19531

052 EX 2289/13

Znalecký posudek Pořadové číslo: 2961-032/14

Předmět posudku:

Znalecký posudek o obvyklé ceně bytu č. 511/2, který je vymezen v bytovém domě č.p. 511 v ulici Na Lužci v Lázních Bohdaneč, část obce Lázně Bohdaneč, na pozemku parc. č. 2155, spolu s podílem na pozemku, na společných částech bytového domu a na příslušenství, vše v obci a katastrálním území Lázně Bohdaneč

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Pardubice, JUDr. Ladislav Navrátil, Sladkovského 592, 530 02 Pardubice

Vlastník nemovitosti:

LV č. 1755 pro obec a k.ú. Lázně Bohdaneč: Zuzana Martanová LV č. 1559 pro obec a k.ú. Lázně Bohdaneč: Zuzana Martanová - spoluvlastnický podíl 399/19531

Účel posudku:

Určení ceny nemovitého majetku povinné pro jeho dražební prodej sp.zn. 052 EX 2289/13

Oceněno ke dni:

16.7.2014

Oceňovací předpis:

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů

Vypracovala:

Ing. Kateřina Skladanová, U Hřiště 257, Srch, 533 52 Staré Hradiště Telefon: 607 582 355 E-mail: [email protected]

V Srchu dne 19.7.2014

2961-032/14

I. Všeobecná část 1. Podklady pro vypracování posudku • Usnesení sp.zn. 052 EX 2289/13, vydané soudním exekutorem JUDr. Ladislavem Navrátilem, Exekutorský úřad Pardubice, se sídlem Sladkovského 592, 530 02 Pardubice, dne 25.6.2014. • Exekuční příkaz sp.zn. 052 EX 2289/13, vydaný soudním exekutorem JUDr. Ladislavem Navrátilem, Exekutorský úřad Pardubice, se sídlem Sladkovského 592, 530 02 Pardubice, dne 9.1.2014. • Výpis z katastru nemovitostí ze dne 25.6.2014, katastr č. 606171, list vlastnictví č. 1755. • Výpis z katastru nemovitostí ze dne 25.6.2014, katastr č. 606171, list vlastnictví č. 1559. • Kopie katastrální mapy na pozemek parc. č. 2155 v k.ú. Lázně Bohdaneč a okolí. • Informace a údaje zjištěné na místě samém. • Informace a údaje zjištěné na Katastrálním pracovišti Pardubice. • Územní plán Lázně Bohdaneč ze dne 16.2.2013. • Informace a údaje zjištěné v realitních kancelářích a na internetových stránkách. • Vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí. • Vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). • Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. • Literatura: − Oceňování nemovitostí na tržních principech - Ing. Zbyněk Zazvonil, vydala CEDUK Praha, 1996. − Základy oceňování nemovitostí - David Dušek, vydala Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006. − Výnosová hodnota nemovitostí - Ing. Zbyněk Zazvonil, vydala CEDUK Praha, 2004. − Porovnávací hodnota nemovitostí - Ing. Zbyněk Zazvonil, vydalo nakladatelství EKOPRESS Praha, 2006. − Odhad hodnoty pozemků - Ing. Zbyněk Zazvonil, vydala Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2007. 2. Prohlídka Místní šetření bylo provedeno dne 16.7.2014. Povinná mne nekontaktovala, místního šetření nebyla přítomna. Znalecký posudek je proto vypracován pouze na základě vnější obhlídky a údajů zjištěných od některých spoluvlastníků. Byla pořízena fotodokumentace bytového domu a okolí. 3. Celkový popis nemovitosti Znaleckým úkolem je provést ocenění bytu č. 511/2, který je vymezen v bytovém domě č.p. 511 v ulici Na Lužci v Lázních Bohdaneč, část obce Lázně Bohdaneč, na pozemku parc. č. 2155, spolu s podílem na pozemku, na společných částech bytového domu a na příslušenství, vše v obci a katastrálním území Lázně Bohdaneč. Oceňovaný byt se nachází v bytovém domě, který byl původně součástí areálu kasáren. V roce 1995 byl tento objekt kompletně zrekonstruován (kromě základů, svislých nosných a vodorovných konstrukcí byly vyměněny všechny prvky a konstrukce) a účel užívání byl změněn na bytový dům. Bytový dům je obdélníkového půdorysu s předsazenými vstupy, je se sedlovou střechou o velmi mírném spádu, má pět nadzemních podlaží, obsahuje 55 jednotek. Je rozdělený do tří sekcí, označených písmeny A, B, C. Oceňovaný byt 2+1 s příslušenstvím se nachází v prvním nadzemním podlaží se vstupem naproti schodišti v sekci A bytového domu č.p. 511 v ulici Na Lužci ve městě Lázně Bohdaneč (severovýchodní část domu). Tato ulice se nachází v jihovýchodní části města, je součástí sídliště. Lokalita je klidná, vhodná k bydlení, umístěná spíše v okrajové části zástavby. Lokalita není zatížena přímými průmyslovými exhalacemi.

Strana 2

2961-032/14

V docházkové vzdálenosti od domu (na sídlišti) je prodejna potravin, restaurační zařízení, obvodní oddělení Policie ČR, základní škola, mateřská škola, lékárna. Bytový dům je napojen na rozvod veřejného vodovodu, kanalizace a zemního plynu, na rozvod elektrické energie, na telefonní a teplovodní síť a na rozvod kabelové televize. Nachází se v lázeňském městě. Příslušenstvím bytového domu jsou pilíře pro elektroměry a HUP, zpevněné plochy.

Bytový dům je umístěn na pozemku parc. č. 2155 o výměře 866 m2 v katastrálním území Lázně Bohdaneč, v katastru nemovitostí evidovaném v druhu zastavěná plocha a nádvoří, pozemek je zastavěn domem č.p. 511.

Strana 3

2961-032/14

Pozemek parc. č. 2155 se dle platné územně plánovací dokumentace nachází ve funkční ploše BI - bydlení v bytových doemch. Funkční využití pozemku i stavby není v souladu s platnou územně plánovací dokumentací.

Ocenění je provedeno ke dni místního šetření. Město Lázně Bohdaneč má podle Malého lexikonu obcí ČR 3 355 obyvatel, se statutárním městem Pardubice sousedí. Jedná se o lázeňské město typu B. 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníkem bytu č. 511/2 je Zuzana Martanová, trvale bytem Chvaletice, U Stadionu 237. Vlastnictví je evidováno na listu vlastnictví č. 1755 pro obec a k.ú. Lázně Bohdaneč u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice. Spoluvlastníkem bytového domu č.p. 511, ulice Na Lužci, část obce Lázně Bohdaneč, a pozemku parc. č. 2155 (ve výši id. 399/19531) je Zuzana Martanová, trvale bytem Chvaletice, U Stadionu 237. Vlastnictví je evidováno na listu vlastnictví č. 1559 pro obec a k.ú. Lázně Bohdaneč u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice. Vlastnická práva nejsou k datu ocenění omezena žádným právem odpovídajícím věcnému břemenu, jsou omezena zástavními právy exekutorskými, exekučními příkazy k prodeji nemovitosti, zahájením exekuce a nařízením exekuce. 5. Obsah posudku 1. Byt ve vícebytovém domě včetně podílu na pozemku, na společných částech bytového domu a na příslušenství 2. Práva a závady s nemovitou věcí spojené

Strana 4

2961-032/14

II. Posudek a ocenění Prohlašuji, že jsem neshledala žádné důvody, které by mi ve smyslu ustanovení § 11 zákona č. 36/1967 o znalcích a tlumočnících bránily ve vypracování tohoto znaleckého posudku.

Obec: Katastrální území:

Lázně Bohdaneč 606171, LÁZNĚ BOHDANEČ

1. Byt ve vícebytovém domě včetně podílu na pozemku, na společných částech bytového domu a na příslušenství Popis Oceňovaný byt 2+1 s příslušenstvím se nachází v prvním nadzemním podlaží se vstupem naproti schodišti v sekci A bytového domu č.p. 511 v ulici Na Lužci ve městě Lázně Bohdaneč (severovýchodní část domu). Vstup do domu je od severovýchodu. Jedná se o původně panelový objekt s pěti nadzemními podlažími a jedním podzemním podlažím. Bytový dům je šestipodlažní, přičemž v 1. PP jsou sklepní kóje pro jednotlivé byty a společné prostory - kolárny, sušárny, technické místnosti. V nadzemních podlažích jsou byty. V domě je celkem 55 bytů, nebytové prostory zde nejsou ( v sekci A a C jsou vždy čtyři byty na podlaží, v sekci B jsou tři byty). Bytový dům je napojen na rozvod veřejného vodovodu, kanalizace a zemního plynu, na rozvod elektrické energie, na telefonní a teplovodní síť a na rozvod kabelové televize. Příslušenstvím bytového domu jsou pilíře pro elektroměry a HUP, vstupy a zpevněné plochy. Základy jsou provedeny jako vyztužené betonové pasy s izolací proti vodě a zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou provedeny ze železobetonových panelů, jsou zateplené polystyrenem tl. 12 cm. Stropy jsou nespalné s rovným podhledem (železobetonové prefabrikované desky PZD). Střecha je sedlová o velmi mírném spádu s vnitřními svody dešťové vody, krytina na střeše je provedena ze živičných svařovaných šablon. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu a jsou úplné. Vnější povrchy jsou opatřeny nátěrem, ve spodní části je proveden obklad z kabřince, vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Schodiště je železobetonové, prefabrikované, s povrchem stupňů z PVC a ocelovým zábradlím. Elektroinstalace je světelná i motorová, je instalován hromosvod. Okna, vyměněná v roce 2005, jsou plastová pětikomorová s mikroventilací, podlahy jsou s zřejmě PVC a keramickou dlažbou. Vytápění je ústřední dálkové, ohřev TUV je také dálkový. Předpokládám, že vybavení kuchyně i hygienické vybavení je standardní, běžného provedení. Dům byl postaven ke konci šedesátých let minulého století, byl užíván pro ubytování příslušníků armády. V roce 1995 byla provedena kompletní rekonstrukce tohoto domu, kromě nosných konstrukcí (základy, obvodové konstrukce, stropní konstrukce, střecha, schodiště) byly všechny prvky a konstrukce vyměněny, byly provedeny i vnitřní dispoziční úpravy. Obvodový plášť i střecha byly zatepleny. Bytový dům se nachází v dobrém technickém stavu. Technický stav bytu nelze posoudit. Dispozičně je byt řešen jako byt 2+1, který obsahuje kuchyň (6,0 m2), pokoj (9,1 m2), pokoj (14,1 m2), předsíň (6,0 m2), koupelnu s WC (2,8 m2), sklep - plechová sklepní kóje (1,9 m2). Celková podlahová plocha bytu je 39,9 m2. Byt nemá balkon, ani lodžii. Výše uvedené výměry jsou převzaty z výměr z Prohlášení vlastníka budovy. Spoluvlastnický podíl = 399/19531.

Strana 5

2961-032/14

Při posouzení širších vztahů lze hodnotit předmětný byt jako dobrý, nacházející se sice v panelovém domě, který byl ale celkově zregenerován a je v dobrém stavebně technickém stavu. Okna jsou umístěna na jihovýchod. Parkování osobního vozidla je u domu možné, kapacita parkovacích míst je dostatečná. Přístupová komunikace i chodníky podél domu jsou ve vlastnictví města. Dům je situován v žádané lokalitě, určené k bydlení, okolní pozemky jsou rovinné, nachází se ve velmi klidné oblasti, určené k bydlení, ulice Na Lužci není příliš frekventovaná dopravou. Město Lázně Bohdaneč je městem s pověřeným obecním úřadem a také lázeňským městem, ve kterém je veškerá občanská vybavenost, se statutárním městem Pardubice je spojeno městskou hromadnou dopravou. Vzdálenost od Pardubic je cca 8 km. Ve městě je mateřská škola, základní škola, soukromá střední podnikatelská škola, svářečská škola a institut civilní obrany. Kromě možnosti ubytování v lázeňském komplexu je možnost ubytování v hotelu Technik či v některém z penzionů. Ve městě jsou lékaři pro děti i dospělé, je zde stomatolog, gynekolog i veterinární lékař. Ve městě je pošta, informační středisko, jsou zde lékárny, u městského úřadu je knihovna pro děti i dospělé a sídlo městské policie. Možnost odpočinku poskytují nedaleké lesy či rybníky (ve městě je možnost hippoterapie, v okolí města je naučná stezka a síť cyklostezek). Možnost kulturního vyžití poskytuje lázeňský komplex, ve kterém jsou minimálně dvakrát týdně pořádány koncerty, jsou zde promítány filmy, pořádána divadelní představení. Ve městě je také výstavní síň.

Fotodokumentace Pohled na dům od jihovýchodu

Pohled na dům od severozápadu

Strana 6

2961-032/14 Pohled na dům od severovýchodu (sekce A)

Pohled na sekci A od jihovýchodu

Vstup do sekce A

Strana 7

2961-032/14

Podlahové plochy: byt: 38,0 sklep: 1,90 Podlahová plocha bytu celkem

38,00 m2 1,90 m2 = 39,90 m2

Bytový dům č.p. 511 je umístěn na pozemku parcelní číslo 2155 (866 m2) v katastrálním území Lázně Bohdaneč, který je v katastru nemovitostí evidován v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je rovinný, je přístupný ze zpevněné komunikace, je bez trvalých porostů. Pozemek je napojen na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, na plynovod, na rozvod elektrické energie, na horkovod a na sdělovací vedení. Parkování osobních vozidel je možné na pozemcích ve vlastnictví města u domu, normový počet parkovacích míst je zajištěn.

Návrh obvyklé ceny Obvyklá cena nemovité věci je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývajícího z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Obvyklá cena se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Silné stránky oceňované nemovité věci: - vytápění je ústřední - ohřev TUV je dálkový - v bytě je sociální zařízení - byt se nachází v prvním nadzemním podlaží v domě bez výtahu - byt není zastíněn žádnou vzrostlou zelení - k bytu náleží sklep - nemovitá věc se nachází v klidové části města - ve městě je kompletní infrastruktura - vlastnická práva nejsou omezena žádným právem odpovídajícím věcnému břemenu Slabé stránky oceňované nemovité věci: - bytový dům je panelový - byt není přístupný osobami s omezenou schopností pohybu a orientace - je ve zvýšeném prvním podlaží, přístupném jen po schodišti - údržba bytu je pravděpodobně v poslední době zanedbaná

Strana 8

2961-032/14

Rozhodujícím aspektem pro zjištění tržní hodnoty bytu je lokalita, konstrukční typy stavby, technický stav domu, situování bytu (podlaží) a orientace bytu na světové strany. Zhodnocení některých těchto aspektů je následující: Poloha domu ve městě: kvalitní bydlení ano dům v centru ne ne okrajové sídliště malá dostupnost MHD, odlehlá poloha ne rušná ulice, jiné závady v okolí ne silně neatraktivní okolí ne Poloha bytu v domě: pěkný výhled z bytu počet podlaží domu celkem (nadz.) podlaží, ve kterém se byt nachází počet bytů na patře výtah (v domě s více než 3 podlažími)

ne 5 1 4 ne

Charakteristika domu: rodinný dům, vila panelový dům po částečné rekonstrukci po převažující rekonstrukci zanedbaná údržba domu omezené parkování

ne ano ne ano ne ne

Provedení bytu: euro nebo plastová okna plovoucí podlahy, parkety umakartové bytové jádro topení na pevná paliva

ano ne ne ne

Stav bytu: nelze hodnotit Další faktory: právní vady příspěvky do fondu oprav nutné investice do spol. částí

ne (skutečný stav odpovídá právnímu stavu vedenému v KN) nelze hodnotit nelze hodnotit

Trh s byty je ustálený, největší poptávka je po menších bytech, které jsou cenově ještě poměrně dostupné. V centru města je poptávka i po velkých bytech. Větší poptávka je po bytech v osobním vlastnictví, jejich koupi lze financovat s pomocí úvěru a zástavou na kupovaný byt. Na základě nepřímého porovnání, které spočívá ve srovnávání oceňovaného bytu s průměrnými cenami dosahovanými u srovnatelných bytů v okolí (porovnání s určitým standardem, který odpovídá průměru), a na základě výsledků dobrovolných veřejných dražeb srovnatelných bytů, je obvyklá cena 20 830,- Kč/m2.

Strana 9

2961-032/14

Při stanovení obvyklé ceny vycházím z nabídek realitních kanceláří (zakázky s ID: W81-372745, 770-N46788 na serveru www.reality.cz; 109, CH0CH0144, 58 na serveru www.vychodo.ceskereality.cz) a uskutečněných prodejů či dražeb menších bytů v Lázních Bohdaneč.

Na základě provedené analýzy a podkladů, které jsem měla k dispozici, obvyklou cenu oceňované nemovité věci k datu 16.7.2014 navrhuji ve výši 831 000 Kč. Zvolený postup ocenění se jeví jako nejoptimálnější stanovení hodnoty nemovitých věcí jako podklad pro stanovení nejnižšího podání při dražbě. Jen konečný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou mají nemovité věci hodnotu, za níž mohou být prodány.

Na základě provedené analýzy obvyklou cenu oceňované nemovité věci k datu 16.7.2014 navrhuji

ve výši:

831 000 Kč

slovy: osmsettřicetjedentisíckorunčeských

2. Práva a závady s nemovitou věcí spojené Vlastnická práva nejsou k datu ocenění omezena právem odpovídajícím věcnému břemenu. Vlastnická práva jsou však k datu ocenění omezena zástavními právy exekutorskými, exekučními příkazy k prodeji nemovitosti, zahájením exekuce a nařízením exekuce. Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou: Těmito závadami jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Není mi známo, že by s oceňovanou nemovitou věcí - bytem č. 511/2, který je vymezen v bytovém domě č.p. 511 v ulici Na Lužci v Lázních Bohdaneč, část obce Lázně Bohdaneč, na pozemku parc. č. 2155, spolu s podílem na pozemku, na společných částech bytového domu a na příslušenství, vše v obci a katastrálním území Lázně Bohdaneč, byly spojeny práva a závady, které by měly vliv na cenu nemovité věci.

Závady s nemovitou věcí spojené, které v důsledku přechodu vlastnictví nezaniknou, nebyly shledány.

Strana 10

2961-032/14

III. Rekapitulace Znaleckým úkolem bylo provést ocenění bytu č. 511/2, který je vymezen v bytovém domě č.p. 511 v ulici Na Lužci v Lázních Bohdaneč, část obce Lázně Bohdaneč, na pozemku parc. č. 2155, spolu s podílem na pozemku, na společných částech bytového domu a na příslušenství, vše v obci a katastrálním území Lázně Bohdaneč, kraj Pardubický, ke dni: 16.7.2014.

Na základě provedené analýzy je navržena obvyklá cena

ve výši:

831 000 Kč

slovy: osmsettřicetjedentisíckorunčeských

V Srchu dne 19.7.2014

Strana 11

2961-032/14

IV. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 17.11.1995, č.j. Spr. 1941/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Jsem si vědoma následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod číslem: 2961-032/14. Znalečné a náhrady účtuji podle připojené likvidace. Počet stran posudku: Počet stran příloh:

12 4

Ing. Kateřina Skladanová

Přílohy:

výpis z katastru nemovitostí (2 listy) kopie katastrální mapy (2 listy)

Strana 12