minut chůze.

Přístup na pozemek je tedy z plochy ostatní plochy charakteru zeleně s

chodníky a přístupovou místní komunikací (ul. Bratří Hlaviců), na parc.č.805/1 a parc.č.805/4 (LV č. 10001) a v části pozemek parc.č.772 (LV č. 10002). Povrch komunikace asfaltový, příjezdová komunikace nevykazuje závady. Okolní budovy jsou udržované, obyvatelstvo stabilizované. V blízkosti oceňované nemovitosti se nevyskytují žádné stavby mající vliv na životní prostředí. Z pohledu trhu se nejedná o preferovanou lokalitu, ale akceptovatelnou realitním trhem, zahrnutou do platného územního plánu do území se zástavbou bytových domů. Kvalitu pohledových horizontů lze hodnotit jako průměrnou s dílčími omezeními.

63

Oceňovaný majetek Dle indicií zjištěných při místním šetření i podle podkladové dokumentace je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňované bytové jednotce zajištění bydlení majitele bytu. Byt tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Celá bytová jednotka je prostorově vymezena a ohraničena svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. Příslušenstvím bytové jednotky, které se započítává do celkové podlahové plochy bytu, je sklepní koje v prvním nadzemním podlaží bytového domu, a dále má vlastník právo užívat společné domovní prostory. Historie Na základě dostupné dokumentace byl postaven v roce 1986 v rámci I. etapy výstavby sídliště Sychrov, kdy v posledním decenniu provedena revitalizace - provedeno zateplení pláště (KZS) včetně výměny oken ve společných částech (2008), zateplení stropů v přízemí (2009), a dále provedena kompletní výměna stoupacího vedení vody, kanalizace a plynu (2012). Bez změny účelu užívání jak bytového domu, tak i bytových jednotek v časové ose. Pozemek Předmětem ocenění není žádný samostatný pozemek, ale pouze podíl 505/8317 na pozemku parc.č. 755 o výměře 268 m2. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu tržní hodnoty. Popis architektonického a dispozičního řešení, konstrukčního řešení a vybavenost Jedná se byt v krajní sekci typového domu sestávajícího z 3 sekcí s vlastními vstupy a samostatnými čísly popisnými, každá sekce má vlastní zastavěnou plochou. Předmětný dům je panelové konstrukční soustavy, pětipodlažní, s technickým suterénem

a čtyřmi

nadzemními podlažími s byty, bez krovu, půdorysu obdélníkového, celkem o 12 bytových jednotkách, vždy po třech bytech na každém podlaží. Předmětný byt je dispozice 2+1 a je umístěný ve 2.NP (1. patře) jako tzv. vnitřní byt, nenárožní, v původním, ale funkčním a udržovaném stavu pouze s provedenou výměnou oken za plastová. Orientace bytu je slunná k západu, s výhledem na město. Zařizovací předměty jsou v bytě původní, s umakartovým jádrem, s původními rozvody elektro, vody i kanalizace. Topení i ohřev TUV je z centrálního zásobování teplem. Rozvod slaboproudu (internet). Kuchyňská linka není předmětem ocenění.

64

Popis provedení budovy / jednotky Provedení

Konstrukce základy a zemní práce

z armovaného betonu

Provedení

Konstrukce svislé konstrukce

železobetonový montovaný skelet v tloušťce 28 cm

vodorovné konstrukce,

betonové montované

konstrukce střechy

plochá střecha

krytina střech

živičná

klempířské konstrukce

pozinkované

úpravy vnitřních

tapety, v kuchyni a koupelně původní

úpravy vnějších

kontaktní zateplovací systém,

povrchů

umakartové jádro

povrchů

probarvované omítky silikátové

vnitřní obklady

nejsou provedeny

Schody

betonové s úpravou stupňů litým

stropy

teracem dveře a vrata

dveře hladké a prosklené do OK

Okna

plastová s dvojsklem

zárubní povrch podlah

PVC

Vytápění

dálkové CZT, OT desková

elektroinstalace vč.

světelný a zásuvkový rozvod

vnitřní vodovod

rozvod studené a teplé

vnitřní kanalizace

svislé a vodorovné potrubí

vnitřní plynovod

rozvod plynu

ohřev teplé vody

centrální ohřev teplé vody

ost.vnitř.vybavení

internet

bleskosvodu

(výtahy, VZT, EPS ) Vybavení koupelny vana, otočné umyvadlo, WC

Vybavení kuchyně (linka není předmětem ocenění) kuchyňská linka, sporák plynový, digestoř

1.NP bytu - výčet místností

plocha

koeficient KZP

započit. plocha

Předsíň

3.00

m

1.0

3.00

m

Pokoj

11,90

m

1.0

11.90

m

Pokoj

16.00

m

1.0

16.00

m

Kuchyně

9.30

m

1.0

9.30

m

koupelna s WC

2.90

m

1.0

2.90

m

Sklep

7.40

m

0.5

3.70

m

Lodžie

4.20

m

0.5

2.10

m

Součet ploch za podlaží

54.70

m

48.90

m

65

Vedlejší stavby Předmětem ocenění nejsou žádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy. Součástí oceňovaného majetku je podíl ve výši 505/8317 na společných částech domu. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat, jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka ve smyslu zákona č.89/2012 Sb. a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití nemovité věci je právně přípustné. Oceňovaný majetek je v původním, ale udržovaném a funkční stavu, tedy ve stavu který umožňuje jeho užívání z technického hlediska. Jeho užívání není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamžité využitelnosti je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelné bytové jednotky. Vzhledem k tomu, že bytová jednotka slouží k vlastnímu bydlení vlastníka oceňovaného majetku a zároveň nejsou známy žádné právní omezení, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu oceňovaného majetku za tržní nájemné, je splněna i tato podmínka. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho užívání. Na základě výše uvedených skutečností bylo dospěno k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

66

Ocenění Pro stanovení indikace tržní hodnoty majetku se zpravidla používají tři mezinárodně uznávané metody. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. •

Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků.

•

Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a/nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou.

•

Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena o opotřebení nebo jiné znehodnocení.

Při odhadu tržní hodnoty je v tomto případě použita metoda porovnávací vzhledem k charakteru dané komodity.

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení tržní hodnoty pozemku Tržní hodnota pozemku není identifikována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku byly vzaty do úvahy byty porovnatelných parametrů, které byly v porovnatelných lokalitách ve Vsetíně, potažmo na stejném sídlišti. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem byla pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolena za srovnávací jednotku jeden metr čtvereční čisté využitelné plochy (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považovaná za standardní.

67

Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím předpisem byly dále vzaty do úvahy takové faktory jako datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadou dopravu, možnost parkování, polovu v obci, velikost bytu a další. Za pozitivní stránky nemovitosti považuji: umístění bytu ve vnitřní sekci dům po zdařilé celkové revitalizaci slunný byt orientovaný k západu Za negativní stránky nemovitosti považuji: původní stav bytu, umakartové jádro (pouze okna plastová) umístění v investorsky méně oblíbené lokalitě sídliště Sychrov omezený počet parkovacích míst v okolí domu Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

705 000 Kč

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

68

Tabulka 8: Aktuální tržní hodnota bytové jednotky č. 112/5 porovnávací metodou AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTA Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

majetek

majetek

majetek

majetek

BJ č. 112/5

1

2

3

Okružní, BJ2+1

Okružní, BJ2+1

Okružní, BJ2+1

Rokytnice,BJ2+1

Vsetín

Vsetín

Vsetín

Rokytnice

Obec

Vsetín

Vsetín

Vsetín

Vsetín

Okres

Vsetín

Vsetín

Vsetín

Vsetín

A. Identifikační údaje Pořadové č.

Katastrální území

B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání - NFA Počet jednotek

48,9

48,0

42,0

47,0

Prodejní cena

X

710 000

600 000

700 000

Datum

4/2016

12/2015

9/2015

7/2015

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

14 791,67

14 285,71

14 893,62

prodej

prodej

prodej

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

14 791,67

14 285,71

14 893,62

transakce

hodnota D. Právní údaje Druh transakce

prodej

hodnota

69

Pokračování tabulky 8: Aktuální tržní hodnota bytové jednotky č. 112/5 porovnávací metodou Vlastnická práva

absolutní

absolutní

absolutní

absolutní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

14 791,67

14 285,71

14 893,62

nezjištěna

nezjištěna

nezjištěna

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

14 791,67

14 285,71

14 893,62

bytová,

bytová,

bytová,

vícepodlažní

vícepodlažní

vícepodlažní

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

14 791,67

14 285,71

14 893,62

ano

ano

ano

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

14 791,67

14 285,71

14 893,62

nezjištěna

nezjištěna

nezjištěna

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

14 791,67

14 285,71

14 893,62

průměrná

průměrná

průměrná

hodnota nezjištěna

Existence věcných břemen

hodnota Využití

podle bytová,

územního plánu

vícepodlažní

hodnota Stavební

ano

povolení

hodnota Jiná omezení

právní nezjištěna a

závazky

hodnota A. Technické parametry Lokalita

průměrná

70

Pokračování tabulky 8: Aktuální tržní hodnota bytové jednotky č. 112/5 porovnávací metodou Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

14 791,67

14 285,71

14 893,62

hodnota Technický stav

dobrý

dobrý

lepší

dobrý

Korekce

1,00

0,95

1,00

Upravená

14 791,67

13 571,42

14 893,62

hodnota Technické

dobré

dobré

dobré

vybavení

do bré

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

14 791,67

13 571,42

14 893,62

dobrá

dobrá

dobrá

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

14 791,67

13 571,42

14 893,62

hodnota Funkční

dobrá

využitelnost

hodnota Další

možný omezený

omezený

omezený

om ezený

rozvoj Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

14 791,67

13 571,42

14 893,62

MHD

MHD

MHD

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

14 791,67

13 571,42

14 893,62

hodnota Dopravní

MHD

obslužnost

hodnota

71

Pokračování tabulky 8: Aktuální tržní hodnota bytové jednotky č. 112/5 porovnávací metodou dobrá

dobrá

dobrá

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

14 791,67

13 571,42

14 893,62

nezjištěna

nezjištěna

nezjištěna

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

14 791,67

13 571,42

14 893,62

Velikost

obdobná

obdobná

obdobná

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

14 791,67

13 571,42

14 893,62

obdobný

obdobný

Atraktivita

dobrá

objektu

hodnota Jiná

technická nezjištěna

korekce

hodnota A. Ostatní parametry

hodnota Jiná korekce

podíl

hodnoty obdobný

pozemku Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

14 791,67

13 571,42

14 893,62

hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky

14 418,90

Celková porovnávací

705 084

hodnota Zaokrouhleno

705 000

72

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaného pro jeho schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). Tržní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů . přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. Při ocenění bytu, pokud se nejedná o bytový dům, ale o samostatný prodej bytové jednotky, není tato metoda standardně aplikována.

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následovně: Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky

73

Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkovéhou spořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Při ocenění bytu, pokud se nejedná o ocenění podílu na celém objektu bytového domu, ale o samostatný prodej bytové jednotky, není tato metoda prakticky nikdy aplikována, protože množství nákladů, které byly v minulosti na pořízení bytu vynaloženy, nedokáže objektivně indikovat skutečnou tržní hodnotu.

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni 11.4.2016. Pojmy tržní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a

obchodovány. Z tohoto důvodu se

domnívám, že porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Oceňovaný majetek je investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora důležitá schopnost produkovat příjmy z pronájmu, obdobné majetky se pronajímají. Přesto převažuje jejich využití k zajištění potřeb bydlení majitele. Z důvodů, které jsem podrobně specifikoval v části Ocenění této zprávy nebyla metoda příjmová ani nákladová aplikována. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, že aktuální tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 11. dubna 2016 reprezentována částkou: 705 000 Kč (slovy: sedm set pět tisíc korun českých)

74

Nebyla provedena žádná šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

75

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY I. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by nebylo zjištěno něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a nezatížené žádnými zadržovacími právy, služebnostmi nebo břemeny zadlužení, pokud by nebylo zjištěno něco jiného. II. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo část této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Žádné potvrzení, týkající se přesnosti těchto informací, nebylo vydáno. III. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. IV. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály, jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. Nepřebírám žádnou zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládám, že by byl jakýkoli závazek důvodem k přezkoumání této zprávy, ve kterém by se zohledňovaly události nebo podmínky, které vyvstaly následně po datu ocenění.

76

VI. Tato zpráva předpokládá odpovědné vlastnictví a správu vlastnických práv. VII. Pokud nedojde k jiným zjištěním, zpráva předpokládá plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. VIII. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popř. pro účely uvedené v úvodu této zprávy. IX. Tato zpráva předpokládá, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoli potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažný v této zprávě. X. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

77

OSVĚDČENÍ Já, níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění tak, jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

Ve Vsetíně dne

11. 04. 2016

Petr Macháč

78

79

80

81

82

83

84

Fotodokumentace

Bytový dům č.p.112 - pohled západní

Bytový dům č.p.112 - pohled východní

vstup do domu

kuchyně

pokoj

koupelna

85

Fotodokumentace - mapy

86

2. Odhad tržní hodnoty nemovitosti provozního skladovacího objektu Objednatel:

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Provozní skladovací objekt č.p. 208

Okružní 755 01 Vsetín

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 11. dubna 2016

87

Obsah zprávy Úvodní list Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení

Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 10762 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 10001 a 10047 Snímek kat. mapy pro k.ú. Rokytnice u Vsetína Částečná původní dokumentace z roku 1976 Částečná projektová dokumentace na „stavební úpravy VST směřující ke změně účelu užívání z 01/2008 Koordinované závazné stanovisko vydané MÚ Vsetín dne 15. 2. 2007 čj. MUVS 1713/2007 OŽP Rozhodnutí – povolení změny stavby před jejím dokončením vydané MÚ Vsetín dne 17.3.2008,čj.MUVS - S4791/20008OÚPSŘ-330/Du-4 Fotodokumentace Mapa orientační a mapa oblasti

88

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5

11. dubna 2016

Oznamuji Vám, že jsem ukončil tržní ocenění majetku označeného jako

Provozní skladový objekt č.p. 208

Uvedeného na listu vlastnictví č. 10762, katastrální území Rokytnice u Vsetína, okres Vsetín Nacházejícího se na adrese

Okružní č.p. 208, 755 01 Vsetín

V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření.

Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 11. dubnu 2016. Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro vypracování a obhajobu bakalářské práce. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou, ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel.

89

Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu ve Vsetíně, na listu vlastnictví č.10762, katastrální území Rokytnice u Vsetína, obec Vsetín. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 11.4.2016 je přílohou tohoto ocenění. Zpracovatel zprávy chápe tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoli nátlakem s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek není ke dni zpracování zprávy nijak komerčně využíván. Podle požadavku zadavatele ocenění byl majetek oceněn za předpokladu absolutního vlastnictví. Tato zpráva tedy nezohledňuje žádné skutečnosti mající vliv na výši tržní hodnoty, které by vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly. Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: polohu, velikost a využitelnost pozemku velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav nejvyšší a nejlepší využití majetku převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení, kdy opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoli jiný majetek, jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami apod. byl z ocenění 90

vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů z vlastního místního šetření. Podle požadavků zadavatele bylo zpracováno:

aktuální tržní ocenění jako ocenění majetku v technickém a právním stavu, v jakém je ke dni ocenění, tedy ke dni 11.4.2016.

91

Popisné informace Provozní skladový objekt v současném stavu

Typ nemovitosti

Předmět ocenění Provozní objekt č.p. 208, LV č. 10762 na pozemku parc.č. st. 823 pozemek parc.č. st. 823, LV č. 10762 Adresa Zlínský kraj

Kraj Kat. území

Rokytnice Vsetína

Část obce dle LV

Město

Vsetín Okružní

u Ulice

Počet obyvatel

26976

č.p.

208

Rokytnice u Vsetína

Vlastnictví Provozní objekt č. p. 208 NETPOL JET s.r.o. - Vsetín, Horní Jasenka 234, IČ 27763226 Pozemek parc. č. st. 823

NETPOL JET s.r.o. - Vsetín, Horní Jasenka 234, IČ 27763226

Vyhodnocení rizik ANO

nemovitost je zapsána na LV, byl předložen akt. LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem)

ANO

stavba je umístěna na vlastním pozemku

ANO

k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup 92

přístup a příjezd k oceňované nemovitosti je v části (parc. č. 419/29) jiného vlastníka, má však charakter místní komunikace zahrnuté v pasportu místních komunikací. nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem ANO

podmiňujících vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva

NE

nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma na LV č. 10762 je uvedeno věcné břemeno umístění a provozování tepelné přípojky v budově a VB vstupu do budovy v souvislosti s provozem, opravami, údržbou tepelné přípojky dle smlouvy o zřízení VB ze dne 28. 11. 2006, s právními účinky vkladu práva ke dni 7. 12. 2006 - dle informace ZT Vsetín bylo zjištěno a upřesněno, že se jedná o VB zaústění přípojky tepla pouze pro předmětný objekt - jedná se o VB s minimálním vlivem na obchodovatelnost.

NE

nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. na základě předloženého LV č. 10762 pro k.ú.Rokytnice u Vsetína je na oceňované nemovitosti evidováno zástavní právo ve prospěch České spořitelny a. s. Praha. Výše uvedené zástavní právo nebylo v odhadu tržní hodnoty zohledněno.

ANO

stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost

ANO

nemovitost je užívána v souladu s právním stavem

NE

stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům stavba je provozního charakteru - výměníková stanice s vestavbou kanceláře, místnosti úklidu, WC, vstupní části technickou místnost (povolení č. j. MUVS-S4791/2008OÚSŘ330/Du-4 ze dne 17. 3. 2008 s právními účinky ke dni 16. 4. 2008

ANO ANO ANO

stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č. p. event. evidenční nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu stavba je dokončena

93

Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Okresní město Vsetín se nachází na úpatí Vsetínských, Hostýnských a Vizovických vrchů kolem řeky Vsetínské Bečvy, rozloha města činí 6 900 ha, nadmořská výška 345 m nad mořem, jedná se o významné hospodářské a kulturní středisko východní Moravy. Obec je situována u silnice I. tř č. 57 směr Slovensko a silnice I. tř. č. 69 směr Zlín. Má funkční plnou občanskou vybavenost charakteristickou pro okresní města - školy základní, střední, školky, kulturní a sportovní

zařízení,

instituce

a

orgány

státní

správy

(finanční úřad, katastrální, policii, soud, ap.) Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění

okrajová část obce

Okolní

sídlištní zástavba

zástavba

v obci

Oceňovaná nemovitost je lokalizována na jižním okraji města, v místní části Rokytnice, s dobrou dostupností do centra města, vzdušnou čarou cca 0,70 km jihozápadně od centra města s budovou městského úřadu. Předmětný pozemek je rovinný. Provozní objekt je součástí stávající sídlištní zástavby jako původní stavba výměníkové stanice – dnes skladový objekt se zázemím administrativy a sociálního zařízení. V místě jsou rozvedeny inženýrské sítě úplné a objekt je na tyto napojen.

Informace o nemovitosti Provozní objekt č. p. 208 je bodový, přízemní, nepodsklepený (v části bývalého výměníku snížená podlaha – 2,0 m), bez podkroví. Založení na základových pasech a patkách, s izolací proti zemní vlhkosti, nosný konstrukční systém je ŽB montovaný skelet + konstrukce z cihelného zdiva a tvárnic Ytong, zastřešení rovnou střechou, krytina živičná, s klempířskými prvky z plechu pozinkovaného, stropy ŽB montované, s rovným podhledem a v administrativní části se sníženým podhledem

- ocelový rošt + PPS kazety a bodovým osvětlením. Vnější omítka je původní

nástřiková, v jižním traktu (kanceláře) KZS PPS + stěrka, vnitřní omítky vápenné štukové, keramické obklady jsou v sociálním zařízení a kuchyňce, okna jsou osazena hliníková vakuovaná, v původní části výměníku ocelová a copilit, dveře dřevěné do dřevěných zárubní, ocelová vrata, sekční vrata, podlahy jsou betonové, PVC a keramická dlažba, vytápění je pouze v administrativní

94

části el. přímotopy. Vybavení zařizovacími předměty - WC závěsné – Geberit, umývadlo, nerez dřez v kuchyňce. Elektroinstalace světelná a zásuvková 220/380V, rozvod studené vody. Dispoziční řešení: 1.NP – sklady, kancelář, sociální zařízení, kuchyňka a prostor bývalé výměníkové stanice – aktuálně skladový prostor. Součástí jsou přípojky IS.

Přístup a příjezd k nemovitostem Přímo z hlavní silnice parc. č.1963/1 a parc. č.1963/80 a dále přes pozemky charakteru zpevněných komunikací, chodníků a zeleně

parc.č.414/8, parc.č.419/30, parc.č.419/3, parc.č.460/1 a

parc.č.460/8 veřejné komunikace ve vlastnictví obce a ČR. Pozemek parc. č. 419/29 je ve vlastnictví fyzické osoby, ale tento pozemek je rovněž charakteru místní komunikace.

Popis nemovitosti Počet PP

0

Počet NP

1

Počet podkroví 0

Zastavěná plocha 1.NP

374 m2

Technický stav

Provozní skladový objekt č. p. 208 stav

Dobrý

Stáří roků

38

Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, Nebyly které mají zásadní vliv na životnost stavby

38 zjištěny,

není

zde

technologie původní VS

Popis provedení budovy Konstrukce

Provedení

Konstrukce

95

Provedení

žádná

%

základy a zemní základové betonové pasy a svislé konstrukce železobetonový práce

patky s izolací proti zemní

montovaný

skelet + výplň panely

vlhkosti vodorovné

betonové montované – ŽB konstrukce

konstrukce,

skelet, v části se sníženým střechy

stropy

zavěšeným podhledem z PPS

plochá střecha

kazet krytina střech

živičná

klempířské

pozinkované

konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka štuková

úpravy vnějších tenkovrstvá omítka, na části

povrchů

povrchů

KZS + stěrka

schody

nejsou provedeny (pouze OK

vnitřní obklady

obklad keramický

do mezipatra) dveře a vrata

povrch podlah

vnitřní

hladké

hliníková

s dvojsklem,

s dřevěnou zárubní, ocelová a

v prostoru

bývalého

sekční vrata

výměníku ocelová

betonová povrchovou

dýhované

mazanina

okna

s

vytápění

úpravou,

el.

přímotopy,

výměník

netemperovaný

keramická dlažba, PVC elektroinstalace

světelný a motorový rozvod

vnitřní vodovod

vč. bleskosvodu

rozvod

studené

(teplá

z průtokového ohřívače)

vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí

vnitřní plynovod není proveden

ohřev teplé vody

ost.vnitř.vybav.

zásobníkem průtokovým

centrální zabezpečení

(výtahy,VZT)

koeficient KZP započitalená

1.NP - výčet místností

plocha

sklady

242.75

m

1.0 242.75

m

vstupní část

32.00

m

1.0 32.00

m

96

kancelář

13.90

m

1.0 13.90

m

kancelář

39.20

m

1.0 39.20

m

kuchyňka

1.70

sociální zařízení - předsíň k WC

2.86

m

1.0 2.86

m

sociální zařízení - WC

2.88

m

1.0 2.88

m

Součet ploch za podlaží

1.0 1.70

335.29

m

335.29

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití

Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat, jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen

v katastru nemovitostí jako stavba technického

vybavení a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití nemovité věci je právně přípustné. Oceňovaný majetek je v udržovaném a funkční stavu, tedy ve stavu který umožňuje jeho užívání z technického hlediska. Jeho užívání není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamžité využitelnosti je tedy splněna. Ke splnění

kritéria

maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelných prostor. Vzhledem k tomu, že provozní budova slouží k vlastnímu užívání vlastníka oceňovaného majetku a zároveň nejsou známy žádné právní omezení, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu oceňovaného majetku za tržní nájemné, je splněna i tato podmínka.

97

m

Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho užívání. Na základě výše uvedených skutečností bylo dospěno k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

Ocenění

Pro stanovení indikace tržní hodnoty majetku se zpravidla používají tři mezinárodně uznávané metody. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. •

Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků.

•

Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a/nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou.

•

Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena o opotřebení nebo jiné znehodnocení.

Při odhadu tržní hodnoty oceňovaného majetku je v tomto případě použita kombinace výše uvedených metod- porovnávací, příjmové i nákladové.

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení tržní hodnoty jsem předpokládal, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. Porovnal jsem tři pozemky nabízené k prodeji, či prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem použil cenu za 1 m2 pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky zohlednil jsem tuto skutečnost, koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a prodejními cenami, dále byly vzaty v úvahu faktory, jako jsou lokalita,, datum transakce, právní omezení apod. na základě výše uvedených skutečností jsem dopěl k názoru, že aktuální

98

tržní hodnota pozemku souvisejícího s provozním objektem indikovaná porovnání metodou je 448 800 Kč a je kalkulována následovně: Pozemek: parc.č. st.823 Výměra

374

Cena m

1 200 Kč/m2

K Cena

pozemků

448 800 Kč

celkem

V obci není schválená cenová mapa stavebních pozemků, cena stavebních pozemků se v místě pohybuje ve výši 800-1200 Kč/m2, v centru lze uvažovat o cenách začínajících na 1500 Kč/m2, cena pozemku zastavěného stavbou je určujícím prvkem pro zhodnocení pozemku, přičemž aktuální jednotková cena pro předmětnou lokalitu s napojením na IS v místě pro daný účel využití je reálná ve výši 1200 Kč/m2. 1. Přes RK AGENTURA ZVONEK je od 3/2016 jsou v nabídce stavební pozemky ve Vsetíně, lokalita rezidence Slunečnice - na okraji města Vsetín ve vzdálenosti 3,5 km od centra, jižní svah, parcely jsou kompletně zasíťovány (veřejný vodovod a kanalizace, elektro, plyn), příjezdná komunikace. Výměra parcel od 750 m2 do 1200 m2.

Nabídková cena 900 Kč/m2,

http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/bydleni/vsetin-vsetin/124346460#img=0&fullscreen=false 2.Přes RK REMAX je od 2/2016 v nabídce stavební pozemky ve Vsetíně - Ohýřov, k prodeji jsou parcely o výměrách 1.795 m2, 1.444 m2, 1.390 m2 a 1.216 m2, které jsou dostupné z podílové komunikace,

za cenu 1200 Kč/m2 http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/bydleni/vsetin-

vsetin-ohyrov/3256529244#img=0&fullscreen=false 3. Přes RK H&B REAL, a.s. je od 1/2016 v nabídce stavební pozemek ve Vsetíně - Velký Skalník, 3km od Vsetína, rovinný, celková výměra 750 m2. Pozemek je slunný a rovinatý s dobrým přístupem, určený k zástavbě. IS jsou na hranici pozemku. Nabídková cena 1060 K/m2,http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/bydleni/vsetin-vsetinjasenice/2815733852#img=0&fullscreen=false

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku jsem vzal v úvahu komerční budovy, které byly v nedávné době nabízeny či prodány v obdobné lokalitě. V případě, že se jednalo o nabídky zohlednil jsem tuto skutečnost, koeficientem odrážejícím rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. 99

K

Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem byla pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolena za srovnávací jednotku celkovou užitnou plochu (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považovaná za standardní. Při stanovení tržní hodnoty porovnávací metodou byly dále vzaty do úvahy takové faktory jako datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadou dopravu, možnost parkování, polovu v obci, a další. Porovnávané nemovitosti jsem použil z vlastní databáze a inzerce. Za pozitivní stránky nemovitosti považuji: maximální dispoziční využitelnost dobrý technický stav, část interiérů modernizována (2008) lokalizace v širším centru, v blízkosti hlavní silnice Za negativní stránky nemovitosti považuji na nemovitosti vázne VB umístění a provozování tepelné přípojky – s minimálním vlivem na OC návaznost

bytových

domů

s omezeními

k provoznímu

objektu

(např.hlučnost) Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

2 350 000 Kč

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně. 1. porovnávaný majetek Zdroj informace

vlastní zdroj - prodej 12/2015

Konstrukční provedení

stavba montovaná

Počet PP

0

Počet NP

1

Počet podkroví 0

100

Zastavěná plocha 1.NP

410

m

Podlahová plocha

Celková m výměra pozemků

391

2 900 000 Kč

Cena za nemovitost Redukce ceny

K 0

Redukovaná cena

2 900 000 Kč

479

7 420 Kč/m2

m

K

% K

7 420 Kč/m2

Popis zjištěných skutečnosti: Obdobná budova byla prodávána přes realitní kancelář- skladový prostor se sociálním zázemím včetně prodejny a kanceláře (215 m2+176 m2) z roku 1980 v dobrém a udržovaném stavu, v centru sídliště na Ohradě. Objekt je přízemní nepodsklepený, topení dálkové, IS na pozemku včetně plynu. ZP 410 m2, OP 1325 m3, UP 391 m2, pozemek 479 m2, modernizace 2014 (nová okna, podlahy, rozvody TZB), realizovaná cena 2,9 mil Kč, zdrojem vlastní databáze, velmi podobný až identický charakter, jen srovnávaná budova je lépe využitelná např. jako prodejna

2. porovnávaný majetek Zdroj informace

vlastní zdroj, prodej 2/2016

Konstrukční provedení

stavba zděná

Počet PP 1

Počet NP

1

Počet podkroví 0

Podlahová plocha

45.0

Cena za nemovitost

350 000 Kč

Zastavěná plocha 1.NP

Celková m výměra pozemků

Redukce ceny

K 0

101

%

7 780 Kč/m2

48

M

48

m

K

Redukovaná cena

350 000 Kč

K

7 780 Kč/m2

K

Popis zjištěných skutečnosti: Bývalá výměníková stanice je aktuálně prodána Zásobování teplem a.s. – aktuálně skladový prostor se sociálním zázemím, částečně podsklepený (45 m2) z roku 1978 v dobrém a udržovaném stavu, na identickém sídlišti Rokytnice. Objekt je přízemní částečně podsklepený, bez topení, IS na pozemku včetně plynu. ZP 48 m2, OP 234 m3, UP 45 m2, pozemek 48 m2, kupní cena 350 000 Kč, zdrojem vlastní databáze

3. porovnávaný majetek Zdroj informace

vlastní zdroj, prodej 4/2015

Konstrukční

Stavba zděná

provedení Počet PP 0

Počet NP

2

Podlahová plocha

Cena za nemovitost

Počet podkroví

Celková m výměra pozemků

650

3 700 000 Kč

Redukce ceny Redukovaná cena

Zastavěná 0 plocha 1.NP

K 0

3 700 000 Kč

Popis zjištěných skutečnosti:

102

326

m

326

m

5 690 Kč/m2

K

% K

5 690 Kč/m2

K

Bývalá administrativní budova v areálu Sandriku, v blízkosti předmětné budovy (cca 300 m) byla prodána přes RK Remax za cenu 3,7 mil Kč, v přízemí skladový prostor se sociálním zázemím, v patře kanceláře, nepodsklepený, z roku 1960, ve funkčním stavu, ale určený k rekonstrukci s dotací EU (v rámci celého areálu bývalého MEZu), bez topení, na pozemku včetně plynu. ZP 326 m2, UP 650 m2, pozemek 326 m2, zdrojem vlastní databáze

Vyhodnocení porovnávací metody Předmětný objekt je umístěn v širším centru obce, výhodou je lokalita přímo u hlavní silnice směr na Vizovice. Cenové relace porovnávaných komodit se v obdobných obcích pohybují v rozmezí od 5 690 – 7 780 Kč/m2UP, pro stanovení jednotkové ceny je vyhodnocena jednotková cena na střední hladině intervalu ve výši 7 000 Kč/m2UP, což odpovídá při celkové užitné ploše 335 m2 porovnávací hodnotě 2 304 800 Kč. Cena zjištěná porovnáním na základě celkových nabídkových cen činí zaokr. 2,345 mil Kč. KC v 11/2006 2,6 mil Kč, ze strany klienta provedena v roce 2007 - 2008 modernizace části interiérů ( vč. zateplení, výměna oken, podlah, podhledů, rozvodů TZB), v roce 2012 investice 0,6 mil Kč (lité podlahy v prostoru bývalého výměníku, nová sekční vrata). Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou činí 2 350 000 Kč.

103

IS

PŘÍJMOVÁ METODA Příjmová metoda vychází z dosažitelného obvyklého nájemného v místě a čase. Nájemným je rozuměno opakující se pravidelné peněžní plnění za dočasné užívání cizí nemovitosti (potažmo věci). Vzhledem ke skutečnosti, že na předmětné nemovitosti není uzavřena platná nájemní smlouva je stanovení výše dosažitelného obvyklého nájemného předmětem porovnávací metody. Při porovnávání obvyklého nájemného lze využít nájemní smlouvy, vlastní databázi, realitní inzerce, databáze orgánů státní správy. Obvyklým (tržním) nájmem se rozumí cena, za kterou je možno věc v daném místě a čase reálně pronajmout. Zjišťuje se porovnáním v horizontu cca 6 měsíců s již realizovanými pronájmy v dané lokalitě za adekvátních srovnatelných podmínek, kdy se zjišťuje dostupnost místa pro daný účel podnikání, orientace z příjezdových komunikací, parkovací a manipulační plochy. V objektu samém pak rozloha a dispozice místností pro daný účel, zda jsou prostory přístupné přímo z pozemku, odpovídající sociální zázemí s hygienickým vybavením, případně dalším technickým zázemím. Vlastním šetřením v dané lokalitě byla zjištěna skutečnost pronajímatelné částky na stanovované úrovni u ploch pro skladování, se sociálním zázemím ve výši do 1000 Kč/m2/rok UP, u kancelářských do 1500 Kč/m2UP. Objekt není dle sdělení pronajímán, přičemž nájem z pozemků není uvažován jako výdaj z důvodu stejné právní subjektivity, podlahové plochy objektu jsou uvažovány dle skutečné výměry. Výnosy z pronajmutelných prostor: Název

Nájem

Plocha [m2]

[Kč/m2/rok]

Příjem [Kč]

1.NP – sklad

242,75

900,-

218 475,-

1.NP – sklad

32,00

700,-

22 400,-

1.NP – sklad

13,90

700,-

9 730,-

1.NP – kancelář

39,20

1400,-

54 880,-

1.NP – soc. zařízení a kuch. Příjem celkem

7,44 335,29

104

600,-

4 464,309 949,-

Roční příjem z pronájmu

309 949

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 5%

-15 498

Efektivní hrubý příjem

294 451

Náklady na údržbu (cca 0,30% z RC)

25 000

Pojistné (cca 0,08% z RC)

6 000

Daň z nemovitosti

7 400

Marketing

0

Rezerva na renovace (cca 0,60% z RC)

45 000

Provozní náklady celkem

83 400

Provozní příjem

211 052

Čistý příjem (NOI)

211 052

Míra kapitalizace (R)

9%

Indikovaná tržní hodnota

2 345 017,20 Kč

Zaokrouhleno

2 350 000 Kč

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení.

105

Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty, vyplývající z fyzického opotřebení majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a

jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou

definovány následovně: Technické opotřebení je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky představují snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky jsou nedostatečná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Vzhledem ke kvalitně provedené nedávné rekonstrukci budovy a jejího výborného současného stavu, vyhodnocuji funkční nedostatky oceňované nemovitosti jako nulové. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Na základě výše uvedených informací a získaných podkladů jsem dospěl k názoru, že tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je 5 116 160 Kč. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor

1 882

m 4 000 Kč/m2

Cena K celkem 7 528 000 Kč

K

m

Cena K celkem 4 667 360 Kč

K

m 1200 Kč/m2

Cena K celkem 5 116 160 Kč

K

Nákladová cena (stavba vč. opotřebení) Opotřebení Pozemek

38% 374 m2

106

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni 11.4.2016. Pojmy tržní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu nabízeny a obchodovány v omezené míře. Z tohoto důvodu se domnívám, že porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Oceňovaný majetek je investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora důležitá schopnost produkovat příjmy z pronájmu, obdobné majetky se pronajímají. Přesto převažuje jejich využití k zajištění potřeb bydlení majitele. Z důvodů, které jsem podrobně specifikoval v části Ocenění této zprávy nebyla metoda příjmová ani nákladová aplikována. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, že aktuální tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 11. dubna 2016 reprezentována částkou: 2 630 000 Kč (slovy: dva miliony šest set třicet tisíc korun českých)

Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

2 350 000

30

705 000

Příjmová metoda

2 350 000

60

1 410 000

Nákladová metoda

5 116 160

10

511 616

Výsledná cena

2 626 616

2 630 000 Kč

Zokrouhleno

107

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY I. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by nebylo zjištěno něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a nezatížené žádnými zadržovacími právy, služebnostmi nebo břemeny zadlužení, pokud by nebylo zjištěno něco jiného. II. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo část této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Žádné potvrzení, týkající se přesnosti těchto informací, nebylo vydáno. III. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. IV. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály, jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. Nepřebírám žádnou zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládám, že by byl jakýkoli závazek důvodem k přezkoumání této zprávy, ve kterém by se zohledňovaly události nebo podmínky, které vyvstaly následně po datu ocenění. VI. Tato zpráva předpokládá odpovědné vlastnictví a správu vlastnických práv.

108

VII. Pokud nedojde k jiným zjištěním, zpráva předpokládá plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. VIII. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popř. pro účely uvedené v úvodu této zprávy. IX. Tato zpráva předpokládá, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoli potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažný v této zprávě. X. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

109

OSVĚDČENÍ Já, níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění tak, jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Ve Vsetíně dne

11. 04. 2016

Petr Macháč

110

111

112

113

114

115

116

117

118

119

Fotodokumentace

Provozní objekt č.p.208 – pohled západní

Dtto – pohled jižní

Kancelář

Sociální zařízení

Část sociálního zařízení s WC

Kuchyňka

Kancelář

Skladové prostory

120

Fotodokumentace - mapy

121

C. ANALITICKÁ ČÁST ANALÝZA REALITNÍHO TRHU - OKRES VSETÍN

Obrázek 12: Mapa okresu Vsetín Zdroj Obrázku 12, Kvalitně.cz [online]. ©tom 567=)[20.4.2016] Dostupné z http://www.okrasnazahrada.kvalitne.cz/kde.html

Okres Vsetín je součástí Zlínského kraje, který vznikl k 1. lednu 2000 na základě ústavního zákona Parlamentu ČR č. 347/1997 Sb., o vytvoření vyšších územních správních celků jako jeden ze čtrnácti krajů České republiky. Okres Vsetín se nachází v jeho severní části a svou jihozápadní hranicí sousedí se dvěma dalšími okresy Zlínského kraje - zlínským a kroměřížským. Rozlohou 1 143 km2 je největším okresem kraje. Pokrývá 29 % jeho území. Sousedy okresu Vsetín jsou na severu kraj Olomoucký a Moravskoslezský, na jihovýchodě hraničí se Slovenskou republikou. Vsetín patří k nejhornatějším a nejlesnatějším okresům České republiky. Lesy pokrývají 54 % celkové plochy, na zemědělskou půdu připadá jen 35 %. Má značně členitý reliéf. Nejvyšší hora, Čertův mlýn (1 206 m n.m.) leží v Moravskoslezských Beskydech v severní části okresu. Nejníže položeným místem (260 m n.m.) je dno koryta řeky Bečvy poblíž obce Choryně. V jižní části okresu se rozprostírají výběžky Vizovické vrchoviny, z 122

východu zasahuje větev Hostýnských vrchů, které pokračují Vsetínskými vrchy. Hranice mezi okresem a Slovenskou republikou probíhá po vrcholech Javorníků. Území odvodňuje řeka Bečva, kterou na horním toku tvoří Vsetínská a Rožnovská Bečva, které se slévají ve Valašském Meziříčí. Vody řeky Bečvy se prostřednictvím Moravy a Dunaje vlévají do Černého moře. Průtoky řek kulminují při tání sněhu a při přívalových srážkách, kdy mohou vznikat rozsáhlé povodně. Charakter podnebí je výrazně ovlivňován členitostí terénu, nachází se zde oblast mírně teplá a chladná. Na 1 km2 průměrně žije 126 obyvatel, což je o 8 osob méně, než činí údaj za republiku. Ložiska

nerostných

surovin

jsou

poměrně

chudá.

Okrajově

zasahuje

do

severovýchodní části okresu ložisko černého uhlí. Jeho těžba by však byla obtížná vzhledem ke geologickým podmínkám a k jeho poloze na pokraji CHKO Beskydy. Z oblasti jižní Moravy překračují na území okresu opět jen okrajově ložiska zemního plynu. Místní význam má těžba pískovce a stavebního kamene. Část území okresu má značný vodohospodářský význam. Povodí Bečev až po jejich soutok je vyhlášeno jako oblast přirozené akumulace vod. Význam překračující hranice okresu má vodárenská nádrž Stanovnica v Karolínce. Horské louky a pastviny poskytují možnosti pro specifické formy zemědělské produkce, například pastevectví. Územím prochází mezinárodní železniční trať a 504 km silnic, z toho je 198,7 km silnic I. a II. třídy. Podle údajů posledního sčítání lidu nejvíce ekonomicky aktivních obyvatel bylo a stále je zaměstnáno v průmyslu. Z 35,8 % osob pracujících v průmyslu jich nejvíce pracovalo ve strojírenských, elektrotechnických a dřevařských podnicích, v okresu je soustředěn také průmysl sklářský a gumárenský. Zemědělství zaměstnává jen 2,6 % ekonomicky aktivních osob a převažuje v něm živočišná výroba. Svou tradici má také ovocnářství a pálenictví výroba slivovice. Větší podíl obyvatel pracuje v oblasti sociální činnosti, v oblasti obchodu, stravování a ubytování a ve stavebnictví. Podle údajů úřadu práce k 31. 12. 2015 dosahoval podíl nezaměstnaných v okrese 8,53 % a byl o 1,07 procentního bodu nad úrovní České republiky. K 31. 12. 2015 připadalo v okrese Vsetín na volné pracovní místo 15,3 uchazečů. Životní prostředí ve Vsetíně patří k nejméně poškozeným. Největším zdrojem emisí znečišťujících látek jsou podniky z odvětví chemického průmyslu, podniky zásobování teplem a energiemi a podniky sklářského průmyslu. Průměrný věk jeho obyvatel roste a v roce 2014 dosáhl 41,8 let. Na 1 000 obyvatel připadá 3,2 lékaře.

123

Vsetínsko je atraktivní oblastí pro rekreaci s dynamicky se rozvíjející nabídkou služeb ve sféře cestovního ruchu. Krajina je nejcennějším bohatstvím regionu. Chráněná krajinná oblast Beskydy, rozkládající se v okrese Vsetín na rozloze větší jak 555 km2, poskytuje kromě horské přírody s původními pralesovými porosty a výskytem vzácných živočichů i rostlin možnosti aktivního sportovního vyžití - turistiku, lyžování, cykloturistiku. CHKO Beskydy má šanci být zařazena mezi nejhodnotnější evropské přírodní lokality. Valašské muzeum v přírodě a skanzen v Rožnově pod Radhoštěm patří k unikátním historicko kulturním památkám, k nejstarším památkám lidové architektury v Evropě. Je zde soustředěna typická roubená architektura, zachovalé lidové dřevěnice. Nejstarší dochovalá obydlí mají jizbu s pecí a ohništěm,nad nímž je komín. Označení Valašsko má svůj původ v Rumunsku, odkud Valaši od 14. století migrovali a přinesli salašnickou tradici extenzivního pastevectví koz, které bylo později vystřídáno chovem ovcí. Plátenictví a vyšívačství, ve kterém dosahovali špičkové kvality již počátkem 19. století, jim sloužilo k obživě. Za návštěvu stojí ojedinělý areál staveb na Pustevnách, socha boha Radegasta a sousoší Cyrila a Metoděje na Radhošti. Obtížný život Valachů v dřívějších dobách dokládají expozice muzea ve Vsetínském zámku, Valašském Meziříčí a Velkých Karlovicích. https://www.czso.cz/csu/xz/charakteristika_okresu_vsetin

Přehled vývoje v regionu za poslední rok 2013, včetně vývoje cen na realitním trhu v regionu bývalého okresu Vsetín První rok 2005 po vstupu do EU byly ceny nemovitostí v regionu Vsetín stabilizované a bez jejich výraznějšího pohybu, v letech 2006 - 2007 byl zaznamenán prudký nárůst ceny nemovitostí, tento trend bylo možno sledovat až do podzimu roku 2008, kdy došlo ke zbrždění realitního trhu vlivem ekonomické recese. Stagnace realitního trhu se naplno projevila počátkem roku 2009, kdy do roku 2014 bylo možno sledovat propad ceny na realitním trhu, s postupným oživením od začátku roku 2014, kdy v roce 2015 došlo k oživení realitního trhu s nárůstem cen cca o 5% a to i díky nízkým úrokovým sazbám bankovních institucí.

1. Byty Byty jsou stále nejčastěji obchodavatelnou komoditou. Rok 2015 se v regionu dá zhodnotit obecně jako převis poptávky nad nabídkou, zvláště ve zděných domech v centru města. Privatizace bytového fondu byla v regionu uk1ončena v roce 2010, kdy ve Vsetíně cca 310 bytů bylo prodáno v lokalitě Kolonky, tato skutečnost neměla výraznější dopad na ceny 124

bytů v regionu, protože se jednalo o prodej malometrážních bytů stávajícím nájemníkům. Převážná většina (min 90%) bytů je obchodováno prostřednictvím úvěrů od bank, kdy podmínka bank obecně je převod bytu do osobního vlastnictví max. do 12 měsíců se splacením anuity. Oživení realitního trhu způsobilo navýšení cca o 5% oproti stavu před rokem 2015, např. ve Vsetíně na sídlišti Sychrov v jeho horní části nebo Luh III. lze koupit běžný byt 3+1 v původním stavu za cenu od 1 000 000 Kč s jednotkovou cenou cca od 14 000 Kč/m2UP. V Rožnově byl v roce 2011 ukončen soudní spor o vlastnictví 200 bytových jednotek se společností IPC s.r.o., kdy tato skutečnost lehce v té době rozhýbala realitní trh, kdy původně v Rožnově byly byty na nejvyšší úrovni v regionu, a vzhledem k mírnému převisu nabídky se hladina srovnala s Valašským Meziříčím, aktuálně jsou ceny bytů v Rožnově vyšší než ve Valašském Meziříčí a nejvyšší v regionu. Běžný byt 3+1 v původním stavu v nejméně žádaných lokalitách (ulice Meziříčská) v Rožnově pořídit za cenu 1,2 mil Kč s jednotkovou cenou 16 000 Kč/m2UP, a Vsetínská ve Valašském Meziříčí za 1,1 mil Kč s jednotkovou cenou 15 000 Kč/m2UP. Co se týká nabídky nadstandardních bytů lze je ve větších městech regionu za ceny začínající na 1,5 mil Kč s jednotkovými cenani od 20 000 Kč/m2UP. Internetových portálech je menší nabídka, zůstávají pak hlavně tzv. „viset“ nabídky bytů např. v přízemí, nebo v jinak nepreferovaných domech (např. u rušné křižovatky). Koupěschopnost v regionu vymezuje i bonita potencionálních kupců z pohledu bank, kdy díky nižším platům v regionu, klienti banky nedosahují na potřebnou výši úvěrovaných bytů, jako další využívaný produkt k čerpání úvěrů za účelem koupě bytu je v regionu výrazně zastoupeno i stavební spoření. Co se týká nové investiční bytové výstavby v regionu, tato v roce 2015 v podstatě byla zaznamenána pouze ve Vsetíně, v místní části Rokytnice, kde investor zakoupil z insolvence nedokončený developerský projekt a tento je postupně realizován. K prodeji byty ve třech nových netypových domech, s pěti nadzemními podlažími v každém po 18-ti bytech 1+kk a 2+kk s výměrami od 28 m2 do 72 m2 a 6 garážích, s jednotkovými cenami začínajícími na 25 000 Kč/m2UP. Před rokem 2015 zrealizovala firma HB Real s.r.o. III. etapu výstavby bytovek v Hovězí, s novými byty 2+kk za jednotkové ceny od 20 000 Kč/m2.. Oživení ve výstavbě bytových domů není jen otázka regionu, ale je to skutečností v celém státě limitované volnými vhodnými stavebními pozemky. Dále byly v regionu díky jeho rekreačnímu rázu prodány apartmány ve Velkých Karlovicích v rekonstruovaném hotelu Razula č. p. 690, apartmány dispozice převážně 2+kk s výměrou cca 125

45 m2 s nabídkovou cenou 2,5 mil Kč, z celkového počtu 43 apartmánů jsou tyto již všechny zobchodované. Stejně tak jsou apartmány v Prostřední Bečvě v rekreačním středisku Pustevny č. p. 614, kde byly prodány apartmány převážně 2+kk s výměrou cca 45 m2 s nabídkovými cenami 1,6 mil Kč s odkupem 6 ks garáží po 200 000 Kč. Cenová hladina při obchodování s byty zřejmě pro další období nedosáhla svého vrcholu, ale výrazný vzestup již nelze očekávat, spíše se bude jednat o korigování ceny bytů v investorsky méně zajímavých lokalitách a to o max. dalších 5%. Oproti minulému období jsou v kurzu i velkoprostorové byty 4+1, které byly v minulém období téměř cenově srovnatelné s byty 3+1. Obvyklé ceny bytů za m2/UP v lokalitě bývalého okresu Vsetín (města Vsetín, Valašské Meziříčí, Rožnov pod Radhoštěm) údaje v tabulce jsou zprůměrovány: Tabulka 9: Prodejní ceny bytů Byty

Lokace

Byty menší (Kč/m2UP)

Byty větší (Kč/m2UP)

Garzoniery do Byt 1+1 a 2+1 Byt 3+1 30 m Panelové

2

do 40 m

Byt 4+1

2

centrum

22000-25000

18000-23000

15000-22000

15000-21000

město

16000-23000

18000-24000

15000-19000

15000-18000

sídliště

15000-22000

17000-22000

14000-18000

14000-17000

sídliště

15000-19000

13000-18000

13000-17000

12000-16000

centrum

23000-28000

19000-24000

18000-21000

15000-20000

město

17000-24000

19000-24000

17000-19000

14000-19000

periferie

16000-20000

15000-20000

15000-18000

13000-18000

20000-26000

20000-26000

20000-26000

20000-26000

město

20000-26000

20000-26000

20000-26000

20000-26000

periferie

20000-26000

20000-26000

20000-26000

20000-26000

dobrá adresa Cihlové

města novostavby centrum

města

2. Rodinné domy Rodinné domky patří stále k nejzajímavějšímu druhu nemovitosti na realitním trhu, i zde je dobře patrná výrazná diferenciace co do vybavenosti, charakteru i ceny s převisem nabídky nad poptávkou. U rodinných domků v cenové hladině do 1,5 mil Kč (vhodné k 126

rekonstrukci a případnému vkladu vlastní práce, při dobré poloze) se prodej uskuteční do cca 6 měsíců, jedná se o domky ve vzdálenosti do cca 15 km od Vsetína, Valašského Meziříčí i Rožnova. Starší rodinné domky do částky 2,50 mil. Kč (vhodné k menším stavebním úpravám – soc. zařízení, kuchyně) se obchodují do 12 měsíců, stejně tak i rodinné domky přes 3,0 mil Kč. (vhodné k bydlení bez podstatných úprav), za předpokladu reálně nastavených nabídkových cen, pokud jsou tyto ceny v počátku nastaveny příliš nadhodnoceně, probíhá jejich postupná korekce a je možno sledovat na realitních servrech postupné licitace ceny. Více se diferencovaly ceny novostaveb do 15 km od těchto měst, kdy už nedosahují stejné ceny jako domky přímo ve městech. Pro prodej rodinných domků je rozhodujícím prvkem jeho poloha, kdy například jsou velmi dobře obchodovatelné rodinné domy v oblíbených lokalitách, kde probíhá i nová výstavba rodinných domků s podporou samotných obcí – např. Mikulůvka, Zašová, Zubří, Ratiboř, Valašská Polanka, Valašské Příkazy, chystá se další výstavba v Janové, jedná se o obce s velmi dobrou dopravní dostupností do větších měst v regionu, dostupnějších cen pozemků a relativně příznivých podmínek pro bydlení. Ojediněle je zaznamenána výstavba rodinných domů na klíč v satelitu Vsetína – Ústí, kde firma TM Stav s.r.o. realizuje výstavbu rodinných domů na klíč. Dále byl ukončen v Rožnově prodej 10 řadovek a 8 samostatných rodinných domků v lokalitě Dolní Paseky, kde prodej pro developera realizuje RK Sting, při cca užitné ploše 200 m2 činila jednotková cena 24 000 Kč/m2, cca 4,8 mil Kč za dům. Obdobná situace i v lokalitě Kramolišova, kde byly dokončeny 4 samostatné rodinné domy a prodány přes RK Sting, zde byla cena kalkulována vzhledem k rozdílné velikosti objektu s navýšením za velikost pozemku po 1500 Kč/m2 s cenami za dům od 3 100 000-4 250 000 Kč při užitné ploše cca 148 m2. Cenová hladina při obchodování s rodinnými domky zřejmě pro další období nedosáhla svého vrcholu, i z důvodu přístupu k hypotékám, i když takový cenový nárůst jako u

bytů

se

127

nepředpokládá.

Tabulka 10: Prodejní ceny domů Lokalita

RD

amortizace přes cca 30% amortizace do cca (Kč/m2UP)

Vsetín

30%

(Kč/m2UP)

do 6+1 9 000 – 15 000

17 000 –24 000

Val.Meziříčí

9 000 – 16 000

17 000 – 25 000

Rožnov p.R.

10 000 – 17 000

17 000 – 26 000

Obce do 5 tis. obyv.

7 000 - 14 000

9 000 - 18 000

3. Obytné domy, činžovní domy Prodej obytných budov nad 4 byty je výjimkou, jejich prodej pokud se vůbec uskutečňuje, tak spíše za nižší ceny než v případě prodeje po jednotlivých bytech. Privatizace bytového fondu byla v regionu ukončena v roce 2010, kdy ve Vsetíně cca 310 bytů bylo prodáno v lokalitě Kolonky. Stále přetrvává negativní pohled na tyto nemovitosti a je dán mimo jiné tím, že tyto nemovitosti vyžadují zvýšený rozsah investic na odstranění závad vyplývající z nedostatečné údržby objektu jako celku z let minulých a taky opotřebením vybavení. Prodeje těchto obytných domů většinou probíhají na základě nucených prodejů. Spíše je v regionu díky jeho rekreačnímu rázu patrná nabídka penzionů, které lze s ohledem na dispozici k bydlení využít.

4. Pozemky Pozemky jsou specifickou komoditou na realitním trhu, která v časové ose v regionu vykazuje kontinuální růst, a to u stavebních pozemků, stejně tak i zemědělských pozemků. Na trhu je rovněž velký zájem zejména o pozemky, které nejsou stavebně připravené, ale zahrnuté v ÚP, jakožto nový trend je možno tedy sledovat zájem o zemědělské pozemky. Je zde patrný jejich cenový nárůst, jakožto dlouhodobá investice. Z toho je zřejmé, že největší nárůst cen pozemků je v obcích více než ve městech. Obec Valašská Polanka má dokonce dva nové stavební obvody pro cca 15 rodinných domků, kde aktuálně obec řeší zasíťování a přístupové komunikace, pozemky se v těchto lokalitách obchodují z původních 200 Kč/m2 na aktuální ceny 600 Kč/m2. Obdobná situace je v Mikulůvce, kde jsou sítě a komunikace již 128

provedeny a vzniká zde lokalita cca 10 rodinných domků s cenou 600 Kč/m2. Stejně tak i Ratiboři, kde je lokalita již z části obcí zainvestovaná s cca 15 novými domky a cenou 800 Kč/m2 (v roce 2009 cena 350 Kč/m2), zcela identická je situace v Leskovci či Zašové. Větší města regionu mají omezené možnosti v obytné výstavbě pro rodinné domy, díky hornatému reliéfu místní krajiny se posouvají nové stavební obvody směrem dále do kopců. Obce začaly budovat infrastrukturu a tím zpřístupnily přes ÚP dosud vhodné zemědělské pozemky ke stavebním účelům. Ve Vsetíně vznikl nový stavební obvod na Bobrkách za ceny 1000-1500 Kč/m2, ale výstavba rodinných domků začíná pouze pozvolna. Další lokalita je vymezena na Jasence jako Babyka II. s cenami 1000-1500 Kč/m2, další lokalita je vymezena v Luhu II. s cenami 1000-1500 Kč/m2. Ve Valašském Meziříčí se prodaly pozemky k výstavbě v novém stavebním obvodě Beskydská Vyhlídka, kde developer HB real s.r.o. prodal 36 pozemků pro rodinné domy s cenou 1200-1500 Kč/m2, komunikace i inženýrské sítě jsou zde zcela dokončeny. V Rožnově nyní připravený nový stavební obvod není, trh se vyčerpal nabídkou rodinných domů na klíč o celkem 22 rodinných domků. Dostupnost vyšších správních celků z okolních obcí je příznivá, proto nastává odliv investorů do těchto lokalit (Ratiboř, Mikulůvka, Zašová, apod). Pozemky budou i nadále nedostatkovou komoditou s velkou poptávkou, kde bude rozhodovat cena a lokalizace. Jejich cena se pro nejbližší období ustálila, vzestupující charakter mají nyní pozemky zemědělské.

129

Tabulka 11: Prodejní ceny pozemků

Lokalita

Pro výstavbu RD

Pro komerční účely

(Kč/m2)

(Kč/m2)

Stavebně

Stavebně

Stavebně

Stavebně

připravené

nepřipravené

připravené

nepřipravené

Vsetín

1 000-1 500

500-800

500-7000

100-400

Val.Meziříčí

1 000-1 500

500-800

500-7000

100-400

Rožnov p.R.

1 000-1 600

500-900

900-8000

100-500

Obce do 5 tis. obyv.

300-800

100-300

100-400

50-300

5. Komerční objekty Zájem o tyto nemovitosti na trhu se stabilizoval dle typu nemovitosti. Administrativní budovy jsou v současné době hůře prodejné mimo centrum, jejich využití jako administrativa je problematické, většinou jsou přebudovány na ubytovny, dílny a sklady, viz příklad administrativní budovy bývalé Zbrojovky Vsetín. Velké průmyslové haly, výrobní areály byly rozprodány a dochází k jejich postupné renovaci. Pokud lze objekty rozdělit, jejich prodejnost je vyšší. V bývalé Zbrojovce Vsetín proběhl prodej jednotlivých objektů menším firmám. V současné době tento rozprodej již skončil. Nebytové prostory, zejména obchodní, administrativní ve výhodně položených částech města jsou již obsazeny. Podnikatelská sféra je etablována. Nájmy jsou stabilizovány ale ke změnám nájemníků dochází zvláště v méně exponovaných částech měst. V této oblasti funguje převážně již sekundární trh na bázi obchodní strategie. Poptávka po těchto nebytových prostorách je omezená a jsou dobře pronajímatelné zejména v obchodních či pěších zónách, ale za přijatelné ceny, nastává situace, že nové či rekonstruované komerční prostory jsou vzhledem k požadovanému nájemnému bez zájmu obchodníků (nový Červený dům ve Vsetíně, apod). Administrativní prostory v dnešní nabídce jsou obchodovány jako investice (hotel Magistr ve Vsetíně jako sídlo kadeřnické firmy se zrušením restauračního provozu). Reálná obchodovatelnost volných velkoprostorových budov (např. bývalý okresní úřad) z důvodu rozsahu ploch, energetické náročnosti a technickému stavu je nízká. Společně s administrativními budovami velkých 130

firem je trh přesycen. Ve Vsetíně jsou zavedeny supermarkety, v současné době jsou čtyři obchodní řetězce, stejně tak i ve Valašském Meziříčí, v Rožnově je aktuálně ve fázi přípravné Kaufland.. V posledních letech nedošlo v centru k výstavbě žádné polyfunkční budovy, pouze je prováděna výstavba v prolukách mezi řadovou výstavbou v centrech. V přípravné fázi je přestavba banky ČSOB ve Vsetíně na polyfunkční objekt s obchodní pasáží.

6. Výrobní prostory V bývalé Zbrojovce Vsetín proběhl prodej jednotlivých objektů menším firmám.V bývalém areálu TESLY Rožnov pod Radhoštěm působí větší zahraniční investoři, ve Valašském Meziříčí i ve Vsetíně došlo k velkému posunu při využití průmyslových zón. Ve Vsetíně přibyla k průmyslové zóně v areálu bývalé Zbrojovky a bývalého MEZu Vsetín zóna na Bobrkách, kde jsou již všechny parcely zasíťovány a rozprodány a probíhá zde výstavba nových průmyslových objektů. Prostor bývalé Zbrojovky Vsetín a dále Zbrojovky Jablůnky je rozprodán a nejsou již zde objekty na prodej, max. v menší míře je možný nájem. V těchto lokalitách silně investoval japonský investor. Situaci bylo možno v roce 2015 označit za stabilizovanou, vzhledem k orientaci na průmyslovou výrobu napojenou na automobilový průmysl. Na okraji Vsetína je aktuálně dokončován areál výrobní firmy

v sousedství

Kemmerichu, Tabulka 12: Nájemné výrobních prostor Lokalita

Nájemné obvyklé (Kč/m2/rok) Výroba

Obchod

Služby

Administrativa

200-900

1 200-5 800

800-2 800

800-2 800

Val.Meziříčí 200-900

1 200-5 900

800-2 900

800- 2 900

Rožnov p.R. 200-900

1 200-6 000

800-2 900

800- 2 900

Obce do 5 100-600

300-1 700

300-1 700

300-1 700

Vsetín

tis. obyv.

131

7. Specifika regionu Příhraniční region Vsetínska je z tohoto pohledu ještě více negativně ovlivňován lokalizací mimo hlavní silniční tahy a omezenou koupěschopností obyvatelstva. Z tohoto stavu se vymykají pouze pozemky, které v časové ose zaznamenaly konstantní nárůst ceny. Původně byla nejlepší lokalita na prodej nemovitostí v bývalém okrese Vsetín oblast okolo Rožnova pod Radhoštěm, potom následovalo Valašské Meziříčí a poslední bylo bývalé okresní město Vsetín. Ceny v období roku 2015 toto potvrdily. Tento stav byl pravděpodobně způsoben tím, že v bývalém areálu TESLY Rožnov p/R byli silní zahraniční investoři, který se operativně přetransformovali do nové průmyslové zóny, s působností firem se zahraničním kapitálem a následně čilým rekreačním ruchem. Ve Valašském Meziříčí byla až následně realizována průmyslová zóna, nakonec i ve Vsetíně došlo k velkému posunu při využití průmyslových zón, nově je vybudována zóna na Bobrkách, kde již všechny parcely jsou zasíťovány a rozprodány, a postupně je realizována investiční výstavba průmyslových objektů (firma Hirschmann a.s.).

Prostor

bývalé Zbrojovky Vsetín, MEZu Vsetín, nyní TESu Vsetín a Zbrojovky Jablůnky je rozprodán, na prodej jsou ojediněle jednotlivé objekty v rámci transformace firem. V těchto lokalitách silně investoval japonský investor. Průmyslové areály jsou stále z větší části využívány zahraničními investory, menší část co do rozsahu využívají české firmy. Výhled do budoucna, perspektiva trhu Na dlouhodobý vývoj cenové hladiny trhu nemovitostí mají vliv zejména následující ekonomické ukazatele: -

celkový vývoj hospodářství v ČR

-

vývoj úrokové míry

-

nezaměstnanost

-

míra ochoty poskytování úvěrů ze strany bankovních domů

Zatímco první dva ukazatele mají vliv na celém území České republiky přibližně stejný, vliv nezaměstnanosti má v jednotlivých regionech rozhodující vliv na vývoj tržních cen jednotlivých komodit. Z tohoto důvodu bude vývoj nezaměstnanosti v okrese velmi důležitý. V blízkém okolí se vyskytuje několik větších průmyslových podniků.

V těchto

podnicích, které jsou zaměřeny převážně na výrobu součástek do automobilů, našlo uplatnění 132

velké množství obyvatel okresu, ale zároveň i cizinců. Důležitým faktorem na rozvoj trhu má i blízkost krajského města Zlín. Hlavně průmyslová zóna v bývalém areálu Zbrojovky je velkým zdrojem nových pracovních míst. S postupným oživením ekonomiky, ke kterému došlo v posledních letech po letech ekonomického propadu trvajícího od roku 2008, je nárůst pracovních míst a snižování míry nezaměstnanosti, patrný. Lidské zdroje v okrese nestačí, a protože ochota stěhovat se za prací z regionů s vyšší nezaměstnaností stále roste, lze předpokládat, že to dále povede ke zvýšené poptávce po nájemním bydlení a současně i k tlaku na růst cen nájemného. Tyto ukazatele mají vliv na investice do nájemního bydlení a růst poptávky po bytech. Pozitivním údajem je i kontinuální nárůst počtu obyvatel trvale žijících v okrese. V dlouhodobém horizontu lze předpokládat, že díky rozvinutému průmyslu, zejména tomu automobilovému, a dobrým pracovním podmínkám, bude nezaměstnanost setrvávat v průměru v České republice. Z tohoto důvodu lze očekávat i růst ceny nemovitostí. Celkový vývoj bude závislý hlavně na vývoji celé ekonomiky a úrokové míry, přesto však lze očekávat, že růst cen nemovitostí bude v průměru vyšší než průměrný růst cen nemovitostí na celorepublikové úrovni. Lze očekávat mírný růst výstavby rodinných domů v menších obcích hlavně z důvodu nižší ceny pozemků ve srovnání s většími městy v regionu. Pozitivní vývoj ekonomiky by mohl přispět ve střednědobém horizontu i k nárůstu bytové výstavby ve městech okresu. Z dlouhodobého hlediska lze předpokládat vývoj trhu s nemovitostí směrem nahoru. Spíše je zde předpoklad, že se vývoj cen nebude odlišovat od republikového průměru. Stejný trend lze očekávat i v oblasti cen lesních a zemědělských pozemků.

133

Seznam použité literatury Bibliografie 1. BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. VIII. přeprac. vyd.. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s. r. o., 2009. ISBN 978-80-7204-630-0. 2. DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2004. ISBN 80-2450728-5. 3. HÁJEK, Petr a kolektiv. Pozemní stavitelství I pro 1. Ročník SPŠ stavebních. 6. přeprac. vyd. Praha: SOBOTÁLES, 2005. ISBN 80-86817-12-1. 4. HÁLEK, Vítězslav. Oceňování majetku v praxi. Bratislava: DonauMedia, s. r. o., 2009. ISBN 978-80-89364-07-7. 5. HANZALOVÁ, L. a Šárka ŠILAROVÁ. Konstrukce pozemních staveb 40. Zastřešení. Praha: ČVUT, 2005. ISBN 80-01-02604-3. 6. KOPTA, Pavel a Jana JANOUŠKOVÁ. Šikmé střechy. Praha: Grada Publishing, a. s., 2012. ISBN 978-80-247-3484-2. 7. NOVOTNÝ, Jan a Josef MICHÁLEK. Pozemní stavitelství v kresbách pro 1. až 4. Ročník SPŠ stavebních. Praha: SOBOTÁLES, 2006. ISBN 80-86817-16-4 8. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitost – díl I. dotisk 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s., 2008. ISBN 978-80-7265-128-3. 9. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. dotisk 2. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s., 2007. ISBN 978-80-7265-113-9. 10. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s., 2007. ISBN 978-80-7265-101. 11. REMEŠ, Josef. UTÍKALOVÁ, Ivana. KACÁLEK, Petr. KALOUSEK, Lubor. PETŘÍČEK, Tomáš. Stavební příručka. Praha: Grada Publishing, a. s., 2013. ISBN 97880-247-3818-5. 12. SMOLA, Josef. Stavba a užívání nízkoenergetických a pasivních domů. Praha: Grada Publishing, a. s., 2011. ISBN 978-80-247-2995-4. 13. ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: CEDUK, 1996. ISBN 80-902109-0-2. 14. Bakalářská práce Moniky Bártové, Praha

134

Legislativa 15. Úplné znění Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. ISBN 978-80-7208-955-0. 16. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška). ISBN 978-80-7208-955-0. 17. Úplné znění Zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). ISBN 978-80-7208-867-6. 18. Úplné znění Zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon). Internetové zdroje 19. Vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích staveb.

Dostupné z:

http://www.tzb-info.cz/pravni-predpisy/vyhlaska-c-268-2009-sb-o-technickychpozadavcich-na-stavby 20. České stavební standardy. Cenové ukazatele ve stavebnictví 2013. [online] Copyright RTS, a. s. [05. 04. 2013] Dostupné z: http://www.stavebnistandardy.cz/doc/ceny/thu_2013.html 21. vlastní úprava: EUROPANEL s. r. o. LightBuilding [online]. ©2012-2013 [15. 03. 2013] dostupné z: http://www.lightbuilding.cz/light-building.htm 22. Českéstavby.cz. Jak založit energeticky úspornou stavbu [online]. ©2001-2012 [15. 03. 2013] Dostupné z: http://www.ceskestavby.cz/clanky/jak-zalozit-energeticky-uspornoustavbu-21871.html 23. Českéstavby.cz. Masivní konstrukce domu [online]. ©2001-2012 [15. 03. 2013] Dostupné z:

http://www.ceskestavby.cz/jak-se-stavi-drevostavba/drevostavby-steny-stavba-domu-

6865.html 24. Našeinfo.cz. Stavby a stavebnictví. Jaké jsou stavební systémy domů? [online] [15. 03. 2013] Dostupné z: http://www.naseinfo.cz/stavby-a-stavebnictvi/obvodove-konstrukce-amaterialy/jake-jsou-stavebni-systemy-domu 25. Našeinfo.cz. Stavby a stavebnictví. Jaký stropní systém? [online]. ©2001-2012 [05. 02. 2013] Dostupné z: http://www.naseinfo.cz/stavby-a-stavebnictvi/horni-stavba/stropy/jakystropni-system

135

26. Našeinfo.cz. Stavby a stavebnictví. Jaké druhy dřevěných stropů? [online]. ©2001-2012 [05.

02.

2013]

Dostupné

z:

http://www.naseinfo.cz/stavby-a-stavebnictvi/horni-

stavba/stropy/jake-jsou-druhy-drevenych-stropu 27. Truhlářský portál. Točité schodiště [online]. ©2010 [14. 03. 2013]. Dostupné z: http://www.truhlarskyportal.cz/clanky/7854-moderni-tocite-schodiste-v-sexy-krivkach 28. Betonové schody DNA. Betonové schodiště složené na sucho. [14. 03. 2013]. Dostupné z: http://betonoveschodydna.mypage.cz/ 29. Palazzio. Celoskleněné samonosné schodiště. [online] ©2011-2012 [20. 04. 2013]. Dostupné z: http://www.palazzio.cz/sklenene-schody-a-schodiste/ 30. Stavitel. Novotný, M. Novodobé krovy [online]. ©1996-2013 [16. 03. 2013] Dostupné z:http://stavitel.ihned.cz/attachment.php/12552100/kEa3eoGP4BCSTl0pdI67w8RygKjrxz tn/ST106s8.jpg 31. ČESKO. ČÚZK. Nahlížení do katastru nemovitostí. [online]. ČÚZK © 2004 – 2013 [10. 03. 2013] dostupné z: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/

136

Seznam obrázků Obrázek 1: Struktura izolace aerogel ............................................................................ 14 Obrázek 2: Materiál izolace aerogel ............................................................................. 14 Obrázek 3: Pohled skrz okno do sestavené buňky koupelny před nástupem dokončovacích prací ..................................................................................................... 16 Obrázek 4: Osazené okno z mléčného skla (koupelna pro hotelový pokoj) ................. 17 Obrázek 5: Levá a pravá varianta koupelny, vyvedené instalace do budoucí společné šachty ............................................................................................................................ 17 Obrázek 6: Příklad interiérového vybavení .................................................................. 18 Obrázek 7: Příklad interiérového vybavení .................................................................. 18 Obrázek 8: Příklad interiérového vybavení .................................................................. 19 Obrázek 9: Nejčastější způsoby montáže ..................................................................... 19 Obrázek 10: Základní dělení oken ................................................................................ 22 Obrázek 11: Fasádní systém Novabrik ......................................................................... 33 Obrázek 12: Mapa okresu Vsetín ............................................................................... 122

Seznam tabulek Tabulka 1: Přehled vlastností některých stavebních hmot ........................................... 10 Tabulka 2: Rozložení ztrát v různých částech obvodové konstrukce v různých typech domů ............................................................................................................................. 21 Tabulka 3: Přehledová tabulka hodnocení fasád: ......................................................... 34 Tabulka 4: Vyhodnocení variant - okna ...................................................................... 44 Tabulka 5: Vyhodnocení variant – střešní krytiny ....................................................... 46 Tabulka 6: Vyhodnocení variant – fasádní systémy ..................................................... 48 Tabulka 7: Doplnění tabulky standardního vybavení: .................................................. 51 Tabulka 8: Aktuální tržní hodnota bytové jednotky č. 112/5 porovnávací metodou ... 69 Tabulka 9: Prodejní ceny bytů .................................................................................... 126 Tabulka 10: Prodejní ceny domů ................................................................................ 128 Tabulka 11: Prodejní ceny pozemků .......................................................................... 130 Tabulka 12: Nájemné výrobních prostor .................................................................... 131 137