2011

AP PR AI S ALS

Posudek / č. 266-309/2011 O obvyklé ceně nemovitostí

byt v bytovém domě Jindřicha Plachty č.p. 192, Ústí nad Labem-Neštěmice- Mojžíř vše zapsané na LV č. 419 k.ú. Mojžíř ve vlastnictví Gádžová Monika, Jindřicha Plachty 192, Ústí nad Labem, Neštěmice, Mojžíř, 403 31 Ústí n/L 137 Ex 358/08-50

Objednatel:

Exekutorský úřad Brno - venkov Brno, Veveří 125, PSČ 616 45 IČ: 605 31 355

Zpracovatel:

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362

Účel posudku:

Zjištění ceny pro exekuční řízení

Posudek je vyhotoven v jednom číslovaném exempláři a obsahuje včetně titulní strany a příloh 31 stran textu.

V Praze dne 24.1.2012

Vyhotovení č.: 1

Znalecký posudek / č. 266-309/2011

Obsah 1 Rekapitulace ......................................................................................................................................................... 3 2

Jméno a osvědčení ............................................................................................................................................... 4

3

Předpoklady a omezující podmínky .................................................................................................................... 5

4

5

3.1

Omezující podmínky ...................................................................................................................................... 5

3.2

Definice základních pojmů ............................................................................................................................ 6

3.3

Metody stanovení ceny obvyklé ................................................................................................................... 6

3.4

Podklady pro zpracování ocenění ................................................................................................................. 8

Nález ..................................................................................................................................................................... 9 4.1

Předmět a účel znaleckého posudku ............................................................................................................ 9

4.2

Datum znaleckého posudku .......................................................................................................................... 9

4.3

Základní informace o nemovitosti ................................................................................................................ 9

Ocenění nemovitostí ........................................................................................................................................... 12 5.1

Cena dle předpisu ......................................................................................................................................... 12

5.2

Porovnávací metoda .....................................................................................................................................14

5.3

Rekapitulace hodnot ................................................................................................................................... 16

6

Výsledek ocenění................................................................................................................................................. 17

7

Přílohy ................................................................................................................................................................. 19

Strana 2

Znalecký posudek /č. 266-309/2011

1

Rekapitulace

Identifikace předmětu znaleckého posudku: Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny nemovitostí zapsaných na LV č. 419 k.ú. Mojžíř, bytová jednotka č. 192/15 (v bytovém domě č. p. 192, na parcele č. 318/24, na LV č. 280) ve vlastnictví Gadžová Monika, Jindřicha Plachty 192, Ústí nad Labem- Neštěmice – Mojžíř, PSČ 403 31 Ustí nad Labem 16, RČ:685316/6980. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno-venkov se sídlem Veveří 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 17.12.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 17.12.2011. Zjištěná obvyklá cena nemovitostí zapsaným na LV č. 419 k.ú. Mojžíř je stanovena:

310 000,00 Kč (slovy: tři sta deset tisíc korun českých)

Omezující podmínky: Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Dne: 24.1.2012

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12 PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel

Strana 3


2 Jméno a osvědčení Jméno a osvědčení:

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362

Osvědčení: Zpracovatel tímto osvědčuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem zaleckého posudku; odměna získaná za provedený znalecký posudek není závislá na stanovených hodnotách; zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu zpracování; nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících.

Strana 4


3 Předpoklady a omezující podmínky 3.1

Omezující podmínky

•

Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty použité pro zpracování znaleckého posudku jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost,

•

zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky, pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny,

•

informace a podklady poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné,

•

další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné,

•

ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných,

•

hodnoty prezentované v tomto znaleckém posudku jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených,

•

datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku,

•

odhad obvyklé výše předmětu ocenění tak, jak je v tomto znaleckém posudku uveden, je založen na stavu národní ekonomiky a na kupní síle měny k datu zpracování,

•

obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele,

•

tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se hodnoty předmětu posudku, identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů,

•

zpracovatel ani jiné osoby, kterých se znalecký posudek týká, bez předchozí domluvy nesmějí vypovídat před soudem nebo v jiném soudním řízení v souvislosti s tímto znaleckým posudkem, tím není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s obchodním zákoníkem a jinými zákonnými ustanoveními,

•

zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem, v případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související,

•

znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem,

•

posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu zpracování,

•

znalecký posudek byl zpracován na podkladu standardů mezinárodní organizace TEGoVA.

Strana 5


3.2

Definice základních pojmů

Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Trh je systémem (a příležitostně též místem), kde jsou zboží a služby směňovány mezi kupujícími a prodávajícími prostřednictvím cenového mechanismu. Pojem trhu představuje schopnost zboží a/nebo služeb být směňováno mezi kupujícími a prodávajícími bez přílišných omezení jejich činností. Každá strana reaguje na nabídkově-poptávkové vztahy a ostatní cenotvorné faktory, schopnosti a znalosti každé strany, jejich chápání relativní užitečnosti zboží a/nebo služeb a jejich individuální potřeby a přání. Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota aktiva je výrazem jeho trhem uznané použitelnosti spíše než jeho čistě fyzického stavu. Použitelnost aktiva pro daný podnik se může lišit od použitelnosti, kterou uznává trh nebo konkrétní obchod. Z toho lze vyvozovat rozdíl mezi individuální a tržní hodnotou. Definice tržní hodnoty: Tržní hodnota je finanční částka, kterou lze obdržet při prodeji nebo uhradit při koupi majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoli nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, a to ať ze strany kupujícího, tak ze strany prodávajícího. Všechny informace o předmětném majetku jsou dostupné a shodné pro obě strany, všechny informace jsou relevantní a pravdivé.

3.3

Metody stanovení ceny obvyklé

Administrativní cena – cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška ministerstva financí České republiky č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění. Trh – Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. Obvyklá cena – cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku bez mimořádných okolností trhu. Tržní hodnota – odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku (schválená definice dle Evropských oceňovacích standardů 2003). Věcná hodnota – (dle právního názvosloví „časová cena“ věci), je reprodukční cena věci, snížená o

Strana 6


přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota – je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Cena pořizovací – je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční – je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Čistý roční stabilizovaný výnos – jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. Zkratky: IPC – indexovaná průměrná cena CU – cena upravená na 1 m2 podlahové plochy bytu ÚR – územní rozhodnutí ÚP – územní plán LV – list vlastnictví Metody oceňování nemovitého majetku. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu jako obvyklou cenu nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (takzvané věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě.

Strana 7


3.4

Podklady pro zpracování ocenění

Při zpracování ocenění se vycházelo z následujících podkladů: Podklady získané ze strany zadavatele ocenění: Usnesení Č.j. 137Ex 358/08-50 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno – venkov

Podklady získané zhotovitelem: Výpis z KN LV č. 419 k.ú. Mojžíř k datu 27.10.2011 kopie katastrální mapy k.ú. Mojžíř informace a údaje zjištěné z místního šetření infomapa nabídky realitních kanceláří na síti internet fotodokumentace

Strana 8


4 Nález 4.1

Předmět a účel znaleckého posudku

Znalecký posudek o ceně bytové jednotky č. 192/15 (v bytovém domě č. p. 192 na parcele č. 318/24, LV č. 280, podíl 766/22691 na společných částech domu a pozemku) zapsané na LV č. 419 k.ú. Mojžíř ve ve vlastnictví Gadžová Monika, Jindřicha Plachty 192, Ústí nad Labem - Neštěmice – Mojžíř, PSČ 403 31 Ustí nad Labem 16, RČ:685316/6980. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 17.12.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 17.12.2011.

4.2

Datum znaleckého posudku

Zpracování znaleckého posudku je prováděno na základě Usnesení č.j. 137Ex.358/08-50 JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, 616 45 ze dne 27.11.2011.

Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 17.12.2011. Místní šetření bylo provedeno dne 17.12.2011, spolumajitel neumožnil vstup do bytové jednotky a informace jsou čerpány z obhlídky bytového domu.

4.3

Základní informace o nemovitosti

informace o nemovitosti – LV č. 419, k.ú. Mojžíř: Název nemovitosti: Byt v bytovém domě a podíl na společných částech domu a pozemcích Adresa nemovitosti: Jindřicha Plachty č.p. 192, Ústí nad Labem – Neštěmice - Mojžíř, PSČ 403 31 Ústí nad Labem 16 Kraj: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Obec: Ústí nad Labem Katastrální území: Mojžíř Počet obyvatel: 121.699 Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické právo k oceněným nemovitostem je zapsáno dle výpisu z KN LV č. 419 pro: ve vlastnictví Gadžová Monika, Jindřicha Plachty 192, Ústí nad Labem- Neštěmice – Mojžíř, PSČ 403 31 Ustí nad Labem 16, RČ:685316/6980.

Jiná práva: bez zápisu

Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky vyplývající ze Smlouvy o poskytnutí hypotečního

Strana 9


úvěru reg. č. 3300/744179-01/05/01-001/R na výši 330 000,- a to k zajištění splacení jistiny úvěru a příslušenství Hypoteční banka, a.s. Radlická 333/150, Praha 5, Radlice, 150 57, RČ/IČO: 13584324. Jednotka:192/15 (V-2596/2005-510). Listina – Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 22.06.2005. Právní účinky vkladu práva ke dni 27.06.2005. Nařízení exekuce Gadžová Monika, Jindřicha Plachty 192, Ústí nad Labem - Neštěmice – Mojžíř, PSČ 403 31 Ustí nad Labem 16, RČ:685316/6980. (Z-9894/2006-510). Listina – Usnesení soudu o nařízení exekuce, Okresní soud v Ústí nad Labem č.j. 42 Nc-8976/2005 – 8 ze dne 30.1.2006, uloženo na prac. Ústí nad Labem Nařízení exekuce Gadžová Monika, Jindřicha Plachty 192, Ústí nad Labem - Neštěmice – Mojžíř, PSČ 403 31 Ustí nad Labem 16, RČ:685316/6980. (Z-10907/2006-510). Listina – Usnesení soudu o nařízení exekuce; Okresní soud v Ústí nad Labem č.j. 42 Nc-8464/2006 – 6 ze dne 05.06.2006, uloženo na prac. Ústí nad Labem Nařízení exekuce Gadžová Monika, Jindřicha Plachty 192, Ústí nad Labem - Neštěmice – Mojžíř, PSČ 403 31 Ustí nad Labem 16, RČ:685316/6980. (Z-4310/2008-510). Listina – Usnesení soudu o nařízení exekuce; Okresní soud v Ústí nad Labem č.j. 52 Nc-15597/2007 – 10 ze dne 15.11.2007, uloženo na prac. Ústí nad Labem Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Gadžová Monika, Jindřicha Plachty 192, Ústí nad Labem Neštěmice – Mojžíř, PSČ 403 31 Ustí nad Labem 16, RČ:685316/6980. Jednotka: 192/15 (Z5049/2008-510). Listina - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, Exekuční úřad Brno – venkov č.j. 137 Ex – 358/2008 – 19 ze dne 12.3.2008, právní moc 25.03.2008 a opravné usnesení č.j. 137 Ex 358/2008-48 ze dne 8.3.2011, právní moc dne 15.4.2011 Nařízení exekuce Gadžová Monika, Jindřicha Plachty 192, Ústí nad Labem - Neštěmice – Mojžíř, PSČ 403 31 Ustí nad Labem 16, RČ:685316/6980. (Z-17917/2008-510). Listina – Usnesení soudu o nařízení exekuce; Okresní soud v Ústí nad Labem č.j. 42 Nc-11205/2008–5 ze dne 20.10.2008; uloženo na prac. Ústí nad Labem Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Gadžová Monika, Jindřicha Plachty 192, Ústí nad Labem Neštěmice – Mojžíř, PSČ 403 31 Ustí nad Labem 16, RČ:685316/6980. Jednotka: 192/15 (Z18541/2008-510). Listina - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí č.j. 110 Ex–2785/2008–12, Exekutorský úřad Teplice ze dne 03.12.2008. Právní moc 24.12.2008 Nařízení exekuce pověřený exekutor: JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D. Evropská 663/132, Praha, 160 00 Praha 6, Gadžová Monika, Jindřicha Plachty 192, Ústí nad Labem - Neštěmice – Mojžíř, PSČ 403 31 Ustí nad Labem 16, RČ:685316/6980, (Z-15428/2009-510. Listina – Usnesení soudu o nařízení exekuce; Okresní soud v Ústí nad Labem č.j. 53 Nc-7378/2009–5 ze dne 16.06.2009; uloženo na prac. Ústí nad Labem Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Gadžová Monika, Jindřicha Plachty 192, Ústí nad Labem Neštěmice – Mojžíř, PSČ 403 31 Ustí nad Labem 16, RČ:685316/6980. Jednotka: 192/15 (Z-8038/2010510). Listina - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, Exekutorský úřad Prachatice č.j. 40 Ex– 4811/2006–21, ze dne 27.09.2010. Nařízení exekuce pověřený exekutor: Mgr. Kamil Košina, Zdíkov 79, Prachatice, 384 73 Stachy, Gadžová Monika, Jindřicha Plachty 192, Ústí nad Labem - Neštěmice – Mojžíř, PSČ 403 31 Ustí nad Labem 16, RČ:685316/6980. Listina - Usnesení soudu o nařízení exekuce; Okresní soud v Ústí nad Labem č.j. 52 Exe-1280/2011–7 ze dne 28.06.2011; uloženo na prac. Ústí nad Labem Jiné zápisy: Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástavního práva doručen dne 23.9.2011 Dopravní podnik města Ústí nad Labem a.s., Revoluční 3088/26, Ústí nad Labem-centrum, 401 11, RČ//IČO: 25013891

Strana 10


(Z-11682/2011-510). Listina - Exekuční příkaz o zřízení zástavního práva na nemovitosti, Exekutorský úřad Prachatice č.j. 40 Ex–5509/2011–08, ze dne 23.09.2011. Nabývací tituly a jiné podklady zápisu: Listina Smlouva kupní ze dne 01.07.2005. Právní účinky vkladu práva ke dni 01.07.2005.(V-2673/2005-510) pro Gadžová Monika, Jindřicha Plachty 192, Ústí nad Labem - Neštěmice – Mojžíř, PSČ 403 31 Ustí nad Labem 16, RČ:685316/6980. Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám: bez zápisu Věcné břemeno: nezjištěno. Technická dokumentace: Technická dokumentace nebyla předložena. Celkový popis nemovitosti: Oceněný byt č. 192/15 se nachází v obci Ústí nad Labem – Neštěmice - Mojžíř, katastrální území Mojžíř. Dle serveru MVCR zde trvale žije 121.699 obyvatel. Čtvrť se nachází v severovýchodním okraji města Ústí nad Labem. V místě je napojení na veškeré sítě (kanalizace, voda, plyn, elektřina), zastávka autobusové dopravy, škola, školka, zdravotnické zařízení. Oceňovaný byt se nachází v nově rekonstruovaném bytovém domě s plastovými okny a zateplenou fasádou, vchodovými dveřmi. Topení je ústřední dálkové elektřina, vodovod, kanalizace. Podlahová plocha 69 m2. Jedná se o bytový dům č.p. 192, který se nachází na parcele parc.č. 318 k.ú. Mojžíř, zastavěná plocha o celkové výměře 382 m2. Tyto parcely a bytový dům jsou zapsány na LV č. 419, k.ú. Mojžíř. Podíl na společných částech domu a pozemku činí 766/22691. Parkování je možné u domu.

Strana 11


5 Ocenění nemovitostí 5.1

Cena dle předpisu

Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění. Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obsah posudku: a) Bytová jednotka a1) Byt č. 192/15 b) Pozemky b1) Pozemky parc.č. 318/24 k.ú.Mojžíř – podíl 766/22691 a) Byt porovnávacím způsobem a1) Byt č. 15 bytového domu č.p. 192 - § 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Stavba je po částečné rekonstrukci. Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19 tabulka č. 1)

Bytový prostor Mojžíř 38 roků 13 708,- Kč/m2

Základní cena dle přílohy č. 19 tabulky č. 1 se násobí indexem cenového porovnání dle vzorce: CU = IPC x I Kde: CU - cena upravená na 1 m2 podlahové plochy bytu, IPC - indexovaná průměrná cena podle přílohy č. 19 tabulky č. 1 I - index cenového porovnání vypočtený podle vzorce: I = IT * I P * I V kde IT ; IP a IV jsou stanoveny jako 3

Index trhu IT

1

Tn n 1

8

Index polohy IP

1

Pn n 1

9

Index vybavení IV

1

Vn xV10 n 1

Podlahové plochy bytu činí 69,00 m2. Podlahové plochy - celkem:

= 69,00 m2

Strana 12


Výpočet indexu cenového porovnání: Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) – bez vlivu

č. II. II. II.

Ti -0,05 0,00 0,00

3

Index trhu IT

Tn = 0,95

1 n 1

Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - centrální území obce – okrajová území 2 Význam lokality – bez vlivu 3. Okolní zástavba a živ. prostředí v okolí nemovitosti - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení – dobrá dostupnost do centra 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo – bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti – bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č. II. II III. II. II. II. III. II.

Pi -0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

8

Index polohy

1

Pn = 0,97 n 1

Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby – panelová, zateplená 2. Společné části domu – žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu - bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě – ostatní 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám – ost. světové strany - část. výhled 6. Zákl. příslušenství bytu – příslušenství standardní 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem – standardní vybavení 8. Vytápění bytu – dálkové 9. Kriterium jinde neuvedené – významně snižující na cenu 10. Stavebně - technický stav - byt (předpoklad menších stavebních úprav)

č. III. II. II. II. II. III. III. III. I. IV.

Koeficient pro stavby stáří nad 30 do 50 let včetně: 0,8 9

Index vybavení IV

Vn xV10 * 0,8 = 0,6052

1 n 1

Celkový index I = IT * IP * IV = 0,9500 * 0,9700 * 0,6052 = 0,5577

Strana 13

Vi 0,00 -0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,10 0,85


Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 19): Index trhu IT (dle příl. č. 18a tabulka č. 1): Index polohy IP (dle příl. č. 18a tabulka č. 6): Index konstrukce a vybavení IV (dle příl. č. 19 tabulka č. 2): Základní cena upravená Plná cena: 69,00 m2 * 7 644,84 Kč/m2

= 13 708 Kč/m2 * 0,9500 * 0,9700 * 0,6052 = 7 644,84 Kč/m2 = 527 493,96 Kč

Byt č. 192/15 - zjištěná cena

=

527 493,96 Kč

b) Pozemky b1) Pozemky k.ú. Mojžíř Stavební pozemky takto zařazené platným územním plánem neuvedené v cenové mapě stavebních pozemků. Výměra pozemku celkem 382 m2. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Cena pozemku se dle odst. 1 e) je 800,-Kč/m2.

Název Zastavěná plocha a nádvoří Součet

Parcelní číslo

Výměra [m2]

318/24

382,00

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 – celkem Podíl 766/22691 jednotka č. 192/15 Celkem podíl 766/22691 Pozemek Mojžíř - zjištěná cena

Jedn. cena [Kč/m2] 800,00

Cena [m2] 305 600,00 305 600,00

* 2,154 *0,925 608 892,72 20 554,92 20 554,92 20 554,92

Rekapitulace cen nemovitostí: Výsledné ceny: a) Bytová jednotka č. 192/15 b) Pozemky Mojžíř Celková cena Mojžíř

= =

527 493,96 Kč 20 554,92 Kč 548 048,88 Kč

Cena zjištěná dle cenového předpisu celkem činí 548 048,88 Kč pro bytovou jednotku č. 192/15 k.ú. Mojžíř, po zaokrouhlení dle § 46.činí 548 050,00 Kč

5.2

Porovnávací metoda

Popis porovnávaných objektů: Jednotka: m2 podlahové plochy Množství jednotek oceňované nemovitosti: 69,00 Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa Kc - koeficient časový

Strana 14


Kv - koeficient vybavenosti K1 - koeficient velikosti výměr K2 - koeficient vlastních pozemků K3 - koeficient transakce

Popis porovnávaných objektů: 1) Byt 3+1 s lodžií, v OV, 79 m2, v 6. podlaží osmipodlažního panelového domu, ulice Jindřiha Plachty, čtvrť Neštěmice, k.ú. Mojžíř. V bytě je zděné jádro, byt má plastová okna. Podlahová krytina koberec, PVC, dlažba. K příslušenství bytu patří sklep. Dům je po kompletní rekonstrukci (nový výtah, balkony, zateplení, plastová okna). V blízkosti domu je veškerá občanská vybavenost (škola, školka, market, zdravotní středisko, pošta) a zastávka MHD. Nabídková cena je 430 000,00 Kč, jednotková nabídková cena 5 443 Kč/m2. 2) Byt 3 + 1 s lodžií, 78 m2 v pátém podlaží osmipodlažního panelového domu ulice Jindřiha Plachty, čtvrť Neštěmice, k.ú. Mojžíř. Dům je po rekonstrukci (výtah, balkony, zateplení, plastová okna). V bytě je umakartové jádro, vestavěné skříně. Podlahová krytina koberec, dlažba. V blízkosti občanská vybavenost, školka.. Nabídková cena 430 000,00 Kč, jednotková nabídková cena 5 512 Kč/m2. 3) Byt 3+1 s lodžií, v OV, 79 m2, v 3. podlaží osmipodlažního panelového domu, ulice Jindřiha Plachty, čtvrť Neštěmice, k.ú. Mojžíř. V bytě je umakartové jádro, byt má plastová okna. Podlahová krytina koberec, dlažba. K příslušenství bytu patří sklep. Dům je po kompletní rekonstrukci (nový výtah, balkony, zateplení, plastová okna). V blízkosti domu je veškerá občanská vybavenost (škola, školka, market, zdravotní středisko, pošta) a zastávka MHD. Nabídková cena je 350 000,00 Kč, jednotková nabídková cena 4 487 Kč/m2. 4) Byt 3+1 s lodžií, v OV, 66 m2, v 8. podlaží osmipodlažního panelového domu, ulice Jindřiha Plachty, čtvrť Neštěmice, k.ú. Mojžíř. V bytě je umakartové jádro. Podlahová krytina koberec, dlažba. K příslušenství bytu patří sklep. Dům je po kompletní rekonstrukci (nový výtah, balkony, zateplení, plastová okna). V blízkosti domu je veškerá občanská vybavenost (škola, školka, market, zdravotní středisko, pošta) a zastávka MHD. Nabídková cena je 399 000,00 Kč, jednotková nabídková cena je 6 045 Kč/m2. Seznam porovnávaných objektů:

Název Jindřicha Plachty I Jindřicha Plachty II Jindřicha Plachty III Jindřicha Plachty IV Součet:

Realizovaná cena

Km

Kc

430 000,00 430 000,00 350 000,00 399 000,00

1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 4 474,43 Kč/m2 69 m2 á 4 474,63 Kč/m2

Kv

K1

1,00 1,05 1,00 1,05 1,05 1,05 1,00 0,99

K2

K3

Množství [jedn]

1,00 1,00 1,00 1,00

0,80 0,80 0,80 0,80

79,00 78,00 79,00 66,00

Jedn. cena [Kč/jedn.] 4 572,15 4 630,77 3 907,59 4 788,00 17 898,51 Kč/jedn. /4 4 474,63 Kč/jedn. 3 907,59 Kč/jedn. 4 788,00 Kč/jedn. 308 749,47

Cena zjištěná porovnávací metodou celkem činí 308 749,47 Kč, po zaokrouhlení 309 000,00 Kč.

Strana 15


5.3

Rekapitulace hodnot

Rekapitulace hodnot a cen nemovitosti: Bytová jednotka s podílem na společných prostorech a pozemku Porovnávací hodnota

548 050,00 Kč 309 000,00 Kč

Závěr: Tržní hodnota (cena obvyklá) je odhadnuta pro nemovitost nezatíženou případným nevýhodným smluvním nájemním vztahem a odpovídá hodnotě stanovené podle porovnávacího přístupu. U bytové jednotky je negativní vysoká nabídka nad poptávkou a lokalita umístění. Jako pozitivum je občanská vybavenost. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Cena obvyklá nemovitostí zapsaných na LV č. 419 k.ú. Mojžíř je stanovena ve výši 310 000,00 Kč dle odborného odhadu znaleckého ústavu s přihlédnutím ke stanoveným dílčím metodám ocenění.

Strana 16


6 Výsledek ocenění Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny bytové jednotky č. 192/15 (v bytovém domě č. p. 192 na parcele č. 318/24 - LV č. 419, podíl 766/22691 na společných částech domu a pozemku) zapsané na LV č. 280 k.ú. Možíř ve vlastnictví Gadžová Monika, Jindřicha Plachty 192, Ústí nad Labem - Neštěmice – Mojžíř, PSČ 403 31 Ustí nad Labem 16, RČ:685316/6980. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno-venkov se sídlem Veveří 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 17.12.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 17.12.2011.

Cena obvyklá nemovitostí zapsaných na LV č. 419 k.ú. Mojžíř je stanovena ve výši:

310 000,00 Kč (slovy: třistadeset tisíc korun českých)

Strana 17


Znalecká doložka

Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne 16.12.2009 pod č.j. 194/2009-OD-ZN. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 266-309/2011 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury – daňového dokladu č. 12036.

V Praze dne 24.1.2012

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel

Analýzu zpracoval: Bc.Miloslava Maternová

Strana 18


7 Přílohy 1. 2. 3. 4. 5.

Usnesení č.j. 0137 EX 358/08-50 ze dne 27.10.2011 výpis z KN LV č. 419 k.ú. Mojžíř k datu 27.10.2011 kopie katastrální mapy k.ú Mojžíř nabídky realitních kanceláří fotodokumentace

Strana 19


Bytový dům č.p.192 Ústí nad Labem – Neštěmice - Mojžíř

Bytový dům č.p.192 Ústí nad Labem – Neštěmice – Mojžíř - zvonky

Strana 20


Bytový dům č.p.192 Ústí nad Labem – Neštěmice – Mojžíř - vchod

Strana 21

2011

Recommend Documents