ÉRTÉKELÉSI SZAKVÉLEMÉNY

F150 - Használt ház vásárlás

1 / 24

file:///Z:/Árverés20090414/Megbízások/OTP_fakt/Ügyek/Csomag_3_20...

ÉRTÉKELÉSI SZAKVÉLEMÉNY 1180 budapest brigád u. 44.

Értékbecslés fordulónapja: 2013.09.11. Cím: 1051 Budapest, Nádor utca 21.

2013.09.18. 15:06


2 / 24


Törzslap

TÖRZSADATOK Szemle sorszáma:

2

Soron kívüli újraértékelés sorszáma:

Időközi felülvizsgálat sorszáma: -

-

Az ingatlan banki nyilvántartási száma: -

Az OTP JB Zrt. ügyazonosító-jele:

2012/401 /0030552+2

Hitelkérelmező neve:

simon gabriella

1. MEGBÍZÁS TÁRGYA Az értékelt ingatlan rendeltetése (tul. lap szerint): kivett beépítetlen terület Ingatlan altípusa: építési telek

Az értékelt ingatlan jelenlegi hasznosítása: építési telek

2. INGATLAN CÍME ÉS AZONOSÍTÁSA Ingatlan címe: 1180 budapest brigád u. 44. Együtt értékelt ingatlanok száma (db): 1

HRSZ(ok): 142267

3. INGATLAN BEMUTATÁSA Az ingatlan fekvése:

Telepítmények száma (db):

-

Telek(rész) / termőföld nagysága (m2): 1716

belterület

Erdőrészletek száma (db):

-

Termőföld alrészek száma (db):

Felépítmény(ek) építési időpontja (év): -

-

LAKÁS / TÁRSASHÁZI ALRÉSZLET Összterülete (m2):

-

Gépkocsi beálló területe (m2): Tároló területe (m2):

-

LAKÓÉPÜLET / FELÉPÍTMÉNY(EK) Számításnál figyelembe vett területek Felépítmények száma (db):

1

Összes nettó szintterület (m2): -

Pinceszint területe (m2):

0

Földszint területe (m2):

0

Emelet(ek) területe (m2): 0 Tetőtér területe (m2): Melléképület (m2): 0

Lakószobák száma (műszaki, db): 0+0

0 Lakószobák száma (korrigált, db): 0

4. ÉPÍTKEZÉS ADATAI (új építés, bővítés, korszerűsítés, stb. esetében) Építkezés jellege:

-

Házilagos kivitelezés költsége (Ft): 0

Építkezés készültsége (%): -

Bekerülési költség (Ft):

0

5. ÉRTÉKELÉS (igény-, per- és tehermentes állapotban) Telek (rész) értéke / termőföld AK értéke (Ft/AK): 0

LAKÓÉPÜLET/ FELÉPÍTMÉNY(EK) / TERMŐFÖLD (aktuális és várható értéke) Lakóépület aktuális forgalmi értéke (Ft): 28 800 000

Lakóépület várható forgalmi értéke (Ft): 0

Lakóépület aktuális hitelbiztosítéki értéke (Ft): 24 500 000

Lakóépület várható hitelbiztosítéki értéke (Ft): 0

6. AZ ÉRTÉKELŐ EGYÉB MEGÁLLAPÍTÁSAI A HELYSZÍNI SZEMLE SORÁN Jogi megjegyzés:

[Terhelések]: Jelzálogjog , elidegenítési és terhelési tilalom az OTP JZB ZRT javára 133.404,482,-CHF erejéig [Forgalomképesség]: önállóan forgalomképes

Értékelő egyéb megállapításai:

Az ingatlan Budapest XVIII. kerületének szélén található, a városközpont kb 15 km-re található. A beépíthető telek (néhány kis alapterületű szerszámtároló van rajta, melyek a helyszínrajzon nem szerepelnek, bontandók) a "Kossuth Ferenc telep" néven ismert csendes kertvárosi területen van. A környezetében kb 800 m2-es telkeken fekvő régebbi építésű családi házak találhatók. A környéken ez az egy üres telek van. Az utcában az összes közmű rendelkezésre áll. L4-XVIII/NT-E övezeti besorolású, melynek minimális mérete 800 m2, maximálisan 25 %-ban beépíthető. A telken akár 2 db 2 lakásos lakóépület is elhelyezhető, vagy 2 telekké osztható. 39 M Ft-ért kínálják az ingatlan.comon. A válság miatt a fizetőképes kereslet visszaesett, emiatt elhúzódó értékesítéssel számolhatunk. Előzmény: 2012/401/0030552+1 ,2012.12.14 az ingatlan értéke nem változott.

7. AZ ÉRTÉKELT INGATLAN Az értékelt ingatlan típusának forgalma:

közepes

256/2011 (XII.6.) Korm.rendelet sz. korrigált nettó m2:

-

Az értékelt ingatlan értékállósága hosszútávon: stagnál

256/2011 (XII.6.) Korm.rendelet sz. korrigált hasznos m2: -

Az ingatlan környezete:

stagnál

Energetikai minősítés:

Értékelés dátuma: 2013.09.11.

Értékelést készítette: Eszéné Gyurácz Judit

Ellenőr:

Értékelést ellenőrizte: Varga Katalin

Értékelést jóváhagyta: Füredi Tamás

-

2013.09.18. 15:06


3 / 24


Azonosítás

Ügyazonosító jel: 2012/401/0030552+2

Megrendelés azonosító: 2

Megrendelő adatai Megrendelő OTP fiók: OTP Faktoring Zrt.

Ügyintéző neve:

Sándor Tibor

Ügyintéző telefonszáma: 30-9325-090

Forrásrendszer adatai Forrásrendszer neve: FAKTORING Forrás azonosítók:

Terület megnevezése: 913 Pest

000030906

Hitelkérelmező adata Hitelkérelmező neve: simon gabriella

Hitelkérelmező elérhetősége: 207778708

Kapcsolattartó neve: simon gabriella

Kapcsolattartó elérhetősége: 207778708

Ingatlan adatai

Hitelügylet adatai

Eredeti cím:

1180 budapest brigád u. 44.

Elszámolási csoport:

Irányítószám:

1180

Üzletág:

OTP Faktoring megrendelések fakt

Lakás/ház hrsz.:

142267

Hitelkonstrukció:

-

Gk. beálló hrsz.:

-

Hitelcél:

-

Tároló hrsz.:

-

N N

Megjegyzés:

-

Hitel részfolyósítási fázis:

Ingatlan fekvése:

-

Hitel tárgya:

Ingatlan típusa:

-

Kiemelt ügy:

NORMAL

Ingatlan rendeltetése:

-

Feladatkód:

FAKT

Ingatlan hasznosítása:

-

Értékbecslői díjazás (Ft):

7620.0

Értékbecslői határidő (munkanap):

6

Ingatlan mérete (forrásrendszer): 0

Megrendelés dátuma:

2013.09.10. 11:41:14

Együtt értékelt ingatlanok száma:

0

Felépítmények száma:

0.0

Termőföld alrészek száma:

0.0

Pótdíjas felépítmények száma:

0.0

Erdőrészletek száma:

0.0

OTP ügyintéző megjegyzése:

hi: 2013.09.16. Kérjük a szakvéleményt soron kívül sziveskedjenek elkészíteni, mivel fontos vezetői döntéshez szükséges!

Diszpécser megjegyzése -

Szemle Helyszíni szemle időpontja: 2013.09.11.

Szemléző: eszenegy

Ellenőr: -

Akadálykód: -

2013.09.18. 15:06


4 / 24


Jogi helyzet

Tulajdonos(ok) Sorszám

Terhelések Név

Tulajdoni hányad

Jelzálogjog , elidegenítési és terhelési tilalom az OTP JZB ZRT javára 133.404,482,-CHF erejéig

Bejegyzett jogok

1

Simon Gabriella

1/1

jelzálogjog

-

-

-

elidegenítési és terhelési tilalom

Bérlő Bérlő:

-

Bérleti díj növekedés megállapított értéke (%): -

Bérleti díj jelenlegi nagysága (Ft/hó): -

Bérleti szerződés lejárata:

Osztatlan közös tulajdon:

nem

Az ingatlan jelenlegi hasznosítása

Tulajdoni lap kelte:

2012.12.11.

Tul. lap szerint az ingatlan jellege: kivett beépítetlen terület

-

Lakóingatlan: van

építési telek

Termőföld: -

-

Ipari, kereskedelmi ingatlanok:

- -

Vendéglátó jellegű ingatlanok: Eü, kulturális, szociális ingatlanok: Egyéb: Széljegy: nincs

-

- -

Széljegy tartalma: -

Jogi megjegyzés szabad szöveges része Forgalomképesség: önállóan forgalomképes Jogi megjegyezés: [Terhelések]: Jelzálogjog , elidegenítési és terhelési tilalom az OTP JZB ZRT javára 133.404,482,-CHF erejéig [Forgalomképesség]: önállóan forgalomképes

2013.09.18. 15:06


5 / 24


Környezet

Megye:

-

Település jellege:

főváros

Település neve:

budapest

Település térségi szerepe:

-

Településrész / kerület megnevezése: XVIII.,Kossuth Ferenc telep

Település gazdasági potenciálja: -

Alapfokú ellátottság a településen belül Oktatás:

alapfokú

Kereskedelem:

Egészségügy: körzeti orvos

minimális

Tömegközlekedés: helyi tömegközlekedés

Szolgáltatás: van A településen belüli elhelyezkedés: belterület

A környezet turisztikai jelentősége: nem jellemző

Környezet jellege:

kertváros

Utcai forgalom jellege:

átmenő forgalom

Környezet állapota:

átlagos

Utcai forgalom mértéke:

gyenge

Környezet védettsége:

nincs

Környezeti ártalom, szennyezettség Fajtája

Forrása

Nagysága

Rendszeressége/tartóssága

-

2013.09.18. 15:06


6 / 24


Telek

A telekre vonatkozó építésügyi hatósági előírások Övezeti jelleg:

lakóövezet

Milyen funkciójú épület(ek) építhetők: lakóház

Beépíthetőség (%):

25

Megengedett szintek száma: földszint+tetőtér

A telek jellemzői Teljes telek mérete (m2):

1716

A telek fekvése és tájolása: közepes

Vizsgált telekhányad mérete (m2): 1716

A telek bekerített:

Telek befoglaló mérete (mxm):

27-64

Talajviszonyok:

igen nem ismert

Telek tájolása:

Ék-Dny

Talajvíz helyzete:

nem ismert

Telek elhelyezkedése:

közbenső

Talajvíz jellege:

nem ismert

Telek alakja:

szabályos négyszög

Növényzet:

nincs

A telek megosztható:

igen

Térburkolat:

nincs

Lejtésviszonyok:

sík

Telek állapota:

átlagos

Panoráma:

nem jellemző

Közműellátás Vízellátás:

vezeték a telekhatárra beállva

Szennyvízelvezetés:

rákötési lehetőség meglévő közcsatornára

Csapadékvíz elvezetés:

szikkasztás

Gázellátás:

vezeték a telekhatárra beállva

Elektromos energia ellátás: vezeték a telekhatárra beállva A telek beépítettsége:

bontandó épülettel

Beépítés/beépíthetőség módja: szabadonálló

Beépített alapterület (m2): 0 Parkolási lehetőség:

telken belül megoldható

2013.09.18. 15:06


7 / 24


Épület - családi ház

Jelenlegi használata 1: épülő

Jelenlegi használata 2: üres

Épület szintjei Pinceszint (db): -

Épület szintjeinek száma összesen (db): 0

Földszint (db):

-

Lakások száma az épületben (db):

-

Emelet (db):

-

Építés éve:

-

Tetőter (db):

-

Az épület védettsége:

-

Épület szerkezetei, felszereltsége Alapozás:

-

Bádogos szerkezetek:

-

Függőleges teherhordó szerkezet:

-

Belső ajtók:

-

Födémszerkezet:

-

Belső válaszfalak szerkezete:

-

Épület szintek közötti lépcsőszerkezet: -

Külső homlokzat kialakítása:

-

Lépcső szerkezete:

-

Homlokzat felületképzése:

-

Tetőforma:

-

Külső korlátok, rácsok kialakítása:

-

Tetőszerkezet anyaga:

-

Homlokzati nyílászárók anyaga:

-

Tető héjalása:

-

Homlokzati nyílászárók üvegezése:

-

Homlokzati nyílászárókon árnyékoló szerkezet: -

Épület közmű-ellátottsága, épületgépészet Komfortfokozat:

-

Fűtési mód:

-

Vízhálózat:

-

Hőleadók:

-

Melegvízellátás:

-

Szellőzés, klíma:

-

Szennyvízelvezetés:

-

Őrzés-védelem:

-

Elektromos ellátás:

-

TV jel:

-

Gázellátás:

-

Felvonó az épületben:

-

Fűtési energiahordozó: -

Kaputelefon az épületben: -

Lakásban található helyiségek Épületek Főépület (Főépület, meglévő) Sorsz Szint -

Terület Terület Helyiségenkénti Megnevezés (hasznos) 1,9 (m2) egyneműsítés % m feletti (m2)

földszint egyéb

Pince/alagsor

-

0

100

Értékszámításnál figyelembe vett alapterület (m2)

Megjegyzés

Belmagasság Oldalfal Padlóburkolat (m) burkolat

Beépített berendezés, bútor

0

-

-

-

-

-

Terület (m2)

Terület (hasznos) 1,9 m feletti (m2)

Értékszámításnál figyelembe vett alapterület (m2)

-

-

-

Földszint

-

-

-

Emelet

-

-

-

Tetőtér

-

-

-

Épület

-

Pinceszint összesen (meglévő) (m2):

0

Pinceszint összesen (tervezett) (m2):

0

Földszint összesen (meglévő) (m2):

0

Földszint összesen (tervezett) (m2):

0

Emelet(ek) összesen (meglévő) (m2): 0

Emelet(ek) összesen (tervezett) (m2): 0

Tetőtér összesen (meglévő) (m2):

0

Tetőtér összesen (tervezett) (m2):

0

Területek összesen (meglévő) (m2):

0

Területek összesen (tervezett) (m2):

0

Műszaki szobaszám (egész szoba, db):

-

Műszaki szobaszám (tervezett) (egész szoba, db):

-

Műszaki szobaszám (fél szoba, db):

-

Műszaki szobaszám (tervezett) (fél szoba, db):

-

Kormányrendelet szerinti korrigált szobaszám (db): -

Kormányrendelet szerinti korrigált szobaszám (tervezett) (db): -

256/2011(XII.6.) Korm.rendelet sz. korrigált alapterületek Van felépítmény: -

Megjegyzés: -

256/2011 (XII.6.) Korm.rendelet sz. korrigált hasznos m2: -

256/2011 (XII.6.) Korm.rendelet sz. korrigált nettó m2:

Megjegyzés: -

Energetikai minősítés:

Megjegyzés: -

-

Szobák száma tulajdoni lap szerint (db):

-

Felépítmények száma (db): 1

Félszobák száma tulajdoni lap szerint (db): -

Az épület állapota Alaprajzi átalakítási lehetőségek:

-

Tető állapota:

-

Statikai problémákra utaló jelek:

-

Elektromos hálózat:

-

Vízszigetelési problémákra utaló jelek: -

Gépészeti vezetékek, berendezések: -

Hőszigetelési problémákra utaló jelek: -

Padlóburkolatok általában:

-

2013.09.18. 15:06


8 / 24


Homlokzat:

-

Bádogos szerkezetek:

-

Belső falburkolatok általában:

-

Felújítás Utolsó felújítás(ok) módja

Utolsó felújítás(ok) időpontja

Épület általános állapota: A helyszíni szemle során az értékelő egyéb megállapításai:

Az ingatlan Budapest XVIII. kerületének szélén található, a városközpont kb 15 km-re található. A beépíthető telek (néhány kis alapterületű szerszámtároló van rajta, melyek a helyszínrajzon nem szerepelnek, bontandók) a "Kossuth Ferenc telep" néven ismert csendes kertvárosi területen van. A környezetében kb 800 m2-es telkeken fekvő régebbi építésű családi házak találhatók. A környéken ez az egy üres telek van. Az utcában az összes közmű rendelkezésre áll. L4-XVIII/NT-E övezeti besorolású, melynek minimális mérete 800 m2, maximálisan 25 %-ban beépíthető. A telken akár 2 db 2 lakásos lakóépület is elhelyezhető, vagy 2 telekké osztható. 39 M Ft-ért kínálják az ingatlan.comon. A válság miatt a fizetőképes kereslet visszaesett, emiatt elhúzódó értékesítéssel számolhatunk. Előzmény: 2012/401/0030552+1 ,2012.12.14 az ingatlan értéke nem változott.

2013.09.18. 15:06


9 / 24


Összehasonlító értékelés

Összehasonlító adatok Irányítószám Település

További címrészletek

Cím

Telek (m2)

Épület / Lakás (m2)

Ára (Ft)

Fajlagos érték (Ft/m2)

Megjegyzés

Forrás Azonosító

1188

Budapest

NAgykőrösi -

-

859

15 000 000 17 462

2012.11.15. adásvétel

-

-

1188

Budapest

Napló

-

-

534

10 000 000 18 727


-

-

1188

Budapest

Kisfaludy

-

-

621

12 000 000 19 324


-

-

Fajlagos átlagár (Ft): 18 504

Korrekciós adatok Korrekciós tényezők Megnevezés Műszaki szempontok

Indoklás

Korrekciós tényező (%)

Nagyobb alapterület

-10

Telekadottságok

többlakásos társasház is építhető

5

Környezeti szempontok

Kedvezőtlenebb településen belüli elhelyezkedés

Összes korrekció (%): -10

-5

Korrekciós érték (Ft): -1 850 Módosított fajlagos alapérték (Ft): 16 654

Alapterület számítás Épületek összes számításnál figyelembe vett terület

Egyneműsített terület (m2)

Pinceszint

0

Földszint

0

Emelet(ek)

0

Tetőtér

0

Egyneműsített összalapterület (m2): 0 Adásvétel (Ft):

Piaci alapú forgalmi érték (Ft): 0

-

Szerződés adatai Adásvételi szerződés: nincs

Szerződéskötés dátuma: -

2013.09.18. 15:06


10 / 24


Hozamszámításos értékelés

Éves költségek Megnevezés

Kiadható alapterület (m2)

Fenntartási költségek (adó, tulajdonos által fizetett rezsi)

0

Fajlagos érték (Ft/m2/hó) -

Havi összeg (Ft) 0

Összeg (Ft) 0

Menedzselési, bérbe adási költségek (ha vannak)

0

-

0

0

Felújítási, befektetési jellegű kiadások

0

-

0

0

Egyéb költségek

0

-

0

0

Költségek összesen: 0

Éves bevételek Megnevezés:

Kiadható alapterület (m2): 0 Havi összeg (Ft/hó)

Összeg (Ft)

Meglévő szerződések szerint számolva: -

Fajlagos érték (Ft/m2/hó)

-

0

Piaci adatok szerint számolva:

-

0

0

Kihasználtság (évi %):

-

-

-

Figyelembe vehető (nettó) bevétel (Ft): -

-

-

Bevételek összesen (Ft): Éves egyenleg (Ft):

0

Tőkésítési kamatláb (d) / megtérülési ráta (%):

-

Hozamszámításon alapuló jelenérték összesen (Ft):

0

Hozamszámításon alapuló jelenérték összesen kerekítve (Ft): 0

2013.09.18. 15:06


11 / 24


Költségalapú értékelés

3.1 Telek értékének (Té) meghatározása Telek / telekrész területe: 1716

Fajlagos telekár Irányítószám Település

További címrészletek

Cím

Adásvétel kelte

Telek nagysága (m2)

Ára (Ft)

Fajlagos érték Megjegyzés Forrás Azonosító (Ft)

1188

Budapest

NAgykörösi -

2012.12.15.

859

15 000 000 17 462

-

-

1188

Budapest

NApló

-

2011.05.15.

534

10 000 000 18 727

-

-

-

1188

Budapest

Kisfaludy

-

2012.05.16.

732

14 400 000 19 672

-

-

-

Átlagos fajlagos alapár: 18 620

Telek értékének korrekciója Megnevezés

Indoklás

értékcsökkentő tényező

Korrekciós tényező (%)

nagyobb terület

-10

értéknövelő tényező

többlakásos lakóépület is elhelyezhető

5

értékcsökkentő tényező

Kedvezőtlenebb kerületen belüli fekvés

-5

Telek értékének korrekciója összesen (%): -10

Figyelembe vett fajlagos ár (Ft): 16 758 Telek értéke (Ft):

28 756 728

3.2 Az épület értékének meghatározása Főépület

Szintterület (A) (m2)

Földszint 0

Pótlási vagy Fajlagos ktg újraépítési költség (Ft/m2) (E) (Ft)

Fizikai avultság / Funkcionális befejezetlenség (f) (%) avultság (e) (%)

Környezeti avultság (k) (%)

Piaci módosító Számított tényező (p) (%) érték (Ft)

Egyneműsítés (%)

-

-

-

100

100

0

-

Épület költsége

0 0

Az épület költség alapú értéke (Ft): 0 Az ingatlan költség alapú értéke kerekítve (Ft): 28 756 728

2013.09.18. 15:06


12 / 24


Hitelbiztosítéki érték

AZ INGATLAN VÉGSŐ FORGALMI ÉRTÉKÉNEK MEGHATÁROZÁSA Forgalmi érték szöveges elemzése:

A jól beépíthető telek értéke költségalapú számítással állapítható meg, értékelhető felépítmény nincs rajta.

Végső forgalmi érték számolásának módja: Költségalapú értékelés Végső forgalmi érték (Ft):

28 800 000

AZ INGATLAN HITELBIZTOSÍTÉKI ÉRTÉKÉNEK MEGHATÁROZÁSA Az értékelt ingatlan piaci elemzése (adott településen/település részen/kerületen belül) Az értékelt ingatlan típusának forgalma: közepes

Az értékelt ingatlan értékállósága hosszútávon: stagnál

Az értékelt ingatlan típus kereslete:

közepes

Az ingatlan környzete:

stagnál

Kockázati kategória:

építési telek

Település jellege:

főváros

Az ingatlan értékesítése a javasolt forgalmi értéken 360- nap

Hitelbiztosítéki érték (a meghatározott értékek igény-, per és tehermentes állapotra vonatkoznak) Forgalmi érték (aktuális) (Ft): 28 800 000

Forgalmi érték (várható) (Ft): 0

Hosszútávú értékállóság kockázata (%):

0

Piaci adatok megbízhatóságának kockázata (%):

5

Egyéb adatok megbízhatóságának kockázata (%):

0

Követelés, kényszerbefektetés érvényesítésének kockázata (%): 10 Összes kockázati elem értéke (aktuális) (Ft): 4 300 000

Összes kockázati elem értéke (várható) (Ft): 0

Hitelbiztosítéki érték (aktuális) (Ft): 24 500 000

Hitelbiztosítéki érték (várható) (Ft): 0

2013.09.18. 15:06


13 / 24


Mellékletek

Fényképek

címlap

-

-

-

-

-

2013.09.18. 15:06


14 / 24


-

-

2013.09.18. 15:06


15 / 24


Csatolt dokumentumok (kép)

-

2013.09.18. 15:06


16 / 24


-

2013.09.18. 15:06


17 / 24


-

2013.09.18. 15:06


18 / 24


-

2013.09.18. 15:06


19 / 24


2013.09.18. 15:06


20 / 24


-

2013.09.18. 15:06


21 / 24


-

2013.09.18. 15:06


22 / 24


-

2013.09.18. 15:06


23 / 24


-

2013.09.18. 15:06


24 / 24


Csatolt dokumentumok Adat Piacelemzés 1188 Bp, Brigád u. 44..xlsx

Leírás -

Ellenőri csatolmányok (kép)

2013.09.18. 15:06

ÉRTÉKELÉSI SZAKVÉLEMÉNY

Recommend Documents