2011

Posudek / č. 03-46/2011

AP PR AI S ALS

O obvyklé ceně nemovitostí objekt bydlení bez čp/eč na pozemku parc.č. St. 18/3, zapsaný na LV č. 319 k.ú. Levousy ve spoluvlastnictví Václav Johanovský, Telnice 77, 403 38 Telnice u Ústí nad Labem

Objednatel:

Exekutorský úřad Brno - venkov Brno, Veveří 125, PSČ 616 45 IČ: 605 31 355

Zpracovatel:

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362

Účel posudku:

Zjištění ceny pro exekuční řízení

Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 29 stran textu.

V Praze dne 08.02.2011

Vyhotovení č.: Archiv

Znalecký posudek / č. 03-46/2011

Obsah 1

Rekapitulace ......................................................................................................................................................... 3

2

Jméno a osvědčení ............................................................................................................................................... 4

3

Předpoklady a omezující podmínky .................................................................................................................... 5

4

5

3.1

Omezující podmínky ...................................................................................................................................... 5

3.2

Definice základních pojmů ............................................................................................................................ 6

3.3

Metody stanovení ceny obvyklé ................................................................................................................... 6

3.4

Podklady pro zpracování ocenění ................................................................................................................. 8

Nález ..................................................................................................................................................................... 9 4.1

Předmět a účel znaleckého posudku ............................................................................................................ 9

4.2

Datum znaleckého posudku .......................................................................................................................... 9

4.3

Základní informace o nemovitosti ................................................................................................................ 9

Ocenění nemovitosti ........................................................................................................................................... 12 5.1

Nákladový způsob ........................................................................................................................................ 12

5.2

Rekapitulace hodnot ....................................................................................................................................14

6

Výsledek ocenění................................................................................................................................................ 16

7

Přílohy ................................................................................................................................................................. 18

Strana 2

Znalecký posudek /č. 03-46/2011

1

Rekapitulace

Identifikace předmětu znaleckého posudku: Znalecký posudek o ceně objektu bydlení bez čp/eč na parcele parc.č. st. 18/3 zapsaném na LV č. 319 k.ú. Levousy ve spoluvlastnictví Václav Johanovský, Telnice 77, 403 38 Telnice u Ústí nad Labem, RČ 530327/315 (podíl 1/3), dalšími spoluvlastníky jsou Miroslav Johanovský (podíl 1/3) a Jaroslava Kunertová (podíl 1/3). Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveři 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 25.01.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 25.01.2011.

Zjištěná cena spoluvlastnického podílu (1/3) k nemovitosti zapsané na LV č. 319 k.ú. Levousy je stanovena:

20 800,00 Kč (slovy: Dvacet tisíc osmset korun českých)

Omezující podmínky: Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Dne: 08.02.2011

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel

Strana 3


2 Jméno a osvědčení Jméno a osvědčení:

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362

Osvědčení: Zpracovatel tímto osvědčuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem zaleckého posudku; odměna získaná za provedený znalecký posudek není závislá na stanovených hodnotách; zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu zpracování; nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících.

Strana 4


3 Předpoklady a omezující podmínky 3.1

Omezující podmínky

•

Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty použité pro zpracování znaleckého posudku jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost,

•

zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky, pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny,

•

informace a podklady poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné,

•

další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné,

•

ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných,

•

hodnoty prezentované v tomto znaleckém posudku jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených,

•

datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku,

•

odhad obvyklé výše předmětu ocenění tak, jak je v tomto znaleckém posudku uveden, je založen na stavu národní ekonomiky a na kupní síle měny k datu zpracování,

•

obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele,

•

tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se hodnoty předmětu posudku, identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů,

•

zpracovatel ani jiné osoby, kterých se znalecký posudek týká, bez předchozí domluvy nesmějí vypovídat před soudem nebo v jiném soudním řízení v souvislosti s tímto znaleckým posudkem, tím není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s obchodním zákoníkem a jinými zákonnými ustanoveními,

•

zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem, v případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související,

•

znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem,

•

posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu zpracování,

•

znalecký posudek byl zpracován na podkladu standardů mezinárodní organizace TEGoVA.

Strana 5


3.2

Definice základních pojmů

Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Trh je systémem (a příležitostně též místem), kde jsou zboží a služby směňovány mezi kupujícími a prodávajícími prostřednictvím cenového mechanismu. Pojem trhu představuje schopnost zboží a/nebo služeb být směňováno mezi kupujícími a prodávajícími bez přílišných omezení jejich činností. Každá strana reaguje na nabídkově-poptávkové vztahy a ostatní cenotvorné faktory, schopnosti a znalosti každé strany, jejich chápání relativní užitečnosti zboží a/nebo služeb a jejich individuální potřeby a přání. Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota aktiva je výrazem jeho trhem uznané použitelnosti spíše než jeho čistě fyzického stavu. Použitelnost aktiva pro daný podnik se může lišit od použitelnosti, kterou uznává trh nebo konkrétní obchod. Z toho lze vyvozovat rozdíl mezi individuální a tržní hodnotou. Definice tržní hodnoty: Tržní hodnota je finanční částka, kterou lze obdržet při prodeji nebo uhradit při koupi majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoli nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, a to ať ze strany kupujícího, tak ze strany prodávajícího. Všechny informace o předmětném majetku jsou dostupné a shodné pro obě strany, všechny informace jsou relevantní a pravdivé.

3.3

Metody stanovení ceny obvyklé

Administrativní cena – cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška ministerstva financí České republiky č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění. Trh – Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. Obvyklá cena – cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku bez mimořádných okolností trhu. Tržní hodnota – odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku (schválená definice dle Evropských oceňovacích standardů 2003). Věcná hodnota – (dle právního názvosloví „časová cena“ věci), je reprodukční cena věci, snížená o

Strana 6


přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota – je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Cena pořizovací – je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční – je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Čistý roční stabilizovaný výnos – jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. Zkratky: ZC – základní cena ZCU – základní cena upravená ÚR – územní rozhodnutí ÚP – územní plán LV – list vlastnictví Metody oceňování nemovitého majetku. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu jako obvyklou cenu nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (takzvané věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě.

Strana 7


3.4

Podklady pro zpracování ocenění

Při zpracování ocenění se vycházelo z následujících podkladů: Podklady získané ze strany zadavatele ocenění: Usnesení č.j. 137 EX 8669/07-48 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno - venkov

Podklady získané zhotovitelem: výpis z KN LV č. 319 k.ú. Levousy kopie katastrální mapy k.ú. Levousy skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém infomapa nabídky realitních kanceláří na síti internet fotodokumentace

Strana 8


4 Nález 4.1

Předmět a účel znaleckého posudku

Znalecký posudek o ceně objektu bydlení bez čp/eč na parcele parc.č. st. 18/3 zapsaném na LV č. 319 k.ú. Levousy ve spoluvlastnictví Václav Johanovský, Telnice 77, 403 38 Telnice u Ústí nad Labem, RČ 530327/315 (podíl 1/3), dalšími spoluvlastníky jsou Miroslav Johanovský (podíl 1/3) a Jaroslava Kunertová (podíl 1/3). Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveři 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 25.01.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 25.01.2011.

4.2

Datum znaleckého posudku

Zpracování znaleckého posudku je prováděno na základě Usnesení č.j. 137EX 8669/07-48 JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, 616 45 ze dne 28.12.2010. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 25.01.2011. Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 25.01.2011 bez přítomnosti zástupce vlastníka.

4.3

Základní informace o nemovitosti

Informace o nemovitosti: Název nemovitosti: garáž Adresa nemovitosti: Levousy bez čp/eč 411 17 Křesín Kraj: Ústecký Okres: Litoměřice Obec: Křesín Katastrální území: Levousy Počet obyvatel: 309 Indexovaná průměrná cena podle § 24 odst. 1 (příloha č. 18) 1 535,00 Kč/m3

Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické právo k oceněným nemovitostem je zapsáno dle výpisu z KN LV 319 k.ú. Levousy pro: Johanovský Václav, RČ 530327/315, Telnice 77, 403 38 Telnice u Ústí nad Labem (podíl 1/3), Johanovský Miroslav, RČ 550405/1454, Miloše Uhra 620, Čachtice (podíl 1/3) a Kunertová Jaroslava, RČ 485909/070, Vrbičany 88, 411 21 Vrbičany (podíl 1/3). Způsob ochrany nemovitosti: bez zápisu Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnického práva: Nařízení exekuce původní JPV vytvořen na prac. Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Teplice na základě listin: 14 Nc-12965/2007-4 pro Johanovský Václav, RČ 530327/315, Telnice 77,

Strana 9


403 38 Telnice u Ústí nad Labem. Listina – Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Brno-venkov 037 Ex8669/2007-12 ze dne 6.3.2008 (Z-3517/2008-506). Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na podíl 1/3 pro Johanovský Václav, RČ 530327/315, Telnice 77, 403 38 Telnice u Ústí nad Labem pro budovu bez čp/eč na parc. Č. St. 18/3. Listina – Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Brno-venkov 037 Ex-8669/2007-12 ze dne 6.3.2008 (Z-4717/2008-506). Nařízení exekuce původní JPV vytvořen na prac. Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Labem na základě listin: Okresní soud v Ústí nad Labem č.j. 42 Nc-7526/2009-6 pro Johanovský Václav, RČ 530327/315, Telnice 77, 403 38 Telnice u Ústí nad Labem. Listina – Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Plzeň-sever 121 Ex-3857/2009-6 ze dne 6.8.2009. Právní moc ke dni 24.8.2009 (Z-9639/2009-506). Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na podíl 1/3 pro Johanovský Václav, RČ 530327/315, Telnice 77, 403 38 Telnice u Ústí nad Labem pro budovu bez čp/eč na parc. Č. St. 18/3. Listina - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Plzeň-sever 121 Ex-3857/2009-6 ze dne 6.8.2009. Právní moc ke dni 24.8.2009 (Z-13708/2009-506). Nařízení exekuce původní JPV vytvořen na prac. Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Labem na základě listin: Okresní soud v Ústí nad Labem č.j. 42 EXE-218/2010-10 pro Johanovský Václav, RČ 530327/315, Telnice 77, 403 38 Telnice u Ústí nad Labem. Listina – Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Liberec 131 Ex220/2010-23 ze dne 30.4.2010. Právní moc ke dni 24.5.2010 (Z-5379/2010-506). Zástavní právo exekutorské ve výši 350 000,00 Kč na podíl 1/3 Wustenrot-stavební spořitelna a.s., Na hřebenech II 1718/8, Praha 4, Nusle, 140 23, IČ: 471 15 289 pro Johanovský Václav, RČ 530327/315, Telnice 77, 403 38 Telnice u Ústí nad Labem pro budovu bez čp/eč na parc. Č. St. 18/3. Listina – Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Liberec 131 Ex-220/2010-23 ze dne 30.4.2010. Právní moc ke dni 24.5.2010 (Z-5206/2010-506). Zástavní právo exekutorské ve výši 5 025,00 Kč s příslušenstvím na podíl 1/3 O2 Czech republic, a.s., Za Brumlovkou 266/2, Praha 4, Michle, 140 22, IČ: 601 93 336 pro Johanovský Václav, RČ 530327/315, Telnice 77, 403 38 Telnice u Ústí nad Labem pro budovu bez čp/eč na parc. Č. St. 18/3. Listina – Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Plzeňsever 121 Ex-3857/2009-19 ze dne 22.11.2010. Právní moc ke dni 26.11.2010 (Z-15059/2010-506). Jiné zápisy: bez zápisu Nabývací tituly: Listina – Usnesení soudu ve věci projednání dědictví D 697/1997 ze dne 2.12.21997, právní moc ze nde 5.2.1998 (POLVZ: 17/1998, Z-9600017/1998-506). Pro Johanovský Václav, RČ 530327/315, Telnice 77, 403 38 Telnice u Ústí nad Labem, Johanovský Miroslav, RČ 550405/1454, Miloše Uhra 620, Čachtice a Kunertová Jaroslava, RČ 485909/070, Vrbičany 88, 411 21 Vrbičany. Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám: bez zápisu Věcné břemeno nezjištěno. Technická dokumentace: Technická dokumentace nebyla předložena. Celkový popis nemovitosti: Na stavební parcele č. st. 18/3 se nachází zbytky obvodového zdiva původní budovy nyní sloužící jako zeď okolo pozemku, vjezdová vrata a objekt zděné garáže. Pozemek slouží jako dvůr k nemovitosti RD č.p. 48 na pozemku parc.č. st. 18/2. Tyto nemovitosti jsou stejného vlastníka jako pozemek par.č. st. 18/3 SJM Pavel Figr a Eva Figerová, 5. května 212, Bílina, Pražské Předměstí, PSČ 418 01. Na objekt garáže navazuje pozemek parc.č. 18/1 s RD č.p. 40 ve vlastnictví Mgr. Lenky Novákové, Prokopa Holého 2006/13, Most, PSČ 434 01. Předmětem ocenění je tedy stavba bez čp/eč objekt garáže. Jedná se o zděnou stavbu se šikmou střechou. Vrata ocelová dvoukřídlá, okno skleněné tabule v ocelovém rámu, v zadní části k pozemku parc.č. st. 18/1 vrátka z dřevěných prken. Údržba zanedbaná, na objektu jsou patrné účinky povětrnostních vlivů (opadaná omítka, pronikání zemní vlhkosti do zdiva).

Strana 10


Objekt garáže je pravděšpodovně využíván. Přístup po nájezdové rampě (beton, kámen), povrch rampou nezpevněn. Vzhledem k tomu, že bytová jednotka nebyla zpřístupněna, je ocenění provedeno dle odhadu rozměrů stavby a s přihlédnutím k pravděpodobné úrovni vnitřní výbavy objektu. Objekt se nachází u místní komunikace a je dobře přístupný.

Strana 11


5 Ocenění nemovitosti 5.1

Nákladový způsob

Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění. Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obsah posudku: a) Garáž porovnávacím způsobem a1) samostatná garáž bez čp/eč a) Garáž porovnávacím způsobem a1) Garáž bez čp/eč - § 24 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18 tabulka č. 1):

Samostatná garáž Levousy 40 roků 1 535,00 Kč/m3

Základní cena dle přílohy č. 19 tabulky č. 1 se násobí indexem cenového porovnání dle vzorce: CU = IPC x I Kde: CU - cena upravená na 1 m3 obestavěného prostoru garáže, IPC - indexovaná průměrná cena podle přílohy č. 18 tabulky č. 1 I - index cenového porovnání vypočtený podle vzorce: I = IT x I P x I V kde IT ; IP a IV jsou stanoveny jako 3

Index trhu IT

1

Tn n 1

7

Index polohy IP

1

Pn n 1 9

Index vybavení IV

1

Vn xV10 n 1

Obestavěný prostor garáže: Obestavěný prostor garáže – celkem (4,4*5,5*((2,9+3,3)/2)): Výpočet indexu cenového porovnání: Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na cizím pozemku 3. Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) - bez vlivu

= 75,02 m3

č. I. I. II.

Ti -0,05 -0,05 0,00

Strana 12


3

Index trhu IT

Tn = 0,90

1 n 1

Index polohy: Název znaku 1. Poloha v obci – v souvisle zastavěné části obce 2. Dopravní dostupnost – zastávka do 300 m 3. Obyvatelstvo v okolí – bezproblémové 4. Změny v okolí s vlivem na cenu – velikost obce 5. Vlivy neuvedené – bez vlivu

č. III. II. II. II. II.

Pi 0,00 0,00 0,00 -0,02 0,00

7

Index polohy IP

Pn = 0,98

1 n 1

Index konstrukce a vybavení: Název znaku 0. Typ stavby – zděná bez podkroví 1. Druh stavby – samostatně stojící 2. Konstrukce – obv.zdivo 15-30 cm 3. Technické vybavení – jen el. proud 230 V 4. Příslušenství – venkovní uprava – bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - byt se zanedbanou údržbou (menší úpravy) Koeficient pro stavby stáří nad 30 let do 50 let včetně:

č. B. II. II. II. II. III. III.

Vi 0,00 0,00 0,00 -0,02 -0,01 0,00 0,85

0,80

5

Index vybavení IV

1

Vn xV6 = 0,6596 n 1

Celkový index I = IT * IP * IV = 0,90 * 0,98 * 0,6596 = 0,5818 Ocenění: Indexovaná průměrná cena (dle příl. č. 18 tabulka č. 1): Index trhu IT (dle příl. č. 18a tabulka č. 1): Index polohy IP (dle příl. č. 18a tabulka č. 2): Index konstrukce a vybavení IV (dle příl. č. 18 tabulka č. 2): Základní cena upravená Plná cena: 75,02 m3 * 893,01 Kč/m3 Garáž bez čp/eč - zjištěná cena

= * * * =

1 535,00 Kč/m2 0,9000 0,9800 0,6596 893,01 Kč/m3 = 66 993,61 Kč = 66 993,61 Kč

Rekapitulace cen nemovitostí Výsledné ceny: a) Garáž bez čp/eč na pozemku parc.č. st. 18/3 Cena nemovitostí činí celkem Výsledná cena nemovitostí po zaokrouhlení dle § 46 činí

= 66 993,61 Kč 66 993,61 Kč = 66 990,00 Kč

Cena zjištěná porovnávacím způsobem celkem činí 66 990,00 Kč.

Strana 13


5.2

Porovnávací metoda

Popis porovnávaných objektů: Jednotka: m2 zastavěné plochy Množství jednotek oceňované nemovitosti: 24,2 Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa Kc - koeficient časový Kv - koeficient vybavenosti K1 - koeficient velikosti výměr K2 - koeficient vlastních pozemků K3 - koeficient transakce Popis porovnávaných objektů: 1) Garáž v obci Louny, el. energie 220/380 V, dobrá stav. Zastavěná plocha 22 m2. Nabídková cena 95 000,00 Kč. 2) Garáž v obci Lovosice, zděná řadová, el.energie. Zastavěná plocha 20 m2. Nabídková cena 90 000,00 Kč. 3) Garáž v obci Roudnice nad Labem, zděná, řadová, el. energie, na vlastním pozemku. Zastavěná plocha 22 m2. Nabídková cena 80 000,00 Kč. 4) Garáž v obci Bohušovice nad Ohří, plechová, elektrická energie. Zastavěná plocha 15 m2. Nabídková cena 94 000,00 Kč. Seznam porovnávaných objektů:

Název Louny Lovosice Roudnice Bohušovice Součet:

Realizovaná cena

Km

Kc

Kv

K1

K2

K3

Množství [jedn]

95 000,00 90 000,00 80 000,00 94 000,00

0,85 0,87 0,87 0,90

1,00 1,00 1,00 1,00

0,95 0,95 0,98 0,85

1,00 1,00 1,00 0,85

1,00 1,00 1,00 1,00

0,90 0,90 0,90 0,90

22,00 20,00 22,00 15,00

Jedn. cena [Kč/jedn.] 3 138,24 3 347,33 2 790,33 3 667,41 12 943,30 Kč/jedn. /4 3 235,83 Kč/jedn. 2 790,33 Kč/jedn. 3 667,41 Kč/jedn.

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 3 235,83 Kč/m2 24,20m2 á 3 235,83 Kč/m2 78 307,09 Cena zjištěná porovnávací metodou celkem činí 78 307,09 Kč, to je 78 000,00 Kč po zaokrouhlení.

5.3

Rekapitulace hodnot

Rekapitulace hodnot a cen nemovitosti: Výsledná cena nemovitosti zjištěná podle předpisu Porovnávací hodnota Výnosová hodnota

66 990,00 Kč 78 000,00 Kč nestanovena

Strana 14


Závěr: Tržní hodnota (cena obvyklá) je odhadnuta pro nemovitost nezatíženou případným nevýhodným smluvním nájemním vztahem a odpovídá hodnotě stanovené podle porovnávacího přístupu. Tržní hodnotu kladně ovlivňuje dostupnost objektu, negativní je situování v malé obci, skutečnost, že se jedná o stavbu na pozemku jiného vlastníka a především podílové spoluvlastnictví, kdy oceňovaný podíl 1/3 je jen velmi obtížně realizovatelný. Výsledná hodnota objektu bez čp/eč na pozemku parc.č. st. 18/3 je stanovena na 78 000,00 Kč s tím, že hodnota podílu Václava Johanovského (1/3) je stanovena ve výši 20 800,00 Kč (podíl 1/3 z 78 000,00 Kč je 26 000,00 Kč a tento podíl je dále snížen o 20 % na 20 800,00 Kč). Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovena obvyklá spoluvlastnického podílu na nemovitosti bez čp/eč na pozemku parc.č. st. 18/3 je stanovena ve výši 20 800,00 Kč.

Strana 15


6 Výsledek ocenění Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny objektu bydlení bez čp/eč na parcele parc.č. st. 18/3 zapsaném na LV č. 319 k.ú. Levousy ve spoluvlastnictví Václav Johanovský, Telnice 77, 403 38 Telnice u Ústí nad Labem, RČ 530327/315 (podíl 1/3), dalšími spoluvlastníky jsou Miroslav Johanovský (podíl 1/3) a Jaroslava Kunertová (podíl 1/3). Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveři 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 25.01.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 25.01.2011.

Cena obvyklá spoluvlastnického podílu 1/3 na nemovitosti zapsané na LV č. 319 k.ú. Levousy je stanovena ve výši:

20 800,00 Kč (slovy: Dvacet tisíc osmset korun českých)

Strana 16


Znalecká doložka

Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne 16.12.2009 pod č.j. 194/2009-OD-ZN. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 03-46/2011 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury – daňového dokladu č. 11012/2011.

V Praze dne 08.02.2011

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel

Posudek zpracoval: Ing. Jiří Zajíc Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA znalec

Strana 17


7 Přílohy 1. 2. 3. 4. 5.

usnesení č.j. 137 EX 8669/07-48 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno - venkov výpis z KN LV č. 319 k.ú. Levousy kopie katastrální mapy k.ú. Levousy fotodokumentace nabídka realitních kanceláří

Strana 18

2011

Recommend Documents