Taxatie-aspecten onteigening aan de hand van Lambeck / Hoogezand-Sappemeer
NVR-cursustweedaagse maart 2013 mr. H.J.A. (René) van Hoogmoed RT www.hoogstate.nl
Lambeck / Hoogezand-Sappemeer HR 16-04-2004 en
Hof Leeuwarden 24-03-2009 + 31-08-2010
Werkelijke waarde ruwe bouwgrond: - vergelijkingsmethode - residueel (Stroetinga / Tynaarlo), zie ook: HR 15-02-2008 inzake HIT / Schiedam (LJN:BB4775), conclusie A-G = risico van fout op fout
- artikel 40c lid 3 Ow: bestemmingsplan niet wegdenken uitzonderingen: HR 08-02-2013 inzake Ballast Nedam / Staat (LJN:BY4119)
Artikel 40c Ow Hoofdregel: ‐ bestemmingsplan waarvoor onteigend wordt niet elimineren. Vgl. ruwe bouwgrond Uitzondering was: ‐ dwangbestemming (Matser / Markus)
Uitzondering is: ‐ bestemmingsplan volgt een als bestaand (concreet) plan: • arresten HR 09-07-2010 inzake Zuid-Holland • vervolg daarop: Hof Den Haag 31-01-2012 (LJN:BY1944) • aldus: verwachtingswaarde • ook elimineren voordelige bestemming: HR 08-022013 inzake Ballast Nedam / Staat (LJN:BY4119)
Vergelijkingstransacties -
complexafbakening artikel 40d Ow niet eenduidig peildatum wanneer aan snee (inschatting per peildatum) invloed bodemverontreiniging invloed (persoonlijk) recht van derden
- transacties tussen projectontwikkelaars onderling wat hebben die verder nog met elkaar te regelen?
- transactie projectontwikkelaar naar gemeente invloed bouwclaims?
- uitsplitsing koopsom problematiek: kadaster vermeldt geen koopsom
- dwangpositie verkoper Wvg <-> beslaglegging
Opstallen - zelfstandige waarde - door de grond zakken: HR overweging 4.1 - complex <-> afbakening grondeigenaar zie artikel 11 lid 2 Wvg - sloop (restwaarde): HR overweging 4.1 <-> sloopkosten
Artikel 38 Ow Vordering eigenaar tot “extra onteigening”
1. bij deel van gebouw / ondergrond (lid 1) 2. bij te klein erf (lid 2)
1. Bij deel van gebouw / ondergrond (lid 1): – ook bij gering gedeelte van een gebouw – ondanks waardevermindering artikel 41 Ow plus aanpassingskosten ook hiervoor: volledige onteigeningsvergoeding – HR 18-01-1922 inzake Van der Toorn / Den Haag: geen onderscheid tussen gedeelte gebouw waarop lid 1 wel toepassing heeft en gedeelte waarop dat niet het geval zou zijn
2. te klein erf (lid 2): - feitelijke omvang erf (niet kadastrale omvang) - HR 24-09-2010 inzake Enschede (LJN:BM9611) conclusie A-G onbebouwd erf
Waardevermindering overblijvende Artikel 41 Ow: - relevantie: artikel 6.1. Wro geeft gelaedeerde slechtere positie (NMR, voorzienbaarheid) - economische en juridische eenheid zie ook casus 1
- som: waarde totaal -/- (waarde na onteigening + werkelijke waarde) = waardevermindering
- soms: in één bedrag taxeren HR 18-03-1998 inzake Elburg / Brake; NJO 1998, 10
- onteigenaar kan niet afdwingen dat de onteigende het overblijvende meeverkoopt - werk op het onteigende - maar: geluid, trillingen HR 20-02-2004 inzake RIB / Sweeres (LJN:AN7625)
- voor wel te splitsen schade: HR 21-11-2008 inzake De Bruyn / Rivierenland (LJN:BF0415)
- casus: overblijvende behoudt zijn (ruwe) bouwgrondwaarde HR 12-06-2009 inzake Van Dorsten / Staat (LJN:BH5464)
Reconstructie of liquidatie - Bedrijf: niet levensvatbaar bedrijf = niet reconstrueren - HR 15-11-2002 inzake Den Haag / El Yahiaoui (LJN:AF0715): “objectief beoordelen wat het meest in de rede ligt, met als maatstaf een redelijk handelend ondernemer, winstpotentie, toekomstmogelijkheden en beschikbare vervanging. Echter ook andere omstandigheden van het geval wegen, zoals de plaats die de ondernemer met zijn winkel in de samenleving inneemt.”
- bij gebreke aan passende vervanging: liquidatie HR 20-06-2003 inzake Van der Spek / Alphen aan den Rijn (LJN:AH9906)
- wegen: de verhouding tussen het bedrag der investering en de verwachte winst HR 27-06-2002 inzake RIB / Heuff (LJN:ZD3012)
Gelijkwaardig woongenot - weging: integrerend bestanddeel levenswijze onteigende HR 25-04-2003 inzake Staat / Korstanje (LJN:AF7872)
- objectieve beoordeling: schadeloosstelling niet op een hoger bedrag dan iemand die wat financiële en andere omstandigheden in een gelijke positie als de onteigende verkeert, zich voor de verwerving (van een zwembad) als financieel offer zou getroosten HR 06-06-2008 inzake Staat / Van Eijk (LJN:BC5710)
- zie ook: casus 2
Losbreekkosten / premie uit handen breken - integraal vergoeden: volledige schadeloosstelling - idem: aanpassingskosten
Onrendabele top - vervangingskosten > verkoopwaarde HR 27-06-2002 inzake RIB / Heuff (NJO 2002, 4)
- anders: Hof Amsterdam 29-09-1996 inzake Rijswijk / Amsterdam (LJN:AD2167)
- vergelijk: Rb. ‘s Gravenhage 07-03-2012 inzake Westland / kweker (LJN:BV8701)
- gelijk aan Lambeck / Hoogezand-Sappemeer: HR 09-07-2010 inzake Soest / moskee (LJN:BL6267)
Rente vrijkomend kapitaal - bij omrijdschade - niet bij aanpassingskosten - niet bij verplaatsings- en herinrichtingskosten - eenmalige kosten HR 30-09-2005 inzake Van der Horst / Staat (LJN:AT4540)
Bedankt voor uw aandacht en Goodgoan!
