Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. Typ nemovitosti Účel ocenění
1261 / 8 / 2011
Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu exekuční řízení
Předmět ocenění Bytová jednotka č. 942/3, LV č. 4010, s podílem na společných částech domu a pozemku 6660/62701 na pozemcích: pozemek parc.č. 2183, LV č. 4010 Adresa Kraj
Jihočeský kraj
Kat. území
České Budějovice 6
ČESKÉ BUDĚJOVICE Statutární město Ulice Novohradská
Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov Marek JUDr. Frank Radniční č.p. 28 381 01 Český Krumlov Vlastnictví Bytová jednotka
č.p.
Tel. E-mail
exekutora
Vypracoval Licence číslo
Ing. Vomáčková Marie sídl. 5. května 885 391 65 Bechyně email:
[email protected]
Počet stran textu 1 Obvyklá cena - současný stav Podlahová plocha Sklepy a komory
942
[email protected]
IČ DIČ
Šimánek Lubomír - České Budějovice, Novohradská 942/47 Šimánková Marie - České Budějovice, Novohradská 942/47
Zpracováno pro
0664
Počet obyvatel 94936
Dne 9.8.2011 Ke dni 3.8.2011 Prohlídka dne 3.8.2011
tel: 731 573408 381213813 Počet stran příloh 53.4 m2 13.2 m2
SJM
5 18 000 Kč/m2 1 800 Kč/m2
961 200 Kč 23 800 Kč
990 000 Kč Devětsetdevadesát tisíc Kč
Obvyklá cena - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti - klad - jedná se o byt ve zděném domě, dobře přístupný -zápor - starší dům, na hlavní třídě směrem na Nové Hrady
Podmínky platnosti ceny cena obvyklá je platná k datu ocenění - prohlídka bytu nebyla umožněna, ocenění provedeno podle starších podkladů Vyhodnocení rizik
-1-
ANO ANO ANO NE ANO ANO ANO ANO ANO ANO ANO ANO
jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. na listu vlastnictví je zapsáno zástavní právo smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost jednotka je určena výhradně k bydlení jednotka je zkolaudována jednotka je dokončena jednotka je užívána v souladu s právním stavem nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno stavba je umístěna na vlastním pozemku zpracovatel ocenění je odhadcem exekutora
REET: Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu jedná se o exekuci Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu dohoda o zrušení a vypořádání podíl spoluvlastnictví ze dne 11.04.2005
-2-
NE
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4010, vyhotovil Exekutorský úřad Český Krumlov dne 12.7.2011. Snímek kat. mapy pro k.ú. České Budějovice 6, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice dne 14.12.2009. částečné prohlášení vlastníka k bytové jednotce, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice dne 3.2.2011. Datum předání kompletních podkladů 8.2.2011 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4010, vyhotovil Exekutorský úřad Český Krumlov dne 12.7.2011. Snímek kat. mapy pro k.ú. České Budějovice 6, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice dne 14.12.2009. částečné prohlášení vlastníka k bytové jednotce, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice dne 3.2.2011.
-3-
Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu České Budějovice jsou významným městem Jihočeského kraje, jedná se o krajské město s úplnou občanskou vybavenosti, dopravním spojením vlakem , autobusem , městská hromadná doprava, letiště. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Bytový dům v němž se oceňovaný byt nachází je umístěn na jihovýchodním okraji města České Budějovice v Novohradské ulici vedoucí směrem na Trhové Sviny a Nové Hrady. Nachází se za oblastí nádraží v zastavěné části obdobnými bytovými domy. Dům je zděný členitý směrem do dvorní části, s obytným mezipatrem, se dvěma nadzemními podlažími a půdní vestavbou. Dům je přibližně z roku 1930, byl částečně rekonstruován, má sedlovou střechu, taškovou krytinu, plastová okna, napojen je na vodu, kanalizaci, elektřinu a plyn. V blízkosti domu je obchod a autobusová zastávka městské hromadné dopravy. Informace o nemovitosti jedná se o bytovou jednotku umístěnou v 1. mezipatře bytového domu celková plocha s příslušenstvím je 66,60 m2. Bytová jednotka nebyla zpřístupněna, pro ocenění jsou použity podklady z katastru nemovitostí a fotodokumentace z 9.12. 2009 kdy jsem tuto jednotku již oceňovala pro Exekutorský úřad Písek. bytová jednotka nebyla zpřístupněna přes opakovaný termín místního šetření se povinný nedostavil, telefonicky se v den místního šetření vždy omluvil. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 3358/1 ve vlastnictví Česká republika - právo užívání pro Správa a údržba silnic. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 1.NP Velikost bytu 2+1
Počet NP domu celkem Výtah
Počet koupelen Vybavení koupelny vana, umyvadlo
2 Ne
Počet podlaží bytu Orientace oken
1
1 jihovýchod
Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně kuchyňská linka, sporák plynový
Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Ne
Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet samostatných WC
1
Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná
Ano
Technický stav Technický stav domu průměrný zděný bytový dům s průměrnou údržbou, z roku 1930 Technický stav jednotky průměrný běžná údržba Popis provedení budovy Konstrukce
Provedení
%
Konstrukce
dokonč
základy
z prostého betonu
100
svislé nosné konstrukce krov obvodové stěny z
zděné
100
izolace proti zemní vlhkosti stropy
sedlový cihelného zdiva v tl. do 45 cm vápenná omítka štuková
100 100
střešní krytina vnější úpr. povrchů
100
schodiště
vnitřní úpr. stěn
Provedení s izolací vodorovnou i svislou dřevěné trámové s podhledem pálená tašková jednoduchá omítka ze stříkaného břizolitu kamenné
% dokonč
100 100 100 100 100
Popis provedení jednotky Konstrukce okna podlahy obytných místn. vytápění rozvod vody
Provedení
%
Konstrukce
dokonč
plastová s dvojsklem PVC
100 100
WAW, lokální plynové studené a teplé
100 100
dveře podlahy nebytových místn. elektro rozvod plynu
-4-
Provedení
% dokonč
lakované i prosklené keramická dlažba
100 100
světelný a motorový rozvod je proveden
100 100
zdroj teplé vody
karma
100
1.NP bytu - výčet místností Podlahové plochy kuchyně pokoj koupelna komora
12.6 m2 pokoj 8.9 předsíň 4.7 koupelna s WC 5.9
Sklepy / komory sklep Podlahové plochy
15.6 m2 4.7 1.0
6.2 m2 sklep 2
53.4 m
Ostatní plochy
-5-
7.0 m2 0.0 m
2
Sklepy a komory
13.2 m2
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: Kontakt servis CZ s.r.o. , datum změny inzerátu 1.8.2011 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2+1 Výtah Ne Podlahová plocha 55.8 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
1 560 000 Kč 20 % 1 248 000 Kč
m2
28 000 Kč/m2 22 400 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Nabízíme k prodeji byt 2+1 ( 55,78 m2) nacházející se v nové výstavbě domu, ve kterém je 13 zděných bytů v nově zrekonstruovaném a částečně přistavěném domě v klidné části Českých Budějovic - lokalita Mladé. Projekt sestává z bytů o dispozicích od garsoniér po mezonetové 4+kk. Ke každému bytu jsou k dispozici společné sklepní prostory, které si mohou noví majitelé oddělit na jednotlivé sklepní kóje. V zadní části 4podlažního domu je dvůr, který slouží pro parkování majitele parkovacího stání, které je možno zakoupit za 140 tis. Kč. Byty jsou zkolaudované, k předání bez sanitárního vybavení, podlahy bez finálního pokrytí ( jen beton) a bez kuchyňských linek. Samotný výběr materiálů a barev je na novém majiteli dle vlastního uvážení.
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: Kontakt servis CZ s.r.o. , datum změny inzerátu 1.8.2011 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 2 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2+1 Výtah Ano Podlahová plocha 41.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
1 349 000 Kč 25 % 1 012 000 Kč
m2
32 900 Kč/m2 24 700 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Nabízíme k prodeji slunný DR. byt 2+1 bez balkonu v ulici Plzeňská v Českých Budějovicích. Byt má 50m2,k dispozici je prostorná a upravená komora, v pokojích zachovalé parkety, v kuchyni a na chodbě lino. Celkově je byt v pěkném zachovalém stavu, situován na V a Z. Klidné bydlení , celkem dva byty na patře. Dům je zateplený, má plastová okna, v domě nový eurovýtah. Slušní sousedé.Vhodné pro budoucího majitele, který si může zakoupit DR. byt v žádané lokalitě a nelpí na balkonu.
-6-
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: Kontakt servis CZ s.r.o. , datum změny inzerátu 1.8.2011 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2+1 Výtah Ne Podlahová plocha 51.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
m2
27 100 Kč/m2
1 380 000 Kč 25 % 1 035 000 Kč
20 300 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Nabízíme k prodeji byt 1+1 předělaný na 2+1, v družstevním vlastnictví, o výměře 42 m2. Byt se nachází ve zvýšeném přízemí zděného, třípodlažního činžovního domu. Byt se skládá z předsíně, komory, koupelny a WC, dále z dětského pokoje - zde je využito třímetrových stropů - vytvořeno patro k relaxaci a spaní, kuchyně a obývacího pokoje o výměře 22 m2. K bytu patří společná zahrada, dále sklep o výměře10 m2 a půda. Dům prošel rekonstrukcemi, má nová euro okna, nové podlahy, novou zateplenou střechu. Byt se nachází v žádané lokalitě v Suchém Vrbném, cca 7 minut chůze od centra města. Veškerá občanská vybavenost vybavenost se nachází v blízkosti bytu.
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
20 300 - 24 700 Kč/m2
1 012 000 - 1 248 000 Kč 18 000 Kč/m2
cenu obvyklou odhaduji vzhledem k technickému stavu domu a bytu a jeho poloze v lokalitě, k datu ocenění nebyl byt zpřístupněn, z tohoto důvodu uvažuji cenu nižší než u uvedených nemovitostí, vzhledem k tomu, že u uvedených porovnatelných nemovitostí je nabídka rekonstruovaných bytů. Vypracoval Licence číslo 0664
Ing. Vomáčková Marie sídl. 5. května 885 391 65 Bechyně
podpis
-7-
Fotodokumentace
pohled na dům
schodiště domu
kuchyně
koupelna
koupelna
topení
-8-
Fotodokumentace
pokoj
pokoj
pokoj
WC
chodba
pohled na dům
-9-
Fotodokumentace - mapy
mapa oblasti
ortofotomapa
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích pod č. 1575Z ze dne 18. 11. 1998 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.
- 10 -
