Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti číslo 2761/299/2011 6
NEMOVITOST:
Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Rodinný dům čp. 288 s příslušenstvím na pozemku p.č. st. 407 a pozemky p.č. st. 407 a p.č. 302/22, vše v k.ú. Velká Ves u Broumova obce Broumov. Velká Ves 288 Kraj Královéhradecký, okres Náchod, obec Broumov, k.ú. Velká Ves u Broumova, kód ČSÚ: 612 782, LV: 587 st. 407, 302/22 Stanislav Macek, Lidická 288, 55001 Broumov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Stanislav Macek, Lidická 288, 55001 Broumov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:409/2011-N, 25.10.2011 U Pískovny 890/1, 182 00 Praha 8
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje :
IČ: 25023217 DIČ: CZ25023217
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
telefon: fax:
Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek IČ: 642 29 718 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
telefon: 605 555 455 fax:
Datum místního šetření:
9 stran
V Borohrádku, dne 14.11.2011
e-mail:
[email protected]
pro potřeby veřejné dražby. (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 850 000 Kč
OBVYKLÁ CENA
Počet stran:
e-mail:
8.11.2011
Datum zpracování :
14.11.2011
Počet příloh:
4
Otisk razítka
Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1975 změna stavby v r. Rekonstrukce: dveře
celková
dílčí ostatní
střecha, fasáda
SOUČASNÝ STAV
BUDOUCÍ STAV
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Prodejnost nemovitosti:
rekonstrukce v r. 2010 zateplení okna,
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř širší centrum - zástavba RD dobře udržovaná ústřední / etážové - elektřina
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
3+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 74 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 1
m2 804
BUDOUCÍ STAV
OP
ZP
m3 248
m2 93
Rozesta- Typ věnost % 100,00
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /
Garáž Pozemky výměra ks
m2 804
OP
ZP
m3 0
m2 0
RIZIKA negativní právní zánik vlivy okolní stavby (zánik zástavby čp/čo) záplavová a zátopová oblast
sociální riziko riziko přístupu a příjezdu
věcná břemena
předkupní právo
ostatní omezení
evidence v KN
pojištění proti zaplavení ano / ne
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
Současný stav 859 280 Kč 0 Kč 1 086 130 Kč 850 000 Kč 402 000 Kč
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňované nemovitosti se nacházejí ve městě s velmi dobrou občanskou vybaveností a s kompletními inženýrskými sítěmi. Jedná se o významné středisko regionu. Vlastní objekt je po stavebně technické stránce v dobrém stavu, průběžně udržovaný, po celkové vnitřní rekonstrukci. Určitou nevýhodou je pouze menší skladebná šířka zdiva. U domu je větší zděná garáž, která vhodně doplňuje hlavní stavbu a dřevěná kolna s dostatečným úložným prostorem. Obě stavby příslušenství jsou v dobrém stavebně-technickém stavu. Výhodou je umístění domu dále od silnice. U domu je dostatečně velký pozemek, téměř bez porostů. Na zahradě je dále umístěn novější skleník. Na základě výše uvedených skutečností předpokládám obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí na úrovni hodnoty zjištěné porovnávacím způsobem.
-2-
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
- Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 587, k.ú. Velká Ves u Broumova obce Broumov, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí dne 17.10.2011. - Snímek z katastrální mapy získaný dálkovým přístupem do KN.
Charakteristika obce
Broumov je město s 8 000 obyvateli, s velmi dobrou občanskou vybaveností a plnou infrastrukturou (pověřený MÚ, MŠ, ZŠ, střední škola, zdravotnické zařízení, sportoviště, soustava úřadů, obchodů a služeb). Oceňované nemovitosti se nacházejí na východním okraji města, v místní části Velká Ves, v soustředěné zástavbě rodinných domů podél Lidické ulice, napravo při výjezdu na Šonov.
Poloha nemovitosti
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Právní zánik stavby
Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Zástava. Zástavní právo smluvní a nařízení exekuce- viz zápisy v části „C” listu vlastnictví č. 587. Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno
Popis jednotlivých staveb Základní popis
Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby
Jedná se o nepodsklepený samostatně stojící rodinný dům, s jedním nadzemním podlažím a s plochou střechou. Základové pasy s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo plynosilikátové tl. 30 cm. Stropy rovné, krytina je živičná, klempířské konstrukce z pozinku. Fasádní omítka břízolitová, vnitřní omítky vápenné. Vnitřní obklady jsou provedeny v běžném rozsahu. Dveře hladké plné a prosklené, okna plastová zdvojená. Podlahy obytných místností betonové s textilií, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Elektroinstalace světelná i motorová. Vytápění ústřední s elektrokotlem. Rozvedena je studená i teplá voda, zdrojem teplé vody je elektrický bojler. V kuchyni je elektrický sporák s digestoří. Vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a WC. Rodinný dům - bydlení 3+1 - 3 pokoje, kuchyň, WC, koupelna, zádveří, chodba
Stavba je v dobrém stavebně-technickém stavu. V roce 2010 prošla částečnou vnitřní modernizací (sociální zázemí, okna, ÚT). dřevěná kolna (3,20 x 9,50 m), zděná garáž (5,60 x 6,90 m), skleník
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Pozemky jsou rovinaté, v místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace a zemního plynu. Přístup je po komunikaci se zpevněným povrchem.
-3-
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků
2
Ceny srovnatelných pozemků se pohybují v rozpětí od 300,- do 500,- Kč za m . Pozemek se nachází na okraji obce, v lokalitě s kompletními inženýrskými sítěmi, dobře dopravně přístupný, a proto předpokládám současnou cenu na horní hranici uvedeného rozpětí.
Parcela č. st. 407 302/22
Výměra m2 364 440 804
Jednotková cena Kč/m2 500 500 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 182 000 220 000 402 000
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Zastavěná plocha 92,88 m2
Název 1.NP
Užitná plocha 74,30 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.NP vč. zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
(10,80*8,90-1,80*1,80)*(0,10+2,27+0,30)
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Současný stav 93 247,99 3 941 100,00 977 000 36 30,00 684 000
-4-
= =
Obestavěný prostor 247,99 m3 247,99 m3 Budoucí stav
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Heřmánkovice u Broumova
96,00
2 907
Kč 1 520 000
Kč/m2 15 833
KC 0,83
Upravená cena Foto Kč/m2 13 141
Částečně podsklepený rodinný dům 4+1 s dvěma garážemi (22m2 a 45m2) a pozemkem. Dispozice domu: veranda, kuchyně, obývací pokoj se vstupem na terasu, WC, koupelna. V patře jsou dva dětské pokoje, ložnice. Použité konstrukce a vybavení standardní. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - v lokalitě s nižší občanskou vybaveností; Vliv pozemku - výrazně větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - není zatíženo exekucí; Broumov
120,00
500
1 700 000
14 167
0,81
11 475
Rodinný dům o velikosti 4 + kk s garáží, zahradou a kůlnou. Dům je nepodsklepený, podkrovní se zatepleným stropem a sedlovou střechou z eternitových šablon, podlahy jsou dřevěné, betonové a z dlažby, okna jsou dřevěná, dvojitá s vnitřními žaluziemi a topení je lokální elektrické, plynové a na tuhá paliva. Dispozice: zádveří, průchod do garáže, vstupní hala, obývací pokoj s kuchyní, ložnice a dětský pokoj, pracovna, koupelna a WC. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - dřevostavba; Úvaha zpracovatele ocenění - není zatíženo exekucí; Police nad Metují
130,00
1 178
1 690 000
13 000
0,91
11 830
Částečně podsklepený rodinný dům 4+1. Dis: vstupní veranda, chodba, komora, WC, koupelna, obývací pokoj, kuchyně. V patře jsou 3 pokoje a prostorná terasa. Použité konstrukce a vybavení standardní.
Redukce pramene ceny - nabídka rk; Velikosti objektu - větší objekt; Poloha - v méně atraktivní lokalitě; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - není zatíženo exekucí; Otovice
150,00
1 274
1 795 000
11 967
0,82
9 813
Zrekonstruovaný rodinný dům s jedním nadzemním podlažím. Udržovaná zahrada s okrasnými dřevinami. Dispozice: Vstupní chodba, kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, záchod a koupelna + další 2 menší místnosti, vstup do sklepa. Podkroví: dětský pokoj, ložnice se vstupem na terasu, chodba.
Redukce pramene ceny - nabídka rk; Velikosti objektu - větší objekt; Poloha - v lokalitě s nižší občanskou vybaveností; Celkový stav - lepší údržba; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - není zatíženo exekucí; Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 587 ze dne 17.10.2011. Snímek katastrální mapy ze dne 14.11.2011.
Znalecká doložka:
2
11 565 Kč/m 2 74,30 m 859 280 Kč
počet stran A4 v příloze: 1 2 1
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. -5-
-6-
-7-
-8-
-9-
