Onduidelijke samenwerkingsverbanden. Ten onrechte veilingkosten in rekening gebracht – geen veiling plaatsgevonden. Gedragingen van vóór NVM-lidmaatschap. Door NVM opgelegde boete gematigd. Een makelaar opereert met zijn eenmanszaak onder verschillende handelsnamen. Een nietmakelaar met wie hij samenwerkt heeft een commanditaire vennootschap die eveneens verschillende handelsnamen kent. Deze laatste heeft daarnaast een eenmanszaak die op hetzelfde adres is gevestigd als dat van de makelaar. Op de website van die laatste eenmanszaak presenteert de NVM-makelaar zich. Op de website van de NVM-makelaar komt de niet-makelaar voor als accountmanager. De makelaar legt zich speciaal toe op de verkoop van huizen die ‘onder water staan’. Als de makelaar op zeker moment een huis in de verkoop krijgt, bemiddelt de niet-makelaar bij de aankoop daarvan. Deze brengt bij de koper o.a. veilingkosten in rekening waarbij ene keer de makelaar en in een gecorrigeerde nota de niet-makelaar als bemiddelaar genoemd wordt. De makelaar voert aan dat aan de voorwaarden om sprake te doen zijn van een veiling is voldaan. De Centrale Raad deelt die mening niet. Vanwege de verwevenheid van makelaar en niet-makelaar is het in rekening brengen van kosten door laatstgenoemde niet juist. Weliswaar heeft de aan- en verkoopbemiddeling plaatsgevonden vóór het lidmaatschap en aansluiting van de makelaar, dat geldt niet voor de verwevenheid en onduidelijke samenwerkingsverbanden tussen makelaar en niet-makelaar. De Centrale Raad acht de door de NVM aan de makelaar opgelegde boete niet redelijk en matigt deze.
De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van: W VASTGOED (hierna: “W Vastgoed”), lid van de vereniging, gevestigd en kantoorhoudende te M, verzoekster, tegen HET ALGEMEEN BESTUUR VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM (hierna: de NVM), gevestigd en kantoorhoudende te Nieuwegein, verweerder.
1.
Verloop van de procedure
1.1
W Vastgoed heeft bij brief van 4 december 2013, ontvangen op 4 december 2013, het verzoek als bedoeld in artikel 24 van het Reglement Lidmaatschap & Aansluiting (hierna: “RLA”) ingediend naar aanleiding van de beslissing van 4 november 2013 van de NVM. Bij deze beslissing is aan W Vastgoed een boete opgelegd van € 15.000,-- waarvan € 5.000,-- onvoorwaardelijk en € 10.000,-- voorwaardelijk.
2
1.2
W Vastgoed heeft in haar brief van 4 december 2013 de gronden aangevoerd waarop haar verzoek is gebaseerd.
1.3
De NVM heeft in haar brief van 19 februari 2014 verweer gevoerd tegen het verzoek.
1.4
W Vastgoed heeft bij brief van 13 maart 2014 nadere producties in het geding gebracht.
1.5
De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de tussen W Vastgoed en de NVM gewisselde correspondentie, het verslag van de op 17 oktober 2013 door de Commissie Lidmaatschapszaken (hierna: “CL”) gehouden bijeenkomst en de beslissing van 4 november 2013 van de CL.
1.6
Ter zitting van 20 maart 2014 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen: -
A. W. (hierna: “W”) namens W Vastgoed; namens de NVM C.M.J. Cramer en mr. G.F. Terhaar sive Droste.
1.7
Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht. W en mr. Terhaar sive Droste hebben zich daarbij bediend van pleitnotities.
2.
De feiten
2.1
Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voor zover niet betwist, staat het navolgende vast.
2.2
Op 13 juli 2006 richt W de eenmanszaak W Vastgoed op. De handelsnamen daarvan zijn ”W Vastgoed” en “S Makelaardij”. De onderneming is gevestigd aan de W-singel 64 in M.
2.3
Op 11 juni 2007 richt W de commanditaire vennootschap B by A C.V. op. De handelsnamen daarvan zijn “B by A”, “P. Service Office (P.S.O.)”, “I by A” en “B by A”. Blijkens het uittreksel van de Kamer van Koophandel gaat het om een markt- en opinieonderzoeksbureau dat zich ook bezig houdt met overige specialistische zakelijke dienstverlening en het organiseren van onder meer congressen en beurzen. W is vennoot van deze vennootschap en de onderneming is gevestigd aan de G-straat 13 in M.
2.4
Op 23 juni 2006 richt een zekere W. N (hierna: “N”) een eenmanszaak op met de handelsnaam “hvmv.nl”. Als bedrijfsactiviteiten daarvan vermeldt het uittreksel uit de Kamer van Koophandel overige financiële intermediatie en verliesbeperking. Deze onderneming is gevestigd aan de W-singel 64 in M. W is de domeinnaamhouder van de domeinnaam hvmv.nl.
2.5
Op de website van “hvmv.nl” is de navolgende tekst opgenomen: “Mijn naam is A.W.. Als NVM makelaar ben ik verantwoordelijk voor de makelaardij activiteiten. Hvmv.nl is een initiatief van mijzelf en mijn collega Willem
3
N. Samen zijn we verantwoordelijk voor afwikkeling- en verliestrajecten. Wij werken elke dag met mensen die te maken krijgen met een verlies, met een schuld, of met een tekort bij de notaris. Om deze woningen verkocht te krijgen maken we gebruik van het Verkocht in 1 week Systeem, een manier om huizen snel verkocht te krijgen met bijzonder veel marketing. Op dit moment zijn wij de grootste organisatie in Nederland dat zich specialiseert in verkoop met tekort. Omdat de markt op veel plaatsen zo is gedaald zijn er heel wat mensen die een hogere hypotheek op hun huis hebben dan het waard is. Vaak zijn huizen voor het begin van de crisis (2007/2008) gekocht en hebben ze daarna een flinke tik gehad op het gebied van waarde.” Naast de tekst op de website is de naam “S Makelaardij” en de bij die handelsnaam behorende afbeelding opgenomen. 2.6
Op de (Funda)website van “S Makelaardij” is onder meer het navolgende vermeld: “S Makelaardij is gespecialiseerd in complexe situaties. Huizen die snel moeten worden verkocht, huizen waar een verlies zal optreden, NHG dossiers en andere problemen waar het belangrijk is dat je iemand kiest die praktijkervaring heeft. Als je een aanvraag indient bekijken we de beste oplossing voor jouw situatie. Soms kunnen wij die bieden, maar andere keren ben je beter af bij een andere NVM collega. Als dit zo is dan vertellen we het, zodat je verder wordt geholpen.” De website vermeldt W als NVM-Makelaar en N als accountmanager.
2.7
In 2011 krijgt W Vastgoed opdracht om te bemiddelen bij de verkoop van het woonhuis gelegen aan de W-straat 79 in E. Op 30 september 2011 geven een zekere E (hierna: “E”) en een zekere Ev (hierna: “Ev”) aan N opdracht om te bemiddelen bij de aankoop van een woonhuis. Op 3 oktober 2011 ontvangt E de navolgende e-mail: “Hallo, Ik ben Stephan L van S makelaardij. Ik zal jullie dossier gaan behandelen en wil jullie dan ook verzoeken om mij een aantal voorbeeldwoningen toe te sturen in jullie budget zodat ik een idee krijg van jullie voorkeuren.” In zijn e-mail van 4 november 2011 ontvangt E van Stephan L een e-mail met de navolgende tekst: “Bij deze kan ik je mededelen dat de tour van 4 november zal beginnen om 15.00 uur bij de M-straat 21 in L. Stuur mij aub even een bevestiging dat jullie dit gelezen hebben. Jullie gaan die dag 5 woningen bekijken met een collega van mij.”
2.8
In zijn e-mail van 17 november 2011 bericht W aan E het navolgende: “Ben veel met de bank aan het bellen geweest. Zij hadden een hogere opbrengst geschat, vooral omdat er meer dan 2 ton hypotheek op het huis zit. Na lang praten heb ik toch toestemming gekregen om koopovereenkomst op te stellen voor €
4
160.000,--. (….) P.S. Open Huis zal wel nog door moeten gaan, omdat alle voorbereidingen zijn gedaan en omdat de bank reserveopties wilt. Weet niet of Willem er tegen jullie iets over had gezegd. Voor de duidelijkheid; jullie zijn wel de kopers en het wordt niet voor je neus weg gekaapt dadelijk.” 2.9
E en Ev kopen het woonhuis voor € 160.000,--. W stelt een koopovereenkomst op. Artikel 2 lid 3 daarvan bepaalt dat de kopers veilingkosten ter hoogte van € 1.000,-- zijn verschuldigd. E en Ev ondertekenen de koopakte. Partijen zijn overeengekomen dat de eigendomsoverdracht zal plaatsvinden op 8 maart 2012. E en Ev zeggen de huurovereenkomst met betrekking tot hun woonhuis op met ingang van 19 maart 2012.
2.10 W vraagt in verband met de financiering van de koopsom voor E en Ev hypotheekoffertes aan. Aangezien de eigendomsoverdracht wordt vertraagd en E en Ev aanpassingen willen (laten) uitvoeren aan het door hen gekochte woonhuis ontvangen zij op 8 maart 2012 op basis van een op die datum getekende sleutelverklaring een sleutel van het woonhuis. In zijn e-mail van 10 maart 2012 bericht W aan Ev dat geen bezwaar bestaat tegen de uitvoering van werkzaamheden in het woonhuis. 2.11 Op 30 maart 2012 wordt W Vastgoed lid van de NVM. 2.12 Op 17 april 2012 zendt “Willem N de Topmakelaars” een aankoopcourtagenota aan E en Ev. Daarop is W vermeld als behandelaar. Op 25 april 2012 is de eigendom van het woonhuis overgedragen. Op 3 mei 2012 ontvangen E en Ev een gecorrigeerde nota waarop als behandelaar Willem N is vermeld. Op 4 mei 2012 is op briefpapier van “S Makelaardij” aan hen een nota gezonden ter zake van veilingkosten. Op deze nota is “B by A” als behandelaar vermeld. 2.13 E en Ev hebben zich in hun e-mail van 20 augustus 2013 bij de NVM beklaagd over de dienstverlening van W Vastgoed.
3.
Het verzoek
3.1
W Vastgoed verzoekt aan de Centrale Raad van Toezicht om zich uit te spreken over de vraag of het Algemeen Bestuur in redelijkheid tot de oplegging van de boete is gekomen. Daartoe heeft W Vastgoed, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
3.2
De beslissing kan niet in stand blijven omdat de boete is opgelegd naar aanleiding van handelingen die zijn verricht voorafgaande aan het op 30 maart 2012 verkregen lidmaatschap van de NVM.
3.3
Als gevolg van onder meer een onjuiste vermelding op enkele facturen en onzorgvuldig gebruik van briefpapier kon onduidelijkheid ontstaan over de verhouding tussen de verschillende ondernemingen en daarom is twee jaar geleden al besloten om in de zogenoemde verliesdossiers niet langer samen te werken met de onderneming van N als aan-
5
kopend makelaar. Een door de NVM gewenst verbod op een dergelijke samenwerking is niet mogelijk omdat W Vastgoed aan N niet kan verplichten om geen opdrachten te aanvaarden van partijen die zijn geïnteresseerd in de aankoop van door W Vastgoed aangeboden woonhuizen. 3.4
In de koopovereenkomst hebben E en Ev zich tot de betaling van veilingkosten verplicht. Onjuist is het standpunt van de NVM dat van een veiling geen sprake is geweest. De door W Vastgoed bij verkoop gehanteerde procedure biedt aan geïnteresseerde partijen de mogelijkheid om een bod uit te brengen. De procedure is openbaar en er wordt van onder af aan geboden. De verkopende partij besluit om al dan niet te gunnen. Aan alle aan een veiling te stellen criteria is daarmee voldaan. Anders dan de NVM heeft vermeld in de brief van 4 november 2013 zijn niet door “S Makelaardij” veilingkosten in rekening gebracht maar door “B by A”.
3.5
Gegeven de contacten met de afdeling Bijzonder Beheer van de bank, de relatie met de verkoper en het stadium van behandeling waarin zich het dossier bevond, was het verantwoord om aan E en Ev mee te delen dat zij na afgifte van de sleutelverklaring een begin konden gaan maken met de bouwkundige aanpassing van het woonhuis. W Vastgoed heeft zich achteraf gerealiseerd dat aan de uitvoering van dergelijke werkzaamheden risico’s kunnen zijn verbonden, maar in dit geval hebben E en Ev hiervan geen nadeel maar voordeel ondervonden.
4.
Het verweer van de NVM
4.1
De NVM heeft naar aanleiding van het verzoek, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende verweer gevoerd.
4.2
Aangezien de NVM kritiek had op handelingen die zijn verricht door W Vastgoed na toetreding op 30 maart 2012 tot de NVM was de NVM bevoegd om daarvoor een boete op te leggen. W Vastgoed heeft het daartegen gerichte verzoek niet ingediend binnen de in artikel 24 lid 2 van het RLA opgenomen termijn nu het verzoek op 4 december 2013 is ontvangen en is daarom niet-ontvankelijk in haar verzoek.
4.3
De ondernemingen van W en N zijn nauw met elkaar verweven. De beide ondernemingen zijn op hetzelfde adres gevestigd. W is de houder van de domeinnaam “www.hvmv.nl”. De handelsnaam van de onderneming van N is “hvmv.nl”. Op de website van die onderneming is niet alleen het bedrijfslogo van W Vastgoed opgenomen maar daarop wordt ook W als NVM-Makelaar opgevoerd. Voormelde uitingen zijn in strijd met Regel 1 van de Erecode omdat daardoor onjuiste beeldvorming ontstaat over personen, werkwijze, belangen en positie.
4.4
E en Ev hebben courtage betaald aan N die niet alleen een eenmanszaak voert, maar blijkens de website van W Vastgoed ook als accountmanager voor die onderneming werkzaam is. Daarnaast hebben E en Ev courtage betaald aan “B by A”, de onderneming waarvan W beherend vennoot is. Nu aan E en Ev kosten in rekening zijn gebracht die zijn gemaakt ten behoeve van de opdrachtgever waarvoor W als verkopend makelaar is opgetreden, is sprake van een vorm van dubbele courtage. Dat geen sprake is geweest van een veiling valt af te leiden uit de e-mail van 17 november 2011 van W aan E waarin is meegedeeld dat het “Open Huis” dient door te gaan omdat de bank dat voor-
6
schrijft. In dit bericht is geen melding gemaakt van een veiling. De uitleg die W heeft gegeven aan het begrip “veiling” leidt tot onduidelijkheid, onjuiste beeldvorming en is in strijd met het uitgangspunt van transparantie. Dat veilingkosten in rekening zijn gebracht door middel van een factuur van “S Makelaardij” waarop zonder nadere uitleg “B by A” als behandelaar is vermeld, levert eveneens schending van Regel 1 van de Erecode op. 4.5
W heeft E en Ev lichtzinnig geadviseerd ten aanzien van het gebruik maken van de sleutelverklaring.
4.6
De NVM heeft in redelijkheid kunnen besluiten tot de oplegging van een boete en verzoekt aan de Centrale Raad van Toezicht om te bepalen dat W Vastgoed wordt belast met de kosten die zijn verbonden aan het voeren van de procedure.
5.
Beoordeling van het verzoek
5.1
Artikel 24 lid 2 van het RLA bepaalt dat een verzoek als het onderhavige moet worden ingediend binnen één maand na dagtekening van de mededeling van het Algemeen Bestuur waarbij een boete is opgelegd. Bij aangetekende brief (en per e-mail) van 4 november 2013 is aan W Vastgoed bericht dat een boete werd opgelegd. De desbetreffende termijn is dan ook ingegaan op 5 november 2013 en nu de brief waarin het tegen de beslissing gerichte verzoek is opgenomen op 4 december 2013 is ontvangen, is het verzoek tijdig ingediend.
5.2
W Vastgoed is op 30 maart 2012 lid van de NVM geworden. Uitgangspunt is dat eerst vanaf dat moment de regelgeving van de NVM van toepassing is en het handelen en nalaten van W Vastgoed daaraan eerst met ingang van 30 maart 2012 kan worden getoetst. De door E en Ev bekritiseerde gang van zaken ten aanzien van het sluiten van de overeenkomst met betrekking tot het woonhuis aan de W-straat 79 in E en de uitvoering daarvan heeft zich grotendeels voorgedaan in de periode voorafgaande aan de toetreding tot de NVM en kan daarom niet in aanmerking komen voor toetsing aan de regelgeving van de NVM. Dat geldt niet voor de navolgende aspecten.
5.3
Ter zitting van de Centrale Raad van Toezicht heeft de Voorzitter met gebruikmaking van een ipad de websites van W Vastgoed en “hvmv.nl” geraadpleegd. De Voorzitter heeft vervolgens ter zitting aan W voorgehouden dat op deze websites nog steeds de teksten waren opgenomen als hierboven weergegeven onder 2.5 en 2.6. Door de inhoud en strekking van deze teksten ontstaat bij het publiek onmiskenbaar het beeld dat “S Makelaardij” en “hvmv.nl” met elkaar samenwerken en dat verdraagt zich niet met de stelling van W Vastgoed dat al in 2012 is besloten om die samenwerking te beëindigen.
5.4
Nu W zich als NVM-Makelaar uitdrukkelijk en prominent met N – die door hem als een collega wordt aangeduid – presenteert op de website van de onderneming “hvmv.nl” en daarop ook de handelsnaam “S Makelaardij” is opgenomen met de daarbij behorende afbeelding, maar W Vastgoed heeft gesteld dat geen sprake meer is van samenwerking, heeft W Vastgoed gehandeld in strijd met Regel 1 van de Erecode door in de communicatie niet te waken tegen onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten en over de gevolgde werkwijze, belangen en positie. W heeft ter zitting van de Centrale Raad van Toezicht erkend dat voor hem aanleiding
7
bestaat om de verschillende passages in de teksten van de websites aan te passen. 5.5
W Vastgoed heeft op 4 mei 2012, en derhalve na haar toetreding tot de NVM, aan E en Ev een factuur verzonden ter zake van veilingkosten. Op deze factuur is als behandelaar “B by A” vermeld aan welke onderneming blijkens de factuur de veilingkosten moesten worden betaald. Aangezien de factuur is verzonden op briefpapier van “S Makelaardij” is W Vastgoed (mede) verantwoordelijk voor de verzending daarvan. Nu niet is gebleken dat het woonhuis door E en Ev op een veiling is gekocht, bestond geen grond voor de aanspraak op betaling van veilingkosten. Dat in de koopovereenkomst de bepaling is opgenomen dat de koper veilingkosten is verschuldigd doet daaraan niet af. Door onder de geschetste omstandigheden aanspraak te maken op de betaling van veilingkosten ten gunste van een aan W Vastgoed gelieerde onderneming heeft W Vastgoed gehandeld in strijd met Regel 1 van de Erecode.
5.6
De slotsom is dat W Vastgoed, zoals hiervoor is overwogen onder 5.4 en 5.5, Regel 1 van de Erecode heeft geschonden. De Centrale Raad van Toezicht is echter van oordeel dat de NVM in redelijkheid niet heeft kunnen beslissen om daarvoor een boete op te leggen van € 15.000,-- waarvan € 5.000,-- onvoorwaardelijk en € 10.000,-- voorwaardelijk. De Centrale Raad van Toezicht is van mening dat ter zake van voormelde schendingen in redelijkheid een boete kan worden opgelegd van € 7.500,-- waarvan € 5.000,-voorwaardelijk. Nu het verzoek doel treft ten aanzien van de aan W Vastgoed opgelegde boete bestaat aanleiding om W Vastgoed niet te belasten met de betaling van de kosten die zijn verbonden aan de behandeling van het verzoek.
5.7
Gelet op de inhoud van de Statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.
6.
Beslissing op het verzoek
6.1
Verstaat dat de NVM niet in redelijkheid heeft kunnen beslissen tot het opleggen van een boete van € 15.000,-- waarvan € 5.000,-- onvoorwaardelijk en € 10.000,-- voorwaardelijk.
6.2
Verstaat dat de NVM in redelijkheid kan besluiten tot de oplegging van een boete van € 7.500,-- waarvan € 2.500,-- onvoorwaardelijk en € 5.000,-- voorwaardelijk, waarbij zal gelden dat W Vastgoed het voorwaardelijk deel van de boete aan de NVM zal zijn verschuldigd indien zij zich binnen twee jaar na dagtekening van een door het Algemeen Bestuur te nemen besluit schuldig maakt aan handelingen of nalatigheden als bedoeld in het Reglement Tuchtrechtspraak NVM.
Aldus gewezen te Amersfoort door mr. K.E. Mollema, voorzitter, W. van Haselen, lid en mr. J.A. van den Berg, lid/secretaris en ondertekend op 1 mei 2014.
