ZNALECKÝ POSUDEK č. 3043/2011 o ceně nemovitostí v katastrálním území Ostopovice, obec Ostopovice, okres Brno – venkov (LV č. 1132): • Stavba – rodinný dům Ostopovice č.p. 37 na pozemku p.č. 486 • Pozemek – p.č.486 a nemovitostí v katastrálním území Starý Lískovec, obec Brno, okres Brno – město (LV č. 1724): • Stavba – objekt občanské vybavenosti Starý Lískovec č.p. 382 na pozemku p.č. 655 • Pozemek – p.č. 655 Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský, Bratislavská 73, PSČ 602 00 Brno, Č.j. 56 EX 756/02-149
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé pro potřeby exekučního řízení.
Posudek vypracoval:
Ing. Ivo Novák, soudní znalec v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví – stavby obytné a průmyslové. Tel.: +420 777 747 938
Datum místního šetření:
28. června 2011
Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 28. června 2011 - k datu místního šetření Zvláštní požadavky objednatele:
nejsou
Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění vyhlášky 456/2008 Sb., č.460/2009 Sb. a č.364/2010 Sb. Tento posudek obsahuje 52 stran textu včetně příloh a předává se ve třech vyhotoveních.
2
0.
Úvod, použitá metodika ocenění
Úkolem podepsaného znalce je dle konkrétního požadavku objednatele jedním znaleckým posudkem stanovit obvyklou (tržní, obchodovatelnou) cenu nemovitostí a jejich příslušenství uvedených na LV č.1724 pro k.ú. Starý Lískovec a LV č. 1132 pro k.ú. Ostopovice. Předmětem ocenění je pak konkrétně dle LV č.1724 pro k.ú. Starý Lískovec, obec Brno, okres Brno – město, objekt občanské vybavenosti Starý Lískovec č.p. 382 na pozemku p.č.655 a pozemek p.č.655 a dle LV č.1132 pro k.ú. Ostopovice, obec Ostopovice, okres Brno – venkov, rodinný dům Ostopovice č.p. 37 na pozemku p.č. 486 a pozemek p.č. 486 ve vlastnictví povinného včetně stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených. Ocenění v posudku pak má být provedeno zvlášť pro každé LV. Pro stanovení obvyklé ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Při stanovení obecné ceny nebude zohledněn exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce, zástavní právo smluvní, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, dražební vyhláška, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo soudcovské a zástavní právo exekutorské, je tedy uvažován právní stav bez omezení. Znalecký posudek je určen výlučně pro potřebu exekučního řízení. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Mezinárodní oceňovací standardy definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obecné (= obvyklé, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 2. Závěrečný odborný odhad obecné ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.
3
1.
Nález - podklady pro vypracování posudku
Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:
1.1
Výpis z katastru nemovitostí
1.1.1
Výpis z LV č. 1132 pro k.ú. Ostopovice VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ
Okres: Katastrální území:
Brno – venkov Ostopovice
Obec: List vlastnictví
K datu:2.6.2011
Ostopovice 1132
A Oprávněné subjekty (jméno nebo název a adresa)
Identifikátor
Vlastnictví SJM Šebánek Ctibor Ing. a Šebánková Zuzana, U Kaple 37/4, 664 49 Ostopovice
600203/1090 635316/1078
Podíl
B Výměra [m2]
Druh pozemku
628
Zastavěná plocha a nádvoří
Část obce, č. budovy
Zp. využití
Typ budovy
Ostopovice, č.p. 37
Rod. dům
Parcela Pozemky 486
Způsob využití
Způsob ochrany
Způsob ochrany
Na parcele
Budovy 486
B1 Jiná práva – Bez zápisu C Omezení vlastnického práva – Viz příloha posudku D Jiné zápisy – Viz příloha posudku E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu – Viz příloha posudku F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám – Bez zápisu Český úřad zeměměřičský a Vyhotoveno dálkovým 2.6. 2011 katastrální - SCD přístupem
1.1.2
Výpis z LV č. 1724 pro k.ú. Starý Lískovec VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ
Okres: Katastrální území:
Brno – město Starý Lískovec
Obec: List vlastnictví
K datu:2.6.2011
Brno 1724
A Oprávněné subjekty (jméno nebo název a adresa)
Identifikátor
Vlastnictví Šebánková Zuzana, U Kaple 37/4, 664 49 Ostopovice
635316/1078
Podíl
B Parcela Pozemky 655
Výměra [m2]
Druh pozemku
720
Zastavěná plocha a nádvoří
Zp. využití
Typ budovy
Způsob využití
Způsob ochrany
Způsob ochrany
Na parcele
Budovy Část obce, č. budovy
4 Starý Lískovec, č.p. 382
obč. vyb.
655
B1 Jiná práva – Bez zápisu C Omezení vlastnického práva – Viz příloha posudku D Jiné zápisy – Viz příloha posudku E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu – Viz příloha posudku F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám – Bez zápisu Český úřad zeměměřičský a Vyhotoveno dálkovým 2.6. 2011 katastrální - SCD přístupem
1.2
Kopie z katastrální mapy
Kopie předmětné části obce Ostopovice, k.ú. Ostopovice se zaznačením nemovitosti vyhotovené Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-venkov dne 6.4.2011 a kopie předmětné části obce Brno, k.ú. Starý Lískovec se zaznačením nemovitosti vyhotovené Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město dne 5.4.2011.
1.3
Kopie cenové mapy
V obci Brno byla vydaná platná cenová mapa stavebních pozemků č.8 platná od 1.1.2010 (pro nemovitosti zapsané v k.ú. Starý Lískovec).
1.4
Stavebně právní dokumentace
Nebyla předložena
1.5
Doklady o vlastnictví
Nebyly předloženy
1.6
Výkresová dokumentace
Nebyla předložena
1.7
Místní šetření
Povinný byl o místním šetření informován doporučeným dopisem (zasláno na uvedenou adresu v LV a v zadání objednatele). Znalci nebyl ze strany povinného v době místního šetření umožněn oprávněný přístup do nemovitostí definovaných v zadání objednatele (do staveb a na pozemky), z tohoto důvodu místní šetření a obhlídky jednotlivých nemovitostí byly provedeny v souladu s objednávkou z navazujících veřejně přístupných pozemků a komunikací. Pro vypracování posudku pak znalec vycházel především z vizuálního zjištění stavu nemovitostí a z obecných informací poskytnutých OÚ Ostopovice a MěU místní části Starý Lískovec. Pro porovnání je použita databáze znalce a aktuální nabídka na realitním trhu v dané lokalitě a blízkém okolí zveřejněna na internetu (www.sreality.cz, www.jihomoravskereality.cz).
5
1.8
Použité předpisy, literatura a další podklady
1.8.1
Předpisy pro ocenění
• Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. • Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. , č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb.
1.8.2
Výpočetní programy
Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.
1.8.3
Literatura
[1]
BRADÁČ A., KREJČÍŘ P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM Brno, 1997
[2]
BRADÁČ A., FIALA J. a kol.: Rádce majitele nemovitosti. LINDE Praha, s.r.o., 2006. ISBN: 80-7201-582-6.
[3]
BRADÁČ A., KREJČÍŘ P.: Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. VUT v Brně-ÚSI, 1998
[4]
BRADÁČ A.: Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. VUT v Brně-ÚSI, 1998.
[5]
BRADÁČ A., FIALA J.: Nemovitosti (oceňování a právní vztahy). LINDE Praha a.s., 2007. ISBN: 978-80-7201-679- 2.
[6]
BRADÁČ A., Metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení, vč. úvěrů hypotečních v České spořitelně, a.s.. Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., 2007
[7]
BRADÁČ A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí. VIII. vydání. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2009. ISBN: 978-80-7204-630- 0.
[8]
BRADÁČ A., FIALA J., HALLEROVÁ A., HÁBA J., SKÁLA M., VITULOVÁ N.: Věcná břemena od A do Z. Linde Praha, a.s., 2009. ISBN: 978-80-7201-761- 4.
[1]
BRADÁČ A., SCHOLZOVÁ V., KREJČÍŘ P.: Úřední oceňování majetku 2011.. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2011. ISBN 978-80-7204-719-2.
2.
Posudek - ocenění cenovým porovnáním
Vzhledem ke skutečnosti, že znalci nebylo umožněno provést prohlídku a zaměření nemovitostí, je ocenění provedeno v souladu s objednávkou na základě poznatků zjištěných pouze provedenou obhlídkou zvenčí, tzn. z veřejně přístupného prostranství. V případě nemovitostí – objektu občanské vybavenosti Starý Lískovec č.p. 382 na pozemku p.č. 655 včetně tohoto pozemku, zapsaných na LV č.1724 pro k.ú. Starý Lískovec, pak byla vzhledem k rozsahu objektu a zřejmému využití objektu (v části pro bydlení a v části pro komerční využití – obchodní prostory v 1.NP) za účelem zajištění relevantních podkladů sjednána i návštěva příslušného stavebního úřadu. Provedenou návštěvou dne 11.7.2011 a nahlédnutím do dostupných listinných podkladů, které jsou k dispozici na příslušném stavebním úřadě, však nebyly zjištěny žádné konkrétní informace a podklady, které by blíže
6 specifikovali stavební a dispoziční řešení s konkrétním využitím objektu (absence projektové dokumentace, ze které by bylo zřejmá dispozice stavby, popř. ze které by bylo následně možné stanovit obestavěný prostor objektu, případně absence „prohlášení vlastníka“, které by jasně vymezovalo využití objektu – bytové a nebytové jednotky apod.). Z tohoto důvodu je ocenění provedeno pouze srovnáním s obdobnými nemovitostmi, které jsou obchodovány a to pouze na základě zjištění z veřejně přístupných pozemků. Stanovení obvyklé ceny předmětné nemovitosti je provedeno z důvodu neumožnění přístupu a prohlídky nemovitostí ze strany uživatele (povinného) především na základě porovnání s jinými srovnatelnými objekty, které jsou v daném čase a v dané nebo obdobné lokalitě obchodovány. V případě stanovení obvyklé ceny bývá zpravidla kladen největší důraz právě na cenu zjištěnou cenovým porovnáním, která objektivně vystihuje reálnou hodnotu předmětné nemovitosti v daném čase a místě stanovenou právě na základě požadavku trhu, ze kterého obvyklá cena vychází. Pro porovnání je použita aktuální nabídka na realitním trhu v dané lokalitě a blízkém okolí zveřejněna na internetu (www.sreality.cz, www. jihomoravskereality.cz). Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná, v případě vhodnosti i cena minimální a maximální. Ocenění porovnávací metodou je prováděno na základě řady hledisek, která charakterizují nemovitosti, které jsou porovnávány s oceňovanou nemovitostí. Důraz je kladen na polohu nemovitosti, typ nemovitosti, stáří, předpokládané stavebně technické řešení, technický stav, přípojky na sítě, příslušenství a velikost parcel. Na základě všech znalci dostupných informací je stanovena cena porovnávacím způsobem, která zohledňuje všechna pozitiva a negativa oceňované nemovitosti.
2.1
Posudek 1
Ocenění nemovitostí uvedených na LV č. 1132 pro k.ú. Ostopovice 2.1.1 Situace oceňovaných nemovitostí Předmětem této části ocenění je budova – rodinný dům Ostopovice č.p. 37 na pozemku p.č. 486 a pozemek p.č.486 v k.ú. Ostopovice v obci Ostopovice, okres Brno – venkov. Stavba č.p. 37 na pozemku p.č. 486 se nachází v centru obce, a to při hlavní průjezdní komunikaci v místě původní řadové zástavby v obci. Jedná se zděný, jednopodlažní objekt situovaný do navazující řadové zástavby. Oceňované nemovitosti jsou v obci situovány v mírně svažitém terénu. Jedná se o stavbu rodinného domu s navazujícím pozemkem s využitím jako dvůr. Průčelí objektu do uliční části je orientováno severovýchodním směrem. Zástavba v těsném okolí je tedy tvořena rodinnými domy s pozemky, tato pak v širším okolí navazuje na zemědělské pozemky a pozemky zahrad s rekreačními objekty. Přístup do nemovitosti je možný z komunikace vedené před objektem z ulice U Kaple (veřejné komunikace), parkovací možnosti na pozemku vlastníka (ve dvoře) případně na obecních komunikacích k tomu určených v blízkosti RD (omezeně i před
7 objektem). Předpoklad napojení RD na inženýrské sítě, a to v návaznosti na zavedené IS do lokality a napojení sousedních RD na tyto sítě (viz sdělení vlastníků nemovitostí v blízkém okolí oceňované nemovitosti). Dopravní dostupnost obce je dobrá, a to po pozemních komunikacích (MHD, IDS). V obci jsou vedeny veškeré inženýrské sítě (veřejný vodovod, kanalizace, plynovod), dále je zde veškerá základní občanská vybavenost, OÚ, obchody a služby, podnikatelské subjekty MŠ, ZŠ, sportovní a kulturní zařízení a zájmové spolky. Ostatní širší vybavenost je pak ve spádovém městě Brně, na které obec přímo katastrálně navazuje (na městské části Brna). Přesný rozsah stavby nebylo možné z důvodu neumožnění přístupu do nemovitosti objektivně zhodnotit, z komunikace za objektem ze strany navazujících nemovitostí toto není dostatečně zřejmé (předpoklad dvora za stavbou a částečné protažení stavby do dvorní části – půdorysný průmět do roviny ve tvaru L).
2.1.2 Obec a okolí nemovitosti Druh obce: Počet obyvatel: Obchod potravinami resp. smíšené zboží: Školy: Obecní úřad: Kulturní zařízení: Sportovní zařízení: Životní prostředí: Územní plán: Dopravní podmínky: Inženýrské sítě v obci:
Obec 1 495 Nákupní střdisko MŠ, ZŠ Ano Ano Ano Dobrá Vypracován Dobré – po pozemních komunikacích, železnice vodovod, elektro, zemní plyn, kanalizace, telefon,
2.1.3 Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru: Vzdálenost k autobusové zastávce (MHD, IDS, žst.): Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Parkovací možnosti:
Jižní okraj Odhadem do 100 m Mírně svažitý Rodinné domy Na parkovací ploše na pozemku vlastníka (průjezd), na komunikacích v blízkosti RD
2.1.4 Připojení areálu na inženýrské sítě Předpoklad s ohledem na umístění objektu a zavedené sítě do sousedních RD
Vodovod: Kanalizace: Elektrická síť: Plyn: Dálkové vytápění:
Přípojka vody z řádu Přípojky od zařizovacích předmětů do řádu Ano V obci zaveden Není
8 Pozn.: při místním šetření nebyl znalci umožněn přístup, napojení na výše uvedení IS znalec předpokládá a to s ohledem na vedené IS před objektem a sdělení vlastníků sousedních RD, kde jsou tyto IS v uvedeném rozsahu zavedeny.
2.1.6. Rodinný dům – celkový popis Vzhledem k tomu že nebylo možné provést podrobnou prohlídku interiéru a zaměření objektu je proveden popis pouze dle poznatků získaných při obhlídce zvenčí.
Jedná se o zděný objekt v navazující stabilizované řadové zástavbě. Objekt je s jedním nadzemním podlažím, podsklepní z uličního líce zjištěno nebylo. RD je v uliční části tvořen vlastní obytnou částí a navazujícím průjezdem, který slouží jako přístup do dvorního traktu. Vlastní objekt RD v uliční části je půdorysně přibližně obdélníkového tvaru, ve dvorní části je pak rozšíření stavby do tvaru L. Přesný rozsah a stavebně technické provedení stavby, popř. vedlejších staveb ve dvorní části, nebylo možné blíže stanovit. Svislé konstrukce jsou zděné. Střecha je vaznicové soustavy s dřevěnou nosnou konstrukcí a pálenou skládanou krytinou na laťování. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Vnější povrchové úpravy jsou řešeny jako vápennocementové dvouvrstvé omítky). Sokl byl původně řešen teracovým obkladem, v převážném rozsahu je demontován. Okna jsou v uličním líci dřevěná kastlová, vstupní dveře a vrata jsou rovněž dřevěná. Vstup do obytné části je dřevěnými dveřmi situovanými přibližně uprostřed objektu do chodby, případně na pozemek vraty průjezdu, umístěnými při levém okraji stavby. V uličním líci je šíře objektu v řadové zástavbě 15,06 m, výška 1.NP včetně podezdívky po úroveň okapu 4,08 m. Objekt je využíván pro rodinné bydlení, znalec předpokládá standardní vybavení stavby (vybavení soc. místností a kuchyně) a napojení objektu na IS zavedené do lokality. Za objektem (resp. obytnou části stavby) je pak uzavřený dvůr (dvůr ohraničen stavbou RD a sousední navazujícími objekty v řadové zástavbě). Bližší a konkrétní specifikaci stavebních konstrukcí, stavebně technické řešení a stanovení výměr pro ocenění nebylo možné z důvodu neumožnění oprávněného přístupu do nemovitosti ze strany povinného provést, znalec předpokládá provedení vnitřních konstrukcí a vybavení ve standardním a obvyklém rozsahu. Objekt Půdorys Podsklepení Počet nadzemních podlaží Podkroví Základy Izolace Nosná konstrukce Stropy Okna Dveře Střecha Krytina Klempířské konstrukce Fasádní omítky Bleskosvod
Řadový vnitřní Nepravidelný - do ulice obdélníkový s rozšířením do dvora – půdorysně tvaru L Z uliční části nezjištěno 1 NP Ne Základové pasy Vodorovné hydroizolace Zděná Rovné Dřevěná dvojitá Vstupní dřevěné, dřevěná vjezdová vrata Sedlová, dřevěný krov Pálená skládaná Z pozinkovaného plechu Vápenocementové omítky Ne
9
2.1.7 Stáří a technický stav objektu Z listu vlastnictví LV č. 1132 nelze stáří objektu stanovit. Na základě konstrukčního a stavebně technického řešení lze stáří objektu odborným odhadem odhadnou na cca 70 - 80 let. Objet je dle názoru znalce v téměř v původním stavu s drobnými stavebními opravami a základní údržbou. Celkově lze technický stav objektu, resp. viditelných části stavby v uliční části označit jako průměrný.
2.1.8 Pozemky Parcela p.č. 486 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 628 m2 je v převážném rozsahu zastavěná stavbou, v části je pak využíván jako dvůr. Pozemek tvoří se stavbou jednotný funkční celek. Při ocenění objektu RD č.p. 37 metodou přímého porovnání bude tento oceněn společně se stavbou jako jeho součást.
2.1.9 Porovnávací nemovitosti - cena objektu RD Ostopovice č.p. 37 s pozemkem p.č.486 ve funkčním celku Pro potřebu stanovení ceny porovnávacím způsobem je užita databáze znalce, aktuální nabídka na realitních serverech v dané lokalitě a blízkém okolí zveřejněná na internetu (www.sreality.cz, www.jihomoravskereality.cz).
Porovnávací nemovitosti Adresa: Popůvky Cena: 3 400 000,- Kč Prodej rodinného domu s předzahrádkou, průjezdem, dvorem, dílnou a zahradou v Popůvkách u Brna. Zast. plocha a nádvoří 360m2 dle LV, zahrada 260 m2, předzahrádka 89 m2. PP - sklepní místnost 13m2, kotelna 12m2, sklepní místnost 7m2. 1NP - uzavřený průjezd 30m2, kuchyň 13,2m2, pokoj 17,5m2, pokoj do ulice 14,6m2, pokoj do ulice 16,2m2. 2.NP - orientace do dvora - pokoj 14,6m2, pokoj 14,7m2. Inž. sítě - el. 220,380 V, plyn, voda - obecní i vlastní studna, kanalizace - dvoukomorový septik. Topení ústřední plynové, litinové radiátory. V domě jsou nová plast. okna, dřevěné modřínové schodiště, v r. 1995 nová krytina na střeše. Ve dvoře je dílna 50m2. Dům je ihned obyvatelný. Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Podlaží umístění: Přízemí Plocha užitná: 200 m2 Plocha pozemku: 709 m2 Adresa: Moravany Cena: 3 400 000,- Kč Prodej RD 3+1 s průjezdem používaným jako garáž, dvorkem a něj navazující zahradou. Vstup do obytné části je z průjezdu, přes prosklenou verandu. Půdní prostory svoji dispozicí nabízejí možnost rozšíření obytné části o další místnosti. Vytápění je plynovým kotlem, voda z vlastní studny (obecní vodovod lze snadno napojit), kanalizace obecní. Okna původní, kastlová, podlahy dřevěné. Součástí domu je i menší sklepní místnost s krbem pro posezení s přáteli. Ve dvoře jsou dvě technické místnosti, otevřený přístřešek a vstup na zahradu. Dům je ihned obyvatelný, bez nutnosti okamžitých stavebních oprav. Modernizace či rekonstrukce je vhodná. Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Typ domu: Přízemní Plocha podlahová: 160 m2 Plocha pozemku: 750 m2 Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední plynové Plyn: Individuální Odpad: Kanalizace Elektřina: 380V
Adresa: Vzhledná, Bosonohy Cena: 3 490 000,- Kč Prodej RD v brněnské městské části Bosonohy s velkou terasou a garáží. Jedná se o přízemní polořadový rodinný dům velikosti 3+1 a navíc 2 půdní místnosti pro letní ubytování. Dům byl postaven v roce 1930, částečná rekonstrukce proběhla v minulém roce (sociální zařízení,
10 plastová okna, topení). Umístění v klidné boční ulici poskytuje příjemné bydlení s využitím velké terasy a zimní zahrady. Dispozice přízemí: - obývací pokoj s nikou 24 m² - dětský pokoj 15 m² - pracovna 6 m² - kuchyně 9 m² - předsíň-chodba 13,5 m² - koupelna - samostatné WC spíž - kotelna - sklad - zimní zahrada 8,5 m² - prádelna Dispozice podkroví: - místnost 35 m² - místnost 10 m² - chodba 20 m² - dílna Před domem: - terasa 47 m² - garáž 16 m² Dům je částečně podsklepen, napojen na všechny inženýrské sítě, dále má pevnou linku a kabelovou televizi. Ústřední plynové topení, ohřev vody elektrickým bojlerem. Stávající půdní prostor lze využít pro bydlení pouze v letním období (starší zateplení střechy nevyhovuje dnešní standardům). Modernizací půdní vestavby lze vybudovat další bytovou jednotku i se samostatným vstupem mezi domy. Výborná dostupnost na D1 i do centra města, MHD v blízkosti domu (1 min.). Veškerá občanská vybavenost v okolí domu. Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Podlaží počet: 1 Plocha podlahová: 95 m2 Plocha pozemku: 243 m2 Rok rekonstrukce: 2009 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Plyn: Plynovod Odpad: Kanalizace Elektřina: 230V
Adresa: Bosonohy Cena: 2 090 000,- Kč Nabízíme částečně rekonstruovaný rodinný dům s možností dalšího rozšíření o půdní vestavbu. Jedná se o řadový dům, který má zastavěnou plochu 170m2 včetně nádvoří. Plochy pokojů jsou 30m2 obývací pokoj, dva další pokoje mají 11m2 a 10m2, kuchyně 9m2, koupelna 7m2, dílna 5m2, dvorek 24m2. Ze dvora je vstup do dílny a na půdu. Sklep je vytesaný do skály a má cca 15m2. Vytápění je etážovým topením s plynovým kotlem. Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Typ domu: Přízemní Plocha užitná: 170 m2 Plocha pozemku: 300 m2 Zařízený: Ne
Adresa: Modřice Cena: 3 350 000,- Kč Prodej řadového RD 3+1 se zahradou a garáží Brno - Modřice. PC 743 m2, ZP 490 m2 (včetně nádvoří), zahrada 253 m2. Dům je přízemní, částečně podsklepený, s možností zbudování půdní vestavby. IS – elektřina, plyn, veřejná kanalizace, vodovod, vlastní kopaná studna. Dům je přístupný ze dvou stran, přední vchod z hlavní ulice, vjezd za zadní ulice. Ve dvoře je hospodářská budova, dílna, garáž Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná a nádvoří dle LV: 490 m2 Plocha pozemku: 743 m2 Adresa: Želešice Cena: 3 105 000,- Kč Prodej RD 5+1 u Želešic, 15 km jihozápadně od centra Brna. RD má ZP 195 m2, v zadní části domu se nachází dvorek k posezení či grilování s dílnou o CP 73 m2. Přes cestu je zahrada o CP 250 m2. Dům je po rekonstrukci, kde kolaudace proběhla v r. 2009. Objekt je zděný, se sedlovou střechou s možností půdní vestavby. Nová plastová okna, podlahy - dlažba, plovoucí a koberec. Část domu je podsklepena. Vytápění je ústřední na plyn. Parkování na ulici před domem. Dispozice: předsíň 12 m2, kuchyň s jídelním koutem 20 m2, obývací pokoj 32 m2, pokoje 20 a 15 m2, velká komora 9 m2, ložnice cca 18 m2. Další místnost cca 10 m2, je nyní využívána k soukromému podnikání a má vlastní vchod, lze ji však přebudovat jako další pokoj. V obci je veškerá občanská vybavenost, škola. Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Podlaží umístění: Přízemí Plocha zastavěná: 190 m2 Plocha pozemku: 264 m2
Adresa: Želešice Cena: 2 600 000,- Kč Prodej domu 3+1 v obci Želešice CP 276 m2, ZP 180 m2. Dům je ihned obyvatelný po částečné rekonstrukci, částečně podsklepený se zahradou, dvorem, vjezdem a garáží. V domě je nová koupelna, nové topení na plynový kotel v kombinaci na ohřev vody. Do ulice plastová okna. Na podlaze lakované parkety. Dům má uzavřený dvůr oddělený od zahrádky stodolou. Dopravní dostupnost IDS, v obci základní občanská vybavenost.
11 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Podlaží umístění: Přízemí Plocha zastavěná a nádvoří: 180 m2 Plocha pozemku: 276 m2 Adresa: Ořechov Cena: 2 699 000,- Kč Prodej RD 3+1 v obci Ořechov s hospodářskými budovami a místnostmi. Řadový koncový dům je ve velmi dobrém stavu, řešený do tvaru L, s uzavřeným dvorem, garáží, parkovacím stáním a dvěma zahradami. CP pozemku činí 830 m2, zahrady 513 m2 a zastavěná plocha včetně nádvoří činí 317 m2. Dům dispozičně je řešen vchodem do vstupní haly, kde se po stranách nachází 3 pokoje, z toho 2 průchozí. Zateplenou prosklenou verandou s posezením se dostaneme do koupelny se zděným sprchovým koutem, vanou a společným WC a do kuchyně. Je zde také vchod na uzavřený dvůr s menší okrasnou zahrádkou, budova s dílnou a vchod do garáže, vstup do hlubokého sklepa s přírodní teplotou. Zde je také vstup do bývalé technické místnosti se schody na půdu, která je prostorná a umožňuje další vestavbu. Střecha je ve velice dobrém stavu, sedlová, pokryta pálenými taškami, okna jsou původní, dřevěná. Temperování objektu a příprava TUV je zabezpečeno kombinovaným plynovým kotlem. Podlaha v domě je betonová, zakrytá PVC nebo koberci a také dlažba. Odpady jsou řešeny jímkou a splaškovou kanalizací. V obci Ořechov je veškerá občanská vybavenost, perfektní spojení IDS se zastávkami blízko domu. Dům je ihned obyvatelný, potřeba pouze jeho modernizace. Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Typ domu: Přízemní Plocha podlahová: 91 m2 Plocha pozemku: 830 m2
Adresa: Střelice Cena: 2 900 000,- Kč Prodej RD 3+1 s velkou zahradou ve Střelicích u Brna. Dům je přízemní rohový se sedlovou střechou. Kolaudace byla v roce 1967. Dům prošel částečnou rekonstrukcí, má nové rozvody vody, odpadu a elektřiny. Pokoje 18,3 m2 a 17,6 m2 jsou orientovány na jih do ulice. Kuchyň 11,4 m2 je orientována do zahrady, obývací pokoj 17 m2 s výhledem na verandu, která je prosklená o velikosti 12m2. Koupelna s WC 4,8 m2, Střecha tašková z pálené krytiny a krovy jsou ve velmi dobrém stavu s možností rozšíření o podkroví. Dům je podsklepen má 3 sklepy, v jednom je kotelna a bojler na teplou vodu. Parkování na vlastním pozemku před domem pro dvě auta. Ve dvoře je vlastní studna s kůlnou a sklepem na ovoce. Dvůr navazuje na velkou zahradu 768m2. Celková plocha pozemku je 1078m2. Dům je ihned volný. Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Míst k parkování: 1 Plocha zastavěná: 115 m2 Plocha užitná: 91 m2 Plocha podlahová: 91 m2 Plocha pozemku: 310 m2 Plocha zahrady: 768 m2
Č. Oceň. objekt (1)
Lokalita
Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Počet místností zahrada (pokoje + kuchyně)
RD Ostopovice č.p. 37 (2)
ne (3)
(4)
1
Popůvky
5+1
ano
2
Moravany
3+1
ano
3
Bosonohy
3+1
ne
4
Bosonohy
3+1
ne
5
Modřice
3+1
ano
6
Želešice
5+1
ano
7
Želešice
3+1
ano
8
Ořechov
3+1
ano
9
Střelice
3+1
ano
Jiné
starší řadový RD s průjezdem a dvorem, 1 NP (5)
Starší RD v dobrém technickém stavu, průjezd, sklep, CP pozemku 709m2 Starší RD, průjezd, možnost půdní vestavby, CP pozemku 750m2 Starší RD po rekonstrukci, v podkroví letní místnosti, garáž, CP pozemku 243m2 Menší RD po částečné rekonstrukci, možnost půdní vestavby, CP 300m2 RD v dobrém technickém stavu, možnost půdní vestavby, vjezd na pozemek, hosp. stavby ve dvoře, CP 743m2 RD po rekonstrukci, v podkroví možnost rozšíření, zahrada v těsné blízkosti RD CP 264m2 + zahrada 250m2 RD po rekonstrukci, dvorek, hosp. stavby, menší zahrada, CP 276m2 RD v dobrém technickém stavu, hosp. stavby ve dvoře, garáž, CP 830m2 RD v dobrém technickém stavu, sklep, zahrada, CP 1078m2
12 Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Č.
(1)
Cena požadovaná resp. zaplacená
Koef. redukce na
Cena po redukci na pramen ceny
K1
K2
Kč
pramen ceny KCR
Kč
poloha
velikost RD
(6)
(7)
(8)
(9)
(10)
K3 velikost pozemek (11)
4)
Cena oceňovaného objektu
úvaha znalce
.
Kč
(14)
(15)
(16)
K4
K5
K6
stav a vybavení
jiné
(12)
(13)
IO
(1-
1 3 400 000 0,85 2 890 000 1,00 0,90 1,00 1,00 0,98 1,00 0,88 3 284 091 2 3 400 000 0,85 2 890 000 1,00 0,98 1,00 1,00 0,98 1,00 0,96 3 010 417 3 3 490 000 0,85 2 966 500 1,00 0,95 0,90 1,05 1,00 0,98 0,88 3 371 023 4 2 090 000 0,85 1 776 500 1,00 0,80 0,90 1,00 1,00 0,85 0,61 2 912 295 5 3 350 000 0,85 2 847 500 1,00 1,02 1,00 1,00 1,00 0,98 1,00 2 847 500 6 3 105 000 0,85 2 639 250 0,90 1,00 0,98 1,02 1,00 0,90 0,81 3 258 333 7 2 600 000 0,85 2 210 000 0,90 1,00 0,96 1,00 1,00 0,90 0,78 2 833 333 8 2 699 000 0,85 2 294 150 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 0,77 2 979 416 9 2 900 000 0,85 2 465 000 1,00 0,95 1,00 1,00 0,95 0,90 0,81 3 043 210 Celkem průměr Kč 3 059 958 Poznámka znalce: vzhledem k tomu, že nebylo možné u objektu provést prohlídku vnitřních prostor a zaměření objektu včetně následného srovnání s obdobnými nemovitostmi, vyjadřují výše uvedené koeficienty K1 – K6 především subjektivní názor znalce, a to na základě předpokládaných charakteristik hodnocených znaků
Na základě aktuální nabídky na realitním trhu v dané nebo srovnatelné lokalitě, dle znalci dostupných informací o oceňovaném objektu – rodinného domu – Ostopovice č.p. 37 na pozemku p.č. 486 a pozemku p.č. 486 ve funkčním celku, zapsaných na LV č.1132 pro k.ú. Ostopovice, obec Ostopovice, okres Brno – venkov, stanovuji cenu porovnávacím způsobem ve výši 3 059 960,00 Kč po zaokrouhlení .
2.1.10 Rekapitulace Výsledná obvyklá cena nemovitosti je stanovena na základě úvahy znalce a na základě vypočtených pomocných hodnot (stanovení ceny porovnávací metodou) a zjištěných informací o oceňovaných nemovitostech. V současné době v dané, resp. srovnatelné lokalitě, je nabídka nemovitostí v daném technickém stavu a cenové úrovni v rovnováze, popř. nabídka mírně převyšuje nad poptávkou. Z tohoto důvodu lze cenu zjištěnou cenovým porovnáním uvažovat jako výchozí. Současně pak znalec v případě stanovení ceny obvyklé zohledňuje i skutečnost, kdy znalci nebyla umožněna podrobná prohlídka nemovitosti (tzn. znalec vychází z předpokladu stavu nemovitosti, kdy lze objekt řádně užívat pro rodinné bydlení) a rovněž i z polohy a umístěné dané nemovitosti v návaznosti na okolní zástavbu. V případě stanovení obvyklé ceny bývá zpravidla kladen největší důraz právě na cenu zjištěnou cenovým porovnáním, která objektivně vystihuje reálnou hodnotu předmětné nemovitosti v daném čase a místě stanovenou právě na základě požadavku trhu, ze kterého obvyklá cena vychází. Tato má pak největší vypovídací schopnost, která reálně vypovídá o reálné ceně oceňovaných nemovitostí. Výsledný odhad obvyklé ceny je proto stanoven pod úrovní porovnávací ceny. Způsob ocenění Cena nemovitostí zjištěná přímým porovnáním – RD Ostopovice č.p. 37 ve zjištěném stavu včetně pozemku p.č. 486 Obvyklá (obecná, tržní) cena nemovitostí – RD Ostopovice č.p. 37 ve zjištěném stavu včetně pozemku p.č. 486
Cena
3 059 960,00 Kč 3 000 000,00 Kč
13 Na základě výše uvedeného s přihlédnutím na aktuální nabídky na realitním trhu v dané nebo srovnatelné lokalitě, dle znalci dostupných informací o oceňovaném souboru nemovitostí – rodinného domu Ostopovice č.p. 37 na pozemku p.č. 486 a pozemku p.č. 486 ve funkčním celku zapsaných na LV č. 1132 pro k.ú. Ostopovice, obec Ostopovice, okres Brno – venkov, stanovuji obvyklou nemovitostí ve výši 3 000 000,00 Kč pro právní stav bez omezení.
2.2
Posudek 2
Ocenění nemovitostí uvedených na LV č. 1724 pro k.ú. Starý Lískovec 2.2.1 Situace oceňovaných nemovitostí Předmětem ocenění je budova – objekt občanské vybavenosti č.p. 382 na pozemku p.č. 655 a pozemek p.č.655 v k.ú. Starý Lískovec v obci Brno, okres Brno – město. Stavba č.p. 382 na pozemku p.č. 655 se nachází v centru obce, a to v nároží ulic Točná a Malešovská v blízkosti hlavní průjezdní komunikací místní části obce. Místní část Starý Lískovec se nachází západně od centra města. S centrem města je místní část spojena pravidelnými spoji MHD. Nemovitosti jsou v obci situovány v rovinném terénu a navazují na okolní zástavbu, převážně RD v řadové zástavbě, v širším okolí pak navazuje na bytové domy a stavby občanské vybavenosti. V blízkosti je vedena železniční trať (ve směru Brno – Jihlava) a dálnice D1. Jedná se zděný, vícepodlažní objekt situovaný v nároží řadové zástavby. Z uličního i dvorního líce jsou patrné dvě nadzemní podlaží, v části je pak dle sklepních oken patrných v soklové části stavby patrné podsklepení. Objekt je využíván pro bydlení a komerci (v 1. NP v uličním líci prodejny) s navazující částí pozemku s využitím jako dvůr. Průčelí objektu do uliční části je orientováno převážně východním směrem. Přístup do nemovitosti je možný z komunikace vedené před objektem z ulice Točná a Malešovská (veřejné komunikace), parkovací možnosti na pozemku vlastníka (ve dvoře) případně na obecních komunikacích před objektem. Půdorysně stavba včetně dvorního křídla vytváří přibližně průmět ve tvaru L. Pozemek je v převážném rozsahu zastavěn stavbou, v části je pak využíván jako dvůr Pozemek tvoří se stavbou jednotný funkční celek. Předpoklad napojení RD na inženýrské sítě, a to v návaznosti na zavedené IS do lokality a napojení sousedních RD na tyto sítě (viz sdělení vlastníků nemovitostí v blízkém okolí oceňované nemovitosti). Dopravní dostupnost obce je dobrá, a to po pozemních komunikacích (MHD, IDS). V obci (resp.místní části) jsou vedeny veškeré inženýrské sítě (veřejný vodovod, kanalizace, plynovod), dále je zde veškerá základní občanská vybavenost, OÚ, obchody a služby, podnikatelské subjekty MŠ, ZŠ, sportovní a kulturní zařízení a zájmové spolky. Ostatní širší vybavenost je pak v centru obce. Přesný rozsah stavby nebylo možné z důvodu neumožnění přístupu do nemovitosti objektivně zhodnotit, z komunikace za objektem ze strany navazujících nemovitostí toto není dostatečně zřejmé.
14
2.2.2 Obec a okolí nemovitosti Druh obce: Počet obyvatel: Obchod potravinami resp. smíšené zboží: Školy: Poštovní úřad: Obecní úřad: Stavební úřad: Okresní úřad: Kulturní zařízení: Sportovní zařízení: Struktura zaměstnanosti: Životní prostředí: Územní plán:
Statutární město 371 399 Nákupní centra Všechny druhy Ano Ano Ano Ano Ano Ano Dobrá Dobrá Vypracován
2.2.3 Umístění nemovitosti v obci v centru městské části cca 100 m Dobré Rovinný RD, BD, komerční zástavba, občanská vybavenost a infrastruktura veškeré IS v lokalitě zavedeny
Poloha k centru: Vzdálenost k zastávce MHD: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu: Parkovací možnosti:
Na pozemku vlastníka, před objektem
2.2.4 Připojení areálu na inženýrské sítě Předpoklad s ohledem na umístění objektu a zavedené sítě do sousedních objektů
Vodovod: Kanalizace: Elektrická síť: Plyn: Dálkové vytápění:
Přípojka vody z řádu Přípojky od zařizovacích předmětů do řádu Ano V obci zaveden Není
Pozn.: při místním šetření nebyl znalci umožněn přístup, napojení na výše uvedení IS znalec předpokládá a to s ohledem na vedené IS před objektem a sdělení vlastníků sousedních objektů, kde jsou tyto IS v uvedeném rozsahu zavedeny.
2.2.5 Možnosti ohrožení, radon, hluk, imise ap. Možnosti ohrožení stavby Sesuv:
Nepředpokládá se
Imise, hluk aj. Zdroj znečištění v blízkém okolí: Zdroj znečištění ve vzdálenějším okolí: Zdroj hluku v okolí: Jiné:
Mírné riziko - v blízkosti železnice, dálnice D1 Ne Železnice, dálnice D1 Objekt v těsné blízkosti vodoteče – Leskava
15
2.2.6. Objekt občanské vybavenosti Starý Lískovec č.p. 382 – celkový popis Vzhledem k tomu že nebylo možné provést podrobnou prohlídku interiéru a zaměření objektu a současně i z důvodu, kdy nejsou na příslušném stavebním úřadě k dispozici žádné relevantní dokumenty, podle kterých by bylo možné stavbu blíže specifikovat a ocenit (např. PD, prohlášení vlastníka s vyčleněním bytových a nebytových jednotek), je proveden popis pouze dle poznatků získaných při obhlídce zvenčí a dle ústních informací poskytnutých pracovníky příslušného stavebního úřadu MěÚ starý Lískovec.
Jedná se o zděný objekt v navazující stabilizované řadové zástavbě, kdy je situován v nároží zástavby. Objekt je se dvěma nadzemními podlažími, v uličním líci je patrné v návaznosti na sklepní okna umístěné v soklu stavby alespoň částečné podsklepní. Střecha je vaznicové soustavy v převaze valbového tvaru (průnik více střešních rovin a tvarů), krytina je skládaná z pálených tašek. Případné využití podstřešního prostoru pro bydlení není z dostupných částí stavby (z uliční i dvorní strany) patrné (nejsou provedeny takové stavební úpravy, které by nasvědčovaly využití těchto prostor pro bydlení). Objekt je v uliční části v úrovni 1.NP převážně využíván pro komerci (obchodní prostory), ve druhém NP jsou samostatné bytové jednotky, přístupné z venkovního krytého ochozu (pavlače – viz foto dvorního traktu). Vstup do objektu a na dvůr je dřevěnými vjezdovými vraty umístěnými při pravém okraji stavby ze severovýchodní strany (ze strany ulice Malešovská), vstup do komerčně využívaných prostor 1.NP (provozované i neobsazené nebytové prostory) je pak z ulice Točná. Vlastní objekt je nepravidelného tvaru, a to přibližně ve tvaru L. Svislé konstrukce jsou zděné. Střecha je vaznicové soustavy s dřevěnou nosnou konstrukcí a pálenou skládanou krytinou na laťování. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Vnější povrchové úpravy jsou řešeny jako vápennocementové dvouvrstvé omítky). Sokl je proveden umělým kamenem (hrubé teraso), v části chybí nebo je proveden hrubou omítkou. Okna bytových jednotek jsou dřevěná dvojitá, v 1.NP v části komerčně využívaných ploch (prodejny) jsou ocelové výkladce, ve dvorní části jsou na části vyplní provedeny ocelové mříže. Vstupní dveře, resp. vrata jsou dřevěná, vstup do bytových jednotek z pavlače jsou dřevěnými dveřmi, do komerčních prostor (obchodů) v 1.NP je vstup kovovými prosklenými dveřmi. V uličním líci ze strany ul. Točná je celková délka objektu cca 36,09 m, z pohledu ul. Malešovská pak cca 17,82 m. Průměrná výška 1.a 2. NP včetně podezdívky od úrovně povrchu komunikace po úroveň okapu je cca 7,83 m. Objekt je veden jako objekt občanské vybavenosti, kdy je v 1.NP převážně využíván pro komerci (obchodní prostory a provozovny včetně zázemí), ve 2.NP jsou pak patrně umístěny samostatné bytové jednotky (jejich počet nebylo možné ověřit – předpoklad celkem cca 5 – 8 bytových jednotek, dle sdělení pracovníků příslušného stavebního odboru je přihlášeno na daném č.p. celkem 11 trvale žijících osob). V souvislosti s vedením inženýrských sítí znalec předpokládá napojení objektu na IS zavedené do lokality (místně pod okny patrné vyvedení lokálních plynových topidel). Za objektem je pak uzavřený dvůr přístupný průjezdem (dvůr ohraničen stavbou a sousední navazujícími objekty v řadové zástavbě). Bližší a konkrétní specifikaci stavebních konstrukcí, stavebně technické řešení a stanovení výměr pro ocenění a současně pak i stav, vybavení jednotlivých jednotek v objektu (bytových i nebytových prostor) a případný rozsah vedlejších staveb a venkovních úprav ve dvorní části nebylo možné z důvodu neumožnění oprávněného přístupu do nemovitosti ze strany povinného provést. Pro vypracování ocenění znalec předpokládá provedení vnitřních konstrukcí a vybavení ve standardním a obvyklém rozsahu (případně i nižší standart a kategorii bytových jednotek).
16 Objekt Půdorys Podsklepení Počet nadzemních podlaží Podkroví Základy Izolace Nosná konstrukce Stropy Okna Dveře Střecha Krytina Klempířské konstrukce Fasádní omítky Bleskosvod Temperování objektu Příprava TUV Kanalizace Elektro
Řadový vnitřní - v nároží souvislé zástavby Nepravidelný - půdorysně přibližně tvaru L Z uličního líce v části patrné sklepní okna 2 NP Nezjištěno Základové pasy Vodorovné hydroizolace Zděná Rovné V uličním lící dřevěná dvojitá, u komerčních prostor kovové výkladce Vstupní dřevěné, dřevěná vjezdová vrata, v komerčních prostorech vstupní kovové Valbová, v části sedlová nebo polovalba, dřevěný krov Pálená skládaná Z pozinkovaného plechu Vápenocementové omítky Ano Předpoklad lokální plynové Předpoklad lokální (plynové nebo elektrické ohřívače) Od zařizovacích předmětů do řádu 220/380 V
2.2.7 Stáří a technický stav objektu Z listu vlastnictví LV č. 1724 nelze stáří objektu stanovit. Na základě konstrukčního a stavebně technického řešení lze stáří objektu odborným odhadem odhadnou na cca 80-90 let. Objet je dle názoru znalce v téměř v původním stavu s drobnými stavebními opravami a základní údržbou, kdy lze v případě komerčně využívaných prostor předpokládat výraznější stavební úpravy v 70. letech minulého století s případnými lokálními opravami a výměnami v nedávné době. Celkově lze technický stav objektu, resp. viditelných části stavby v uliční části označit jako průměrný až zhoršený.
2.2.8 Pozemky Parcela p.č. 655 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 720 m2 je v převážném rozsahu zastavěná stavbou č.p. 382, v části je pak tento pozemek využíván jako dvůr. Pozemek tvoří se stavbou jednotný funkční celek. V obci byla vydána cenová mapa č. 8 stavebních pozemků, platná od 1.1.2010 doposud. Podle této cenové mapy se oceňovaný pozemek p.č. 655 v k.ú. Starý Lískovec nachází v oblasti, v níž je vyznačena jednotková cena 2 000,- Kč/m2 Ocenění stavebních pozemků podle § 10 zákona č. 151/1997 Sb. - cenová mapa 6 platná od: Výměra Parcela číslo Druh pozemku Umístění ZC Kč/m2 m2 plocha pod rodinným 655 zastavěná plocha 720 2 000,00 objektem a dvůr Celkem pozemek Cenová mapa obce č.
1.4.2006 Cena Kč 1 440 000,00 1 440 000,00
17 Výše uvedené ocenění pozemku je stanoveno v souladu s platným oceňovacím předpisem. Stanovená cena by pak byla uvažována jako výchozí pro případ ocenění souboru nemovitostí dle platného cenového předpisu (Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhlášky č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.,o oceňování majetku v aktuálním znění vyhlášky). Vzhledem však ke skutečnosti, kdy nebyla umožněna podrobná prohlídka a zaměření nemovitostí (stavby), a kdy tedy nelze provést oceněné stavby i metodou dle cenové předpisu, je pro účely tohoto posudku provedeno ocenění pozemku pouze porovnávací metodou, kdy je tento oceněn současně se stavbou - objektem č.p. 382 metodou přímého porovnání jako jeho součást (tzn. bez samostatného ocenění pozemku).
2.2.9 Porovnávací nemovitosti - cena objektu Starý Lískovec č.p. 382 s pozemkem p.č. 655 ve funkčním celku Pro potřebu stanovení ceny porovnávacím způsobem je užita databáze znalce, aktuální nabídka na realitních serverech v dané lokalitě a blízkém okolí zveřejněná na internetu (www.sreality.cz, www.jihomoravskereality.cz).
Porovnávací nemovitosti Adresa: Starý Lískovec, Brno Cena: 13 500 000,- Kč Prodej exkluzivního samostatně stojícího RD v Brně Starý Lískovec. Nemovitost se nachází na klidné ulici s velmi dobrou dostupností do centra Brna. Je tvořen dvěma bytovými jednotkami o velikosti 6+1 255 m2 v přízemí a 4+1 220 m2 první patro. Objekt prošel velmi zdařilou rekonstrukcí. Přízemí je v současnosti využíváno jako sídlo firmy a vzorková prodejna, první patro jako bytová jednotka. Oba byty mají vlastní vchod. Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Obytná Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha podlahová: 475 m2 Plocha pozemku: 900 m2 Plocha sklepu: 30 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Plyn: Plynovod Odpad: Kanalizace
Adresa: Zábrdovice, Brno Cena: 15 900 000,- Kč Prodej prázdného vyklizeného rohového objektu v Brně v Zábrdovicích. Objekt je určen k přestavbě - 50 % bytů, 50% nebytové prostory. Dispozičně je objekt tvořen čtyřmi nadzemními podlažími propojenými výtahem a dvorem vhodným ke zřízení parkoviště se samostatným vjezdem. V minulosti byl objekt využíván převážně pro výrobní činnost. K objektu vyřízeno územní rozhodnutí na dostavbu dalších dvou pater. Dispozice: Užitná plocha: cca 2.500 m2, plocha pozemku : 1.000 m2 Dispozice: 1.PP: technické zázemí domu - kotelna, celková výměra 42 m2 1.NP: volná plocha, celková výměra cca 680 m2 2.NP: volná plocha, celková výměra cca 500 m2 3.NP volná plocha, celková výměra cca 500 m2 4.NP: volná plocha, celková výměra cca 500 m2 Dvůr : vyklizeno, možnost parkování Vybavenost: Elektrická energie, obecní vodovod, kanalizace, plyn, telefon, výtah, dálkové vytápění. Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Přízemní Plocha podlahová: 2 500 m2 Plocha pozemku: 1 000 m2
Adresa: Zábrdovice, Brno Cena: 12 900 000,- Kč Prodej nájemního domu v blízkosti centra města Brna. Jedná se o zděný řadový obytný dům v zástavbě vícepodlažních domů se čtyřmi nadzemními podlažími a jedním podzemním podlažím a dvorem přístupným průjezdem a stavbou dvojpodlažního obytného domu. Dům má celkem třináct bytů, jeden byt je prázdný, zbytek je dlouhodobě pronajat. Příležitost ke koupi klasického nájemního domu vhodného k rekonstrukci. Dispozice: Užitná plocha cca 815 m2, pozemek celkem 700 m2 Dispozice bytů – přední část domu: 1.NP – 3+1 (84 m2), 1+1
18 (39 m2), 2.NP – 5+1 (144 m2), 3.NP – 3+1 (94 m2), 2+1 (68 m2), 3.NP – 3+1 (94 m2), 2+1 (68 m2) Dispozice bytů – zadní část domu: 1.NP – 3 x 1+1 (30 m2) , 2.NP – 3 x 1+1 (30 m2) Inženýrské sítě, vybavení elektrická energie, vodovod, kanalizace, plyn Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Přízemní Plocha podlahová: 815 m2 Plocha pozemku: 700 m2
Adresa: Židenice, Brno Cena: 9 500 000,- Kč (k jednání) Prodej bytového domu se dvorem v lokalitě města Brna postaveného ve 30.letech minulého století. Jedná se o cihlový rohový dvoupatrový dům. Možnost rozšíření o půdní apartmán – zpracovaná studie - stavební povolení. Dům je vhodný pro vícegenerační bydlení nebo kombinaci bydlení s podnikáním (advokátní kancelář, ordinace odborného lékaře, pronájem bytů, sídlo firmy atd.) Bezproblémové parkování před domem v klidné jednosměrné ulici. V blízkosti veškerá infrastruktura. Dispozice: Zastavěná plocha a nádvoří: 373 m2, obytná plocha 280 m2. V domě je nyní 11.bytových jednotek s možností půdní vestavby (již je stavební povolení). K domu je kompletní projektová dokumentace. Vytápění je nové plynové centrální, nové rozvody elektřiny, vody, odpadu. Nová plastová okna Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Počet bytů: 11 Plocha podlahová: 280 m2 Plocha pozemku: 373 m2 Voda: Rozvod studené a teplé Topení: Ústřední plynové Odpad: Kanalizace
Adresa: Židenice, Brno Cena: 9 600 000,- Kč Prodej zděného objektu ke komerčnímu využití, který se nachází v Brně-Židenicích. ZP 277 m2, objekt má 3 NP. V objektu se nachází restaurace, vinárna, recepce, salonky, kuchyně, 1x apartmán, 5x pokoj a jeden samostatný byt 3+kk s terasou. Celý objekt je možno přebudovat k bydlení popř. k jakémukoliv komerčnímu využití. Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 277 m2 Plocha užitná: 873 m2
Adresa: Staré Brno, Brno Zlevněno: 14 900 000,- Kč Prodej činžovního pětipodlažního domu v Pekařské ulici ve Starém Brně. V domě jsou dva obchodní nebytové prostory: 13,5 m2 a 18,5m2, dále se v zde nachází 9 bytů. Byty jsou o velikostech 21,5 m2 až do 84,5 m2. Dům je cihlový v původním stavu bez výtahu. K domu náleží zahrádka - dvůr, je zde vlastní kotelna. Velice dobrá dostupnost do samého centra města. Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 5 Plocha zastavěná: 180 m2 Plocha podlahová: 440 m2 Plocha pozemku: 450 m2 Adresa: Černovice, Brno Cena: 11 200 000,- Kč Prodej nájemního domu na viditelném a frekventovaném místě města Brna. Nájemní dům je koncový řadový se čtyřmi nadzemními a jedním podzemním podlažím, sedmi bytovými jednotkami, garáží, parkovacím místem před objektem a velkou půdou vhodnou k vestavbě dalších bytových jednotek. Dům je celkově v dobrém technickém stavu a má vyměněná okna na severní stranu domu za plastová. Dispozice: Plocha pozemků 453 m2, celková užitná plocha 633 m2 Dispozice dům do ulice: 1.PP sklepní prostor 58 m2 1.NP garáž, vjezdová část, dvě obytné místnosti se vstupem na zahradu, bytová jednotka 118 m2 2.NP bytová jednotka 2+1 (54 m2), bytová jednotka 1+1 (42 m2) 3.NP bytová jednotka 2+1 (54 m2), bytová jednotka 1+1 (42 m2) 4.NP bytová jednotka 2+1 (54 m2), bytová jednotka 1+1 (42 m2) 5.NP půdní prostor 96 m2 Ostatní: zahrada 173 m2, předzahrádka 23 m2, zastavěná plocha 257 m2 Vybavenost: nová plastová okna do dvora, rok 2004 nová střecha včetně 6x střešních oken, svodu komínů (vyvložkování), rok 2005 kompletní rekonstrukce třetího patra, rok 2000 – 2008 1. a 2. patro částečná rekonstrukce. Topení (4 byty ústřední a 3 byty WAV, nové stupačky, elektrická energie 230/400 V, kanalizace, vodovod, plyn.
19
Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Přízemní Plocha podlahová: 633 m2 Plocha pozemku: 453 m2
Adresa: Husovice, Brno Cena: 15 196 000,- Kč Prodej prvorepublikového, třípatrového, rohového bytového domu v Husovicích na Náměstí Republiky. Objekt je podsklepený, v dobrém stavu s opravenou fasádou. Obsahuje 6 bytů pronajatých, 1 nepronajatý a obchod. Celková podlahová plocha činí 574 m2. Půdní prostor o ploše 160 m2 lze adaptovat na obytný. Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 Podlaží umístění: Přízemí Plocha podlahová: 574 m2 Plocha pozemku: 274 m2 Adresa: Brno-Královo Pole Cena: 9 000 000,- Kč Prodej víceúčelového domu s bytovou jednotkou, Brno - Královo Pole, ul. Košinova. Dům původně sloužil, jako kancelářský komplex s bytovou jednotkou v podkroví. Je zde možnost zbudování kanceláří cca 12x nebo 5ti bytových jednotek. Vlastní parkování ve dvoře, kde jsou taktéž umístěny dvě garážové stání. Při rychlém jednání možná sleva 8mil. Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 Plocha pozemku: 490 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Kanalizace Elektřina: 380V
Adresa: Brno-sever Cena: 12 000 000,- Kč (k jednání) Prodej bytového domu po kompletní zdařilé rekonstrukci ve vyhledávané lokalitě Brno-sever. Jedná se o řadový, patrový dům se sedlovou střechou stojící na pozemku o celkové ploše 330 m². Zastavěná plocha 248 m², dvůr 82 m², užitná plocha 466 m². Dům má 3 samostatné vstupy - restaurace, obchod, 4 bytové jednotky. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě. Každá bytová jednotka i nebytové prostory má vlastní plynový kotel, měřiče energií a odpady. Všechny byty, obchod i restaurace mají novou kuchyňskou linku včetně spotřebičů. Nemovitost je vhodná k všestrannému využití - sídlo firmy, bydlení i podnikání, penzion apod. Vše nové, nepoužité, bez nájemníků, ihned k dispozici. Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Zástavba: Obchodní a obytná Typ domu: Patrový Počet bytů: 4 Plocha užitná: 466 m2 Plocha pozemku: 330 m2 Adresa: Žabovřesky, Brno Cena: 8 490 000,- Kč Prodej objektu ve vyhledávané lokalitě Brno Žabovřesky. Objekt je vhodný pro sídlo firmy. Alternativy využití: 1. alt. - bydlení a podnikání: recepce, 4 kanceláře, soc. zázemí (sprcha a toaleta), archív, kuchyňka, sklad, garáž s OD vrat pro 3 os. vozidla, byt 2+kk(nová kuch. linka, všechny spotřebiče, krb, balkon) a sklepní prostor 2. alt. - podnikání 9 kanceláří se zázemím a garáží pro 3 vozidla - ordinace, školka. 3. alt. - pouze bydlení 6+kk + garáž 4. alt. bydlení + prodejna. Nemovitost je po celkové generální opravě, kdy byla provedena výměna rozvodů všech sítí ( 2x plynový kotel), nové podlahy, okna, koupelny, střecha, fasáda, nové všechny dveře, kuch. linka, spotřebiče. krb atd. Prohlídka na místě možná na telefon. Zastavěná plocha 123m2, plocha garáže 50 m2 - vysoký strop, i vstup do nemovitosti. Užitná plocha 369 m2 nebo 246 komerční + 123 obytná plocha. Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 NP + 1 PP Plocha podlahová: 369 m2 Plocha pozemku: 130 m2 Voda: Rozvod studené a teplé Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Kanalizace Elektřina: 230V
20
Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 parkování - dvůr, zahrada
Č.
Lokalita
Oceň. objekt (1)
Objekt občanské vybavenosti Starý Lískovec č.p. 382 (2)
(3)
(4)
1
Starý Lískovec
RD s byty
ano
Objekt 2.NP, po rekonstrukci, s byty a komerčně využívanými prostory, CP pozemku 900m2
2
Zábrdovice
Objekt pro bydlení a komerci
ano
Starší objekt v původním stavu k rekonstrukci, 4 NP + 1 PP, určen k přestavbě - byty a komerce, nádvoří, CP pozemku 1000m2
3
Zábrdovice
Nájemní dům
ano
4
Židenice
Nájemní dům
ano
5
Židenice
6
Staré Brno
7
Černovice
8
Husovice
9
Královo Pole
10
Brno sever
11
Žabovřesky
charakter stavby
ano
Objekt pro komerční využití Nájemní dům a plochy pro komerci Nájemní dům Nájemní dům a plochy pro komerci Objekt pro bydlení a komerci Objekt po bydlení a komerci Objekt po bydlení a komerci
Jiné starší řadový vícepodlažní objekt s komerčním využitím a nájemními byty, dvůr, CP pozemku 720 m2 (5)
Starší objekt ND vhodný k rekonstrukci, 13 bytů, 4 NP + 1 PP, dvůr, CP pozemku 700m2 Starší objekt ND vhodný k rekonstrukci, 11 bytů, možnost vybudování komerčních ploch, 2 NP dvůr, CP pozemku 373m2
ne
Objekt v dobrém technickém stavu s využitím pro komerci - restaurace, ubytování, CP pozemku 277m2
ano
5 podlažní objekt v původním technickém stavu, byty a komerční plochy v 1.NP, CP pozemku 450m2
ano
Objekt v dobrém technickém stavu, po částečné rekonstrukci, 4 NP + 1 PP, 7 bytů, CP pozemku 453m2
ne
Objekt v dobrém technickém stavu, 3 NP + 1 PP, 7 bytů, komerční plochy,CP pozemku 574m2
ano
Objekt v dobrém technickém stavu, 3 NP, možnost 12 kanceláří nebo 5 bytů,CP pozemku 490m2
ano
Objekt po rekonstrukci, 2 NP, 4 byty, komerční plochy,CP pozemku 330m2
ne
Objekt po rekonstrukci, 3 NP+ 1 PP, možnost komerčního využití nebo bydlení,CP pozemku 130m2
Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Č.
(1)
Cena požadovaná resp. zaplacená
Koef. redukce na
Cena po redukci na pramen ceny
K1
K2
Kč
pramen ceny KCR
Kč
poloha
veli-kost objektu
(6)
(7)
(8)
(9)
(10)
K3 velikost pozemek (11)
IO
(1-
K4
K5
K6
stav a vybavení
jiné
úvaha znalce
.
Kč
(12)
(13)
(14)
(15)
(16)
4)
Cena oceňovaného objektu
1 13 500 000 0,85 11 475 000 1,00 0,80 1,04 1,20 1,10 1,20 1,32 8 693 182 2 15 900 000 0,85 13 515 000 1,05 1,20 1,05 1,00 1,00 1,10 1,46 9 256 849 3 12 900 000 0,85 10 965 000 1,05 1,15 1,00 1,00 1,00 1,05 1,27 8 633 858 4 9 500 000 0,85 8 075 000 1,05 1,10 0,90 1,00 1,00 0,85 0,88 9 176 136 5 9 600 000 0,85 8 160 000 1,05 0,95 0,90 1,10 1,00 1,05 1,04 7 846 154 6 14 900 000 0,85 12 665 000 1,10 1,20 0,93 1,05 1,00 1,05 1,35 9 381 481 7 11 200 000 0,85 9 520 000 1,05 1,00 0,93 1,10 1,00 1,00 1,07 8 897 196 8 15 196 000 0,85 12 916 600 1,05 1,00 0,97 1,15 1,10 1,10 1,42 9 096 197 9 9 000 000 0,85 7 650 000 1,05 0,95 0,96 1,10 1,00 1,05 1,11 6 891 892 10 12 000 000 0,85 10 200 000 1,10 0,95 0,90 1,20 1,00 1,10 1,24 8 225 806 11 8 490 000 0,85 7 216 500 1,10 0,92 0,85 1,15 1,00 1,05 1,04 6 938 942 Celkem průměr Kč 8 457 972 Poznámka znalce: vzhledem k tomu, že nebylo možné u objektu provést prohlídku vnitřních prostor a zaměření objektu včetně následného srovnání s obdobnými nemovitostmi, vyjadřují výše uvedené koeficienty K1 – K6 především subjektivní názor znalce, a to na základě předpokládaných charakteristik hodnocených znaků
Na základě aktuální nabídky na realitním trhu v dané nebo srovnatelné lokalitě, dle znalci dostupných informací o oceňovaném objektu vedeného jako objekt občanské vybavenosti Starý Lískovec č.p. 382 na pozemku p.č. 655 a pozemku p.č. 655 ve funkčním celku, zapsaných na LV č.1724 pro k.ú. Starý Lískovec, obec Brno, okres Brno – město, stanovuji cenu porovnávacím způsobem ve výši 8 457 970,00 Kč po zaokrouhlení .
21
2.2.10 Rekapitulace Výsledná obvyklá cena nemovitosti je stanovena na základě úvahy znalce a na základě vypočtených pomocných hodnot (stanovení ceny porovnávací metodou) a zjištěných informací o oceňovaných nemovitostech. V současné době v dané, resp. srovnatelné lokalitě, je nabídka nemovitostí v daném technickém stavu a cenové úrovni v rovnováze, popř. nabídka mírně převyšuje nad poptávkou. Z tohoto důvodu lze cenu zjištěnou cenovým porovnáním uvažovat jako výchozí. Současně pak znalec v případě stanovení ceny obvyklé zohledňuje i skutečnost, kdy znalci nebyla umožněna podrobná prohlídka nemovitosti (tzn. znalec vychází z předpokladu stavu nemovitosti, kdy lze objekt řádně užívat pro rodinné bydlení) a rovněž i z polohy a umístěné dané nemovitosti v návaznosti na okolní zástavbu. V případě stanovení obvyklé ceny bývá zpravidla kladen největší důraz právě na cenu zjištěnou cenovým porovnáním, která objektivně vystihuje reálnou hodnotu předmětné nemovitosti v daném čase a místě stanovenou právě na základě požadavku trhu, ze kterého obvyklá cena vychází. Tato má pak největší vypovídací schopnost, která reálně vypovídá o reálné ceně oceňovaných nemovitostí. Výsledný odhad obvyklé ceny je proto stanoven pod úrovní porovnávací ceny. Způsob ocenění Cena nemovitostí zjištěná přímým porovnáním – objekt Starý Lískovec č.p. 382 ve zjištěném stavu včetně pozemku p.č. 655 Obvyklá (obecná, tržní) cena nemovitostí – Starý Lískovec č.p. 382 ve zjištěném stavu včetně pozemku p.č. 655
Cena
8 457 970,00 Kč 7 800 000,00 Kč
Na základě výše uvedeného s přihlédnutím na aktuální nabídky na realitním trhu v dané nebo srovnatelné lokalitě, dle znalci dostupných informací o oceňovaném souboru nemovitostí – objektu vedeného jako objekt občanské vybavenosti Starý Lískovec č.p. 382 na pozemku p.č. 655 a pozemku p.č. 655 ve funkčním celku, zapsaných na LV č.1724 pro k.ú. Starý Lískovec, obec Brno, okres Brno – město, stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši 7 800 000,00 Kč pro právní stav bez omezení.
22
2.3
Závěrečná rekapitulace
Úkolem níže podepsaného znalce je stanovit obvyklou cenu nemovitostí a jejich příslušenství uvedených na LV č.1724 pro k.ú. Starý Lískovec a LV č. 1132 pro k.ú. Ostopovice zvlášť pro každé LV. Znalci nebyl ze strany povinného v době místního šetření umožněn oprávněný přístup do nemovitostí, z tohoto důvodu místní šetření a obhlídky jednotlivých nemovitostí byly provedeny v souladu s objednávkou z navazujících veřejně přístupných pozemků a komunikací. Pro vypracování posudku pak znalec vycházel především z vizuálního zjištění stavu nemovitostí a z obecných informací poskytnutých OÚ Ostopovice a MěU místní části Starý Lískovec, kdy bylo možné stanovení výsledné obvyklé ceny pouze na základě přímého cenového porovnání.
Rekapitulace obvyklé ceny nemovitostí Obvyklá cena nemovitostí – RD Ostopovice č.p. 37 ve zjištěném stavu včetně pozemku p.č. 37 Obvyklá cena nemovitostí – Starý Lískovec č.p. 382 ve zjištěném stavu včetně pozemku p.č. 655 Celková obvyklá cena nemovitostí uvedených na LV č.1724 pro k.ú. Starý Lískovec a LV č. 1132 pro k.ú. Ostopovice
Cena
3 000 000,00 Kč 7 800 000,00 Kč 10 800 000,00 Kč
Na základě výše uvedeného s přihlédnutím na aktuální nabídky na realitním trhu v dané nebo srovnatelné lokalitě, dle znalci dostupných informací o oceňovaných nemovitostech dle zadání stanovuji následující obvyklou cenu jednotlivých nemovitostí: 1) rodinného domu Ostopovice č.p. 37 na pozemku p.č. 486 a pozemku p.č. 486 ve funkčním celku zapsaných na LV č.1132 pro k.ú. Ostopovice, obec Ostopovice, okres Brno – venkov, stanovuji obvyklou nemovitostí ve výši 3000 000,00 Kč včetně příslušenství 2) objektu občanské vybavenosti Starý Lískovec č.p. 382 na pozemku p.č. 655 a pozemku p.č. 655 ve funkčním celku, zapsaných na LV č.1724 pro k.ú. Starý Lískovec, obec Brno, okres Brno – město, stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši 7 800 000,00 Kč včetně příslušenství. Uvedené výsledné ceny jednotlivých souboru nemovitostí dle LV jsou stanoveny pro právní stav bez omezení. V případě součtu obvyklých cen obou souboru nemovitostí pak činí výsledná celková obvyklá cena 10 800 000,- Kč. Slovy: desetmiliónůosmsettisíckorunčeských Obvyklá cena je stanovena pro právní stav bez omezení, tzn. nejsou zohledněna omezení vlastnického práva, stanovená obvyklá cena odráží subjektivní názor znalce na oceňovanou nemovitost. Znalci nebyla umožněna podrobná prohlídka a zaměření nemovitosti a podkladem pro popis objektu byly pouze poznatky získané obhlídkou především z veřejně přístupné komunikace. Znalecký posudek je určen výlučně pro potřeby exekučního řízení.
23 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26. 4. 2001, čj. Spr. 319/2001 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3043/2011 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace.
V Brně dne 19. července 2011 Ing. Ivo Novák
Přílohy:
Příloha č.1 Příloha č.2 Příloha č.3 Příloha č.4 Příloha č.5 Příloha č.6
Fotodokumentace oceňovaných nemovitostí Kopie výpisu z KN, LV č. 1132 Kopie výpisu z KN, LV č. 1724 Kopie z katastrální mapy – objekt Ostopovice č.p. 37 Kopie z katastrální mapy – objekt Starý Lískovec č.p. 382 Schématické vyznačení polohy jednotlivých nemovitostí v obci
24 Příloha č.1
List č.1
Fotodokumentace z místního šetření Objekt Ostopovice č.p. 37
RD Ostopovice č.p. 37 - uliční pohled ze strany ul. U Kaple
RD Ostopovice č.p. 37 – vybrané detaily stavebních kcí – základové kce v uličním líci a sokl stavby
Dvorní pohled stavby RD Ostopovice č.p. 37 ze strany navazující stavby za pozemkem p.č.486
25 Příloha č.1
List č. 2
Objekt Starý Lískovec č.p. 382
Starý Lískovec č.p. 382 – celkový pohled
Starý Lískovec č.p. 382 – pohled z ul. Malešovská
Starý Lískovec č.p. 382 – pohled ze strany ul. Točná, obchodní prostory v 1.NP
Starý Lískovec č.p. 382, obchodní prostory v 1.NP
Starý Lískovec č.p. 382, vstup do objektu z ul. Malešovská
Starý Lískovec č.p. 382 – pohled ze strany dvora
26 Příloha č.2
Kopie LV č. 1132
list 1
27 Příloha č.2
Kopie LV č. 1132
list 2
28 Příloha č.2
Kopie LV č. 1132
list 3
29 Příloha č.2
Kopie LV č. 1132
list 4
30 Příloha č.2
Kopie LV č. 1132
list 5
31 Příloha č.2
Kopie LV č. 1132
list 6
32 Příloha č.2
Kopie LV č. 1132
list 7
33 Příloha č.2
Kopie LV č. 1132
list 8
34 Příloha č.2
Kopie LV č. 1132
list 9
35 Příloha č.2
Kopie LV č. 1132
list 10
36 Příloha č.2
Kopie LV č. 1132
list 11
37 Příloha č.2
Kopie LV č. 1132
list 12
38 Příloha č.2
Kopie LV č. 1132
list 13
39 Příloha č.2
Kopie LV č. 1132
list 14
40 Příloha č.2
Kopie LV č. 1132
list 15
41 Příloha č.3
Kopie LV č. 1724
list 1
42 Příloha č.3
Kopie LV č. 1724
list 2
43 Příloha č.3
Kopie LV č. 1724
list 3
44 Příloha č.3
Kopie LV č. 1724
list 4
45 Příloha č.3
Kopie LV č. 1724
list 5
46 Příloha č.3
Kopie LV č. 1724
list 6
47 Příloha č.3
Kopie LV č. 1724
list 7
48 Příloha č.3
Kopie LV č. 1724
list 8
49 Příloha č.3
Kopie LV č. 1724
list 9
50 Příloha č.4
Kopie předmětné části z katastrální mapy Ostopovice č.p. 37
51 Příloha č.5
Kopie předmětné část i z katastrální mapy Starý Lískovec č.p. 382
52 Příloha č.6
Schématické vyznačení nemovitosti v obci
Ostopovice č.p. 37
Starý Lískovec č.p. 382
