ZNALECKÝ POSUDEK č. 9179-743/2012 o ceně ideálního podílu ½ nemovitostí - garáže č.e. 127 s pozemkem parc.č. St. 262/6 v k.ú. Loučná u Lomu, obec Lom, okres Most, kraj Ústecký Objednatel posudku:
Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 415 01 Teplice
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 1698/09281)
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb., podle stavu ke dni 30.10.2012 posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice tel.: 603872207 e-mail:
[email protected] Posudek obsahuje včetně titulního listu 9 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Srbicích 5.11.2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně ideálního podílu ½ nemovitostí - garáže č.e. 127 s pozemkem parc.č. St. 262/6 v k.ú. Loučná u Lomu, obec Lom, okres Most, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 1698/09-281 ze dne 9.10.2012) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti – garáž, je pro ocenění cenou obvyklou použita kombinace metod věcné, výnosové a srovnávací (tržní). 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Garáž č.e. 127 Adresa nemovitosti: Školní 435 11 Lom Kraj: Ústecký Okres: Most Obec: Lom Katastrální území: Loučná u Lomu Počet obyvatel: 3 871 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 30.10.2012 za přítomnosti znalce (obeslaní pan Jaroslav Křižanovič ani paní Jitka Křižanovičová se k místnímu šetření nedostavili). 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací 110 Ex 1698/09-281 ze dne 9.10.2012 - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem dne 9.10.2012 (LV č. 495) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne 30.10.2012 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - mapa oblasti 5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 495 pro k.ú. Loučná u Lomu je uvedeno: A - Vlastnické právo: Křižanovič Jaroslav, Podkrušnohorská 1017, Horní Litvínov,
-3436 01 Litvínov 1 Křižanovičová Jitka, Okružní 287, Meziboří, 435 13 Meziboří u Litvínova
podíl 1/2 podíl 1/2
B - Nemovitosti: Pozemky: 21 m2 zastavěná plocha a nádvoří parc.č. St. 262/6 Stavby: Loučná, č.e. 127, způsob využití garáž, na parcele St. 262/6 B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Nařízení exekucí a exekuční příkazy k prodeji podílu nemovitosti podrobně viz. příloha č. 495
LV
D - Jiné zápisy: Viz. příloha LV č. 495. E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 495. Při místním šetření nebyly zjištěny další skutečnosti, které by měly vliv na cenu obvyklou, zejména uzavřené nájemní smlouvy. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici, ocenění je provedeno na základě vlastních měření a zjištění znalce. 7. Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná se o nemovitost, kterou tvoří garážový box č.e. 127, vnitřní v řadě. Situování je v zástavbě řadových garáží při ulici Školní v Lomu. Garáž není podle venkovní obhlídky napojena na rozvod el. energie. Území je rovinné až mírně svažité směrem na jih, přístup je po štěrkem zpevněné komunikaci. Lom je menším městem okresu Most, které je téměř srostlé s větším Litvínovem. Lom leží na úpatí Krušných hor. Ve městě je přiměřená občanská vybavenost a kompletní vybavenost inženýrskými sítěmi, probíhá zde poměrně rozsáhlá výstavby nových rodinných domů v několika lokalitách. Spojení je MHD, zastávka ve vzdálenosti cca 500 m. Situování je v zástavbě řadových garáží pod končící zástavbou rodinných domů.
-4-
B. Posudek Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 1698/09-281 ze dne 9.10.2012) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti – garáž, je pro ocenění cenou obvyklou použita kombinace metod věcné, výnosové a srovnávací (tržní).
1. Popis objektů a pozemků Garáž č.e. 127 Jak bylo uvedeno, jedná se o garážový box, přízemní, vnitřní v řadě. Protože mi nebyl umožněn vstup do garáže, je dále uveden popis z venkovní prohlídky garáže a předpokládaného provedení z doby výstavby. Stěny jsou zděné v tl. 30 cm, plochá střecha s živičnou krytinou, žlabem a svodem, hladká fasáda i vnitřní úprava stěn, podlaha je betonová, osazena jsou dřevěná vrata v kovovém rámu. Stáří garáže usuzuji cca 30 roků. Garáž je průměrně až podprůměrně udržovaná, vyžadující provedení některých oprav (rezivý žlab, opadaná omítka římsy nad vraty). Pozemky Pozemek zastavěný garáží. Území je rovinné až mírně svažité směrem na jih, přístup je po štěrkem zpevněné komunikaci. V místě je možnost napojení na rozvod el. energie. Výměra pozemků: parc.č. St. 262/6 21 m2 zastavěná plocha a nádvoří
2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích.
Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod:
-5-
a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). V tomto případě je použita nákladová cena staveb s využitím oceňovacího předpisu (vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. - nákladová cena bez koeficientu prodejnosti Kp) a věcná hodnota pozemku na základě zkušenosti znalce.
b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti.
c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení prodaných nebo nabízených porovnatelných nemovitostí.
Obvyklá cena pro danou kategorii stanovena kombinací hodnoty věcné, výnosové a srovnávací.
a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Stavby: Garáž č.e. 127 - § 8 Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:
typ B zděná nebo železobetonová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP:
3,30*6,60
Název podlaží 1.NP: Obestavěný prostor: Vrchní stavba: 3,30*6,60*(2,50+0,20/2) Obestavěný prostor – celkem:
= Zastavěná plocha 21,78 m2
21,78 m2 Konstrukční výška 2,70 m
= =
56,63 m3 56,63 m3
-6Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stěny S 3. Stropy S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 7. Úprava povrchů S 8. Dveře C 9. Okna C 10. Vrata S 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace C Součet upravených objemových podílů:
Obj. podíl [%] 6,20 30,10 26,20 5,70 2,90 4,80 2,70 1,40 6,80 7,20 6,00
Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 6,20 1,00 30,10 1,00 26,20 1,00 5,70 1,00 2,90 1,00 4,80 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 6,80 1,00 7,20 0,00 0,00 89,90
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,8990
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 9): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
= * * *
1 375,- Kč/m3 0,8990 1,0000 2,1030
Základní cena upravená:
=
2 599,57 Kč/m3
Plná cena:
56,63 m3 * 2 599,57 Kč/m3
=
147 213,65 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 60 = 50,000 %
-
73 606,83 Kč
Garáž č.e. 127 - zjištěná cena
=
73 606,82 Kč
=
4 200,- Kč
= =
73 607,- Kč 4 200,- Kč
Pozemky: 21 m2 á 200,- Kč/m2
Rekapitulace věcné hodnoty: Stavby Pozemky Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem
77 807,- Kč
Výsledná věcná hodnota nemovitosti po zaokrouhlení činí
77 810,- Kč
-7-
b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Typ hodnocené nemovitosti (garáž) se v dané lokalitě občasně pronajímá za max. dosažitelné nájemné 500,- až 1000,- Kč/měs.. Roční výnos 12 měs. á 600,- Kč = Náklady na zajištění výnosů cca 1,5% z reprodukční hodnoty stavby = Čistý roční výnos Kapitalizace Výnosová hodnota =
7 200,- Kč 2 210,- Kč 4 990,- Kč 10% 49 900,- Kč
c) metoda srovnávací (tržní) K dispozici pouze údaje z inzerce garáží v sousedním Litvínově: Prodej garáž 23 m2, Litvínov Nabízíme Vám na prodej řadovou garáž v Litvínově. Ke garáži vede zpevněná příjezdová cesta, elektrika je zavedena, není však jisti. Ke garáži je možnost využít rampu. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 40156 (NEXT REALITY, Františka Halase 845, 43401 Most), aktualizace 26.10.2012, inzerovaná cena 65 tis. Kč. Jednotková cena za 1 m2 užitné plochy 2 800,- Kč. Porovnání: Inzerce obdobné nemovitosti v sousedním městě, v obdobné lokalitě. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek): 0,90x1,00x1,00x1,00x1,00x1,00=0,90. Redukovaná jednotková cena: 2 500,- Kč/m2 Prodej garáž 17 m2, Litvínov, Janov Nabízíme k prodeji zděnou garáž na vlastním pozemku s nájezdem v Litvínově -Janově, okr. Most, v zástavbě řadových garáží, klidná část, nedaleko se nachází restaurce Pod Pardálem. Garáž je suchá, podlaha beton, střecha -krytina IPA, vrata jsou dvoukřídlá, dřevěná. Garáž je ihned volná. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 1026D (Trio realitní kancelář, s.r.o., Jaroslava Průchy 1915/24, 43401 Most), aktualizace 29.10.2012, inzerovaná cena 50 tis. Kč. Jednotková cena za 1 m2 užitné plochy 2 900,- Kč. Porovnání: Inzerce obdobné nemovitosti v sousedním městě, v horší lokalitě. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek): 0,90x1,10x1,00x1,00x1,00x1,00=0,99. Redukovaná jednotková cena: 2 900,- Kč/m2
-8Prodej garáž 29 m2, Smetanova, Litvínov Prodej garáže o výměře 29 m2 v k.ú. Horní Litvínov - lokalita na ,,Východě". Cena: 85 000,-. Prodej garáže o výměře 29 m2 v k.ú. Horní Litvínov - lokalita na ,,Východě". Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 23 (BETA - TEAM, a.s., Mezibořská 147, 43601 Litvínov), aktualizace 8.10.2012, inzerovaná cena 85 tis. Kč. Jednotková cena za 1 m2 užitné plochy 2 900,- Kč. Porovnání: Inzerce obdobné nemovitosti v sousedním městě, v obdobné lokalitě. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek): 0,90x1,00x1,00x1,00x1,00x1,00=0,90. Redukovaná jednotková cena: 2 600,- Kč/m2 Vyhodnocení srovnávací hodnoty: Rozpětí redukovaných cen: 2 500,- až 2 900,- Kč/m2 Stanovená cena za 1 m2 u oceňované nemovitosti: 2 700,- Kč/m2 Komentář: Pro porovnání tři nemovitosti – vzhledem k nedostatku podkladů o uskutečněných prodejích pouze údaje z inzerce v sousedním prakticky srostlém městě Litvínově. Po úpravě na parametry oceňované nemovitosti považuji za přiměřenou jednotkovou cenu částku cca 2,7 tis. Kč/m2. Pro výměru oceňované garáže 21 m2 srovnávací hodnotu uvažuji ve výši cca 55 tis. Kč. Srovnávací hodnota
= 55 000,- Kč
d) Zdůvodnění obvyklé ceny Pro ocenění cenou obvyklou byly stanoveny hodnoty věcná, výnosová a srovnávací. V regionu jsou prodejní ceny u všech typů nemovitostí převážně pod věcnou hodnotou, pouze u rodinných domů se v lepších lokalitách věcné hodnotě blíží. Obvyklou cenu uvažuji ve výši porovnávací hodnoty 55 tis. Kč, mírně nad výnosovou hodnotou. Obvyklá cena je stanovena bez vlivu nařízených exekucí a exekučních příkazů k prodeji podílu nemovitosti. Pro podíl ½ nemovitosti je uvažována cena se zaokrouhlením spíše dolů vzhledem k horší prodejnosti podílu nemovitosti než nemovitosti jako celku. Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši:
Výsledná obvyklá cena podílu ½ nemovitosti slovy: dvacetpěttisíc Kč
25 000,- Kč
-9V Srbicích, 5.11.2012 Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 9179-743/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 272 12. V Srbicích, 5.11.2012 Ing. Zdeněk Garlík
