06-357

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4048 – 287 / 2016 dle Usnesení č.j. 067 EX 3465/06-357

Objednavatel: Sídlo: IČ:

Zhotovitel: Sídlo: IČ:

mail: Zpracovatelé:

Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 49720821

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. [email protected] Ing. Marek Řezníček, Ing. Milan Bálek, Jaromír Ondrušák

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 3465/06-357 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 13.06.2016.

Posudek obsahuje:

31 stran včetně příloh

Posudek se předává:

v jednom vyhotovení

Výtisk číslo:

1

Zpracováno:

17.08.2016

Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Obsah posudku

Znalecký posudek č. 4048 – 287 / 2016

strana

A 1 2 3 4 5

NÁLEZ...............................................................................................................................3 Úkol a předmět ocenění ...............................................................................................3 Místní šetření ...............................................................................................................3 Den ocenění .................................................................................................................3 Podklady ......................................................................................................................3 Uznávané metody ocenění ...........................................................................................4

B 1 2 3

POSUDEK .........................................................................................................................8 Aplikovaná metoda ocenění.........................................................................................8 Ocenění ........................................................................................................................9 Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených ........................24

C

REKAPITULACE ..........................................................................................................25

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................26

E

PŘÍLOHY........................................................................................................................26

2



A NÁLEZ 1

ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 067 EX 3465/06-357: - ocenit nemovité věci a jejich příslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené. Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu ve výši ½ na nemovitých věcech:

Příslušenství: zbytky oplocení, zemní sklep. Inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka do veřejné kanalizace. Technický popis stavby, jejího konstrukčního provedení a technického vybavení, je detailně proveden níže v části B - Posudek. 2

MÍSTNÍ ŠETŘENÍ

Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 10.08.2016 bez přítomnosti vlastníků nemovitých věcí. Jedná se o volně přístupný, opuštěný dům. Povinný na výzvu ke kontaktování zhotovitele posudku nereagoval. 3

DEN OCENĚNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 17.08.2016, což je den ocenění. 4

PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 437, k.ú. Hranice u Aše, získaný prostřednictvím Dálkového -

přístupu do Katastru nemovitostí dne 13.06.2016 Snímek katastrální mapy Usnesení č.j. 067 EX 3465/06-357 Usnesení č.j. D 188/98-81 ze dne 22. června 1999 barevná fotodokumentace informace získané při místním šetření záznam z prohlídky a zaměření nemovitých věcí

3



- zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 -

Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. vyhláška č. 53/2016 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2010 Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., 2014 Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress 2012 časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2016 odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2016 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010, 2012, 2014, 2015

5 5.1

UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitých věcí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika, a to vyhláška č. 53/2016 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů. 5.2

Metoda výnosová

Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kč] i

kde:

VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitých věcí

4



V ... čisté příjmy z nemovitých věcí i ... míra kapitalizace Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu, popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o obhospodařovací náklady související nemovitou věcí. Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje. Očekávaný výnos se u předmětné nemovité věci zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o náklady na provoz nemovité věci (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovité věci, daň z nemovitosti a pojištění nemovitého majetku). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovité věci návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]

V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“: VHN = ČV ×

kde:

qn −1 HP + q × ( q − 1) q n n

ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovité věci, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n ... zbývající doba užití nemovité věci (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP ... hodnota pozemku.

Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovité věci je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovité věci) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovité věci, 2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového způsobu, kdy „jádro“ tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovité věci na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet:

-

bezrizikové míry výnosnosti, prémií (přirážek) za rizika.

matematické vyjádření: kde:

i = ibezp + Σσ

i ... míra kapitalizace

5



ibezp... bezpečný typ investice Σσ ... součet prémií (přirážek) za rizika Viz např. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank, obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur. Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovité věci Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu stavby. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovité věci Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitou věc pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovité věci přestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitou věcí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovité věci je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 5.3

Metoda komparativní

Srovnávací metoda, někdy nazývaná též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitých věcí patří: Poloha nemovitých věcí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitých věcí - stavebně-technické vlastnosti nemovitých věcí - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitých věcí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena 6



-

zástavní práva soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitých věcí - prodejnost obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitých věcí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovité věci. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitých věcí včetně jejich původních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitá věc prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009, str. 50: „Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade proč bych si onu nemovitou věc měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.“ Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitou věc vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovité věci proces veřejné dražby, které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitou věc. Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.

7



B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ

V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům, ke kterému je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných staveb včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovité věci (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovité věci, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovité věci. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných staveb sloužících pro rodinné bydlení primárně nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme. Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku, a to metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

8


2


OCENĚNÍ

Výchozí stav: Po analýze předchozího znaleckého posudku (č. 191-134/2010 ze dne 19.04.2010) konstatujeme, že podle našeho názoru ke změně poměrů rozhodných pro změnu výsledku ocenění došlo. Reálná cenotvorná informace, tedy veřejná dražba, ukázala, že se předmět ocenění nepodařilo prodat ani v opakované dražbě za cenu ve výši 1/2 z jeho původního ocenění, tedy ani za částku 60.000,- Kč. Reálná obvyklá cena je tedy s největší pravděpodobností ještě nižší, než je tato cena. Výsledná obvyklá cena stanovená tímto posudkem není svým charakterem cenou, za kterou budou nemovité věci v dražbě nakonec prodány, ale pouze cenou, od které se bude odvíjet výše nejnižšího podání v dražbě. Její stanovení je tak ve smyslu procesního práva určitým předstupněm umožňujícím realizaci dražby. Jinými slovy, výsledná cena není cenou tzv. realizační, je pouze obvyklou cenou stanovenou znalcem, kdy v průběhu dražby se teprve ukáže, jaká je skutečná tržní cena předmětné nemovité věci. Je také možné, že naše původní ocenění z r. 2010 bylo příliš optimistické. Jako podpůrný argument uvádíme, že kromě situace s neúspěšnou dražbou nás o nutnosti přecenění přesvědčil také stav realitního trhu, který měl ještě počátkem r. 2015 stále ještě setrvale klesající tendenci, kdy alespoň nějaká obchodovanost probíhala jen díky historicky nejnižším úrokovým sazbám hypotečních úvěrů. Plošně v rámci celé ČR ceny nemovitých věcí vytrvale klesaly, tolik zřetelné to snad nebylo jen ve větších městech (okresní, krajská). Za podstatnou okolnost významnou pro provedení nového ocenění považujeme skutečnost, že objekt je od posledního místního šetření stále ještě bez alespoň základní údržby, dlouhodobě opuštěný, kdy zejména v zimních obdobích dochází k degradaci stavebních materiálů. To se projevuje na většině kovových konstrukcích, které jsou zčásti zkorodovány (dešťové žlaby a svody, v jednom místě dokonce již odtržené a tedy nefunkční, dále oplechování), některá okna jsou již také s vyšším opotřebením. Další připomínky existují spíše v rovině estetické v oblasti obnovy maleb a nátěrů či výměně podlahových krytin, zařizovacích předmětů zdravotně-technické instalace nebo keramických obkladů, které přestože jsou pravděpodobně funkční, již neodpovídají nárokům současného standardu. Rozhodli jsme se proto přistoupit k novému ocenění. Srovnávací metoda, kterou jsme aplikovali, je někdy nazývaná též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot. Jedná se o statistickou metodu. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Popis: Dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka, je samostatně stojící, situovaný na mírně svažitém pozemku. Dům obklopuje ze tří stran neudržovaná zahrada porostlá vzrostlými stromy a okrasnými keři. Za domem se nachází polorozpadlá menší zděná stavba, která sloužila pravděpodobně jako zemní sklep. Okolní zástavbu tvoří hlavně rodinné domy. Centrum obce Hranice je ve vzdálenosti 600 m, do Aše je vzdálenost 11 km. Přístup k objektu je možný po veřejné komunikaci, oplocení je provedeno pouze částečně a je v havarijním stavu.

9



Konstrukční řešení a technické vybavení: Doba výstavby:

dle odborného odhadu před cca 80 - 90ti lety; údržba: úplná absence

Počet podlaží:

nepodsklepeno, 2 nadzemní podlaží

Základy:

kamenné a betonové pasy s částečnou izolací proti zemní vlhkosti

Nosné konstrukce: zděné v tl. 45 cm, z cihel; nezatepleno Stropy:

dřevěné trámové, s rovným podhledem

Střecha:

tvar sedlový, krov je dřevěný

Klempířské konstrukce:

dešťové žlaby a svody, okenní parapety z pozinkovaného plechu, opatřeno nátěry, částečně zkorodováno, z části chybí

Vnitřní povrchy:

dvouvrstvé vápenocementové omítky; obklady keramické v koupelně, v kuchyni

Vnější povrchy:

vápennocementové omítky, místy opadané; obklad soklu není proveden

Schody:

dřevěné, zčásti propadlé

Dveře:

dřevěné hladké plné s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy, vstupní jsou dřevěné - prosklené

Okna:

dřevěná se zdvojeným zasklením, mříže v přízemí ze zadní strany

Povrch podlah:

nejsou provedeny

Vytápění:

zčásti podlahové - nedokončeno; kotel chybí

Ohřev teplé vody:

zajišťován zásobníkovým el. ohřívačem - nefunkčním

Vnitřní vodovod:

je proveden rozvod studené i teplé vody

Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů

Krytina střechy:

Vrata:

živičná (v r. 1996 položená nová krytina typu „kanadské šindele“)

nejsou

WC splachovací Hygienické vybavení: v koupelně nejsou předměty Vnitřní plynovod:

-

chybí; zařizovací

není proveden

Elektroinstalace:

na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V); bleskosvod je instalován

Výtahy:

nejsou

Ostatní:

např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno

Vybavení kuchyní:

není

10



Dispozice: 1.NP: vstup, chodba, schodišťový prostor, pokoj s kuch. koutem, koupelna s WC 2.NP: schodišťový prostor, 2 pokoje

Srovnávací parametry: Název Rodinný dům č.p. 431

Zastavěná plocha [m2]

Užitná plocha [m2]

76,10

106,50

Závady technické povahy: Objekt je již několik let bez jakékoli údržby a je neobyvatelný. Jedná se vlastně jen o obvodovou „slupku“ se zastřešením. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v relativně dobrém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) buď zcela chybí, nebo jsou v havarijním stavu.

Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit poměrně vysoké finanční prostředky na rekonstrukci a opravy. Stanovení jejich výše značně přesahuje rámec tohoto znaleckého posudku, navíc jsou závislé na představě o rozsahu a kvalitě rekonstrukce potenciálním novým vlastníkem.

Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 437 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Dále upozorňujeme, že dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 437, existuje věcné břemeno užívání pozemku parc.č. St. 480/1 a stavby Hranice č.p. 431 ve prospěch paní Šizlingové Kvetoslavy. Jeho ocenění viz níže.

11



Srovnávací nemovité věci (SN): 1) Rodinný dům Nabídková cena: 130 000,- Kč Lokalita: Nový Kostel Popis: Samostatně stojící, částečně podsklepený rodinný dům s dispozicí 7+1. V suterénu se nachází skladové místnosti; v přízemí je obývací pokoj, kuchyně, komora a 2 ložnice; v patře pak čtyři pokoje. Budova: smíšené zdivo Stav objektu: před rekonstrukcí Typ domu: patrový Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 110 m2 Plocha užitná: 190 m2 Plocha pozemku: 432 m2 Balkón: ne Terasa: ne Sklep: ano Voda: vlastní studna Plyn: není Odpad: není Elektřina: 220/380V Vytápění: lokální na tuhá paliva

Zdroj: Realitní kancelář M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2 110 00 Praha Telefon: +420 800 100 446 www.mmreality.cz

12



2) Rodinný dům Nabídková cena: 200 000,- Kč Lokalita: Hranice Popis: Samostatně stojící, částečně podsklepený rodinný dům s dispozicí 3+1. Objekt je v zahájené rekonstrukci – střešní krytina, plastová okna, koupelna, rozvody vytápění. V suterénu se nachází skladové místnosti; v přízemí je obývací pokoj, kuchyně, koupelna s WC, kotelna a ložnice; v podkroví pak pokoj a volný půdní prostor. Budova: smíšené zdivo Stav objektu: v rekonstrukci Typ domu: přízemní Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 120 m2 Plocha užitná: 160 m2 Plocha pozemku: 450 m2 Balkón: ne Terasa: ne Sklep: ano Voda: vlastní studna Plyn: není Odpad: jímka Elektřina: 220/380V Vytápění: ústřední na tuhá paliva

Zdroj: Realitní kancelář Západoreal, s.r.o. alej Svobody 881/56 323 00 Plzeň - Severní Předměstí Telefon: +420 606 646 308

13



3) Rodinný dům Nabídková cena: 250 000,- Kč Lokalita: Kynšperk nad Ohří Popis: Samostatně stojící, podsklepený rodinný dům s dispozicí 4+1. V suterénu se nachází skladové místnosti; v přízemí je obývací pokoj, kuchyně, komora, koupelna, WC a 3 ložnice. Budova: smíšené zdivo Stav objektu: před rekonstrukcí Typ domu: přízemní Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 184 m2 Plocha užitná: 250 m2 Plocha pozemku: 1 144 m2 (v pronájmu) Balkón: ne Terasa: ne Sklep: ano Voda: veřejný vodovod Plyn: není Odpad: jímka Elektřina: 220/380V Vytápění: lokální na tuhá paliva

Zdroj: Realitní kancelář Reality 11 A-reality náměstí Dr. M. Horákové 983/2 360 01 Karlovy Vary Telefon: +420 352 601 601 www.reality11.cz

14



4) Rodinný dům Nabídková cena: 300 000,- Kč Lokalita: Vojtanov Popis: Samostatně stojící, nepodsklepený rodinný dům s dispozicí 2+1 a garáží. V přízemí se nachází garáž a skladové místnosti; v patře je obývací pokoj, kuchyně, komora a ložnice. Budova: smíšené zdivo Stav objektu: před rekonstrukcí Typ domu: patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 140 m2 Plocha užitná: 200 m2 Plocha pozemku: 1 484 m2 Balkón: ne Terasa: ne Sklep: ne Voda: vlastní studna Plyn: není Odpad: jímka Elektřina: 220/380V Vytápění: lokální na tuhá paliva

Zdroj: Realitní kancelář Reala Lakomá, s.r.o. Evropská 1558/33 350 02 Cheb Telefon: +420 354 424 334 www.reala-lakoma.cz

15



5) Rodinný dům Nabídková cena: 395 000,- Kč Lokalita: Krásná Popis: Samostatně stojící, částečně podsklepený rodinný dům s dispozicí 3+1. Objekt je v zahájené rekonstrukci – rozvody energií, koupelna. V suterénu se nachází skladové místnosti; v přízemí je obývací pokoj, kuchyně a koupelna s WC; v podkroví pak dva pokoje a volný půdní prostor. Budova: smíšené zdivo Stav objektu: před rekonstrukcí Typ domu: přízemní Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 128 m2 Plocha užitná: 186 m2 Plocha pozemku: 520 m2 Balkón: ne Terasa: ne Sklep: ano Voda: veřejný vodovod Plyn: není Odpad: jímka Elektřina: 220/380V Vytápění: lokální na tuhá paliva

Zdroj: Realitní kancelář NEXT REALITY náměstí Dr. M. Horákové 1120/10 360 01 Karlovy Vary Telefon: +420 800 700 099 www.nextreality.cz

16



6) Rodinný dům Nabídková cena: 399 000,- Kč Lokalita: Kraslice Popis: Řadový koncový, částečně podsklepený rodinný dům s dispozicí 5+1. Objekt je v zahájené rekonstrukci – zastřešení. V suterénu se nachází skladové místnosti; v přízemí jsou tři pokoje a koupelna s WC; v podkroví pak dva pokoje a kuchyně. Budova: smíšené zdivo Stav objektu: před rekonstrukcí Typ domu: přízemní Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 72 m2 Plocha užitná: 150 m2 Plocha pozemku: 118 m2 Balkón: ne Terasa: ne Sklep: ano Voda: veřejný vodovod Plyn: není Odpad: veřejná kanalizace Elektřina: 220/380V Vytápění: lokální na tuhá paliva

Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX Commercial Group Na strži 1702/65 140 00 Praha 4 Telefon: +420 222 191 942 www.remax-commercial.cz

17



7) Rodinný dům Nabídková cena: 399 000,- Kč Lokalita: Milhostov Popis: Samostatně stojící, částečně podsklepený rodinný dům s dispozicí 4+1. V suterénu se nachází skladové místnosti; v přízemí jsou dva pokoje, kuchyně a koupelna s WC; v podkroví pak dva pokoje. Budova: smíšené zdivo Stav objektu: před rekonstrukcí Typ domu: přízemní Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 113 m2 Plocha užitná: 170 m2 Plocha pozemku: 400 m2 Balkón: ne Terasa: ne Sklep: ano Voda: vlastní studna Plyn: není Odpad: jímka Elektřina: 220/380V Vytápění: lokální na tuhá paliva

Zdroj: Realitní kancelář Reality Smajlík, s.r.o. Májová 756/18 350 02 Cheb Telefon: +420 354 693 426 www.realitysmajlik.cz

18



8) Rodinný dům Nabídková cena: 400 000,- Kč Lokalita: Podhradí Popis: Samostatně stojící, částečně podsklepený rodinný dům s dispozicí 4+1. Objekt je v zahájené rekonstrukci – zastřešení, plastová okna, přípojka pitné vody. V suterénu se nachází skladové místnosti; v přízemí jsou dva pokoje, kuchyně a koupelna s WC; v podkroví pak dva pokoje. Budova: smíšené zdivo Stav objektu: před rekonstrukcí Typ domu: přízemní Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 80 m2 Plocha užitná: 140 m2 Plocha pozemku: 740 m2 Balkón: ne Terasa: ne Sklep: ano Voda: veřejný vodovod Plyn: není Odpad: jímka Elektřina: 220/380V Vytápění: lokální na tuhá paliva

Zdroj: Realitní kancelář John reality M. G. Dobnera 2943/2 434 01 Most Telefon: +420 608 776 755 www.johnreality.cz

19



9) Rodinný dům Nabídková cena: 450 000,- Kč Lokalita: Hazlov Popis: Řadový vnitřní, částečně podsklepený rodinný dům s dispozicí 4+2. V suterénu se nachází skladové místnosti; v přízemí jsou dva pokoje a koupelna s WC; v patře je kuchyň, pokoj a koupelna s WC; v podkroví pak koupelna s WC, pokoj a kuchyně. Budova: cihlová Stav objektu: dobrý Typ domu: patrový Podlaží počet: 4 Plocha zastavěná: 70 m2 Plocha užitná: 180 m2 Plocha pozemku: 205 m2 Balkón: ne Terasa: ne Sklep: ano Voda: veřejný vodovod Plyn: není Odpad: veřejná kanalizace Elektřina: 220/380V Vytápění: ústřední na tuhá paliva

Zdroj: Realitní kancelář ALSA REAL náměstí Republiky 4/3 301 00 Plzeň - Vnitřní Město Telefon: +420 377 223 681 www.alsareal.cz

20



10) Rodinný dům Nabídková cena: 499 000,- Kč Lokalita: Kraslice Popis: Samostatně stojící, nepodsklepený rodinný dům s dispozicí 6+1. Objekt je v zahájené rekonstrukci – zastřešení, plastová okna. V přízemí se nachází dva pokoje, kuchyně a koupelna s WC; v patře pak čtyři pokoje a komora. Budova: cihlová Stav objektu: před rekonstrukcí Typ domu: patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 143 m2 Plocha užitná: 200 m2 Plocha pozemku: 506 m2 Balkón: ne Terasa: ne Sklep: ne Voda: veřejný vodovod Plyn: v ulici před domem Odpad: veřejná kanalizace Elektřina: 220/380V Vytápění: lokální na tuhá paliva

Zdroj: Realitní kancelář NEXT REALITY náměstí Dr. M. Horákové 1120/10 360 01 Karlovy Vary Telefon: +420 800 700 099 www.nextreality.cz

21



Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient kZC ≤ 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota kZC = 0,85.“ Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188. Obdobně v časopise „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00. Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovité věci SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5 SN 6 SN 7 SN 8 SN 9 SN 10

Cena ke srovnání [Kč] 130 000 200 000 250 000 300 000 395 000 399 000 399 000 400 000 450 000 499 000

Index odlišnosti IO zdroj

poloha

0,95 0,90 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85

1,10 1,00 0,85 0,95 0,95 0,85 0,95 1,00 0,90 0,85

velikost

tech. stav a vybavenost

ostatní

0,80 1,20 1,00 0,85 0,95 1,00 0,70 1,20 1,00 0,80 1,15 1,00 0,80 0,95 1,00 0,85 0,95 1,00 0,80 0,90 1,00 0,85 0,85 1,00 0,80 0,70 1,00 0,75 0,85 1,00 n: počet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota Spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Srážka za spoluvlastnický podíl: -40% Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení:

Upravená cena [Kč] 130 416 145 350 151 725 222 870 242 412 232 784 231 979 245 650 192 780 229 836 10 202 580 44 144 130 416 158 436 202 580 246 724 245 650 101 290 60 774 61 000

22



Komentář k ocenění spoluvlastnického podílu: V listopadu r. 2013 byl Asociací znalců a odhadců ČR, o.s. publikován "Znalecký standard POSN č. 11", který mimo jiné řeší situaci při oceňování spoluvlastnických podílů. Viz webové stránky: http://www.azoposn.cz/doku.php?id=znalecke_standardy:start. Zde se uvádí, že stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu je obvykle nutné pro soudní spory, dražby a finanční vypořádání. Popis řešení: obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny nemovité věci, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitou věc vůbec reálně užívat (např. rodinný dům s jedním bytem, bytová jednotka). Vliv na obvyklou cenu spoluvlastnického podílu má a) typ nemovité věci a b) výše spoluvlastnického podílu: a) typ nemovité věci: U nemovitých věcí komerčních (přinášejících výnos), např. obytný dům, administrativní budova, provozní areál, zemědělské pozemky, je obvyklá cena spoluvlastnického podílu pouze mírně snížena oproti aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny, neboť při změně spoluvlastníka nemovitá věc přináší totožný výnos. Nový vlastník je pouze omezen ve vykonávání vlastnických práv velikostí svého spoluvlastnického podílu. U nemovitých věcí nekomerčních (např. byty, rodinné domy, stavební pozemky, rekreační stavby) je omezení výrazně větší, rozbor viz níže. b) výše spoluvlastnického podílu: Je zřejmé, že většinový vlastník může lépe vykovávat svá vlastnická práva než menšinový vlastník. Pokud je oceňován menšinový spoluvlastnický podíl, je snížení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu vyšší než u většinového podílu. Závěr: v databázi realizovaných prodejů se většinou podobné prodeje, vzhledem k jejich malé frekvenci a netypičnosti, prakticky nenacházejí. Výši obvyklé ceny spoluvlastnického podílu navrhujeme stanovovat následovně: Komerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu do 5 % - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 5 - 10 % Nekomerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu o 15 - 20 %. - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 20 - 40 %. Zpracovatelé tohoto znaleckého posudku dodávají, že spoluvlastnický podíl nemá obvykle žádné výhody oproti výlučnému vlastnictví celé nemovité věci. Naopak velkou nevýhodou spoluvlastnického podílu je obecně výrazné omezení vlastnických a uživatelských práv oproti výlučnému vlastnictví. Ani spoluvlastník většinového podílu nemůže direktivně sám rozhodovat o způsobu užívání nemovité věci, o provádění stavebních úprav, o způsobu obhospodařování zemědělských či lesních pozemků, o zřizování zástavních práv či věcných břemen atd. Ve většině případů se musí spoluvlastník více či méně podřídit stanoviskům a požadavkům i dalších spoluvlastníků, pokud nemá dojít ke sporu. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu je proto v těchto souvislostech podle našeho názoru nižší než je jeho numerické vyjádření. Navíc v současné době dochází k odkupu spoluvlastnických podílů prakticky jen mezi ostatními spoluvlastníky, případně se spekulativním záměrem rizikovými investory. Běžný realitní trh takové obchody v podstatě nezná, poptávka po nich vlastně neexistuje. Za dominantní problematické body, které potenciální zájemci o koupi spoluvlastnického podílu vnímají, jsou: 1) nutnost shody v otázce nákladů vynakládaných na opravy a rekonstrukce a jejich pořadí, 2) nutnost shody na osobě, která stavební práce bude férově zadávat či řídit, 3) nutnost souhlasu ostatních vlastníků v případě zřízení zástavního práva (hypotéka, úvěr, půjčka). Aby potenciální zájemce o koupi podílu překonal nechuť spojenou s výše uvedenými problémy, vyžaduje podstatnou slevu z ceny, která se podle našich zkušeností pohybuje spíše v horní úrovni rozpětí navrhovaných ve zmíněném Znaleckém standardu POSN č. 11, publikovaný Asociací znalců a odhadců ČR, o.s., tedy ve výši alespoň 20% u většinového podílu a alespoň 40% u menšinového podílu (nekomerční nemovité věci).

23



3

OCENĚNÍ JEDNOTLIVÝCH PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITÝMI VĚCMI SPOJENÝCH

Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 437 existuje omezení vlastnického práva - věcné břemeno užívání ve prospěch paní Šizlingové Květoslavy, Sídliště 625, 357 01 Rotava. Dle Usnesení č.j. D 188/98-81 ze dne 22. června 1999 je zřízeno paní Šizlingové právo doživotního bezplatného užívání jedné obytné místnosti v přízemí oceňovaného domu, proti vchodu do objektu s právem spoluužívání příslušenství (koupelna, záchod). Vlastník nemovité věci tedy nemůže předmět ocenění nadále užívat v celém rozsahu ani dále jej případně pronajímat, v rámci ocenění tedy provádíme odpočet tohoto omezení vlastnického práva. Věcné břemeno patřící určité osobě na dobu jejího života: Ocenění se provádí ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb., resp. dle vyhlášky č. 53/2016 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů: §16b odst. 4): Patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Výpočet: Čisté příjmy z potenciálního pronájmu předmětu ocenění v daném místě lze očekávat ve výši 0,5 až 1,0 tis. Kč/měsíc, pro výpočet aplikujeme střed uvedeného intervalu, tedy 750,- Kč/měsíc, tedy 9 000,- Kč/rok. Roční užitek = 9 000,- Kč/rok × 10 = 90 000,- Kč Ztrátová hodnota věcného břemene činí:

- 90 000,- Kč

Ztrátová hodnota spoluvlastnického podílu ve výši ½ na věcném břemeni činí: - 90 000,- Kč × ½ = - 45 000 Kč

24



C REKAPITULACE Obvyklou cenu nemovitých věcí:

včetně příslušenství, bez započítání ztrátové hodnoty věcného břemene, indikujeme ke dni ocenění na:

61 000,- Kč Ztrátovou hodnotu spoluvlastnického podílu ve výši ½ na věcném břemeni užívání ve prospěch paní Šizlingové Květoslavy, Sídliště 625, 357 01 Rotava, indikujeme ke dni ocenění na:

- 45 000,- Kč Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši ½ na nemovitých věcech:

včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění na:

16 000,- Kč slovy: Šestnácttisíc korun českých Poznámky: Příslušenství: zbytky oplocení, zemní sklep. Inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka do veřejné kanalizace.

25



D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4048 – 287 / 2016 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě:

V Hradci Králové dne 17.08.2016 Podpis za znalecký ústav:

Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Snímek katastrální mapy 3. Usnesení č.j. D 188/98-81 ze dne 22. června 1999

26


Příloha: Fotodokumentace


Příloha: Fotodokumentace

188/98

-ď1

Okresní soud v Chebu ve věci dědictví po Jaroslavu ŠizJingovi r.č. 49 09 04/138 posledně bytem Hranice 431, který dne 17.2.1998 bez zanechání závěti zemřel I.Stanoví obecnou cenu majetku zůstavitele a poz. manželky Kvetoslavy Šizlingové v bezpodílovém spoluvlastnictví manželů částkou: 1011 831,70 Kč z tohoto majetku náleží do dědictví : dům čp. 431 se stav. parc. č. 480/1 o výměře 346 m2 zapsaný v katastru nemovitostí pro kat. území Hranice u Aše obec Hranice na LV č. 437 kat. úřad Cheb v ceně 451 230.-Kč a poz.manželce Kvetoslavě Šizlingové r.č. 456208/788 bytem Hranice Ruská 431 pnpadá polovina domu čp. 223 se stav.parc. č. 168 o výměře 286 m2 a poz. parc. Č. 244/6 zahrada o výměře 503 m2 zapsaného v katastru nemovitostí pro kat. území Hnůce u Aše obec Hranice na LVč .. 97 kat. úřad Cheb se všemi právy a povinnostmi se k němu vztahujícími v ceně 541 280.-Kč, osobní auto LADA SPZ CfID 59-54 v ceně 7 OOO.-Kč,bytové zařízení v ceně 10000.-KČ, účet zůstavitele u Investiční a poštovní banky Č. účtu 111200603 se zůstatkem 1467,70 Kč a podnikatelský účet na jméno Květoslava Šiz1ingová u České spontellny a.s. Č. účtu 647159-338 se zůstatkem ke dni úmrtí 854.-Kč . .11. U r Č uj e ----:> a) obecnou cenu dědictví . 451230.-Kč b) výši dluhů . 11172.-Kč c) čistou hodnotu dědictví . 440 058.~Kč III. Se h val uj e dohodu uzavřenou mezi dědici zůstavitele ze zákona v tomto znění : ;. J. Poz.syn Petr ~íbal r.č. 72 12 2912307 bytem Hazlov 427 ~_ 2. Poz. syn Jiří Sizling r.č. 71 0221/1820 bytem U vozovny 576 2 A Praha 10. přejímají rovným dílem tedy každý z níchjednou polovinou dům čp. 431 se stav. parc. č. 480/1 o výměře 346 m2 zapsaného v katastru nemovitostí pro kat. území Hranice u Aše obec Hranice na LV Č. 437 a kdžý jednou polovinou stav. parc. Č. 480/2 zastavěná plocha zbořeniště zapsané na LV č. 611 katastru nemovitostí pro kat. území Hranice u Aše obec Hranice v ceně celkem 451 230.-Kč tedy podíl každého z nich 225 615.-Kč . . Oba přejimatelé nemovitosti znzují na úhradu dědického podílu 3. poz. manželky Kvetoslavy Šizlingové r.č. 45 62 08/788 bytem Hranice Ruská 431 . ··právo doživotního~bezplatného užívání jedné obytné místnosti v přízemí domu čp. 431 v Hranicích proti vchodu s právem spoluužíválÚ příslušenství ( koupelny, záchoda) vlevo od ..·..vchoduv přízemí a toto právo se zřizuje jako věcné břemeno vámoucí na domě čp. 431 v - Hranicích pro oprávněnou poz. manželku Kvetoslavu Šizlingovou v ceně ročního plnění ,- , 3600. •.Kčdestinásobek ročního plnění, započítávají~í se na dědický podíl poz. manželky činí c36 OOO.-Kč, Pozůstalá manželka nežádá na přejimatelích nemovitosti doplatek na svůj dědický podíl: Dluhy z dědictví představující nedoplatek spotřeby elektřiny ve výši 2 576.-Kč, náklady pohřbu zůstavitele po odečtení proplacen~ho pohřebného ve výši 8 797.-Kč hradí poz. manželka a poz synové Jiří .~:zlinga PIJlc1.J.baluhradí každý jednou polovinou . dluh zůstavitele u Finančního úřadu v Aši za daň z nemovitosti ve výši 299.-Kč. IV. U r Č uj e nákladyříz-.;ní spočívající v odměně a náhradě hotových výdajů notářky jako pověřené soudní komisařky JUDr Heleny Markové-za úkony provedené v této věci takto : odměna - 5 520 -Kč, náhrada hotových výdajů - 124,60 Kč odměna a náhrada celkem

5644,60 Kč . Uvedenou částku jsou povinni platit přejimatelé dědictví a to poz. syn Petr ubal a poz. syn Jiří Šizting každý z nich částkou 2 667.-Kč a poz. manželka Kvetoslava ŠizJ.ingováčástkou 310,60 Kč a to nejpozději do tří dnů po právní moci tohoto usnesení k rukám notářky nebo na účet notářky u Komerční banky pobočka Cheb expozitura Mariánské Lázně č. účtu 8885060217/0100 V.s. 71198 název účtu JUDr Helena Marková, notářka v Mariánských Lázních.

Zůstavitel byl ženatý , závěť nezanec.hal , dědictví bylo projednáno ze zákona. Obecná cena majetku zůstavitele a poz. manželky v bezpodílovém spoluvlastnictví manžc::lů ·byla'stanovenapodle sdělení peněžních ústavů, údajů účastníků a znaleckých posudků o ceně - -nemovitostí. Do souhrnu společných dluhů manželů nebyly zahrnuty pohledávky uplatněné spoluvlastníkem nemovitosti čp. 223 v Hranicích panem Talánem, pohledávky prodávajícího pana-Tomka a daJší,-Ze--svědeckýchvýpovědí těchto věňtelů zjistil soud, že tyto dluhy se týkaly pOdnikálÚpOZ.manželky a pň vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů bylo k - . tómuto Přihlédnuto a vypořádání bylo provedeno podle návrhu účastníků a zásad § 150 o. z. .-tak, že póz. manželka převzala celou ideální polovinu domu čp. 223 s vešetými závazky a pohledávkami a soud rozhodl podle § 175 I o.s.ř. Obecná cena majetku zůstavitele, výše --~.dluhů a čistá hodnota dědictví byly určeny podle vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů, -předložených dokladů o pohřebtúch výdajích a údajů účastníků. Zůstavitel nezanechal závěť~ze zákona dědí manželka a dva synové zůstavitele, každý z nich jednou třetinou~podle§ 473 odst. 1 O.Z. v první dědické skupině. Tito dědici dědictví neodmítli a uzavřeli dohodu -o vypořádání dědictví. , kterou soud schválil podle § 175 q odst. 1písm c) o.s.ř. O odměně notářky jako pověřené soudní komisařky rozhodl soud podle § 14,15 vyhl. MS ČR Č. 612/92 Sb podle obecné ceny dědictví á náhradu hotových vydajů určil soud podle §.9 písm a) vyhl' a tvou ji poštovné. O placení nákladů řízení rozhodl soud podle § 140 odst. 3 o.s.ř . P o učen

í : Proti tomuto usnesení je pupustné odvolání do 15 dnů ode dne doručení Krajskému soudu v Plzni prostřednictvím soudu podepsaného.

ke

c.oPodletohotousnesení bude u Katastráhúho úřadu v Chebu v katastru nemovitostí pro kat. území -Hranice u Me obec Hranice k nemovitostem Zapsaným na LV Č. 437 a LV Č. 611 vyznačeno podílové spoluvtastnictví pro : Petr Líbal r.č. 72 1229/2307 k jedné polovině Jiří Šizlingr.č. 71 022111820 kjedné polovině ak nemovitostem zapsaným na LV č..437 v oddíle C-LV bude vyznačeno věcné břemeno doživotního bezplatného užívání bytll"J;iro: Kvetoslava Šiztingová r.č. 45 62 0.81.1~8, a kpolovině nemovitostfzapsaných na-LV Č. 97 zůstává vyznačeno vlastnické právo pro : Kvetoslava Šizlingová r.č. 456208/788 -

Za správnost vyhotoveni:

'_~( ,1..--

1

_'o

" ~..:...:-::.;"'. CH'-

06-357

Recommend Documents