Č.j.: 029 EX 1356/06-32
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4807 - 59/11 O ceně nemovitosti - rekreační chalupy č.p. 28 s příslušenstvím, stavební parcely č. 58 a pozemkové parcely č. 52/4, katastrální území Ruprechtice u Broumova, v obci Meziměstí, okr. Náchod
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Pardubice 9. května 215 533 72 Moravany
Účel posudku:
zjištění ceny nemovitosti
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 12.04.2011 posudek vypracoval: Ing. Miloš Holman Pod Velbabou 1091 542 32 Úpice tel.: 603 308 118 e-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje včetně titulního listu 22 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Úpici 20.04.2011
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je zjistit cenu rekreační chalupy č.p. 28 s příslušenstvím, stavební parcely č. 58 a pozemkové parcely č. 52/4, katastrální území Ruprechtice u Broumova, v obci Meziměstí, okr. Náchod. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rekreační chalupa č.p. 28 Adresa nemovitosti: Ruprechtice 28 549 81 Meziměstí Kraj: Královéhradecký Okres: Náchod Obec: Meziměstí Katastrální území: Ruprechtice u Broumova 2 700 Počet obyvatel: 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12.04.2011. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Arnošta Hofmana vydané dne 17.02.2011 pod č.j. 029 EX 1356/06-32 - výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví č. 191 pro kat.úz. Ruprechtice u Broumova a obec Meziměstí vyhotovený Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním dne 20.04.2011 - kopie katastrální mapy pro oceňované nemovitosti vyhotovená Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním - informace a údaje sdělené objednatelem - skutečnosti a výměry zjištěné na místě 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníkem oceňované nemovitosti dle LV č. 191 jsou : SJM Nosek Zdeněk, Jungmannova 1445/40, Pražské Předměstí, 500 02 Hradec Králové 2 a Jarošová Zdenka, Československé armády 408/51, 500 03 Hradec Králové 3 6. Dokumentace a skutečnost - projektová dokumentace nebyla předložena
-3-
7. Obsah posudku 1. Administrativní cena 1.1 Ocenění porovnávacím způsobem 1.1.1 Rekreační chalupa č.p. 28 1.2 Vedlejší stavby 1.2.1 Kolna 1.3 Porosty 1.3.1 Trvalé porosty 1.4 Pozemky 1.4.1 Pozemky 1.5 Rekapitulace administrativní ceny 2. Obvyklá cena 2.1 Předpoklady ocenění 2.2 Metoda ocenění 2.2.1 Analýza nejlepšího a nejvyššího využití 2.2.2 Způsob ocenění 2.3 Hodnota nemovitosti – srovnávací metoda 2.4 Hodnota nemovitosti – výnosová metoda 2.5 Hodnota nemovitosti – nákladová metoda 2.5.1 Hodnota stavby 2.5.2 Hodnota pozemku 2.5.3 Hodnota celé nemovitosti 2.6 Rizika a omezení 2.7 Rekapitulace obvyklé ceny
-4-
B. Posudek 1. Administrativní cena Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
1.1 Porovnávací hodnota 1.1.1 Rekreační chalupa č.p. 28 - § 26a Rekreační chalupa č.p. 28 je umístěna ve stavebně nesrostlé části města Meziměstí nazvané Ruprechtice na stavební parcele č. 58. Nemovitost se nachází na levé straně silnice ve směru příjezdu z Meziměstí. Nemovitost se nachází na svažitém pozemku s východní orientací. Objekt je přístupný z kolem procházející komunikace po mostku přes potok, dále je napojen na rozvod elektrické energie. Rekreační chalupa č.p. 28 je umístěna jako samostatně stojící. Jedná se o nepodsklepený jednopodlažní objekt. Objekt obsahuje 3 obytné místnosti, chodbu se schodištěm na půdu a neúplné příslušenství. Konstrukce objektu je tvořena zděnými stěnami na základech s neúplnou izolací proti zemní vlhkosti. Stropy jsou rovné, trámové nebo klenuté, střecha je sedlová s krytinou z betonových tašek. Klempířské konstrukce jsou neúplné. Vnější omítky jsou hladké zčásti poškozené. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře hladké. Schodiště na půdu je dřevěné z měkkého dřeva. Vnitřní rozvody elektroinstalace, rozvody vody a vnitřní kanalizace jsou nefunkční. Vytápění je možné pouze lokální, kamna na tuhá paliva nejsou osazena. Koupelna a WC jsou neúplné, nefunkční. Doklad o stáří chybí. Dle celkové dispozice a použitých původních stavebních konstrukcí uvažuji stáří 80 - 90 roků. V objektu nebyly v posledních letech prováděny zásadní opravy a rekonstrukce. Objekt je k datu ocenění dlouhodobě neužíván, objekt je volně přístupný a podléhá rozkrádání a devastaci. Objekt v silně zhoršeném stavebním stavu, zadní přístavba má propadlou střechu a zčásti je narušena i střecha na hlavním objektu. Pro další užívání je nutné uvažovat s celkovou rekonstrukcí. V ceně rekreační chalupy jsou zohledněny následující venkovní úpravy : přípojky, omezené zpevněné plochy, mostek. Koeficient Kp pro vedlejší stavby a pozemky se snižuje o 20 % z důvodu umístění ve stavebně nesrostlé části obce Meziměstí a z důvodu morálního opotřebení objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rekreační chalupa, rekreační domek Poloha objektu: Královéhradecký kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 85 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 361,- Kč/m3
-5-
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. nadz. podlaží: 14,90 * 7,02 Název podlaží 1. nadz. podlaží:
104,60 m2
= Zastavěná plocha 104,60 m2
Konstrukční výška 2,55 m
Obestavěný prostor: 1. nadz. podlaží: 14,90 * 7,02 * 2,90 Střecha: 14,90 * 7,02 * (0,70 + 4,80/2) Obestavěný prostor – celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží:
303,33 m3 324,25 m3 627,58 m3
= = = ZP1 = 104,60 m2 ZP = 104,60 m2
Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Rekreační chalupa a rekreační domek 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu - Objekt nelze užívat bez provedení rekonstrukce. 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti)
Koeficient pro stáří 85 let:
č.
Vi
I
typ A
I III II III III
-0,02 0,00 0,00 0,02 0,00
I II
-0,08 -0,05
I II II
0,00 -0,03 0,00
III II
0,01 -0,05
V
0,40
č.
Pi
III III
0,00 0,00
0,60
12
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V13 * 0,60 = 0,192 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Životní prostředí a atraktivita okolí - vhodná k rekreaci 2. Přírodní lokalita - les nebo vodní plocha je v místě (docházková
-6vzdálenost) 3. Poloha v zástavbě - bez vlivu, samoty 4. Dopravní dostupnost - bezproblémový příjezd k hranici pozemku 5. Hromadná doprava - špatná dostupnost 6. Parkovací možnosti - dobré 7. Obchod a služby v okolí - obchod nebo služby 8. Sportoviště - žádné 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - negativní změny - Jedná se o zanedbanou lokalitu města Meziměstí, stav se postupně zhoršuje. 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
II III I II II I II II
0,00 0,00 -0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,10
II
0,00
11
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 0,880 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka - S ohledem na umístění a stavební stav lze předpokládat výrazně zhoršenou prodejnost. 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č.
Ti
I
-0,10
II II
0,00 0,00
3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,192 * 0,880 * 0,900 = 0,152 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 361,- Kč/m3 * 0,152 = 510,87 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 510,87 Kč/m3 * 627,58 m3 = 320 611,79 Kč Rekreační chalupa č.p. 28 - zjištěná cena
=
320 611,79 Kč
1.2 Vedlejší stavby 1.2.1 Kolna - § 7 K severní straně domu je přistavěna kolna. Jedná se o nepodsklepený jednopodlažní objekt. Konstrukce objektu je tvořena zčásti zděnými stěnami, zčásti dřevěnými roubenými stěnami na mělkých základech. Střecha je sedlová s krytinou z betonových tašek. Klempířské konstrukce jsou neúplné. Vnějších a vnitřní úpravy povrchu jsou neúplné. Dveře jsou dřevěné svlakové, okna jednoduchá. Podlaha jsou zpevněné pouze zčásti, strop není. V objektu není rozvod žádných instalací. Stáří uvažuji shodné se stářím obytné části. Objekt je ve zhoršeném stavebním stavu. Další životnost uvažuji 15 roků.
-7-
Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:
typ C dřevěná oboustranně obitá, zdivo tl. do 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 1274
Obestavěný prostor: : 6,20 * 7,00 * (3,50 + 4,80/2) Obestavěný prostor – celkem:
256,06 m3 256,06 m3
= =
Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy P 2. Obvodové stěny S 3. Stropy C 4. Krov S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce P 7. Úprava povrchů P 8. Schodiště S 9. Dveře P 10. Okna S 11. Podlahy P 12. Elektroinstalace C Součet upravených objemových podílů:
Obj. podíl [%] 6,40 30,30 19,40 9,80 6,80 1,80 4,90 3,70 2,90 1,20 8,00 4,80
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 0,46 0,46 1,00 0,46 1,00 0,46 0,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
Upravený obj. podíl 2,94 30,30 0,00 9,80 6,80 0,83 2,25 3,70 1,33 1,20 3,68 0,00 62,83 0,6283
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * *
Základní cena upravená
=
1 055,- Kč/m3 0,6283 1,0000 2,1130 0,6656 932,25 Kč/m3
256,06 m3 * 932,25 Kč/m3
=
238 711,94 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 85 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 85 / 100 = 85,000 %
-
202 905,15 Kč
Kolna - zjištěná cena
=
35 806,79 Kč
Plná cena:
-8-
1.3 Porosty 1.3.1 Trvalé porosty Na části pozemkové parcely č. 52/4 o výměře 580 m2 se nacházejí ovocné a okrasné stromy a keře. Cena trvalých porostů se zjistí dle § 42 oceňovacího předpisu zjednodušeným způsobem. Cena trvalých porostů je stanovena ve výši 6,5 % ceny pozemku. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku: Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů: Cena porostů je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * =
22 821,74 738 580 17 935,78 0,065 1 165,83 =
1 165,83 Kč
1.4 Pozemky 1.4.1 Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek rekreační chalupy č.p. 28 je v katastru nemovitostí veden jako stavební parcela č. 58. Společně se oceňuje pozemková parcela č. 52/4 vedená v katastru nemovitostí jako zahrada, jež je užívána v jednom funkčním celku s rekreační chalupou č.p. 28 a stavební parcelou č. 58. Oceňovaný pozemek se nachází ve stavebně nesrostlé části města Meziměstí (2700 obyvatel) nazvané Ruprechtice. Ocenění je provedeno dle § 28 odst. 1 písm k) oceňovacího předpisu. Cena pozemku se snižuje z důvodu nemožnosti napojení na kanalizaci a umístění v rozsáhlém chráněném území. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 151,00 47,60
Stavební parcela 58 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci 2.9.2 omezení užívání pozemku - chráněná krajinná oblast Úprava ceny celkem Mezisoučet
Cena [Kč] 7 187,60 7 187,60
-7 % -3 % -10 % -
718,76 6 468,84
-9-
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
* *
0,8320 2,1690 11 673,72
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 47,60 Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 738,00 47,60
Pozemková parcela 52/4 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci 2.9.2 omezení užívání pozemku - chráněná krajinná oblast Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem
Cena [Kč] 35 128,80 35 128,80
-7 % -3 % -10 % * * *
Pozemky - zjištěná cena
=
3 512,88 31 615,92 0,4000 0,8320 2,1690 22 821,74 34 495,46 Kč
1.5 Rekapitulace administrativní ceny Výsledné ceny: 1.1 Rekreační chalupa č.p. 28 1.2 Kolna 1.3 Trvalé porosty 1.4 Pozemky
= = = =
320 611,79 Kč 35 806,79 Kč 1 165,83 Kč 34 495,46 Kč
Administrativní cena nemovitosti činí celkem
392 079,87 Kč
Administrativní cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
392 080,- Kč
slovy: třistadevadesátdvatisícosmdesát Kč
- 10 -
2. Obvyklá cena 2.1 Předpoklady ocenění Toto ocenění vyjadřuje obecnou cenu uvedené nemovitosti připravené k prodeji. Bylo zpracováno na základě údajů platných ke dni 12. dubna 2011. Obecná cena je definována jako odhadní hodnota, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by prodávající a kupující byli pod jakýmkoli nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a je současně zachována vzájemná výhodnost obchodu. Nemovitosti byly ohodnoceny, jako by byly nabídnuty k prodeji na volném trhu a přiměřený čas byl ponechán pro vyhledání kupce. Předpokládal jsem, že majetek je k dispozici pro úpravy k jeho nejvyššímu a nejlepšímu využití, bez jakýchkoli pohledávek a břemen. Při zpracování ocenění jsem předpokládal, že se jedná o absolutní vlastnictví, nezatížené žádnými nároky kromě jeho vykoupení státem ve veřejném zájmu. Dále bylo předpokládáno, že se jedná o vlastnictví podléhající zdanění.
2.2 Metoda ocenění 2.2.1 Analýza nejlepšího a nejvyššího využití
Nejlepší a nejvyšší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, která je fyzicky možné, přiměřeně podporované, finančně přijatelné, zajišťující odpovídající finanční příjem a jehož výsledkem je nejvyšší hodnota nemovitosti. Čtyři kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat, jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Město Meziměstí se nachází v severní části okresu Náchod. Dle Malého lexikonu obcí České republiky vydaným Českým statistickým úřadem má město Meziměstí 2700 obyvatel. Jedná se o špatně dostupné malé město u polských hranic. Občanská vybavenost odpovídá velikosti sídla. Město je dostupné po silnici odbočkou ze silnice Náchod – Broumov, dále po železnici ve směru Teplice n/Met - Broumov. Vzdálenost z okresního města Náchod je 31 km. Oceňovaná nemovitost byla postavena jako objekt k bydlení. V současné době je v katastru nemovitostí veden jako objekt pro rodinnou rekreaci. S ohledem na specifickou dispozici staveb k bydlení resp. rodinou rekreaci lze jen těžko uvažovat s jiným využitím, než pro uvedené účely. Tomu nasvědčuje v dané lokalitě i malá poptávka po jiných stavbách než objektech k bydlení. V dané lokalitě lze uvedené využití (rodinná rekreace) považovat za nejlepší a nejvyšší využití oceňované nemovitosti. Ve městě Meziměstí a okolí funguje realitní trh rodinnými domy a chalupami. Počet prodaných nemovitostí je malý. Nabídka v současné době převažuje nad poptávkou. Poptávka existuje zejména po menších objektech v dobrém stavebním stavu. S ohledem na umístění a stavební stav lze předpokládat zhoršenou prodejnost.
- 11 -
2.2.2 Způsob ocenění
Před zahájením práce na ocenění byla oceňovaná nemovitost podrobně prohlédnuta a byly zváženy všechny okolnosti, které mají na cenu vliv. Současně byla zvážena aplikace tří standardních metod ocenění : Jedná se o metodu : nákladovou srovnávací výnosovou Postup je založen na těchto třech hlavních metodách, kterými se určuje tržní hodnota, přičemž se v jednotlivých případech používá ta, která je nejvhodnější nebo porovnání jednotlivých metod. Nákladová metoda bere v úvahu náklady spojené s reprodukcí nebo nahrazením oceňovaného majetku. Z této hodnoty se odečtou případné odpisy a znehodnocení vzniklé buď z fyzických, funkčních nebo ekonomických důvodů, pokud existují a jsou měřitelné. Nákladová metoda je založena na předpokladu, že informovaný kupec by za nemovitost nezaplatil více, než jsou náklady na pořízení nemovitosti nahrazující se stejnou využitelností předmětnou nemovitost. Srovnávací metoda porovnává předmětný majetek s majetkem, který byl nedávno obchodován. Aby mohly být tyto majetky porovnány, jsou při hodnocení vzaty v úvahu potřebné korekce, vztahující se k velikosti, poloze, existující infrastruktuře a dalším faktorům, které mají na ocenění vliv. Výnosová metoda je postup přeměny toku výnosů, které bude předmětná nemovitost pravděpodobně přinášet investorovi během její pravděpodobné zbývající ekonomické životnosti. Tento tok příjmů (výnosů) je porovnán s příjmy podobných nemovitostí a výsledný pravděpodobný příjem z prodeje této investice je porovnán s příjmem z prodeje nemovitosti nebo podobných typů investic. Míra známá jako „míra kapitalizace“ se používá pro určení hodnoty majetku na základě odhadu přinášeného čistého ročního příjmu. Míra kapitalizace musí reprezentovat odpovídající návratnost investic. Je proměnná v čase a v prostředí a je ovlivňována zejména rizikem obsaženým ve vlastnictví a provozování nemovitosti v daném časovém úseku. Po zvážení základních metod ocenění – nákladové, srovnávací, výnosové a s ohledem na typ hodnocené nemovitosti byly zvoleny srovnávací a výnosová metoda jako vhodné. Pro oceňovanou nemovitost lze nalézt srovnatelné nemovitosti umístěné v podobných lokalitách, jež byly nedávno obchodovány. Problémem zůstává zjištění skutečné ceny, za kterou byly tyto nemovitosti obchodovány. Rovněž výnosový způsob ocenění by nám v daném případě mohl přinést dostatečně přesné výsledky. Problémem zůstává určení míry kapitalizace majetku, která v podmínkách místního hospodářství značně kolísá. Pro nákladovou metodu v současných podmínkách platí, že stavební náklady na pořízení srovnatelné stavby jsou i po odečtení přiměřeného opotřebení vyšší než cena, za kterou se dá nemovitost realizovat na trhu. Je to dáno velkou nabídkou objektů na trhu nemovitostí a dlouhodobou návratností vložených finančních prostředků.
- 12 -
2.3 Cena nemovitosti – srovnávací metoda Srovnávací metoda je velmi objektivní postup v případě, že se použijí vzájemně srovnatelné objekty. Objekty je nutné srovnávat v několika kategoriích, jedná se zejména o polohu, velikostní uspořádání, stáří, kvalitu stavby, vybavení a stav údržby. Srovnávací metoda bude neuspokojivá, jakmile začne narůstat počet odchylek. I když odchylky lze zohlednit pomocí přirážek a srážek, podléhá toto zohlednění subjektivnímu posouzení hodnotitele a snižuje tím objektivitu postupu. V daném případě byly využity údaje o prodeji čtyř srovnatelných nemovitostí. Podklady byly získány z archívu znalce, popř. z realitní inzerce. Výpočet srovnávací hodnoty Lokalita
Porovnávací Pozemek Požadovaná poměr cena
Jednotková Koeficie cena nt celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Kč Kč/m2 KC Šonov 1,00 419 430 000 430 000 0,750 jednopodlažní rekreační chalupa, zhoršený stavební stav, zanedbaná údržba
Upravená cena
Foto Kč/m2 322 500
Redukce pramene ceny - nabídková cena; Velikosti objektu - srovnatelný objekt; Poloha - srovnatelná poloha; Provedení a vybavení - lepší vybavení; Celkový stav - lepší stavební stav; Vliv pozemku - mírně menší pozemek; Vižňov 1,00 826 790 000 790 000 0,550 částečně podsklepený jednopodlažní dům, byt 2 + kk, započata rekonstrukce izolace, stropní trámy, rozvody elektro, rozvody vody, jinak silně zhoršený stav
434 500
Redukce pramene ceny - nabídková cena; Velikosti objektu - srovnatelný objekt; Poloha - srovnatelná poloha; Provedení a vybavení - lepší vybavení; Celkový stav - lepší stavební stav; Vliv pozemku - srovnatelný pozemek; Vernéřovice 1,00 657 350 000 350 000 jednopodlažní dům, zhoršený stavební stav, zanedbaná údržba
0,870
304 500
Redukce pramene ceny - nabídková cena; Velikosti objektu - srovnatelný objekt; Poloha - srovnatelná poloha; Provedení a vybavení - srovnatelné vybavení; Celkový stav - mírně lepší stavební stav; Vliv pozemku - mírně menší pozemek; Jívka - Janovice 1,00 3 633 600 000 600 000 0,630 jednopodlažní dům, byt 2 + 1 s částečným přísl. - koupelna, suchý záchod, zhoršený stavební stav, zanedbaná údržba Redukce pramene ceny - realizovaná cena; Velikosti objektu - srovnatelný objekt; Poloha - lepší poloha; Provedení a vybavení - lepší vybavení; Celkový stav - lepší stavební stav; Vliv pozemku - větší pozemek; Srovnávací hodnota
378 000
359 875 Kč
Srovnávací metoda – výsledná cena
=
359 875,- Kč
Srovnávací metoda – cena po zaokrouhlení
=
360 000,- Kč
- 13 -
2.4 Cena nemovitosti – výnosová metoda Výnosovou hodnotu nemovitosti je možné stanovit v zásadě dvěma způsoby : 1. Kapitalizací stabilizovaného, trvale dosažitelného ročního výnosu příslušnou mírou kapitalizace (zjednodušeně tj. porovnáním s jistinou vloženou do banky při alternativním investování kapitálu) 2. diskontováním budoucích výnosů z nemovitosti za delší časové období na současnou hodnotu, tj. stanovením hodnoty proměnného toku výnosů (cash flow) na hodnotu současnou, tj. hodnotu nemovitosti na konci tohoto analyzovaného období. Výnosový způsob není v tomto případě použit, neboť není předpoklad pronájmu oceňované nemovitosti.
2.5 Cena nemovitosti – nákladová metoda Nákladová metoda spočívá v určení věcné hodnoty stavby a věcné hodnoty pozemků. Hodnota stavby představuje podstatný díl ve stanovení věcné hodnoty. Zachycuje všechny náklady objektu k datu ocenění. Proti skutečným výrobním nákladům stavby jsou zachyceny v hodnotě změny indexů vůči roku výroby a vyrovnány, eventuelně zvýšené nebo snížené náklady, které mohou vzniknout např. vlastními výkony apod. U existujících objektů je nutné snížit stanovenou hodnotu o pokles hodnoty vlivem stáří, opotřebení, stejně jako nedostatků, škod stavby a jejich vlivům. Ocenění stavby musí tedy vždy vycházet z hodnoty novostavby, od které se potom odečte snížení za stáří a opotřebení, které odpovídá životnosti objektu. 2.5.1 Hodnota stavby Cena hlavní stavby byla stanovena podle sborníku cen stavebních objektů vydaných Ústavem racionalizace ve stavebnictví (ÚRS Praha a.s.). Hodnota stavby k r. 2011 : Rekr. chalupa č.p. 28 : Kolna a venkovní úpravy – 10 % Cena celkem Snížení o opotřebení - 85 % Cena po odečtení opotřebení
628 m2 * 3 800,- Kč/m3 =
-
2 386 400,- Kč 238 640,- Kč 2 625 040,- Kč 2 231 284,- Kč 393 756,- Kč
2.5.2 Hodnota pozemku Hodnotu stavebního pozemku uvažuji v obvyklé ceně. Ceny ve srovnatelných lokalitách s obdobnou možností napojení na inženýrské sítě se pohybují v rozmezí 150 – 250,- Kč za 1 m2 stavebního pozemku. S ohledem na umístění uvažuji cenu ve spodní polovině tohoto intervalu, tj. 180,- Kč/m2.
- 14 -
Výměra :
Stavební parcela č. 58 : Pozemková parcela č. 52/4 :
151 m2 738 m2
Celkem
889 m2
Cena pozemků :
889 m2 * 180,- Kč/m2
=
160 020,- Kč
2.5.3 Hodnota celé nemovitosti Hodnota stavby Stavební pozemek
393 756,- Kč 160 020,- Kč
Celková hodnota
553 776,- Kč
Nákladová metoda – výsledná cena
=
553 776,- Kč
Nákladová metoda – cena po zaokrouhlení
=
554 000,- Kč
2.6 Rizika a omezení Oceňovaná nemovitost byla hodnocena jako prázdná bez jakýchkoliv nájemních vztahů k bytu v oceňovaném objektu. Pro oceňovanou nemovitost nebyla zjištěna žádná zvýšená přírodní rizika (sesuv půdy, povodeň, záplavy, radon apod). Rovněž nebyla zjištěna rizika vyplývající z přístupu k oceňovaným nemovitostem a z vedení jednotlivých přípojek k oceňovanému objektu. Na listu vlastnictví č. 191 je zapsáno : -
8x zástavní právo soudcovské 1x zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu 1x zástavní právo zákonné 1x zástavní právo exekutorské 11x nařízení exekuce 6x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti
Uvedené právní závady – zástavní práva, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti nejsou zahrnuty ve vypočtené ceně obvyklé. Další omezení typu věcných břemen, předkupních práv apod. váznoucích na oceňované nemovitosti nebyly zjištěny.
- 15 -
2.7 Rekapitulace obvyklé ceny Obvyklá cena metodou srovnávací
360 000,- Kč
metodou výnosovou
-
metodou nákladovou
554 000,- Kč
Jak bylo zdůvodněno v bodě 2.2.2 pro stanovení obvyklé ceny je určující hodnota získaná metodou srovnávací. Hodnota získaná metodou nákladovou nezohledňuje vlivy vyplývající z umístění nemovitosti a tudíž je pro stanovení obvyklé ceny obtížně použitelná.
Obvyklá cena nemovitosti činí celkem
=
360 000,- Kč
slovy: třistašedesáttisíc Kč Nebyly zjištěny práva a závady spojené s oceňovanou nemovitostí, proto nejsou takové závady oceňovány.
V Úpici, 20.04.2011
Ing. Miloš Holman Pod Velbabou 1091 542 32 Úpice tel.: 603 308 118 e-mail:
[email protected]
- 16 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Hradci Králové dne 9.11.1990 pod č.j. Spr. 2008/90 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4807 - 59/11 znaleckého deníku.
E. Seznam příloh - výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví č. 191 pro kat.úz. Ruprechtice u Broumova a obec Meziměstí vyhotovený Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním dne 20.04.2011 - kopie katastrální mapy pro oceňované nemovitosti vyhotovená Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním - fotodokumentace I - pohledy vnější - fotodokumentace II – vnitřní prostory - vyznačení polohy nemovitosti na mapě
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
obytná místnost
obytná místnost
- 22 -
chodba
zadní přístavba (propadlá střecha)
