2011

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Palackého 1498/3, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: [email protected] zapsaná v obchodním rejstříku, vedeného Krajským soudem v Ostravě, oddíl C, vložka 50822

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2558-438/2011

O ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 130, příslušející k části obce Nová Ves, na pozemku p.č. St. 149, včetně pozemku p.č. St. 149 - zastavěná plocha a nádvoří, v k.ú. Nová Ves u Ostravy, obec Ostrava, okres Ostrava-město.

Objednatel posudku:

JUDr. Tomáš Vrána soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov Komenského 38 750 00 Přerov IČ: 66246750 DIČ: CZ6205200980

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 103 Ex 15420/10-46

Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 17.3.2011 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Palackého 1498/3, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 17 stran a 5 stran příloh. V Přerově, dne 5.4.2011

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2558-438/2011

A. 1.

NÁLEZ Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 6.3.2011 vydané Exekutorským úřadem Přerov, JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 Ex 15420/10-46, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovitostí rodinného domu č.p. 130, příslušející k části obce Nová Ves, na pozemku p.č. St. 149, včetně pozemku p.č. St. 149 - zastavěná plocha a nádvoří, v k.ú. Nová Ves u Ostravy, obec Ostrava, okres Ostrava-město. Znalci se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství vedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 17.3.2011, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb.. Touto metodou jsou oceněny všechny stavby hlavní a pozemky, kromě vedlejších staveb §7 a trvalých porostů (§41 a § 42), neboť cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter (tyto objekty jsou však ve výsledné obvyklé hodnotě zohledněny).

stránka č. 2

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


Věcná hodnota - (časová cena) - tato hodnoty představuje náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že současný oceňovací předpis používá koeficienty změn staveb, jež přiměřeně upravují základní ceny z roku 1994 na úroveň současnou, použijeme cenu zjištěnou podle této vyhlášky bez koeficientu prodejnosti Kp. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.

2.

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 17.3.2011 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Bc. Michalise Becise. Povinný se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnil a nebyla pracovníkovi znaleckého ústavu umožněna prohlídka oceňovaných nemovitostí. Pro potřeby tohoto znaleckého posudku bylo provedeno ohledání a zaměření nemovitosti zvenčí. Některé prvky zejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stáří a další životnost odhadnuta odborným odhadem zpracovatele.

3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitosti č. 86, pro k.ú. Nová Ves u Ostravy, obec Ostrava, okres Ostrava-město, vyhotovený objednavatelem dne 17.2.2011, prostřednictvím dálkového přístupu do Katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz Kopie katastrální mapy, mapový list č. OSTRAVA 9-1/21, pro k.ú. Nová Ves u Ostravy, obec Ostrava, okres Ostrava-město, vyhotovená objednavatelem dne 6.3.2011, prostřednictvím dálkového přístupu do Katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření.

stránka č. 3


4.

Vlastnické a evidenční údaje

Kraj: Obec: Katastrální území:

Moravskoslezský Ostrava Nová Ves u Ostravy (713937)

List vlastnictví číslo: 86 Vlastník: Řehák Martin Prokešovo náměstí 1803/8, Ostrava, Moravská Ostrava, 702 00

5. Celkový popis nemovitosti Jedná se o zděný, přízemní, podsklepený rodinný dům s využitým podkrovím pod sedlovou střechou s polovalbami krytou plechovou krytinou. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru čtverce a je situovaný v zastavěné, okrajové části města Ostrava, v místní části Nová Ves, na ulici Novoveská jako samostatně stojící. Parkování je možné na vlastním pozemku nebo na komunikaci před objektem. Pozemek leží v rovinném terénu a je přístupný po veřejné, zpevněné komunikaci na pozemku p.č. 521/1 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví státu. V místě je možnost napojení na kompletní IS. Vnitřní dispozice objektu nebyla zjištěna, neboť přes písemnou výzvu nebyla povinným nemovitost zpřístupněna. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle odborného dohadu zpracovatele cca 50 roků. V průběhu životnosti objekt procházel běžnou údržbou prvků krátkodobých životností. Opotřebení je uvažováno lineární metodou při celkové životnosti 100 roků. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako mírně zanedbanou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. Za rodinným domem je situovaná zděná, přízemní dílna se sedlovou střechou krytou plechovou krytinou. Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.

6.

Obsah posudku

1) Objekty a) Rodinný dům č.p. 130 b) Venkovní úpravy 2) Pozemky a) Pozemek 3) Ocenění porovnávací metodou stránka č. 4


B.

POSUDEK

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění

Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Oblast:

Ostrava 4

Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 364/2010 Sb. 1.a.1) Rodinný dům č.p. 130 – § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ C Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 1,200 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,169 Koeficient prodejnosti: 0,608 (Rodinné domy) Podlaží: Název I.NP podkroví I.PP Součet:

Zastavěná plocha 10,55×10,62+1,50×5,36 10,55×10,62+1,50×5,36 10,55×10,62+1,50×5,36

Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba (10,55×10,62+1,50×5,36)×4,75 Zastřešení 10,55×10,62×4,84×0,50+1,50×5,36×2,84×0,5 Spodní stavba (10,55×10,62+1,50×5,36)×1,75 Obestavěný prostor – celkem:

= = = =

120,08 m2 120,08 m2 120,08 m2 360,24 m2

= = = =

570,38 m3 282,56 m3 210,14 m3 1 063,08 m3

stránka č. 5


Vybavení: Název, popis 1. Základy – smíšené 2. Zdivo – zděné 3. Stropy 4. Střecha – sedlová s polovalbami 5. Krytina – plechová 6. Klempířské konstrukce – plechové (žlaby, svody, parapety) 7. Vnitřní omítky – vápenné hladké 8. Fasádní omítky – vápenné hladké 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře – dřevěné 13. Okna – dřevěná zdvojená 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod – ano 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

Obj. podíl 5,40 % 23,40 % 9,10 % 5,40 % 3,30 % 0,80 % 6,10 % 2,80 % 0,50 % 2,20 % 2,30 % 3,20 % 5,10 % 2,10 % 1,30 % 5,30 % 4,20 % 0,60 % 2,90 % 1,70 % 0,50 % 2,70 % 0,50 % 4,30 % 0,30 % 4,00 %

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy –0,54 × 5,40 % 9. Vnější obklady –0,54 × 1,852 × 0,50 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Hodnocení Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní

1,0000 – 0,0292 – 0,0050 = 0,9658

Ocenění: Základní jednotková cena: 2 130,– Kč/m3 Koeficient využití podkroví: × 1,1200 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9658 Polohový koeficient K5: × 1,2000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1690 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,6080 3 646,11 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 1 063,08 m3 × 3 646,11 Kč/m3

=

3 876 106,62 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 50 roků stránka č. 6


Předpokládaná další životnost: 50 roků Opotřebení: 100 × 50 / (50 + 50) = 50,000 % Odpočet opotřebení: 3 876 106,62 Kč × 50,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

Rodinný dům č.p. 130 – zjištěná cena:

1 938 053,31 Kč 1 938 053,31 Kč 1 938 053,31 Kč

1.a.2) Venkovní úpravy – § 10 Ocenění venkovních úprav je provedeno dle § 10, odstavec 2 a to zjednodušenou metodou, neboť se jedná o venkovní úpravy tvořící příslušenství k nemovitosti oceněné podle § 5 (Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek), § 7 (Vedlejší stavba), § 8 (Garáž). Jedná se o: - oplocení - laťový plot s betonovou podezdívkou - dřevěná brána - dřevěná branka - atd.

Ocenění Cena stavby: Rodinný dům č.p. 130 Podíl z ceny stavby: Cena venkovních úprav: Venkovní úpravy – zjištěná cena:

× =

1 938 053,31 Kč 3,5 % 67 831,87 Kč 67 831,87 Kč

Ceny objektů včetně opotřebení: a) Rodinný dům č.p. 130 b) Venkovní úpravy Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

1 938 053,31 Kč 67 831,87 Kč 2 005 885,18 Kč 2 005 890,– Kč

stránka č. 7


1.b) Věcná hodnota podle vyhlášky 364/2010 Sb. 1.b.1) Rodinný dům č.p. 130 – § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ C Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 1,200 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,169 Obestavěný prostor: 1 063,08 m3 Koeficient vybavení stavby: 0,9658

Ocenění: Základní jednotková cena: 2 130,– Kč/m3 Koeficient využití podkroví: × 1,1200 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9658 Polohový koeficient K5: × 1,2000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1690 5 996,88 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 1 063,08 m3 × 5 996,88 Kč/m3

=

6 375 163,19 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 50 roků Předpokládaná další životnost: 50 roků Opotřebení: 100 × 50 / (50 + 50) = 50,000 % Odpočet opotřebení: 6 375 163,19 Kč × 50,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

3 187 581,60 Kč 3 187 581,59 Kč

Rodinný dům č.p. 130 – zjištěná cena:

3 187 581,59 Kč

stránka č. 8


1.b.2) Venkovní úpravy – § 10 Ocenění Cena stavby: Rodinný dům č.p. 130 Podíl z ceny stavby: Cena venkovních úprav:

× =

Venkovní úpravy – zjištěná cena:

1 938 053,31 Kč 3,5 % 67 831,87 Kč 67 831,87 Kč

Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: a) Rodinný dům č.p. 130 b) Venkovní úpravy Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

6 375 163,19 Kč 67 831,87 Kč 6 442 995,06 Kč 6 443 000,– Kč

Ceny objektů včetně opotřebení: a) Rodinný dům č.p. 130 b) Venkovní úpravy Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

3 187 581,59 Kč 67 831,87 Kč 3 255 413,46 Kč 3 255 410,– Kč

2) Pozemky 2.a) Vyhláška 364/2010 Sb. 2.a.1) Pozemek – § 27 §27 – Stavební pozemky oceněné dle cenové mapy Název Parc. č. Výměra [m2] Jednotková cena [Kč/m2] zastavěná plocha a st. 149 568 400,– nádvoří Pozemek – zjištěná cena:

Cena [Kč] 227 200,–

227 200,– Kč

2.b) Věcná hodnota podle vyhlášky 364/2010 Sb. 2.b.1) Pozemek – § 27 §27 – Stavební pozemky oceněné dle cenové mapy Název Parc. č. Výměra [m2] Jednotková cena [Kč/m2] zastavěná plocha a st. 149 568 400,– nádvoří Pozemek – zjištěná cena:

Cena [Kč] 227 200,–

227 200,– Kč stránka č. 9


3) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil.

Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) 1) RD Ostrava - Petřkovice - ul. Hlučínská, okres Ostrava-město RD 6+2 s garáží v Petřkovicích na ul. Hlučínské. Dům je v původním, ale udržovaném stavu. Ze suterénu do přízemí je schodišťová plošina pro vozíčkáře. V suterénu je prádelna, dvě další místnosti a garáž. U vstupu do domu je velká veranda s okny do zahrady. V 1.NP je byt 3+1 se samostatným WC a koupelnou. V 2.NP je taktéž byt 3+1. Nabídková CENA: 2 100 000,- Kč 2) RD Ostrava - Zábřeh, okres Ostrava-město Rodinný dům v lukrativní části Zábřehu. V přízemí domu se nachází veranda, vstup do sklepa, 3 pokoje, koupelna, wc. V patře 2 pokoje, koupelna, wc, a dva menší podkrovní pokoje. Dům je vytápěný plynem, je napojený na kanalizaci a obecní vodovod. Součásti domu jsou dvě garáže. Dům potřebuje rekonstrukci. Dům je celopodsklepený. stránka č. 10


Nabídková CENA: 2 150 000,- Kč 3) RD Ostrava - Nová Ves - ul. Knížecí, okres Ostrava-město RD 4+1+2x podkroví, garáž, užitná pl. činí 200 m2, zastavěná pl. 100 m2, ul. Knížecí, Ostrava Nová Ves. V přízemí domu se nachází chodba, obýv. pokoj, kuchyň, komora, koupelna s WC, v 1. NP jsou 2 pokoje, 2 malé pokoje, koupelna, WC, v 2. NP je půda - možnost půdní vestavby. Podlahy v domě jsou dlažba a parkety, napojeno na vodu, elektřinu, vytápění TP a el., voda bojler. Dům je podsklepen. Nabídková CENA: 2 396 000,- Kč

Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.

Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší porovnávané (než vzorek)

horší než nemovitosti cenu než nemovitosti lepší než nemovitosti cenu než nemovitosti

Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování na vlastním pozemku - dopravní dostupnost města je zajištěna autobusovou i vlakovou dopravou - lokalita vhodná k bydlení - možnost napojení na kompletní IS - kompletní občanská vybavenost města - oceňovaná nemovitost je situována v místní části krajského města

stránka č. 11


Záporné stránky oceňovaných nemovitostí - zanedbaná údržba - nebyla umožněna kompletní prohlídka oceňovaných nemovitostí - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Seznam porovnávaných objektů: RD Ostrava - Petřkovice - ul. Hlučínská, okres Ostrava-město Výchozí cena (VC): 2 100 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,02 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 1 960 784,31 Kč Váha (V): 1,0 RD Ostrava - Zábřeh, okres Ostrava-město Výchozí cena (VC): 2 150 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,00 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 2 047 619,05 Kč Váha (V): 1,0

stránka č. 12


RD Ostrava - Nová Ves - ul. Knížecí, okres Ostrava-město Výchozí cena (VC): 2 396 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,05 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 2 173 242,63 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kvybavení × Kobjektivizační × Kkonstrukce × Kpozemku × Ktechnického stavu) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena za celek:

1 960 784,31 Kč 2 060 548,66 Kč 2 173 242,63 Kč

Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: Množství: Porovnávací hodnota:

2 060 000,– Kč 1,00 celek 2 060 000,– Kč

× =

stránka č. 13


C.

REKAPITULACE

Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmětnou nemovitost považovat za průměrně obchodovatelnou. Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí (jako celku) tuto považujeme za obvyklou. REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem Věcné břemeno Ostatní movité věci Práva a závady, které nezaniknou dražbou

2 005 890,– 227 200,– 2 233 090,– 3 255 410,– 227 200,– 3 482 610,– 2 060 000,– 0,– 0,– 0,–

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

stránka č. 14


Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu činí

2 060 000,- Kč Cena slovy: dvamilionyšedesáttisíc Kč

Zpracovatelé posudku:

Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Bc. Michalis Becis Ondřej Mlčoch

Osoba oprávněná podávat vysvětlení:

Ing. Tomáš Vingrálek

V Přerově, dne 5.4.2011

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav

........................................ Ing. Tomáš Vingrálek jednatel

stránka č. 15


D.

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2558-438/2011 samostatné evidence znaleckého ústavu.

................................................... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Palackého 1498/3, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com

stránka č. 16


E.

SEZNAM PŘÍLOH

Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy

stránka č. 17

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 17.02.2011 15:05:03 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 15420/10 pro Soudní exekutor Vrána Tomáš, JUDr.

Okres: CZ0806 Ostrava-město

Obec: 554821 Ostrava

Kat.území: 713937 Nová Ves u Ostravy

List vlastnictví: 86

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách

Identifikátor

A Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Řehák Martin, Prokešovo náměstí 1803/8, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava 2 B Nemovitosti Pozemky Parcela

Výměra[m2] Druh pozemku

St. 149

(St. = stavební parcela)

700914/5583

Způsob využití

Způsob ochrany

568 zastavěná plocha a nádvoří

Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy

Způsob využití Způsob ochrany

Na parcele

Nová Ves, č.p. 130

bydlení

St. 149

B1

Jiná práva - Bez zápisu

C

Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro

Podíl

Povinnost k

o Nařízení exekuce

Řehák Martin, Prokešovo náměstí Z-18684/2008-807 1803/8, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava 2, RČ/IČO: 700914/5583 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Ostravě 105 Nc-10139/2008 -6 (EX 2191/08) ze dne 22.01.2008. Z-18684/2008-807 o Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Tomáš Vrána, Exekutorský úřad Přerov Řehák Martin, Prokešovo náměstí Z-14645/2010-807 1803/8, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava 2, RČ/IČO: 700914/5583 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Ostravě 98 EXE-11077/2010 -16 (103 Ex 15420/2010) ze dne 04.06.2010. Právní moc ke dni 30.09.2010. Z-14645/2010-807 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Řehák Martin, Prokešovo náměstí Z-14645/2010-807 1803/8, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava 2, RČ/IČO: 700914/5583, Stavba: Nová Ves, č.p. 130 Řehák Martin, Prokešovo náměstí Z-14645/2010-807 1803/8, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava 2, RČ/IČO: 700914/5583, Parcela: St. 149 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Přerov, JUDr. Tomáš Vrána 103 Ex-15420/2010 -16 (98 EXE 11077/2010-16) ze dne 26.08.2010. Z-14645/2010-807 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, kód: 807. strana 1


Okres: CZ0806 Ostrava-město Kat.území: 713937 Nová Ves u Ostravy

Obec: 554821 Ostrava List vlastnictví: 86

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách Typ vztahu Oprávnění pro


Povinnost k

o Zástavní právo exekutorské

k zajištění pohledávky ve výši 108 143,-Kč s příslušenstvím Stavba: Nová Ves, č.p. 130 Všeobecná zdravotní pojišťovna Z-14646/2010-807 Parcela: St. 149 České republiky, Orlická 2020/4, Z-14646/2010-807 Praha 3, Vinohrady, 130 00 Praha 3, RČ/IČO: 41197518 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Přerov, JUDr. Tomáš Vrána 103 Ex-15420/2010 -18 (98EXE11077/201016) ze dne 26.08.2010. Právní moc ke dni 14.09.2010. Z-14646/2010-807 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Řehák Martin, Prokešovo náměstí Z-17648/2010-807 1803/8, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava 2, RČ/IČO: 700914/5583, Stavba: Nová Ves, č.p. 130 Řehák Martin, Prokešovo náměstí Z-17648/2010-807 1803/8, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava 2, RČ/IČO: 700914/5583, Parcela: St. 149 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Praha 6, JUDr. Jan Grosam 025 Ex-9473/2010 -10 (49 EXE 11602/2010-19) ze dne 19.10.2010. Z-17648/2010-807 o Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 1 420 759,82 Kč s příslušenstvím Stavba: Nová Ves, č.p. 130 Komerční banka, a.s., Na příkopě Z-18237/2010-807 Parcela: St. 149 969/33, Praha 1, Staré Město, Z-18237/2010-807 114 07, RČ/IČO: 45317054 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Praha 6, JUDr. Jan Grosam 025 Ex-9473/2010 -12 (49 EXE 11602/2010-19) ze dne 19.10.2010. Právní moc ke dni 26.10.2010. Z-18237/2010-807 o Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor: Mgr. Pavla Fučíková, Exekutorský úřad Ostrava Řehák Martin, Prokešovo náměstí Z-21311/2010-807 1803/8, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava 2, RČ/IČO: 700914/5583 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Ostravě 92EXE-12903/2010 -15 (Ex 4384/10) ze dne 07.12.2010. Z-21311/2010-807 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti povinný Martin Řehák, r.č. 700914/5583 Stavba: Nová Ves, č.p. 130 Z-21678/2010-807 Parcela: St. 149 Z-21678/2010-807 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Ostrava, Mgr. Pavla Fučíková 024 Ex-4384/2010 -24 (92 EXE 12903/2010) ze dne 20.12.2010. Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, kód: 807. strana 2


Okres: CZ0806 Ostrava-město

Obec: 554821 Ostrava

Kat.území: 713937 Nová Ves u Ostravy

List vlastnictví: 86

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách Typ vztahu Oprávnění pro


Povinnost k Z-21678/2010-807

D

Jiné zápisy Typ vztahu Vztah pro

Vztah k

o Změna výměr obnovou operátu

LV:86 E

Z-2000246/1999-807

Nabývací tituly a jiné podklady zápisu

Listina o Kupní smlouva V11 1010/1996

POLVZ:128/1996 Pro: Řehák Martin, Prokešovo náměstí 1803/8, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava 2 F

Z-2000128/1996-807 RČ/IČO: 700914/5583

Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, kód: 807. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD

Vyhotoveno:

17.02.2011

16:00:42

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, kód: 807. strana 3

2011

Recommend Documents