2011

Znalecký posudek č. 1272/2011 o obvyklé ceně budovy č. p. 303 stojícího na pozemku parc. č. 649 včetně pozemku parc. č. 649 se všemi součástmi a příslušenstvím v katastrálním území Bruntál-město, okres Bruntál, obec Bruntál

Objednatel posudku:

EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8

Účel posudku:

zjištění hodnoty nemovitosti pro účely provedení nedobrovolné dražby

Podle stavu ke dni 2.3.2011 posudek vypracoval: Ing. Marcel Grygar Na Svobodě 109/11 747 94 Dobroslavice tel.: 603 417 098 e-mail: [email protected] Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Dobroslavicích, 14.3.2011

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem je vypracovat znalecký posudek o obvyklé ceně komerční budovy č. p. 303 stojící na pozemku parc. č. 649 včetně pozemku parc. č. 649 se všemi součástmi a příslušenstvím v katastrálním území Bruntál-město, okres Bruntál, obec Bruntál, vše zapsáno na LV č. 1443 na Katastrálním úřadě pro Moravskoslezský kraj na Katastrálním pracovišti v Bruntále. Znalec neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Znalec dále vychází z toho, že informace získané z předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Znalec především nebere odpovědnost za možné existující originály nájemních smluv, které znalci nebyly předloženy a to zejména nájemní smlouvy na dobu určitou, které mohou zásadním způsobem ovlivnit cenu obvyklou. Zpracované ocenění bylo provedeno za účelem zjištění obvyklé hodnoty nemovitostí.

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Provozní objekt Okružní 303/4 792 01 Bruntál Region: Moravskoslezský Okres: Bruntál Katastrální území: Bruntál-město 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 14.2.2011 a 2.3.2011 za přítomnosti pana MUDr. Yifru Assefa. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z KN pro k.ú. Bruntál, LV č. 1443, ze dne 19. 1. 2011 - katastrální mapa pořízená dálkovým přístupem - informace a údaje sdělené zástupcem dražebníka panem Mikloškem a panem MUDr. Yifru Assefa - částečné informace o stáří stavby získané na Městském úřadě v Bruntále - skutečnosti a výměry zjištěné při místním šetření - databáze zpracovatele odhadu a aktuální informace na trhu nemovitostí

-35. Vlastnické a evidenční údaje: Dle aktuálního výpisu z KN je jediným a výlučným vlastníkem nemovitosti pan Pavel Kubeša, r.č. 720218/4858, bytem Mezina 86, 792 01 Bruntál 6. Celkový popis nemovitosti: Dřívější okresní město Bruntál s cca 17.200 obyvateli leží na severní Moravě v blízkosti hranic s Polskem. Sousedními okresy jsou Opava, Olomouc, Šumperk a Jeseník. Obec Bruntál je po Krnovu druhým největším městem v bruntálském okrese. Je zde rozšířená občanská vybavenost srovnatelná s ostatními bývalými okresními městy v kraji - pošta, základní škola 1. - 9. ročník, gymnázium, střední školy, pracoviště vysoké školy, zdravotnické zařízení, nemocnice, zdravotní střediska, praktičtí lékaři, zařízení Policie ČR, v obci je kanalizace s připojením na čističku odpadních vod, vodovod, plynofikace. Další infrastruktura s kulturními, sportovními a jinými zařízeními je přiměřená k velikosti okresního města - sportoviště, divadlo, kino, krytý bazén, muzeum, výstavní síň. Vlastní bruntálský okres patří mezi regiony s vyšší nezaměstnaností, nízkými příjmy obyvatel a nižšími podnikatelskými aktivitami. Odrazem těchto skutečností je i menší pohyb na trhu s nemovitostmi. Město Bruntál je však v rámci dřívějšího okresu spolu s městem Krnov kvalitativně na nejvyšší úrovni. V posledním době dochází v Bruntále ke zvyšování zaměstnanosti vlivem rozvoje podnikatelských aktivit a 2 až 3 větších podniků, Bruntál se stává také určitým výchozím bodem pro rekreační aktivity v Jeseníkách a vodní nádrže Slezská Harta. Oceňovaný objekt je kvalifikován jako krajní řadový dům a nachází se nedaleko centra města Bruntálu na zastavěné parcele č. 649. Stojí na rohu ulic Okružní a Krátká. Objekt byl napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, elektroinstalaci i zemní plyn. Příjezd k objektu po ulici Okružní. 7. Rizika a závady nemovitosti: - v katastru nemovitostí je objekt veden jako rodinný dům. Nutná kolaudace objektu po dokončené rekonstrukci či rekolaudace objektu. Dispoziční řešení není vhodné pro rodinný dům a stavba je svým uspořádáním jednoznačně komerčního charakteru. - k nemovitostem je po právní stránce bezproblémový přístup po zpevněné obecní komunikaci parc. č. 4840 ve vlastnictví města Bruntálu. - na oceňovaných nemovitostech zapsaných na LV č. 1443 vázne zástavní právo pro oprávněného Českou spořitelnu a.s. a Komerční banku a.s. a zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu – Finanční úřad v Bruntále viz. příloha posudku. - na nemovitosti-pozemku parc. č. 649 na LV č. 1443 vázne věcné břemeno chůze pro stavbu parc. č. 302 a pozemek parc. č. 648. Smlouva o věcném břemeni nedoložena nicméně dle sdělení pana MUDr. Yifru Assefa se jedná o právo chůze k sousednímu domu č.p. 302. Toto věcné břemeno dražbou nezanikne, zásadním způsobem neovlivňuje cenu obvyklou a je zahrnuto při stanovení ceny obvyklé. - nájemní smlouvy na dobu neurčitou (pedikura a nehtové studio) jsou zřejmě neplatné podepsané panem MUDr. Yifru Assefa (není majitel nemovitosti, nebyla předložena plná moc na toto právní jednání), nájemní smlouva mezi majitelem a panem MUDr. Yifru Assefa neexistuje.

-4-

8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) Provozní objekt č.p. 303 b) Pozemky b1) Pozemek 9. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a1) Provozní objekt č.p. 303 Jedná se o řadový koncový dům, částečně podsklepený, se dvěmi nadzemními podlažími. Budova je po celkové rekonstrukci, která byla dokončena v roce 2006. Objekt je zděný cihelným zdivem v tl. 700 - 800 mm v suterénu a 500 mm v nadzemních podlažích, část vnitřních příček provedena nově, stropy nad suterénem jsou železobetonové z desek do ocelových nosníků u nadzemních podlaží dřevěné trámové se záklopem a omítnutým podhledem, nově provedeny snížené sádrokartonové podhledy. Střecha je sedlová, nepravidelného tvaru, tvořena dřevěným krovem vaznicové soustavy. Krytina je nová z beternitových šablon na bednění. Okna jsou komplet nová dřevěná EURO dělená s izolačním dvojsklem, dveře plné, omítky vnitřní jsou nové vápenné hladké, fasádní omítky jsou jemné na zateplení, schody jsou betonové s teracovým povrchem, podlahy. Suterén (1.PP) obsahuje chodbu se schodištěm, a čtyři sklepní místnosti sloužící jako archív a skladové prostory pro lékařské zázemí. Nyní jsou nově provedeny rozvody kanalizace s novou přípojkou, nový rozvod vody s novou přípojkou. Nová elektroinstalace do krabic s HDS i rozvaděčem. Plynoinstalace stávající pouze v suterénu k plynoměrům. Ústřední topení je plynové. Dle pasportu byl dům vystavěn v roce 1935, jeho stáří je stanoveno na 76 roků. Opotřebení stanoveno odhadem. Přízemí (1.NP) je dispozičně řešeno s hlavním vstupem a schodištěm, celé přízemí obsahuje dvě provozní spojené místnosti pro pedikuru a nehtové studium a další dvě místnosti použitelné k pronájmu. Patro (2.NP) má sociální zázemí, tři lékařské ordinační místnosti s čekárnou (82,30 m2) a zákrokový sál (27,70 m2). V podkroví je výstup na podestu, schodiště koupelna se sprch. koutem, WC a kancelář, dále nedokončené prostory původní půdy s upraveným krovem a zesílenými stropy pro nové využití vestavby kanceláří a lékařského zázemí. b) Pozemky b1) Pozemek Jedná se o jediný pozemek - zastavěnou plochu parc. č. 649, která je z větší části zastavěná domem, zbývající část tvoří vnitřní dvůr se vstupem do domu.

-5Z analýzy trhu s pozemky ve městě Bruntálu bylo zjištěno, že tento trh je ovlivňován obdobnými faktory jako v podobných městech v celé republice, intenzita obchodování s pozemky je však výrazně nižší oproti větším městům. Existuje poměrně velká diferenciace cen mezi centrem s vnitřní částí města a jeho okrajovými částmi, průmyslovými částmi a územím mimo kompaktní město. Mezi výrazné vlivy patří mimo polohy také účel užití pozemku (bytová výstavba, komerční vybavenost, průmyslová zástavba, technická vybavenost, garáže, atd.). Cenová mapa pozemků nebyla vydána, existuje však určitá směrnice pro prodej pozemků ve vlastnictví Města Bruntálu. Stavební pozemky se v okresním městě běžně obchodují v rozmezí 150,- až 400,- Kč/m2, především podle polohy, účelu využití a stupně zainvestovanosti. Vzhledem k tomu, že oceňovaný pozemek je zastavěn komerční stavbou, tak vlastní zástavbou ztrácí na hodnotě. Jednotkovou cenu za níže uvedené pozemky stanovuji na 100,- Kč/m2.

B. Posudek Přehled oceňovacích metod: 2.1. administrativní cena 2.2. metoda zjištění věcné hodnoty 2.3. metoda výnosová 2.4. metoda porovnávací

2.1. Administrativní cena Způsob tohoto ocenění je prováděn za použití platného předpisu dle data, ke kterému je nemovitost oceňována. Cena je stanovena podle cenového předpisu; v současné době u nemovitostí podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a jeho prováděcí vyhlášky Ministerstva financí č. 364/2010 Sb. 2.2. Metoda zjištění věcné hodnoty Nazývána rovněž "časová cena", "substanční hodnota", "reprodukční cena časová". Jedná se o reprodukční cenu věci, sníženou o přiměřené opotřebení, která odpovídá průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku sníženou o náklady na opravu závad, které znemožňují okamžité užívání věci.

2.3. Metoda výnosová Uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovení úrokové sazby uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné, jako čistý výnos podniku (nemovitosti), nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. 2.4. Porovnávací hodnota Určení reálných obchodovatelných cen porovnáním je možno provést na základě srovnání s jinými prakticky stejnými nemovitostmi a jejich inzerovanými resp. skutečně realizovanými cenami, při zohlednění všech výše uvedených souvislostí a zásad. Na základě uvedených podkladů pak následuje zdůvodnění a (podle zadání) uvedení buď odhadnuté ceny nebo rozmezí, v němž by se přiměřená cena měla pohybovat.

-6Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Věcná hodnota dle cenového předpisu 364/2010 Sb. a) Hlavní stavby a1) Provozní objekt č.p. 303 - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

A. budovy pro zdravotnictví zděná 1264

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. PP: 15,20*6,10+3,50*7,25+2,30*2,85 1. NP: 15,20*6,10+3,50*7,25+2,30*2,85+5,20*5,50-0,50*1,00 2. NP: 15,20*6,10+3,50*7,25+2,30*2,85+5,20*5,50-0,50*1,00 podkroví: Název podlaží 1. PP: 1. NP: 2. NP: podkroví: Součet

Zastavěná plocha 124,65 m2 152,75 m2 152,75 m2 134,00 m2 564,15 m2

= = = =

Konstrukční výška 2,43 m 3,34 m 3,25 m 2,50 m

124,65 m2 152,75 m2 152,75 m2 134,00 m2 Součin 302,90 m3 510,19 m3 496,44 m3 335,00 m3 1 644,53 m3

Průměrná výška podlaží: PVP = 1 644,53 / 564,15 = 2,92 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 564,15 / 4 = 141,04 m2 Obestavěný prostor: 1. PP: (15,20*6,10+3,50*7,25+2,30*2,85)*(2,43) vrchní stavba: (15,20*6,10+3,50*7,25+2,30*2,85+5,20*5,500,50*1,00)*(6,59) zastřešení: (15,20*6,10+3,50*7,25+2,30*2,85+5,20*5,500,50*1,00)*3,61/2 Obestavěný prostor – celkem:

= =

302,90 m3 1 006,62 m3

=

275,71 m3

=

1 585,23 m3

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech:

Hodnocení standardu S S S S S

Obj. podíl [%] 5,90 16,30 8,20 6,40 2,20

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 5,90 1,00 16,30 1,00 8,20 1,00 6,40 1,00 2,20

-76. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:

S S S S S S S S S S S S S S S S S C S

0,60 6,80 3,20 2,80 3,00 4,10 6,20 3,10 5,20 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 1,80 1,70 3,90 1,40 4,30

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,60 6,80 3,20 2,80 3,00 4,10 6,20 3,10 5,20 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 1,80 1,70 3,90 0,00 4,30 98,60 0,9860

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * * * * *

2 740,- Kč/m3 0,9390 0,9668 1,0192 0,9860 1,0500 2,0890

Základní cena upravená

=

5 482,98 Kč/m3

Plná cena:

1 585,23 m3 * 5 482,98 Kč/m3

=

8 691 784,39 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 76 roků Opotřebení: 40,000 %

-

3 476 713,76 Kč

Provozní objekt č.p. 303 - zjištěná cena

=

5 215 070,63 Kč

=

5 215 070,- Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Provozní objekt č.p. 303 Cena objektů činí celkem

5 215 070,- Kč

-8-

Metoda cenových map a) Pozemky a1) Pozemek Pozemek zastavěná plocha a nádvoří p.č. 649

214 m2 á

100,- Kč/m2

Pozemek oceněný dle cenových map - celkem Pozemek - výsledná cena

=

21 400,- Kč

=

21 400,- Kč

=

21 400,- Kč

=

21 400,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek Cena pozemků činí celkem

21 400,- Kč

Výnosová hodnota Popis: Nájemné pro výpočet výnosů: Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze "čisté nájemné" (základní nájemné), bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním tj. např. za: - teplo a teplou vodu, - vodné a stočné, - elektrickou energii, - výkony spojů, - případné další služby sjednané individuálně, - vybavení bytu, - a pod. Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. Vzhledem k účelu, pro který je hodnocení prováděno, to jest pro odhad obvyklé ceny, resp. tržní ceny, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvažovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané nemovitosti. Odůvodnění použitého obvyklého nájemného: Uvažován je současný stav nemovitosti nedokončené půdní prostory nelze akceptovat vzhledem k nemožnosti jeho použití. Byly zahrnuty všechny pronajímatelné prostory nemovitosti za dosažitelné čisté nájemné bez služeb, společné prostory a technické zázemí nebylo zahrnuto. Jednotkové výnosy z čistých nájmu kvalitních lékařských privátních ordinací se v Bruntále pohybují v rozmezí 1.300,- až 1.800,- Kč/m2/rok, administrativa ve výši 600 až 1.200,- Kč/m2/rok, ze skladovacích temperovaných prostor v budovách 350,- až 550,- Kč/m2/rok. Konkrétní nájemné pro oceňované prostory ve vyšším standardu bylo ze srovnání voleno v obvyklé výši 1.700,Kč/m2/rok za lékařské ordinace, obdobně administrativní prostory ve výši 1.000,- Kč/m2/rok,

-9prostory zázemí v suterénu v minimální výši 450,- Kč/m2/rok, ostatní pronajmutelné prostory v 1. NP ve výši 1.000,- Kč/m2/rok. Znalec využil hodnot z vlastní databáze, databází spolupracujících znalců a považuje cenu nájmu níže uvedených pronajmutelných prostor za adekvátní. Znalec odhaduje riziko nepronajmutí resp. možné ztráty nájemného ve výši 5%. Jako reálnou úrokovou míru kapitalizace se pro tento druh nemovitostí doporučuje uvažovat pro období od 1. 1. 2011 do 30. 6. 2011 v rozpětí 6.0% - 10.0 %. Stanovuji míru kapitalizace v nižším pásmu tohoto intervalu s ohledem na polohu nemovitosti v blízkosti centra a provedenou celkovou rekonstrukci stavby.

Výměry pronajímaných prostor: Kancelářská plocha: Skladovací plocha: Prodejní plocha:

= = =

26,00 m2 94,00 m2 180,00 m2

Propočet výnosů z pronajímaných prostor: Kancelářská plocha: Kancelář v podkroví 26,00 m2 * 1 000,- Kč/m2

=

26 000,- Kč

Výnos z kancelářské plochy celkem

=

26 000,- Kč

=

42 300,- Kč

Výnos ze skladovací plochy celkem

=

42 300,- Kč

Provozní plochy: prostory v 1. NP 70,00 m2 * 1 000,- Kč/m2 ordinace, čekárna+sál v 2. NP 110,00 m2*1 700,- Kč/m2

= =

70 000,- Kč 187 000,- Kč

=

257 000,- Kč

Skladovací plocha: skladové prostory v 1. PP 94,00 m2 *

450,- Kč/m2

Výnosy z provozních ploch celkem Výnosy celkem: 325 300,- Kč

Dosahované procento pronajmutí prostor: 95 % Upravené výnosy celkem: 325 300,- Kč * 95 % = 309 035,- Kč Propočet nákladů spojených s provozem nemovitosti: Náklady na provoz: Náklady na údržbu: Náklady na pojištění: Daň z nemovitosti: Ostatní náklady: Náklady celkem: 74 000,- Kč Výpočet čistého ročního výnosu z nemovitosti: Zisk: 309 035,- Kč - 74 000,- Kč = 235 035,- Kč

= = = = =

25 000,- Kč 25 000,- Kč 10 000,- Kč 2 000,- Kč 12 000,- Kč

- 10 Výnosová hodnota nemovitosti stanovená tzv. věčnou rentou: Úroková míra: 7,00 % Výnosová hodnota: (235 035,- / 0,0700)

=

3 357 642,86 Kč

Výnosová hodnota

=

3 357 642,86 Kč

Porovnávací metoda Je provedeno porovnání nemovitostí jako celku, tedy stavby a pozemku. V této lokalitě je celkem málo srovnatelných prodaných nemovitostí či uskutečněných prodejů, proto znalec využil databáze vlastní, databáze spolupracujících odhadců a realitní inzerce. Dle níže uvedených nemovitostí je zřejmé, že se obdobné druhy nemovitostí komerčního charakteru prodávají v rozmezí od 3.500.000,- Kč až do 4.500.000,- Kč. Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Občanská vybavenost Krnov Adresa Purkyňova, 794 01 Krnov Popis: Objekt občanské vybavenosti s komerčními prostorami a ordinací na ulici Purkyňova v Krnově v centru v blízkosti náměstí. Nemovitost je krajní řadová se suterénem a 2 nadzemními podlažími s částečně využitým podkrovím. Zdivo cihelné tl. 550 až 700 mm, nad suterénem stropy klenbové, ostatní dřevěné s rovným omítnutým podhledem, střecha valbová s dřevěným krovem. V 1.PP obtížně využitelné sklepní prostory, v 1.NP prostory pojišťovny se zázemím, ve 2.NP ordinace zubního lékaře se zázemím. Stáří 119 roků, objekt po rekonstrukci. Vybavení standard - voda, kanal, elektro, plyn, ÚT, telefon. Vedlejší stavby – 0. Venkovní úpravy – přípojky inž. sítí a zpevněná plocha. Trvalé porosty – 0. Pozemky – zast. plocha 164 m2. Druh nemovitosti Objekty pro služby a administrativu Poloha řadový krajový Stáří objektu 119 roků Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 164 m2 Zastavěná plocha 164 m2 Garáž není Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky komplet Příslušenství malá zpevněná plocha Požadovaná nebo kupní cena 3 300 000,- Kč Celkový koeficient po srovnání: × 1,51 Cena po redukci 4 983 000,- Kč Objekt č.: 2 Název: Občanská vybavenost Bruntál Adresa Partyzánská, 792 01 Bruntál Popis: Objekt občanské vybavenosti č.p. 1771 na ulici Partyzánská 16 v Bruntále je koncový řadový, částečně podsklepený, s využitým přízemím, patrem a podkrovím. Dům slouží jako ordinace lékaře a prostory advokátní kanceláře. V přízemí je vstup, čekárna, sesterna, ordinace, infúzní místnost, WC pacientů pro invalidy s předsíňkou, chodba, denní místnost, WC personál s předsíňkou, archív, schodiště a zadní vstup, V patře jsou 2 kanceláře advokáta, chodba, kuchyňka, archív, WC s umývárnou, předsíň a schodiště, v podkroví byt s pokojem, ložnicí, kuchyňským koutem, koupelna, WC, komora, chodba a výstupní podesta schodiště. Dům je napojen novými přípojkami do ulice Partyzánská, novou přípojkou vody na veřejný řád, kanalizace svedena do městské kanalizační sítě, dále přípojka zemního plynu, elektropřípojka a přípojka telefonu s napojením na pult centrální ochrany. Objekt z roku 1913, v roce 1994 rekonstrukce. ZP = 147 m2, PP = 313 m2, OP = 1.438 m3. Pozemek stavební 313 m2. Druh nemovitosti Objekty pro služby a administrativu Poloha řadový krajový Stáří objektu 92 roků Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku m2 Zastavěná plocha 147 m2 Garáž není Výtah ano Podkroví ano Svislé konstrukce zděné

- 11 Přípojky komplet, včetně plynu Příslušenství venkovní plocha parkoviště Požadovaná nebo kupní cena

3 800 000,- Kč

Objekt č.: 3 Název: Občanská vybavenost Bruntál Adresa Nám. Míru, Bruntál Popis: Dům na nám. Míru v Bruntále. Jde o krajní řadový zděný objekt na centrálním náměstí, částečně podsklepený se 2 NP bez využitého podkroví, pultová střecha s dřevěným krovem, krytina z AC šablon, plastová okna, štukové omítky, stáří 132 roků (1869). Objekt před prodejem od roku 1993 využíván jako prodejna papírnictví se zázemím, později změna účelu užívání na restauraci. 1.PP: 2 sklady, 1.NP: prodejn), soc. zařízení, chodba, 2 kancel., 2.NP: 5 kancel., chodba, kotelna, sociálky. Vybavení standard - voda, kanal, elektro, plyn, ÚT, telefon. Rekonstrukce 1993, změna účelu užívání 2001. Vedlejší stavby – 0. Venkovní úpravy – přípojky inž. sítí. Trvalé porosty – 0. Pozemky – zast. plocha 370 m2. Druh nemovitosti Objekty pro obchod a společné Poloha řadový krajový stravování Stáří objektu 120 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 370 m2 Zastavěná plocha 215 m2 Garáž není Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky komplet Příslušenství zpevněný dvůr Požadovaná nebo kupní cena 3 600 000,- Kč Objekt č.: 4 Název: Občanská vybavenost Krnov Adresa Albrechtická 2175/35, 794 01 Krnov Popis: Objekt slouží jako pizzerie s byty v Krnově na Albrechtické ulici, nedaleko centra města. Objekt řadový, zděný, střecha sedlová, částečně podsklepený se dvěmi nadzemními podlažími a podkrovím. V 1.NP pizzerie s kuchyní a barem, ve 2.NP admin., ve 3.NP byt 1+1 a 0+1. Napojeno na všechny potřebné sítě. Historický objekt 120 let po rekonstrukci z roku 1995. OP 1.378m3, PP = 340 m2. Druh nemovitosti Objekty pro služby a administrativu Poloha samostatně stojící Stáří objektu 115 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 391 m2 Zastavěná plocha 391 m2 Garáž není Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky Kanalizace, voda, plyn, NN, telefon Příslušenství Žádné Požadovaná nebo kupní cena 4 100 000,- Kč

Porovnávací hodnota celkem

=

4 000 000,- Kč

- 12 -

C. Rekapitulace a závěr Stanovená věcná hodnota celkem: Porovnávací hodnota: Výnosová hodnota:

5 236 470,- Kč 4 000 000,- Kč 3 357 640,- Kč

Pro závěrečné stanovení obvyklé ceny je nutno provést rekapitulaci a posouzení vypočtených hodnot a cen, posoudit charakteristiku, specifika a resp. rizika oceňované nemovitosti s analýzou silných a slabých stránek. Při stanovení odhadu tržní hodnoty se vycházelo z obecně užívaných metod, tj.metody věcné, výnosové a porovnávací. Protože každá metoda má své klady a zápory, je nutno před rozhodnutím, které metody použijeme, provést analýzu trhu a tržních podmínek v rozsahu možných informací. Za kladně působící vlivy lze považovat dobrý technický stav stávajících konstrukcí po předchozí rekonstrukci a dobrou polohu pro dané účely využití, dobré přístupy k objektu při místní komunikaci, dobrá zainvestovanost pozemků a možnost rozšíření pronajmutelných ploch v podkroví. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami se nelze upínat pouze na cenu porovnávací. V daném segmentu nutno pohlížet také na výnosovou metodu, proto na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí zapsaných na LV č. 1443 v katastrálním území Bruntál-město, obec Bruntál, okres Bruntál ve výši :

3 900 000,- Kč slovy: třimiliónydevětsettisíc Kč

V Dobroslavicích, 14.3.2011 Ing. Marcel Grygar Na Svobodě 109/11 747 94 Dobroslavice tel.: 603 417 098 e-mail: [email protected]

D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7. 3. 2000, č.j. Spr 1305/2000 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.

- 13 Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1272/2011 znaleckého deníku.

E. Seznam příloh: 1. Kopie výpisu z KN – 4 strany 2. Kopie snímku katastrální mapy 3. Fotodokumentace 4. Mapa oblasti