ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 455/5245/2011 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 72 včetně příslušenství a pozemků čís. parcel St. 152 a 79/21 k.ú. Bílý Újezd, v obci Velemín, okres Litoměřice, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Pod Vinicí 46, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 107 700, 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 455/5245/2011
LV no.: 431
Name of subject / Předmět ocenění: Rodinný dům č.p. 72 včetně příslušenství a pozemků čís. parcel St. 152 a 79/21 k.ú. Bílý Újezd, v obci Velemín, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Bílý Újezd 72, 411 31 Velemín Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota:
2 363 856 Kč
Market value Tržní hodnota
1 950 000 Kč
nestanoveno Kč
Common price Obvyklá cena
1 950 000 Kč
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
1 957 000 Kč
Number of properties: Počet objektů:
1
LAND / POZEMEK
Main building: Hlavní stavba:
Rodinný dům č.p. 72
Čísla parcel Parcel of land nr.
Appurtenances: Příslušenství:
přípojky IS
Size: Velikost
Location in the town: Poloha v obci:
na okraji zástavby obce , podél komunikace III. třídy (Velemín – Chotiměř)
Type: Druh
Infrastructure: Infrastruktura
mj. Obecní úřad, základní a mateřská škola, restaurace, ubytovací služby, meziměstská autobusová doprava
Unit price: Jednotková cena
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém:
nestanoveno Kč
St. 152, 79/21 1 433 m2 zastavěná plocha a nádvoří, orná půda 150 Kč/m2
LEASE / PRONÁJEM
montovaná dřevostavba
Whole property: Celá nemovitost:
m2
Office area: Kancelářské plochy:
m2
Built-up area: Zastavěná plocha:
79 m2
Floor area: Podlahová plocha:
125 m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Built-up space: Obestavěný prostor:
506 m3
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení:
15 600 Kč/m2 2009 15 %
-2-
Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 431 jsou nemovitosti ve vlastnictví SJM Bruno Arnulf Lux (r.č. 591212/1732), Bílý Újezd 72, 411 31 Velemín a Renata Luxová (r.č. 685605/1587), Osvoboditelů 33/5, Lovosice, 41 02 Lovosice 2. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 431 je vlastnické právo k nemovitostem omezeno zástavním právem smluvním, rozhodnutím o úpadku a nařízením exekuce. Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: nezjištěna Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 431 je evidováno - Zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 0271760159 ve výši 2.522.500,-Kč a na budoucí pohledávky do výše 2.522.500,-Kč ve prospěch České spořitelny, a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha 4, Krč, 140 00 Praha 4, IČ: 45244782, a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 29.12.2005. Právní účinky vkladu práva ke dni 02.01.2006. - Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst.1 insolvenčního zákona), povinná Renata Luxová, Osvoboditelů 33/5, Lovosice, 410 02 Lovosice 2, r.č. 685605/1587,a to na základě Usnesení insolvenčního soudu o úpadku Krajského soudu v Ústí nad Labem KSUL 69 IN-12150/2010 -A-13 ze dne 06.12.2010. - Nařízení exekuce, povinný Bruno Arnulf Lux, Bílý Újezd 72, 411 31 Velemín, r.č. 591212/1732, a to na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Litoměřicích 16 EXE-9844/2010-14 ze dne 05.01.2011. Legal and structural state / stavebně právní stav: Stavba č.p. 72 k.ú. Bílý Újezd je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití rodinný dům, což je v souladu se skutečným stavem. Jedná se o částečně podsklepený rodinný dům o 2 nadzemních podlažích (přízemí a podkroví) se zastřešením sedlového tvaru. K datu prohlídky je rodinný dům neuživatelný, chybí některé vybavení mj. kotel, topná tělesa, vybavení kuchyně, vybavení koupelny ve 2.NP. Weak points / slabé stránky: - Poloha u komunikace, byť s nižším provozem - Neupravený pozemek, žádné vedlejší stavby ani garáž, celek není oplocený - Chybí některé vybavení rodinného domu (k datu prohlídky není možné užívání objektu), nutnost investic pro užívání (min. 300 tis. Kč na pořízení chybějícího vybavení) Strong points / silné stránky: - Nová dřevostavba rodinného domu (užíváno od r. 2009) Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 431 pro k.ú. Bílý Újezd a obec Velemín, prokazující stav evidovaný k datu 20.4.2011, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Bílý Újezd (zdroj : www.cuzk.cz) c/ zjištění při prohlídce na místě d/ informace od majitelky Renaty Luxové Tour / prohlídka Prohlídka nemovitostí byla na základě oznámení od společnosti EURODRAŽBY.CZ ze dne 19.8.2011 sjednána telefonicky se spolumajitelkou nemovitostí Renatou Luxovou. Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 29.8.2011 v 18:30 hodin (za přítomnosti spolumajitelky Renaty Luxové).
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Kód obce : Název obce : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Poloha v obci :
604691 Bílý Újezd 565849 Velemín 1 495 01.01.2010 CZ0423 Litoměřice Ústecký okraj zastavěného území obce
Infrastructure / infrastruktura: Obec Velemín (1 495 obyvatel) leží v centrální části Českého středohoří, cca 15 km západním směrem od okresního města Litoměřice. Obec se rozkládá na devíti katastrálních územích o výměře 4 826 hektarů, čímž se rozlohou řadí mezi největší obce na Litoměřicku. Obec Velemín leží na mezinárodní silnici E55 mezi 7 km vzdáleným městem Lovosicemi a 18 km vzdáleným okresním a Statutárním městem Teplice. Velemín je dostupný meziměstskou autobusovou dopravou, také motorovými vlaky. Známým turistickým cílem je vrch Milešovka, nejvyšší v Českém Středohoří (837 m). Obec disponuje dobrou občanskou vybaveností mj. Obecní úřad, základní a mateřská škola, restaurace, ubytovací služby. Property Location / poloha nemovitosti: Oceňované nemovitosti jsou situovány na severovýchodním okraji zástavby obce Velemín, v k.ú. Bílý Újezd, podél komunikace III. třídy (Velemín – Chotiměř). Místo je vzdáleno cca 0,5 km od Obecního úřadu, je rušenou mírným provozem z přilehlé komunikace. Okolní zástavbu tvoří původní zděné rodinné domy a několik novostaveb rodinných domů. Poloha nemovitostí pro bydlení je pouze průměrná. V budoucnu může být výhodou blízký nájezd na dálnici D8 (Praha – Drážďany). Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 72: Rodinný dům je částečně podsklepený objekt o 2 nadzemních podlažích (přízemí a podkroví), je situovaný ve svahu. Rodinný dům byl uveden v užívání v roce 2009. K datu prohlídky je prázdný a neuživatelný, neboť chybí některé vybavení. Jedná se o montovanou dřevostavbu, podle sdělení majitelky jde o typový rodinný dům dodaný společnosti HAAS FERTIGBAU spol. s r.o. Dispoziční řešení: Celková dispozice rodinného domu je 4+kk s balkónem. PP : sklep, výstup do zahrady 1.NP : předsíň, chodba se schodištěm, koupelna, obývací pokoj s kk, pokoj 2.NP = podkroví : 2 pokoje, koupelna bez vybavení, komora Konstrukční řešení a vybavení: Podle sdělení majitelky se jedná se o montovanou dřevostavbu dodanou tzv. na klíč od společnosti HAAS FERTIGBAU spol. s r.o. Rodinný dům má betonové základy s izolací, podzemní podlaží je zděné (zn. Porotherm). Obvodové stěny jsou tvořeny dřevěnými panely (masivní nosnou dřevěnou konstrukcí spolu s vrstvami dřevotřísky a tepelně izolační deskou polystyrenu). Směrem dovnitř je sádrokarton, směrem ven strukturovaná omítka. Vnitřní stěny mají dřevěný základ, k tomu dřevotříska a vrstva izolace. Stropní konstrukce je dřevěná s izolacemi, dřevotřískou a sádrokartonem. Střecha je sedlová, navíc výrazné sedlové zastřešení vstupu, střešní tašky jsou betonové zn. Bramac. Schodiště je dřevěné. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, vchodové dveře plastové. Klempířské prvky jsou úplné, bleskosvod je osazen Vnitřní dveře jsou dřevěné. Nášlapné vrstvy jsou textilní, korkové, keramické dlažby a laminátové plovoucí podlahy. Vybavení kuchyně chybí. Vybavení koupelny v 1.NP je tvořeno záchodem, vanou a umývadlem. Vybavení koupelny v podkroví chybí. Vytápění je ústřední teplovodní, avšak plynový kotel i topná tělesa chybějí. Krbová kamna chybí. Rodinný dům má přípojky elektřiny, vody, plynu a kanalizace. Stáří a stavební stav: Rodinný dům byl dokončen v r. 2009. Jeho stáří dosáhlo 2 let. Nebyly shledány žádné statické ani jiné vážné stavební závady. Koupelna v podkroví není vybavena. Bylo demontováno některé vybavení rodinného domu mj. veškeré vybavení kuchyně, topná tělesa, plynový kotel. Rodinný dům pro užívání vyžaduje investice. -4-
Pozemky: Součástí oceňovaného funkčního celku jsou pozemky čís. parcel St. 152 a 79/21 k.ú. Bílý Újezd. Pozemek čís. parcely St. 152 k.ú. Bílý Újezd tvoří zastavěnou plochu rodinným domem, pozemek čís. parcely 79/21 k.ú. Bílý Újezd tvoří plochu kolem domu. Pozemky jsou svažité směrem na severní stranu a jsou napojeny na elektřinu, plyn, vodu i kanalizaci. Funkční celek je přístupný zpevněnou komunikací na parcele čís. 1443/1 k.ú. Velemín (v KN jako ost.plocha/silnice ve vlastnictví Ústeckého kraje s právem hospodaření pro Správu a údržbu silnic Ústeckého kraje, příspěvkovou organizaci) a dále přes pozemky čís. parcel 1128/1 k.ú. Bílý Újezd (v KN jako ost.plocha/ost.komunikace ve vlastnictví Ústeckého kraje s právem hospodaření pro Správu a údržbu silnic Ústeckého kraje, příspěvkovou organizaci) a 1128/2 k.ú. Bílý Újezd (v KN jako ost.plocha/jiná plocha ve vlastnictví obce Velemín). Přístup je hodnocen jako nerizikový.
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) rodinného domu č.p. 72 včetně příslušenství a pozemků čís. parcel St. 152 a 79/21 k.ú. Bílý Újezd, v obci Velemín, okres Litoměřice, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 431 pro k.ú. Bílý Újezd a obec Velemín u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Litoměřice, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 29. srpna 2011
1,950.000,- Kč Slovy: Jedenmilióndevětsetpadesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 431 je vlastnické právo k nemovitostem omezeno zástavním právem smluvním, rozhodnutím o úpadku a nařízením exekuce. Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje omezení evidovaná na listu vlastnictví. Stanovená obvyklá cena zohledňuje chybějící vybavení rodinného domu.
Jiná rizika v souvislosti s oceňovanými nemovitostmi nebyla zjištěna.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 455/5245/2011.
Vypracoval: Ing. Jana Königová
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 2.září 2011
-6-
