Verplichte aanmelding van makelaarsonderneming. Structurele samenwerking met nietNVM-leden. Verplichting tot het verstrekken van informatie aan de NVM. Juistheid van door de NVM opgelegde boete. Tot het concern van een lid-onderneming behoort een onderneming die ook makelaardijactiviteiten bedrijft, maar die geen NVM-lid is. De NVM vraagt hierover opheldering. Tevens wil zij nadere informatie over de relatie tussen die laatste onderneming en een onderneming waarmee een grote mate van naam overeenstemming bestaat en waarin ook niet-NVM-leden deelnemen. Op de website van de niet-aangemelde onderneming komen medewerkers van het NVM-lid voor. Ondanks herhaald verzoek van de kant van de NVM wordt in onvoldoende mate gereageerd. Daarop legt de NVM volgens de Centrale Raad terecht een boete op.
De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van: DE C.V. B-GROEP (hierna: “B”), lid van de vereniging, gevestigd en kantoorhoudende te E, verzoekster, tegen HET ALGEMEEN BESTUUR VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM (hierna: “de NVM”), gevestigd en kantoorhoudende te Nieuwegein, verweerder.
Verloop van de procedure 1.1
B heeft bij brief van 5 maart 2014 tijdig het verzoek als bedoeld in artikel 24 van het Reglement Lidmaatschap & Aansluiting (hierna: “RLA”) ingediend naar aanleiding van de beslissing van 6 februari 2014 van de NVM. Bij deze beslissing is aan BAH een boete opgelegd van € 2.500,--.
1.2
B heeft in haar brief van 5 maart 2014 de gronden aangevoerd waarop haar verzoek is gebaseerd.
1.3
De NVM heeft in haar brief van 18 maart 2014 verweer gevoerd tegen het verzoek.
1.4
De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de tussen B en de NVM gewisselde correspondentie en de beslissing van 6 februari 2014.
1.5
Ter zitting van 20 mei 2014 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen: -
1.6
A. L. namens B; C.M.J. Cramer vergezeld van mr. G.F. Terhaar sive Droste namens de NVM.
Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht.
2
2.
De feiten
2.1
Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voor zover niet betwist, staat het navolgende vast.
2.2
B en enkele andere ondernemingen richten op 21 december 2012 het makelaarskantoor W D B.V. op. B is daarvan aandeelhouder en bestuurder.
2.3
Onder verwijzing naar artikel 3 lid 1 van het RLA verzoekt de NVM aan B bij brief van 12 november 2013 om zorg te dragen voor de aanmelding van W D B.V. De NVM stelt dat daartoe de verplichting bestaat omdat deze onderneming zich blijkens de in het Handelsregister opgenomen doelomschrijving onder meer bezig houdt met de bemiddeling bij handel, huur of verhuur van onroerend goed. In haar brief vraagt de NVM voorts om inzicht te geven in de samenwerking tussen W D B.V. en de onderneming W. De NVM vermeldt in dat verband dat sprake lijkt te zijn van een meer dan incidentele samenwerking tussen W D B.V. en W, en in die laatste onderneming ook niet-NVMleden deelnemen.
2.4
Na een in de brief van 19 december 2013 van de NVM opgenomen rappel bericht B in haar e-mail van 20 december 2013 aan de NVM dat de in het Handelsregister opgenomen doelomschrijving zal worden aangepast, W D B.V. geen lid zal worden van de NVM en B er voor zal zorg dragen dat aan de regelgeving van de NVM zal worden voldaan.
2.5
In haar brief van 10 januari 2014 herhaalt de NVM het verzoek om de brief van 12 november 2013 te beantwoorden. De NVM voegt daaraan toe dat, indien aan haar verzoek niet zou worden voldaan, het besluit zou kunnen worden genomen om maatregelen tegen B te nemen. In haar e-mail van 20 januari 2014 reageert B op deze brief met de navolgende passage: “Zodra de nieuwe doelomschrijving gereed is, komt deze uw kant op”.
2.6
In haar e-mail van 22 januari 2014 bericht de NVM aan B dat W een samenwerkingsverband lijkt te zijn tussen verschillende makelaarskantoren die geen lid zijn van de NVM. Volgens de NVM leveren de vermelding van W D B.V. op de website van W en de vermelding op die website van de namen van twee medewerkers van W D B.V. daarvoor aanwijzingen op. De NVM wijst er voorts op dat W zich onder meer bezig houdt met de handel in onroerend goed naast de makelaardij. De NVM verzoekt opnieuw aan B om inhoudelijk te reageren op de door haar in de brief van 12 november 2013 opgenomen punten.
2.7
B bericht in haar e-mail van 22 januari 2014 aan de NVM dat de inschrijving in het Handelsregister zal worden aangepast en de vermelding van de namen van twee van haar medewerkers op de website van W D B.V. zullen worden verwijderd. In haar email van 24 januari 2014 dringt de NVM opnieuw aan op een inhoudelijke reactie op de door haar in haar brief van 12 november 2013 gestelde vragen, maar B reageert niet op dit bericht.
3
2.8
Bij brief van 6 februari 2014 legt de NVM aan B een boete op van € 2.500,-- wegens overtreding van artikel 8 van het RLA. Als reden daarvoor voert de NVM aan dat - samengevat - B niet naar behoren heeft gereageerd op de brief van 12 november 2013 van de NVM, W D B.V. niet is aangemeld als lid bij de NVM en de doelomschrijving niet is aangepast aan de regelgeving van de NVM, ondanks verzoek daartoe geen inzicht is gegeven in de wijze van samenwerking met W en de niet-NVM kantoren die daaraan deelnemen en BAH tot slot niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij in staat is de makelaardij op een onafhankelijke wijze uit te oefenen.
3.
Het verzoek
3.1
B verzoekt aan de Centrale Raad van Toezicht om zich uit te spreken over de vraag of het Algemeen Bestuur in redelijkheid tot oplegging van een boete van € 2.500,-- is gekomen. Daartoe heeft BAH, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
3.2
De in het Handelsregister opgenomen gegevens zijn gewijzigd nadat aan B was gebleken dat de inschrijving onjuist was.
3.3
De eigendomsverhoudingen binnen B worden aangepast. B wordt volledig eigenaar van W D B.V. en deze onderneming zal geen deel meer uitmaken van W. Er zal sprake zijn van een volledig zelfstandige onderneming die slechts een financiële vergoeding aan W zal betalen als tegenprestatie voor het plaatsen van advertenties op de websites van W en de mogelijkheid om brochures af te nemen. Het adres van W zal worden gewijzigd.
3.4
Niet begrijpelijk is dat op andere plaatsen in Nederland door de NVM schriftelijk toestemming is verleend voor de samenwerking tussen NVM-leden en ondernemingen die deel uitmaken van W maar geen lid zijn van de NVM.
3.5
De hoogte van de boete staat niet in verhouding tot de door de NVM geconstateerde overtredingen.
4.
Het verweer van de NVM
4.1
De NVM heeft, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende verweer gevoerd.
4.2
Wanneer na herhaald verzoek daartoe door een NVM-lid geen informatie wordt verstrekt dan dient de NVM handhavend op te treden. De NVM is dat ook verplicht tegenover de leden die de regelgeving naleven en aan hun daaruit voortvloeiende financiële verplichtingen voldoen.
4.3
Vanaf de datum van oprichting was B verplicht om W D B.V. aan te melden als lid. Aangezien B daarvan niet de enige aandeelhouder was bestond de verplichting om een entreegeld van € 15.000,-- te betalen. Omdat W D B.V. krachtens artikel 15 van het RLA zou moeten worden aangesloten op het datanetwerk van de NVM, zou daarvoor maandelijks abonnementsgeld moeten zijn afgedragen. Door aanmelding achterwege te laten heeft B de betaling van deze financiële bijdragen aan de NVM vermeden. Op herhaald verzoek om uitleg te geven over de deelname in de franchiseorganisatie van W is
4
niet gereageerd. Eerst in het beroepschrift is vermeld dat de samenwerking (grotendeels) is opgezegd. 4.4
Onjuist is de stelling van B dat de NVM goedkeuring heeft verleend voor deelname aan franchiseorganisaties waarin ook niet-leden van de NVM deelnemen. B gaat er aan voorbij dat in haar geval sprake is van bedrijfsactiviteiten die worden uitgevoerd in een aparte vennootschap met een andere eigendomsverhouding dan binnen B het geval is. Nu B niet de naam heeft genoemd van het NVM-lid waaraan door de NVM toestemming zou zijn verleend om aan een dergelijke franchise organisatie deel te nemen kan de NVM op dit punt verder niet reageren.
4.5
Makelaarskantoren die geen lid zijn van de NVM maar hun werkzaamheden wel uitvoeren onder de vlag van de NVM dan wel daartoe de indruk wekken, vallen buiten het bereik van het tuchtrecht van de NVM. Voorts kunnen consumenten hun geschillen met dergelijke kantoren niet aanmelden bij de Stichting Geschillencommissie.
5.
Beoordeling van het verzoek
5.1
Ter zitting van de Centrale Raad van Toezicht heeft B erkend dat door haar te laat is gereageerd op het verzoek van de NVM om inlichtingen te verstrekken en door haar slechts summiere en incomplete informatie aan NVM is gegeven. In haar tegen de beslissing tot oplegging van de boete gerichte verzoek heeft B verontschuldigingen aangeboden voor de door haar gevolgde trage handelwijze en aangevoerd dat zij te goeder trouw heeft gehandeld en heeft gedacht dat “het zo’n vaart niet zou lopen”.
5.2
Artikel 8 van het RLA verplicht de NVM-leden en de aangesloten NVM-makelaars om - zakelijk weergegeven - tijdig en schriftelijk opgave te doen van wijzigingen met betrekking tot de makelaardij-ondernemingen. Dit artikel verplicht de NVM-leden en de aangesloten NVM-makelaars daarnaast om op het verzoek daartoe aan te tonen dat is voldaan aan de uit het lidmaatschap voortvloeiende verplichtingen en alle inlichtingen te verstrekken die voor het lidmaatschap van belang zijn.
5.3
De NVM heeft in haar brief van 12 november 2013 de rol van B als bestuurder van W D B.V. aan de orde gesteld evenals de samenwerking tussen die onderneming en de onderneming W. Voorts heeft de NVM erop gewezen dat in de statuten van W D B.V. als bedrijfsactiviteiten onder meer het huren, verhuren, kopen en verkopen van registergoederen voor zowel eigen rekening als voor derden zijn opgenomen. De NVM heeft daarnaast gesteld dat blijkens aan het Handelsregister ontleende informatie W zich onder meer bezighoudt met de handel in onroerend goed en de makelaardij. Naar aanleiding van deze bevindingen heeft de NVM aan B om informatie en een toelichting verzocht met het doel om op basis daarvan te beoordelen of mogelijk strijd zou bestaan met de voorschriften die zijn opgenomen in Regel 6 van de Erecode en de artikelen 3 lid 1, 10 en 12 van het RLA.
5.4
De NVM heeft blijkens het dossier na de verzending van de brief van 12 november 2013 in haar schriftelijke berichten van 19 december 2013 en 10, 22 en 24 januari 2014 verzocht om schriftelijk te reageren op de in haar brief gestelde vragen. B heeft dat nagelaten ondanks de in de brief van 10 januari 2014 opgenomen waarschuwing dat de
5
NVM maatregelen zou kunnen treffen indien geen inhoudelijke informatie zou worden verstrekt. Door aldus te handelen is B de in artikel 8 RLA opgenomen verplichting niet nagekomen. 5.5
De NVM heeft er belang bij dat haar leden en de aangesloten NVM-makelaars voldoen aan de in artikel 8 RLA opgenomen informatieverplichting. Indien daaraan niet binnen een door de NVM te stellen redelijke termijn wordt voldaan dan kan de NVM gebruik maken van de in artikel 24 lid 1 RLA opgenomen bevoegdheid om een boete op te leggen van maximaal € 5.000,-- of € 15.000,--. De NVM heeft onbetwist gesteld dat door haar het beleid is ontwikkeld om in geval van overtreding van artikel 8 RLA een boete op te leggen van € 2.500,--. De Centrale Raad van Toezicht is van oordeel dat de NVM in dit geval in redelijkheid tot de oplegging van een dergelijke boete heeft kunnen besluiten.
5.6
Nu B in het ongelijk wordt gesteld zal de Centrale Raad van Toezicht B belasten met de betaling van de kosten die zijn verbonden aan de behandeling van het verzoek. De Centrale Raad van Toezicht zal het bedrag stellen op het bedrag genoemd in de brief van de NVM van 6 februari 2014 en het meerdere bedrag aan de zijde van de NVM laten.
5.7
Gelet op de inhoud van de Statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.
6.
Beslissing op het verzoek
6.1
Spreekt uit dat de NVM in redelijkheid heeft kunnen besluiten tot het opleggen van een boete van € 2.500,--.
6.2
Bepaalt dat B ter zake van de kosten van de behandeling van het verzoek een bijdrage van € 2.613,--, vermeerderd met eventueel verschuldigde BTW, zal voldoen en bepaalt dat dit bedrag binnen zes weken na ondertekening van deze uitspraak aan de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen NVM gevestigd te Nieuwegein zal worden voldaan.
Aldus gewezen te Amersfoort door mr. K.E. Mollema, voorzitter, mr. J.C. Borgdorff, lid en mr. J.A. van den Berg, lid/secretaris en ondertekend op 8 juli 2014.
