05-186)

ZNALECKÝ POSUDEK č. 8667-231/2012 o ceně nemovitostí - domu Rybniště č.p. 193 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 317, 318, 319 v k.ú. a obci Rybniště, okres Děčín, kraj Ústecký

Objednatel posudku:

Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 415 01 Teplice

Účel posudku:

zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 2675/05186)

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb., podle stavu ke dni 27.2.2012 posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice tel.: 603872207 e-mail: [email protected] Posudek obsahuje včetně titulního listu 14 stran textu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Srbicích 12.3.2012

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitostí - domu Rybniště č.p. 193 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 317, 318, 319 v k.ú. a obci Rybniště, okres Děčín, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 2675/05-186 ze dne 17.1.2012) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti – rodinný dům, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda věcná a srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě kombinace těchto dvou metod (rodinné domy se v místě běžně nepronajímají, obvyklé nájemné a tedy ani výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit). 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Rybniště 193 407 51 Rybniště Kraj: Ústecký Okres: Děčín Obec: Rybniště Katastrální území: Rybniště 722 Počet obyvatel: 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 22.6.2011 a 27.2.2012 za přítomnosti pana Milana Jetmara a znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací 110 Ex 2675/05-186 ze dne 17.1.2012 - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem dne 17.1.2012 (LV č. 165) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne 27.2.2012 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - mapa Lužických hor v měřítku 1:50000

-35. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 165 pro k.ú. Rybniště je uvedeno: A - Vlastnické právo: SJM Jetmar Milan a Jetmarová Eva, Rybniště 193, 407 51 Rybniště B - Nemovitosti: Pozemky: parc.č. 317 parc.č. 318 parc.č. 319

85 m2 545 m2 664 m2

zastavěná plocha a nádvoří zahrada trvalý travní porost

Stavby: Rybniště, č.p. 193, způsob využití rodinný dům, na parcele 317 U pozemků i stavby je uvedeno rozsáhlé chráněné území. B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Nařízené exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, zástavní práva soudcovská a zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu podrobně viz.příloha LV č. 165. D - Jiné zápisy: Viz. příloha LV č. 165 E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 165 Dle dostupných podkladů nebyly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti, zejména uzavřené nájemní smlouvy apod.. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici na žádný objekt oceňované nemovitosti, ocenění je provedeno na základě vlastních měření a zjištění znalce, na základě informací získaných na Obecním úřadě v Rybništi a na základě informací spoluvlastníka nemovitosti. 7. Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná se o nemovitost, kterou tvoří dům Rybniště č.p. 193, samostatně stojící, s jedním podzemním podlažím a dvěma nadzemními podlažími a pozemek zastavěný tímto domem a pozemky, užívané jako zahrady v jednotném funkčním celku. Situování je v zástavbě jedné z obslužných komunikací, vycházejících z centrální ulice, procházející obcí. Dům je napojen na vodovod a rozvod el. energie, kanalizace je svedena do žumpy. Další příslušenství tvoří rozestavěná garáž na pozemku parc.č. 319, dřevěný altán na pozemku

-4parc.č. 319, dřevěná kolna na pozemku parc.č. 318 a venkovní úpravy - oplocení s plotovými vraty a vrátky, zpevněné plochy a dřeviny v zahradě. Území je rovinné. Rybniště je středně velkou obci okresu Děčín, která je vzdálena od okresního města cca 30 km. Situování je v CHKO Lužické hory. V místě je základní občanská vybavenost a nekompletní vybavenost inženýrskými sítěmi. Spojení je linkovým autobusem a železniční. Vzdálenost do centra obce je cca 500 m.

B. Posudek Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 2675/05-186 ze dne 17.1.2012) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti – rodinný dům, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda věcná a srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě kombinace těchto dvou metod (rodinné domy se v místě běžně nepronajímají, obvyklé nájemné a tedy ani výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit).

1. Popis objektů a pozemků Dům Rybniště č.p. 193 Jak bylo uvedeno, jedná se o dům samostatně stojící, s jedním podzemním podlažím a dvěma nadzemními podlažími. Dům je zděný, s nízkou valbovou střechou s mansardami, opatřenou krytinou z osinkocementových šablon, včetně klemp. konstrukcí z pozink. plechu a hromosvodu, s fasádou hladkou. Provedení jednotlivých podlaží: Obvodové stěny zděné v tl. 45 cm, stropy v 1.PP klenbové, v NP polosplané s rovným podhledem, vnitřní omítky štukové nebo vápenné hladké, částečný keramický obklad. Podlahy kryté PVC a koberci a z keramické dlažby, schody betonové s keramickým obkladem nebo dřevěné s kobercem, osazena v 1.PP dřevěná zdvojená okna, v 1.NP dvojitá špaletová okna, ve 2.NP plastová okna, dveře převážně rámové náplňové. Proveden rozvod světelné a motorové elektroinstalace, teplé a studené vody a kanalizace. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva, ohřev teplé vody v el. bojleru. Osazeno bežné vybavení soc. zařízení a kuchyně. Výčet místností: 1.PP: Chodba a schodiště, uhelna, kotelna, sklepy. 1.NP: Zádveří, předsíň a schodiště, kuchyň, obývací pokoj, WC. 2.NP: Předsíň, 2 pokoje, koupelna, komora.

-5-

Charakter stavby: Dům má dvě nadzemní podlaží a je v něm jeden byt, jedná se o ocenění rodinného domu. Stáří a opotřebení: Stáří usuzuji dle provedení a výše č.p. a dle informací na Obecním úřadě v Rybništi cca 80 roků. Z novějších konstrukcí byla osazena plastová okna ve 2.NP, oprava omítek a nová okna v 1.PP, naopak např. opadaná zadní fasáda. Celkovou životnost uvažuji 125 roků. Garáž Garáž nezapsaná na LV, postavená na pozemku parc.č. 319. Garáž je zděná, obvodové stěny tl. do 30 cm, bez omítek, podlaha betonová, střecha sedlová s plechovou krytinou, se žlaby a svody, osazena dřevěná oplechovaná vrata a zdvojené okno, zavedena elektroinstalace. Garáž částečně z použitého materiálu, uvažuji celkovou životnost pouze 50 roků. Kolna Dřevěná kolna na pozemku parc.č. 319. Dřevěné provedení s jednostranným obitím, bez základů, resp. pouze patky pod sloupky, nepravidelná sedlová střecha s plechovou krytinou, osazeno jednoduché okno a prkénkové dveře. Opotřebení cca 75%. Altán Dřevěný altán na pozemku parc.č. 318 (za domem). Dřevěné provedení s jednostarnným obitím, bez základů resp. pouze patky pod sloupky, pultová střecha s plechovou krytinou, dřevěné dveře. Opotřebení cca 30%. Ostatní příslušenství Venkovní úpravy - oplocení s plotovými vraty a vrátky, zpevněné plochy. Pozemky Pozemek zastavěný rodinným domem a pozemky užívané jako přilehlé zahrady. Možnost napojení pouze na vodovod a rozvod el. energie, pozemek rovinný, přístup ze zpevněné komunikace, situování v CHKO Lužické hory.

2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích.

Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny

-6-

Stručná charakteristika a použití těchto metod:

a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). V tomto případě je použita nákladová cena staveb s využitím oceňovacího předpisu (vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. - nákladová cena bez koeficientu prodejnosti Kp) a obvyklá cena pozemku, stanovená na základě zkušenosti znalce.

b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti.

c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení prodaných nebo nabízených porovnatelných nemovitostí.

Obvyklá cena pro danou kategorii stanovena kombinací hodnoty věcné a srovnávací, obdobné nemovitosti se v místě běžně nepronajímají, výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit.

a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Stavby: Dům Rybniště č.p. 193 - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ D Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 1.NP: 2.NP: Název podlaží

4,90*6,65+5,80*9,00 4,90*6,65+5,80*9,00+2,66*6,85 4,90*6,65+5,80*9,00 Zastavěná plocha

= = =

84,79 m2 103,01 m2 84,79 m2 Konstrukční výška

-71.PP: 1.NP: 2.NP:

84,79 m2 103,01 m2 84,79 m2

2,20 m 3,15 m 2,70 m

Obestavěný prostor: Spodní stavba: (4,90*6,65+5,80*9,00)*2,20 Vrchní stavba: (4,90*6,65+5,80*9,00)*(3,15+2,70)+2,66* *6,85*3,15 Zastřešení: (4,90*6,65+5,80*9,00)*1,50/2 Obestavěný prostor – celkem:

= =

186,53 m3 553,39 m3

= =

63,59 m3 803,51 m3

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy: S 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: S 9. Vnější obklady: S 10. Vnitřní obklady: S 11. Schody: S 12. Dveře: S 13. Okna: S 14. Podlahy obytných místností: S 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: S 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: S 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: S 21. Instalace plynu: S 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: S 24. Vnitřní vybavení: S 25. Záchod: S 26. Ostatní: S Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 4,30 24,30 9,30 4,20 3,00 0,70 6,40 3,30 0,40 2,40 3,90 3,40 5,30 2,30 1,40 4,20 4,00 0,50 2,80 1,60 0,50 2,90 0,50 5,00 0,40 3,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 4,30 1,00 24,30 1,00 9,30 1,00 4,20 1,00 3,00 1,00 0,70 1,00 6,40 1,00 3,30 1,00 0,40 1,00 2,40 1,00 3,90 1,00 3,40 1,00 5,30 1,00 2,30 1,00 1,40 1,00 4,20 1,00 4,00 1,00 0,50 1,00 2,80 1,00 1,60 1,00 0,50 1,00 2,90 1,00 0,50 1,00 5,00 1,00 0,40 1,00 3,00 100,00

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

1,0000

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * *

1 900,- Kč/m3 1,0000 0,8500 2,1550

Základní cena upravená

=

3 480,33 Kč/m3

-8803,51 m3 * 3 480,33 Kč/m3

Plná cena:

=

2 796 480,- Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 35 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 115 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 125 = 64,00 %

-

1 789 747,17 Kč

Dům Rybniště č.p. 193 - zjištěná cena

=

1 006 732,83 Kč

Garáž - § 8 Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ B zděná nebo železobetonová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP:

5,00*7,00

Název podlaží 1.NP:

= Zastavěná plocha 35,00 m2

Obestavěný prostor: Vrchní stavba: 5,00*7,00*2,40 Zastřešení: 5,00*7,00*(0,00+1,20/2) Obestavěný prostor – celkem:

35,00 m2 Konstrukční výška 2,40 m

= = =

84,00 m3 21,00 m3 105,00 m3

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

Hodnocení standardu S P S S S C C S S S S

Obj. podíl [%] 6,20 30,10 26,20 5,70 2,90 4,80 2,70 1,40 6,80 7,20 6,00

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 6,20 0,46 13,85 1,00 26,20 1,00 5,70 1,00 2,90 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 1,40 1,00 6,80 1,00 7,20 1,00 6,00

-9Součet upravených objemových podílů:

76,25


0,7625

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 9): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * *

1 375,- Kč/m3 0,7625 0,8500 2,1030

Základní cena upravená:

=

1 874,13 Kč/m3

Plná cena:

105,00 m3 * 1 874,13 Kč/m3

=

196 783,65 Kč


-

19 678,37 Kč

Garáž - zjištěná cena

=

177 105,28 Kč

Kolna - § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ F dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274


= = =

44,00 m3 6,00 m3 50,00 m3

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy

Hodnocení standardu C S S S C S S S P

Obj. podíl [%] 8,30 31,90 21,20 11,10 1,60 6,00 3,70 1,40 10,80

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 0,00 0,00 1,00 31,90 1,00 21,20 1,00 11,10 0,00 0,00 1,00 6,00 1,00 3,70 1,00 1,40 0,46 4,97

- 10 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů:

C

4,00

100,00

0,00


0,00 80,27 0,8027


= * * *

970,- Kč/m3 0,8027 0,8500 2,1030


=

1 391,82 Kč/m3

Plná cena:

50,00 m3 * 1 391,82 Kč/m3

=

69 591,- Kč


-

52 193,25 Kč

Kolna - zjištěná cena

=

17 397,75 Kč

Altán - § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ F dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274


= = =

35,00 m3 3,50 m3 38,50 m3

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 9. Dveře 10. Okna

Hodnocení standardu C S S S C C S C

Obj. podíl [%] 8,30 31,90 21,20 11,10 1,60 6,00 3,70 1,40

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 0,00 0,00 1,00 31,90 1,00 21,20 1,00 11,10 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 3,70 0,00 0,00

- 11 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů:

C C

10,80 4,00

100,00 100,00

0,00 0,00


0,00 0,00 67,90 0,6790


= * * *

970,- Kč/m3 0,6790 0,8500 2,1030


=

1 177,34 Kč/m3

Plná cena:

38,50 m3 * 1 177,34 Kč/m3

=

45 327,59 Kč


-

15 109,05 Kč

Altán - zjištěná cena

=

30 218,54 Kč

= = = =

1 006 732,83 Kč 177 105,28 Kč 17 397,75 Kč 30 218,54 Kč

Rekapitulace cen staveb Nákladové ceny: (bez koeficientu prodejnosti Kp) Dům Rybniště č.p. 193 Garáž Kolna Altán Nákladová cena nemovitosti činí celkem

1 231 454,40 Kč

Pozemky: (85 + 545 + 664) m2 á 200,- Kč/m2

=

258 800,- Kč

= =

1 231 454,- Kč 258 800,- Kč

Rekapitulace věcné hodnoty: Stavby Pozemky Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem

1 490 254,- Kč

Výsledná věcná hodnota nemovitosti po zaokrouhlení činí

1 490 250,- Kč

- 12 -

c) metoda srovnávací (tržní) K dispozici pouze údaje z inzerce v Rybništi: Prodej dům rodinný 94 m2, Rybniště Naše společnost Vám zprostředkuje prodej RD se zahradou, dílnou a garáží v Rybništi. Nízkoenergitický domek je po celkové rekonstrukci. Dům má novou střešní krytinu, falcovaný plech, plastová okna zn. Rehau. Dále má domek nové rozvody vody a odpady, elektroinstalace, je perfektně zaizolován, jak podlahy, tak i stropy. Dispozičně je dobře řešen. V přízemí se nachází kuchyně, obytný pokoj, koupelna, wc, veranda. V patře jsou tři pokoje, půdička, chodba. Dále v suterénu je sklep a dílna. Domek je vytápěn UT na tuhá paliva, ohřev vody zajištuje bojler. Odpady jsou vedeny do tříkomorového septiku.K domu s terasou patří, garáž, zahradní chatka, altán a skleník. Celá nemovitost je oplocena. Klidné místo, s výhledem do přírody. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 260151 (dumrealit,cz Services, Teplická 1190/47, 40502 Děčín), vloženo 1.2.2012, aktualizace 6.3.2012, inzerovaná cena 2,099 mil. Kč. Uvedena užitná plocha 94 m2 (ze zastavěné a počtu podlaží usuzuji na cca 180 m2), pozemek 1000 m2. Jednotková cena za 1 m2 užitné plochy po odpočtu obvyklé ceny garáže 11 100,- Kč. Porovnání: Obdobně velká nemovitost v lepším stavu rovněž v obci Rybniště. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek): 0,80x1,00x0,90x0,85x1,00x1,00=0,61. Redukovaná jednotková cena: 6 800,- Kč/m2 Prodej dům rodinný 150 m2, Rybniště Exkluzivně pro Vás prodej částečně podsklepeného celozděného rodinného domu. V přízemí se nachází chodba, 2 pokoje a kuchyň. V zadní novější přístavbě s dlažbou je místnost, dále sklad paliva, kotelna. Koupelna s WC a vchod do sklepa. Sklep je klenbový se studánkou jako zdrojem pitné vody. V podkroví jsou 3 pokoje a menší podkrovní prostory. Na domě je nová střecha po rekonstrukci (nové bednění, klempířské prvky, krytina). Fasáda je v dobrém stavu. U domu je zahrada s okrasnými dřevinami a studánkou s užitkovou vodou. Dům se nachází na klidném místě na okraji obce nedaleko Rumburka a Varnsdorfu s veškerou občanskou vybaveností. Objekt je vzhledem ke své poloze vhodný i k rekreaci. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 115049 (SKZ NORD s.r.o. realitní kancelář, SNP 131/9, 40801 Rumburk), vloženo 7.6.2011, aktualizace 7.3.2012, inzerovaná cena 690 tis. Kč. Uvedena užitná plocha 150 m2, pozemek 589 m2. Jednotková cena za 1 m2 užitné plochy 4 600,- Kč. Porovnání: Obdobně velká nemovitost v horším stavu rovněž v obci Rybniště. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek): 0,80x1,00x1,15x1,25x1,00x1,10=1,27.

- 13 Redukovaná jednotková cena: 5 800,- Kč/m2 Prodej dům rodinný 1294 m2, Rybniště Rodinný dům vilového typu je řešený jako jednogenerační s prostornými pokoji. Dům je celý podsklepený. Byly provedeny základní rekonstrukce - rozvody vody, odpadů, elektroinstalace, v patře vyměněná okna. Kolem domu je rovná zahrada o celkové výměře 1209 m2. Na zahradě garáž, zahradní domek a altánek. K domu je bezproblémový příjezd po asfaltové komunikaci. Krásné klidné místo. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 230342 (M&M reality holding, a.s., Krakovská 1675/2, 11000 Praha), vloženo 8.2.2011, aktualizace 8.3.2012, inzerovaná cena 1,25 mil. Kč. Uvedena užitná plocha 160 m2 (z ocenění 184 m2), pozemek 1209 m2. Jednotková cena za 1 m2 užitné plochy 6 800,- Kč. Porovnání: Inzerce oceňované nemovitosti. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek): 0,90x1,00x1,00x1,00x1,00x1,00=0,90. Redukovaná jednotková cena: 6 100,- Kč/m2 Vyhodnocení srovnávací hodnoty: Rozpětí redukovaných cen: 5 800,- až 6 800,- Kč/m2 Stanovená cena za 1 m2 u oceňované nemovitosti: 6 000,- Kč/m2 Komentář: Pro porovnání tři nemovitosti z Rybniště, ve všech případech údaje z inzerce. Ve třetím případě se jedná o inzerci oceňované nemovitosti. V prvním a třetím případě obdobně velké nemovitosti, ale v lepším a v horším stavu a vybavení než je oceňovaná nemovitost, ve druhém případě rovněž podstatně menší pozemek. Při zohlednění inzerce i skutečnosti, že cenu oceňované nemovitosti v inzerci je nutno považovat za maximální dosažitelnou, považuji za přiměřenou jednotkovou cenu částku cca 6 tis. Kč/m2. Pro výměru podlahové plochy cca 184 m2 srovnávací hodnotu uvažuji ve výši cca 1,1 mil. Kč s navýšením o obvyklou cenu garáže. Srovnávací hodnota

= 1 200 000,- Kč

d) Zdůvodnění obvyklé ceny Pro ocenění cenou obvyklou byly stanoveny hodnoty věcná a srovnávací, obdobné nemovitosti se v místě běžně nepronajímají, výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit. V regionu jsou prodejní ceny u všech typů nemovitostí převážně pod věcnou hodnotou, pouze u rodinných domů se v lepších lokalitách věcné hodnotě blíží. Obvyklou cenu uvažuji ve výši porovnávací hodnoty 1,2 mil. Kč. Obvyklá cena je stanovena bez vlivu nařízených exekucí a exekučních příkazů k prodeji a bez zástavních práv zapsaných na LV.

- 14 Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši:

Výsledná obvyklá cena nemovitosti

1 200 000,- Kč

slovy: jedenmiliondvěstětisíc Kč

V Srbicích, 12.3.2012 Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 8667-231/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 064 12. V Srbicích, 12.3.2012 Ing. Zdeněk Garlík

05-186)

Recommend Documents