A jelzáloghitelezés története: története:
HITELBIZTOSÍTÉKI ÉRTÉKELÉS IngatlanvagyonIngatlanvagyon-értékelı és közvetítı Szakképzés A-IV. modul
ie. ie.
IIII-III. évezred: évezred: Egyiptom, Egyiptom, Babilónia Magyarországon a XIV. szsz-tól: tól: – mortum vadium(a tul. tul. odaadja és nem szól bele) bele) – vivum vadium (a tul. tul. beleszól) beleszól) – hőbéri zálog (visszavásárlási jog) I.
Világháború elıtt: elıtt:
– bankkölcsön, bankkölcsön, záloglevelek
Jelzálog hitelintézet: hitelintézet: 1997.
évi XXX. tv. tv. A JelzálogJelzáloghitelintézetrıl és a jelzáloglevélrıl ún. ún. szakosított pénzintézet min. 3.000 mFt jegyzett tıke, tıke, melyet pénzben kell befizetni nem köteles csatlakozni az Országos Betétbiztosítási Alaphoz
pénzkölcsön
Magyarország területén lévı ingatlanon alapított jelzálog fedezete mellett
a
hitelek forrásait kibocsátásával győjti
jelzáloglevelek
A jelzáloglevél: jelzáloglevél: a bemutatóra, bemutatóra,
vagy névre szóló, szóló, átruházható értékpapír van névértéke, névértéke, fix vagy változó kamatozású lehet, lehet, van lejárata, lejárata,
JelzálogJelzálog-hitelintézetnek rendelrendelkeznie kell a kibocsátott jelzálogjelzáloglevelek fedezetével, , fedezetével
a
JelzálogJelzálog-hitelintézet a jelzálogjelzáloglevelekbıl eredı kötelezettségét átalakulása, átalakulása, vagy felszámolása esetén más jelzálogjelzálog-hitelintézetre átruházhatja. átruházhatja.
1
A hitelbiztosítéki érték megállapítása: megállapítása:
Hitelbiztosítéki érték: érték: valamely
termıföldnek nem minısülı ingatlanok: ingatlanok: – 24/1997. PM rendelet
termıföldek: termıföldek: – 54/1997. FM rendelet
becslés értéke
ingatlannak az óvatos alapján meghatározott
megállapításakor
figyelemmel kell lenni a JelzálogJelzálog-hitelintézet által folyósított kölcsön hosszú lejáralejáratából származó sajátos kockázakockázatokra
A Az
ingatlan azon tulajdonságait és hozamait veszi figyelembe, figyelembe, ameamelyek várhatóan a jövıben bármely tulajdonost megilletne k megilletnek
a
hitelbiztosítéki érték képezi alapját a kölcsönnyújtás, ill. kölcsönnyújtás, kötelezettségvállalás mértékének, mértékének, és fedezetet biztosít valamely követelésre és annak járulékaira
Kockázatok: Kockázatok: A hitelbiztosítéki érték megállapításakor különös gondot kell fordítani az alábbi kockázatokra:
ingatlan hosszútávú értékállóértékállóságának kockázatára, kockázatára, a piaci adatok megbízhatatlansága miatti kockázatra, kockázatra, az egyéb adatok megbízhatatmegbízhatatlansága miatti kockázatra
hitelbiztosítéki érték megállapímegállapításának alapja a piaci (forgalmi) forgalmi) érték. érték. ÁFÁÁFÁ-t nem tartalmaz! tartalmaz! Összegérıl a JelzálogJelzálog-hitelintézet dönt. dönt. Az elfogadott érték nem lehet magasabb az értékelı által javasoltnál. javasoltnál. A JelzálogJelzálog-hitelintézet ún. ún. belsı értékfigyelési (monitoring) rendrendszert köteles kiépíteni. . kiépíteni
A
követelés jogi úton történı érvéérvényesítéséhez kapcsolódó hatásokra (védelem, védelem, állagmegırzés, állagmegırzés, értékeértékesítési költségek, , stb.) .) költségek stb
Az
A hitelbiztosítéki értékben a hitelügylet kockázatait (a hitelezett tevékenység kockázatait és a hitelfelvevı személyében rejlı kockázatokat) nem szabad figyelembe venni!
2
Termıföldnek nem minısülı ingatlanok értékelése: értékelése:
Piaci összehasonlítás: összehasonlítás:
Módszerek: Módszerek:
Fı lépései: lépései:
Piaci
Alaphalmaz kiválasztása: kiválasztása: Az alaphalmazban lévı ingatlanok
összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés Költségalapú értékelés (elsısorban ellenırzı célra) célra) Hozamszámításon alapuló értékelés
– földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanhoz hasonló, hasonló, – típusa a vizsgált ingatlannal azonos. azonos.
Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, kiválasztása, adatainak elemzése: elemzése:
Az alaphalmaz átlagától jelentısen eltérı szélsı értékeket az elemzés során figyelmen kívül kell hagyni!
Csak azonos értékformákat és csak azonos jogokat szabad összehasonlítani. összehasonlítani.
A különbözı értékformák és jogok között korrekciós tényezıket kell alkalmazni. alkalmazni.
Fajlagos alapérték meghatározása: meghatározása:
Értékmódosító tényezık elemzése: elemzése: A következı tényezıket mindig vizsgálni kell:
Általában m2-re kell vetíteni, de elképzelhetık más volumen-mérıszámok, vagy kapacitási számok is, pl.:
Tanterem, Tanterem,
Kórházi ágy, ágy, szállodai szoba, szoba, stb. stb.
Mőszaki szempontok: Károsodások, Károsodások, Kivitelezési hibák, hibák, Alapterületek megszokottól eltérı nagysága, nagysága,
3
Alapozás módja, módja, Fı teherhordó szerkezetek megoldásai, megoldásai, Közbensı és zárófödémek megoldásai, megoldásai, Tetıszerkezet kialakítása, kialakítása, Határoló szerkezetek és nyílászárók, nyílászárók, Burkolatok minısége, minısége, értéke, értéke, Szakipari munkák, munkák, Épületgépészet, Épületgépészet, felszereltség, felszereltség, minıség, minıség, szolgáltatások, szolgáltatások, Épülettartozékok. Épülettartozékok.
Építészeti szempontok:
Használati szempontok:
Telekadottságok:
Építés, Építés, felújítás éve, éve, Komolyabb káresemények, káresemények, Karbantartás helyzete, helyzete, Üzemeltetés, , Üzemeltetés Rendeltetésszerő használat. használat.
Felépítmény célja, célja, Helyiségek száma, száma, Belsı elrendezés, elrendezés, Komfortfokozat, Komfortfokozat, Mőemléki védettség, védettség, Vízbázisvédelmi védıövezet, védıövezet, Egyéb építészeti elıírások. elıírások.
Telek alakja, alakja, Tájolás, Tájolás, Lejtés, Lejtés, Építési lehetıség (beépíthetı terület, terület, megengedett építménymagasság, építménymagasság, stb.) stb.) Talajtani viszonyok, viszonyok, Növényzet, Növényzet, Telek tartozékai. tartozékai.
Infrastruktúra: Villany, Villany, Víz, Víz, Gázellátás, Gázellátás, Csatorna (felszíni és szennyvíz), szennyvíz), Szemétszállítás, Szemétszállítás, Közlekedés (tömegközlekedés, tömegközlekedés, állók, állók, útburkolat), útburkolat), Megközelíthetıség, Megközelíthetıség,
Ellátás, Ellátás, távolság alapalap- és középszintő ellátási központoktól, központoktól,
Oktatási intézmények, intézmények,
Szabadidıs létesítmények, létesítmények,
Telekkommunikáció. Telekkommunikáció.
megmeg-
4
Környezeti szempontok:
⇒
ún. externáliák Alternatív hasznosítás szempontjai:
Szomszédok mények, mények,
és
szomszédos
létesítlétesít-
Övezet, Övezet,
Kilátás, Kilátás, panoráma, panoráma,
Szennyezı források, források, környezeti ártalártalmak. mak.
Jogi szempontok, hatósági szabályozás: Tulajdonviszonyok rendezettsége, rendezettsége, Osztott tulajdon, tulajdon, résztulajdon, résztulajdon, Kapcsolódó jogok (zálogjog, zálogjog, használati jog, stb.), stb.), Az ingatlaningatlan-nyilvántartásba bejegyzett és be nem jegyzett jogok és tények, tények, Országos és helyi építési szabályozás. szabályozás.
Funkcióváltásra való alkalmasság, alkalmasság,
Átépíthetıség, Átépíthetıség, hetıség. hetıség.
megoszthatóság, megoszthatóság,
bıvítbıvít-
A fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása:
Az értékmódosító tényezık közül az értéket jelentısen befolyásolókat számszámszerősíteni kell és ennek alapján kell módosítani a fajlagos alapértéket ⇓ FAJLAGOS ÉRTÉ RTÉK
Költségalapú értékelés
Végsı érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként.
Bo újraújra-elıállítási (pótlási) költség - Avulások =
No újra-elıállítási (pótlási) költség
+
Telek értéke
= Ingatlan értéke
5
Alkalmazása: alatt lévı létesítményeknél létesítményeknél Takart mőtárgyaknál Olyan esetben, ha más módszer nem áll rendelkezésre Ellenırzı értékbecslés céljából
Telek értékének meghatározása:
Építés
Üres
Károsodott
Piaci
állapotában, összehasonlító módszerrel Különleges esetben hozamszámíhozamszámítással (maradványérték)
Az újraújra-elıállítási ktgktg-be bele kell számítani a
Avulások:
Közmővesítési, Közmővesítési, Tervezési,
engedélyezési
Fizikai
(technikai, mőszaki)
Vállalkozási Kivitelezési,
beruházói
és egyéb ténylegesen fizetendı költséget.
Funkcionális
(erkölcsi)
Pénzügyi Minden
Területi mértékegységek Bruttó alapterület: Az épület által a telekbıl lefedett alapterület. (A beépítettségi mutató meghatámeghatározásakor alkalmazandó!)
Környezeti
(piaci)
Bruttó összes terület Az épület szintenként meghatározott területeinek összege, a külsı körítıfalak külsı síkján mérve. (Az újra-elıállítási ktg. meghatározásakor alkalmazandó!)
6
Nettó összes terület:
Az épület helyiségeinek nettó alapterülete, vagyis a burkolt falsíktól mért összes belsı terület.
Bérbeadható (hasznos) terület:
A nettó összes területnek azon része, amelyért a bérlı tényleténylegesen bérleti díjat fizet. (A hozamszámításnál alkalmazzuk!)
(Piaci összehasonlításkor használjuk!)
Hozamszámítás:
BEVÉTELBEVÉTEL-KIADÁSKIADÁS-HOZAM modell:
Hozamérték: A (befektetési célú) ingatlanból a jövıben várható jövedelmek jelenjelenértéke.
+ = =
Bo elérhetı jövedelem Veszteségek (pl.: üresen állás) Egyéb bevételek Effektív bevétel Mőködési költségek No mőködési bevétel (NOI)
Jelenérték számítás:
= =
No mőködési bevétel (NOI) Adósságszolgálat (Tıkeráfordítás) (Adózás elıtti) cashcash-flow (CF) Jövedelemadó (Adózás utáni) cashcash-flow
n
PV = ∑ t =1
NOI t (1 + r ) t NOIt – t. évi NOI r - elvárt megtérülés n – évek száma
7
Kamatlábak
Tıkésítési (örök(örök-) járadék: (ún. egyszerő tıkésítési módszer) Ha a jövedelem már stabilizálódott!
NOIi +1 V= R NOIi+1 – az elsı stabil éévet követı év jövedelme R – tıkésítési kamatláb
Tıkésítési kamatláb ((-ráta): Hosszútávú megtérülési ráta Alapja egy hosszútávú „kockázat„kockázatmentes” kamatláb (10 éves futamidejő
államkötvények referencia hozama)
Az azonos kockázatú befektetések tıkésítési rátája azonos
Év:
Kihaszn.: Kihaszn.:
0.
42%
84 mFt
1.
65%
130 mFt
2.
87%
174 mFt
3.
93%
186 mFt
4.
92,6%
185,2 mFt
5.
93,1%
186,2 mFt
NOI:
Elvárt megtérülési ráta: Kifejezi a befektetı megtérülési elvárását, a befektetett tıke %%-ában Azonos kockázatú befektetések megtérülési rátája azonos Alapja mindig egy rövidtávú „kockákockázatmentes” zatmentes” kamatláb (3 hónapos lejálejá
ratú diszkont kincstárjegyek referencia hozama)
Példa:
Egy ingatlan kihasználtsága és jövedelme a tavaly év végi felújítás után várhatóan a kökövetkezıképpen alakul:
Határozzuk meg hozamértékét! Az elvárt megtérülés (r): Tıkésítési kamatláb (R):
az
ingatlan
10% 8%
8
A 00-3. évek jövedelmét, valamint az elızıekben kiszámolt értéket jelenjelenértékre kell hozni:
Az ingatlan jövedelme a 3. évben stabilizálódik.
3
NOIt V 130 174 + 3 3 = 84+ + + t (1+ r) 1,1 1,12 t =0 (1+ r)
PV = ∑
A 4. évi NOINOI-t kell tıkésíteni (Ez lesz az érték a 3. év végén)
+
NOI 4 185,2 V3 = = = 2.315 mFt R 0,08
186 2.315 + = 2.225mFt 1,13 1,13
A hozamszámítás lépései: 1.
2.
Az ingatlan lehetséges (alternatív) használati módjának elemzése. A jövıbeli bevételek és kiadások becslése használati módonként (BevételBevétel-kiadáskiadás-hozam modell!).
3. 4.
5.
A tıkésítési ráta meghatározása. A pénzfolyamok jelenértékének meghatározása. A legmagasabb jelenérték, mint hohozamérték, zamérték, kiválasztása.
A jövıbeli pénzfolyamok (NOI) felállítása használati módonként.
A hitelbiztosítéki értéknél alkalmazott megkötések (hozamszámításnál): (hozamszámításnál): érték kialakításánál ha a jelenlegi használat nem azonos az ún. „legjobb és leggazdaságosabb” haszhasználattal, nálattal, akkor a jelenlegi haszhasználatot kell figyelembe venni. Nem lehet a szerzıdésekben lekötött bérleti díjaknál magasabbat vélelvélelmezni. mezni.
A hitelbiztosítéki értékelés során csak reál (inflációtól megtisztított) kamatláb alkalalkalmazható. mazható.
Az
Reál kamatláb:
1+ i r= − 1 × 100 1+ π
i – nominál kamatláb
π - inflációs ráta
9
Termıföldek hitelbiztosítéki értékelése:
MG. TERÜLET:
66,5%
Nádas:
6.192,7 ezer ha 1.769,3 ezer ha 41,3 ezer ha
Halastó:
32,8 ezer ha
0,4%
TERİTERÜTERİTERÜLET:
8.036,1 ezer ha 1.266,9 ezer ha 9.303 ezer ha
86,3%
Erdı:
Mővelés alól kivett ter.: ter.: ÖSSZESEN:
0,4%
50,6% 1,2% 1% 1,4% 12,3% 66,5%
Módszerek: Piaci összehasonlító adatok elemzéelemzésén alapuló módszer Hozamszámítás
13,7% 100%
termıföldnek nem minısülı iningatlanok! gatlanok! A fajlagos értéket 1 hektárra (ha) vetítjük. 1 ha = 10.000 m2
4.709,5 ezer ha Szántó: Kert: 109,4 ezer ha Gyümölcsös: 96,3 ezer ha Szılı: 129,7 ezer ha 1.148,8 ezer ha Gyep: MG. 6.192,7 TERÜLET: ezer ha
19%
Piaci összehasonlítás: lsd.
Magyarország földterületének hasznosítása:
Hozamszámítás: Fé=Fté+Té+Éé Fé – az ingatlan ÁFA nélküli értéke Fté – a termıföld értéke Té – a telepítmény ÁFA nélküli értéke Éé – az ingatlanon található felépítfelépítmény ÁFA nélküli értéke
10
A termıföld értéke: Fté =
(P + B )× p × (1 + k ) j
2×i
Pj – a termıföld járadék jellegő jövedelme, melyet étkezési búza kg/AK egységegységben az FM tesz közzé. Pj aktuális értékét az ingatlan AK értékének és a közzétett értéknek a szorzata adja.
B – az ingatlan közvetlen környezekörnyezetében jellemzınek tekinthetı hahaszonbérleti díj (étk (étk.. búza / AK) és az ing. AK értékének szorzata P – az étk. étk. búzának az értékbecslést megelızı évben kialakult hazai tızsdei átlagára
Korrekciós tényezı: i – tıkésítési kamatláb
Alak, forma, terület, méret, Fekvés, Elhelyezkedés, Megközelíthetıség, Útviszonyok, Domborzati és lejtésviszonyok, Vízjárás rendezettsége, Mővelést gátló tereptárgyak,
k – a földterület számított értékét mómódosító ismérvek összevont hatását kifejezı korrekciós tényezı
Esztétikai benyomás, Szokásost meghaladó fagyfagy-, jégjég-, vadkár valószínőség, Öntözés, öntözhetıség, Kerítettség, Üzemszerő mővelést szolgáló építépítmények, mények, Gazdasági környezet, Megélhetési, kereseti viszonyok,
A föld mővelése iránti hajlandóság, Demográfiai viszonyok, TápanyagTápanyag-gazdálkodás, agrokémiai beavatkozás, Kultúrállapot, Kultúrállapot, Környezeti szennyezettség és tartós környezetkárosodás, Természeti védettség, Melioráció (talajjavítás, talajerı visszapótlás)
11
Telepítmények értéke: (Szılı és gyümölcsös) k
n−1
d Téi = J i + ∑ 1 − × J (i +k ) 100 k =1 Téi – a telepítmény értéke az i. évben Ji – az ültetvény i. évi (adózás elıtti) jövejövedelme
Ji+k – az (i+k) (i+k)--adik évi becsült (adózás elıtti) jövedelem n – az ültetvény élettartama a telepítéstıl (0. év) a kivágásig (n. év) k – az éveknek az értékbecslés évétıl számított sorszáma d – diszkont kamatláb
Erdık esetén:
d Téi = 1 − 100
n −i
× Fén
d – diszkont kamatláb Fén – a faállomány becsült No kitermelési jövedelme az n. évben
Téi – a faállomány értéke az i. évben n – az erdı élettartama a telepítéstıl a kivágásig
A hitelbiztosítéki érték:
Hbé=Fé-Ké
Fé – az ingatlan ÁFA nélküli forgalmi értéke Ké – a felmért kockázatok pénzben kifejezett értéke
Ajánlott webweb-oldalak: oldalak: www.cegnet.hu www.gki.hu www.ksh.hu www.vilaggazdasag.hu www.fornax.hu www.mnb.hu www.allampapir.hu www.fm.hu
12
Ajánlott irodalom: VERLAG DASHÖFER Kiadó:
Dr. Hajnal István: Az ingatlanfejlesztés MagyarorMagyarországon (BME, 2000)
Gyakorlati ingatlantanácsadó I-III.
Dr. Hajnal István: Ingatlanértékelés gon (BME, 1999.)
MagyarorszáMagyarorszá-
Márkus - Mészáros: Az erdıértékerdıérték-számítás (Sopron, 2000) Szőcs István: A föld ára és bére (Agroinform, Agroinform, 1999)
Soós János (szerk.): (szerk.): Ingatlangazdaságtan (KJK(KJK-KERSZÖV, 2000)
Lóczy Dénes: Tájértékelés, földértékelés (Dialóg Campus, Campus, 2002) EVS 2003 (Európai értékelési Szabványok) (MAISZ, Füti Omega Kft. közös kiadás)
Várható megjelenés: 2003. november
13
