ZNALECKÝ POSUDEK č. 8361-298/2011 o ceně ideálního podílu 1/2 nemovitostí - domu Markvartice č.p. 289 s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 41, 365/1 v k.ú. Markvartice u Děčína, obec Markvartice, okres Děčín, kraj Ústecký
Objednatel posudku:
Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 415 01 Teplice
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 1519/07181)
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb., podle stavu ke dni 6.10.2011 posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice tel.: 603872207 e-mail:
[email protected] Posudek obsahuje včetně titulního listu 12 stran textu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Srbicích 12.10.2011
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně ideálního podílu 1/2 nemovitostí - domu Markvartice č.p. 289 s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 41, 365/1 v k.ú. Markvartice u Děčína, obec Markvartice, okres Děčín, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 1519/07-181 ze dne 15.9.2011) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je ocenění provedeno ve dvou krocích. V prvním kroku je spíše informativně stanovena administrativní cena podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ve druhém kroku je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Markvartice 289 407 42 Markvartice Kraj: Ústecký Okres: Děčín Obec: Markvartice Katastrální území: Markvartice u Děčína Počet obyvatel: 649 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 6.10.2011 za přítomnosti znalce (pan Jan Dutczák se místního šetření nezúčastnil, obsílku si na adrese, uvedené v usnesení, nevyzvedl). 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací 110 Ex 1519/07-181 ze dne 15.9.2011 - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem dne 15.9.2011 (LV č. 37) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne 6.10.2011 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - mapa Českého středohoří v měřítku 1:50000
-35. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 37 pro k.ú. Markvartice u Děčína je uvedeno: A - Vlastnické právo: Dutczák Jan, Markvartice 289, 407 42 Markvartice u Děčína Dutczák Jan, Slévačská 497/9, Praha 14, Hloubětín, 198 00 Praha 98 Dutczák Lukáš, Slévačská 497/9, Praha 14, Hloubětín, 198 00 Praha 98
podíl 1/2 podíl 1/4 podíl 1/4
B - Nemovitosti: Pozemky: parc.č. St. 41 115 m2 zastavěná plocha a nádvoří Stavby: Markvartice, č.p. 289, způsob využití rodinný dům, na parcele St. 41 U pozemků i stavby je uveden způsob ochrany - rozsáhlé chráněné území. B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Nařízené exekucí, exekuční příkazy k prodeji a zástavní práva exekutorská a z rozhodnutí správního orgánu, vše podrobně viz. příloha LV č. 37. D - Jiné zápisy: Bez zápisu E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 37 Dle dostupných podkladů nebyly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti, zejména uzavřené nájemní smlouvy apod.. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace nebyla k dispozici, vzhledem ke skutečnosti, že mi nebyl umožněn vstup do nemovitosti, ocenění je provedeno na základě vlastních měření a zjištění znalce z venkovní obhlídky, ze zjištěného stavu a předpokládaného vybavení a provedení z doby výstavby. 7. Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná o nemovitost, kterou tvoří zejména dům Markvartice č.p. 289 - samostatně stojící s 1 NP a zřejmě částečným podsklepením a dále pozemek tímto domem zastavěný a přilehlý pozemek zahrady. Nemovitost je situována poblíž centra obce Markvartice, při říčce Bystrá. Dům je dle zjištění na místě zřejmě napojen pouze na vodovod a rozvod el. energie. Další příslušenství tvoří pouze zbytky vedlejších staveb - přistavěné a samostatně stojící dřevěné kolny o půdorysných rozměrech cca 2,70 x 2,50 m a 2,50 x 2,00 m a venkovních úprav - plotu
-4původně z dřevěných latí na svlacích a cihlových sloupcích a podezdívce a venkovních schodů a dále několik delší dobu neošetřovaných ovocných a okrasných dřevin. Území je částečně rovinné, částečně svažité směrem na východ Přístup je po zpevněné komunikaci. Markvartice jsou středně velkou obcí okresu Děčín, která je vzdálena od okresního města cca 10 km a od většího města Česká kamenice cca 5 km. Situování obce je při frekventované silnici z Děčína do Liberce. V místě je přiměřená občanská vybavenost a nekompletní vybavenost inženýrskými sítěmi. Spojení je linkovým autobusem. 8. Obsah posudku 1. Informativně administrativní cena a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Dům Markvartice č.p. 289 b) Porosty b1) Trvalé porosty c) Pozemky c1) Pozemky 2. Obvyklá cena
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Vzhledem k účelu je ocenění provedeno ve dvou krocích. V prvním kroku je spíše informativně stanovena administrativní cena podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ve druhém kroku je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku.
1. Informativně administrativní cena a) Porovnávací hodnota a1) Dům Markvartice č.p. 289 - § 26a Jak bylo uvedeno, jedná se o dům s jedním nadzemním podlažím a zřejmě částečným podsklepením, samostatně stojící. Dům je převážně zděný, částečně dřevěný (roubenka), s převážně sedlovou střechou, opatřenou krytinou z břidlice, včetně žlabů a svodů z pozink. plechu, s fasádou hladkou nebo impregnací dřeva. Provedení jednotlivých podlaží: Jak již bylo uvedeno, vstup do budovy nebyl možný. Popis vnitřního vybavení a provedení vychází
-5z předpokládaného provedení obdobných domů a zjištěného stavu. Obvodové stěny zděné v tl. 45 cm nebo dřevěné v menší tloušťce, stropy předpoklad polospalné s viditelnými trámy nebo klenbové, vnitřní omítky štukové nebo vápenné hladké, podlahy prkenné a z cihelné dlažby, schody dřevěné. Osazena dřevěné dvojitá rámová okna a zřejmě rámové náplňové dveře. Proveden zřejmě rozvod světelné elektroinstalace a studené vody. Předpoklad vybavení pouze umyvadlo a kamna na tuhá paliva. Výčet místností: Vzhledem k velikosti usuzuji na jeden byt v 1.NP, bez využití podkroví. Charakter stavby: Dům má jedno nadzemní podlaží a je v něm zřejmě jeden byt, jedná se o ocenění rodinného domu. Stáří a opotřebení: Podle provedení a výše č.p. usuzuji na stáří cca 100 roků. Celkový stav odpovídá minimu stavebních úprav a značně zanedbané údržbě. Dle sdělení vlastníka sousední nemovitosti není dům již delší donu ani užíván. Ze zjevných závad i z vnější obhlídky patrných uvádím vlhkost zdiva, odtržení přístavby od původní stavby, chybějící šablony břidlice na střeše a zcela dožití krytina přístavby, průhyb krovu, zrezivělé a děravé klemp. konstrukce, rozbité tabulky oken. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Ústecký kraj - do 2 000 obyvatel 100 roků Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 102,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 1.NP:
4,00*5,70 13,80*5,70+11,00*2,50
Název podlaží 1.PP: 1.NP:
= =
Zastavěná plocha 22,80 m2 106,16 m2
Obestavěný prostor: Spodní stavba: 4,00*5,70*2,00 Vrchní stavba: (13,80*5,70+11,00*2,50)*(0,40+2,70) Zastřešení: 13,80*5,70*(0,75+2,85/2) Obestavěný prostor – celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost ZP / ZP1 = 1,21 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení:
ZP1 = 106,16 m2 ZP = 128,96 m2
22,80 m2 106,16 m2 Konstrukční výška 2,40 m 2,70 m
= = = =
45,60 m3 329,10 m3 171,09 m3 545,79 m3
-6Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, vlastní studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Standardní příslušenství vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti)
č.
Vi
I
typ A
III III II II II I II
0,00 0,00 0,00 0,01 -0,05 -0,08 -0,05
I I III
0,00 -0,05 0,05
II III V
0,00 0,00 0,40
Koeficient pro stáří 100 let: 0,60 12
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V13 * 0,60 = 0,199 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci - centrální území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport v obci - žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení v obci - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - dobré dopravní spojení (v dosahu příměstských linek vel. měst) 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č.
Pi
I III II III
0,00 0,01 0,00 0,03
I I III
-0,03 -0,03 0,04
II I III II
0,00 -0,06 0,00 0,00
11
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 0,960 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Horší prodejnost podílu než celé nemovitosti. 3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,900 i=1
č.
Ti
II
-0,05
II I
0,00 -0,05
-7Celkový index I = IV * IP * IT = 0,199 * 0,960 * 0,900 = 0,172 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 102,- Kč/m3 * 0,172 = 533,54 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 533,54 Kč/m3 * 545,79 m3 = 291 200,80 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
291 200,80 Kč 291 200,80 Kč 1/2
Dům Markvartice č.p. 289 - zjištěná cena
=
145 600,40 Kč
b) Porosty b1) Trvalé porosty Neudržované okrasné a ovocné dřeviny u domu. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku [Kč]: Celková výměra pozemku [m2]: Celková pokryvná plocha porostů [m2]: Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: Cena porostů je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:
* =
Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
Trvalé porosty - zjištěná cena
34 605,79 781 200 8 861,92 0,065 576,02 576,02 Kč 1/2 =
288,01 Kč
c) Pozemky c1) Pozemky - § 27 - § 32 Pozemek zastavěný domem a zahrada. Je uplatněna srážka za nemožnost napojení na kanalizaci a situování v CHKO České středohoří. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 115,00 35,00
zastavěná plocha St. 41 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou
-7 %
Cena [Kč] 4 025,4 025,-
-8kanalizaci 2.9.2 omezení užívání pozemku - chráněná krajinná oblast Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
-3 % -10 % * *
402,50 3 622,50 1,3280 2,1690 10 434,36
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 666,00 35,00
Cena [Kč] 23 310,23 310,-
zahrada 365/1 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci 2.9.2 omezení užívání pozemku - chráněná krajinná oblast Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem
-3 % -10 % -
Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
-7 %
* * *
Pozemky - zjištěná cena
=
2 331,20 979,0,4000 1,3280 2,1690 24 171,43 34 605,79 Kč 1/2 17 302,90 Kč
Rekapitulace Výsledné ceny: a) Dům Markvartice č.p. 289 b) Trvalé porosty c) Pozemky
= = =
145 600,40 Kč 288,01 Kč 17 302,90 Kč
Výsledná cena podílu ½ nemovitosti činí celkem
163 191,31 Kč
Výsledná cena podílu ½ nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
163 190,- Kč
-9-
2. Obvyklá cena Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Podrobný popis jednotlivých staveb a pozemků je uveden v ocenění administrativní cenou.
Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod: U jednotlivých metod jsou ceny uvedeny za nemovitost jako celek, obvyklá cena podílu nemovitosti je uvedena ve zdůvodnění.
a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). V tomto případě je použita nákladová cena staveb za použití publikace ukazatele URS Praha a jednotková cena pozemků na základě zkušeností znalce. Ocenění: Stavby: Dům Markvartice č.p. 289: Základní cena (ÚRS Praha 1999): Úprava na CÚ 2010 (1,343*1,055*1,021*1,00):
= *
3 220,- Kč/m3 1,447
Základní cena upravená
=
4 659,- Kč/m3
Plná cena: 545,79 m3 * 4 659,- Kč/m3 Opotřebení odborným odhadem: 85,000 % Úprava ceny za opotřebení
=
2 542 836,- Kč
-
2 161 411,- Kč
Dům Markvartice č.p. 289 - celkem
=
381 425,- Kč
Pozemky:
- 10 781 m2 á 200,- Kč/m2
=
156 200,- Kč
Rekapitulace Stavby Pozemky
= =
381 425,- Kč 156 200,- Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
537 625,- Kč
Výsledná věcná hodnota nemovitosti po zaokrouhlení činí
537 630,- Kč
b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Typ hodnocené nemovitosti (rodinný dům) se v dané lokalitě běžně nepronajímá, dosažitelné nájemné v místě obvyklé nelze objektivně zjistit.
c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo inzerovaných porovnatelných nemovitostí. K dispozici pouze údaje o inzerci v Markvarticích: Prodej dům rodinný 120 m2, Markvartice Nabízíme k prodeji RD-chalupu o velikosti 4+1 s pozemkem 1000m2 v centru obce Markvartice, která je vzdálená 12km od Děčína a 6km od České Kamenice. V okolí je nádherná příroda s lesy a v obci je veškerá občanská vybavenost. Nemovitost stojí na rovinatém pozemku a příjezdová cesta je okolo domu. Samotná nemovitost potřebuje úpravy. Ve vstupu do domu je velká předsíň, z níž se dostaneme do větší kuchyně, komory a koupelny. Z chodby vlevo je samostatné WC, menší obytná místnost a následně technická část s využitím na sklad paliva. Po dřevěných schodech se dostaneme do patra, kde se nacházejí 3 obytné místnosti. Následně je zde půda s možností vytvoření půdní vestavby. Nemovitost má dřevěná okna, střecha je z pálených tašek. Voda je z řadu a je zde septik. Zajistíme financování dané nemovitosti. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 3513, vloženo 14.3.2011, aktualizace 9.8.2011, inzerovaná cena 950 tis. Kč, užitná plocha 120 m2, pozemek 1000 m2. Prodej dům rodinný 2864 m2, Markvartice Nabízíme k prodeji RD , chalupu v obci Markvartice, která se nachází v působivé krajině styku Českého středohoří a Lužických hor + Českého Švýcarska. Objekt je dispozičně 4 +kk. V přízemí se nachází obytná světnice kde je kuchyňský kout, dále vstupní chodba a WC. V 1 patře domu se nachází obývací pokoj,dvě menší ložnice, koupelna, samostatné WC. Dále je v domě garáž. Pozemek je rovinatý se vzorně udržovanou zahradou. Výměra pozemku 2 846 m2, zastavěná plocha 376 m2. Na této ploše možnost výstavby dalšího RD, chalupy. Okolo domu je úzká obslužná
- 11 komunikace, která znemožňuje průjezd nákladních vozidel a proto se jedná o klidné a čisté prostředí. V okolí domu se nachází rodinné domy, pole a zahrady. V blízkosti les. Občanská vybavenost - obchod, restaurace, pošta. Dopravní obslužnost - vlak, bus směr Děčín. Doporučujeme pro klidné, zdravé a romantické okolí. Při rychlém jednání možná sleva. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 011492, vloženo 16.5.2011, aktualizace 6.10.2011, inzerovaná cena 990 tis. Kč, užitná plocha neuvedena, dle foto usuzuji na cca 180 m2, pozemek 2864 m2. Prodej chalupa 279 m2, Huntířov Nabízíme zděnou chalupu jako rodinný dům 4+1 s garáží v obci Huntířov, okr. Děčín. Dům je po částečné rekonstrukci vhodný k úpravě na trvalé bydlení. Střešní krytina z části nová, plastová okna, nové podlahy a koupelna. Zahrada za domem poskytuje relaxaci. Zařídíme financování. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 195542, vloženo 18.7.2011, aktualizace 7.10.2011, inzerovaná cena 895 tis. Kč, užitná plocha ze stavěné a počtu podlaží (1.PP neuvažováno) cca 140 m2, pozemek 279 m2. Vyhodnocení srovnávací hodnoty: K porovnání tři nemovitosti – ve všech případech údaje z inzerce, ve dvou případech ve stejné obci, v jednom případě v sousední obci. Jednotková cena cca 7,9 a 5,5 resp. 6,4 tis. Kč/m2. Ve všech případech se jedná o nemovitosti v lepším stavu a zřejmě lépe vybavené, s pozemkem srovnatelným, větším nebo menším. Při porovnání přes užitnou plochu, po úpravě na parametry oceňované nemovitosti (zejména stav nemovitostí, velikost pozemku, inzerce) uvažuji pro oceňovanou nemovitost srovnatelnou jednotkovou cenu ve výši cca 4 tis. Kč/m2. Pro podlahovou plochu oceňované nemovitosti cca 85 m2 srovnávací hodnota činí 340 tis. Kč pro nemovitost jako celek.
d) Zdůvodnění obvyklé ceny Pro ocenění cenou obvyklou byly stanoveny hodnoty věcná a srovnávací. V regionu jsou prodejní ceny u všech typů nemovitostí převážně pod věcnou hodnotou, pouze u rodinných domů se této hodnotě v lepších lokalitách blíží a jsou zhruba na úrovni administrativní ceny. Obvyklá cena je stanovena bez vlivu zástavních práv, nařízených exekucí a exekučních příkazů k prodeji nemovitostí. Obvyklá cena vychází zejména ze stanovené porovnávací hodnoty, která leží v tomto případě zhruba ve výši informativně zjištěné administrativní ceny. Cenu podílu nemovitosti uvažuji ve výši cca 85% vzhledem k horší prodejnosti podílu než celé nemovitosti. Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši:
Výsledná obvyklá cena podílu 1/2 nemovitostí slovy: jednostopadesáttisíc Kč
150 000,- Kč
- 12 V Srbicích, 12.10.2011 Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 8361-298/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 246 11. V Srbicích, 12.10.2011 Ing. Zdeněk Garlík
