ZNALECKÝ POSUDEK . 576/050/2011 o cen obvyklé rodinného domu .p. 259, na pozemku . parc. St. 367 . p íslušenství a pozemk . parc. St. 367, . parc. 295/25, . parc. 332/31, k.ú. Halže, obec Halže, zapsáno na LV . 213 u Katastrálního ú adu pro Plze ský kraj, KP Tachov
Objednatel posudku:
el posudku:
JUDr. Jan Fendrych Exeku ní ú ad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4 . j. 132 EX 18338/09-17/Ku
Podle stavu ke dni 11.2.2011 posudek vypracovala: Ing. Marcela ebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel. 739 147 476, e-mail:
[email protected] Posudek obsahuje v etn p íloh 12 stran. Objednateli se p edává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 15.2.2011
-2Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m Adresa nemovitosti: Sadová 259 347 01 Halže Kraj: Plze ský Okres: Tachov Obec: Halže Katastrální území: Halže Po et obyvatel: 978 Prohlídka a zam ení nemovitosti: Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 11.2.2011 za p ítomnosti manželky spolumajitele p. Pavla Kyjanici. Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimo ádnými okolnostmi trhu se rozum jí nap íklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, sledky p írodních nebo jiných kalamit. Osobními pom ry se rozum jí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota p ikládaná majetku nebo služb vyplývající z osobního vztahu k nim. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV . 213 ze dne 1.11.2010, k.ú. Halže 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 11.2.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Halže 3) Usnesení . j. 132 EX 18338/09-17/Ku 4) Informace získané p i místním šet ení dne 11.2.2011 Dokumentace a skute nost Nebyla doložena projektová dokumentace, stavba byla prohlédnuta a zam ena.
Obsah posudku
Ur ení obvyklé ceny rodinného domu .p. 259, na pozemku . parc. St. 367 . p íslušenství a pozemk . parc. St. 367, . parc. 295/25, . parc. 332/31, k.ú. Halže, obec Halže, zapsáno na LV . 213 u Katastrálního ú adu pro Plze ský kraj, KP Tachov Typ stavby
Rodinný d m, samostatn stojící, stávající dokon ený
Vlastníci pozemk :
Podíl 5/8 : Kyjanica Pavel, Sadová 259, Halže, 347 01 Podíl 1/8 : Kyjanica Petr, Kaštanová 209, Halže, 347 01 Podíl 1/8 : Kyjanicová Alena, Sadová 259, Halže, 347 01 Podíl 1/8 : Kyjanicová Jind iška, Smíchovská 298, Zru , 330 08
-3Podíl 5/8 : Kyjanica Pavel, Sadová 259, Halže, 347 01 Podíl 1/8 : Kyjanica Petr, Kaštanová 209, Halže, 347 01 Vlastníci Podíl 1/8 : Kyjanicová Alena, Sadová 259, Halže, 347 01 staveb: Podíl 1/8 : Kyjanicová Jind iška, Smíchovská 298, Zru , 330 08 213 Katastrální ú ad: pro Plze ský kraj, KP Tachov LV . Halže Plze ský Katastrální úz.: Kraj: Halže Halže Obec: ást obce: Sadová 978 Ulice: po et obyvatel: 259 .p. zp sob ochrany: . parc. St. 367, vým ra 110 m2, zast. plocha a nádvo í na pozemku . parc. 295/25, vým ra 487 m2, ostatní plocha další pozemky: . parc. 332/31, vým ra 12 m2, ostatní plocha Všeobecný popis Oce ované nemovitosti jsou v obci Halže. Jedná se o malou obec ležící cca 5 km severozápadn od Tachova, 3 km od hranic se SRN. V obci je základní ob anská vybavenost, kompletní vybavenost je v Tachov - dob e dostupném po místní komunikaci a silnici . 199 – cca 5km. Poloha a okolí Rodinný d m .p. 259 je v ulici Sadová, situován v severní ásti obce v lokalit zástavby dokon ených rodinných dom . P ístupová komunikace je z jižní strany, jedná se o klidnou ulici pouze s místním provozem, nemá rušivý vliv. Jedná se o klidné místo, vhodné pro bydlení. Rušivá a obt žující za ízení Nebyly zjišt ny žádné rušivé vlivy. Dopravní prost edky a dostupnost ípojky inženýrských sítí
Elektro, vodovod, kanalizace.
Základové pom ry
Povrchová úprava, tvar pozemku
Druh zástavby Popis stavby Rok dokon ení ístavby, nástavby, rekonstrukce, modernizace Druh konstrukce (zd ná, betonová, ev ná apod.) Po et podlaží podzemních nadzemních Po et
bytových jednotek
Zastávka autobus cca 300 m.
1
Nebyly zjišt ny poruchy stavby zp sobené nestandardními základovými pom ry. Pozemek . parc. St. 367 je zastav n stavbou domu . p. 259. Pozemek . parc. 295/25 je upravená zahrada. Pozemek . parc. 332/31 je malý pruh podél p ístupové komunikace jižn od domu. Pozemky . parc. St. 367 a . parc. 295/25 jsou užívány ve funk ním celku, jsou oploceny, dohromady mají tvar obdélníku a jsou tém rovinné. P ístup je ze zpevn né komunikace s chodníkem z jižní strany. Samostatn stojící rodinný d m, stávající dokon ený cca 1990 zd ná 1 1+1
100 % ZP 1NP + podkroví upravené k bydlení. garážových stání nebytových 0 v PP jednotek
1
-4Stavba rodinného domu je podsklepena, má 1 NP a obytné podkroví. Svislé konstrukce jsou zd né. St echa na RD je šikmá sedlová, krytina eternitové šablony. Klempí ské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou d ev ná, dve e vstupní jsou d ev né, vnit ní dve e jsou hladké, nápl ové, z ásti prosklené do kovových zárubní. Vnit ní povrchy – keramické obklady, hladké omítky. Povrchy podlah – keramická dlažba, korek, koberec. Vybavení a za izovací p edm ty – standardní: v koupelnách umyvadla, sprchový kout, vana. 2x samostatné WC. V kuchyni je sporák na PB bombu. Fasáda - Hrubá omítka. Topení – úst ední na tuhá paliva, TUV elektrický bojler. ípojky: elektro, vodovod, kanalizace. Dispozi ní ešení: 1.PP: kotelna, prádelna, sklepy. 1.NP: edsí 5,5 m2 , chodba 6,4 m2 , kuchy 9,9 m2, obývací pokoj 24,4 m2, jídelna 6,9 m2, WC 1 m2. PO: schodišt d ev né, chodba 10,4 m2, koupelna s vanou 4 m2, WC se sprch. koutem 4 m2, pokoj 12,7 m2, pokoj 21,9 m2, pokoj 18,9 m2. Celkem: 5 + 1, UP 126 m2. Provád na základní údržba, bez podstatné rekonstrukce a modernizace. Stavebn technický stav je dobrý.
Popis
Rekonstrukce a modernizace
Oplocení
Vn jší za ízení
Zpevn né plochy Napojení inž. sítí
Jihozápadní hranice pozemku - d ev né plotovky, podezdívka a sloupky z betonových tvárnic. Jihovýchodní strana pozemku - d ev né plotovky, ocelové sloupky bez podezdívky. Ostatní – drát né pletivo, ocelové sloupky bez podezdívky. beton Elektro ano Vodovod ano Kanalizace ano Plynovod ne ístup po zpevn né komunikaci
ano
Vedlejší stavby a p íslušenství Popis
Nejsou. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce
Technický stav stavby
Dobrý, je provád na základní údržba.
Poloha vzhledem k užívání
Vhodná pro bydlení, v zastav né ásti obce, bez rušivých vliv .
Užívání nemovitosti
Podle KN je stavba ur ena k bydlení, podle zjišt ní na míst je tak i užívána.
Vlastnická práva Omezení vlastnických práv Zahrnuta v tržní cen
1) Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zapsané v ásti C LV . 213 , k.ú. Halže 2) Exeku ní tituly zapsané v ásti C LV . 213 , k.ú. Halže 1),2) Nejsou zohledn ny v cen obvyklé .
-5Stav zápisu katastru Nebyl zjišt n nesoulad mezi zápisem na LV . 213, k.ú. Halže a nemovitostí a skute nosti skute ností zjišt nou p i místním šet ení. Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením a zatopením. Jiná rizika Nebyla zjišt na. Prov ení p ístupu ístup je z komunikace . parc. 332/6 (ostatní komunikace, vlastník Obec k nemovitosti Halže). Bez rizika.
CENY, HODNOTY CNÁ HODNOTA Jednotková cena [K /m2]
POZEMKY
Cena pozemku [K ]
. parcelní
vým ra [m2]
sou asný stav
budoucí stav
sou asný stav
druh pozemku
St. 367 295/25 332/31
110 487 12
400 400 100
-
44 000 194 800 1 200
zast. plocha a nádvo í ostatní plocha ostatní plocha
240 000 K
I. CENA POZEMKU
STAVBY
stá í
stavba RD 21 let Reproduk ní cena staveb
Rozest.
Reproduk. cena
Opot . stavby
Cena stavby po odpo tu opot ebení [K ]
[K /m3]
[%]
[K ]
[%]
sou asný stav
4500
100
3 442 500
25 -
2 581 875 -
OP
Jednot. cena
[m3] 765
2 581 875 K
II. CENA STAVEBY (V CNÁ HODNOTA STAVEB) sou asný stav III. V CNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.)
2 821 875
budoucí stav -
-6-
POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD . 1: Tachov, RD, ZP 116 m2, UP 330 m2, pozemek 284 m2 Plynové ÚT, ve ejný vodovod a kanalizace. Cihlová stavba, v cen kuch. linka. Nabídková cena: 2 999 000 K , 10/2010 +
není podsklepeno garáž, plyn
Lepší lokalita
Porovnatelný RD . 2: Chodský Újezd, RD ZP 91 m2, UP 250 m2, pozemek 1935 m2 Po áste né rekonstrukci - elek ina, koupelna, WC, topná t lesa. ÚT na TP. Nabídková cena: 1 790 000 K , 11/2010 + -
v tší plocha pozemku, po ást. rekonstrukci nepodsklepeno
Srovnatelná lokalita.
Porovnatelný RD . 3:
Dlouhý Újezd, RD ZP 100 m2, UP 150 m2, pozemek 759 m2 Po kompletní rekonstrukci, vše nové. Obecní vodovod, elektrický kotel. Na zahrad dvougaráž. Nabídková cena: 2 990 000 K , 1/2011 + v tší pozemek, po rekonstrukci, garáž Srovnatelná lokalita
VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY
2 200 000 K
-7-
UR ENÍ OBVYKLÉ CENY Lokalita s nedostatkem pracovních p íležitostí. menší pozemek, není možnost napojení na plyn. Silné stránky Prostorný RD s dostatkem úložných prostor, dobrý stav. Cena obvyklá je stanovena na základ porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalit s p ihlédnutím k v cné hodnot , umíst ní a Zd vodn ní ceny obvyklé technickému stavu nemovitosti ke dni ocen ní se zohledn ním silných a slabých stránek nemovitosti.
Slabé stránky
OBVYKLÁ CENA
rodinného domu .p. 259, na pozemku . parc. St. 376 v . íslušenství a pozemk . parc. St. 367, . parc. 295/25, . parc. 332/31, k.ú. Halže, obec Halže, zapsáno na LV . 213 u Katastrálního ú adu pro Plze ský kraj, KP Tachov
Spoluvlastnický podíl 1/8
Petr Kyjanica
2 200 000 K
275 000 K
V Mníšku pod Brdy, 15.2.2011 Ing. Marcela ebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 .j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod po . . 576/050/2011 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem . Z/050/2011.
ílohy: 1) Fotodokumentace ke dni 11.2.2011 2) Situace, kopie katastrální mapy, k.ú. Halže, stav k 11.2.2011, Nahlížení do KN 3) Výpis z KN, LV . 213 z 1.11.2010, k.ú. Halže, obec Halže
-81) Fotodokumentace ke dni 11.2.2011
¨
-92) Situace, kopie katastrální mapy, k.ú. Halže, stav k 11.2.2011, Nahlížení do KN
