ZNALECKÝ POSUDEK č. 546/020/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 87, na pozemku č. parc. St. 124 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 124, č. parc. 404, k.ú. Rtyně v Podkrkonoší, obec Rtyně v Podkrkonoší, zapsáno na LV č. 743 u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, KP Trutnov.
Objednatel posudku:
JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4
Účel posudku:
č. j. 132 EX 35720/09-23/Zl
Podle stavu ke dni 20.1.2011 posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel. 739 147 476, e-mail:
[email protected] Posudek obsahuje 12 stran včetně příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 27.1.2011
-2Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Pod Rychtou 87 542 33 Rtyně v Podkrkonoší Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Rtyně v Podkrkonoší Katastrální území: Rtyně v Podkrkonoší Počet obyvatel: 3 051 Prohlídka a zaměření nemovitosti Bylo provedeno pouze ohledání zvenku, prohlídka nemovitostí nebyla znalkyni ze strany povinného umožněna. Na Stavebním úřadě Rtyně nebyla k domu č.p. 87 v archivu nalezena žádná projektová dokumentace, získán pouze nedatovaný seznam místností v domě č.p. 87. Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 743 ze dne 30.7.2010, k.ú. Rtyně v Podkrkonoší 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 20.1.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Rtyně v Podkrkonoší 3) Usnesení č.j. 132 EX 35720/09-23/Zl 4) Informace získané při místním šetření dne 20.1.2011 5) Infornace získané na Stavebním úřadě Rtyně v Podkrkonoší dne 20.1. 2011 Dokumentace a skutečnost Nebyla doložena projektová dokumentace, stavby byly prohlédnuty pouze zvenku.
Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 87, na pozemku č. parc. St. 124 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 124, č. parc. 404, k.ú. Rtyně v Podkrkonoší, obec Rtyně v Podkrkonoší, zapsáno na LV č. 743 u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, KP Trutnov. Typ stavby
Rodinný dům, stávající dokončený, samostatně stojící
Vlastníci staveb:
Podíl ½: Zienert Luboš, Pod Rychtou 87, 542 33 Rtyně v Podkrkonoší podíl ½: Zienertová Hana, Letná 301, 549 41 Červený Kostelec
-3Vlastníci pozemků:
Podíl ½: Zienert Luboš, Pod Rychtou 87, 542 33 Rtyně v Podkrkonoší podíl ½: Zienertová Hana, Letná 301, 549 41 Červený Kostelec
Katastrální úz.: Obec: Ulice: č.p. na pozemku
pro Královéhradecký kraj, KP Trutnov Rtyně v Podkrkonoší Rtyně v Podkrkonoší Pod Rychtou 87 č. parc. St. 124, výměra 197 m2
další pozemky:
č. parc. 404,
Katastrální úřad:
výměra 2084 m2
LV č.
743
Kraj: část obce: počet obyvatel: způsob ochrany: druh pozemku:
Královéhradecký Rtyně v Podkrkonoší 3051 zastavěná pl. a nádvoří
druh pozemku:
zahrada
Všeobecný popis Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci Rtyně v Podkrkonoší. Rtyně v Podkrkonoší je malá obec ležící mezi Trutnovem a Náchodem, cca 50 km severovýchodně od Hradce Králové. Ve městě je základní občanská vybavenost, např. mateřská školka, ZŠ, pošta, lékárna. Kompletní občanská vybavenost se nachází v Červeném Kostelci, dobře dostupném po silnici č. 14, cca 5km. Poloha a okolí Stavba rodinného domu č.p. 87 je situována v širším centru obce Rtyně v Podkrkonoší, ulice Pod Rychtou, v lokalitě s podobnou zástavbou starších rodinných domů. RD leží na uliční čáře, ulice Pod Rychtou je klidná ulice pouze s místním provozem. V docházkové vzdálenosti je občanská vybavenost vč. zastávky autobusů. Klidné místo, vhodné pro bydlení. Rušivá a obtěžující Nebyla zjištěna zařízení Dopravní prostředky a Autobusové nádraží cca 100 m. Vlakové nádraží cca 800 m. dostupnost Přípojky Elektro, vodovod, plynovod. Kanalizace – nezjištěno, nebyla umožněna inženýrských sítí prohlídka. Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými Základové poměry poměry, ohledání provedeno pouze zvenku. Druh zástavby Samostatně stojící rodinný dům, stávající dokončený. Popis stavby Rok dokončení cca r. 1930 přístavby, nástavby započatá rekonstrukce nezjištěného rozsahu v jihovýchodní části modernizace/rekonstrukce domu. Druh konstrukce (zděná, smíšená betonová, dřevěná apod.) Počet podlaží podzemních 1 malý sklípek nadzemních 1 + 1 1. NP + podkroví k bydlení neupravené nebytových Počet bytových jednotek 1 0 garážových stání 0 jednotek Stavba rodinného domu č.p. 87 – je osazena v Popis mírném severovýchodním svahu, má částečné PP – částečně zapuštěné ve svahu, 1. NP a půdní prostor, pravděpodobně k bydlení neupravený. Svislé konstrukce jsou ze smíšeného zdiva, střecha je sedlová. Střešní krytina jsou eternitové šablony, klempířské konstrukce jsou plechové s nátěrem. Okna – dřevěná, částečně zabedněná, dveře jsou dřevěné. Fasáda – částečně
-4kamenný obklad, částečně hladká omítka. Parkování je možné na vlastním pozemku nebo na ulici před domem. Podle zjištění na obecním úřadě jsou dispozice domu,nedatováno: 1. PP – sklep - 8m2 1. NP – kuchyň - 25 m2 , komora - 4 m2 ,kuchyň - 14 m2 , pokoj - 12 m2 , chlév - 8 m2 , kůlna, - 9 m2 , stodola - 12 m2 , záchod, - 1 m2 Podkroví – půda - 100 m2 Stavebně technický stav: byl zjištěn pouze ohledáním zvenku – zhoršený. Přípojky: elektro, vodovod, plynovod. Kanalizace – nezjištěno, nebyla umožněna prohlídka. Pozemek č. parc. St. 124 je zčásti zastavěn stavbou domu, zbytek tvoří zpevněná plocha na jihozápadní straně pozemku, Pozemek č. parc. 404 je situován severovýchodně od domu, je mírně svažitý na severovýchod, na severovýchodní hranici pozemku je potok, je na něm neudržovaná zahrada. Pozemky jsou užívány ve funkčním celku, dohromady mají nepravidelný tvar. Přístup je z jihozápadní strany ze zpevněné komunikace.
Pozemky
Oplocení Zpevněné plochy Napojení inž. sítí Vnější zařízení
ocelové sloupky, drátěné v rámech, bez podezdívky nezjištěno Elektro ano Vodovod ano Kanalizace nezjištěno Plynovod ano Telefon nezjištěno Přístup po zpevněné komunikaci ano
Vedlejší stavby a příslušenství
Popis
Stavba zděné králíkárny – svislé konstrukce zděné,omítka hladká, částečně chybí. Materiál střechy – plech. Stavebně technický stav – špatný, nebyla prováděna údržba.
Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Na základě vnějšího ohledání je rodinný dům převážně v původním Technický stav stavby stavu se započatou rekonstrukcí nezjištěného rozsahu. Celkový stav je zhoršený. Vhodná pro bydlení, širší centrum města, lokalita s převahou dokončených rodinných domů. Mírně zhoršená dostupnost Poloha vzhledem k užívání v zimních měsících – přístupová komunikace je úzká a poměrně strmá. Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a Užívání nemovitosti skutečností. Vlastnická práva
Omezení vlastnických práv
1) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 743, k.ú. Rtyně v Podkrkonoší
-5Zahrnuta v tržní ceně
Stav zápisu katastru nemovitostí a skutečnosti Užívání nemovitosti
ad 1) Nejsou zohledněna v ceně obvyklé. Nebyly zjištěny rozdíly mezi stavem zapsaným v evidenci KN a stavem zjištěným při místním šetření. Nemovitosti jsou určeny k bydlení, podle ohledání zvenku jsou tak i užívány.
Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením ani zatopením. Jiná rizika Nebyla zjištěna. Ze zpevněné komunikace, ulice Pod Rychtou, č. parc. 3323/35, k.ú. Rtyně v Prověření přístupu Podkrkonoší, ostatní komunikace, vlastník Město Rtyně v Podkrkonoší. k nemovitosti Bez rizika.
-6-
CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA Jednotková cena [Kč/m2]
POZEMKY
Cena pozemku [Kč]
č. parcelní
výměra [m2]
současný stav
budoucí stav
současný stav
druh pozemku
St. 124 404
197 2084
1500 100
-
295 500 208 400
zastavěná pl. a nádvoří zahrada
503 900 Kč
I. CENA POZEMKU
STAVBY
stáří cca 80 let stavba RD Reprodukční cena staveb
OP
Jednot. cena
Rozest.
Reproduk. cena
Opotř. stavby
Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč]
[m3]
[Kč/m3]
[%]
[Kč]
[%]
současný stav
778
3500
100
2723000
60 -
1 089 200 -
II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB)
1 089 200Kč současný stav
III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.)
1 593 100 Kč
budoucí stav -
-7-
POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1: Mstětín, RD , ZP 120m2, UP 110 m2, pozemek 2300m2 Zemědělská usedlost, v dobrém technickém stavu, započata rekonstrukce. Elektřina, obecní vodovod. Nabídková cena cena: 1 040 000 Kč, 11/2010 srovnatelná nemovitost srovnatelná lokalita
Porovnatelný RD č. 2:
Rtyně v Podkrkonoší, RD, 4+1 ZP 170m2, UP 200 m2, pozemek 4000 m2 Podsklepeno, po rekonstrukci – nová střecha i krovy. WC a koupelna v původním stavu. El., vlastní studna, žumpa. Nabídková cena: 1 750 000 Kč 10/2010 + větší OP, lepší stav domu stejná lokalita
Porovnatelný RD č. 3:
Olešnice, RD, ZP 110 m2, UP 100 m2, pozemek 685 m2 Po částečné rekonstrukci, nová koupelna, rozvody vody a plovoucí podlahy. Využité podkroví. Nabídková cena: 850 000 Kč, 10/2010 - menší UP, menší pozemek srovnatelná lokalita
VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY
1 200 000 Kč
-8-
URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky
RD převážně v původním stavu, neobývaný, neudržovaný.
Silné stránky
RD situován v širším centru obce v v klidné čtvrti rodinných domů, dobrá dostupnost občanské vybavenosti a centra obce. Větší pozemek.
Zdůvodnění ceny obvyklé
Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Zohledněna je skutečnost, že znalkyni nebyla umožněna prohlídka nemovitosti, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem. Horní hranice cenového intervalu předpokládá standardní vybavení stavby podle účelu jejího užívání
OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 87, na pozemku č. parc. St.124 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 124, č. parc. 404, k.ú. Rtyně v Podkrkonoší, obec Rtyně v Podkrkonoší, zapsáno na LV č. 743 u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, KP Trutnov.
podíl 1/2: Luboš Zienert
1 000 000 Kč – 1 200 000 Kč
500 000 Kč – 600 000 Kč
V Mníšku pod Brdy, 27.1.2011 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 546/020/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/020/2011. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 20.1.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Rtyně v Podkrkonoší 2) Situace, fotodokumentace ze dne 20.1.2011 3) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 743 ze dne 30.7.2010, k.ú. Rtyně v Podkrkonoší
-91) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 20.1.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Rtyně v Podkrkonoší
2) Situace, fotodokumentace ze dne 20.1.2011
- 10 -
