2011

ZNALECKÝ POSUDEK č. 154/709/2011

o obvyklé (tržní) ceně specifikovaných nemovitostí budoucího projektu HiLASE, které tvoří budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 65/4, část budovy bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 65/10, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 65/11, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 65/14, část budovy bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 65/16, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 295, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č.st. 65/12, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 65/8, budova neevidovaná v katastru nemovitostí na pozemku parc.č. st. 65/9, budova neevidovaná v katastru nemovitostí na pozemku na parc.č. st. 65/15, část pozemku parc.č. st. 65/1, pozemek parc.č. st. 65/4, část pozemku parc.č. st. 65/13, část pozemku parc.č. st. 65/27, pozemek parc.č. st. 295, část pozemku parc.č. 85, část pozemku parc.č. PK 81/1, část pozemku parc.č. st. 65/10, část pozemku parc.č. st. 65/11, pozemek parc.č. st. 65/14, část pozemku parc.č. st. 65/16, část pozemku parc.č. st. 65/26, pozemek parc.č. st. 65/12 v k.ú. Dolní Břežany. Objednatel posudku:

Fyzikální ústav AV ČR, v.v.i. Na Slovance 2 182 21 Praha 8

Znalecký posudek č. 154/709/2011

Účel posudku:

Zjištění současné obvyklé (tržní) nemovitostí pro potřeby objednatele

ceny

Podle stavu ke dni 29.4.2009 znalecký posudek vypracoval: Ing. Petr Pohl, Ph.D. Soudní znalec a certifikovaný odhadce Malá Štěpánská 8 120 00 Praha 2

Kancelář: Karlovo náměstí 24 110 00 Praha 1 Tel.: +420 603 377 551 Fax: +420 224 920 500 E-mail:[email protected] www.cenyaodhady.cz

Posudek obsahuje včetně titulního listu 35 stran bez příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních.

V Praze dne 21.6.2011

Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec 1789/2002

strana 2


A. Nález 1. Informace o nemovitostech Název nemovitostí:

Adresa nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Nemovitosti budoucího projektu HILASE, které tvoří budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 65/4, část budovy bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 65/10, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 65/11, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 65/14, část budovy bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 65/16, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 295, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č.st. 65/12, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 65/8, budova neevidovaná v katastru nemovitostí na pozemku parc.č. st. 65/9, budova neevidovaná v katastru nemovitostí na pozemku na parc.č. st. 65/15, část pozemku parc.č. st. 65/1, pozemek parc.č. st. 65/4, část pozemku parc.č. st. 65/13, část pozemku parc.č. st. 65/27, pozemek parc.č. st. 295, část pozemku parc.č. 85, část pozemku parc.č. PK 81/1, část pozemku parc.č. st. 65/10, část pozemku parc.č. st. 65/11, pozemek parc.č. st. 65/14, část pozemku parc.č. st. 65/16, část pozemku parc.č. st. 65/26, pozemek parc.č. st. 65/12 v k.ú. Dolní Břežany. 5. května Dolní Břežany Středočeský Praha - západ Dolní Břežany Dolní Břežany

Zpracovatel prohlašuje, že tento posudek byl vypracován v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami : a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z objednatelem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska


strana 3


d)

e)

f)

g)

h) i) j)

k)

l) m)

n)

o) p)

jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a nepřebírá žádnou odpovědnost za změny, které by nastaly po datu, ke kterému bylo ocenění provedeno. Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné – zpeněžitelné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. Informace čerpané z jiných zdrojů, na nichž je založen celý nebo části tohoto posudku, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo dáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto ocenění, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po tomto datu. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými zákony a předpisy. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění od kteréhokoliv místního, státního nebo vládního úřadu nebo soukromé osoby nebo organizace, pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty, obsažený v této zprávě. Zhotovitel ocenění nemá informace, že by předmět ocenění byl zatížen jakýmikoliv ekologickými závazky (jako jsou např. radon, metan, hluk, znečistění ovzduší, elektromagnetické pole a záření, azbest, formaldehyd, nebezpečné látky, chemické látky a ostatní faktory), seizmickými nebo klimatickými poměry a nepředpokládá jejich vliv na předmět ocenění, pokud tomu v ocenění není uvedeno jinak. Odhadnutá tržní hodnota je dána pro finanční strukturu a podmínky platné v souladu s datem tohoto posudku. Výsledná tržní hodnota stanovená v tomto posudku je platná za předpokladu, že nemovitosti budou v případě prodeje ihned uvolněny bez dalších výdajů na vyprázdnění a vyklizení nemovitostí. V posudku není hodnocen přímý vliv okolních nemovitostí, územních plánů, záplavových nebo zátopových oblastí a předpokládám, že tyto nemovitosti, plány nebo oblasti nemají vliv na zjištěnou hodnotu, pokud není v posudku uvedeno jinak. Předmětem ocenění jsou pouze nemovitosti, které byly specifikovány objednavatelem. Tento posudek není určen k posouzení stavebně technického stavu oceňovaných


strana 4


q)

r) s) t)

nemovitostí. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcích a proto nemůže být hodnocen stavebně technický stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Další podklady a jiná ujednání, s možným vlivem na cenu obvyklou, nebyly znalci předány ani avizovány. Výsledky této analýzy je možné použít pouze k účelu uvedenému v této zprávě.

2. Prohlídka nemovitostí Prohlídky nemovitostí byly provedeny dne 31.5.2011 znalcem p. Ing. Petrem Pohlem, Ph.D. a zástupcem objednatele p. Ing. arch. Jiřím Vaculíkem a dne 20.6.2011 znalcem p. Ing. Petrem Pohlem, Ph.D.

3. Podklady pro vypracování posudku • • • • • • • • •

Výpis z Katastru nemovitostí pro k.ú. Dolní Břežany, list vlastnictví č. 743 vyhotovený dálkovým přístupem dne 14.6.2011, Výpis z Katastru nemovitostí pro k.ú. Dolní Břežany, list vlastnictví č. 1317 vyhotovený dálkovým přístupem dne 15.6.2011, Výpis z Katastru nemovitostí pro k.ú. Dolní Břežany, list vlastnictví č. 1034 vyhotovený dálkovým přístupem dne 14.6.2011, Kopie katastrální mapy pro k.ú. Dolní Břežany pořízená z internetového portálu www.nahlizenidokn.cuzk.cz dne 13.6.2011, Územní plán obce Dolní Břežany dostupný na www.dolnibrezany.cz, Kopie Znaleckého posudku č. 109A39/2011 zpracovaného Vysokou školou ekonomickou Institutem oceňování majetku dne 31.3.2011, Kupní smlouvy na prodej pozemků parc.č. 261/10, 278/9, 310/13, 459/27, 277/12, 105/5, 459/28, 459/29, 485/8 a 391/42 v k.ú. Dolní Břežany z roku 2009, Stavební povolení vydané Obecním úřadem Dolní Břežany dne 11.11.2010, Podklady a informace poskytnuté objednatelem znaleckého posudku.

Další podklady či jiné záznamy, s možným vlivem na zjištěnou cenu, nebyly znalci předány ani oznámeny.


strana 5


4. Vlastnické a evidenční údaje Podle údajů z evidence Katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví č. 743 pro k.ú. Dolní Břežany ke dni 14.6.2011 zapsán : Arcibiskupství pražské, Hradčanské nám. 56/16, 119 02 Praha 1 – Hradčany. Podle údajů z evidence Katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví č. 1034 pro k.ú. Dolní Břežany ke dni 14.6.2011 zapsán : Zemědělské družstvo vlastníků Dolní Břežany, Libeň 224, 252 41 Dolní Břežany. Podle údajů z evidence Katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví č. 1317 pro k.ú. Dolní Břežany ke dni 15.6.2011 zapsán : SJM Ladislav Žižka a Sylva Žižková, Perlitová 1833/27, Praha 4 a Hudečkova 1091/1, Praha 4.

5. Celkový popis nemovitostí Předmětem ocenění jsou specifikované nemovitosti budoucího projektu HILASE, které tvoří budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 65/4, část budovy bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 65/10, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 65/11, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 65/14, část budovy bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 65/16, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 295, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č.st. 65/12, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 65/8, budova neevidovaná v katastru nemovitostí na pozemku parc.č. st. 65/9, budova neevidovaná v katastru nemovitostí na pozemku na parc.č. st. 65/15, část pozemku parc.č. st. 65/1, pozemek parc.č. st. 65/4, část pozemku parc.č. st. 65/13, část pozemku parc.č. st. 65/27, pozemek parc.č. st. 295, část pozemku parc.č. 85, část pozemku parc.č. PK 81/1, část pozemku parc.č. st. 65/10, část pozemku parc.č. st. 65/11, pozemek parc.č. st. 65/14, část pozemku parc.č. st. 65/16, část pozemku parc.č. st. 65/26, pozemek parc.č. st. 65/12 v k.ú. Dolní Břežany. Projekt HiLASE LV

Budovy

Pozemek parc.č.

Způsob využití

1034

Budova bez čp/če

st. 65/4

Průmyslový objekt

-

Budova bez čp/če

st. 65/10

Zemědělská stavba


Poznámka

Budova není zapsána na LV

strana 6

Znalecký posudek č. 154/709/2011 LV

Budovy

Pozemek parc.č.

Způsob využití

1034

Budova bez čp/če

st. 65/11


1034

Budova bez čp/če

st. 65/14


1034

Budova bez čp/če

st. 65/16


1034

Budova bez čp/če

st. 295


1317

Budova bez čp/če

st. 65/12


-

Budova bez čp/če

st. 65/8


-

Budova neevidovaná

st. 65/9


-

Budova neevidovaná

st. 65/15


Druh pozemku

st. 65/1

2 247

Zastavěná plocha a nádvoří

Dle výpisu z KN ze dne 14.6.2011 je výměra pozemku 33 m2.

Pozemek

st. 65/4

730


Stavba na LV č. 1034

743

Část pozemku

st. 65/13

3 012


743

Část pozemku

st. 65/27

122

743

Pozemek

st. 295

561

-

Část pozemku

85

50

Pozemky

743

Část pozemku

743

743

Část pozemku

PK 81/1

1 013

-

Část pozemku

st. 65/10

19


Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Ostatní plocha Pozemek ve zjednoduš ené evidenci Zastavěná plocha a nádvoří

Způsob využití


Výměra (m2)

LV

Pozemek parc.č.

Poznámka

Způsob ochrany

Společný dvůr

Památkově chráněné území

Společný dvůr


Poznámka

Stavba na LV č. 1034 Manipulační plocha

Pozemek nenalezen na LV

Pozemek nenalezen na LV

strana 7

Znalecký posudek č. 154/709/2011 Výměra (m2)

Druh pozemku

st. 65/11

101

Pozemek

st. 65/14

47

1034

Část pozemku

st. 65/16

506

-

Část pozemku

st. 65/26

665

1317

Pozemek

st. 65/12

374

LV

Pozemky

1034

Část pozemku

1034

Pozemek parc.č.

Způsob využití

Způsob ochrany

Poznámka



Dle výpisu z KN ze dne 14.6.2011 je výměra pozemku 97 m2.

Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří

Památkově chráněné území Památkově chráněné území Pozemek nenalezen na LV Památkově chráněné území

Celková velikost pozemků budoucího projektu HiLASE činí 9 447 m2.

Obec Dolní Břežany se nachází na v okrese Praha - západ. Od centra Hlavního města Prahy je obec vzdálena cca 20 km. V obci dle poskytnutých informací bydlí v současné době přibližně 2 966 obyvatel. Dolní Břežany jsou centrem pro sousední obce. V obci se nachází základní vybavenost jako je mateřská škola, základní školka, zdravotní středisko, hasičská zbrojnice a obchody. Obec je dopravně dobře dostupná. Hromadná doprava je zajištěna autobusovými linkami. Obec je napojena na veškeré inženýrské sítě – elektrickou energii, vodovod, kanalizaci a zemní plyn. Oceňované budovy a pozemky se dle katastrální mapy nachází v severní části obce v katastrálním území Dolní Břežany. Oceňované nemovitosti jsou zahrnuty do územního plánu obce Dolní Břežany, který je rozdělen do oblastí dle plánovaného využití. Tato oblast je pro předmětné nemovitosti označená jako SC. Oblast SC zahrnuje plochy smíšené obytné – v centrech. Oblast SC: Jsou to soubory, které vytvářejí smíšené území, jsou způsobem zástavby i velikostí a uspořádáním pozemků kompaktnější než soubory ostatních typů zástavby. Některé potřebné plochy (např. parkoviště) by neměly svou polohou tento charakter narušit.


strana 8


Hlavní využití území: soustředění občanské vybavenosti a zařízení veřejného zájmu. Vhodné a převládající využití území: veřejná správa, pošta, telefonní ústředna, bankovní a pojišťovací služby, kostely a modlitebny, zařízení obchodu a služeb, administrativní objekty, bydlení v bytových domech, veřejná prostranství, parky, parkovací plochy, zastávky hromadné dopravy, hotely, restaurace, vinárny, kavárny, cukrárny, ateliéry, sportovní sály, kluby a divadla. Přípustné využití území: sportovní zařízení, zdravotnictví, školství, sociální péče, kongresové prostory, nezbytně technické vybavení, nerušící drobná výroba a služby. Nepřípustné využití území: izolované rodinné domy, chov hospodářských zvířat a chovatelská činnost, velkoobchodní a skladovací činnost. Základní podmínky: koeficient zastavění 50%, min. 30% plochy pozemku nebude zastavěno a bude využito pro užitkovou nebo okrasnou zeleň, pro stavby občanské vybavenosti ve veřejném zájmu je možný nižší koeficient zeleně a vyšší koeficient pro zastavění, výškové omezení na 4 nadzemní podlaží, podkroví nebo ustouplé podlaží, výškové omezení může přesáhnout pouze věže kostela a radnice. Zvláštní podmínky: součástí území je i navazující parková úprava, veřejné prostory budou pouze omezeně využívány pro parkování, stání vozidel rezidentů je nezbytné minimálně z poloviny řešit v rámci objektů. V roce 2009 proběhla změna č. 1 územního plánu. Změna se dotýká oblasti P1 – SC. Změna č. 1 vymezuje novou plochu s rozdílným způsobem využití – občanské vybavení – věda a výzkum – OVV. Oblast OVV: Hlavní využití území: zařízení vzdělávací a administrativy, zařízení pro vědu a výzkum. Vhodné a převládající využití území: veřejná správa, pošta, telefonní ústředna, bankovní a pojišťovací služby, kostely a modlitebny, zařízení obchodu a služeb, administrativní objekty, bydlení v bytových domech, veřejná prostranství, parky, parkovací plochy, zastávky hromadné dopravy, hotely, restaurace, vinárny, kavárny, cukrárny, ateliéry. Přípustné využití území: sportovní zařízení, zdravotnictví, školství, sociální péče, byt/byty pro správce. Nepřípustné využití území: izolované rodinné domy, chov hospodářských zvířat a chovatelská činnost, velkoobchodní a skladovací činnost. Základní podmínky : koeficient zastavění 50%, min. 30% plochy pozemku nebude zastavěno a bude využito pro užitkovou nebo okrasnou zeleň, pro stavby zvláštního určení je možný nižší koeficient zeleně a vyšší koeficient pro zastavění, výškové omezení na 4 nadzemní podlaží, podkroví nebo ustouplého podlaží, ve výjimečných případech u vybraných objektů v souladu s územní studií je povoleno pět nadzemních podlaží včetně podkroví.


strana 9


Zvláštní podmínky: součástí území je i navazující parková úprava, veřejné prostory budou pouze omezeně využívány pro parkování, stání vozidel rezidentů je nezbytné minimálně z poloviny řešit v rámci objektů. V roce 2010 proběhla změna č. 2A územního plánu obce Dolní Břežany. Změna č. 2A nezasahuje do oblasti oceňovaných nemovitostí.

Podle poskytnutých informací bylo vydáno Obecním úřadem Dolní Břežany dne 11.11.2009 Stavební povolení č.j. 5644/09. Stavební povolení se týká stavby projektu HiLASE. Stavební povolení obsahuje stavbu pro vědu a výzkum skládající se z části dvoupodlažní laserové haly a třípodlažní administrativní části. Objekt bude sloužit jako výzkumné centrum repetičních laserů.


strana 10


6. Obsah posudku 1) Výpočet hodnoty specifikovaných pozemků podle Cenové mapy 1a) Specifikované pozemky budoucího projektu HiLASE 2) Výpočet hodnoty specifikovaných nemovitostí srovnávací metodou 2a) Specifikované nemovitosti budoucího projektu HiLASE 3) Výpočet hodnoty specifikovaných nemovitostí zbytkovou metodou 3a) Specifikované nemovitosti budoucího projektu HiLASE


strana 11


B. Posudek Popis nemovitostí Předmětem ocenění jsou specifikované nemovitosti budoucího projektu HILASE, které tvoří budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 65/4, část budovy bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 65/10, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 65/11, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 65/14, část budovy bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 65/16, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 295, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č.st. 65/12, budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. st. 65/8, budova neevidovaná v katastru nemovitostí na pozemku parc.č. st. 65/9, budova neevidovaná v katastru nemovitostí na pozemku na parc.č. st. 65/15, část pozemku parc.č. st. 65/1, pozemek parc.č. st. 65/4, část pozemku parc.č. st. 65/13, část pozemku parc.č. st. 65/27, pozemek parc.č. st. 295, část pozemku parc.č. 85, část pozemku parc.č. PK 81/1, část pozemku parc.č. st. 65/10, část pozemku parc.č. st. 65/11, pozemek parc.č. st. 65/14, část pozemku parc.č. st. 65/16, část pozemku parc.č. st. 65/26, pozemek parc.č. st. 65/12 v k.ú. Dolní Břežany. Oceňované budovy a pozemky se dle katastrální mapy nachází ve střední části obce v katastrálním území Dolní Břežany. Pozemky jsou mírně svažité. Inženýrské sítě se nacházejí na oceňovaných pozemcích nebo v jejich blízkosti. Na oceňovaných pozemcích budoucího projektu HiLASE se ke dni místního šetření nacházejí následující budovy: Budova na pozemku parc.č. st. 65/4 Jedná se o jednopodlažní nepodsklepený objekt s půdním prostorem. Svislé nosné konstrukce jsou zděné. Objekt se využívá ke skladování. Základové konstrukce tvoří betonové pasy. Střecha je sedlová. Střešní krytinu tvoří vlnitý plech. Vrata jsou plechová. Okna jsou dřevěná. Vnitřní a venkovní úprava povrchu stěn je tvořena omítkou. Objekt je ve zhoršeném stavebně – technickém stavu. Budova na pozemku parc.č. st. 65/10 Objekt byl ve velmi špatném stavebně – technickém stavu. Proto byl odstraněn při demoličních prací. V době místního šetření objekt již neexistoval. Svislá nosná konstrukce objektu byla zděná. Budova na pozemku parc.č. st. 65/11 Jedná se o jednopodlažní nepodsklepený objekt. Svislé nosné konstrukce jsou zděné.


strana 12


Objekt se využívá ke skladování. Základové konstrukce tvoří betonové pasy. Střecha je sedlová. Venkovní úprava povrchu stěn je tvořena omítkou, která je ve velmi špatném stavu. Část objektu byla z důvodu stavebně – technického odstraněna v rámci demoličních prací. Část objektu je ve zhoršeném stavebně – technickém stavu. Budova na pozemku parc.č. st. 65/14 Jedná se o jednopodlažní nepodsklepený objekt s půdním prostorem. Svislou nosnou konstrukci tvoří kovový skelet s vyzdívkami. Objekt se využívá ke skladování. Střecha je sedlová. Střešní krytinu tvoří pálená taška. Dveře a okna jsou dřevěné. Vnitřní a venkovní úprava povrchu stěn je tvořena omítkou. Objekt je ve zhoršeném stavebně – technickém stavu. Budova na pozemku parc.č. st. 65/16A Jedná se o jednopodlažní nepodsklepený objekt s půdním prostorem. Svislé nosné konstrukce jsou zděné. Objekt se využívá ke skladování. Střecha je sedlová. Střešní krytinu tvoří pálená taška. Okna a dveře jsou dřevěné. Vnitřní a venkovní úpravu povrchu stěn tvoří omítka. Objekt je ve zhoršeném stavebně – technickém stavu. Budova na pozemku parc.č. st. 295 Jedná se o jednopodlažní nepodsklepený objekt s půdním prostorem. Svislé nosné konstrukce jsou kovové. Objekt je využíván ke skladování. Základové konstrukce tvoří betonové pasy. Střecha je sedlová. Střešní krytinu tvoří vlnitý plech. Dveře jsou dřevěné. Vnitřní a venkovní úpravu povrchu stěn tvoří omítka. Objekt je ve zhoršeném stavebně – technickém stavu. Budova na pozemku parc.č. st. 65/12 Jedná se jednopodlažní nepodsklepený objekt. Který navazuje na budovu na pozemku parc.č. st. 65/11. Svislé nosné konstrukce jsou zděné. Objekt je využíván ke skladování. Základové konstrukce tvoří betonové pasy. Střecha je sedlová. Vnitřní a venkovní úpravy povrchu stěn tvoří omítka. Objekt je ve zhoršeném stavebně – technickém stavu. Budova na pozemku parc.č. st. 65/8 Objekt byl ve velmi špatném stavebně – technickém stavu. Proto byl odstraněn při demoličních prací. V době místního šetření objekt již neexistoval. Svislá nosná konstrukce objektu byla dle poskytunutých informací zděná.


strana 13


Budova na pozemku parc.č. st. 65/9 Objekt byl ve velmi špatném stavebně – technickém stavu. Proto byl odstraněn při demoličních prací. V době místního šetření objekt již neexistoval. Svislá nosná konstrukce objektu byla dle poskytunutých informací zděná. Budova na pozemku parc.č. st. 65/15 Objekt byl ve velmi špatném stavebně – technickém stavu. Proto byl odstraněn při demoličních prací. V době místního šetření objekt již neexistoval. Svislá nosná konstrukce objektu byla dle poskytunutých informací zděná.

Při místním šetření bylo zjištěno, že předmětné budovy na oceňovaných pozemcích jsou převážně v horším stavebně technickém stavu. Pouze na několika budovách došlo k výměně nebo přeložení střešní krytiny. Vzhledem ke zjištěnému technickému stavu, technickému, ekonomickému a morálnímu opotřebení staveb se dá předpokládat, že hodnota souboru oceňovaných nemovitostí je dána hlavně hodnotou pozemků a stávající budovy s příslušenstvím tyto pozemky spíše negativně zatěžují. Z tohoto důvodu je v ocenění kalkulováno s variantou, že stávající budovy budou demolovány, což si vyžádá náklady na odstranění těchto staveb. Podle poskytnutých informací nejsou oceňované pozemky zasaženy žádným ekologickým znečištěním.


strana 14


1. Výpočet hodnoty specifikovaných pozemků podle Cenové mapy 1a) Specifikované pozemky budoucího projektu HiLASE

Pro obec Dolní Břežany není vydána platná cenová mapa stavebních pozemků. Z tohoto důvodu nemůže být hodnota specifikovaných pozemků stanovená dle cenové mapy.


strana 15


2. Výpočet hodnoty specifikovaných nemovitostí srovnávací metodou 2a) Specifikované nemovitosti budoucího projektu HiLASE

Popis metody Definice : Porovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. Podle zadání objednatele je datum ocenění vztaženo k datu 29.4.2009. Vzhledem k tomu, že datum ocenění a datum zpracování znaleckého posudku není identické a mezi daty je významný časový rozdíl, vycházel znalec z možných a dostupných podkladů a vhodných srovnání. Podle zjištěných informací nedošlo v obci roce 2009 v k.ú. Dolní Břežany k prodeji pozemků o větší velikosti, které by byly využitelné pro administrativní, vědecké nebo průmyslové využití. Podle poskytnutých podkladů došlo k prodeji orné půdy zemědělsky využitelné, residenčních pozemků bez inženýrských sítí a residenčních pozemků s inženýrskými sítěmi. Pro srovnání z této nabídky byly tedy vybrány pouze residenční pozemky s inženýrskými sítěmi. Jako srovnatelné transakce jsou brány v úvahu předpokládané prodeje pozemků, které jsou s předmětným zadáním alespoň částečně porovnatelné, převážně s ohledem na druh, lokalitu, výměru a dané využití. Jedná se o realizované transakce v roce 2009, kde byla ověřena výše prodejní ceny. Jako porovnávací parametr byla zvolena prodejní cena vztažená na 1 m2 celkové plochy oceňovaných pozemků, která zahrnuje i příslušenství. Z porovnání byly vyřazeny prodeje, které jsou mezi spřízněnými nebo projenými osobami, pozemky bez inženýrských sítí a prodeje, které se výrazně odlišovaly od dosahovaných prodejních cen v dané lokalitě. U oceňovaných pozemků byly následně odečteny předpokládané náklady na demolici stávajících staveb.


strana 16


Obec Dolní Břežany se z historického pohledu poměrně výrazně vymyká ostatním obcím v lokalitě Prahy – západ. Nárůst hodnoty nemovitostí v posledních 5 letech je výrazně větší než v okolních lokalitách. Podle poskytnutých informací k tomu přispěla koncepce obce, která pomocí územního plánu výrazně reguluje možnosti nové výstavby v obci. Zároveň v obci došlo k výraznému rozvoji infrastruktury a zázemí pro obyvatele, což mělo za následek zvýšení zájmu nových zájemců o koupi převážně residenčních nemovitostí v obci a díky limitované nabídce došlo k dalšímu impulsu ke zvýšení hodnoty nemovitostí na nemovitostním trhu. Tento trend je patrný i v roce 2011, kdy došlo u stabilizovaných pozemků, určených územním plánem k zástavbě, k dalšímu nárůstu hodnoty. K přímému srovnání oceňovaných pozemků nejsou k dispozici zcela identické pozemky v dané lokalitě. Předmětem ocenění jsou větší pozemky, které jsou územním plánem určeny na využití na vědu a výzkum a podle územního plánu mají nastavenu poměrně velkou kapacitu zastavění. Můžeme samozřejmě provést porovnání s pozemky, které jsou situovány na okrajích Prahy nebo např. s logistickými nebo komerčními centry u dálnic v blízkosti Prahy, ale domnívám se, že dostaneme zcela jinou strukturu nemovitostí, kterou již bude jen velmi obtížné srovnat s oceňovanými nemovitostmi.

Za podobné vhodné prodeje lze uvést následující porovnání :

Pozemky prodané v k.ú. Dolní Břežany v roce 2009 2.1. Pozemky v k.ú. Dolní Břežany Jedná se o prodej pozemků parc.č. 261/10, 278/9 a 310/13 v k.ú. Dolní Břežany. Prodej se uskutečnil dne 11.9.2009. Kupní cena činila 4 200 000,- Kč. Celková výměra pozemků je 884 m2. Zdroj : Kupní smlouva Prodejní cena : Výměra pozemků : Prodejní cena přepočtená na 1 m2 pozemků :


4 200 000,- Kč 884 m2 4 751,- Kč/m2

strana 17


2.2. Pozemek v k.ú. Dolní Břežany Jedná se o prodej pozemku parc.č. 459/27 v k.ú. Dolní Břežany. Prodej se uskutečnil dne 18.6.2009. Kupní cena činila 3 344 000,- Kč. Celková výměra pozemku je 836 m2. Zdroj : Kupní smlouva Prodejní cena : Výměra pozemků :

3 344 000,- Kč 836 m2

Prodejní cena přepočtená na 1 m 2 pozemků :

4 000,- Kč/m 2

2.3. Pozemek v k.ú. Dolní Břežany Jedná se o prodej pozemku parc.č. 277/12 v k.ú. Dolní Břežany. Prodej se uskutečnil dne 29.5.2009. Kupní cena činila 5 911 750,- Kč. Celková výměra pozemku je 1 391 m2. Zdroj : Kupní smlouva Prodejní cena : Výměra pozemků :

5 911 750,- Kč 1 391 m2


4 250,- Kč/m 2


7 500 000,- Kč 1 856 m2


4 041,- Kč/m 2


strana 18


2.5. Pozemky v k.ú. Dolní Břežany Jedná se o prodej pozemků parc.č. 459/28 a 459/29 v k.ú. Dolní Břežany. Prodej se uskutečnil dne 18.6.2009. Kupní cena činila 6 484 000,- Kč. Celková výměra pozemků je 1 621 m2. Zdroj : Kupní smlouva Prodejní cena : Výměra pozemků : Prodejní cena přepočtená na 1 m2 pozemků :

6 484 000,- Kč 1 621 m2 4 000,- Kč/m2


4 598 475,- Kč 1 383 m2


3 325,- Kč/m 2


5 611 500,- Kč 1 247 m2


4 500,- Kč/m 2


strana 19


2.8. Výpočet obvyklé ceny srovnávací metodou Jednotková prodejní cena oceňovaných nemovitostí určená srovnávací metodou byla zhotovitelem posudku kalkulována na základě porovnání oceňovaných nemovitostí se srovnatelnými, které splňují podmínky vhodného srovnání a jsou k datu ocenění k dispozici. Porovnání je možno provést na základě srovnání s jinými obdobnými nemovitostmi a jejich nabídkovými nebo v ideálním případě skutečně realizovanými cenami, při zohlednění všech níže uvedených souvislostí a zásad. Pokud je možno provést srovnání nejméně se třemi obdobnými nemovitostmi shodných vnějších i vnitřních charakteristických znaků, porovnání jejich velikosti, polohy, jejich využití, technického stavu nemovitostí a realizovaných cen, určí znalec srovnávací cenu na základě porovnání dostupných informací a svých odborných znalostí. Jednotlivé koeficienty vyjadřují, kolikrát (z hlediska vlivu na cenu) je srovnávací nemovitost lepší než oceňovaná. Při cenovém porovnávání je třeba uvažovat nemovitosti polohou i typem velmi podobné. Při stavu, kdy v daném kriteriu jsou nemovitosti z cenového hlediska totožné, je koeficient roven jedné. Pokud se srovnávací nemovitost v daném kriteriu jeví cenově lepší než nemovitost oceňovaná, je koeficient vyšší než jedna, v případě opačném je koeficient menší než jedna. Pokud jsou v některém kriteriu nemovitosti výrazně odlišné, pak se vliv ostatních kriterií projeví méně, tedy ostatní koeficienty se více blíží jedné. Pro cenové porovnání se pro výpočet indexu odlišnosti zpravidla používají následující koeficienty. Označení K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 K8 KC

Koeficient Redukce pramene ceny Velikost Poloha Využitelnost Celkový stav Dopravní dostupnost Inženýrské sítě Ostatní vlivy Koeficient celkový


strana 20


Ve výpočtu je pro každé kriterium zvolen dílčí koeficient, které se mezi sebou násobí. Výsledkem je index pro přepočet. Zpravidla je pro průměrnou hodnotu kriteria zvolen dílčí koeficient v hodnotě rovné 1,00. Lepší hodnocení kriteria bude hodnoceno koeficientem nad 1,00 a horší pak pod 1,00. U běžných vhodně vybraných srovnatelných nemovitostí by se hodnoty u většiny kriterií měly pohybovat blízko okolo 1,00.

Pořadí 1 1 2 3 4 5 6 7

Srovnávací nemovitost


1

2 Pozemky Dolní Břežany Pozemek Dolní Břežany Pozemek Dolní Břežany Pozemek Dolní Břežany Pozemky Dolní Břežany Pozemek Dolní Břežany Pozemek Dolní Břežany

2 3 4 5 6 7

Výměra (m2)

Jednotková cena (Kč/m2)

3

4

5


Pořadí

1

Prodejní cena (Kč)

4 200 000,00

884,00

4 751,10

3 344 000,00

836,00

4 000,00

5 911 750,00

1 391,00

4 250,00

7 500 000,00

1 856,00

4 040,90

6 484 000,00

1 621,00

4 000,00

4 598 475,00

1 383,00

3 325,00

5 611 500,00

1 247,00

4 500,00

K1

K2

K3

K4

K5

K6

K7

K8

6

7

8

9

10

11

12

13

1,00 0,78 1,00

1,03 1,04

1,00 1,00

1,00

1,00 0,78 1,00

1,03 1,04

1,00 1,00

1,00

1,00 0,82 1,00

1,03 1,04

1,00 1,00

1,00

1,00 0,84 1,00

1,02 1,04

1,00 1,00

1,00

1,00 0,83 1,00

1,03 1,04

1,00 1,00

1,00

1,00 0,82 1,00

1,03 1,04

1,00 1,00

1,00

1,00 0,82 1,00

1,03 1,04

1,00 1,00

0,95


strana 21


Pořadí


1


1 2 3 4 5 6 7

KC 14

Upravená jednotková cena (Kč/m2) 15

0,84

3 969,70

0,84

3 342,10

0,88

3 733,10

0,89

3 600,70

0,89

3 556,40

0,88

2 920,60

0,83

3 755,10

Průměrná upravená jednotková cena činí 3 554,- Kč/m2. S přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména srovnávacím koeficientům, byla hodnoty pro oceňované pozemky v k.ú. Dolní Břežany stanovena jednotková cena na 3 554,- Kč za metr čtvereční pozemků.

Výpočet ceny nemovitosti srovnávací metodou Celková jednotková cena oceňovaných nemovitostí Celková plocha oceňovaných pozemků Cena oceňovaných nemovitostí určená srovnávací metodou 3 554 × 9 477 =

3 554,- Kč/m2 9 477 m2

33 681 258,- Kč

Na oceňovaných pozemcích se nacházejí budovy. Při místním šetření bylo zjištěno, že předmětné budovy na oceňovaných pozemcích jsou převážně v horším stavebně technickém stavu. Pouze na několika budovách došlo k výměně nebo přeložení střešní krytiny. Vzhledem ke zjištěnému technickému stavu, technickému, ekonomickému a morálnímu opotřebení staveb se dá předpokládat, že hodnota souboru oceňovaných nemovitostí je dána hlavně hodnotou pozemků a stávající budovy s příslušenstvím tyto pozemky spíše negativně zatěžují. Z tohoto důvodu je v ocenění kalkulováno s variantou,


strana 22


že stávající budovy budou demolovány, což si vyžádá náklady na odstranění těchto staveb. Podle poskytnutých informací od objednatele posudku činí náklady na demolice stávajících budov projektů ELI I a II a HiLASE celkem částku přibližně 23 000 000,- Kč bez DPH. Znalcem byly celkové náklady na demolice rozděleny na cca 15 000 000,- Kč na odstranění budov s příslušenstvím nacházející se na oceňovaných pozemcích budoucího projektu ELI I a II a 8 000 000,- Kč na odstranění budov s příslušenstvím nacházející se na oceňovaných pozemcích budoucího projektu HiLASE. Cena oceňovaných nemovitostí určená srovnávací metodou Náklady na demolice budov s příslušenstvím

33 574 638,- Kč – 8 000 000,- Kč

Cena oceňovaných pozemků

25 681 258,- Kč

Cena oceňovaných pozemků po zaokrouhlení činí

25 681 260,- Kč

Cena oceňovaných nemovitostí stanovená srovnávací metodou ke dni ocenění po odečtení nákladů na demolici stávajících staveb s příslušenstvím po zaokrouhlení činí 25 681 260,- Kč (slovy: dvacetpětmilionůšestsetosmdesátjednatisícdvěstěšedesát korun českých)


strana 23


3. Výpočet hodnoty specifikovaných nemovitostí zbytkovou metodou 3a) Specifikované nemovitosti budoucího projektu HiLASE Pro odhad tržní hodnoty oceňovaných nemovitostí v k.ú. Dolní Břežany bylo použito metody zbytkové hodnoty (residual value) ve vztahu k budoucí možné zástavbě na předmětných pozemcích, která je hypoteticky možná na předmětných nemovitostech. V roce 2009 proběhla změna č. 1 územního plánu. Změna se dotýká oblasti P1 – SC. Změna č. 1 vymezuje novou plochu s rozdílným způsobem využití – občanské vybavení – věda a výzkum – OVV. Oblast OVV: Hlavní využití území: zařízení vzdělávací a administrativy, zařízení pro vědu a výzkum. Vhodné a převládající využití území: veřejná správa, pošta, telefonní ústředna, bankovní a pojišťovací služby, kostely a modlitebny, zařízení obchodu a služeb, administrativní objekty, bydlení v bytových domech, veřejná prostranství, parky, parkovací plochy, zastávky hromadné dopravy, hotely, restaurace, vinárny, kavárny, cukrárny, ateliéry. Přípustné využití území: sportovní zařízení, zdravotnictví, školství, sociální péče, byt/byty pro správce. Nepřípustné využití území: izolované rodinné domy, chov hospodářských zvířat a chovatelská činnost, velkoobchodní a skladovací činnost. Základní podmínky : koeficient zastavění 50%, min. 30% plochy pozemku nebude zastavěno a bude využito pro užitkovou nebo okrasnou zeleň, pro stavby zvláštního určení je možný nižší koeficient zeleně a vyšší koeficient pro zastavění, výškové omezení na 4 nadzemní podlaží, podkroví nebo ustouplého podlaží, ve výjimečných případech u vybraných objektů v souladu s územní studií je povoleno pět nadzemních podlaží včetně podkroví. Zvláštní podmínky: součástí území je i navazující parková úprava, veřejné prostory budou pouze omezeně využívány pro parkování, stání vozidel rezidentů je nezbytné minimálně z poloviny řešit v rámci objektů. V roce 2010 proběhla změna č. 2A územního plánu. Změna č.2A nezasahuje do oblasti oceňovaných nemovitostí.

Podle poskytnutých informací bylo vydáno Obecním úřadem Dolní Břežany dne 11.11.2009 Stavební povolení č.j. 5644/09. Stavební povolení se týká stavby projektu


strana 24


HiLASE. Stavební povolení obsahuje stavbu pro vědu a výzkum skládající se z části dvoupodlažní laserové haly a třípodlažní administrativní části. Objekt bude sloužit jako výzkumné centrum repetičních laserů.

Navržený projekt HiLASE však využívá pouze část hypotetické kapacity území předmětných nemovitostí, které podle poskytnutých informací dovoluje využít platný územní plán v roce 2009. Předpokládaná budoucí kapacita budov projektu je dle podmínek územního plánu následující:

Projekt

Velikost Koeficient pozemků (m2) využití (%/100)

HiLASE Celkem

9 447 9 447

0,5

Koeficient podlažnosti (počet podlaží) 4

Maximální kapacita zastavěné plochy (m2) 18 894,00 18 894,00

Koeficient zastavění činí maximálně 50%. Koeficient zeleně minimálně 30%. Maximální podlažnost 4 podlaží.

Projekt

HiLASE Celkem

Koeficient Maximální přepočtu na kapacita užitnou užitné plochu plochy (m2) (%/100) 18 894,00 0,85 16 059,90 18 894,00 16 059,90

Maximální kapacita zastavěné plochy (m2)

Maximální kapacita užitné plochy na oceňovaných pozemcích dle územního plánu činí 16 059,90 m2 při přepočtu zastavěné plochy na užitnou plochu ve výši 85%.


strana 25


Rozdělení využití pozemků Projekt Zastavěná plocha Zeleň Zpevněné plochy Celkem

Využití (%/100) 4 723,50 2 834,10 1 889,40 9 447,00

Hypotetické rozdělení celkové užitné plochy Využití užitné plochy Kanceláře Provozní prostory pronajatelné Prostory nepronajmutelné Celkem

Procentuální Užitná plocha podíl (%/100) (m2) 0,40 6 423,96 0,57

9 154,14

0,03 1,00

481,80 16 059,90

Na oceňovaných pozemcích se může nacházet až 16 059,90 m2 užitné plochy. Předpokladem zhotovitele ocenění je, že cca 40% z této kapacity budou tvořit kanceláře se zázemím, cca 57% z této kapacity budou tvořit provozní pronajatelné prostory a cca 3% z této kapacity budou tvořit provozní nepronajatelné prostory. Tento výpočet vychází z předpokladu, že rozdíl mezi výnosem z příjmu z hypotetického investičního prodeje vzniklých kapacit na straně jedné a náklady spojenými s vytvořením těchto kapacit, je maximálně roven ceně pozemků. Jinými slovy cena pozemků může být rovna nebo nižší než je rozdíl mezi výnosovou hodnotou z projektu (souboru stavby a pozemky) a komplexními náklady na výstavbu stavby.

3.1. Výpočet hypotetického příjmu z prodeje nebytových prostor Pro výpočet hypotetického příjmu z prodeje vzniklých kapacit nebytových prostor byly kalkulovány všechny prostory v budoucím projektu podle předaných budoucích kapacit projektu. Předpokládaná prodejní cena při investičním prodeji nájemci obsazených budoucích nemovitostí byla stanovena s ohledem na specifikované parametry budoucích hypotetických nájemců, lokalitu, stavebně technický stav, standard budov, dopravní obslužnost, velikost a příslušenství daných budoucích staveb a jednotlivých nebytových prostor. Výpočet byl proveden přes užitnou plochu jednotlivých nebytových prostor.


strana 26


Předpokladem ocenění při budoucím investičním prodeji budoucích vzniklých kapacit projektu jsou následující parametry: - celková kapacita projektu bude pronajata bonitním nájemcům, - nájemci budou hradit obvyklé (tržní) nájemné, - nájemní smlouvy s nájemci budou uzavřeny na dobu určitou min. 5 let s možností opce na prodloužení nájemní smlouvy nebo na dobu neurčitou s minimální výpověďní dobou 5 let, - nájemní smlouvy budou standardní pro daný segment realitního trhu. Na základě výše uvedených skutečností kalkuluji ve výpočtu zbytkové hodnoty s výnosem z nájmu v místě obvyklým při výše uvedených parametrech obsazení budoucích nemovitostí nájemci. Jako podklad pro výpočet ročního výnosu z pronájmu nebytových prostor a z něho odvozeného ročního zisku byly použity informace z místních realitních kanceláří, z vlastní databáze a z ekonomického porovnání s obdobnými nemovitostmi. V ocenění jsem kalkuloval s místně obvyklými ekonomickými parametry. Dalším předpokladem zhotovitele ocenění je skutečnost, že ke kalkulovanému nájemnému budou nájemci hrazeny provozní poplatky, ve kterých budou zahrnuty vedle nákladů za energie i náklady za služby spojené s provozem (jako např. úklid prostor, odvoz odpadu, běžná údržba, správa nemovitostí, aj.). Využití užitné plochy Kanceláře Provozní prostory pronajatelné Prostory nepronajmutelné Celkem

6 423,96

Nájemné (Kč/m2/ rok) 2 900,00

Celkové roční nájemné (Kč) 18 629 484,00

9 154,14

1 850,00

16 935 159,00

481,80 16 059,90

0,00

0,00 35 564 643,00

Užitná plocha (m2)

Vzhledem k tomu, že na trhu v okolí Prahy není dostatek dalších zájemců, kteří by mohli dané prostory obsadit a maximálně využít, musíme počítat s tím, že se nepodaří prostory okamžitě zcela pronajmout. Tento výše zmiňovaný stav jsem při výpočtu zohlednil snížením příjmu z nájmu u prostor, které jsou neobsazeny dle výše uvedených předpokladů na 90% současného hypotetického příjmu a volbou kapitalizační míry. Předpokládaný hypotetický roční příjem z nájemného činí : 35 564 643 Kč × 90% = 32 008 178,70 Kč/rok


strana 27


Předpokládám, že uvažované uvedené hypotetické nájemné by bylo dosažitelné při pronájmu nebytových prostor v budoucím stavu. Nájemné bylo voleno vzhledem k předpokládanému stavebně technickému stavu pronajatelných prostor, dispozičnímu stavu objektu a současné situaci na trhu pronájmu funkčně obdobných prostor. Celkové předpokládané roční příjmy činí

32 008 178,70 Kč/rok

Roční výdaje související s vlastnictvím nemovitostí a) Daň z nemovitostí Výdaje na daň z nemovitostí byly určeny srovnáním a odborným odhadem na 100 000,- Kč b) Pojištění nemovitostí Výdaje na pojištění nemovitosti byly určeny srovnáním a odborným odhadem na 120 000,- Kč c) Opravy a údržba Náklady na opravu a údržbu byly určeny srovnáním a odborným odhadem na 150 000,- Kč Roční výdaje celkem

370 000,- Kč

Roční zisk pro výpočet výnosové hodnoty Příjmy ročně celkem Výdaje ročně celkem

32 008 178,70 Kč - 370 000,- Kč

Roční zisk

31 638 178,70 Kč

Výnosová hodnota – budoucí stav Pro výpočet výnosové hodnoty je použita věčná renta : z CV = --------i


strana 28


31 638 178,70 CV = ------------------------ = 395 477 233,80 Kč 0,08 kde značí CV… věčná renta z …..konstantní zisk v dalších letech i……kapitalizační míra setinná .. 8,0% Kapitalizační míra se dnes při prodeji obdobných nemovitostí v ČR pohybuje v intervalu 7 až 10 %. S přihlédnutím k rizikům spojeným s potenciálním příjmem z pronájmu vzhledem k výše definovaným parametrům byla stanovena kapitalizační míra ve spodním pásmu tohoto intervalu.

3.2. Náklady na dosažení výnosu z prodeje nebytových prostor Výchozí cena projektu byla zjištěna vynásobením počtu m2 celkové užitné plochy všech nebytových prostor projektu jednotkovou cenou za 1 m2, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Jednotkové ceny byly stanoveny s odvoláním na informace od předních stavebních a developerských firem působících na českém stavebním trhu a na databázi zhotovitele ocenění. Bylo uvažováno materiálně konstrukční řešení oceňovaných staveb a tedy i standard provedení, stejně tak i daná lokalita, která bezprostředně souvisí s vedlejšími rozpočtovými náklady.

Druh prostor


Kanceláře Provozní prostory pronajatelné Prostory nepronajmutelné Zpevněné plochy Demolice Řízení a koordinace projektu


18 894,00

1 889,40

Procentuální Jednotková podíl cena (Kč) (%/100) 0,40 22 000,00

Celkové náklady (Kč) 166 267 200,00

0,57

12 000,00

129 234 960,00

0,03

12 000,00 1 200,00

6 801 840,00 2 267 280,00 8 000 000,00 3 600 000,00

strana 29


Druh prostor


Procentuální podíl (%/100)

Externí technický, finanční dozor investora Ostatní náklady Projektová dokumentace Celkem

Jednotková cena (Kč)

0,03 0,025

Celkové náklady (Kč)

3 600 000,00 9 137 138,40 7 614 282,00 336 522 700,40

Ostatní náklady byly kalkulovány jako 3% z celkových stavebních nákladů. Náklady na zpracování projektové dokumentace byly kalkulovány jako 2,5% z celkových stavebních nákladů. Výchozí budoucí nákladová cena projektu činí celkem 336 522 700,40 Kč

3.3. Výpočet zbytkové hodnoty souboru nemovitostí Zhotovitel ocenění vedle příjmu z investičního prodeje nebytových jednotek a nákladů na vytvoření potřebných kapacit, uvažuje se ziskem developera ve výši 10 % z celkových nákladů na vytvoření potřebných kapacit (staveb a pozemků) a náklady na prodej vzniklých kapacit ve výši 1,5 % výnosů z prodeje. Celkový předpokládaný výnos z investičního prodeje Výchozí cena stavby s příslušenstvím na souboru pozemků Zisk developera (10% z nákladů na pořízení stavby a pozemků) 10% x (336 522 700,40 + 17 609 186,20) =

395 477 233,80 Kč - 336 522 700,40 Kč - 35 413 188,70 Kč

Náklady na prodej (1,5% z výnosů z prodeje) 1,5% x 395 477 233,80 =

- 5 932 158,50 Kč

Zbytková hodnota oceňovaných pozemků

17 609 186,20 Kč

Zbytková hodnota oceňovaných pozemků po zaokrouhlení

17 609 190,- Kč

Hodnota oceňovaných nemovitostí s příslušenstvím určená metodou zbytkové hodnoty k datu ocenění činí 17 609 190,- Kč (slovy: sedmnáctmilionůšestsetdevěttisícstodevadesát korun českých)


strana 30


C. Závěrečná rekapitulace 1. Hodnota specifikovaných nemovitostí stanovená podle Cenové mapy nebyla stanovena 2. Hodnota specifikovaných nemovitostí stanovená srovnávací metodou 25 681 260,- Kč 3. Hodnota specifikovaných nemovitostí stanovená zbytkovou metodou 17 609 190,- Kč


strana 31


D. Obvyklá cena Definice : Obvyklá (tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb., v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Výpočet obvyklé ceny nemovitostí je stanoven na zjištění věcné, výnosové, porovnávací a případně metody a ocenění dle platné cenové mapy stavebních pozemků. Vzhledem k charakteru nemovitostí a dalším ovlivňujícím parametrům však věcná a výnosová hodnota nemá vypovídající hodnotu. Platná cenová mapa stavebních pozemků není v dané lokalitě zpracována. Z tohoto důvodu bylo pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti použita porovnávací a zbytková metoda. Vyhodnocení rizik Věcná břemena Oceňované nemovitosti nejsou dle výpisů z Katastru nemovitostí LV č. 743, 1317 a 1034 ze dne 14.6.2011 a 15.6.2011 pro k.ú. Dolní Břežany zatíženy žádnými věcnými břemeny.

Zástavní práva Oceňované nemovitosti nejsou dle výpisů z Katastru nemovitostí LV č. 743, 1317 a 1034 ze dne 14.6.2011 a 15.6.2011 pro k.ú. Dolní Břežany zatíženy žádnými zástavními právy.

Ostatní rizika Ostatní rizika nebyla zjištěna.


strana 32


Stanovení obvyklé ceny Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, lokalitě, právním vztahům, možnosti připojení na inženýrské sítě a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění v současném stavu ve výši 25 000 000,- Kč.

Obvyklá cena specifikovaných nemovitostí v obci Dolní Břežany ke dni ocenění po zaokrouhlení činí

25 000 000,- Kč (slovy : dvacetpětmilionů korun českých).

Celková výměra oceňovaných pozemků činí 9 477 m2 a současná jednotková tržní hodnota stanovená u oceňovaných pozemků činí po zaokrouhlení 2 638,- Kč/m2.



Ing. Petr Pohl, Ph.D. Soudní znalec a certifikovaný odhadce

strana 33


E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 6.2.2003, č.j. Spr. 1789/2002 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 154/709/2011 znaleckého deníku.


Ing. Petr Pohl, Ph.D. Soudní znalec a certifikovaný odhadce Malá Štěpánská 8 120 00 Praha 2 Kancelář: Karlovo náměstí 24 110 00 Praha 1 Tel.: +420 603 377 551 Fax: +420 224 920 500 E-mail: [email protected] www.cenyaodhady.cz


strana 34


F. Seznam příloh Příloha č.1 - Výpisy z katastru nemovitostí Příloha č.2 - Letecký pohled (situace) Příloha č.3 - Kopie katastrální mapy Příloha č.4 - Situační plán Příloha č.5 - Územní plán Příloha č.6 - Fotodokumentace


strana 35

Příloha ke znaleckému posudku

Příloha č. 1

Ing. Petr Pohl, Ph.D., znalec č. Spr. 1789/2002, [email protected] , www.cenyaodhady.cz


Příloha č. 2



Příloha č. 3



Příloha č. 4



Příloha č. 5



Příloha č. 6


Příloha ke znaleckému posudku - Fotodokumentace

Oceňované budovy a pozemky budoucího projektu HiLASE


Ing. Petr Pohl,Ph.D. znalec č. Spr. 1789/2002, [email protected] , www.cenyaodhady.cz













2011

Recommend Documents