2011

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

488/113/2011

o obvyklé ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 4, postaveného na pozemku parc.č. St. 5, a pozemků parc.č. St. 5, St. 6 a 3, vč. příslušenství; to vše v k.ú. 604801 Biskupice na Hané, obec Biskupice, okres Prostějov.

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Praha 10 Na Zátorce 590/12 160 00 Praha 6

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č.j.: 167 EX 2720/06-58 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 13.6.2011.

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 17.6.2011 posudek vypracovala: Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8 Posudek obsahuje včetně titulního listu 23 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze dne 13.7.2011

Znalecký posudek č. 488/113/2011

Stanovení obvyklé ceny

OBSAH A.

Nález .......................................................................................................................................................... 3

1.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 3 1.1.

Znalecký úkol ..................................................................................................................................... 3

1.2.

Informace o nemovitosti..................................................................................................................... 3

1.3.

Prohlídka a zaměření nemovitosti ..................................................................................................... 3

1.4.

Podklady pro vypracování posudku ................................................................................................... 3

1.5.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 4

1.6.

Vlastnické a evidenční údaje ............................................................................................................. 4

1.7.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 5

1.8.

Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku ...................................................................................... 6

1.9.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 7

2.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 7 2.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 7

2.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 7

2.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 7

2.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 8

3.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI ............................................................................................................ 8 3.1.

Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 8

3.2.

Rodinný dům ...................................................................................................................................... 9

3.3.

Pozemky .......................................................................................................................................... 11

3.4.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 12

B.

Posudek ................................................................................................................................................... 13

4.

STANOVENÍ HODNOTY ......................................................................................................................... 13 4.1.

Srovnávací metoda .......................................................................................................................... 13

4.1.1. 4.2.

Rodinný dům s pozemky vč. příslušenství .............................................................................. 13

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování ................................................................. 17

4.2.1.

Rodinný dům s pozemky vč. příslušenství .............................................................................. 17

C.

Závěr ........................................................................................................................................................ 22

D.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 22

E.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 23

Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Stránka 2 z 23



A. Nález 1. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 1.1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitostí uvedených v exekučním příkazu č.j.: 167 EX 2720/06 - 9, tedy rodinného domu č.p. 4, postaveného na pozemku parc.č. St. 5, a pozemků parc.č. St. 5, St. 6 a 3, vč. příslušenství; to vše v k.ú. 604801 Biskupice na Hané, obec Biskupice, okres Prostějov, zapsané na listu vlastnictví č. 216 u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, KP Prostějov. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku (§ 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád).

1.2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) :

Rodinný dům č.p. 4 a pozemky vč. příslušenství Olomoucký kraj Prostějov Biskupice Biskupice na Hané 278 2 35,- Kč/m

Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukční provedení a popis technického vybavení je detailně proveden níže v části 3 – Celkový popis nemovitosti.

1.3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno při místním šetření konaném dne 17.6.2011 za přítomnosti vlastníka nemovitosti – pan Vetešník a paní Vetešníková.

1.4. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalci opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, list vlastnictví číslo 216 ze dne 13.6.2011, katastrální území Biskupice na Hané, obec Biskupice, okres Prostějov usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 2720/06-58 ze dne 13.6.2011


Stránka 3 z 23



Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz kopie katastrální mapy, katastrální území Biskupice na Hané – dálkový náhled ze 19.6.2011 Aktuální oceňovací vyhláška Informace získané při místním šetření Kupní smlouva ze dne 5.3.1990 Údaje předané vlastníkem nemovitosti Mapa oblasti Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření Záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti Databáze realizovaných nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.realitymix.centrum.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři.

1.5. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcná omezení: S výslednou hodnotou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné hodnoty zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

1.6. Vlastnické a evidenční údaje Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že oceňovaná nemovitost je ve vlastnictví:


Stránka 4 z 23



* LV č. 216 pro k.ú. Biskupice na Hané, obec Biskupice, okres Prostějov ALV: BLV:

FLV:

SJM Vetešník Václav a Vetešníková Viktorie, Biskupice 4, 798 12 Kralice na Hané; identifikátor: 460414/142, 475907/469 Stavby: Biskupice, č.p. 4; způsob využití – rodinný dům ; na parc.č. St. 5 bez čp/če; způsob využití – zem.stav; na parc.č. St. 6 Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití/ochrany: Výměra: 2 parc.č. St. 5 zastavěná plocha a nádvoří 840 m 2 parc.č. St. 6 zastavěná plocha a nádvoří 212 m 2 parc.č. 3 zahrada zemědělský půdní fond 1046 m Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc.č. 3 30300 1046 m

1.7. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 216 ze dne 13.6.2011 váznou na oceňované nemovitosti zástavní práva: - smluvní, pohledávka ve výši 50 000 Kč, oprávnění pro: Komerční banka Prostějov, Prostějov; povinnost k: Stavba: Biskupice, č.p. 4, Parcela: St. 5; na základě listiny: Jiná listina ze dne ze dne 06.11.1990; POLVZ:8/1991; Z-500008/1991-709 - exekutorské, pohledávka ve výši 850,00 Kč, náklady řízení a náklady exekuce; oprávnění pro: ČESKÁ TELEVIZE, Na hřebenech II 1132/4, Praha 4, Podolí, 147 00 Praha 47, RČ/IČO: 00027383; povinnost k: Stavba: bez čp/če na parc. St. 6, Stavba: Biskupice, č.p. 4, Parcela: St. 5, Parcela: St. 6, Parcela: 3; na základě listiny: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Karviná č.j.068 EX 01655/07-060, JUDr. Juraj Polák, ze dne 01.03.2011. Právní moc ke dni 04.03.2011; Z-3489/2011-709 Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob.


Stránka 5 z 23



Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce: - povinnost k: Vetešník Václav, Biskupice 4, 798 12 Kralice na Hané, RČ/IČO: 460414/142; na základě listin: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Prostějově ENc-5746/2005 ze dne 19.09.2005; Z-1716/2006-709 - povinnost k: Vetešník Václav, Biskupice 4, 798 12 Kralice na Hané, RČ/IČO: 460414/142; na základě listin: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Prostějově 16 Nc-4032/2007 ze dne 19.09.2007; Z-15090/2007-709; na základě listin: Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení Exekutorského úřadu Karviná 16 Nc-4032/2007 ze dne 19.09.2007. Právní moc ke dni 03.01.2008; Z-3195/2011-709 - povinnost k: Vetešníková Viktorie, Biskupice 4, 798 12 Kralice na Hané, RČ/IČO: 475907/469; na základě listin: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Prostějově 24 Nc-3374/2009 ze dne 06.02.2009; Z-4428/2009-709 - povinnost k: Vetešník Václav, Biskupice 4, 798 12 Kralice na Hané, RČ/IČO: 460414/142; na základě listin: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Prostějově 38 EXE-709/2010 ze dne 01.06.2010; Z-7332/2010-709 Byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitosti dle listiny: - povinnost k: Vetešník Václav, Biskupice 4, 798 12 Kralice na Hané, RČ/IČO: 460414/142, Stavba: bez čp/če na parc. St. 6, Stavba: Biskupice, č.p. 4, Parcela: St. 5, Parcela: St. 6, Parcela: 3, ; na základě listiny: Exekuční příkaz Exekutorského úřadu v Praze 10 Sp.zn.033 EX 2720/06-9 , JUDr. Ivanko Igor, ze dne 22.02.2006; Z-1719/2006-709 - v SJM; povinnost k: Vetešník Václav, Biskupice 4, 798 12 Kralice na Hané, RČ/IČO: 460414/142, Stavba: bez čp/če na parc. St. 6, Stavba: Biskupice, č.p. 4, Parcela: St. 5, Parcela: St. 6, Parcela: 3; na základě listiny: Exekuční příkaz Exekutorského úřadu v Karviné č.j.068 Ex 1655/07-21/Jk , JUDr. Polák Juraj, ze dne 14.01.2008; Z-685/2008-709 - v SJM; povinnost k: Vetešníková Viktorie, Biskupice 4, 798 12 Kralice na Hané, RČ/IČO: 475907/469, Stavba: bez čp/če na parc. St. 6, Stavba: Biskupice, č.p. 4, Parcela: St. 5, Parcela: St. 6, Parcela: 3; na základě listiny: Exekuční příkaz Exekutorského úřadu v Brně č.j.56 EX 2100/09-10 , JUDr. Novozámský Vít, ze dne 20.04.2009; Z-5664/2009-709 To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno. Půjčka Půjčka od ČSTSP 80000 Kč - Smlouva o půjčce a omezení převodu nemovitosti ze dne 5.3.1990, reg. dne 15.3.1990; povinnost k: Parcela: St. 5, Stavba: Biskupice, č.p. 4; na základě listin: Dohoda o omezení převodu nemovitosti RIII 342/1990; POLVZ:16/1990; Z-500016/1990-709 Tato skutečnost není v ocenění zohledněna. Jiné zápisy - Změna výměr obnovou operátu; vztah k: Parcela: St. 5, Parcela: St. 6, Parcela: 3; Z-531/2009-709

1.8. Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou hodnotu nemovitosti.


Stránka 6 z 23



1.9. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici poklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití staveb a z fyzicky zaměřených výměr dle zák. 183/2006 Sb. ve smyslu zák. § 3 odst. 2 zák. č. 151/97 Sb.. Nebyla předložena žádná výkresová dokumentace, muselo být přistoupeno k podrobnému zaměření celé nemovitosti včetně příslušenství. Měření bylo provedeno laserovým měřidlem vzdáleností Leica DISTO. Zemědělské stavení bez čp/če zapsané a zakreslené v katastru nemovitostí již více jak 20 let na pozemku pč.st.6 nestojí, dále se na pozemku nevyskytuje ani stavba zakreslena v jihovýchodním rohu parc.č. 3. Naopak rozsah stavby rodinného domu č.p. 4 neodpovídá zakreslení v katastrální mapě a dále se také na pozemku parc.č. 3 v severovýchodním rohu nachází jeden rok stará stavba kurníku, která není zakreslena v katastrální mapě.

2. METODY OCENĚNÍ 2.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

2.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

2.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.


Stránka 7 z 23



2.4. Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům s pozemky, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znalecké posudku je pro srovnání vypočtena taktéž věcná hodnota vypočtená nákladový způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb. a 364/2010 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

3. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 3.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází v Olomouckém kraji, okres Prostějov v obci Biskupice ve vzdálenosti cca. 9 km východně od Prostějova a asi 15 km jižně od Olomouce v k.ú. Biskupice na Hané. Obec Biskupice je malou zemědělsky orientovanou obcí ležící v úrodné rovinaté krajině ve střední části toku řeky Moravy. Nemovitost se nalézá v jižní části obce, ve vedlejší slepé ulici asi 100 m od příjezdové komunikace do obce. Jihozápadním směrem od nemovitosti se nachází areál původních zemědělských stavení a skladových hal. V obci prakticky chybí občanská vybavenost, veškerá potřebná se nachází v Prostějově (9 km) nebo Olomouci (15 km).


Stránka 8 z 23



Obec je obslužná pouze po silnicích III. třídy, silnice II. tříd č. 150 a č. 434 vedou asi 3 km od obce, nájezd na rychlostní komunikaci R46 u Prostějova je asi 8 km. Parkovací možnosti jsou v ulici před domem a ve dvoře u domu, příjezd k nemovitosti je po asfaltové komunikaci parc.č. 471/1 a 528/2. Obslužnost veřejnou dopravou je nevalná - v obci se nachází autobusová zastávka, avšak nevýhodou je nízká četnost spojů. Jedná se o klidnou lokalitu, v nejbližším okolí s četnými poli a při jihovýchodním okraji s malým hájkem. Z inženýrských síti jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod i plyn.

3.2. Rodinný dům Jedná se o vnitřní řadový rodinný dům č.p. 4 s přístavbou směrem do dvora – vše postavené na pozemku parc.č. St. 5. Dům má tedy tvar písmene „L“, obytná je pouze přístavba ve dvoře postavená v roce 1946. Původní část stavby postavená cca. v roce 1890 již není obyvatelná, vykazuje četné statické poruchy (nebyl však předložen statický posudek). Pokud nebudou provedeny zásadní stavební úpravy, dojde v blízké době ke zřícení této části objektu. V jižní části objektu je průchod na dvůr, ze kterého je vstup do obytné části RD. Obytná část se skládá z chodby, dvou pokojů, kuchyně, koupelny, WC a komory. Kotel ústředního vytápění na TP se nachází ve staré části objektu. Dispoziční řešení je nevalné 2+1. Budova má 1 nadzemní podlaží a půdu přístupnou po žebříku zvenčí. Na pozemku se dále nachází zděný kurník. Ve funkčním celku se stavbou a pozemkem zastavěným jsou pozemky parc.č. 3 a parc.č.St.6 , které tvoří zahradu k domu. Zakreslení staveb uvedené v katastru nemovitostí není v souladu se skutečným stavem, původní zemědělské stavení a kůlna byly zbourány, půdorys rodinného domu také zcela neodpovídá a také se na pozemku parc.č. 3 nachází jeden rok starý kurník – slouží k chovu králíků. Výpočet obestavěného prostoru - rodinný dům č.p. 4 (původní část + přístavba) Podlaží 1.NP přístavba zastřešení přístavba 1.NP - původní část zastřešení původní část

Výpočet 12,5*6,5 12,5*6,5 - sedlová střecha (4,2+7,2+6,5)*8,4+5*6,5 (4,2+7,2+6,5)*8,4+5*6,5 - sedlová střecha

1.NP

Místnosti Chodba

Obestavěný prostor

4,3 m

81 m

2

349 m

3

3 m

81 m

2

122 m

3

4,3 m

183 m

2

786 m

3

3 m

183 m

2

274 m

3

-31 m

3

11,4*3*1,8*0,5 - odpočet - nižší část zastřešení do dvora

Obestavěný prostor Výměry místností - přístavby Podlaží

Konstrukční Zastavěná výška plocha

1 501 m Výměry 2 5,85 m

WC

0,77 m

2

Koupelna

4,20 m

2

Kuchyň

8,12 m

2

Obývací pokoj

19,27 m

2

Ložnice

13,16 m

2

Komora

2,00 m

2

Obytná plocha


3

53,37 m

2

Stránka 9 z 23



Konstrukční provedení domu POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu byl dům postaven cca. v roce 1890, přístavba byla provedena v r. 1946 Počet podlaží: 1 nadzemní podlaží a půda Základy: kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z nepálených cihel – vepřovic (původní část); zděné z pálených cihel (přístavba) Stropy: dřevěné trámové s rovným podhledem, stropy keramické HURDIS Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný Krytina střechy: pálené tašky Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování okenních parapetů, oplechování střešních prostupů z pozinkovaného plechu Vnější povrchy: vápenná Vstupní dveře do objektu: dřevěné do kovových zárubní Vrata: dřevěná Okna: dřevěná zdvojená špaletová Bleskosvod: není proveden POPIS INTERIÉRU: Vnitřní povrchy: vápennocementová omítka Obklady: keramické standardní provedení jsou provedeny v koupelně, v kuchyni za kuchyňskou linkou Schody: nejsou Dveře: dřevěné hladké plné s dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: betonová mazanina, keramická dlažba, lepené PVC, koberce Vytápění: centrální na tuhá paliva, otopná tělesa litinová Ohřev teplé vody: elektrickým boilerem – umístěný v komoře Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: WC splachovací oddělené od koupelny; v koupelně umyvadlo a vana Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelny, WC Vnitřní plynovod: rozvod zemního plynu Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: el. sporák, dřez, linka Údržba: zanedbaná

Stavebně technický stav a stáří domu Objekt byl postaven dle odborného odhadu cca. v roce 1890. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) i prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem dlouhodobé absence alespoň základní údržby. To se projevuje na většině kovových konstrukcí, které jsou zčásti zkorodovány (dešťové žlaby a svody, oplechování), okna jsou již také dosti nefunkční, vnější omítky jsou z velké části opadané, část nosného zdiva pod střechou je zbouraná. V koupelně byla dle informace majitelky před rokem provedena rekonstrukce obkladů a výměna WC. Okna v původní části do ulice jsou vysklená a ve zdivu se vyskytují četné praskliny. Technický stav objektu odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a absenci údržby. Provedení a vybavení rodinného domu je vzhledem k dnešním požadavkům na bydlení podstandardní. Příslušenství -

zděná kůlna – obdélníkový tvar, stáří 1 rok, zděné z cihel a tvárnic, dřevěné dveře, okno dřevěné jednoduché, pultová dřevěná střecha s plechovou vlnitou krytinou, neomítnuté; slouží k chovu králíků


Stránka 10 z 23



Kůlna Podlaží

Výpočet

1.NP

8,1*3,2

Konstrukční výška 2,2 m

Zastavěná plocha 2 25,92 m

Obestavěný prostor

Obestavěný prostor 3 57 m 57 m

3

Venkovní úpravy -

přípojky inženýrských sítí – elektřina, kanalizace do jímky a jímka, vodovod

-

zpevněné betonové plochy u obytné části RD (přístavba)

-

oplocení strojovým pletivem s kovovými sloupky do betonových patek

-

plechová branka

3.3. Pozemky Předmětem ocenění jsou také pozemky parc.č. St. 5, St. 6 a 3, které jsou zapsané na LV č. 216 ze dne 13.6.2011 pro k.ú. Biskupice na Hané, obec Biskupice, okres Prostějov. Pozemky jsou oplocené, přístupné po zpevněné veřejné komunikaci. Z inženýrských sítí jsou v místě k dispocici elektřina, vodovod i plyn. Pozemek parc.č. St. 5 2 Pozemek s výměrou 840 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je rovinatý, má pravidelný obdélníkový tvar s obdélníkovým výčnělkem na západním okraji a je z části zastavěn rodinným domem č.p. 4. Zbylá převažující část je zatravněna, část pozemku u domu je zpevněna betonem. Pozemek západním okrajem těsně sousedí s veřejnou příjezdovou komunikací parc.č. 528/2 (následně 471/1). U zakreslení staveb na pozemku uvedené v katastru nemovitostí ne zcela souhlasí se skutečným stavem.

Pozemek parc.č. St. 6 2 Pozemek s výměrou 212 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je rovinatý, má pravidelný obdélníkový tvar a slouží jako zahrada. Pozemek byl v minulosti zastavěn zemědělskou stavbou – zřejmě stodolou, která však byla zbourána více jak před 20 lety (dle informace majitelů). V současnosti je zatravněný, pravidelně sečený. V katastrální mapě je však stále zakreslena. U pozemku tedy není v souladu skutečný stav se stavem evidovaným v katastru nemovitostí.


Stránka 11 z 23



Pozemek parc.č. 3 2 Pozemek s výměrou 1046 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zahrada, je rovinatý, pravidelného tvaru a tvoří zahradu k rodinnému domu. Pozemek je převážně zatravněný s trvalými porosty – ořešák vlašský, meruňka a třešeň. Ve východní části pozemku je postaven kurník, který slouží k chovu králíků. Tato stavba není zakreslena v katastrální mapě – nesouhlasí se skutečným stavem.

3.4. Shrnutí Adresa: obec Biskupice, okres Prostějov Objekt: Dispozice: Podlažnost: Obestavěný prostor: Obytná plocha:


zděné RD s obyvatelnou přístavbou 2+1 1.NP + půda 3 2 886,88 m 2 53,37 m

Stav: Vybavení: Příslušenství: Výměra pozemků: Zastavěná plocha:

špatný podstandardní zděný kurník 2 2 098 m 2 482,55 m

Stránka 12 z 23



B. Posudek 4. STANOVENÍ HODNOTY 4.1. Srovnávací metoda 4.1.1. Rodinný dům s pozemky vč. příslušenství Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl v umístění nemovitostí především z hlediska občanské vybavenosti, dopravní dostupnosti, možnosti dalšího rozvoje a atraktivitě okolí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k rodinnému domu. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitosti, stáří, provedené rekonstrukce materiálové provedení nosných konstrukcí. K 4 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení nemovitosti. K 5 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 6 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem.

Reprezentanti – srovnávané nemovitosti Reprezentant č. 1 Adresa: obec Dub nad Moravou, ulice U Mlýnského potoka Jedná se o RD s dispozicí 3+kk s 1.NP a půdou, objekt je po částečné rekonstrukci. Celková

Popis: výměra pozemku je 351 m2, zastavěná plocha 84 m2. Na hranici pozemku protéká potok. IS jsou kompletní zavedeny do domu.

Objekt: Dispozice: Podlažnost:

Stav: Vybavení: Příslušenství:

zděný RD 3+kk 1.NP + půda

nevalný podstandardní -

Fotodokumentace:

Pozemek: Obytná plocha:


2

351 m 2 67 m

Zastavěná plocha: Obestavěný prostor:

2

84 m 3 - m

Stránka 13 z 23



zdroj: www.sreality.cz

600 000 Kč

Cena: 2

Cena Kč/m OP:

8 929 Kč/m

2

datum: 13.7.2011

Reprezentant č. 2 Adresa: obec Hrdibořice Jedná se o dvougenerační RD určeného k rekonstrukci. Dům má 2 samostatné bytové jednotky

Popis: o velikosti 3+1 a 2+1 s vlastními vstupy. Zastavěná plocha i s dvorkem činí 256m2, zahrada má 153m2. K dispozici jsou veškeré IS.



zděný RD 3+1 a 2+1 1.NP + podkroví

zhoršený velmi podstandardní -

Fotodokumentace:

2



409 m 2 140 m 790 000 Kč

Cena: 2

Cena Kč/m OP:

5 643 Kč/m

2

150 m 3 - m

zdroj: www.sreality.cz 2

datum: 27.6.2011

Reprezentant č. 3 Adresa: obec Kralice na Hané Jedná se o RD 4+1 s možností půdní vestavby v obci Kralice na Hané, K domu patří garáž a dvě

Popis: garážové stání u zadní strany domu, odkud je i vjezd na dvorek. Ve třech pokojích jsou na podlahách parkety, v jednom beton a v kuchyni a na chodbě je dlažba.



zděný RD 4+1 1NP


Fotodokumentace:

2



281 m 2 101 m 1 250 000 Kč

Cena: 2

Cena Kč/m OP:

12 376 Kč/m

2

113 m 3 - m


datum: 27.6.2011

Reprezentant č. 4 Adresa: obec Hrubčice Jedná se o RD 2+1 v Hrubčicích. RD má napojení na el. energii, plyn, obecní vodovod + studnu.

Popis: Kuchyň s jídelnou, koupelna, WC, plynový kotel. Celý RD je napojen na obecní kanalizaci. Vlastní studna je s čerpadlem.

Objekt:


zděný RD

Stav:

nevalný

Stránka 14 z 23


Dispozice: Podlažnost:


Vybavení: Příslušenství:

2+1 1.NP + půda

podstandardní garáž, studna

Fotodokumentace:

2

Pozemek: Obytná plocha: Cena: 2

Cena Kč/m OP:

16 667 Kč/m

2


300 m 2 120 m 2 000 000 Kč

180 m 3 - m


datum: 26.5.2011

Reprezentant č. 5 Adresa: Hrubčická, Kralice na Hané Jedná se o RD v Kralicích na Hané o velikosti 2+1, v 1.patře a 2+kk v přízemí, které je v

Popis: rekonstrukci (plastová okna, rozvody el. a vody, nové omítky. Dům má průjezd na dvůr. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě (el., vodovod, plyn, kanalizace).


zděný RD 2+1 a 2+kk 1.-2.NP + půda


střední standardní -


118 m 3 - m

Fotodokumentace:

2


894 m 2 186 m 1 900 000 Kč

Cena: 2

Cena Kč/m OP:

10 215 Kč/m

2


datum: 12.5.2011

Reprezentant č. 6 Adresa: obec Dubany Jedná se o RD 4+1. V jednom křídle prostorná kuchyň s velkým pokojem, ve druhém křídle 3

Popis: pokoje. V domě dostatek užitkových a odkládacích prostor, které lze případně využít pro bydlení. V zadní části domu klasický dvorek, který vytváří uzavřený prostor.



zděný 4+1 1,2NP


Fotodokumentace:

Pozemek:


272 m

2

Zastavěná plocha:

120 m

2

Stránka 15 z 23



2

Obytná plocha:

Obestavěný prostor:

140 m 990 000 Kč

Cena: 2

Cena Kč/m OP:

7 071 Kč/m

- m

3


datum: 28.6.2011

V blízkém okolí je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitostech. V inzerci se vyskytuje poměrně velké množství obdobných nemovitostí ve špatném či nevalném stavu, převážně podstandardně vybavených s obdobnou velikostí a menším pozemkem. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovitost v krátkém čase a za dobrou cenu. Tabulka srovnání reprezentantů Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty

R.

nabídková 2 cena v Kč/m

Poloha

Pozemek

Stav

Vybavení

Zdroj

Ostatní

1. 2. 3. 4. 5. 6.

8 929 5 643 12 376 16 667 10 215 7 071

0,95 1,00 0,95 0,95 0,95 1,00

1,29 1,28 1,30 1,30 1,17 1,30

0,95 1,05 1,00 0,95 0,95 1,05

0,95 1,05 1,00 0,90 0,95 1,05

0,90 0,90 0,85 0,85 0,90 0,90

1,10 1,20 0,90 0,90 1,10 1,10

2

Průměrná přepočtená nabídková cena Kč/m obytné plochy 2

přepočtená NC v 2 Kč/m 9 776 8 600 11 693 13 463 10 145 10 034 10 618

Měrná jednotka - m obytné plochy Předběžná srovnávací hodnota

53,37 566 707

Srovnávací hodnota - obvyklá cena

550 000

Vyhodnocení srovnávací hodnoty: Z výše uvedené tabulky je zřejmé, že cenový rozptyl nabízených nemovitostí souvisí s jednotlivými odlišnostmi konkrétních nemovitostí a to zejména s rozdíly v poloze, velikosti pozemku, stavu, vybavení a příslušenství. Vzhledem k tomu, že v průběhu inzerování prodeje nemovitosti se ceny oproti prvotní nabídce běžně snižují o cca. 5% až 20%, indikuji dle této metody obvyklou cenu nemovitosti ve výši 550.000,- Kč.


Stránka 16 z 23



4.2. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování 4.2.1. Rodinný dům s pozemky vč. příslušenství A. Obsah posudku a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 4 b) Vedlejší stavby b1) Zděný kurník c) Venkovní úpravy c1) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem d) Porosty d1) Trvalé porosty e) Pozemky e1) Pozemky

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 4 - § 5 Hlavní část: Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: Název podlaží 1.NP:

(4,2+7,2+6,5)*8,4+5*6,5 Zastavěná plocha 2 182,86 m

Obestavěný prostor: Hlavní část: 1.NP: ((4,2+7,2+6,5)*8,4+5*6,5)*(2,80) nadezdívka: ((4,2+7,2+6,5)*8,4+5*6,5)*(1,5) zastřešení: ((4,2+7,2+6,5)*8,4+5*6,5)*3*0,5-11,4*3*1,8*0,5 Přístavba RD do vnitrobloku:


=

182,86 m

2


= = =

3

512,01 m 3 274,29 m 3 243,51 m

Stránka 17 z 23



1.NP: (12,5*6,5)*(2,80) nadezdívka: (12,5*6,5)*(1,5) zastřešení: (12,5*6,5)*3*0,5 Obestavěný prostor – celkem:

3

= = = =

227,50 m 3 121,88 m 3 121,88 m 3 1 501,07 m

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: Součet upravených objemových podílů: Hodnota koeficientu vybavení K4:

Hodnocení standardu S P S S S S S S C S C S P S S S S C S S S S P S S P

Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

Koeficient

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 0,46

Upravený obj. podíl 8,20 9,75 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,00 2,30 0,00 3,20 2,39 2,20 1,00 5,20 4,30 0,00 3,20 1,90 0,50 3,10 0,23 4,10 0,30 1,56 81,53 0,8153

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

2 290,- Kč/m 0,8153 0,8500 2,1690 0,9140

Základní cena upravená

=

3 146,14 Kč/m

Plná cena:

3

1 501,07 m * 3 146,14 Kč/m

3

=

3

3

4 722 576,37 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Obestavěný prostor: Původní část: Přístavba RD do vnitrobloku: Celkem:

3

1 029,81 m 3 471,26 m 3 1 501,07 m 3

3

Původní část: 4 722 576,37 Kč * 1 029,81 m / 1 501,07 m = 3 239 926,43 Kč Stáří (S): 121 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 121 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 121 / 121 = 100,000 %


Stránka 18 z 23



Maximální opotřebení může dle přílohy č. činit 85 %

3

2 753 937,47 Kč

3

Přístavba RD do vnitrobloku: 4 722 576,37 Kč * 471,26 m / 1 501,07 m = 1 482 649,94 Kč Stáří (S): 65 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 35 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 65 / 100 = 65,000 % 963 722,46 Kč Rodinný dům č.p. 4 - zjištěná cena

=

1 004 916,44 Kč

b) Vedlejší stavby b1) Zděný kurník - § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP:

8,1*3,2

Název podlaží 1.NP:

= Zastavěná plocha 2 25,92 m

Obestavěný prostor: 1.NP: (8,1*3,2)*(2,20) Obestavěný prostor – celkem:

25,92 m

2


3

= =

57,02 m 3 57,02 m

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

betonové pásy zděné chybí dřevěný, pultová vlnitý plech pozinkovaný plech chybí

Hodnocení standardu S S C S S S C X P S S C

dřevěné svlakové jednoduchá betonová chybí

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov


Hodnocení standardu S S C S

Obj. podíl [%] 7,10 31,80 19,80 7,30

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient 1,00 1,00 0,00 1,00

Upravený obj. podíl 7,10 31,80 0,00 7,30

Stránka 19 z 23


5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů: Hodnota koeficientu vybavení K4:


S S C P S S C

8,10 1,70 6,10 3,00 1,10 8,20 5,80

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 0,00 0,46 1,00 1,00 0,00

8,10 1,70 0,00 1,38 1,10 8,20 0,00 66,68 0,6668

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

1 250,- Kč/m 0,6668 0,8500 2,1130 0,9140

Základní cena upravená

=

1 368,27 Kč/m

Plná cena:

3

57,02 m * 1 368,27 Kč/m

3

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 1 rok Předpokládaná další životnost (PDŽ): 79 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 1 / 80 = 1,250 % Zděný kurník - zjištěná cena

=

78 018,76 Kč

=

975,23 Kč 77 043,53 Kč

3

3

c) Venkovní úpravy c1) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Rodinný dům č.p. 4 1 004 916,44 Kč Zděný kurník 77 043,53 Kč Celkem: 1 081 959,97 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: Stanovené procento z ceny staveb: Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - zjištěná cena

* =

1 081 959,97 0,0350 37 868,60 Kč

d) Porosty d1) Trvalé porosty Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku [Kč]: 2 Celková výměra pozemku [m ]: 2 Celková pokryvná plocha porostů [m ]: Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: Cena ovocných dřevin je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů:


*

105 086,40 2098 80 4 007,11 0,045

Stránka 20 z 23



Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy:

=

Trvalé porosty - zjištěná cena

180,32 =

180,32 Kč

e) Pozemky e1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra 2 [m ] 840,00 212,00

zastavěná plocha a nádvoří St. 5 zastavěná plocha a nádvoří St. 6 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 35,00 35,00

-7 % 10 % 3%

Cena [Kč] 29 400,7 420,36 820,-

+ * *

1 104,60 37 924,60 0,9140 2,1690 75 184,23

Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. 2 Základní cena = 35,- Kč/m . Název

Parcelní číslo

Výměra 2 [m ] 1 046,00

zahrada 3 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 35,00

-7 % 10 % 3%

Cena [Kč] 36 610,36 610,-

+ * * *

Pozemky - zjištěná cena

=

1 098,30 37 708,30 0,4000 0,9140 2,1690 29 902,17 105 086,40 Kč

C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Rodinný dům č.p. 4 b) Zděný kurník c) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem d) Trvalé porosty e) Pozemky

= = = = =

1 004 916,44 Kč 77 043,53 Kč 37 868,60 Kč 180,32 Kč 105 086,40 Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

1 225 095,29 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

1 225 100,- Kč


Stránka 21 z 23



C. Závěr Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

550 000 Kč 1 225 100 Kč

Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti – rodinného domu č.p. 4, postaveného na pozemku parc.č. St. 5, a pozemků parc.č. St. 5, St. 6 a 3, vč. příslušenství; to vše v k.ú. Biskupice na Hané, obec Biskupice, okres Prostějov; podle stavu ke dni 17.6.2011 ve výši:

550 000,- KČ slovy: Pětsetpadesáttisíc korun českých

V Praze dne 13.7.2011 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 488/113/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 113 - 2011.


Stránka 22 z 23



E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV č. 216 ze dne 13.6.2011 Katastrální mapa – dálkový náhled ze dne 17.6.2011 Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti ze dne 17.6.2011


Stránka 23 z 23

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 216

Katastrální mapa – dálkový náhled

Mapa oblasti

Letecká fotomapa

Umístění nemovitosti v rámci obce

Umístění nemovitosti v rámci regionu

Umístění nemovitosti v rámci Moravy

Fotodokumentace nemovitosti

Pohled na původní část RD z ulice

Pohled na přístavbu – obytnou část RD

Chodba a dveře na WC

Pohled na původní část RD s průchodem ze dvora

Zděný kurník – 1 rok starý

Pokoj

Kuchyně

WC

Pohled do dvora na poz. parc.č. St. 5, 3 a St. 6

Obývací pokoj

Koupelna

Praskliny ve zdivu z kotovice v původní části RD

2011

Recommend Documents