ZNALECKÝ POSUDEK č. 9170-734/2012 o ceně ideálního podílu 1/2 nemovitosti - zahrádkářské chaty bez čp/če na parc.č. 861/54 v k.ú. Bílina-Újezd, obec Bílina, okres Teplice, kraj Ústecký Objednatel posudku:
Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 415 01 Teplice
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 254/04-422)
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb., podle stavu ke dni 16.10.2012 posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice tel.: 603872207 e-mail:
[email protected] Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Srbicích 24.10.2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně ideálního podílu 1/2 nemovitosti - zahrádkářské chaty bez čp/če na parc.č. 861/54 v k.ú. Bílina-Újezd, obec Bílina, okres Teplice, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 254/04-422 ze dne 6.9.2012) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti – zahrádkářská chata, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda věcná a srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě kombinace těchto dvou metod (zahrádkářské chaty se v místě běžně nepronajímají, obvyklé nájemné a tedy ani výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit). 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Zahrádkářská chata Adresa nemovitosti: Mládežnická 418 01 Bílina Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Bílina Katastrální území: Bílina 15 790 Počet obyvatel: 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 16.10.2012 za přítomnosti pana Jiřího Chocholouše a znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací 110 Ex 254/04-422 ze dne 6.9.2012 - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem dne 6.9.2012 (LV č. 2796) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne 16.10.2012 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - informace a údaje sdělené panem Chocholoušem - mapa Bíliny
-35. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 2796 pro k.ú. Bílina-Újezd je uvedeno: A - Vlastnické právo: Bauerová Renata, U Divadla 2992, Teplice, 415 01 Teplice 1 Chocholouš Jiří, Hrobčice 72, 417 57 Hrobčice
podíl 1/2 podíl 1/2
B - Nemovitosti: Stavby: bez čp/če, způsob využití jiná stavba, na parcele 861/54, LV:10002 B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji podílu 1/2 nemovitosti podrobně viz.příloha LV č. 2796. D - Jiné zápisy: Viz. příloha LV č. 2796 E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 2796 Dle dostupných podkladů byly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti, jedná se zejména o skutečnost, že pan Chocholouš neměl k chatě přístup (pozemek u chaty byl někým oplocen a podle informací vlastníků sousedních zahrádek byla chata v loňském roce někým částečně rekonstruována - pan Chocholouš ani spoluvlastník paní Bauerová o tom nemají žádné informace). 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici, ocenění je provedeno na základě venkovní obhlídky znalce, podkladů z katastru nemovitostí a na základě informací poskytnutých panem Chocholoušem. 7. Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná se o zahrádkářskou chatu samostatně stojící, s jedním podzemním podlažím a jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Chata je situována v zahrádkářské kolonii při ulici Mládežnické v Bílině, na okraji zástavby města. Situování je ve značně svažitém terénu (svah směrem na sever), přístup je částečně po zpevněné, částečně po nezpevněné komunikaci. Chata není napojena na žádné inženýrské sítě (v místě je možnost napojení na elektroinstalaci – je na hranici pozemku), zahrada je napojena na sezónní vodovod. Další příslušenství tvoří venkovní úprava užívaná spolu se stavbou, ležící na přilehlém pozemku parc.č. 861/345 (betonová plocha u chaty). Bílina je větším městem okresu Teplice s přenesenou pravomocí. Ve městě je nadstandardní občanská vybavenost a kompletní vybavenost inženýrskými sítěmi. Zahrádkářská chata leží v
-4okrajové části města, v zahrádkářské kolonii. Vzdálenost do centra je cca 1,5 km, k zastávce MHD cca 800 m. Pozemek pod stavbou i přilehlý pozemek, užívaný spolu s chatou jsou v majetku jiného vlastníka.
B. Posudek Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 254/04-422 ze dne 6.9.2012) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti – zahrádkářská chata, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda věcná a srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě kombinace těchto dvou metod (zahrádkářské chaty se v místě běžně nepronajímají, obvyklé nájemné a tedy ani výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit).
1. Popis objektů a pozemků Zahrádkářská chata bez čp/če na parc.č. 861/54 Jak bylo uvedeno, projektová dokumentace není k dispozici, vstup do nemovitosti mi nebyl umožněn, ocenění je provedeno na základě venkovní obhlídky znalce, podkladů z katastru nemovitostí a na základě informací poskytnutých panem Chocholoušem. Dle těchto zjištění se jedná o zahrádkářskou chatu samostatně stojící, s jedním podzemním podlažím, jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Konstrukce je zděná (přistavěná veranda dřevěná), s převážně sedlovou střechou, opatřenou krytinou z šablon beternit včetně klemp. konstrukcí z titanzinku, fasáda je štuková hladká, částečný dřevěný obklad štítu. Osazena dřevěná nebo sklobetonová okna, podle venkovní obhlídky bez dveří. V chatě byl podle sdělení sousedů vlastníků sousedních nemovitostí v loňském roce proveden rozvod elektroinstalace a byla provedena částečná rekonstrukce (nová krytina, klemp. konstrukce, fasáda). Dále předpokládám vnitřní omítky štukové hladké nebo obklady deskami na bázi dřeva, betonové nebo prkenné podlahy, žebříkové schody, kamna na tuhá paliva. Podle sdělení pana Chocholouše má chata sklep přístupný z vně chaty, v 1.NP verandu a jednu obytnou místnost s žebříkovým schodištěm, vedoucím do ložnice v podkroví. Stáří chaty je cca 40 roků, nedávná částečná rekonstrukce.
-5Pozemky Jak pozemek zastavěný chatou, tak pozemek přilehlý, užívaný jako zahrada, jsou ve vlastnictví České republiky, ve správě Pozemkového fondu ČR a nejsou součástí ocenění.
2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích.
Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod:
a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). V tomto případě je použita nákladová cena staveb s využitím oceňovacího předpisu (vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. - nákladová cena bez koeficientu prodejnosti Kp), pozemky nejsou součástí ocenění.
b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti.
c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení prodaných nebo nabízených porovnatelných nemovitostí.
Obvyklá cena pro danou kategorii stanovena kombinací hodnoty věcné a srovnávací, obdobné nemovitosti se v místě běžně nepronajímají, výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit.
a) metoda nákladového ohodnocení (věcná)
-6Stavby: Zahrádkářská chata bez čp/če na parc.č. 861/54 - §6 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rekreační nebo zahrádkářská chata: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Kód CZ - CC:
typ A zděná v tl. nad 15 cm podsklepená má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží 111
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 1.NP: Podkroví:
4,00*5,00-2,20*1,20 4,00*5,00+2,40*2,20 4,00*5,00-2,20*1,20
Název podlaží 1.PP: 1.NP: Podkroví:
= = =
Zastavěná plocha 17,36 m2 25,28 m2 17,36 m2
Obestavěný prostor: Spodní stavba: (4,00*5,00-2,20*1,20)*2,00 Vrchní stavba: (4,00*5,00+2,40*2,20)*2,40 Zastřešení: 4,00*5,00*(0,40+2,10/2) Obestavěný prostor – celkem:
17,36 m2 25,28 m2 17,36 m2 Konstrukční výška 2,00 m 2,40 m 2,00 m
= = = =
34,72 m3 60,67 m3 29,00 m3 124,39 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Provedení
1. Základy: 2. Podezdívka: 3. Obvodové stěny: 4. Stropy: 5. Zastřešení: 6. Krytina: 7. Klempířské konstrukce: 8. Úprava povrchů: 9. Schodiště: 10. Dveře: 11. Okna: 12. Podlahy: 13. Vytápění: 14. Elektroinstalace: 15. Rozvod vody: 16. Zdroj teplé vody: 17. Rozvod propan-butanu:
betonové pasy izolované zděné tl. 25 - 30 cm dřevěné spalné krov dřevěný vázaný Osinkocementová Titanzinek dvouvrstvé vápenné omítky Žebříkové Chybí Jednoduchá prkna palubky Lokální světelná třífázová
Hodnocení standardu N X S S P S N S P C S S S S C C C
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
-718. Kanalizace: 19. Záchod: 20. Okenice: 21. Vnitřní vybavení: 22. Ostatní:
C C C C C
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy: N 3. Obvodové stěny: S 4. Stropy: S 5. Zastřešení: P 6. Krytina: S 7. Klempířské konstrukce: N 8. Úprava povrchů: S 9. Schodiště: P 10. Dveře: C 11. Okna: S 12. Podlahy: S 13. Vytápění: S 14. Elektroinstalace: S 15. Rozvod vody: C 16. Zdroj teplé vody: C 17. Rozvod propan-butanu: C 18. Kanalizace: C 19. Záchod: C 20. Okenice: C 21. Vnitřní vybavení: C 22. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:
Obj. podíl [%] 6,30 27,40 10,20 9,10 4,00 0,70 8,10 4,10 3,00 5,10 4,00 3,10 3,00 2,10 1,00 0,20 2,00 0,40 1,80 2,20 2,20
Koeficient Upravený obj. podíl 1,54 9,70 1,00 27,40 1,00 10,20 0,46 4,19 1,00 4,00 1,54 1,08 1,00 8,10 0,46 1,89 0,00 0,00 1,00 5,10 1,00 4,00 1,00 3,10 1,00 3,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 81,76
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,8176
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 7): Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 7): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
= * * * *
1 650,- Kč/m3 1,0900 0,8176 1,0500 2,1550
Základní cena upravená
=
3 327,27 Kč/m3
Plná cena:
124,39 m3 * 3 327,27 Kč/m3
=
413 879,12 Kč
-
206 939,56 Kč
Zahrádkářská chata bez čp/če na parc.č. 861/54 - zjištěná cena =
206 939,56 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 80 = 50,000 %
Rekapitulace věcné hodnoty:
-8Zahrádkřská chata bez čp/če na parc.č. 861/54 Výsledná věcná hodnota nemovitosti po zaokrouhlení činí
=
206 940,- Kč 206 940,- Kč
c) metoda srovnávací (tržní) K dispozici inzerce zahrádek v Bílině a okolí do 1 resp. 5 km: Prodej chata 12 m2, Bílina Nabízíme k prodeji rekreační chatku stojící v zahrádkářské osadě v blízkosti hory Bořeň. Jedná se o dobře dostupnou a velice oblíbenou zahrádkářskou oblast. Až k chatě se dá dojet pohodlně autem po zpevněné komunikaci. Zděná chatka je v dobrém technickém stavu a je postavena na zděných základech. Pod celou plochou chatky je sklípek, samotný objekt je rozdělen na kuchyň a obývací pokoj. Střecha je sedlová (krytina eternit). Chatka má přístavbu, jenž tvoří krytá terasa s venkovním sezením a grilem. K dispozici je elektro 230 V, voda, samostatně umístěné suché WC a kůlna na nářadí. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 0626 (AB-reality.cz, s.r.o., U nádraží 1763/5a, 41501 Teplice), aktualizace 1.10.2012, uvedena užitná plocha 12 m2 (s přístavbou cca 22 m2), inzerovaná cena 155 tis. Kč. Jednotková cena 7 000,- Kč/m2. Porovnání: zahrádkářská chata ve stejné kolonii, v obdobném až horším stavu, menší velikosti, rovněž bez pozemku. Úprava na parametry oceňované chaty (inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost) 0,75x1,00x1,00x1,10x0,90=0,74. Redukovaná jednotková cena 5 200,- Kč/m2. Prodej chata 29 m2, Hrobčice, Kučlín Nabízíme k prodeji zahradu 625m2 se zahradním domkem a skleníkem v obci Kučlín u Bíliny. Zahradní domek je podsklepený a s přístavkem. Je zde zavedena elektřina. Voda je na na patě pozemku, WC suché. Zahrada je osázena ovocnými stromy a keři. Velmi snadná dostupnost z Bíliny. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 205N00026 (RaF reality a finance, Jaroslava Průchy 2906/12, 43401 Most), aktualizace 17.10.2012, užitná plocha uvedena 29 m2, pozemek 625 m2, inzerovaná cena 450 tis. Kč. Jednotková cena 15 500,- Kč/m2. Porovnání: zahrádkářská chata v obdobné až horší lokalitě, v obdobném až horším stavu, obdobné velikosti, s pozemkem. Úprava – odečtení obvyklé ceny pozemku á 300,- Kč/m2 a pak úprava na parametry oceňované chaty (inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost) 0,75x1,05x0,90x1,05x1,00=0,74. Redukovaná jednotková cena 6 700,- Kč/m2.
-9Prodej chata 46 m2, Bžany, Lhenice Prodej zkolaudované zděné dvoupodlažní podsklepené chaty v obci Lhenice u Bžan. Zastavěné plocha celkem 48 m2, podlahová plocha vč. terasy asi 70 m2 bez sklepa. Vlastní pozemek ceklem 779 m2, protéká malý potok. Rovinatý terén, přístup zajištěn věcným břemenem přes sousední pozemek, další odprodej přístup. pozemku zajištěn a zahrnut v ceně. Vybudovány přípojky el. energie a vodovodu - zatím nepřipojeno. Suché WC. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 6455/11 (Severní realitní Ústí nad Labem, s.r.o., Masarykova 635/159, 40001 Ústí nad Labem), aktualizace 3.10.2012, uvedena užitná plocha 70 m2, pozemek 779 m2, inzerovaná cena 380 tis. Kč. Jednotková cena 5 400,- Kč/m2. Porovnání: zahrádkářská chata v horší lokalitě, v horším stavu, větší, s pozemkem. Úprava – odečtení obvyklé ceny pozemku á 100,- Kč/m2 a pak úprava na parametry oceňované chaty (inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost) 0,75x1,10x1,00x1,20x1,10=1,09. Redukovaná jednotková cena 4 700,- Kč/m2. Vyhodnocení srovnávací hodnoty: Rozpětí redukovaných cen: 4 700,- až 6 700,- Kč/m2 Stanovená cena za 1 m2 u oceňované nemovitosti: 5 000,- Kč/m2 Komentář: Pro porovnání tři nemovitosti – ve všech případech inzerce, ve všech případech zahrádkářské chaty – v prvním případě bez pozemku, v ostatních s pozemkem, ve stejné nebo obdobných lokalitách v Bílině a okolí. Po případném odečtení obvyklé ceny pozemku je provedena úprava na parametry oceňované nemovitosti, za přiměřenou jednotkovou cenu považuji částku cca 5 tis. Kč/m2 (vzhledem k současné stagnaci trhu s nemovitostmi spíše při dolním okraji rozpětí). Pro výměru upravené užitné plochy oceňované chaty bez podsklepení cca 30 m2 srovnávací hodnotu uvažuji ve výši cca 150 tis. Kč. Srovnávací hodnota
= 150 000,- Kč
d) Zdůvodnění obvyklé ceny Pro ocenění cenou obvyklou byly stanoveny hodnoty věcná a srovnávací, obdobné nemovitosti se v místě běžně nepronajímají, výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit. V regionu jsou prodejní ceny u všech typů nemovitostí převážně pod věcnou hodnotou, pouze u rodinných domů se v lepších lokalitách věcné hodnotě blíží (v tomto případě je věcná hodnota výše zejména vzhledem k negativním vlivům na obvyklou cenu – prodávána chata bez pozemku). Obvyklou cenu chaty jako celku uvažuji ve výši porovnávací hodnoty 150 tis. Kč. Obvyklou cenu ideálního podílu vzhledem k horší prodejnosti přiměřeně níže (odhadem cca 85%). Obvyklá cena je stanovena bez vlivu nařízené exekuce a exekučního příkazu k prodeji podílu nemovitosti.
- 10 Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši:
Výsledná obvyklá cena podílu ½ nemovitosti
65 000,- Kč
slovy: šedesátpěttisíc Kč
V Srbicích, 24.10.2012 Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 9170-734/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 258 12. V Srbicích, 24.10.2012 Ing. Zdeněk Garlík
