2011

ZNALECKÝ POSUDEK Č. 541/177/2011 o obvyklé ceně nemovitosti - pozemek parc.č. St. 23 zapsaný na LV č. 681; - pozemky ve zjednodušené evidenci (původ Pozemkový katastr) parc.č. PK St. 19/3, PK 32/2, PK 50/35, PK 93/29, a pozemek ve zjednodušené evidenci (původ Přídělový plán nebo jiný podklad GP) parc.č. PK 108/22, vše zapsané na LV č. 682; to vše v k.ú. Kozojídky u Vinar, obec Vinary, okres Hradec Králové.

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Praha 10 Na Zátorce 590/12 160 00 Praha 6

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č.j.: 167 EX 10144/10-40 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 29.6.2011.

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 26.7.2011 posudek vypracovala: Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8 Posudek obsahuje včetně titulního listu 23 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze dne 23.9.2011

Znalecký posudek č. 541/177/2011

Stanovení obvyklé ceny

OBSAH A.

Nález .......................................................................................................................................................... 3

1.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 3 1.1.

Znalecký úkol ..................................................................................................................................... 3

1.2.

Informace o nemovitosti..................................................................................................................... 3

1.3.

Prohlídka a zaměření nemovitosti ..................................................................................................... 3

1.4.

Podklady pro vypracování posudku ................................................................................................... 3

1.5.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 4

1.6.

Vlastnické a evidenční údaje ............................................................................................................. 5

1.7.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 5

1.8.

Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku ...................................................................................... 7

1.9.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 7

2.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 7 2.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 7

2.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 7

2.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 7

2.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 8

3.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI ............................................................................................................ 8 3.1.

Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 8

3.2.

Pozemky ............................................................................................................................................ 9

3.3.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 11

B.

Posudek ................................................................................................................................................... 12

4.

STANOVENÍ HODNOTY ......................................................................................................................... 12 4.1.

Srovnávací metoda .......................................................................................................................... 12

4.1.1.

Stavební pozemek ................................................................................................................... 12

4.1.2.

Zemědělské pozemky .............................................................................................................. 15

4.1.3.

Pozemky komunikace .............................................................................................................. 19

4.1.4.

Rekapitulace srovnávací metody ............................................................................................. 19

4.2.

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování ................................................................. 20

C.

Závěr ........................................................................................................................................................ 22

D.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 22

E.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 23

Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Stránka 2 z 23



A. Nález 1. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 1.1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitostí uvedených v exekučním příkazu č.j. 167 EX 10144/10 10144/10 - 31, tedy:

30 a 167 EX

- pozemek parc.č. St. 23 zapsaný na LV č. 681; - pozemky ve zjednodušené evidenci (původ Pozemkový katastr) parc.č. PK St. 19/3, PK 32/2, PK 50/35, PK 93/29, a pozemek ve zjednodušené evidenci (původ Přídělový plán nebo jiný podklad GP) parc.č. PK 108/22, vše zapsané na LV č. 682; to vše v k.ú. Kozojídky u Vinar, obec Vinary, okres Hradec Králové, u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, KP Hradec Králové. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku (§ 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád).

1.2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Pozemky Královéhradecký Hradec Králové Vinary Kozojídky u Vinar 458

1.3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena při místním šetření konaném dne 26.7.2011 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyl umožněn vstup na oceňované nemovitosti. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem Mgr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření z vnější obhlídky nemovitostí, z veřejně dostupných míst a dále z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření.

1.4. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalci opatřeny nebo objednatelem


Stránka 3 z 23



poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, list vlastnictví číslo 681 a 682 ze dne 29.6.2011, katastrální území Kozojídky u Vinar, obec Vinary, okres Hradec Králové Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 10144/10-40 ze dne 29.6.2011 Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Kopie katastrální mapy, katastrální území Kozojídky u Vinar - dálkový náhled Územní plán obce Vinary Aktuální oceňovací vyhláška Informace získané při místním šetření Mapa oblasti Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření Záznam z prohlídky nemovitosti Databáze realizovaných nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.realitymix.centrum.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři.

1.5. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcná omezení: S výslednou hodnotou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné hodnoty zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.


Stránka 4 z 23



1.6. Vlastnické a evidenční údaje Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že oceňovaná nemovitost je ve vlastnictví: * LV č. 681 pro k.ú. Kozojídky u Vinar, obec Vinary, okres Hradec Králové ALV: BLV:

Mocek Bohuslav, Kamenice 57, Dobšín, 294 04 Dolní Bousov; identifikátor: 560717/1625 Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc.č. St. 23 zastavěná plocha a nádvoří stavba LV 177 829 m

* LV č. 682 pro k.ú. Kozojídky u Vinar, obec Vinary, okres Hradec Králové ALV:

BLV:

FLV:

Hatlová Jitka, Kosice 12, 503 51 Chlumec nad Cidlinou; identifikátor: 606129/0653; podíl: 1/4 Mocek Bohuslav, Kamenice 57, Dobšín, 294 04 Dolní Bousov; identifikátor: 560717/1625; podíl: 1/4 Mocek Milan, Starý Bydžov 97, 503 57 Starý Bydžov; identifikátor: 580228/0748; podíl: 1/4 Sadilová Dagmar, Nepolisy 106, 503 63 Nepolisy; identifikátor: 596105/1085; podíl: ¼ Pozemky ve zjednodušené evidenci – parcely původ Pozemkový katastr (PK) Parcela: Výměra: 2 parc.č. St. 19/3 45 m 2 parc.č. 32/2 148 m 2 parc.č. 50/35 4998 m 2 parc.č. 93/29 14237 m Pozemky ve zjednodušené evidenci – parcely původ Přídělový plán nebo jiný podklad (GP) Parcela: Výměra: 2 parc.č. 108/22 1359 m Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc.č. PK 32/2 30200 148 m 2 parc.č. PK 50/35 30200 4998 m 2 parc.č. PK 93/29 30900 14237 m 2 parc.č. PK St. 19/3 30200 45 m 2 parc.č. GP 108/22 36000 1359 m

1.7. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná zástavní práva.


Stránka 5 z 23



Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Jiné závady * LV č. 681 Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce: - Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Most na základě listin: Okresní soud v Mostě 21 Nc-6741/2004 -4; povinnost k: Mocek Bohuslav, Kamenice 57, Dobšín, 294 04 Dolní Bousov, RČ/IČO: 560717/1625; Z-528/2011-602 - Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav na základě listin: Okresní soud Mladá Boleslav -17Nc5101/2005 -6; povinnost k: Mocek Bohuslav, Kamenice 57, Dobšín, 294 04 Dolní Bousov, RČ/IČO: 560717/1625; Z-527/2011-602 - Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav na základě listin: Okresní soud Mladá Boleslav -17Nc5139/2007 -5; povinnost k: Mocek Bohuslav, Kamenice 57, Dobšín, 294 04 Dolní Bousov, RČ/IČO: 560717/1625; Z-526/2011-602 - Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Most na základě listin: Okresní soud v Mostě 21 Nc-8511/2009 -4; povinnost k: Mocek Bohuslav, Kamenice 57, Dobšín, 294 04 Dolní Bousov, RČ/IČO: 560717/1625; Z-529/2011-602 Byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti: - Povinnost k: Mocek Bohuslav, Kamenice 57, Dobšín, 294 04 Dolní Bousov, RČ/IČO: 560717/1625, Parcela: St. 23; na základě listiny: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 167EX-10144/2010 -30 ze dne 23.02.2011; Z-3168/2011-602 To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno. * LV č. 682 – podíl id. 1/4 Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce: - Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Most na základě listin: Okresní soud v Mostě 21 Nc-6741/2004 -4; povinnost k: Mocek Bohuslav, Kamenice 57, Dobšín, 294 04 Dolní Bousov, RČ/IČO: 560717/1625; Z-528/2011-602 - Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav na základě listin: Okresní soud Mladá Boleslav -17Nc5101/2005 -6; povinnost k: Mocek Bohuslav, Kamenice 57, Dobšín, 294 04 Dolní Bousov, RČ/IČO: 560717/1625; Z-527/2011-602 - Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav na základě listin: Okresní soud Mladá Boleslav -17Nc5139/2007 -5povinnost k: Mocek Bohuslav, Kamenice 57, Dobšín, 294 04 Dolní Bousov, RČ/IČO: 560717/1625; Z-526/2011-602 - Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Most na základě listin: Okresní soud v Mostě 21 Nc-8511/2009 -4; povinnost k: Mocek Bohuslav, Kamenice 57, Dobšín, 294 04 Dolní Bousov, RČ/IČO: 560717/1625; Z-529/2011-602


Stránka 6 z 23



Byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti: - k ¼; povinnost k: Mocek Bohuslav, Kamenice 57, Dobšín, 294 04 Dolní Bousov, RČ/IČO: 560717/1625, Parcela: PK St. 19/3, Parcela: PK 32/2, PK 50/35, PK 93/29, GP 108/22; na základě listiny: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 167EX-10144/2010 -31 ze dne 23.02.2011; Z-3169/2011-602 To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno.

1.8. Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou hodnotu nemovitosti.

1.9. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici poklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití staveb a z fyzicky zaměřených výměr dle zák. 183/2006 Sb. ve smyslu zák. § 3 odst. 2 zák. č. 151/97 Sb.. Pozemek ve zjednodušené evidenci (původ Přídělový plán nebo jiný podklad GP) parc.č. PK 108/22 nebyl nalezen v mapě Pozemkového katastru, nebyla zjištěna jeho přesná poloha. Vzhledem ke skutečnosti, že je u pozemku na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 682 část „F“ uvedeno BPEJ, předpokládám, že se jedná o zemědělský pozemek – ornou půdu.

2. METODY OCENĚNÍ 2.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

2.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

2.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle


Stránka 7 z 23



stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.

2.4. Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou běžné zemědělské pozemky, stavební pozemek a ostatní pozemky, u kterých je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání vypočtena taktéž hodnota pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb. a 364/2010 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

3. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 3.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází v okrese Hradec Králové, Královéhradecký kraj, v obci Kozojídky, k.ú. Kozojídky u Vinar, mezi městy Jičín a Nový Bydžov, asi 65 km (vzdušnou čarou) severovýchodně od Prahy. Obec Kozojídky je malou zemědělsky zaměřenou obcí, se zástavbou převážně původních rodinných domů a zemědělských stavení. Oceňované pozemky se nacházejí částečně v zástavbě obce a částečně v okolí obce (orná půda). Obec leží převážně na levém břehu Zábědovského potoka. Občanská vybavenost v obci není téměř žádná, základní se nachází ve Smidarech (5 km) a Kopidlně (13 km), potřebná v rámci Nového Bydžova


Stránka 8 z 23



(10 km), veškerá v Hořicích (20 km) nebo Jičíně (20 km) a Hradci Králové (38 km). Dostupnost obce osobní dopravou je umožněna silnicí II. třídy č. 280 (Smidary - Kozojídky - Kopidlno), která prochází obcí, silnice je však je špatném stavu. Obslužnost veřejnou dopravou je umožněna autobusovým spojením do Kopidlna a Nového Bydžova, nevýhodou je však velmi nízká intenzita spojení a absence nočních linek. Jedná se o klidnou lokalitu bydlení s okolím obdělávaných polí. Z inženýrských sítí je v obci k dispozici napojení na el. energii, kanalizaci a plynovod.

3.2. Pozemky Předmětem ocenění je také pozemek parc.č. St. 23, který je zapsaný na LV č. 681. v k.ú. Kozojídky u Vinar, obec Vinary, okres Hradec Králové. Dále je předmětem ocenění podíl id. ¼ na pozemcích ve zjednodušené evidenci – parcely původ Pozemkový katastr (PK) parc.č. PK St. 19/3, PK 32/2, PK 50/35, PK 93/29, a na pozemku ve zjednodušené evidenci – parcela původ Přídělový plán nebo jiný podklad (GP) parc.č. PK 108/22, které jsou zapsané na LV č. 682, v k.ú. Kozojídky u Vinar, obec Vinary, okres Hradec Králové. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Pozemky netvoří jednotný celek, ale nacházejí se v dochůdné vzdálenosti od sebe. Pozemky parc.č. PK 32/2 a PK 19/3 spolu těsně sousedí. * LV č. 681 – stavební pozemek Pozemek parc.č. St. 23 2 Pozemek s výměrou 829 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je rovinatý přibližně ve tvaru písmene „L“, jenž má ve své severozápadní části menší výběžek a je cca. z ½ výměry ve své centrální části zastavěn hrubou stavbou rodinného domu (pouze 1.NP), který se již rozpadá. Dle dálkového náhledu do KN zde stojí objekt č.p. 21, který je vlastnictví povinného, avšak je zapsán na jiném výpisu z katastru nemovitostí – stavba není předmětem ocenění. Zakreslení rozestavěné stavby v a katastrální mapě neodpovídá současnému stavu, na pozemku stál v minulosti jiný objekt, který byl zbourán, a na jeho místě byla postavena tato stavba s většími rozměry. Dle obyvatelů sousedního objektu se jedná o černou stavbu postavenou bez povolení. Stavba již několik let chátrá, rozpadají se cihly a propadá se strop nad 1.NP (hurdis). Zbylá část pozemku je neudržovaná – pozemek je zarostlý plevelem a trávou. Pozemek jižním okrajem sousedí s příjezdovou komunikací parc.č. 121/1 , podél (po níž) vedou veřejné inženýrské sítě – elektřina, plyn, kanalizace. Pozemek je na všechny uvedené sítě napojen. Oplocení pozemku je provedeno částečně ze strojového pletiva s kovovými sloupky do betonových patek. Pozemek se nachází na severovýchodním okraji zástavby části obce Kozojídky. Dle územního plánu se pozemek nachází v území označeném jako plocha smíšená obytná – venkovská. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí pouze částečně v souladu se skutečným stavem, zakreslení stavby v katastrální mapě nesouhlasí se skutečným stavem.


Stránka 9 z 23



* LV č. 682 – podíl id. 1/4 Zemědělské pozemky Pozemek parc.č. PK 50/35 2 Pozemek ve zjednodušené evidenci s výměrou 4 998 m , je rovinatý, pravidelného přibližně obdélníkového tvaru a je využíván k zemědělské činnosti. Pozemek je udržovaný, ke dni místního šetření bylo na pozemku obilí před sklizní. Pozemek se nachází při severozápadním okraji zástavby obce Kozojídky asi 50 m od zástavby, od které jej odděluje zelený pás v územním plánu označený jako plochy zemědělské – plochy trvale zatravněné. Dle územního plánu se pozemek nachází v území označeném jako plochy zemědělské – orná půda. Pozemek parc.č. PK 93/29 2 Pozemek ve zjednodušené evidenci s výměrou 14 237 m , je rovinatý, pravidelného přibližně lichoběžníkového tvaru a je využíván k zemědělské činnosti. Pozemek je udržovaný, ke dni místního šetření byla na pozemku řepka olejka před sklizní. Pozemek se nachází jižním směrem asi 1 km od zástavby obce Kozojídky. Dle územního plánu se pozemek nachází v území označeném jako plochy zemědělské – orná půda. Pozemek parc.č. 188/22 – nepodařilo se dohledat 2 Jedná se nejspíš o zemědělský pozemek (orná půda) s výměrou 1359 m . Pozemky komunikace Pozemek parc.č. PK 19/3 2 Pozemek ve zjednodušené evidenci s výměrou 45 m , je rovinatý, pravidelného přibližně obdélníkového tvaru a slouží zřejmě jako místní zpevněná komunikace – povrch živičný. Pozemek těsně sousedí s oceňovaným pozemkem parc.č. PK 32/2. Pozemek se nachází ve východní části obce Kozojídky, v územním plánu je pozemek označen bíle – dopravní infrastruktura. Pozemek parc.č. PK 32/2 2 Pozemek ve zjednodušené evidenci s výměrou 148 m , je rovinatý, pravidelného přibližně obdélníkového tvaru a slouží zřejmě jako místní zpevněná komunikace – povrch živičný. Pozemek těsně sousedí s oceňovaným pozemkem parc.č. PK 19/3. Pozemek se nachází ve východní části obce Kozojídky, v územním plánu je pozemek označen bíle – dopravní infrastruktura.


Stránka 10 z 23



Územní plán V územním plánu jsou šipkami vyznačeny pozemky postupně od severu: parc.č. PK 50/35 (orná půda); parc.č. St. 23 (smíšená obytná plocha); parc.č. PK St. 19/3 a PK 32/2 (dopravní infrastruktura); parc.č. PK 93/29 (orná půda). Pozemek parc.č. PK 108/22 zřejmě také leží v území označeném jako orná půda.

3.3. Shrnutí Adresa: okres Hradec Králové, obec Vinary, k.ú. Kozojídky u Vinar stavební pozemek zastavěný cizí stavbou (LV 681) ; zemědělské a ostatní pozemky podíl id. 1/4 (LV 682) 2 2 Zemědělské pozemky: Stavební pozemek: 829 m 20 594 m 2 Komunikace: Inženýrské sítě: E, K, P 193 m Druhy pozemků:


Stránka 11 z 23



B. Posudek 4. STANOVENÍ HODNOTY 4.1. Srovnávací metoda Srovnávací metoda je provedena ve dvou variantách a to pro pozemek stavební a pro pozemky zemědělské. Pozemky se způsobem využití jako komunikace se běžně tržně neobchodují, jejich hodnota je proto stanovena odborným odhadem. Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl v umístění nemovitostí především z hlediska občanské vybavenosti, dopravní dostupnosti, možnosti dalšího rozvoje a atraktivitě okolí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží porostů, pastvy. K 4 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard další možné vybavení nacházející se na pozemcích. K 5 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 6 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem, rozvojové možnosti.

4.1.1. Stavební pozemek Reprezentanti – srovnávané nemovitosti Reprezentant č. 1 Adresa: obec Nevrátice Jedná se o pozemek 1289 m2 vhodný na stavbu RD o rozloze 1289 m2 v Nevraticích. Sítě -

Popis: voda, el. proud i plyn na hranici pozemku. Ideální poloha pozemku s příjezdem od severu a zahradou k jihu. Výhodné umístění pozemku zajišťuje celodenní slunce.

Tvar: Svažitost: IS:

obdélníkový rovinný vodovod, elektro, plyn

Příjezd: Poloha v obci: Příslušenství:

zpevněná kom. okrajová část obce -

Fotodokumentace:


Stránka 12 z 23



2

Pozemek: Nabídková cena:

1 289 m 325 000 Kč

2

Cena Kč/m poz.:

252 Kč/m

zdroj: www.sreality.cz 2

datum:

22.9.2011

Reprezentant č. 2 Adresa: obec Holovousy Jedná se o rohový pozemek určený pro stavbu RD o CP 1.518 m2 na kraji části obce

Popis: Chloumky u Holovous. Inženýrské sítě: ČEZ, kanalizace a vodovod na hranici pozemku, studna na pozemku.



obdélníkový mírně svažitý elektro, vodovod, kanalizace

nezpevněná kom. mimo obec studna

Fotodokumentace:

2

Pozemek:

1 518 m 450 000 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:

296 Kč/m


datum:

21.8.2011

Reprezentant č. 3 Adresa: obec Slavhostice Jedná se o oplocený pozemek pro výstavbu rodinného domu v obci Slavhostice o výměře

Popis: 1.354 m2. Dostupné sítě voda, el. energie, kanalizace, v příštím roce obec bude zavádět plyn. Pozemek se nachází v centru obce, v okolí pozemku se neplánuje další výstavba.



obdélníkový rovinný elektro, kanalizace, vodovod

zpevněná kom. v obci oplocení

Fotodokumentace:

2

Pozemek:

1 354 m 520 000 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:

384 Kč/m


datum:

29.7.2011

Reprezentant č. 4 Adresa: obec Slatiny Jedná se o zasíťovaný pozemek o CP 1094 m2 v obci Slatiny. Parcela připravena ke stavbě

Popis: RD. Inž. sítě: ČEZ a plyn na hranici pozemku vyvedeny do domku, přípojky na veřejný vodovod a veř. kanalizaci.



obdélníkový rovinný el., plyn, vodovod, kanalizace


zpevněná kom. okraj obce -

Stránka 13 z 23



Fotodokumentace:

2

Pozemek:

1 094 m 409 960 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:

375 Kč/m


datum:

24.8.2011

Reprezentant č. 5 Adresa: obec Vysoké Veselí Jedná se o pozemkovou parcelu v obci Vysoké Veselí u Jičina. Jedná se o mírně svažitý

Popis: pozemek o celkové výměře 796 m2, který se nachází mezi Jičínem a Hořicemi, obojí do 20 km. Pozemek je dobře přístupný po asfaltové komunikaci a je kompletně zasíťovaný.



obdélníkový mírně svažitý E, K, P, V

zpevněná kom. okrajová část obce -

Fotodokumentace:

2

Pozemek:

796 m 185 000 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:

232 Kč/m


datum:

15.8.2011

Reprezentant č. 6 Adresa: obec Sukorady Popis:

Jedná se o pozemek v obci Sukorady. Inženýrské sítě jsou v dosahu cca 30 metrů - elektřina, voda, plyn. Kanalizace není. Krásný rovinný pozemek sousedící s lesem.



obdélníkový mírně svažitý elektro, vodovod, plyn

zpevněná kom. okraj obce -

Fotodokumentace:

Pozemek: Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:


2

800 m 245 000 Kč 306 Kč/m


datum:

24.8.2011

Stránka 14 z 23



V okolních obcích je dostatek volných stavebních pozemků, nabídka zde výrazně převyšuje poptávku. V inzerci se vyskytuje poměrně velké množství obdobných nemovitostí s obdobnou velikostí připravených k zastavění. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovitost v krátkém čase a za dobrou cenu. Cizí stavba na oceňovaném pozemku Ve výpočtu porovnávací hodnoty srovnávací hodnoty není zohledněn fakt, že na pozemku stojí stavba, která není předmětem ocenění. Vzhledem k této skutečnosti má pozemek prokazatelně nižší hodnotu, než kdyby se jednalo o pozemek bez cizí stavby. Realizovatelnost prodeje pozemku je komplikovanější. Pozemek má nejvyšší hodnotu pro majitele stavby na pozemku stojící. Stavba je vlastnictví povinného, avšak je zapsána na jiném výpisu z katastru nemovitostí a není předmětem ocenění. Současný majitel stavby však vzhledem k nařízeným exekucím a exekučním příkazům k prodeji nemovitosti zřejmě není dostatečně bonitní, tudíž obchodovatelnost pozemku je o to obtížnější. Pozemek má proto hodnotu pro spekulanty s nemovitostmi a majitele okolních nemovitostí, kteří by případně pozemek mohli využít – připojit ke svému vlastnímu pozemku. Výsledná hodnota by měla být tedy taková, aby majitele okolních nemovitostí a spekulanty motivovala ke koupi. Reálnou prodejnost nemovitosti proto odhaduji ve výši 60% z hodnoty získané výpočtem pomocí srovnávací metody. Tabulka srovnání reprezentantů Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty

R.

nabídková 2 cena v Kč/m

Poloha

Pozemek

Stav

Vybavení

Zdroj

Ostatní

1. 2. 3. 4. 5. 6.

252 296 384 375 232 306

1,02 1,00 0,95 1,03 1,00 0,98

1,02 1,04 1,03 1,02 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 0,90 0,90 0,95 0,95 1,05

0,85 0,85 0,85 0,85 0,90 0,85

1,00 1,00 0,95 0,95 1,05 0,95

2

Průměrná přepočtená nabídková cena Kč/m pozemku: 2

přepočtená 2 NC v Kč/m 223 236 273 302 209 254 250

Měrná jednotka - m pozemku Předběžná srovnávací hodnota Srovnávací hodnota - zohlednění prodejnosti (odhad 60% z předběžné srovnávací hodnoty)

829 206 843 124 106

Srovnávací hodnota po zaokrouhlení - obvyklá cena

120 000

Vyhodnocení srovnávací hodnoty Z výše uvedené tabulky je zřejmé, že cenový rozptyl nabízených nemovitostí souvisí s jednotlivými odlišnostmi konkrétních nemovitostí a to zejména s rozdíly v poloze, velikosti pozemku, stavu, vybavení a příslušenství. Vzhledem k tomu, že v průběhu inzerování prodeje nemovitosti se ceny oproti prvotní nabídce běžně snižují o cca. 5% až 20%, po zohlednění prodejnosti, indikuji dle této metody obvyklou cenu ve výši 120.000,- Kč.

4.1.2. Zemědělské pozemky Reprezentanti – srovnávané nemovitosti Reprezentant č. 1 Adresa: obec Krakovany


Stránka 15 z 23



Jedná se o zemědělskou půdu o celkové rozloze 14242 m² v blízkosti (cca 300 m) obce

Popis: Krakovany. V současné době je pozemek využíván jako pastvina a pronajímán zemědělské společnosti. Nachází se na rovině a má tvar obdélníku. Přístup na pozemek je ze silnice.

Tvar: Svažitost: IS: Pozemek: Nabídková cena:


obdélníkový rovinný 2 14 242 m 270 598 Kč

2

Cena Kč/m poz.:

19,00 Kč/m

zpevněná kom. 300 m obec -


datum:

18.8.2011

Reprezentant č. 2 Adresa: obec Dolní Bousov Popis:

Jedná se o ornou půdu 25 682m2 Dolní Bousov, okr. Mladá Boleslav v katastrálním území Dolní Bousov. Půda je aktivně do 30.9.2012 obhospodařována.

Tvar: Svažitost: IS: Pozemek:



Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:

13,00 Kč/m

nezpevněná kom. mimo obec okraj obce


datum:

17.8.2011

Reprezentant č. 3 Adresa: obec Sobčice Jedná se o 25 438m2 zemědělského pozemku v obcích Sobčice a Podhorní Újezd v okrese Jičín.

Popis: Zemědělské pozemky jsou v současné době v pronájmu u místního zemědělského družstva. Jedná se o ornou půdu o výměře 22 949 m2, a trvalý travní porost o výměře 2 489 m2.



obdélníkový mírně svažitý 2 25 438 m 279 818 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:

11,00 Kč/m

není mimo obec -


datum:

14.8.2011

Reprezentant č. 4 Adresa: obec Opočnice Jedná se o pozemky o celkové výměře 17269 m2, které se nacházejí cca 200 m od okraje obce

Popis: Opočnice okr. Nymburk. Lokalita s dobrou dopravní dostupností. Příjezd: Tvar: protáhlý zpevněná kom. Poloha v obci: Svažitost: rovinný 200 m obec Příslušenství: IS: 2 Pozemek: 17 269 m 195 139 Kč Nabídková cena: www.sreality.cz 2

Cena Kč/m poz.:

11,30 Kč/m

2

datum:

24.8.2011

Reprezentant č. 5 Adresa: obec Opočnice Popis:

Jedná se o pozemek o výměře 9892 m2, který se nachází cca 200 m od okraje obce Opočnice okr. Nymburk. Lokalita s dobrou dopravní dostupností.

Tvar:


protáhlý

Příjezd:

zpevněná kom.

Stránka 16 z 23



Svažitost: IS: Pozemek:

Poloha v obci: Příslušenství:

rovinný 2 9 892 m 178 056 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:

18,00 Kč/m

200 m obec -


datum:

24.8.2011

Reprezentant č. 6 Adresa: obec Vítězná Popis:

Jedná se o velmi pěkné rovinaté pozemky v obci Vítězná, část Huntířov. Celková plocha 78 067 m2, přístupová cesta vlastní. Nyní užíváno jako pastvina.



obdélníkový rovinný 2 78 067 m 1 014 871 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:

13,00 Kč/m

není mimo obec -


datum:

24.8.2011

Reprezentant č. 7 Adresa: obec Krakovany Jedná se o zemědělskou půdu, Dobšín, okres Mladá Boleslav o celkové rozloze 11 914 m2, která

Popis: se nachází v obci Dobšín nedaleko hradu Kost. Pozemek je v současné době využíván jako zemědělská půda, ale je vhodný např. k chovu koní.




Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:

16,62 Kč/m

nezpevněná kom. mimo obec -


datum:

15.8.2011

Reprezentant č. 8 Adresa: obec Ujkovice Popis:

Jedná se o ornou půdu v obci Ujkovice o celkové výměře 86718m2. Jedná se o pozemky, které jsou v nájmu zemědělské společnosti, a je z nich vypláceno roční nájemné. Úrodná půda.

Tvar: Svažitost: IS: Pozemek: Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:


obdélníkový rovinný elektro 2 86 718 m 1 040 616 Kč 12,00 Kč/m

nezpevněná kom. mimo obec -


datum:

22.8.2011

V okolí je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitostech. V inzerci se vyskytuje poměrně velké množství obdobných nemovitostí s obdobnou velikostí, větších či menších. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovitost v krátkém čase a za dobrou cenu. Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitostech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitosti. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 90 % obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Stránka 17 z 23



komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky či komplikacím provázejících rozdělení pozemků pomocí geometrického plánu dle příslušných spoluvlastnických podílů. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitostech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Obvyklou cenou se pro účely zákona o oceňování nemovitostí rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku. Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18.2.2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Znalci postupují při oceňování spoluvlastnických podílů oběma způsoby, tedy cenu z důvodu spoluvlastnictví snižují o cca 10 až 25 %, i vypočítávají bez snížení jako podíl z ceny celé nemovitosti. Tabulka srovnání reprezentantů Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty

R.

nabídková 2 cena v Kč/m

Poloha

Pozemek

Stav

Vybavení

Zdroj

Ostatní

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

19,00 13,00 11,00 11,30 18,00 13,00 16,62 12,00

1,00 1,10 1,10 1,05 1,00 1,10 1,05 1,10

1,00 1,10 1,10 1,10 1,00 1,10 1,00 1,10

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80

1,00 1,00 1,10 1,10 1,00 1,10 1,00 1,10

2

Průměrná přepočtená nabídková cena Kč/m zemědělského pozemku

přepočtená NC v 2 Kč/m 15,20 12,58 11,71 11,49 14,40 13,84 13,96 12,78 13,25

Stanovení hodnoty pozemků Na hodnotu pozemků má vliv velké množství faktorů, nejdůležitějšími jsou kvalita půdy (BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současnými uživateli, druh půdy uvedený v evidenci katastrálního úřadu, poloha v krajině a atraktivnost dané lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar a svažitost, možnosti přístupu, průběhu obhospodařování a konkurence v dané lokalitě. Částečným vodítkem pro hodnotu zemědělského pozemku je vyhlášková cena dle BPEJ, která se dle kvality 2 půdy pohybuje nejčastěji v rozmezí od 2 do 15 Kč/m . V tomto rozmezí se také pohybují obvykle realizované kupní ceny, v případě velké konkurence a vysoké atraktivnosti se realizovaná kupní cenu může vyšplhat i k 300 % z úřední ceny. Oceňované zemědělské pozemky mají poměrně vysokou bonitu, dle BPEJ se cena zjištěná dle vyhlášky 2 2 pohybuje od 15,76 Kč/m (BPEJ 30900) u pozemku parc.č. PK 93/29 až do 16,58 Kč/m (BPEJ 30200) u 2 pozemku parc.č. PK 50/35. Zjištěná cena pozemků je teda průměrně cca. 16 Kč/m . V inzerci na serveru www.zemedelskepozemky.cz jsou v okrese Hradec Králové a Jičín v nabídce pozemky 2 s nabídkovou cenou v rozmezí od 8 do 16 Kč/m , jedná se však o nabídkové ceny Dle informace podané obyvatelem domu, který sousedí s oceňovaným pozemkem parc.č. St. 23 se v místě obchodují zemědělské pozemky za 120.000,- Kč za 1 hektar. 2 Průměrná přepočtená nabídková cena zemědělského pozemku je stanovena ve výši 13,25 Kč/m . Výsledek srovnávací hodnoty a cena zjištěná dle vyhlášky se přibližně shodují, hodnota zemědělských 2 pozemků je stanovena s ohledem na výše uvedené na základě odborného úsudku znalce ve výši 13 Kč/m .


Stránka 18 z 23



Tabulka stanovení hodnoty pozemků Stanovená 2 hodnota Kč/m 4 998 13 14 237 13 1 359 13 2

Nemovitosti

Výměra m

Pozemek parc.č. PK 50/35 Pozemek parc.č. PK 93/29 Pozemek parc.č. PK 108/22

Hodnota Kč

Předběžná srovnávací hodnota

64 974 185 081 17 667 267 722

Srovnávací hodnota - podíl id. 1/4 na zemědělských pozemcích Srovnávací hodnota - podíl id. 1/4 na zemědělských pozemcích (odhad 90% z vypočtené srovnávací hodnoty) Srovnávací hodnota po zaokrouhlení - podíl id. 1/4 na zemědělských pozemcích

66 931 60 237 60 000

4.1.3. Pozemky komunikace Pozemky se způsobem využití jako komunikace jsou prakticky neprodejné, běžně se neobchodují, a když, tak jako součásti větších celků (s pozemky hospodářsky využitelnými) nebo při prodeji obci. Jedná se o pozemky 2 ve zjednodušené evidenci parc.č. PK St. 19/3 a PK 32/2 s celkovou výměrou 193 m . 2 Hodnota pozemků je stanovena na základě odborného odhadu znalce ve výši 3 Kč/m . Ve výpočtu je zohledněna reálná prodejnost spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na pozemcích, kterou odhaduji na 90 % obvyklé ceny (viz. výše). 2

2

Výpočet srovnávací hodnoty (podílu id. 1/4): 193 m x 3 Kč/m / 4 x 0,9 = 130,- Kč (zaokrouhleno na desetikoruny)

4.1.4. Rekapitulace srovnávací metody Srovnávací hodnoty Stavební pozemek (LV č. 681) Zemědělské pozemky - podíl id. 1/4 (LV č. 682) Pozemky komunikace - podíl id. 1/4 (LV č. 682)

120 000 Kč 60 000 Kč 130 Kč

Srovnávací hodnota celkem - obvyklá cena

180 130 Kč


Stránka 19 z 23



4.2. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování A. Nález 1. Informace o nemovitosti 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti 3. Obsah posudku

LV č. 681 - pozemek parc.č. St. 23 a) Pozemky a1) Pozemek

LV č. 682 - pozemky v ZE, podíl id. 1/4 a) Pozemky a1) Pozemky

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

LV č. 681 - pozemek parc.č. St. 23 a) Pozemky a1) Pozemek - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra 2 [m ] 829,00

zastavěná plocha a nádvoří St. 23 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Pozemek - zjištěná cena

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 35,00

-7 % 10 % 3%

Cena [Kč] 29 015,29 015,-

+ * *

=

870,45 29 885,45 1,3030 2,1690 84 462,47 84 462,47 Kč

LV č. 682 - pozemky v ZE, podíl id. 1/4 a) Pozemky


Stránka 20 z 23



a1) Pozemky - § 27 - § 32 Pozemky oceněné dle § 28 odst. 7 a) se zpevněným neprašným povrchem. Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena 2 2 [m ] [Kč/m ] Ki Kp Srážka Upr.jedn.cena Min. cena Max. cena 2 2 2 [%] [Kč/m ] [Kč/m ] [Kč/m ] 35,00 ZE St. 19/3 45,00 2,2840 0,5160 0 41,25 21,63,ZE 32/2 148,00 35,00 2,2840 0,5160 0 41,25 21,63,Pozemky oceněné dle § 28 odst. 7 a) se zpevněným neprašným povrchem - celkem

Cena [Kč] 1 856,25 6 105,7 961,25

Zemědělské pozemky oceněné dle § 29. Ocenění: Název

Parcelní číslo

BPEJ

ZE PK 50/35 30200 ZE PK 93/29 30900 ZE GP 108/22 36000 Výměra celkem Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem

Výměra JC Úprava 2 2 [m ] [Kč/m ] [%] 16,58 4998 14237 15,76 1359 16,36 20594 Mezisoučet

UC 2 [Kč/m ] 16,58 15,76 16,36 *

Pozemky - zjištěná cena

=

Cena [Kč] 82 866,84 224 375,12 22 233,24 329 475,20 1,0000 329 475,20

337 436,45 Kč

C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: LV č. 681 - pozemek parc.č. St. 23: a) Pozemky a1) Pozemek

=

LV č. 681 - pozemek parc.č. St. 23 - celkem: LV č. 682 - pozemky v ZE, podíl id. 1/4: a) Pozemky a1) Pozemky

84 462,47 Kč 84 462,47 Kč

=

337 436,45 Kč 337 436,45 Kč

Vlastnický podíl: 337 436,45 * (1 / 4) = 84 359,11 Kč LV č. 682 - pozemky v ZE, podíl id. 1/4 - celkem:

84 359,11 Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

168 821,58 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

168 820,- Kč

slovy: Jednostošedesátosmtisícosmsetdvacet Kč


Stránka 21 z 23



C. Závěr Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

180 130 Kč 168 820 Kč

Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti – pozemků - pozemek parc.č. St. 23 zapsaný na LV č. 681; - pozemky ve zjednodušené evidenci (původ Pozemkový katastr) parc.č. PK St. 19/3, PK 32/2, PK 50/35, PK 93/29, a pozemek ve zjednodušené evidenci (původ Přídělový plán nebo jiný podklad GP) parc.č. PK 108/22, vše zapsané na LV č. 682; to vše v k.ú. Kozojídky u Vinar, obec Vinary, okres Hradec Králové; podle stavu ke dni 26.7.2011, ve výši:

180 130,- KČ slovy: Stoosmdesáttisícstotřicet korun českých

V Praze dne 23.9.2011 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 541/177/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 177 - 2011.


Stránka 22 z 23



E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV č. 681 ze dne 29.6.2011 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 682 ze dne 29.6.2011 Katastrální mapa – dálkový náhled Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti ze dne 26.7.2011


Stránka 23 z 23

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 681

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 682

Katastrální mapa – dálkový náhled * LV č. 681

Pozemek parc.č. St. 23

* LV č. 682 parc. PK St. 19/3 a PK 32/2 Pozemky ve zjednodušené evidenci parc.č.

Pozemek ve zjednodušené evidenci parc.č. parc. PK 50/35

Pozemek ve zjednodušené jednodušené evidenci parc.č. parc. PK 93/29

Mapa oblasti

Letecká fotomapa

1. pozemek parc.č. St. 23 2. pozemky ve zjednodušené evidenci parc.č. PK 19/3 a 32/2 3. pozemek ve zjednodušené evidenci parc.č. PK 50/35 4. pozemek ve zjednodušené evidenci parc.č. PK 93/29

Umístění nemovitosti v rámci ulice a obce

Umístění nemovitosti v rámci obce a okolních měst s občanskou vybaveností

Umístění nemovitosti v rámci regionu

Fotodokumentace nemovitosti * LV č. 681

Pozemek parc.č. St. 23, pohledy na pozemek a neoceňovanou stavbu z ulice

* LV č. 682 – podíl id. 1/4

Pozemky parc.č. PK St. 19/3 a PK 32/2

Pozemek parc.č. PK 50/35

Pozemek parc.č. PK 93/29

2011

Recommend Documents