ZNALECKÝ POSUDEK č. 766/236/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 525 na pozemku č. parc. St. 645 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 645, č. parc. 133/6, k.ú. Lysá nad Labem, obec Lysá nad Labem, zapsáno na LV č. 2296 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Nymburk.
Objednatel posudku:
JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4
Účel posudku:
Usnesení č. j. 132 EX 34593/09-31/Zl
Podle stavu ke dni 26.9.2011 posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail:
[email protected] Posudek obsahuje včetně příloh 13 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 20.10.2011
-2Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Sojovická 525 289 22 Lysá nad Labem Kraj: Středočeský Okres: Nymburk Obec: Lysá nad Labem Katastrální území: Lysá nad Labem Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 26.9.2011. Prohlídka a zaměření interiéru rodinného domu nebylo znalkyni umožněno – prohlídka byla provedena pouze zvenku. Ohledání bylo ztíženo skutečností, že větší část domu není z ulice viditelná. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2296 ze dne 11.8.2011, k.ú. Lysá nad Labem 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 26.9.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Lysá nad Labem 3) Usnesení č. j. 132 EX 34593/09-31/Zl 4) Informace získané při místním šetření dne 26.9.2011 5) Informace získané na Stavebním úřadě Lysá nad Labem dne 19.10.2011 Obsah posudku
Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 525 na pozemku č. parc. St. 645 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 645, č. parc. 133/6, k.ú. Lysá nad Labem, obec Lysá nad Labem, zapsáno na LV č. 2296 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Nymburk. Typ stavby Vlastník staveb: Vlastník pozemků: Katastrální úřad:
Rodinný dům, koncový řadový, stávající dokončený Podíl 1/6: Jiránek Dušan, Sojovická 525/29, 289 22 Lysá nad Labem Podíl 4/6: Jiránek Stanislav, Sojovická 525/29, 289 22 Lysá nad Labem Podíl 1/6: Jiránková Nela, Sojovická 525/29, 289 22 Lysá nad Labem Podíl 1/6: Jiránek Dušan, Sojovická 525/29, 289 22 Lysá nad Labem Podíl 4/6: Jiránek Stanislav, Sojovická 525/29, 289 22 Lysá nad Labem Podíl 1/6: Jiránková Nela, Sojovická 525/29, 289 22 Lysá nad Labem pro Středočeský kraj 2296 LV č. KP Nymburk
-3Katastrální úz.: Obec: Ulice: č.p.
Lysá nad Labem Lysá nad Labem Sojovická 525
Kraj: část obce: počet obyvatel: způsob ochrany:
Středočeský Lysá nad Labem 8 532 -
na pozemku
č. parc. 645,
výměra 497 m2
druh pozemku:
zastavěná plocha a nádvoří
další pozemky:
č. parc. 133/6, výměra 486 m2
druh pozemku:
zahrada
Všeobecný popis Oceňované nemovitosti jsou v Lysé nad Labem. Město Lysá nad Labem leží vzdušnou čarou asi 20 km severovýchodně od Prahy. V Lysé nad Labem je dobrá občanská vybavenost. Lepší občanská vybavenost je v okresní městě Nymburk, dobře dostupném po silnici č. 331 – cca 15 km. Úplná vybavenost je v Praze, dobře dostupné po silnici č. 272 a dálnici D11 – cca 35 km. Jižně v blízkosti města protéká Poloha a okolí řeka Labe. Stavba domu č.p. 525 se nachází v širším centru města, v ulici Sojovická, v lokalitě se zástavbou starších rodinných domů. Stavba RD je osazena na uliční čáře. Nedaleko se nachází rozsáhlý Zámecký park. Přilehlá komunikaci – silnice č. 331 je frekventovaná, má rušivý vliv. Vzdálenost do centra města je asi 0,5 km. Rušivá a obtěžující Přilehlá silnice č. 331, ulice Sojovická – rušivý vliv. zařízení Dopravní dostupnost
Zastávka autobusů cca 500 m, vlakové nádraží Lysá nad Labem cca 1 km.
Přípojky inženýrských sítí
Elektro, vodovod, plynovod. Kanalizace – napojení nezjištěno.
Základové poměry Druh zástavby
Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry – ohledání pouze zvenku. Rodinný dům, koncový řadový, stávající dokončený.
Popis staveb – budova č.p. 525 (dle dokumentace ve složce domu č.p. 525 na Stavebním úřadě Lysá nad Labem) Rok
dokončení 1939 přístavby, nástavby 1990 kolaudace přístavby na jihozápadě domu modernizace/rekonstrukce 1999 zavedení plynu Druh konstrukce (zděná, betonová, původní RD – zděná, kamenná dřevěná apod.) přístavba (cca 35 % OP domu) - zděná Počet podlaží podzemních 0 sklep je v částečně zapuštěném 1 NP. nadzemních 2+0 2 NP + půdní prostor k bydlení neupravený Dům č.p. 525 je podsklepený, sklep je v částečně zapuštěném 1 NP. Podsklepeno je Popis 100% původního rodinného domu, přístavba není podsklepena. Dům má 2 NP a půdní prostor k bydlení neupravený. Svislé konstrukce původního domu jsou kamenné. Materiál vodorovných konstrukcí nezjištěn. Střecha je sedlová, krytina tašková. Klempířské prvky jsou plechové bez nátěru. Okna jsou dřevěná klasická. Vstupní dveře jsou dřevěné. Vchod do domu je po čtyřech betonových schodech. Přístavba na jihozápadě domu má 2 NP, je funkčně propojena s původním RD. Svislé konstrukce přístavby jsou zděné z pórobetonových tvárnic, vodorovné konstrukce jsou z keramické (Hurdis) do ocelových nosníků. Vnitřní schodiště je
-4betonové. Střecha přístavby je pultová, materiál střešní krytiny nezjištěn. Vnitřní povrchy podlah – nezjištěno. Vnitřní povrchy stěn – nezjištěno. Fasáda – na severovýchodní (uliční) straně břizolit – ve zhoršeném technickém stavu. Na zbytku domu, včetně přístavby, není vnější omítka.. Vybavení a zařizovací předměty – nezjištěno. Topení – ústřední. Přípojky: elektro, vodovod, plynovod. Kanalizace – napojení nezjištěno. Dispoziční řešení: 1.NP (částečně zapuštěné): chodba 8,5 m2, sklad 11,0 m2, sklad 11,4 m2, uhelna se vchodem ze dvora 18,6 m2, chodba 5,5 m2, pokoj 14,8 m2, pokoj 22,0 m2, chodba 6,0 m2 , šatna 6,7 m2, sprchový kout 2,3 m2 2.NP: schodiště na půdu 1,4 m2, chodba 10,1 m2, pokoj se samostatným vchodem z ulice 16,8 m2, pokoj 15,1 m2, pokoj 15,4 m2, chodba 4,5 m2, WC 2,0 m2, koupelna 5,8 m2, pokoj 26 m2, kuchyň 11,7 m2 , spíž 5,1 m2, šatna se schody do 1. NP 11,0 m2 Celkem započitatelná UP: 207,0 m2 Rekonstrukce a modernizace
Stav RD je podprůměrný, při ohledání zvenku není v posledních letech prováděna údržba. Přístavba v jihozápadní části domu, zkolaudovaná v roce 1990, má dvě nadzemní podlaží. V 1. NP je součástí přístavby chodba se vchodem ze dvora a dva pokoje. Ve 2. NP je součástí přístavby chodba se schodištěm do 1. NP, pokoj, kuchyň a spíž. Zároveň s provedením přístavby byla provedena částečná rekonstrukce původního RD – v 1. NP byla zmenšena uhelna a byly vestavěny sprchový kout a šatna. Ve 2. NP byla do původní haly vestavěna koupelna. Kolaudační rozhodnutí v roce 1990 bylo vydáno pouze na byt 3 + 1 ve 2. NP. Stav dokončenosti rekonstrukce a přístavby v 1. NP nebyl zjištěn.
Vedlejší stavby a příslušenství Popis
Pozemky
Nebyly zjištěny. Pozemek č. parc. St. 645 je částečně zastavěn stavbou rodinného domu vč. přístavby, zbytek tvoří nezpevněný dvůr. Pozemek č. parc. 133/6 je neudržovaná zahrada. Pozemky jsou užívány ve funkčním celku, mají dohromady nepravidelný tvar čtyřúhelníku, protáhlý ve směru severovýchod – jihozápad, leží v mírném jihozápadním svahu. Přístup je ze severovýchodní strany ze zpevněné komunikace s chodníkem.
Oplocení
Vnější zařízení
Zpevněné plochy Napojení inž. sítí
Vrata a vrátka mají železný rám, prkenná výplň, ocelové sloupky. Na východní straně cihlová zeď se zděnými sloupky, bez omítky. Zbytek oplocení nezjištěn. Elektro ano Vodovod ano Kanalizace nezjištěno Plynovod ano Telefon nezjištěno Přístup po zpevněné komunikaci ano
-5Stav budov, udržování, rekonstrukce Dle údajů ve spise - částečná rekonstrukce a přístavba v roce 1990, zavedení plynu v roce 1999. Technický stav Podle ohledání na místě - stavba RD je z větší části bez fasády, nezateplená. Při staveb ohledání zvenku je stav RD podprůměrný, v posledních letech zanedbaný, bez údržby. Lokalita s dobrou dostupností občanské vybavenosti. Rušivý vliv přilehlé Poloha vzhledem k komunikace – hlavní průjezdná komunikace městem. užívání Lokalita je hodná k trvalému bydlení. Užívání Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností. nemovitosti Vlastnická práva Omezení 1) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 2296 k.ú. Lysá nad Labem vlastnických práv Zahrnuta v obvyklé 1) Nejsou zohledněny v ceně obvyklé. ceně Stav zápisu KN a Byl zjištěn nesoulad evidence KN a skutečnosti – přístavba RD z roku 1990 není skutečnosti zakreslena v katastrální mapě. Vyhodnocení Záplavové území
Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením a zatopením.
Jiná rizika Nebyla zjištěna Prověření přístupu Z komunikace s chodníkem č. parc. 3451/88 (silnice, vlastník Středočeský kraj). k nemovitosti Bez rizika.
-6-
CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA Jednotková cena [Kč/m2]
POZEMKY
Cena pozemku [Kč]
č. parcelní
výměra [m2]
současný stav
budoucí stav
současný stav
druh pozemku
St. 645 133/6
497 486
1 800 1 800
-
894 600 874 800
zastavěná pl. a nádvoří zahrada
1 769 400
I. CENA POZEMKU
STAVBY
budovy
stáří
OP
Jednot. cena
Rozest.
Reproduk. cena
Opotř. stavby
Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč]
[m3]
[Kč/m3]
[%]
[Kč]
[%]
současný stav
1220
4 000
100
4 880 000
58
2 049 600
4 880 000
-
-
72 let č.p. 525
(přístavba 21 let)
Reprodukční cena staveb RD celková UP: 207,0 m2 Z toho:
1. NP částečně zapuštěné 2. NP
2 049 600 Kč
II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) současný stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.)
82,1 m2 124,9 m2
3 819 000 Kč
budoucí stav -
-7-
POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1: Lysá nad Labem, Litol, RD 6 + 1 ZP 200 m2, pozemek 487 m2 Nabídková cena: 2 600 000 Kč, 10/2011 Podsklepený RD. Elektro, studna, kanalizace. Vytápění ústřední. - menší pozemek podobná lokalita
Porovnatelný RD č. 2: Lysá nad Labem, RD 6 + 1 ZP 75 m2, UP 140 m2, pozemek 160 m2 Nabídková cena: 2 520 000 Kč, 10/2011 Elektro, vodovod, kanalizace. Vytápění lokální, tuhá paliva. Rekonstrukce v roce 1996. Obvodové zdivo 1. NP smíšené zdivo; 2. NP ytong. - menší pozemek - menší UP - není podsklepen stejná lokalita
Porovnatelný RD č. 3: Lysá nad Labem, RD 3 + 1 ZP 198 m2, UP 113 m2, pozemek 198 m2
Nabídková cena: 2 866 600 Kč, 10/2011 Řadový jednopodlažní RD Nová střecha, nový krov. Zateplen, nová plastová okna. Elektro, vodovod, kanalizace, plyn. Vytápění ústřední, kotel na plyn. - menší pozemek - menší dispozice + v lepším stavu podobná lokalita
VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY
2 400 000 – 2 600 000 Kč
-8-
URČENÍ OBVYKLÉ CENY
Slabé stránky
Silné stránky
Zdůvodnění ceny obvyklé
Při ohledání zvenku podprůměrný stav, v posledních letech bez údržby. RD je z větší části bez fasády, nezateplený. Rušivý vliv přilehlé komunikace. Stavba RD je osazena na uliční čáře. Velikost pozemku. Přístavba a částečná rekonstrukce v roce 1990. Dobrá dostupnost občanské vybavenosti. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Zohledněna je skutečnost, že znalkyni nebyla umožněna prohlídka interiéru nemovitosti, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem. Zohledněna je skutečnost, že kolaudační rozhodnutí v roce 1990 bylo vydáno pouze na část přístavby, stav dokončenosti zbývající části přístavby nebyl zjištěn. Cena obvyklá byla stanovena dále s ohledem na to, že je oceňován pouze podíl 1/6 nemovitosti. Horní hranice cenového intervalu předpokládá standardní vybavení stavby podle účelu jejího užívání.
OBVYKLÁ CENA 2 400 000 – 2 600 000 Kč rodinného domu č.p. 525 na pozemku č. parc. St. 645 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 645, č. parc. 133/6, k.ú. Lysá nad Labem, obec Lysá nad Labem, zapsáno na LV č. 2296 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Nymburk. Podíl 1/6
Dušan Jiránek
400 000 – 430 000 Kč
V Mníšku pod Brdy, 20.10.2011 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 766/236/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/236/2011.
-9Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 26.9.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Lysá nad Labem 2) Situace, fotodokumentace ze dne 26.9.2011 3) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2296 ze dne 11.8.2011, k.ú. Lysá nad Labem 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 26.9.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Lysá nad Labem
2) Situace, fotodokumentace ze dne 26.9.2011
- 10 -
Severovýchodní pohled
Pozemek č. parc. St. 645 severní pohled
RD – vstup
Severozápadní pohled
Přilehlá komunikace – Sojovická ul.
