03-228

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3707 – 344 / 2015 dle Usnesení č.j. 067 EX 1288/03-228

Objednavatel: Sídlo: IČ:

Zhotovitel: Sídlo: IČ:

mail: Zpracovatelé:

Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 49720821

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. [email protected] Ing. Václav Kunášek, Ing. Milan Bálek

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 1288/03-228 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 15.9.2015.

Posudek obsahuje:

35 stran včetně příloh

Posudek se předává:

v jednom vyhotovení

Výtisk číslo:

1

Zpracováno:

30.10.2015

Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Obsah posudku

Znalecký posudek č. 3707 – 344 / 2015

strana

A 1 2 3 4 5

NÁLEZ...............................................................................................................................3 Úkol a předmět ocenění ...............................................................................................3 Místní šetření ...............................................................................................................3 Den ocenění .................................................................................................................3 Podklady ......................................................................................................................4 Uznávané metody ocenění ...........................................................................................4

B 1 2

POSUDEK .........................................................................................................................8 Aplikovaná metoda ocenění.........................................................................................8 Ocenění ........................................................................................................................9

C

REKAPITULACE ..........................................................................................................30

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................31

E

PŘÍLOHY........................................................................................................................31

2



A NÁLEZ 1

ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 067 EX 1288/03-228: - ocenit nemovité věci včetně všech jejich součástí a příslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené. Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 na nemovitých věcech:

Vedlejší stavby: sklad s navazující kůlnou, hospodářská stavba (vše součástí pozemku parc.č. St. 55). Příslušenství: venkovní úpravy: oplocení, vjezdová brána a branka, zpevněné plochy, přístřešek. Inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka kanalizace do odpadní jímky, odpadní jímka. Součástí pozemku parc.č. 11/2 je rostlinstvo: ovocné stromy (dlouhodobě neudržovaného stavu). Technický popis staveb, jejich konstrukční provedení a technické vybavení, je detailně provedeno níže v části B - Posudek. 2

MÍSTNÍ ŠETŘENÍ

Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 02.10.2015 za přítomnosti spoluvlastníka, paní Jitky Majdanové, která umožnila neúplnou vnitřní prohlídku, a to společných prostor domu a té části domu, která byla původně užívaná povinnou. Povinná na výzvu ke kontaktování zhotovitele posudku nereagovala. 3

DEN OCENĚNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 30.10.2015, což je den ocenění.

3


4


PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 542, k.ú. Chorušice, získaný prostřednictvím Dálkového -

přístupu do Katastru nemovitostí dne 15.09.2015 Snímek katastrální mapy Usnesení č.j. 067 EX 1288/03-228 barevná fotodokumentace informace získané při místním šetření záznam z prohlídky a zaměření nemovitých věcí zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. vyhláška č. 199/2014 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2010 Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., 2014 Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress 2012 časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2015 odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2015 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010, 2012, 2014, 2015

5 5.1

UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitých věcí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika, a to vyhláška č. 199/2014 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). 5.2

Metoda výnosová

Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet

4



všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kč] i

kde:

VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitých věcí V ... čisté příjmy z nemovitých věcí i ... míra kapitalizace

Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu, popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o obhospodařovací náklady související nemovitou věcí. Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje. Očekávaný výnos se u předmětné nemovité věci zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o náklady na provoz nemovité věci (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovité věci, daň z nemovitosti a pojištění nemovitého majetku). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovité věci návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]

V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“: VHN = ČV ×

kde:

qn −1 HP + q × ( q − 1) q n n

ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovité věci, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n ... zbývající doba užití nemovité věci (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP ... hodnota pozemku.

Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovité věci je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovité věci) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovité věci, 2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového způsobu, kdy „jádro“ tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb

5



a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovité věci na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet:

-

bezrizikové míry výnosnosti, prémií (přirážek) za rizika.

matematické vyjádření: kde:

i = ibezp + Σσ

i ... míra kapitalizace ibezp... bezpečný typ investice Σσ ... součet prémií (přirážek) za rizika

Viz např. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank, obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur. Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovité věci Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu stavby. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovité věci Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitou věc pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovité věci přestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitou věcí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovité věci je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 5.3

Metoda komparativní

Srovnávací metoda, někdy nazývaná též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitých věcí patří: Poloha nemovitých věcí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám

6



Využitelnost nemovitých věcí - stavebně-technické vlastnosti nemovitých věcí - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitých věcí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva - soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitých věcí - prodejnost obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitých věcí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovité věci. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitých věcí včetně jejich původních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitá věc prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009, str. 50: „Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč bych si onu nemovitou věc měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.“ Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitou věc vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovité věci proces veřejné dražby, které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitou věc. Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.

7



B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ

V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je dům rodinného bydlení, ke kterému je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných staveb včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovité věci (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovité věci, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovité věci. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných staveb sloužících pro rodinné bydlení primárně nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme. Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

8



2

OCENĚNÍ

Srovnávací metoda, někdy nazývaná též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Popis: Dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka s vystupující přístavbou zádveří, je samostatně stojící, situovaný na rovinatém terénu. Stavba je domluvou spoluvlastníků dělena na společné prostory a samostatné byty s příslušenstvím. Okolní zástavbu tvoří hlavně rodinné domy. Centrum obce Chorušice je ve vzdálenosti 270 m, do Mělníka je vzdálenost 20 km. Přístup k objektu je možný přes vjezdovou bránu a brankou, oplocení je provedeno včetně zahrady. Pozemky zahrady (parc.č. 11/2, 11/3 a 11/4) jsou v jednom celku spolu s přístupem přes dvůr (pozemek parc.č. St. 55). Dohromady tak tvoří jeden funkční celek s domem č.p. 30. Konstrukční řešení a technické vybavení domu č.p. 30: Doba výstavby:

dle ústního sdělení před cca 190 lety; údržba: absence

Počet podlaží:

částečně podsklepeno, 2 nadzemní podlaží

Základy:

kamenné a betonové pasy bez izolací proti zemní vlhkosti

Nosné konstrukce: zděné v tl. 45-60 cm, ze smíšeného zdiva; podezdívka kamenná; nezatepleno Stropy:

valené a dřevěné trámové s rovným podhledem; podbití rákosem a omítnutí

Střecha:

tvar valbový; krov je dřevěný

Klempířské konstrukce:

dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů - původně z pozinkovaného plechu, nyní opatřeno nátěry; zčásti chybí, částečně zkorodováno

Vnitřní povrchy:

dvouvrstvé vápenocementové omítky; obklady keramické v koupelnách, v kuchyních

Vnější povrchy:

vápenocementové omítky, většinou opadané

Schody:

kamenné a betonové; zábradlí kovové se zdobnými prvky, místy chybí vč. madla

Dveře:

dřevěné hladké, s kovovými i dřevěnými zárubněmi a dřevěnými prahy

Okna:

dřevěná s jednoduchým zdvojeným zasklením

Krytina střechy:

Vrata:

osinkocement (šablony)

nejsou

9



Povrch podlah:

dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, lepené PVC, betonová mazanina, palubky

Vytápění:

lokální na tuhá paliva

Ohřev teplé vody:

zajišťován zásobníkovými el. ohřívači

Vnitřní vodovod:

je proveden rozvod studené i teplé vody

Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů; do jímky

Hygienické vybavení:

3x WC splachovací; v koupelnách umyvadlo, vana

Vnitřní plynovod:

není proveden

Elektroinstalace:

na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod není instalován

Výtahy:

nejsou

Ostatní:

např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno

Vybavení kuchyní:

sporáky (na el. energii)

Dispozice: 1.PP: chodba, schodišťový prostor, skladové místnosti 1.NP: společné prostory: vstup, zádveří, chodba se schodišťovým prostorem, místnost; vstup do bytu: kuchyň, obývací pokoj, koupelna s WC, ložnice, chodba 2.NP: společné prostory: chodba, schodišťový prostor; vstup do bytu: kuchyň, pokoj, koupelna s WC, vstup na terasu část užívaná povinnou: vstup do bytu: kuchyň, pokoj, koupelna s WC, vstup na terasu (celková podlahová plocha = 47,91 m2)

Konstrukční řešení a technické vybavení skladu s přístřeškem na pozemku parc.č. St. 55: Sklad navazuje na sousední hospodářské stavby, které pravděpodobně dříve tvořily jeden funkční celek. Objekt je nepodsklepený s dvěma nadzemními podlažími. Základy a nosná konstrukce obvodových stěn jsou z kamene, s vyzdívky z cihel. Střecha je sedlová, krytinu tvoří pálené tašky. Stropní konstrukce je pravděpodobně dřevěná trámová s prkenným záklopem. Klempířské konstrukce nejsou provedeny. Venkovní omítky jsou opadané. Výplně vstupních otvorů a oken z větší části chybějí, výplň v 2.NP je prkénková do tesařské zárubně. Dle sdělení se jednalo v minulosti o bývalý špýchar, nyní je využíváno jako sklad. Stavba je se zanedbanou údržbou. Konstrukční řešení a technické vybavení hospodářské budovy na pozemku parc.č. St. 55: Objekt je ve značně zchátralém stavu, nachází se na západní straně pozemku parc.č. St. 55. Budova je nepodsklepená a má jedno nadzemní podlaží a půdní prostor. Základy tvoří pravděpodobně kamenné a betonové pasy bez izolací proti zemní vlhkosti. Obvodové stěny jsou zděné z pálených cihel a kamene. Střecha je pultová, krov je dřevěný, krytý pálenými taškami. Stropy jsou dřevěné trámové. Výplně otvorů bývalých chlévů jsou dřevěné s jednoduchým kovovým závěsem. Fasádní omítky: vápennocementové omítky, zčásti opadané, vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Objekt není napojen na žádné inženýrské sítě.

10



Konstrukční řešení a technické vybavení kůlny na pozemku parc.č. 11/2: Kůlna je půdorysně postavena ve tvaru obdélníka s navazujícím přístřeškem, je samostatně stojící. Objekt je na bázi dřevěné konstrukce s jednostranným obitím. Krytinu tvoří na části kůlny pálené tašky, na přístřešku vlnité osinkocementové panely. Jedná se spíše o jednoduchou svépomocně provedenou stavbu, pravděpodobně bez pevného spojení základu se zemí. Dle sdělení je kůlna vybudována jedním ze spoluvlastníků, který si vyhrazuje její užívání pro své potřeby. Z tohoto důvodu uvádíme, viz níže, pouze zastavěnou plochu a dále do ocenění nezahrnujeme.

Srovnávací parametry: 1) Pozemek parc.č. St. 55 jehož součástí jsou stavby Zastavěná plocha [m2]

Užitná plocha [m2]

Dům rodinného bydlení č.p. 30

186,38

243,58

Sklad s přístřeškem na pozemku parc.č. St. 55

59,10

71,91

Hospodářská budova na pozemku parc.č. St. 55

39,60

31,68

Pozemek po zaokrouhlení

285,00

869,00

Název

2) Pozemky parc.č. 11/2, 11/3 a 11/4 Název Pozemky po zaokrouhlení - z toho zastavěná plocha kůlny s přístřeškem na pozemku parc.č. 11/2

Výměra [m2] 3 668 39,20

Závady technické povahy: Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v zachovalém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem dlouhodobé absence alespoň základní údržby. To se projevuje na většině kovových konstrukcích, které jsou zčásti zkorodovány (dešťové žlaby a svody, oplechování), okna jsou již také dosti nefunkční (místy chybí skleněné výplně), střešní krytina je na hranici své životnosti, dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na venkovních i vnitřních omítkách. Fasáda je z části opadaná. Pokud nedojde k opravě uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Další připomínky existují spíše v rovině estetické v oblasti obnovy maleb a nátěrů či výměně keramických obkladů, podlahových krytin, zařizovacích předmětů ZTI, které chybí nebo již neodpovídají nárokům současného standardu. Jinak je objekt bez viditelných statických poruch a jeho stavebně - technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a absenci údržby.

11



Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit poměrně vysoké finanční prostředky na rekonstrukci a opravy. Stanovení jejich výše značně přesahuje rámec tohoto znaleckého posudku, navíc jsou závislé na představě o rozsahu a kvalitě rekonstrukce potenciálním novým vlastníkem. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 542 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.

Srovnávací nemovité věci (SN): Rodinné domy: 1) Rodinný dům Nabídková cena: 690 000 Kč Lokalita: Dolní Slivno, okres Mladá Boleslav Stavba: Smíšená Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Okraj obce Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 345 m2 Užitná plocha: 300 m2 Plocha pozemku: 700 m2 Garáž: 1 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Popis: Rodinný dům, do Mladé Boleslavi je vzdálenost 21 km. Vlaková stanice cca 3 km, stanice autobusu v místě. Dům stojí ve slepé ulici. Součástí pozemku je garáž, kopaná studna, kůlna. Topení na tuhá paliva, v domě 1+1 a 2+1, obecní vodovod, příjezdová asfaltová cesta.

Zdroj: Realitní kancelář Oblíbené reality Eliščino nábřeží 310/21, 50003 Hradec Králové Tel.: 800 737 313 www.oblibenereality.cz 12



2) Rodinný dům Nabídková cena: 699 000 Kč Lokalita: Vysoká - Strážnice, okres Mělník Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný Podlaží: 3 Užitná plocha: 440 m2 Plocha pozemku: 766 m2 Sklep: Ano Popis: Dům se dvěma nadzemními podlažími dříve sloužil jako hostinec, v podzemním podlaží vrtaná studna, přípojku na obecní vodovod a elektřinu. Dům má sedlovou střechu s půdním prostorem a vyžaduje celkovou rekonstrukci. Pozemky obsahují dům s nádvořím a za domem je další pozemek (zahrada) o ploše 275m².

Zdroj: Realitní kancelář HOME 4 PEOPLE - EXPERT Nádražní 47/90, 15000 Praha - Smíchov www.home4people.cz

13



3) Rodinný dům Nabídková cena: 790 000 Kč Lokalita: Chorušice - Choroušky, okres Mělník Stavba: Smíšená Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 350 m2 Užitná plocha: 450 m2 Plocha pozemku: 900 m2 Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Popis: Nemovitost je částečně podsklepena (62 m2), má půdu, je napojena na obecní vodovod a kanalizaci + jímka, elektřina 220/380V, vytápí se lokálně na tuhá paliva, WC a koupelna. K nemovitosti dále patří hospodářský objekt 94 m2. Celkový stav nemovitosti je horší, pozemek není oplocen a má dobrý příjezd.

Zdroj: Realitní kancelář Andrea Nováková - NOVA REALITY Nádražní 78, 27101 Nové Strašecí Tel.: +420 313 572 885 www.nova-reality.cz

14



4) Rodinný dům Nabídková cena: 790 000 Kč Lokalita: Vysoká - Strážnice, okres Mělník Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný Podlaží: 2 Plocha pozemku: 1046 m2 Popis: Rodinný dům o dispozici 2x 2+1, je určen k celkové rekonstrukci. Dispozice v přízemí: kuchyně, obývací pokoj, ložnice, předsíň, samostatné WC, kotelna, schodiště; v první patře: kuchyňský kout a jídelna, obývací pokoj, ložnice, koupelna s vanou a samostatné WC; možnost využití ještě jedné místnosti v přízemí nyní využíváno jako sklípek. Byty jsou v původním stavu a je nutno kompletní rekonstrukce včetně elektřiny, vody. Topení je zde ústřední na tuhá paliva s kotlem a výměníkem. Z inženýrských sítí je elektřina 220/380 V, obecní voda, septik.

Zdroj: Realitní kancelář HOME 4 PEOPLE - KG Plzeňská 86/38, 26601 Beroun-Město www.home4people.cz

15



5) Rodinný dům Nabídková cena: 795 000 Kč Lokalita: Skalsko, okres Mladá Boleslav Stavba: Smíšená Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Centrum obce Podlaží: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 420 m2 Užitná plocha: 350 m2 Plocha pozemku: 1398 m2 Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Popis: Třípodlažní dům, částečně podsklepený, je určen k celkové rekonstrukci. Dispozice: vstupní hala, schodiště do sklepa a patra; v přízemí 7 místností. V patře se nachází 8 místností a schodiště na půdu. Součástí je vedlejší stavba, která byla využívána jako seník. Mladá Boleslav je ve vzdálenosti cca 18km.

Zdroj: Realitní kancelář Mireas, s.r.o. Sídliště 1434/15, 28922 Lysá nad Labem www.mireas.cz

16



6) Rodinný dům Nabídková cena: 800 000 Kč Lokalita: Kropáčova Vrutice, okres Mladá Boleslav Stavba: Smíšená Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Centrum obce Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 280 m2 Užitná plocha: 170 m2 Plocha pozemku: 864 m2 Popis: Rodinný dům 5+1 se zahradou, je určena ke kompletní rekonstrukci. Do domu zavedena elektřina.

Zdroj: Realitní kancelář STING, s.r.o. Nová 3420, 27601 Mělník Tel.: 800 103 010 www.rksting.cz

17



7) Rodinný dům Nabídková cena: 850 000 Kč Lokalita: Tupadly, okres Mělník Stavba: Kamenná Poloha domu: Samostatný Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 132 m2 Užitná plocha: 260 m2 Plocha pozemku: 457 m2 Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Elektřina: 230V Popis: Patrový kamenný dům, stáří cca 150 let, původní stav s minimálními zásahy, v přízemí tři obytné místnosti, navazuje kotelna ÚT a hosp. příslušenství, v patře tři pokoje, WC, v patře pavlač. Podlahy betonvé, půdovky, stropy trámové s kazetovou výplní, původní okna a dveře, vytápění lokální a ÚT na pevná paliva, na pozemku klenutý zemní sklep z pískovce.

Zdroj: Realitní kancelář JS Reality Bezručova 108, 27601 Mělník Tel.: 315 626 605 www.jsreality.cz

18



8) Rodinný dům Nabídková cena: 970 000 Kč Lokalita: Niměřice, okres Mladá Boleslav Stavba: Smíšená Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Užitná plocha: 280 m2 Plocha pozemku: 1000 m2 Voda: Dálkový vodovod Odpad: Septik Elektřina: 230V Popis: Dům 4+1 s dvěma hospodářskými budovami. Dispozice: přízemí - 2 pokoje, WC, spíž; patro - 3 pokoje a schodiště (původní dřevěné schodiště) a půdní prostor. Hospodářské stavení má v přízemí dřevník s udírnou a chlév s boxy, v patře je půdní prostor. Druhé hospodářské stavení má sklepní prostor, v přízemí je dílna a chlév uzpůsoben jako garáž, v patře jsou dvě místnosti a nad nimi půda. Příjezd je po asfaltové silnici.

Zdroj: Realitní kancelář Vaše realitní 9. května 434/2, 29301 Mladá Boleslav II www.vaserealitni.cz

19



9) Rodinný dům Nabídková cena: 990 000 Kč Lokalita: Vrátno, okres Mladá Boleslav Stavba: Cihlová Poloha domu: Rohový Podlaží: 3 Užitná plocha: 240 m2 Plocha pozemku: 169 m2 Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Elektřina: 400V Popis: Dům se nachází v okrajové části obce. V 1.NP se nachází garáž, kuchyň, koupelna, WC a 2 místnosti. Ve 2.NP jsou 3 místnosti, koupelna se sprchovým koutem, WC, kuchyň. V 3.NP je půda se dvěma pokoji. K nemovitosti patří pouze zastavěná část pozemku pod domem.

Zdroj: Realitní kancelář DRINK Husova 325, 29301 Mladá Boleslav II Tel.: 326 727 069 www.reality-drink.cz

20



10) Rodinný dům Nabídková cena: 999 000 Kč Lokalita: Nebužely, okres Mělník Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 79 m2 Plocha pozemku: 196 m2 Garáž: Ano Topení: Lokální tuhá paliva Popis: Rodinný dům 4+1 ve vzdálenosti cca 10 km severovýchodně od Mělníka na okraji CHKO Kokořín. Dům je situovaný na jižním svahu. Celý objekt je v dobrém stavu. V přízemí domu se nachází dva pokoje a garáž. V patře je kuchyně s jídelnou, ložnice, pokoj a koupelna. Podkroví je vhodné pro zřízení půdní vestavby. Objekt není podsklepený. Součástí je zahrada a dvorek za domem. Na střeše pálená krytina, dřevěná okna, lokální vytápění na tuhá paliva. Napojení na obecní vodovod a kanalizaci.

Zdroj: Realitní kancelář Dumrealit.cz Karlovo náměstí 40, 41301 Roudnice nad Labem www.dumrealit.cz

21



Pozemky: 1) Pozemek Nabídková cena: 250 000 Kč Upravená nabídková cena: 88 Kč za m2 Lokalita: Bělá pod Bezdězem, okres Mladá Boleslav Plocha pozemku: 2849 m2 Voda: Dálkový vodovod Elektřina: Ano Komunikace: Asfaltová Popis: Pozemky se nacházejí v blízkosti chatové oblasti u koupaliště v obci Bělá pod Bezdězem. Dle sdělení stavebního úřadu byly tyto pozemky začleněny do zpracování nového územního plánu města a to jako plocha pro rodinnou rekreaci. Elektřina a voda jsou v přilehlé komunikaci.


2) Pozemek Nabídková cena: 240 000 Kč Upravená nabídková cena: 145 Kč za m2 Lokalita: Medonosy, okres Mělník Plocha pozemku: 1656 m2 Popis: Terasovitý pozemek se nachází na stráni, za kostelem sv. Jakuba. V okolí jsou rekreační stavby. K pozemku je příjezdová cesta ve správě obce. Na pozemku je elektrická přípojka. Původně zde byl i dům, jehož pozůstatky jsou nyní v katastru vedeny jako zřícenina. Zůstala zde pouze stavba z kamene ve stráni s 2 okny a komínem, dále pak sklep, toaleta a nádrže na vodu. Voda na pozemku není zavedena. Na parcele je skleník postavený ze sklenic. Pozemek je delší dobu neupravovaný. Byla schválena možnost stavby.

22



Zdroj: Realitní kancelář Fincentrum Reality, s.r.o. Pobřežní 620/3, 18600 Praha - Karlín www.fincentrumreality.com

3) Pozemek Nabídková cena: 722 400 Kč Upravená nabídková cena: 150 Kč za m2 Lokalita: Želízy - Nové Tupadly, okres Mělník Plocha pozemku: 4816 m2 Popis: Celkové výměře 4.816 m2, z toho je 850 m2 - zahrada a 3966 m2 - trvalý travní porost. Příjezd na pozemek je zajištěn novou asfaltovou komunikací a je na konci slepé ulice. Okolí pozemku tvoří 4 rodinné domy a lesy. Stavební plochy v územním plánu jsou ve vzdálenosti cca 50 metrů od hranice pozemku. V současné době je pozemek využívaný pouze na umístění včelích úlů. Z IS jsou vedeny v blízkosti pozemku: vodovodní řád a elektřina. V okolí 4 rodinné domy.

Zdroj: Realitní kancelář Aktivreality 28. října 919, 27711 Neratovice www.aktivreality.cz

23



4) Pozemek Nabídková cena: 225 000 Kč Upravená nabídková cena: 175 Kč za m2 Lokalita: Bělá pod Bezdězem, okres Mladá Boleslav Plocha pozemku: 1284 m2 Popis: Pozemek je umístěn na okraji obce Bělá pod Bezdězem u hlavní silnice. Je rovinatý s přístupem z veřejné komunikace. Na hranici pozemku je elektřina. Možnost umístění zahradního domku.

Zdroj: Realitní kancelář ERA For you Železná 51, 29301 Mladá Boleslav I www.era-reality.cz

5) Pozemek Nabídková cena: 1 347 300 Kč Upravená nabídková cena: 180 Kč za m2 Lokalita: Tuhaň, okres Mělník Plocha pozemku: 7485 m2 Popis: pozemky na zahrádky 866m², 504m², 513m², 522m², 510m², 510m², 536m², 536m², 500m², 500m², 500m², 830m² na okraji obce Tuhaň. K zahrádkám vede příjezdová cesta, možnost závlahy i postavení zahradní chatky.

24



Zdroj: Realitní kancelář Reality 11 Benihola Mládežnická 477, 27711 Neratovice Tel.: 311 210 311 www.reality11.cz

6) Pozemek Nabídková cena: 1 754 280 Kč Upravená nabídková cena: 220 Kč za m2 Lokalita: Vysoká - Bosyně, okres Mělník Umístění: Okraj obce Plocha pozemku: 7974 m2 Popis: Zahrady o výměře 1265m2 a 640m2, další pozemek o výměře 6069m2 orná půda.

Zdroj: Realitní kancelář R.A.TITI, s.r.o. Uhelný trh 414/9, 11000 Praha - Staré Město Tel.: +420 224 281 209 www.titi-reality.cz

7) Pozemek Nabídková cena: 398 000 Kč Upravená nabídková cena: 223 Kč za m2 Lokalita: Katusice, okres Mladá Boleslav Plocha pozemku: 1781 m2 Voda: Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: Ano Komunikace: Asfaltová Popis: Pozemek se nachází v obci Katusice u Mladé Boleslavi. Je určený k zástavbě rodinným domem. Inženýrské sítě: elektřina, voda a kanalizace jsou připraveny na hranici pozemku.

25




8) Pozemek Nabídková cena: 1 260 000 Kč Upravená nabídková cena: 316 Kč za m2 Lokalita: Velké Všelisy - Zamachy, okres Mladá Boleslav Umístění: Okraj obce Plocha pozemku: 3992 m2 Voda: Dálkový vodovod Elektřina: Ano Popis: Stavební pozemek na okraji obce, inženýrské sítě na hranici pozemku. Pozemek je zahrnut v územním plánu obce. Nyní je zde udržovaný sad a zahrada. Kompletně oploceno. Na pozemku je skleník a krecht.

Zdroj: Realitní kancelář M & M reality holding Krakovská 1675/2, 11000 Praha - Nové Město Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz

26



Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient kZC ≤ 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota kZC = 0,85.“ Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188. Obdobně v časopise „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00. Metoda přímého porovnání: 1) Pozemek parc.č. St. 55 jehož součástí jsou stavby Srovnávací nemovité věci SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5 SN 6 SN 7 SN 8 SN 9 SN 10

Cena ke srovnání [Kč] 690 000 699 000 790 000 790 000 795 000 800 000 850 000 970 000 990 000 999 000

Spoluvlastnický podíl:

Index odlišnosti IO zdroj

poloha

0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80

1,00 0,95 1,00 0,95 0,95 1,00 0,95 0,95 1,00 0,85

velikost

tech. stav a vybavenost

ostatní

1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 1,00 1,00 1,00 0,80 1,00 0,70 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 0,80 1,00 1,00 0,80 1,00 1,05 0,70 1,00 1,05 0,70 1,00 n: počet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota 1 / 3

Upravená cena [Kč] 579 600 531 240 537 200 480 320 422 940 640 000 542 640 589 760 582 120 499 300 10 540 512 62 208 422 940 478 304 540 512 602 720 640 000 180 171

27



Srážka za spoluvlastnický podíl: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení:

-40%

108 102 110 000

2) Pozemky parc.č. 11/2, 11/3 a 11/4 Index odlišnosti IO Srovnávací nemovité věci

Výměra [m2]

Cena ke srovnání [Kč/m2]

zdroj

poloha

SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5 SN 6 SN 7 SN 8

2 849 1 656 4 816 1 284 7 485 7 974 1 781 3 992

88,00 145,00 150,00 175,00 180,00 220,00 223,00 316,00

0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80

1,05 1,05 1,05 0,90 1,05 1,00 0,90 1,00

ostatní přístup a vybavenost umístění v lokalitě

velikost

1,00 1,00 0,50 0,85 0,90 0,50 1,00 1,00 0,50 0,85 0,90 0,50 1,10 1,00 0,50 1,10 1,00 0,50 0,85 0,85 0,50 1,00 0,90 0,50 n: počet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota

Výměra: 3668 m2 Spoluvlastnický podíl: Srážka za spoluvlastnický podíl: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení:

1

/

3 -40%

Upravená cena [Kč/m2] 36,96 46,59 63,00 48,20 83,16 96,80 58,00 113,76 8 68,31 27,00 36,96 41,31 68,31 95,31 113,76 250 554,57 83 518,19 50 110,91 50 000

Souhrn: 1) + 2) = 110 000,- Kč + 50 000,- Kč = 160 000,- Kč Komentář k ocenění spoluvlastnického podílu: V listopadu r. 2013 byl Asociací znalců a odhadců ČR, o.s. publikován "Znalecký standard POSN č. 11", který mimo jiné řeší situaci při oceňování spoluvlastnických podílů. Viz webové stránky: http://www.azoposn.cz/doku.php?id=znalecke_standardy:start. Zde se uvádí, že stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu je obvykle nutné pro soudní spory, dražby a finanční vypořádání. Popis řešení: obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny nemovité věci, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitou věc vůbec reálně užívat (např. rodinný dům s jedním bytem, bytová jednotka). Vliv na obvyklou cenu spoluvlastnického podílu má a) typ nemovité věci a b) výše spoluvlastnického podílu: a) typ nemovité věci: U nemovitých věcí komerčních (přinášejících výnos), např. obytný dům, administrativní budova, provozní areál, zemědělské pozemky, je obvyklá cena spoluvlastnického podílu pouze mírně snížena oproti aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny, neboť při změně spoluvlastníka nemovitá věc přináší totožný výnos. Nový vlastník je pouze omezen ve vykonávání vlastnických práv velikostí svého spoluvlastnického podílu. U nemovitých věcí nekomerčních (např. byty, rodinné domy, stavební pozemky, rekreační stavby) je omezení výrazně větší, rozbor viz níže. b) výše spoluvlastnického podílu:

28



Je zřejmé, že většinový vlastník může lépe vykovávat svá vlastnická práva než menšinový vlastník. Pokud je oceňován menšinový spoluvlastnický podíl, je snížení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu vyšší než u většinového podílu. Závěr: v databázi realizovaných prodejů se většinou podobné prodeje, vzhledem k jejich malé frekvenci a netypičnosti, prakticky nenacházejí. Výši obvyklé ceny spoluvlastnického podílu navrhujeme stanovovat následovně: Komerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu do 5 % - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 5 - 10 % Nekomerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu o 15 - 20 %. - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 20 - 40 %. Zpracovatelé tohoto znaleckého posudku dodávají, že spoluvlastnický podíl nemá obvykle žádné výhody oproti výlučnému vlastnictví celé nemovité věci. Naopak velkou nevýhodou spoluvlastnického podílu je obecně výrazné omezení vlastnických a uživatelských práv oproti výlučnému vlastnictví. Ani spoluvlastník většinového podílu nemůže direktivně sám rozhodovat o způsobu užívání nemovité věci, o provádění stavebních úprav, o způsobu obhospodařování zemědělských či lesních pozemků, o zřizování zástavních práv či věcných břemen atd. Ve většině případů se musí spoluvlastník více či méně podřídit stanoviskům a požadavkům i dalších spoluvlastníků, pokud nemá dojít ke sporu. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu je proto v těchto souvislostech podle našeho názoru nižší než je jeho numerické vyjádření. Navíc v současné době dochází k odkupu spoluvlastnických podílů prakticky jen mezi ostatními spoluvlastníky, případně se spekulativním záměrem rizikovými investory. Běžný realitní trh takové obchody v podstatě nezná, poptávka po nich vlastně neexistuje. Za dominantní problematické body, které potenciální zájemci o koupi spoluvlastnického podílu vnímají, jsou: 1) nutnost shody v otázce nákladů vynakládaných na opravy a rekonstrukce a jejich pořadí, 2) nutnost shody na osobě, která stavební práce bude férově zadávat či řídit, 3) nutnost souhlasu ostatních vlastníků v případě zřízení zástavního práva (hypotéka, úvěr, půjčka). Aby potenciální zájemce o koupi podílu překonal nechuť spojenou s výše uvedenými problémy, vyžaduje podstatnou slevu z ceny, která se podle našich zkušeností pohybuje spíše v horní úrovni rozpětí navrhovaných ve zmíněném Znaleckém standardu POSN č. 11, publikovaný Asociací znalců a odhadců ČR, o.s., tedy ve výši alespoň 20% u většinového podílu a alespoň 40% u menšinového podílu (nekomerční nemovité věci). Vyhodnocení: Za podstatnou okolnost významnou pro provedení nového ocenění považujeme skutečnost, že objekt je od posledního místního šetření stále bez alespoň základní údržby. To se projevuje na většině kovových konstrukcích, které jsou zčásti zkorodovány (dešťové žlaby a svody, oplechování), některá okna jsou již také s vyšším opotřebením nátěrů a omezenou funkčností. Další připomínky existují spíše v rovině estetické v oblasti obnovy maleb a nátěrů či výměně podlahových krytin, zařizovacích předmětů zdravotně-technické instalace nebo keramických obkladů, které přestože jsou funkční, již neodpovídají nárokům současného standardu. Dále upozorňujeme, že předmět ocenění se nepodařilo prodat ani v opakované dražbě za cenu ve výši 1/2 z jeho původního ocenění, tedy ani za částku 113 500,- Kč. Reálná obvyklá cena je tedy s největší pravděpodobností ještě nižší, než je tato cena. Výsledná obvyklá cena stanovená tímto posudkem není svým charakterem cenou, za kterou budou nemovité věci v dražbě nakonec prodány, ale pouze cenou, od které se bude odvíjet výše nejnižšího podání v dražbě. Její stanovení je tak ve smyslu procesního práva určitým předstupněm umožňujícím realizaci dražby. Jinými slovy, výsledná cena není cenou tzv. realizační, je pouze obvyklou cenou stanovenou znalcem, kdy v průběhu dražby se teprve ukáže, jaká je skutečná tržní cena předmětné nemovité věci. S ohledem na stagnující stav na realitním trhu a s ohledem na obtížnou prodejnost obdobných nemovitých věcí indikujeme obvyklou cenu předmětu cenění ve výši zjištěné komparační metodou výše. 29



C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 na nemovitých věcech:

včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění na:

160 000,- Kč slovy: Jednostošedesáttisíc korun českých Poznámky: Vedlejší stavby: sklad s navazující kůlnou, hospodářská stavba (vše součástí pozemku parc.č. St. 55). Příslušenství: venkovní úpravy: oplocení, vjezdová brána a branka, zpevněné plochy, přístřešek. Inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka kanalizace do odpadní jímky, odpadní jímka.

30



D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3707 – 344 / 2015 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě:

V Hradci Králové dne 30.10.2015 Podpis za znalecký ústav:

Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Snímek katastrální mapy

31


Příloha: Fotodokumentace





03-228

Recommend Documents