Budapest Főváros XXIII. kerület Soroksár Önkormányzatának POLGÁRMESTERE ______________________________ 1239 Budapest, Grassalkovich út 162.
KÉPVISELŐ - TESTÜLETI ELŐTERJESZTÉS
Javaslat a Budapest XXIII. kerület 185876 hrsz.-ú, természetben a Grassalkovich út 161-163. szám alatti ingatlant érintő javítási munkákkal kapcsolatos- és az ingatlan hosszú távú hasznosítására vonatkozó döntések meghozatalára
Előterjesztő:
Geiger Ferenc polgármester
Az előterjesztést készítette:
dr. Gesztei László jogász, lakásgazdálkodó Vagyonkezelési Osztály
Az előterjesztés előzetesen egyeztetve:
Tóth András mb. főépítész Polonkai Zoltánné osztályvezető Pénzügyi Osztály
Az előterjesztést megtárgyalja:
Gazdasági és Közbeszerzési Bizottság, Városfejlesztési és Környezetvédelmi Bizottság
Testületi ülés időpontja:
2016. január 19.
Ellenjegyzők:
Vittmanné Gerencsér Judit Szervezési és Ügyviteli osztályvezető
Jogi szempontból ellenőrizte:
dr. Laza Margit jegyző
1
Tisztelt Képviselő - testület!
Sorszám
A 185876 hrsz.-ú, természetben a Budapest XXIII., Grassalkovich út 161-163. sz. alatti osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanban Budapest Főváros XXIII. kerület Soroksár Önkormányzatának a tulajdoni hányada 4.650/6.750 (~68,89 %) az alábbi megoszlás szerint:
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
Felmérés szerinti Funkció terület m2 raktár 26,11 lakás 27,5 lakás 21,2 üzlet 47,53 lakás 40,95 lakás 90,92 lakás 63,37 lakás 24,74
Tulajdoni hányad 162/6750 174/6750 134/6750 300/6750 259/6750 564/6750 401/6750 156/6750
Bérlő/ Tulajdonos Z. Gy. H. T. üres (Önkormányzat) R. L. P. A. K. M. S. J. F. Z.
9.
lakás
59,02
373/6750
üres (Önkormányzat)
10.
üzlet
403,09
11.
lakás
145,85
12.
lakás
60,74
2548/6750 330/6750 109/6750 109/6750 109/6750 438/6750
13.
lakás
29,52
279/6750
48,43 1088,97
305/6750 6750/6750
R. Kft. V. A. V.né T. M. Szné F. K. F. Sz. Vné T. M. P. T. L./ T. M. haszonélvező üres (Önkormányzat)
14. tároló Összesen:
Bérlés/ Magántulajdon kezdete 2014.05.28 1999.01.27 1992.03.30 1994.11.02 2013.11.06 1990.04.13 1996.04.10
Megjegyzés magántulajdon életveszélyes hús-, hentesüzlet magántulajdon
17 m2 szükséglakás + pince – rendeltetésszerű használatra nem alkalmas
2003.01.15
CBA élelmiszerbolt
1990.10.11
magántulajdon
1993.03.02
magántulajdon
2008.12.16
magántulajdon fából készült tároló
Budapest Főváros XXIII. kerület Soroksár Önkormányzata Képviselő-testületének 620/2015. (XII.08.) határozata szerint a fenti ingatlant érintő döntések meghozatalára a faanyagvédelmi szakértő és a statikai vélemény ismeretében kerül sor. Az épület műszaki állapotára vonatkozó szakértői anyagok elkészültek, a Vagyonkezelési Osztály szerződést kötött a tető és a födém kritikus állapotban lévő részeinek ideiglenes kijavítására, a munkálatok folyamatban vannak. Ennek költsége: 485.100 Ft + ÁFA. Faanyagvédelmi szakvélemény: A födém tekintetében feltáráson alapuló vizsgálat során megjelölt munkálatokat (bárdolás, vésés, mélyvédelem, ill. csonkolás) sürgősen el kell végezni. Az ingatlan tetőszerkezete és födéme olyan állapotban van, hogy azoknak a teljes renoválása indokolt.
Statikai tartószerkezeti állapotfelmérés és szakvélemény: A tetőszerkezet kora, avultsága és károsodása alapján nem megfelelő. A cserépfedés, bádogozás és a faszerkezet elöregedett, a meglévő szerkezetek javítása időarányosan már nem gazdaságos, 2
mivel a meglévő szerkezetek élettartama lejárt. A faanyagvédelmi szakértő általi megállapítások alapján a födém károsodása miatt a szerkezeti faanyag minősítése veszélyes, nem megfelelő kategóriába sorolandó. A szakvélemény szerint valamennyi faanyagú épületszerkezet és fedésének bontása és új szerkezet építése lenne az optimális megoldás. Az épületek falszerkezete korának megfelelő, a falak ázását a rossz állapotú esővíz elvezető rendszer és a terület lefolyástalansága együttesen okozzák. Az alapozás és a felmenő szerkezetek a meglévő épületek terheire megfelelőek. A fedélszerkezet és a fafödém jelenlegi állapota alapján mielőbbi cseréjük szükséges, ezért sürgős intézkedést igényel. A fenti munkálatok épületszerkezeti részeket érintenek ezért a 312/2012. Korm. rendelet alapján építési engedély köteles tevékenység. Osztatlan közös tulajdonra vonatkozó szabályok: Az osztatlan közös tulajdonra vonatkozó szabályokat a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény az alábbiak szerint szabályozza: „5:75. § [A közös tulajdon hasznainak szedése, költségviselés és veszélyviselés] A dolog hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg; ilyen arányban terhelik őket a dologgal kapcsolatos kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek, és ugyanilyen arányban viselik a dologban beállott kárt is. 5:76. § [A közös tulajdon állagának megóvása] Az állag megóvásához és fenntartásához feltétlenül szükséges munkálatokat bármelyik tulajdonostárs jogosult elvégezni; az ilyen kiadások ráeső részét mindegyik tulajdonostárs köteles viselni. Ilyen kiadások előtt a tulajdonostársakat lehetőség szerint értesíteni kell.” Mivel a fent nevezett ingatlan osztatlan közös tulajdonban áll, ezért bármilyen munkálat elvégzéséhez a tulajdonosokat (vagy meghatalmazottjukat) lehetőség szerint tájékoztatni kell, továbbá tulajdoni hányaduk arányában viselniük kell a költségeket. A tulajdonostársak hozzájáruló nyilatkozata hiányában az önkormányzat az állag megóvásához és fenntartásához szükséges munkálatok elvégzése érdekében intézkedhet önállóan, de költségeket a hivatkozott jogszabályhely értelmében tulajdoni hányad szerint meg kell osztani. A tulajdonostársakat és a bérlőket tájékoztatni szükséges az épület műszaki állapotáról, illetve az Önkormányzat döntéséről, hogy az ingatlan födémének, tetőszerkezetének teljes felújítást vagy pedig az egész épület bontását és az így keletkező ingatlan hasznosítását választotta. Ezen megoldási javaslatokat az alábbiakban mutatjuk be. Az egész ingatlanra, illetve az egyes épületrészekre vonatkozó hibaelhárítási és egyéb hasznosítási lehetőségek bemutatása I.
Az ingatlan egészének az elbontása és az így létrejött belterületi üres ingatlan hasznosítása
Mivel a helyreállítás, felújítás valószínűsíthető költségei jelentősen meghaladják az ingatlanon található épület értékét, az Önkormányzat vagyonával való prudens gazdálkodás követelményeit szem előtt tartva megfontolandó az ingatlanon való épületek elbontása és az ingatlan hasznosítása. Ezzel a megoldási móddal az Önkormányzat a kerületben központi elhelyezkedésű üres ingatlanhoz jutna, amit a Tisztelt Képviselő-testület döntésének függvényében: a. értékesíthetne (akár a használati cél előzetes kikötésével), b. az Önkormányzat saját költségvetési forrásból megfejleszthetné az ingatlant, 3
Íly módon az Önkormányzat az ingatlan adottságait a jelenleginél jobban kihasználó, az ingatlan elhelyezkedéséhez, környezetéhez funkciójában jobban illeszkedő, korszerű épülethez juthatna. A Budapest XXIII. kerületi Városrendezési és Építési Szabályzatról szóló 25/2003.(VII.18.) ök. rendelet szerint az ingatlan az L-4-XXIII-25. jelű építési övezetbe tartozik. Az ingatlanfejlesztés irányának meghatározásához tanulmányterve(ke)t, egyéb műszaki jellegű dokumentációkat és megtérülési számításokat kell készíteni, a projekt műszaki megvalósításának pontos költségeit meghatározni az építési tervdokumentáció ismeretében lehet! Az ingatlan hasznosításának ezen módja esetén kérdés, hogy a magántulajdonosokkal a tulajdoni hányaduk vonatkozásában milyen megállapodást tudna kötni az Önkormányzat. A tulajdonosokkal és bérlőkkel való megállapodás előkészítése érdekében a bérleményekről és a magántulajdoni hányadokról ingatlanforgalmi értékbecslés készítése szükséges. A lakások és a helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Ltv.) a lakásbérleti szerződés közös megegyezéssel történő megszüntetéséről, mint a szóba jöhető egyik megoldásról a következőképpen rendelkezi: „23.§ (3) A felek az önkormányzati lakásra kötött szerződést közös megegyezéssel úgy is megszüntethetik, hogy a bérbeadó a bérlőnek másik lakást ad bérbe, vagy pénzbeli térítést fizet. A másik lakás bérbeadása mellett pénzbeli térítés is fizethető. A másik lakás bérbeadására, illetőleg a pénzbeli térítésre vonatkozó szabályokat önkormányzati rendelet határozza meg. (4) Ha a lakás elemi csapás vagy más ok következtében megsemmisült, illetőleg az építésügyi hatóság életveszély miatt annak kiürítését rendelte el és a bérlő (használó) elhelyezéséről maga vagy a lakással rendelkező szerv nem tud gondoskodni, az ideiglenes elhelyezés az említett lakás fekvése szerint illetékes települési, fővárosban a kerületi önkormányzat feladata. 26. § (1) Állami vagy önkormányzati lakás esetén a bérbeadó a határozatlan időre szóló szerződést rendes felmondással, írásban abban az esetben mondhatja fel, ha egyidejűleg a bérlő részére beköltözhető és megfelelő lakást (a továbbiakban: cserelakás) ajánl fel ugyanazon a településen – a fővárosban a főváros területén – bérleti jogviszony létesítésére. A felmondási idő három hónapnál rövidebb nem lehet. (2) A cserelakás megfelelőségénél figyelembe kell venni mindkét lakás a) komfortfokozatát; b) alapterületét; c) műszaki állapotát; d) lakóhelyiségeinek számát; e) településen és épületen belüli fekvését; f) lakbérét. (3) Ha a felmondással érintett lakásra a bérleti jog határozatlan időre szólt, ezt a cserelakás megfelelőségénél is figyelembe kell venni. A felajánlott lakás akkor is megfelelő, ha a lakások közötti eltérést a felajánlott lakás más előnye kiegyenlíti. A bérlő kevesebb szobaszámú, kisebb alapterületű lakást csak akkor köteles elfogadni, ha ez reá vagy a vele együtt lakó személyekre nézve nem jár jelentős érdeksérelemmel. (4) A bérbeadó nem köteles cserelakást felajánlani, ha a bérlőnek a bérelt lakással azonos településen - a fővárosban a főváros területén - megfelelő és beköltözhető lakása van. 4
(7) A szociális helyzet alapján bérbe adott önkormányzati lakás esetén az (1) bekezdés szerinti felmondásra csak az épület (a benne lévő lakás) átalakítása, korszerűsítése, lebontása vagy társbérlet megszüntetése céljából kerülhet sor. 27. § (1) A bérbeadó a 26. § (1) bekezdés szerinti felmondás esetén a bérlővel megállapodhat, hogy lakás felajánlása helyett részére pénzbeli térítést fizet. Az Ltv. 23. § (3) bekezdésének felhatalmazása alapján az Önkormányzat tulajdonában álló lakások bérbeadásának feltételeiről szóló 22/2012.(IV.20.) rendelet 17.§-a szabályozza az elhelyezési kötelezettség megváltását: „17.§ (1) Az Ltv.-ben előírt bérbeadói elhelyezési kötelezettséget a bérbeadó az előírások szerint köteles teljesíteni. (2) Az (1) bekezdés szerinti kötelezettséget - a jogosulttal való megállapodás alapján - pénzbeli térítéssel meg lehet váltani. A jogosult olyan összegű pénzbeli térítésre tarthat igényt, mint amilyen összegű térítés a lakásbérleti jogviszony közös megegyezéssel történő megszüntetése esetén fizetendő. (3) A (2) bekezdésben megjelölt pénzbeli térítés számításánál az egyébként bérbe adandó lakás alapterületét, szobaszámát és komfortfokozatát kell figyelembe venni. A számításnál az Önkormányzat tulajdonában levő, jó adottságú, azonos komfortfokozatú lakásainak beköltözhető forgalmi értékét kell alapul venni. (4) A (3) bekezdés alkalmazásában jó adottságúnak kell tekinteni azt a lakást, amely szilárd burkolatú úton és tömegközlekedési eszközzel is jól megközelíthető, az épület nem leromlott, a lakás legalább közepes műszaki állapotú és beköltözhető állapotban van.” 37. § A helyiség átadásával, rendeltetésszerű használatával, karbantartásával, felújításával, a bérleti jog szünetelésével, továbbá a szerződés megszűnésekor a helyiség visszaadásával kapcsolatban a bérbeadó és a bérlő jogaira és kötelezettségeire a felek megállapodása az irányadó.” A fentiek alapján a bérlakások vonatkozásában az Ltv. 27.§ (1) bekezdésének alkalmazása tűnik az Önkormányzat szempontjából hatékony megoldásnak. A helyiségbérlők esetében is megfontolandó megoldási lehetőség a bérleti jog pénzbeli megváltása. Az üzlethelyiségek bérletére a 37.§ szabályai alkalmazandóak. Az Ltv. 43. § (1) bekezdésének alkalmazását is lehetővé tenné az üzlethelyiségek bérlőivel kötött helyiségbérleti szerződés, azonban az 1 éves felmondási idő miatt indokolt lehet a szerződés közös megegyezéssel történő megszüntetése. „43.§ (1) Állami vagy önkormányzati helyiség esetén a határozatlan időre kötött szerződés cserehelyiség biztosítása nélkül is felmondható, ha a felek másként nem állapodtak meg. A felmondási idő - eltérő megállapodás hiányában - egy évnél rövidebb nem lehet.” II.
A teljes helyreállítás, felújítás menete
a. a felújítás műszaki tartalmának meghatározása, bontási és építési engedély beszerzése. Az ingatlan osztatlan közös tulajdonban állása miatt a költségek tulajdoni hányad szerinti viselése, a magántulajdonosok részéről problémát jelenthet. Hivatkozott jogszabályhelyek értelmében tulajdonostársaknak a lakhatásukat maguknak kell megoldaniuk, külön kérdés, hogy az Önkormányzat ebben esetlegesen milyen segítséget tud nyújtani. Az Önkormányzat az átmenetileg kiköltöztetett bérlőinek a Ltv. 18.§ (2) bekezdése szerint köteles másik lakást felajánlani, illetve ingóságaik elhelyezéséről gondoskodni és 5
megtéríteni a költöztetés költségeit. Külön kezelendő az üzlethelyiségeket bérlő vállalkozások kérdése mivel az Ltv. 37.§-a szerint a üzlethelyiségek felújításával, bérleti jog szünetelésével kapcsolatban a szerződő felek megállapodása az irányadó. A Bérleti szerződések ebben a vonatkozásban rendelkezéseket nem tartalmaznak, ezért a Ltv. vonatkozó rendelkezései alkalmazandóak. „Ltv. 18. § (1) Ha az épület karbantartásával, felújításával, helyreállításával, átalakításával, bővítésével kapcsolatos munkák csak a bérlő átmeneti kiköltöztetése esetén végezhetők el, a lakásbérleti jogviszony a munkák elvégzésének időtartamára szünetel. A szünetelést és annak időtartamát a bérbeadó és a bérlő megállapodása, vita esetén a bíróság állapítja meg. (2) A bérbeadó az átmenetileg kiköltöztetett bérlő részére ugyanazon a településen fővárosban a főváros területén - köteles másik lakást felajánlani. A bérlő ingóságai elhelyezésének, továbbá költözésének költségei a bérbeadót terhelik. (3) A bérlő kevesebb szobaszámú, alacsonyabb komfortfokozatú lakást is köteles elfogadni, ha az egyébként - az együttlakó személyek számára is figyelemmel - megfelel a lakás követelményeinek. 37. § A helyiség átadásával, rendeltetésszerű használatával, karbantartásával, felújításával, a bérleti jog szünetelésével, továbbá a szerződés megszűnésekor a helyiség visszaadásával kapcsolatban a bérbeadó és a bérlő jogaira és kötelezettségeire a felek megállapodása az irányadó.” A 3. számú lakás (korábban D. A. által bérelt lakás) életveszélyes állapotúnak minősül a leszakadt födémgerendák miatt. Tekintettel a lakás általános műszaki állapotára, arra, hogy ezért bontása célszerű, lakás felújítása nem gazdaságos. Az Önkormányzat jelenleg nem rendelkezik a bérlők elhelyezésére alkalmas számú és megfelelő műszaki állapotú beköltözhető üres lakással. ezért a bérlők elhelyezésének megoldása az Önkormányzat az Ltv. fent hivatkozott rendelkezése értelmében megoldandó problémát jelent. A rendelkezésre álló szakértői vélemények figyelembevételével meg kell határozni az ingatlant érintő munkálatok részletes műszaki tartalmát. b. az építési engedélynek megfelelően a felújítás lebonyolítása: 1. A munkálatok műszaki tartalmának és bérlők ideiglenes elhelyezésének reálisan becsült költségének ismeretében szükségessé válik Budapest Főváros XXIII. kerület Soroksár Önkormányzata Képviselő-testületének 620/2015. (XII.08.) határozata I-II. pontjának felülvizsgálata és a becsült költségeknek megfelelő összegű pénzügyi keret biztosítása az Önkormányzat 2016. évi költségvetése terhére. 2. A kivitelező kiválasztása során a felújítás műszaki tartalmának komplexitására, az elvégzendő feladatok volumenére tekintettel közbeszerzés lefolytatását javasoljuk. 3. Kivitelezővel, felelős műszaki ellenőrrel szerződések megkötése. 4. Munkaterület átadása, a felújítás lebonyolítása. Összegzés: 6
Az épület födémének és tetőszerkezetének műszaki állapota miatt a teljes épület födém és tetőszerkezetének cseréje indokolt, amely munkálatok halaszthatatlanok. Abban az esetben, ha csak ezeknek a szerkezeti elemeknek a cseréje történik meg, kérdéses, hogy a falazat statikai szempontból alkalmas lesz-e az új födém és tetőszerkezet terhelésének a viselésére. Ezzel a megoldással csak a födém és a tetőszerkezettel kapcsolatos műszaki problémák megoldása történne meg, az épület általános műszaki állapota megmaradna így magának az épület műszaki problémájának a megoldására csak részben kerülne sor, konzerválásra kerülne a kerület frekventált részén egy rossz, korszerűtlen állapot. A tető és födémcsere költségeinek a tulajdonostársak által történt közös viselésére – figyelemmel a tulajdonostársak vagyoni helyzetére – a gyakorlatban nem kerülhet sor. Vagyis az Önkormányzat, mint tulajdonostárs lesz köteles viselni a költségeket, amelyek megtérülésére sem a tulajdonostársakra eső részéből, sem pedig az önkormányzati tulajdonú részek hasznosításából származó bevételekből belátható időn belül nincs reális esély. A megnyugtató, hosszú távú, gazdasági szempontból valószínűsíthetően pozitív mérleget produkáló megoldás az ingatlan teljes kiürítése, teljes egészében önkormányzati tulajdonba kerülését követően az épületek bontása lenne. Az így kialakuló üres ingatlan alkalmas lehet egy lakossági igényeket, célokat, funkciókat kiszolgáló létesítmény megvalósítására, akár az Önkormányzat saját beruházásában, akár ezen célok a megvalósításának feltételével történő értékesítéssel. Fentiek alapján kérem a tisztelt Képviselő-testületet döntésének meghozatalára. Határozati javaslatok: Budapest Főváros XXIII. kerület Soroksár Önkormányzata Képviselő-testületének …/2016.(I.19.) határozati javaslata a 185876 helyrajzi számú, természetben a Bp. Főv. XXIII. ker. Grassalkovich u. 161-163. szám alatt található ingatlan födém és tetőszerkezete helyre állítása, az épületek bontása és hasznosítása tárgyában A Képviselő-testület úgy dönt, hogy I.
felkéri a Polgármestert, hogy a 185876 helyrajzi számú, természetben a Bp. Főv. XXIII. ker. Grassalkovich u. 161-163. szám alatt található épületek födém és tetőszerkezetének újjáépítése, vagy az épületek teljes bontása és az ingatlan bontást követő hasznosítása tárgyában történő tulajdonosi döntés előkészítése érdekében készítesse el a döntés megalapozó szakvéleményeket, előzetes műszaki dokumentációt, ingatlan hasznosítással kapcsolatos tanulmányt, bekerülési-megtérülési számításokat és valamennyi egyéb, szükséges szakvéleményt, illetve dokumentációt.
II. felkéri a Polgármestert a tulajdonostársak és az önkormányzati tulajdonrész bérlőinek előzetes tájékoztatására és helyzet megoldása érdekében történő előzetes egyeztetések lefolytatására. III. felkéri a Polgármestert, hogy az elkészült szakvélemények, dokumentációk, számítások, valamint a tulajdonostársakkal és a bérlőkkel lefolytatott előzetes egyeztetés alapján az ügyet legkésőbb 2016. május 31. napjáig ismételten terjessze a Képviselő-testület elé. 7
Felelős: Határidő:
Geiger Ferenc polgármester 2016. május 31.
Az előterjesztést a Képviselő–testület saját hatáskörben, döntési joggal tárgyalja, a határozati javaslatok elfogadásához egyszerű szótöbbség szükséges. Budapest, 2016. január 05.
dr. Gesztei László jogász, lakásgazdálkodó az előterjesztés készítője
Geiger Ferenc polgármester előterjesztő
Melléklet: - egyeztető lap, - Faanyagvédelmi szakértői vélemény; - tartószerkezeti állapotfelmérés és vélemény
8
Egyeztető lap a „Javaslat a Budapest XXIII. kerület 185876 hrsz.-ú, természetben a Grassalkovich út 161-163. szám alatti ingatlant érintő javítási munkákkal kapcsolatos- és az ingatlan hosszú távú hasznosítására vonatkozó döntések meghozatalára” című előterjesztéshez 1. Az előterjesztés egyeztetve: Tóth András mb. főépítésszel Az alábbi észrevételeket teszem: Az ingatlan értékesítését nem javasolom tekintettel arra, hogy ebben az esetben nem maradna beleszólása az Önkormányzatnak a későbbi hasznosításba. Ezzel szemben magántőke bevonásával a kerületi (önkormányzati és közösségi) érdekeknek is megfelelő ingatlanfejlesztés hosszú távon elérhető, ezért ingatlanhasznosításra vonatkozó részletesebb vizsgálati, javaslati anyag (koncepció) kidolgozását támogatom. Budapest, 2016. január 05. ……………………………… Tóth András mb. főépítész
9
