VYSOKÁ ŠKOLA EKONOMICKÁ V PRAZE FAKULTA MEZINÁRODNÍCH VZTAHŮ
Obor:
MEZINÁRODNÍ OBCHOD
Developerské projekty a klientské změny v nich (bakalářská práce)
Autor práce:
Lukáš Reitinger
Vedoucí práce: doc.Ing. František Drozen, CSc. Rok obhajoby: 2010
1
Čestné prohlášení
Prohlašuji, že bakalářskou práci na téma „ Developerské projetky a klientské změny v nich“ jsem vypracoval samostatně a veškerou použitou literaturu a další prameny jsem řádně označil a uvedl v přiloženém seznamu
V Praze, dne ..............
Lukáš Reitinger
2
Poděkování
Děkuji vedoucímu diplomové práce doc.Ing. Františkovi Drozenovi, CSc. za odborné vedení, konzultace a připomínky, které pomohly k vypracování této bakalářské práce.
3
Obsah Úvod
6
Kapitola 1. Trh nemovitostí
8
1.1. Trh nemovitostí v ČR
8
1.1.1. Vznik a vývoj trhu nemovitostí po roce 1989
8
1.1.2. Specifika trhu nemovitostí v ČR
8
1.1.3. Segmentace trhu nemovitostí v ČR
9
1.2. Porovnání trhu nemovitostí v ČR a zahraničí
9
1.3. Ceny nemovitostí v ČR
10
Kapitola 2. Developerský projekt, jeho příprava a realizace
13
2.1. Obecná charakteristika developerského projektu
13
2.1.1. Developerský projekt
13
2.1.2. Účastníci připravy a realizace projektu
13
2.2. Fáze přípravy developerského projektu
14
2.2.1 Výběr lokality a její získání
14
2.2.2. Projekt a projektová dokumentace ke stavebnímu povolení
15
2.2.3. Financování developerských projektů a jejich zajištění
16
2.3. Fáze realizace developerského projektu
18
2.3.1. Výběrové řízení generálního dodavatele a dodavatele klientských změn
19
2.3.2. Výstavba projetku
19
2.4. Konečná fáze developerského projektu
20
4
2.4.1. Prodej a převod nemovitosti
20
2.4.2. Obchodně závazkové vztahy
21
Kapitola 3. Klientské změny
24
3.1. Klientské změny - přístup developera
24
3.2. Klientské změny v rámci výstavby developerského projekt
25
3.2.1. Na začátku výstavby
26
3.2.2. V průběhu stavby
27
3.2.3. Po dokončení stavby
27
3.2.4. Srovnání klientský změn dle velikosti developerů
28
3.3. Klientské změny - průběh realizace v klientském centru
29
3.3.1. Definice standardu a nadstandardu
33
3.3.2. Poptávka klienta - požadavky a jejich financování
33
3.3.3. Průběh objednávky klientské změny
35
3.3.4. Smlouva o dílo - záruka v rámci projektu
36
3.3.5. Konflikty mezi zinteresovanými stranami
38
Závěr
40
Seznam literatury
42
Seznam tabulek
42
Seznam grafů
43
Seznam příloh
43
Přílohy
44 5
Úvod Tématem mé bakalářské práce jsou developerské projekty a systémy klientských změn v rámci těchto projektů. Developerská činnost se rozděluje na dvě hlavní skupiny - na projekty komerční a na projekty rezidenční. Má práce se zaměřuje na samotný proces realizace klientských změn, které jsou součástí především rezidenčních projektů. Od komerčních projektů proto budu abstrahovat.
Trh nemovitostí se v České republice začal utvářet vlastně až po změně politického režimu na počátku devadesátých let dvacátého století a jeho vývoj byl v kontextu vyvíjející se celé tržní ekonomiky. Realitní trh v socialistickém hospodářství více méně neexistoval v podobě „standartního trhu“ - tedy na principu nabídky a poptávky. Až počáteční období transformace ekonomiky s sebou přineslo pootevření trhu s nemovitostmi v podobě navracení majetku – restituce majetku zpět do vlastnictví původních majitelů či v podobě privatizace. Vytvoření nutného legislativního rámce následně umožnilo vývoj trhu až do stávající podoby. V současné době se tak v obchodování s nemovitostmi již nejedná pouze o uspokojení hladu po bydlení, jakožto jedné ze základních lidských potřeb, ale ve výběru nemovitosti se již shledává i zalíbení, dosažení určitého postavení a také prestiž. Klient má možnost si vybrat mezi nově postavenou nemovitostí z nabídky developerských společností nebo nemovitostí v původní staré zástavbě či nemovitostí po rekonstrukci. Klient si vybírá podle velikosti bytu, lokality, samozřejmě ceny ale i dalších požadavků, díky kterým dosáhne přesně na typ nemovitosti, který si může a chce pořídit.
S informovaností klientů a množstvím nabízených projektů začíná být velmi důležitým faktorem výběru i servis, který jednotliví developeři ke svému produktu nabízejí. Bakalářská práce je proto zaměřena na ekonomické aspekty přípravy a realizace rezidenčních developerských projektů se zaměřením na možnosti diferenciace a možností zefektivnění prodeje bytových jednotek za pomoci systémů klientských změn.
V první kapitole přiblížím trh nemovitostí v České republice a jeho fungování. Zaměřím se na specifika trhu nemovitostí a jeho zakladní rozdělení. V závěru kapitoly porovnám trh český a zahraniční trhy.
6
Ve druhé kapitole se zaměřuji na přípravu a realizaci developerských projektů. Bydlení jako jedna ze základních potřeb člověka je zajímavá pro každého z nás a stejně tak pro investory. Trh s nemovitostmi se neotevřel jen pro developerské firmy, ale i pro řadu dalších subjektů jako jsou architekti, projektanti, výrobci materiálů, ale i realitní kanceláře, banky a interiéroví designéři. Tyto subjekty se zapojují do projektu od počátečního investičního záměru přes přípravné fáze projektu, jejich právní a technické zajištění až po vlastní realizaci a prodej či pronájem.
Třetí kapitola je následně zaměřena na klientské změny v projektu, jakožto produktu umožňujícího získání tržní výhody při oslovování potenciálních klientů. Nabídka lepších služeb, individuální přístup ke klientovi, široká škála nabídky, realizace změn a cenová dostupnost – toto všechno jsou atributy, které při dobrém fungování mohou mít zásadní rozhodovací vliv na potenciálního zákazníka při volbě konkrétního projektu. Protože se jedná o produkt, který se neustále vyvíjí a není ve společnosti žádná specifická uzance, jak by měla být tato služba nabízena, bude se kapitola zabývat i definováním uskalí a problémů vznikajících při realizaci klientských změn.
Cílem práce je provést rozbor procesu realizace developerského projektu se zaměřením na klientské změny, hlavní způsoby možné realizace a řešení konfliktních situací, které mohou z daného procesu vycházet.
7
Kapitola 1. Trh nemovitostí 1.1. Trh nemovitostí v ČR • 1.1.1. Vznik a vývoj trhu nemovitostí po roce 1989 V průběhu transformace v letech
1990 - 1993 se z centrálně plánované ekonomiky a
netržního fungování obchodu s nemovitostmi začal rozvíjet trh na bázi nabídky a poptávky. Následně začíná fungovat i cenotvorný mechnanizmus, který začíná plnit jak funkci informační a alokační tak později i funkci motivační. Pomalu se také vytváří legislativní a institucionální rámec. Počáteční poptávka po nemovitostech je uspokojena z probíhajících restitucí a následné malé a velké privatizace. Tyto majetkové přesuny tak vlastně umožily vznik trhu s nemovitostmi. I tak je však trh částečně deformován nedokončeným procesem deregulace nájemního bydlení.
• 1.1.2. Specifika trhu nemovitostí v ČR Trh nemovitostí je ovlivňován mnoha faktory a je poměrně velmi náročné o trhu získat všechny informace. Trh je velmi různorodý a unikátnost jednotlivých nemovitostí vyžaduje velmi dobrou znalost odvětví a dá se z ekonomického hlediska považovat za trh velmi nedokonalý.
Mladý trh, za jaký je bezesporu považován rezidenční trh v Čechách, je ovlivňován svým dynamickým vývojem, který se v průběhu transformace neobešel bez výrazných zásahů v podobě privatizací, bankrotů velkých podniků a bank, regulací nájemních vztahů a fiktivními úpravami cen nemovitostí v podobě neadekvátního přeceňování a nadhodnocování cen nemovitostí. Rovněž mezery v právním systému a jeho překotný vývoj umožnily spekulace na trhu nemovitostí v oblasti změn využívání území a jiné způsoby získávání prospěchu v prostředí transformující se ekonomiky. Na druhé straně se jedná o omezování rozvoje lokalit v závislosti na převodech vlastnických práv v rámci restitučních nároků a nasledné zdlouhavé a neefektivní vyjednávání s novými majiteli o postoupení nemovitostí pro potřeby urbanistického rozvoje dané lokality.
8
• 1.1.3. Segmentace trhu nemovitostí v ČR Segmentování trhu se určujeme podle dvou hlavních charakteristik, a to na segmentaci prostorovou a segmentaci dle věcného charakteru.
Prostorová segmentace - Představuje regionální vnímání nabídky nemovitostí a poptávky po nich. Poptávka po nemovitostech je dána množstvím ekonomické aktivity v daném prostoru. V prostoru s velkou ekonomickou aktivitou je zárověň i vyšší poptávka po nemovitostech v této lokalitě a tato poptávka následně určuje i cenu nemovitostí. Nabídku nemovitostí určuje rovněž síla ekonomické aktivity a její internzita, ale také konkurence na daném trhu nemovitostí, možnosti pracovních příležitostí, úroveň služeb a sociální úrovně a infrastruktury. Toto rozdělení tedy definuje
nejen výši ceny v závislosti na velikosti sídla, ale také dle dalších společenských,
kulturních a historických podnětů, které zvýhodňují danou nemovitost před ostatními ( cenová mapa ČR a Prahy ).
Věcná segmentace trhu nemovitostí umožňuje rozdělení trhu do sedmi zakladních částí. Pozemky investiční, pozemky pro rezidenční zástavbu, kancelářské prostory, obchodní prostory, komerční prostory pro výrobu a skladování, hotelnictví a turismus a byty, činžovní a rodinné domy.
1.2. Porovnání trhu nemovitostí v ČR a zahraničí
Trh v Evropské unii
a hlavně v západní Evropě a USA se již vyvíjí dlouhou dobu a i
poměrně stabilní ekonomické a politické prostředí nevyvolává na těchto trzích výraznější výkyvy. Hypoteční krize, která se dostavila do Evropy po svém nástupu v USA v roce 2008, a která byla následována i krizí ekonomickou rozvířila jinak poměrně velmi stabilní vody realitního trhu. Cenová nejistota v průběhu krize zmrazila po určitou dobu trh s nemovistotmi a následně pomohla “vyčistit” nadhodnocené trhy jako například trh rezidenčních nemovitostí ve Španělsku a USA, kde si již delší dobu spekulovalo o reálnosti cen nemovitostí a kde ceny v méně kvalitních lokalitách poklesly až o 50%. Neklidná situace na celém trhu nemovitostí stále nenaznačuje možnost rychlého zlepšení situace” Pro otevřený a relativně malý trh, jako je Česká republika, jsou vždy jedním z určujících faktorů vývoje makroekonomické a globální tendence ekonomiky. Ekonomická krize,
9
která tradičně začala ve Spojených státech amerických, již zasáhla i Evropskou unii a podle dostupných prognóz lze očekávat další oživení trhu až po roce 2011.”1
Tyto výkyvy od normálu, stejně jako například prostředí transformující se ekonomiky v ČR po roce 1989, umožňují po určitou dobu možnosti spekulativních nákupů nemovitostí a jejich připadnou vyšší rentabilitu. Trh na našem území je stále považován za rizikovější, ale tím pádem nabízí stále i vyšší rentabilitu a návratnost investice. Poměr rizika a návratnosti je na domácím trhu poměrně výhodný a proto zůstává Praha a další větší aglomerace v Čechách i na Moravě zajímavou alternativou pro investice do nemovitostí v tomto regionu. Rozdíl v návratnosti byl nejvýraznější v polovině devedesátých let 20.stol. kdy se návratnost investic do nemovitostí přiblížila v průměru pod 10let. Nejvýznamnější problémem investorů zůstávají proto neprůhledný a nedostatečně fungující právní systém a neznalost trhu. Graf č.1 Vývoj cen nemovitostí v USA ( v USD)
Zdroj: mysite.verizon.net
1.3. Ceny nemovitostí v ČR
Cena určuje hodnotu nemovitosti vyjádřenou v penězích. Úroveň cenové hladiny se odvíjí jako i na ostatních trzích, z tržní nabídky a tržní poptávky po nemovitostech. Jedná se o hlavní 1
Petr Ort, (2009) pweb.ihned.cz/c1-38850110-co-ted-a-co-dal-na-trhu-nemovitosti 10
ukazatel nejen pro investory, ale i pro ostatní účastníky trhu, kterým cena udává ekonomický potenciál, dostupnost, kvalitu, ale i prestiž a reprezentativnost.
Cenu v rámci makropolohy určuje pozemková renta, která je dána polohou a fyzickými vlastnostmi daného území. Zde je určující poloha vůči hlavním centrům, jejich dostupnost a uroveň infrastruktury, sociální a ekonomický profil regionu, ale i kvalita živoního prostředí. Na úrovni mikropolohy jsou faktory ovlivňující cenu zaměřeny na polohu nemovitosti v rámci lokality, dostupnost veřejné vybavenosti, bezpečnost, možnosti parkování, sociální aspekty, ale i možnosti volnočasových aktivit.
Všeobecně jsou investice do nemovitostí považovány za bezpečnou investici a ačkoli reflektují konjunkturní výkyvy vyvolané ekonomickými cykly vývoj cen sleduje do jisté míry dlouhodobé trendy ekonomiky a jelikož nepodléhají inflaci, jedná se o zajímavou formu investice.
Graf č.2 Vývoj HDP v ČR ( v mld.Kč)
1000
750
500
250
0
2000
2001
2002
2003
2004
Zdroj: ČSU, graf autor
11
2005
2006
2007
2008
2009
Cena nemovitostí je rovněž odvislá od životního cyklu nemovitosti. Jelikož velká část nemovitostí nebyla dostatečně spravována je faktor opotřebení velmi výraznou složkou upravující koncovou cenu nemovitosti. Cena nemovitosti je odlišná je-li stavba ve stádiu výstavby, tj. v období přípravy a realizace, v době správy a údržby hotové
a dokončené stavby, v období oprav a
případných modernizací nebo v okamžiku demolice a renovace.
Nemovitost dosahuje hodnotového maxima v okamžiku svého dokončení, který se často stává i okamžikem převodu práv k nemovitosti na nového vlastníka. Pro developera je v okamžiku dostavby projekt dokončený a tudíž připravený k prodeji. Na druhé straně pro investora je právě dokončený projekt rentabilní nemovitostí s minimem nutných dodatečných investic a nákladů na údržbu a tedy s poměrně přesně identifikovatelnými příjmy a náklady v následujících letech.
Graf č.3 Vývoj indexu cen nemovitostí v ČR
Zdroj: ČSU
12
Kapitola 2. Developerský projekt, jeho příprava a realizace 2.1. Obecná charakteristika developerského projektu
• 2.1.1. Developerský projekt V developerském projektu jde zpravidla o definování podnikatelského záměru, který se sestává se z řady koordinovaných činností s časově, finančně a účelově vymezeným určením jehož předmětem je výstavba, rekonstrukce nebo modernizace nemovitosti nebo souboru nemovitosí za účelem jejího dalšího pronájmu nebo prodeje.
• 2.1.2. Účastníci připravy a realizace projektu Pro orientaci mezi jednotlivými subjekty, které v určitých fázích participují na celém nebo na části vývoje developerského projektu, je třeba je pojmenovat a definovat. Developer - je investorem v primární části projektu, ale pravděpodobně budoucím majitelem nebo uživatelem nemovitosti. Developerská činnost - zahrnuje velké množství činností: počínaje nákupem pozemků, jejich zcelováním, zajišťováním inženýrských sítí, projekčními a architektonickými prácemi, výstavbou, projektovým managementem a prodejem a předáním investorovi konče. Investor - jedná se o fyzickou nebo právnickou osobu, která vkládá do projektu finanční prostředky, a to ať už své vlastní nebo prostřednictvím financující banky (úvěrem, překlenovacím úvěrem, půjčkou)za účelem získání projektu od developera a následného realizování zisku z prodeje, pronájmu nebo využívání k jiným účelům. Investor vstupuje do projektu většinou až v jeho finální části, kde nepodstupuje rizika vznikající v průběhu příprav a realizace projektu. Stavebník - osoba v jejíž prospěch je stavba realizována a také osoba veřejně odpovědná Projektant - subjekt, který se zavazuje za úplatu dodat projektovou dokumentaci pro realizaci konkrétního projektu v potřebném rozsahu. Může se jednat i o architektonickou kancelář, která dodává projekční podklady jako součást své studie a návrhů. Dodavatel - osoba smluvně zavázaná k plnění ve prospěch přípravy a realizace developerského projektu. Dle použitého smluvního typu se jedná o dodavatele, prodávajícího nebo 13
mandatáře. Jedná se o projektanta, dodavatele stavby, realitní kancelář nebo dodavatele klientských změn.
2.2. Fáze přípravy developerského projektu
Každý projekt prochází určitým vývojem, který je dělitelný do jednotlivých částí. Jak je patrné z následujícího grafu jedná se o fázi předinvestiční, investiční a provozní2 . Vzhedem k náplni této práce se zaobírám pouze prvními dvěmi částmi, kde se jedná o průběh investice a nikoliv o její následné užívání. Tyto části pak dále můžeme dělit na fázi přípravy projektu, na realizační část a následně na finální část, kde dochází k převodu vlastnických práv na osobu, která dále nemovitost užívá.
• 2.2.1 Výběr lokality a její získání Výběr vhodného pozemku pro developerský projekt je pro jeho úspěšnost zcela zásadní. Ne nadarmo se ve všech zahraničních publikacím a příručkách ohledně obchodování s nemovitostmi opakuje pravidlo “Location, location, location”3 “poloha, poloha a zase poloha”. Určitě není nutností pořizovat tu nejdražší a na nejlepším místě položenou nemovitost, ale je to zajisté dobrým klíčem k úspěchu a zajištění dobré rentability daného projektu. Vybírat lokalitu je ale třeba i s ohledem na záměr projektu, jeho okolí, předpokládanou cílovou skupinu klientů a jejich finanční možnosti a finanční možnosti developera.
Součástí a základem každé nemovitosti je pozemek. Jestliže máme developerský projekt je třeba k němu zajistit i všechny pozemky do projektu zasahující. Jedná se o pozemky k napojení na stávající infrastrukturu, zajištění případných věcných břemen a pod. a předejít tak případným sporům při následné realizaci projektu. V rámci restitucí bylo velké množství pozemků navráceno svým původním majitelům a je proto zcela obvyklé, že pro získání celistvého území4 je třeba 2
Zdroj: M.Matějka a J.Mokrý - Management projektů spojených s výstavbou, ČKAIT- SDIC, Praha 1998, str. 15
Jedná se o pravidlo původně amerických realitních makléřů vyjadřující, že hodnota dvou identických domů v souvislosti s jejich umístěním může růst a nebo klesat. Opakováním se jedná pouze o zdůraznění důležitosti, ale v realitě bývá i přesto opomíjeno zdroj: http://homebuying.about.com/od/marketfactstrends/qt/013008_location.htm 3
soubor pozemků a nemovitostí vytvářející jednotný ohraničitelný útvar, který je možné v rámci projektu napojit na stávající infrastukturní napojení. Celistvost je možné zaručit i věcným břemenem pokud není možné získání pozemků do vlastnictví 14 4
vykoupit pozemky od většího množství vlastníků a spoluvlastníků, které může být velmi zdlouhavé a pokud nedojde k dohodě o výkupu všech jednotlivých částí pozemků může být celá realizace projektu ohrožena. Pokud se podaří získat všechny pozemky pro výstavbu a lokalita odpovídá územnímu plánu nebo pokud obec nemá územní plán, ale projekt má souhlasné stanovisko příslušného stavebního úřadu, je možné postoupit k dalšímu stádiu realizace.
• 2.2.2. Projekt a projektová dokumentace ke stavebnímu povolení V rámci efektivního využití připraveovaného projektu je třeba znát možnosti dané lokality jako jsou koeficienty zastavěnosti, omezení odborů památkové péče, povolenou výšku budov, ochranná pásma, věcná břemena nebo ostatní možná omezení. Z těchto omezení nám vyjdou možnosti následného využití dané lokality, ale hlavně rozvržení celého projektu, počty budov a metry čtvereční užitných ploch potřebných k výpočtů tzv. feasibility studies 5 a uzemí určených pro komunikace a jejich kapacity. S těmito základními předpoklady je v návazosti na rozsah projektu třeba zajistit architekta nebo v případě malých projektů pouze typový projekt nebo projektanta, který stavbu navrhne. Ve většině případů se využívá služeb architekonických kanceláří, které zajišťují veškeré profese potřebné pro realizaci celého projektu z pohledu dokumentace a komunikace s příslušnými úřady. U větších projektů je obvyklé vyhlašovat architektonické soutěže na realizace a využití dané lokality nebo se využívá architektů se kterými je již navázana spolupráce z dřívějších období. Z návrhů se vyberou variantní řešení, která splňují všechna předem definovaná kritéria a vítězný návrh se začne po konzultaci s dotčenými úřady připravovat do formy projektové dokumentace ke stavebnímu povolení. Tyto dokumenty definují budoucí formu stavěných nemovitostí, včetně jejich finální podoby, (počtu podlaží, umístění nemovitostí na pozemcích , technické specifikace a podklady nutné pro napojení na stávající infrastrukturu).
Je-li již projekt ve stádiu procesu schvalování dotčenými úřady a pokud je již přesně definován je třeba zajistit jeho financování, aby bylo možné současně s vydáním stavebního povolení zahájit co nejrychleji jeho výstavbu a zajistit tak optimální průběh výstavby a vyvarovat se vícenákladům z případných časových prodlev a zpoždění.
5Analýza
a hodnocení proveditelnosti navrhovaného projektu s cílem zjistit zda je technicky proveditelný, je realizovatelný v rámci odhadovaných nákladů a zda za těchto předpokladů bude ziskový. Studie proveditelnosti jsou téměř vždy provádí pokud se jedná o projekty většího rozsahu. www.businessdictionary.com/definition/feasibilitystudy.html 15
• 2.2.3. Financování developerských projektů a jejich zajištění Projekty ve stavebnictví jsou z finančního hlediska velmi náročné. Všechny developerské projekty se až na vyjímky počítají na dobu trvání v letech a jejich následná návratnost také. Proto se stále jejich financování nejen z důvodů velkých finančních objemů nutných pro výstavbu a realizaci, ale také z důvodů delší návratnosti velmi nákladným, což může být a je bráno za typ rizika. Na druhou stranu jsou investice do nemovitostí nejbezpečněji uloženými finančními prostředky, které nepodléhají inflaci a stále v návaznosti na lokalitu udržují velmi zajímavou dobu návratnosti investice. Z tabulky číslo jedna je zřejmé, že se návratnost dle obce velmi liší a není v souladu s oblíbeností daného místa, ale je závislá na aktuální situaci na místním trhu. Pro představu návratnost ceny bytu v Mostě se pohybuje na úrovni 9,5 let a vychází tak jako místo s nejkratší návratností, kde ale naproti tomu v Praze je návratnost 24,1 roku.
Tyto propočty jsou velmi
zajímavé pro investory pro rámec propočtů návratnosti jejich investice, ale z pohledu developera je zajímavá prodejní cena bytu, kde v poměru k ceně pozemků je možné dosáhnout nevyššího zisku. Zde je získaná, přibližně trojnásobná, částka za prodej bytu stejné velikosti pro developery stále větší jistotou. Riziko podsoupené z případných problémů při prodeji je snižováno velikostí a objemem prodávaných bytů v dané lokalitě.
Tab. 1 Návratnost investice do bytů v ČR( v letech)
Město
Benešov Beroun Brno Bruntál Chomutov Česká Lípa Děčín Hradec Králové Karlovy Vary Kladno Mladá Boleslav Most
Cena bytu (v Průměrné Počet nájmů do tis. Kč) nájemné (v Kč) ceny bytu 1 975 2 079 2 170 902 730 984 955 2 063 1 994 2 001 1 794 656
8 432 8 296 8 704 4 420 5 644 6 800 4 828 6 868 7 140 8 432 8 364 5 712 16
234 251 249 204 129 145 198 300 279 237 214 115
Počet let do zaplacení ceny bytu 19.5 20.9 20.8 17 10.8 12.1 16.5 25 23.3 19.8 17.9 9.6
Město
Pardubice Plzeň Prachatice Praha Semily Sokolov Teplice Ústí nad Labem
Cena bytu (v Průměrné Počet nájmů do tis. Kč) nájemné (v Kč) ceny bytu 1 764 1 791 989 3 205 816 983 694 959
7 140 7 276 4 760 11 084 4 216 4 828 5 712 5 984
247 246 208 289 194 204 121 160
Počet let do zaplacení ceny bytu 20.6 20.5 17.3 24.1 16.1 17 10.1 13.4
Zdroj: http://finance.idnes.cz/byt-jako-zajimava-investice-zalezi-na-lokalite-fq9-/uver.asp? c=A090316_143914_uver_bab (2009) (Institut regionálních informací; vlastní výpočty Hypoindex.cz) Tabulka autor
Vysoké náklady a časová náročnost jsou jedněmi z
důvodů, proč většina investorů
nefinancuje projekty zcela svými vlastními prostředky, ale hledájí alternativní
způsoby
financování. Nejčastějším způsobem se pro financování je použítí bank nebo jimi zakládaných specializovaných hypotečních bank. V případě, že se jedná o nově budovaný projekt, který developer nemá zajem financovat nebo nemá dostatečný kapitál na jeho profinancování, bude pro finanční spoluúčast poptávat banky ve formě buď hypotéky nebo úvěru.
Investor (developer),
pokud není pro banku dostatečně kredibilní pro financování celé částky, bude bankou žadán o spoluúčast na investici a zastavení6 nemovitostí ve prospěch financujího subjektu. Ve většině případů to znamená, že investor v rámci svého podílu na investici pořizuje pozemek či nemovitost, která se má stát základem developerského projektu z vlastních finančních prostředků. Následnou výstavbu či rekonstrukci financuje banka za předem definovaných podmínek.
V rámci hypotečního trhu jsou možné i stoprocentní hypoteční úvěry, kde investor nevkládá do projektu vlastní kapitál. Tyto nabídky jsou v současné napjaté době velmi limitovány a bankovní risk 7 manageři jsou ochotni takto financovat pouze velmi kvalitní projekty, ale většinou i za vyšší úrokovou sazbu kompenzující toto zvýšené riziko. Drobní investoři dále kombinují větší množství investičních prostředků, kde se, kromě výše uvedených, používají i různé typy stavebních spoření, která jsou částěčně dotována i státními programy na podporu bydlení, ale vyžadují dlouhodobé
Způsob zajištění pohledávky banky (např. poskytnutého úvěru) zřízením zástavního práva k nemovitosti (stavbě, pozemku).Zástavní právo k nemovitostem vzniká písemnou smlouvou a vkladem do katastru nemovitostí. Zdroj: I. Kipielová; (2005) Slovník zákl. pojmů z bankovnictví, ISBN 80-7168-495-3 6
Aktivita vedoucí k rozpoznání a kontrole rizika pro dosažení cílů organizace Zdroj: Prof.Ing.Zdeněk Kos, DrSc,(2008) http://storm.fsv.cvut.cz/on_line/rpz/12-Risk_management.pdf 17 7
předchozí úspory, aby mohly být následně použity pro financování kupované nemovitosti. Takto snížený objem úvěru snižuje i výši úroku placených bankách na přijatelné optimum. Příkldné rozdělení financování drobného investora je uvedeno v následující grafu, včetně poměrného rozdělení předpokládaných finančních prostředků. Hypoteční úvěrování nabízí možnost úvěrovat až 100% nemovitosti s ohledem na následné zatížení v návaznosti na výši měsíčních splátek je rozohdnutí o snížení objemu úvěru podstatným rozhodnutím.
Graf č.4 Vzorové složení kupní ceny nemovitosti
2.3. Fáze realizace developerského projektu
V okamžiku, kdy se projekt dostává přes veškeré nesnáze při přípravě, změnách územního rozhodnutí, všech administrativních úkonech a financování, je možné zahájit fázi realizace celého projektu. Aby bylo možné projekt dokončit dle představ zadavatele, je důležité věnovat velkou pozornost výběru budoucího partnera při výstavbě nejen s ohledem na přiměřenou velikost a sílu, ale také na kvalitu a schopnost realizovat přání budoucích klientů a řešit průběžné problémy, včetně dostatečné schopnosti komunikace s ostatními participujícími stranami.
18
• 2.3.1. Výběrové řízení generálního dodavatele a dodavatele klientských změn Výběrem generálního dodavatele a dodavatele klientských změn vybíráme partnera, se kterým budeme v intenzivním kontaktu v následujících několika letech. Pokud developer vyhlašuje výběrové řízení na dodávku stavby hlavním kritériem se stává cena. Není však neobvyklé, že propojení developerů a stavebních firem jsou dlouhodobá partnerství a výběrové řízení je pouze pro forma pro zajištění cenové přiměřenosti celého projektu. Dalšími faktory pro výběr generálního dodavatele může být termín realizace a její flexibilita, kvalita materiálů, velikost společnosti a připadně další služby spojené s realizací stavby. Po definování faktorů se jednotlivým z nich přiřazují jednotlivé váhy a společnost s nejlepším výsledkem se stává vítězem. Pokud však společnost vykazuje neadekvátně lepší či horší výkony než ostatní společnsti je běžné ty s nejvyšším a nejnižším bodovým ziskem vyloučit, popřípadě nechat nabídky zrevidovat.
• 2.3.2. Výstavba projetku Moment, který umožňuje zahájení stavby je dle stavebního zákona8 definován nabytím právní moci stavebního povolení. Tohoto momentu je u kontroverzních projektů velmi těžké dosáhnout, jelikož účastníky stavebního řízení jsou sousedící majitelé pozemků, ... . Pokud máme stavební povolení a dodavatele stavby, tak poslední institucí, která může ovlivnit zahájení stavby je financující banka. To ovšem pouze v tom případě, že financování není vázáno na předprodeje. Předprodeje jsou definovány bankou jako množství jednotek prodaných z celkového počtu jednotek v projektu. Procento těchto předprodejů požadovaných bankou se pobybuje řádově mezi 20-30%. Po zahájení stavebních prací je třeba dodržovat předem stanovený harmonogram prací, který je vytvořen generálním dodavatelem ve spolupráci s projektantem a musí odpovídat termínům dojednaným ve smlouvě o dílo. V tomto dokumentu jsou určeny také uzlové body, termíny při jejichž nedodržení je třeba upravit a posunout i všechny nebo část následujících prací a postupů. Nedodržení těchto termínů má za následek zpoždění stavby a je ve většině případů pečlivě sledováno a následně penalizováno. Kontrolu průběhu stavby má za každou ze účastněných stran její technický dozor stavby. Na straně generálního dodavatele se jedná o stavby-vedoucího, stranu developera zastupuje technický dozor investora ( developera) a osoba z oddělení kontrolingu za stranu banky zajišťuje kontrolu prováděných prací s ohledem na postupy výstavby a s ním spojený i
Stavební zákon č. 183/2006 Sb. ve znění č. 183/2006 Sb. platný od 1.1.2007 a následných novelizací Zdroj: Nakladatelství C.H.BECK, (2010) Stavební zákon, právní stav ke dni 1.4.2010 ISBN:978-80-7400-232-8 19 8
systém uvolňování finančních prostředků dle prostavěnosti bankou. Současně s harmonogramem stavebních prací se rovněž určují termíny možných realizací klientských změn. Jedná se v první řadě o změny zasahující do nosných kontrukcí a změn půdorysného řešení nemovitosti, dále pak změny umístění hrubých rozvodů vodovodních, kanalizačních, plynových a elektroinstalčních a termíny změn dodávek koncových prvků, jako jsou zařizovací předměty, obklady a dlažby nebo podlahové krytiny. Synchronizace celé stavby se koordinuje na kontrolních dnech, které probíhají přibližně v týdenních intervalech, kde se definují a odstraňují problémy vznikající v průběhu stavby, komunikují se mezi všemi zúčasněnými stranami a hledají se možná řešení včetně průběžné kontroly vývoje stavby.
2.4. Konečná fáze developerského projektu
Ukončení projektu se rozděluje na dvě části. Jedná se předvším o ukončení stavebních prací a dokončení projektu ze stavebního hlediska a dále o převod vlastnických práv z developera na investora. Z administrativního hlediska a ze vztahu mezi developerem a státem, který je zastupován stavebním úřadem dochází k ukončení stavby kolaudací a vydáním pravomocného kolaudačního rozhodnutí. Takto dokončenou nemovitost je možné převést na nového vlastníka.
• 2.4.1. Prodej a převod nemovitosti Při prodeji převádí developer na investora předmětnou nemovitost. Prodej začíná
již v
okamžiku zahájení projektu, ale k jeho dokončení dochází až v okamžiku převodu vlastnických práv k dané nemovitosti. Zájmem každé developerské společnosti je, mít pokud možno prodaný projekt již před jeho dokončením. V průběhu devadestých let minulého století, když se na rezidenčním trhu nenabízelo dostatečné množství nových bytů, bylo zcela běžné, že projekt byl kompletně rozprodán již před zahájením stavby a prodávaly se takzvané projekty na papíře. S postupným naplněním trhu a množstvím nesolventních společností, které inkasovaly od klientů finanční prostředky, ale stavby nikdy nepostavili nebo je nedokončily se začal trh měnit a v současné době se mohou pochlubit velkými předprodeji pouze prvotřídní projekty. Nejdůležitějším faktorem prodejnosti i zde zůstává kriterium polohy prodávané nemovitosti a jak je patrné z následujích grafů je rozdíl v nejlepších lokalitách Prahy 1 a 2 procento neprodaných bytů na úrovni 0,2% a toto procento v okrajových částech na úrovni až 25%. Z absolutních čísel prodejů bytů dle jednotlivých částí Prahy z něhož vyplývá, že jen na území Prahy se v roce 2008 z celkově 20
dostavěných 10.680 bytů ( graf.1) neprodalo 2301. Jedná se v průměru o 21,5% neprodaných nemovitostí . Graf č.5 Objem celkově dokončených bytů Praze dle městských částí v roce 2008
Zdroj: Tržiště zpráv (2010) http://www.bydleni.cz/zprava/V-Praze-zeje-prazdnotou-vice-nez-2-300-hotovych-novychbytu
• 2.4.2. Obchodně závazkové vztahy Právní vzhahy a smlouvy mezi jednotlivými stranami identifikují pozice jednotlivých účastníků a jejich práva a povinnosti. V oblasti developmentu se hovoří o několika typech smluv. Mezi developerem a investorem se jedná o smlouvu rezevační, smlouvu o smlouvě budoucí kupní a o smlouvu kupní. Mezi developerem a dodavateli se bavíme především o smlouvách o dílo, které jsou i nejběžnějším závazkovým vztahem při objednávce a realizaci klientských změn. Mezi další 21
obchodně závazkové vztahy patří vztahy mezi bankou a developerem, například úvěrové smlouvy a smlouvy o spolupráci. V českém právním řádu upravuje obchodně závazkové vztahy občanský zákoník9 a ve své třetí části obchodní zákoník 10.
Rezervační smlouva je prvním závazkovým vztahem, který vzniká mezi developerem a investorem. Na straně jedné vystupuje developer jako prodávající a na straně druhé investor jako zájemce. Pokud pro developera zajišťuje prodej zprostředkovatel např.realitní kancelář je účastníkem rezervační smlouvy i zprostředkovatel. V rezervační smlouvě se zájemce zavazuje zaplatit rezervační poplatek za budoucí předmět koupě a prodávající se zavazuje, že tuto nemovitost nebude nabízet dalším zájemcům.
Pokud se projekt vyvýjí dle představ obou smluvních stran a zájemce má v úmyslu danou nemovitost koupit uzavírají mezi sebou nyní již budoucí prodávající a budoucí kupující smlouvu o smlouvě budoucí kupní.Ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní je běžné, že její součástí je i znění kupní smlouvy, kterou chtějí mezi sebou v budoucnu (např. po kolaudaci stavby) smluvní strany uzavřít. Například i financující banka kupujícího a uvolňuje finanční prostředky v závislosti na průběhu výstavby a zajišťuje tím průběžné financování pro stranu developera, tak i ochranu pro investora, že za finanční prostředky jsou uvolňovány pouze na již dokončenou část nemovitosti. Po dokončení díla uzavírají obě strany již jako prodávající a kupující smlouvu kupní, která je již závazným aktem pro převod vlastnických práv a určitých podmínek a je rovněž jedinou z těchto smluv-smlouvou, kterou je možné provést změna vlastnického práva k nemovitosti na přílušném katastrálním úřadě, a to jeho vkladem do katastru nemovitostí. Katastrální úřad smlouvy překontroluje po právní i věcné stránce a provede se vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího.
Nejvýznamnější smlouvou týkající se výstavby je smlouva o dílo uzavíraná mezi developerem jakožto objednatelem a generálním dodavatelem stavby jakožto dodavatelem. V této smlouvě jsou kromě povinných náležitostí smlouvy, jako určení smluvních stran, určení předmětu díla a jeho ceny rovněž udány termíny a průběh plnění, jednotlivých fází projektu spolupůsobení obou smluvních stran, způsob vedení stavebního deníku, ale hlavně také platební podmínky, předání díla, záruky a smluvní pokuty. U projektů většího rozsahu se jedná o smlouvy v rozsahu i několika 9
Zákon č. 40/1964 Sb.,Občanský zákoník
10
Zákon č. 513/1991 Sb., Obchodní zákoník 22
desítek stran, které jsou základem pro následné řešení sporů. Z pohledu mé práce je nejdůležitější smlouva o dílo uzavíraná mezi investorem a dodavatelem klientských změn. Pokud je dodavatelem klientských změn společnost třetí je důležité oddělit i klientské změny od koupě nemovitosti. Protože se ale klientské změny stávají součástí dodávaného díla lze to provést jen velmi obtížně. Rovněž problematika financování je velmi provázaná a vyžaduje komplexní smluvní zajištění mezi všemi účastníky výstavby. Hlavními okruhy zajištění jsou určení záruky na dílo jako celek, oddělení financování klientských změn a nemovitosti jako takové, oddělitelnost vad a nedodělků na jednotlivých dodávkách. Způsobem oddělení daných částí je zajištění dodávek prostřednictvím generálního dodavatele, čímž se zajistí celistvost díla, na druhou stranu není většina stavebích společností schopna ani ochotna vyhovět klientským potřebám na změny a nedisponují kvalifikovaným personálem, který je schopen jednat se zástupci investora. Pokud daný servis dodává přímo developer může dojít k pochybení v oblasti technického provedení, možnostech použítých materiálů, ale dochází k lepší komunikaci ohledně financování a zajištění z administrativní části. Pokud se použije třetí strana zajišťující pouze klientské změny vzniká přehledný systém klientských změn, které jsou kvalitně definovány a pokud daná společnost má možnost a realizuje i klientské změny přímo, jedná se o funkční celek. Tento poslední typ naráží ovšem na problém se zajištěním záruk na dílo jako celku, kde generální dodavatel neakceptuje práci jím nezasmluvěných dodavatelů a z pochopitelných důvodů odmítá převzít záruky za dílo. V některých případech se generální dodavatel vyvazuje z celé záruky s tím, že zásahem jiného subjektu do jeho díla se jedná o narušení dodávky a tím i záručních podmínek. V praxi se tento rozpor řeší smluvním zajištění záruk za dílo shodných se zárukami generálního dodavatele a popřípadě i platbou kompletační přirážky, která generálnímu dodavateli kompenzuje případné vícenáklady s realizací reklamačních řízení. Ze zkušeností víme, že čas věnovaný přípravě smluv, se ve fázi realizace stavby mnohonásobně vrátí. Pokud bude smlouva o dílo dobře a podrobně zpracována nebudou muset smluvní strany řešit problémy, týkající se kompenzací, plateb, dodávek, montáží atd., které se vždy mohou vyskytovat.
23
Kapitola 3. Klientské změny Servis klientských změn je poskytována klientům developerského projektu z několika důvodů. V současné době se trh nemovitostí nachází v převisu nabídky nad poptávkou je proto nutné projekt od ostatních konkurenčních produktů na trhu odlišit. V průběhu krize “K hromadnému pádu developerských společností nedošlo, většina developerů se naučila žít v nových podmínkách a rezidenční trh se stabilizoval i na nové cenové hladině.”11 Pokud by ale bylo snížení cen oproti konkurenci výrazné mohlo by to vyvolat dojem, že je projekt nekvalitní a tím i nevhodný pro investici. Pokud tedy máme produkt, který je kvalitní a potřebujeme zaujmout potencionální klienty je vhodné použít nabídky nadstandardních služeb, které pomohou kupujícímu se rozhodnout k výběru právě tohoto určitého projektu. Těmito službami se staly v posldní době právní servis, ale hlavně nabídka systémů klientských změn.
3.1. Klientské změny - přístup developera
Služba, kterou jednotliví developeři v tomto segmentu nabízejí se výrazně liší. Je mnoho kritérii, které definují úroveň a kvalitu nabízených klientských změn. Jedním z důležitých faktorů je velikost developerské společnosti. Společnosti, které každoročně produkují stovky bytů, mají přímo ve své struktuře zaintegrované klientské centrum, kde si zákazníci za pomoci manažera klientských změn mohou vybrat dle nabídky možností daného projektu pro úpravu své budoucí nemovitosti. Jelikož mají tyto společnosti přímo i svá nákupní oddělení je sortiment odpovídající standardním dodávkám a v případě nadstandardů se jedná o lepší serie již dodávaných produktů. Pokud má klient zájem na dodávce specifických materiálů není v rámci rozsahu projektů tyto služby nabízet a zajistit.
Nabízet služby klientských změn může být pro developerské společnosti střední velikosti velmi nákladné a proto se snaží nabízet tento servis jinými způsoby. Je možné samozřejmě klientské změny nepovolit vůbec a eliminovat tak i případné problémy z nich vznikající nebo realizovat klientské změny v rámci kapacit generálním dodavatelem stavby nebo prostřednictvím realitních Zdroj: Diana Rádl Rogerová (2010) Studie Deloitte a Hyposervis: Rezidenční trh stojí před oživením, impulzy má v rukou hlavně stát (online) www.deloitte.com/view/cs_CZ/cz/tiskove-centrum/ 59ba3ddc359b7210VgnVCM200000bb42f00aRCRD.htm 11
24
makléřů, kteří mají prodej nemovitostí na starosti. Tyto varianty ačkoliv jsou stále používany jsou v posledních letech na ústupu, jelikož nezainteresovanost jednotlivých výše uvedených skupin vede neprofesionálním řešením a mohou vznikat. Následně vznikají problémy, jak technického tak i administrativního charakteru, které následně vedou k prodražování celého projektu v důsledku jejich odstraňování. Jelikož je ale konkurenční prostředí v tomto segmentu tvrdé je pro firmy nutné dostatečný servis těchto služeb zajistit. Posledním řešením je danou problematiku přesunout na specializovanou firmu, která se klientskými změnami zaobírá na profesionální bázi a dokáže pojmout změny od interiérových návrhů až po zajištění materiálových dodávek přímo na stavbu.
U malých developerů, kde se jedná maximálně o počty do deseti klientů na projekt je developer současně i dodavatelem klientských změn. Jednotlivé byty nebo domy jsou upravovány za spoluúčasti klienta, se kterým se v průběhu stavby průběžně řeší jednotlivé detaily, které jsou právě aktuální. Tento přístup je pro klienta poměrně výhodný, protože má většinou prostor si zajistiti vlastní dodávky materiálů, ale celkově se jedná pro obě strany o velmi časově náročnou činnost.
Na druhé straně by přístup developerů by měl být zaměřen a na ziskovost projektů a jelikož je objem klientských změn v průměru na jednu bytovou jednotku ve výši přibližně 60.000Kč12 jedná se v celkovém počtu postavených bytů o celkový objem přesahující 640 milionů korun ročně. U prvotřídních projektů se klientské změny pohybují v průměru na výši 130.000Kč, ale je běžné, že si klient objednává změny v řádech milionů.
Z tohoto pohledu je tento trh poměrně nedoceněný.
3.2. Klientské změny v rámci výstavby developerského projekt
Klientská změna, jakožto požadavek klienta na úpravu kupované nemovitosti, je závislá na několika faktorech, které definují náročnost celého požadavku. Developeři definují klientské změny hlavně v souvislosti s mírou zásahů do nemovitosti.
Jedná se zejména o úpravy zasahující do nosných konstrukcí, změny zasahující do půdorysného plánu nemovitosti, (např. změny v dispozici bytu či domu jako jsou posuny příček) a dále požadavky týkající se změn standardně dodávaných zařizovacích předmětů a ostatních
12
Zdroj: interní data společnosti Brother & Duck International s.r.o. 25
interiérových materiálů. Hlavními cíly změnjsou pak úpravy ZTI13, obkladů a dlažeb, podlahových krytin a provedení dveří.
Jednotliví developeři přistupují k požadavkům kupujícího individuálně, od nemožnosti klientských změn až po maximální vstřícnost k požadavkům klienta. Bohužel neexistuje žádný konsensus v poskytování těchto služeb, který by definoval standardní přístup developera ke klientovi a navíc i nedostatečný právní rámec neposkytuje ani jistotu klientům ani developerům.
• 3.2.1. Na začátku výstavby Zajišťování klientský změn před započetím výstavby nebo krátce po jejím začátku se jeví jako ideální řešení jak pro klienta tak pro dodavatele.”Pro developera by bylo samozřejmě nejlepší, kdyby žádné klientské změny neexistovaly. Proto je potřeba hodně úsilí věnovat projektové fázi, aby dispozice bytů skutečně odpovídaly představám většiny klientů.”14 Včasné zadávání požadavků a jejich řešení umožňuje objema stranám s dostatečnou rezervou a klidem reagovat na případné technické nebo finanční důsledky jednotlivých změn. Dává rovněž dostatek času na jejich odborné zpracování projektanty a architekty, kteří mohou kvalitně danou změnu zapracovat do podkladů pro stavbu a připravit je včas pro realizační firmu přímo na stavbě. Většina developerů se odmítá klientské změny, které zasahují do vnější podoby objektů. Tyto zásahy by vyžadovaly dodatečná schválení od stavebního úřadu a dalších dotčených autorit což by celou výstavbu komplikovalo a finančně i časově zatěžovalo. Proto se o tomto typu změn často ani nedá jednat a pokud ano je třeba, aby klient nesl celý náklad těchto zásahů.
Ostatní klientské změny, ať se jedná o půdorysné úpravy nebo o změny dodávek materiálů, nepředstavují výrazné potíže pokud se jedná o průběh procesu výstavby, ale organizačně mohou být pro developerské společnosti administrativně a technicky velmi náročné a bez kvalitního a propracovaného systému klientských změn poměrně problematické s negativními dopady na spokojenost klienta tak i na následnou dobrou pověst developera.
ZTI - Zdravotně technické instalace - jedná se především o vodovodní baterie, sanitární zařízení, vany a sprchové vaničky 13
14
Jan Jerie, (2009) Magazín Realit 04/2009 Kulatý stůl: Klientské změny požaduje zhruba polovina zákazníků 26
• 3.2.2. V průběhu stavby Změny probíhající v průběhu stavby mají největší náročnost právě na bezchybné fungování komunikace jak mezi klientem a administrátorem klientské změny tak i mezi generálním dodavatelem stavby a developerem nebo firmou dodávající klientskou změnu. Možnosti realizace změn jsou závislé na harmonogramu průběhu stavby (Tabulka č.1) a definování klíčových termínu pro možnosti objednávek jednotlivých typů klientských změn. Tab.č.2 Harmonogram prací dle jednotlivých profesí
Projekt: Poděbradská XXX/XX Prováděcí práce Profese Bourací práce
Vodorovné svislé kce Střecha Příčky V!plně otvorů Hrubé rozvody
Omítky a fasáda Podlahové kce Dokončovací práce
Venkovní úpravy + oplocení Kompletace
Popis Příčky Sociální zařízení Vstup
stavební povolení Srpen Zaří Říjen 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 1
ZTI EL ÚT Data
sádrokarton obklady a dla"by truhlářské kce malby a nátěry osazení zařizovacích předmětů klempířské kce zámečnické kce vnitřní parapety podlahové krytiny
EL ZTI ÚT Plyn TZB Nábytek úklid
Zdroj: Archiv společnosti Brother & Duck International s.r.o.
Jendá se především o možnosti objednání změn dispozice, termíny objednání úprav hrubých rozvodů elekroinstalací a hrubých rozvodů vody a kanalizace a dále termíny pro objednání změn zařizovací předmětů a materiálů pro interiéry.
• 3.2.3. Po dokončení stavby Zde se jedná o změny nezasahující do podoby nemovistosti z pohledu stavebního zákona a jelikož se jedná o nemovitosti, které již byly kolaudovány je třeba tuto situaci plně respektovat. Jedná a o požadavky klienta na finální realizace interiérů s výběry vestavných nábytků, typů výmaleb atd.. Ve většině přpadů se jedná o změny, které si je schopen klient zajistit nezávisle na developerovi a u více jak poloviny projektů se tento typ změn nedodává. Klient si následně musí až 27
po převzetí nemovitosti dané změny objednávat na vlastní účet od dalších dodavatelů, kteří daný projekt dokončí.
• 3.2.4. Srovnání klientský změn dle velikosti developerů Velikost developera v souvislosti s nábídkou klientských změn hraje důležitou roli. Na druhé straně však může znamenat i velmi striktně limitované možnosti změn. Developerké společnosti velikosti Central Group nebo Finep 15 disponují vlastními klientskými centry. Pro klienta je daný systém poměrně velmi snadný a jelikož má klientské centrum přesné údaje o klientech i pořizovaných nemovitostech probíhá vše velmi jednoduše a bez větších problémů. To platí až do okamžiku, kdy se požadovaná změna nabízí v rámci změn developera a jeho dodavatelů. V ten okamžik se buď snaží developer danou změnu zajistit ze zadaných informací, ale ve více než dvou třetinách oslovených developerů si daný požadavek musí zajistit sám klient a dodavatelská firma musí dodávat za podmínek definovaných developerem nebo generálním dodavatelem stavby. Změna se v určitých případech nerealizuje a klient si může dokončit změnu až po předání nemovitosti. V současné době v souvislosti s výše uvedeným se developeři odklání od vlastních center se vzorkovnami, a zajišťují jen administrativní složku změn, kde dodávky přechází na dodavatelé jednotlivých částí interiérů ( kouplenová studia, podlahová studia) nebo na firmy dodávající klientské změny jako celek.
Střední developerské společnosti se ve velké procentu případů snaží problematickému zajišťování klientských změn vyhnout. Nabízejí omezený sortiment klientských změn, který je možné pokrýt buď vzorky v místě prodejce projektu nebo dle možností generálního dodavatele stavby přímo na stavbě. Tento způsob nabídky úprav je pro klienty zcela nedostatečný a končí dohodou o nedodání nějaké části stavby, kde se klient zavazuje, že danou změnu dodá na vlastní náklad, ale může tím rovněž ztrácet i část záruk na danou nemovitost. Tento způsob řešení dané problematiky není v souladu se zájmy ani jedné ze stran. Omezené finanční prostředky, které jsou pro danou službu v rozpočtech developerů k dispozici neumožňují kvalitní zajištění této služby a je zde proto vhodnějším řešení celé položky klientských změn převést na externí firmu.
Společnosti dodávající na trh nemovitostí stovky bytových jednotek ročně( Central Group v roce 2009 - 933 bytových jednotek, Finep cca. 500 bytových jednotek) Zdroj: www.central-group.cz a www.finep.cz 28 15
U malých developerských společností se střetáváme s dvěma extrémními úhly pohledu na danou problematiku. Na jedné straně se snaží změnu buď řešit způsobem individuálního přístupu ke klientovi a ve spolupráci s dodavatelem stavby nemovitost v průběhu výstavby upravit dle klientova požadavku, což v současné době, kdy se projekty prodávají již v průběhu výstavby nebo i po jejím dokončení umožňuje klientům pouze omezené možnosti změn nebo se změny neumožní a nemovitost se dodává v jedné nebo pouze několika možnostech standardu16. To umožňuje klientům si vybrat z několika cenových úrovní, ale celý systém postrádá jakoukoliv flexibilitu a možnosti výběru mimo explicitně definované položky. Systém, kde pokud chceme mít lepší obklady v koupelně je třeba si objednat i např. lepší vstupní dveře je pro většinu klientů nepochopitelná a odmítají danou nemovitost na tomto principu vybavovat. Z toho důvodu následně vznikají seznamy odpočtových částek, cen za změnu a ostatních položek, které systém zcela zneprůhlední a klienty ve většině případů od uvažovaných změn zcela odradí.
3.3. Klientské změny - průběh realizace v klientském centru
Aby vznikla klientská změna je třeba aby klient, který kupuje nemovitiost věděl o možnosti klientských změn a jejich možné realizace. Jelikož většina developerů, ale i klientů již má neo slyšela o negativní zkušenosti s fungování těchto služeb je daný proces již od samého začátku veden v atmosféře určitých předsudků a očekávání o kvalitě a solidnosti partnerů. Danému problému je třeba předcházet a to nejlépe kvalitním osobním kontaktem. Komunikace s klientem musí být vedena na profesionální úrovni a co možná nejsrozumitelněji a nejjednodušeji, protože většina klientů si zařizuje bydlení poprvé17 a nemá dostatečné znalosti a ani informace o možnostech a technických náležitostech dané problematiky.
Každý klient musí být veden a informován o průběhu celé zakázky od počátku do konce. Klientské centrum, které zpracovává klientské změny by mělo poskytnout následující služby, aby klient nemusel vyhledávat dalšího dodavatele a tím narušovat i celých průběh zakázky. Poradenství - jak již bylo naznačeno, klient není profesionální stavitel a koupě nemovitosti pro většinu z nich znamená investici v řádu miliónů a závazek ke splácení na dalších dvacet i třicet let. Toto by měla být jedna z prvních myšlenek, které musí mít developer na paměti. Tomu by měl 16
Příloha 4 - Nabídka typových úrovní standardů u projektu Cukerní
Zdroj: Diana Rádl Rogerová (2010) Studie Deloitte a Hyposervis: Rezidenční trh stojí před oživením, impulzy má v rukou hlavně stát (online) www.deloitte.com/view/cs_CZ/cz/tiskove-centrum/ 59ba3ddc359b7210VgnVCM200000bb42f00aRCRD.htm 29 17
odpovídat i servis, který klient za své peníze dostane. V rámci poradenské činnosti by měl být klient informován o základních procesech stavby, návaznostech na harmonogramy výstavby, možnosti a termíny objenávek různých typů klentských změn, sorimentu a šíře možných klientských změn, a informace o základních prvcích, kterých se klientské změny nejčastěji dotýkají. V současné době, kdy se nové nemovitosti již neprodávají pouze na papíru18, ale většinou až v průběhu výstavby nebo dokonce po jejím dokončení. Hlavní změny se týkají úprav příček a dalších úprav půdorysného řešení, změn zařizovacích předmětů v koupelnách a na WC, změny obkladů a dlažeb, změn podlahových krytin, obložek dveří a rozvodů elektro a vody v rámci prostoru pro kuchyňskou linku. Ostatní změny jsou jen málo časté, ale definují schopnosti klientského centra a jeho flexibilitu19. Služby architekta a designera - Aby mohla být klientská změna realizována musí generální dodavatel dostat kvalitní podklady, aby změna byla realizována dle všech platných norem a požadavků na stavbu. Pokud se jedná o zásahy do konstrukcí je nejlépe použít služeb architekta stavby popřípadě projektantů stavby, kteří danou úpravu zapracují do stavební dokumentace a dodají podklady přímo k realizaci na stavbu v formě aktualizované stavbní dokumentace. Pokud se jedná o drobnější zásahy jako jsou třeba rozvody vody a plynu v kuchyňských linkách je dostatečné použít designéra nebo stačí vyžádat si podkladypro instalace od kuchyňského studia, které kuchyňskou linku dodává. V těchto případech je ze zkušeností lépe používat specialisty a ne architekta stavby, protože v průběhu realizace musí architektonické studio řešit mnoho problémů s právě probíhající stavbou jako celkem a není zde většinou dostatek času věnovat se jednotlivým klientů a jejich přáním. Kvalitní designérské studio je schopno připravit pro klienta od 3D vizualizací koupelny 20, kuchyně a v závislosti na náročnosti developerské projektu i celého interiéru, specifikaci použitých materiálů a zařizovacích předmětů až po barevné doladění stěn a příprav pro domáci kino či inteligentní21 rozvody kabeláže. Zpracování projetkové dokumentace - Výsledkem předchozí činnosti a komunikace s klientem by měl být souhrn klientských změn a pro jejich jednotlivé části zpracované dokumentace pro stavbu. Jelikož se jedná o hlavně časově a administrativně náročnou činnost, která vyžaduje velmi kvalitní systém snaží se někteří developeři danou část omezovat na minimum a někdy si
18
Ozančení pro prodej nemovitosti před zahájením výstavby
Příloha č.2 - Vzor nabídky klientských standardů a možných změn Zdroj: Archiv Brother & Duck International s.r.o. 19
20 Příloha
č. 3 Ukázka zpracování půdorysu klientské změny v koupelně pro vizualizace Zdroj: Siko Koupelny a.s. www.siko-koupelny.cz/koupelnove-stuido.aspx
Kabeléže rozvodů silno a slaboproudu napojitelných na řídící jednotky sytému pro ovládání světelných okruhů, ovládání topení, bezpečnostních kamer nebo audia a videa 30 21
účtují i poplatky za jednotlivou klientskou změnu. To v současné situaci konkurenčního boje a v závisosti na předmětu prodávané nemovitosti je zcela neadekvátní a jedná se pouze o nedostatečnou schopnost developera zorganizovat tuto službu. Rozpočet - Pokud je odsouhlasená stavební dokumentace je třeba pro rozhodování klienta připravit nacenění dané klientské změny. Zde se velmi rozcházejí výsledné propočty a to hlavně v závislosti na tom kdo klientské změny zpracováná a realizuje. Jelikož se jedná o principielně zakázkovou výrobu je třeba počítat s tím, že cenová nabídka bude odpovídat i cenově rozsahu a náročnosti přípravy a realizace. Je zcela mylná představa klientů, že se cena za klientskou změnu může pohybovat na úrovni objednávky řemeslníka napřímo. Dodavatel je nucen k dané částce připočíst nejen svoji marži a riziko které pro něho daná klientská změna představuje, ale hlavně částky, které obsahují i integraci do celkového harmonogramu stavby a souvislosti se záruční dobou . Kvalita developera se dá určit i podle toho jaká je cenová úroveň klientkých změn. Čím nižší jsou ceny za dodávku, tím je systém efektivnější a bude pravděpodobně i lépe fungovat. Vysoká marže zastírá slabiny a nepřesnosti v nabídce nebo neochotu danou změnu realizovat. Developer, který má v dané oboru zkušenosti by měl být schopen stalčit cenu klientské změny u dodavatele nebo pokud se používá specializované společnosti na klientské změny ta musí být schopna v rámci objemu celké dodávky případné vícenáklady eliminovat. Možnosti financování -
Samozřejmě je třeba každou danou změnu, pokud o ni projeví
klient zájem, moci profinancovat. V rámci stavebních úprav je obvyklé v současné době použít několik typů finanování. Nejčastěji používaným a všeobecně vyhledávaným je platba v hotovosti nebo převodem na účet. Pokud to dohoda mezi dodavatelem klientské změny a prodejcem nemovitosti umožňuje je možné v rámci financování celé nemovitosti u hypotéky navýšit celkovou částku úvěru o klientské změny v ní realizované. Úvěrující banky zde většinou jako jedinou podmínku požadují dostatečnou kredibilitu klienta a dále, aby daná klientská změna byla nedílnou 22 součastí nemovitosti. To znamená, že není problém profinancovat nejen stavební úpravy, ale například i kuchyňské linky a vestavné skříně. V některých případech umožňuje banka financování i vybavení domácnosti, ale tuto část se většinou snaží přesunout na financování krátkodobějšími finančními produkty jako jsou spotřebitelské úvěry. Tyto všechny části je možné financovat i třetí možností a to stavebním spořením. Administrace zakázky - tato část je v rámci dodávek provozovatele systému klientských změn zcela zásadní. Nefunkčnost tohoto modulu je základem pro vznik nedorozumění, chyb, komunikačních problémů, reklamací, ale hlavně velkého množsví vícenákladů pro obě strany. Větší 22
Součásti pevně a trvale spojené s nemovitostí 31
společnosti, které používají systémy typu DMS23 a jiné formy systému správy zakázek většinou tyto problémy minimalizují nebo se projevují až v rámci vnější komunikace s třetími stranami. V rámci zpracování zakázky jsou malé a střední developerské společnosti, které nechtějí nebo finančně nemohou daný systém zavést a spoléhají jen na dispciplínu svých zaměstnanců nejčastěji postihovány připadnými problémy. V okamžiku, kdy se daný pracovníky nedostatečně stará o archivaci jednotlivých obchodních připadů nebo třeba jen onemocní stává se celý systém nefunkčním a může ohrozit i celou úspěšnost projetku. Společnosti, které se správou klientských změn zaobírají přebírají riziko správy zakázek na sebe a tím i v případě problému má developer prostor pro sankce a popřípadě i pro pokrytí případných škod. Realizace a kontrola - Dalším důležitým momentem a to hlavně z pohledu klienta a je realizace samotné klientské změny. Ta musí proběhnout jak z časového hlediska a i z hlediska kvality k jeho spokojenosti. Přirozeně se každý klient zajímá o průběh své klientské změny a chce být co nejvíce přítomen a kontorlovat průběh realizace. Generální dodavatel je zodpovědný za bezpečnost na stavbě a v rámci bezpečnosti práce se snaží přístupňovat stavbu jen v nejnutnější případech a na riziko klienta nebo developera. Bohužel se pojem bezpečnost práce zneužívá a je i způsobem, jak klientům znemožnit nebo minimálně znepříjemnit přístup na stavbu. Přiměřená míra je pak jen velmi těžko identifikovatelná a je zde je třeba najít určitý kompromis, aby klient měl možnost dané práce kontrolovat, ale přitom dbát i všech předpisů a bezpečnosti pohybu po stavbě. I zde platí, že praconík komunikující s klientem za developera přímo na stavbě by měl mít aktuální informace o průběhu zakázky a nebo mít kde tyto infomace obratem zjistit a předat klientům. Stejně jako celá stavba i průběh realizace klientských změn by měla být vedena v rámci stavebního deníku. Nejedná se o přímý zápis o průběhu realizace klientské změny, ale o průběh stavbních prací a nemůže být použit jako podklad pro případné reklamace Vady a Nedodělky, Reklamace - Zjištění v nesrovnalostech mezi objednávkou a realizací díla musí být oznámen dodavateli a to co nejdříve. Zákon zde však neumožňuje reklamaci, jelikož dílo není v průběhu dodáno a předáno. Klient se tedy musí pouze spolehnout na to, že danou vadu či nedodělek nahlásí a to nejlépe písemnou formou a dodavatelská firma nedostatky do předání díla odstraní. Při předání díla se kontroluje i stav a kvalita díla. Pokud má dílo vady neumožňující užívání má klient právo danou nemovitost nepřevzít a učinit tak až po jejich odstranění včetně nároků např. na penále z prodlení dle smlouvy od dílo. Pokud se objeví při předání jiné vady a nedodělky připojí se k předávacímu protokolu i soupis vad a nedodělků včetně odsouhlasených
Data management systém - Správa dokumentů, která poskytuje plnou kontrolu nad dokumenty a jejich životním cyklem včetně toho jak a kdy byly dokumenty vytvořeny, zpracovány, archivovány či skartovány 32 23
termínů odstranění. Objeví-li se vady na díle v období zákukyje třeba podat reklamaci. Tu je dodavatel díla dle zákona povinnen do 30 dnů odstranit nebo pokud vada byla způsobena nevhodným užíváním reklamaci zamítnout. Možností je také dohoda obou stran, že vada bude odstraněna v jiném než zákonem stanoveném termínu.
• 3.3.1. Definice standardu a nadstandardu “Myslím, že nabízený standard by měl být poplatný produktu a lokalitě. My se snažíme standardy nastavit vždy přiměřeně, aby odpovídaly právě lokalitě a prodávanému produktu, tedy bytu. Tím vyřešíme problematiku potenciálně početných, náročných, zdlouhavých a nákladných nároků na klientské změny. Vyhovíme tak požadavku většiny klientů, kteří mají určitou představu o bydlení. Jsme schopni velmi profesionálně a v přijatelném čase reagovat na klientské změny, které kupující vyžadují. Z mého pohledu tedy platí, že pokud je standard dobře nastaven u každého produktu, u každé lokality, nemusí většina zákazníků příliš řešit klientské změny.” 24 To vše jsou specifika, které nám udávají předpokládanou úroveň standardu. Jedná se o úroveň a kvalitu dodávaných prvků, které jsou součástí nemositosti a jsou zahrnuté v kupní ceně. Jedná se především o definování konstrukčních prvků, výplně otvorů, typ zastřešení, ale také prvky, které se následně stávají předmětem klientských úprav a adaptací. Zde se jendá o zařizovací předměty ZTI, podlahové krytiny, interiérové dveře, obklady a dlažby, výmalby atd.. Zde je třeba definovat za jakých podmínek se ještě stále jedná o standardní dodávku a kdy se již jedná o nadstandard. U všech položek je rozdíl definován změnou cenové úrovně. Pokud je jako standard definována dodávka v určité výši, stejné dekory a barvy serie je možné a většinou se bere jako zachování standardu. Pokud se jedná o nadstandardní vybavení jedná se ze strany klienta i o nutnost uhrazení vícenakladů na tuto změnu. Vícenáklady (kompletační přirážka)25 bývají účtovány i za případu kdy klient zachovává výbavu do úrovni standard, ale upravuje jen určité položky v rámci standardu. • 3.3.2. Poptávka klienta - požadavky a jejich financování V rámci realizace přání klienta je třeba nejen perfektně zvládnout dodávku změny od její administrace až po realizaci, ale stejně tak důležité je ji zajistit pro klienta vhodné financování a
Mach, B., (2009)Magazín Realit, Kulatý stůl: Klientské změny požaduje zhruba polovina zákazníků měsíčník , 04/2009 ročník 16, Praha, Mladá Fronta 24
25
Jedná se o procentuální vyjádření z objemu zakázky pro pokrytí administativy spojené se změnou 33
jeho případné zahrnutí do ceny nemovitosti. O klientský změnách se začíná jednat až po uzavření rezervační smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí kupní. To znamená, že ceny klietnských změn se realizují zcela nezávazně na průběhu přípravy a realizace smluv vztahujících se k převodu nemovitosti. Pokud se změny projednávají s dostatečným předsithem je možné vybírat z několika variant financování. Změny je možné financovat v hotovosti nezávisle na prodeji nemovitosti. Tento systém vyhovuje především straně developera. Finanční tok za změny je zcela nezávislý na finančním toku za nemovitost a pokud není částka zaplacena, nerealizuje se ani daná klientská změna. Tento způsob však, ale zcela neodpovídá požadavkům a potřebám klientů, kteří z určitých důvodů nechtějí nebo ani finančně nejsou schopni dané změny takto financovat.
Dalšími zdroji financování se zde stávají rozličná stavební spoření a navyšování koncových částek hypotečních úvěrů. Pokud se jedná o platby ze stavebních spoření, ani zde nevzniká problém separace od celkové částky za nemovitost a na rodíl od plateb v hotovosti je třeba zajisit administrativní část celé operace, kde stavební spořitelna částky uvolňuje buď jako celek nebo částečně v závislosti na průběhu stavby.
Hypoteční financování je z tohoto celku nejnáročnější a to nejen z administrativně, ale i na časový průběh výstavby. Klient požadující financování ze své hypotéky má v závislosti na své financující bance dvě možnosti průběhu zakázky. Banka musí uznat kredibilitu svého klienta, a definuje částku klientských změn do které je ochotna nadstandardy financovat a v tomto rámci pak uznává jednotlivé dílčí faktury a zajišťuje jejich proplácení v závislosti na jejich realizaci. Průběhy financování se u jednotlivých bank liší, ale jedná se předvším o administrativní průběh celého případu než o financování jako takové. Pokud banka nedefinuje rámec ve kterém může klient své změny objednávat přichází na řadu poslední a adminstrativně-techniky nesložitější varianta financování. Klient se s dodavtelem klientských změn dohodne předem na všech požadovaných změnách, které má v úmyslu realizovat. Po osouhlasení všech cenových nabídek si klient u své financující banky zažádá o navýšení hypotečního financování o klientské změny, které jsou přílohou žádosti a banka danému financování udělý souhlas nebo ho odmítne. Pokud je financování v takové výši zamítnuto je třeba seznam upravit dle požadavků banky a jím určeného rámce jako v předchozím případě.
Problematika tohoto financování vychází z několika bodů. Klient v průběhu zajišťování svého hypotečního financování nebyl informován o možnosti nebo nereflekotval na připadnou 34
nabídku financovat klientské změny. Jedná-li se o úpravách ve financování je administrativa takových změn velmi časově náročná a v kombinaci s rychle postupující vývojem stavebních prací může vést k narušování harmonogramů výstavby a řadě dalších konfliktních situací, kde dodavatel klientské změny na sebe nebude brát riziko z nezaplacení své práce v důsledku neodsouhasení financování. Výsledkem je nespokojený klient, který nedostane požadovanou změnu, nespokojený dodavatel klientské změny, který přichází o část svého obratu a následně i financující banka, které se snižuje částka splátky. Bohužel se zde nedá určit jediný viník, protože se zde střetává časový nesoulad mezi zajištěním financování a časovým průběhem projektu, technologické požadavky stavby a průběhem prodejnosti projektu a z toho vyplývající i rozdílé období vstupu jednotlivých klientů do projektu. • 3.3.3. Průběh objednávky klientské změny Základním bodem pro zahájení prací na klientské změně je definování právního nároku na tuto změnu. Každý developer má svůj vlastí postup, ale všeobecně se jedná o přístupy dva, které se liší stupněm vázanosti klienta ke kupované nemovitosti. Nejnižším právním závazkem mezi klientem a developerem, popřípadě zastupující realitní kanceláří vzniká v okamžiku podpisu rezervační smlouvy a sloení rezervačního poplatku za nemoviost. Tato varianta se stává čím dál častější, jelikož v důsledku ekonomické krize je většina projektů prodávána až v průběhu výstavby a proces koupě nemovitosti a zajištění případného hypotečního finacování je poměrně časově náročný a v rámci poskytnutí možností adaptuvat kupovanou nemovitost podstupují developeři toto částečné riziko, aby daného klienta nezratili a přitom mu poskytli co nejlepší služby.
Další stupněm zajištění je podpis smlouvy o smlouvě budoucí, kde je součástí i návrh smlouvy kupní, která definuje podrobně všechny závázky kupujícího včetně hmotného a časového profinancování kupované nemovitosti. Pokud má klient podepsánu alspoň jednu z výše uvedených smluv vzniká mu nárok na využití služeb klientského centra potažmo využití služeb společnosti zajišťující pro developera klientské změny. Poptávka - Prvním implulsem k realizaci klientské změny je poptávka klienta. Jedná se o požadavek na změnu, kterým klient chce adaptovat svoji nemovitost. V návaznosti na náročnost klientské změny probíhá komunikace mezi klientem, developerem, dodavatelem a případně i generálním dodavatelem stavby, kde se definuje rozsah klientské změny a její následná náročnost na provedení a určí se i strany, které budou tuto změnu realizovat. V okamžiku definování změny a 35
její zakreslení do půdorysu nebo jiných nákresů či jejím slovním opsáním se změna zadává k nacenění. Nabídka - Jedná se o závazný dokument mezi dodavatelem ( zprostředkovatelem ) klientské změny a klientem. Dle výše uvedených podkladů vytvoří dodavatel nabídku, které obsahuje všechny části dodávané změny, aby se předešlo případným neshodám ohledně co daná nabídka obsahovala a co již ne. Je dobré nabídku nechat zkontrolovat nezávislým specialistou, který je schopen potvrdit, že daná nabídka obsahuje všechny součásti a nevzniká tím riziko dalších vícenákladů. Nejen z těchto důvodů by měla být nabídka vyhotovena v písemné formě a jako přílohy mít i všechna zakreslení v projektové dokumentaci. Objednávka - Objednávka probíhá dle občanského zákoníku podpisem smlouvy o dílo, kde přílohou této smlouvy jsou dokumenty a hlavně osouhlasená nabídka, technické specifikace, půdorysná zakreslení, grafické podklady a vizualizace. Po odsouhlasení příslušných podkladů je dle třeba zaplatit zálohy, není-li stanoveno jinak, a objednávka je připravena ke zpracování.
• 3.3.4. Smlouva o dílo - záruka v rámci projektu Smlouva o dílo se v realizaci klientských změn se příliš neliší od běžně uzavíraných smluv o dílo. Specifika smlouvy vyvstávají pouze v důsledku jejich provázanosti při rozdílnosti stran, které dodávky zajišťují, které práce realizují a kdo je zodpovědný vůči klientovi. Ačkoliv je dodavatel změny jiný subjekt než generální dodavatel stavby je zcela obvyklé, že klientské změny se stávají součástí díla a vztahují se na ně stejné záruční podmínky, které developer nabízí a nebo jsou mu ze zákona uloženy. Cena je v rámci změny odsouhlasena všemi stranami a je závaznou. Úpravy a odchylky od předem definované částky jsou v tomto segmentu vyjímkami, protože na rozdíl od naceňování úprav při rekonstrukcí a dodatečných úpravách se u všech nacenění dodávaných v rámci developerského projektu jedná o práce dodávané s ideálními podklady technickými a v rámci nové výstavby, kde není pravděpodobné, že by se v průběhu realizace narazí na nové informace, které by cenu úpravy mohli ovlivnit. Termíny dodávky klientských změn ve smlouvě o dílo vychází ve většině případů z nutnosti být v souladu s celkovým harmonogramem výstavby a stává se součástí předávky nemovitosti jako celku. Rizika vznikající z rozdílu mezi termínem instalace a termínem předání26 týkající se hlavně nutnosti zajištění zákuky za dílo nese ve většině případů developer,
Jedná se o dobu, která vychází z nutnosti souladu dodávek v čase. Není možné, aby byly všechny produkty, které jsou součástí stavby byly instalovány v jeden okamžik a z toho vyplývají i různá data započetí běhu záručních dob. Pro developera začíná záruka běžet až v okamžiku předání nemovitosti na investora. Je to tedy čas mezi datem instalace a datem předáním na konečného majitele. 36 26
který toto období překlenuje na vlastní riziko nebo je developer přesouvá na generálního dodavatele stavby nebo případně přímo na výrobce dodávající používané produkty, který v závislosti na velikosti dodávky dané riziko ochotně podstupuje.
Při realizaci změn je důležitá propracovanost dodavatelského systému developera a nastavení funkčnosti jeho klientského systému. Často se stává, že se zakázka v průběhu realizace ztratí a při nedostatečném systému kontroly se na nedostatky přijde až příliš pozdě, což znamená zvýšené náklady na jejich odstranění a možný vznik konfliktů mezi oběma stranami. Předání klientské změny se ve většině případů realizuje současně s předávkou celé nemovitosti. Jen ve výjimečných případech je možné předávat klientské změny před dokončením celé stavby nezávisle. V souvislosti s tím je třeba znát i záruční doby na jednotlivé části dodávky, jelikož u nestavebních částí jako jsou například kotle dochází k instalaci a uvedení do provozu dříve než před dokončením výstavby a tedy i datu zahájení běhu záruční doby. Z technologického postupu stavby není možné tento fakt eliminovat a proto developer hledá řešení tohoto rozporu. V závislosti na velikosti projektu a tedy i vyjednávací síle developera se řeší daný rozpor několika variantami řešení. Pokud je stavba velkého rozsahu a jedná se o dodávky velkého rozsahu zajištění záruky a záručního servisu na sebe přebírá dodavatel technologie nebo stavební součásti.
Pokud ani tento postup není průchodný, což není zcela obvyklé musí dané riziko podstoupit sám developer a vyhranit si určité finanční prostředky na jejich případné krytí. Z výše uvedeného vyplývá, že všichni zaiteresovaní se snaží tyto rozdíly odstranit nebo je alespoň snížit na minimum.
Fyzická předávka díla probíhá přímo na místě dokončené stavby, kde se obě zúčasněné strany přesvědčí o bezvadnosti dodaného díla, které potvrdí na přejímacím protokolu. Další částí předávky je administrativní část, kde se předávají jak technické podklady, tak i dokumenty zajišťující soulad s platnými normami.
Každá klientská změna by měla mít vlastní předávací protokol, aby bylo možné v případě nesrovnalostí omezit rozporované položky pouze na konkrétní případy a nevztahovat chyby z části na celek. Pokud dodané dílo má vady popřípadě nedodělky je třeba o nich zapsat zápis do předávacího protokolu. Jestliže se jedná o vady znemožňujicí užívání má klient právo na nepřevzetí díla stejně jako u standardní smlouvy o dílo. Jestliže bylo dílo předáno a byly uhrazeny všechny závazky klienta vůči developerovi má se klientská změna za dokončenou. 37
• 3.3.5. Konflikty mezi zinteresovanými stranami Konflikty mezi stranami vznikají pokud jedna nebo obě smluvní strany neplní dohody a povinnosti vyplývající ze smluv mezi nimi uzavřenými. Klient, developer, generální dodavatel, dodavatel klientských změn jsou čtyří různé strany, které v závislosti na smluvních pomínkách vstupují mezi sebou do různých smluvních vztahů. Klient, popřípadě financující banka, má hlavní povinnost a to v rámci dohodnutého harmonogramu zajistit financování a specifikovat úpravy pro zakupovanou nemovitost.
Pokud je nemovitost profinancována bankou a klient má dostatečno bonitu, která dokáže v úvěrované částce zahrnout i částku za klietnské změny nebývá ze strany klienta problém, protože veškeré finanční toky zprostředkováná přímo banka, která prostřednicvím svých stavebních dozorů kontroluje průběh stavby a v návaznosti na jejich vývoj uvolňuje finanční prostředky, které jsou převáděny na účet dodavatele. Pokud klient investuje své prostředky přímo je třeba nastavit podobná pravidla a jejich dodržování smluvně zajistit jak proti pozdním platbám ze strany klienta, tak proti zpoždění výstavby ze strany developera. V rámci klientských změn a jejich realizace je rovněž běžné definovat přiměřené prodloužení dodávky stavby v návaznosti na náročnost daných úprav. Čas, o který se dokončení oddálí, je musí být adekvátní jejich rozsahu a technologiké náročnosti. Termín o který se stavba prodlužuje by měl být i součástí jednotlivých nabídek klientských změn. Pokud se realizují dodávky dle harmonogramu s klíčovými daty pro možnou změnu, dokončení stavby by nemělo být nijak ovlivněno. Před předáním nemovitosti do užívání by měli být vyrovnány i všechny závazky za klientské změny, aby v případě reklamací nebo uznávání vad a nedodělků nedocházelo k rozporů o uznání z důvodu nezaplacení kupní částky. Neodpovídající kvalita dodávky - Kvalita změn bývá velmi častým bodem sporů. Standardně generální dodavatel a developer umožňují omezený přístup klientům na stavbu. Přístup je umožněn jen v doprovodu zástupců stavby a to pouze majitelům, jejich stavebním dozorům a zástupcům financujících bank pro průběžnou kontrolu stavu výstavby a jejího vývoje. Pokud se ze strany dodavatele stavby vyskytne nestrovnalost je třeba neprodleně protistranu informovat a na vzniklou situaci upozornit. Důležité je celou záležitost oznámit písemnou nebo elektronickou formou, aby v případě následného sporu bylo možné danou situaci zdokladovat. V průběhu výstavby není možné ze strany klienta použít reklamace, jelikož klient do převzetí a zapsání nemovitosti v katastru nemovitostí není majitel dané nemovitosti a nemá tedy možnost vadu 38
reklamovat, jelikož není dílo dokončeno. Developer by však měl být na daný problém upozorněn, aby bylo možné daný problém včas odstranit, snížit případné vícenáklady a usnadnit tak i následné předání nemovitosti.
Jestliže se při předání nemovitosti vyskytují vady a nedodělky je třeba uvést jejich seznam v předávací protokolu27. Dle závažnosti vad a nedodělků je třeba rozlišovat na vady bránicí užívaní a vady ostatní. Pokud nemovitost vykazuje vady bránící užívání má klient právo na nepřevzetí nemovitosti a na penále, případně smluvní pokuty z nedodržení termínu či kvality dodávaného produktu. Pokud se jedná o vady a nedodělky nebránící užívání danou nemovitost je možné předat a u jednotlivých položek je nejlépe určit termíny jejich odstranění. Výše uvedené předání nemovitosti má zásadní vliv na převod nemovitosti, smluvní podmínky pro uvolňování finančních prostředků, vklad převodu nemovitosti na kastastrálním úřadě, ale i smluvní pokuty a penále.
27
Příloha č.1 Předávací protokol Zdroj: Archiv společnosti Brother & Duck International s.r.o. 39
Závěr Developerské projekty a služby s nimi spojené jsou stejně jako celá tržní ekonomika v České republice ve stádiu přetváření a ani po 20ti letech neexistují řádná a všeobecně uznávaná pravidla ohledně řešení systému klientských změn. Většina osob, kteří kupovali nemovitost má negativní zkušenost s realizací změn na své nemovitosti. Bez systému, který by byl jednotný pro všechny developerské projekty nebo alespoň uzance, které by byly uznávané, se musí klient spoléhat na zkušenosti dané firmy, na reference a hlavně - jako ve všech oborech lidské činnosti - je důležitým prvkem úspěšné spolupráce kvalitní a kvalifikovaný přístup jednotlivých osob, vzájemná komunikace a ochota dojít ke stejnému cíli.
Klientská centra developerských společností nebo dodavatelé jednotlivých komponentů jsou většinou orientovaní na určitý zájem, který je často odlišný od zájmu klienta. Prioriotou zde není v první řadě spokojenost klienta, ale nutnost pokrytí daného segmentu služeb. Klientské změny se v současnosti považují za nutnost, ale většina developerů nedává dostatečnou váhu na jejich řešení. Nezainteresovanost daných společností pak nepřináší kýžený efekt ani pro jednu ze zúčastněných stran. Klient je zde postaven do role pasivního pozorovatele a jediné určující je schopnost a ochota jednotlivých prodejců, kteří v návaznosti na výši ekonomického efektu z realizované transankce odvíjí svoji zainteresovanost vůči klientům.
Z tohoto pohledu vychází pro klienta nejlépe kombinace developera se specializovanou firmou zabývající se jen klientskými změnami. Jedná se buď o společnosti, které již mají vytvořený funkční systém služby klientských změn či o firmy, které se rekrutují z částí developerských společností a znají i potřeby developera. Oba typy firem jsou následně mnohem úspěšnější při hledání přijatelných kompromisů a docilují nejvyšší spokojenosti u všech zúčasněných stran.
Nejčastějšími prameny konfliktů mezi realizátorem klientské změny a zákazníkem jsou hlavně nesprávně provedené klientské změny oproti požadavkům klienta. Tyto rozpory vycházejí především z nedostatečné komunikace developera s klientem a vysvětlení určitých souvislostí většinou technického rázu. Je nutné brát v potaz, že většina zákazníků nemá hlubší znalosti stavebního oboru. Bohužel část klientských změn je brána jako nástroj rychlého a snadného zisku, 40
což je principielně v pořádku, ale na druhé straně, pokud změny prodává obchodník bez technických znalostí nebo designér opomíjející funkčnost daného prostoru, dostává klient objednanou změnu, ale její funkčnost je omezena nebo dokonce zcela nemožná. Dalším problémem a jablkem sváru se stává kvalita dodaného produktu. Tyto spory vznikají ze dvou hlavních důvodů. Za prvé z kvality a řemeslné zručnosti pracovníků dodavatelských společností, kde je z velké části najímána levná a nekvalifikovaná pracovní síla namísto použití vyučených řemeslníků. A za druhé z dodržení časových harmonogramů výstavby, které nutí dodat či zapracovat klientskou změnu v nerealisticky krátkém čase, což může mít za následek nekvalitní výsledek.
V posledních letech se stále větším problémem stává také finanční stránka klientských změn. Je již zcela běžné, že zákazník licituje o výši ceny za klientskou změnu. Také platební morálka u stále větší části klientů je problematická. Je zcela běžné, že klient zaplatí pouze první zálohy a již od samého začátku neplánuje doplacení dlužné částky nebo alespoň její celé výše, ať už s předpokladem, že se na stavební části vždy najde nějaká drobná vada, nebo že se developerovi nevyplatí z důvodů poměrně nízkých částek danou položku vymáhat soudně a to hlavně z důvodů poměrně špatně fungujícího a zdlouhavého soudního systému. Na druhou stranu však i někteří dodavatelé klientských změn se nechovají příliš eticky, když nastavují nereálně vysoké ceny několikanásobně převyšující tržní cenu - za tento typ služeb i samotných dodávek.
Efektivně předcházet konfliktům a výše zmíněným situacím je možné díky následujícím opatřením. Pokud se jedná o stavební části, je třeba mít při přípravných fázích stavby, ale i na stavbě samotné kvalitní a technicky zdatný personál, který je schopen předejít nesrovnalostem, a při zadávání klientských změn jsou schopni definovat a navrhovat případná kompromisní řešení. Dále je třeba mít dostatečné množství kvalifikovaných pracovníků – obchodníků v klientském centru. U jednotlivých klientů je pravděpodobné i větší množství realizovaných klientských změn najednou, kde se jedná často o velmi časově náročné změny na přípravu i realizaci. Zajištění klientské změny neznamená většinou pouhou objednávku zboží, ale spíše se jedná o koordinaci několika profesí a jejich zapojení i na pracech v rámci celém projektu a jeho průběhu.
41
Seznam literatury Hajn, K., Project & Property (2010). Co, jak a zda vůbec developovat, Praha, Centers Publishing Rádl Rogerová, D., (2010). Studie Deloitte a Hyposervis: Rezidenční trh stojí před oživením, impulzy má v rukou hlavně stát (online) (www.deloitte.com/view/cs_CZ/cz/tiskove-centrum/ 59ba3DDc359b7210VgnVCM200000bb42f00aRCRD.htm) Jerie, J.,Mach, B., Realit (2009) Kulatý stůl: Klientské změny požaduje zhruba polovina zákazníků měsíčník ,04/2009 ročník 16, Praha, Mladá Fronta Tržiště zpráv (2010) V Praze zeje prázdnotou více nez 2300 hotových nových bytů (online) http:// www.bydleni.cz/zprava/V-Praze-zeje-prazdnotou-vice-nez-2-300-hotovych-novych-bytu Karfík, I., Realit (2010) Fáze developmentu rezidenčního projektu z právního hlediska VI. měsíčník ,04/2010 ročník 17, Praha, Mladá Fronta Stavební zákon, právní stav ke dni 1.4.2010 (2010) Stavební zákon č. 183/2006 Sb. Praha, C.H.BECK, ISBN:978-80-7400-232-8 Kipielová, I., (2005) Slovník zákl. pojmů z bankovnictví, ISBN 80-7168-495-3 Kos, Z.,(2008) Risk Management (online) http://storm.fsv.cvut.cz/on_line/rpz/12Risk_management.pdf Zámečník, P., (2009) Byt jako zajímavá investice záleží na lokalitě http://finance.idnes.cz/byt-jakozajimava-investice-zalezi-na-lokalite-fq9-/uver.asp?c=A090316_143914_uver_bab Praha, Institut regionálních informací BusinessDirectory.com (2010) Definition on feasibility study (online) www.businessdictionary.com/ definition/feasibility-study.html Ježková, V., (2010) Central Group zvýšil své prodeje o dosáhl zisku 650 miliónů Kč www.central-group.cz/cg10-tiskove-zpravy.htm Kopecká, P., (2010) Finep v roce 2009: Prodeje vzrostly meziročně o 23 procent http://www.finep.cz/synweb/docs uec_main.aspx?DocID=39450
Seznam tabulek Tab.č.1 Návratnost investice do bytů v ČR( v letech)Zdroj: http://finance.idnes.cz/byt-jakozajimava-investice-zalezi-na-lokalite-fq9-/uver.asp?c=A090316_143914_uver_bab (2009) (Institut regionálních informací; vlastní výpočty Hypoindex.cz) Tabulka autor 42
Tab.č.2 Harmonogram prací dle jednotlivých profesí Zdroj: Archiv společnosti Brother & Duck International s.r.o.
Seznam grafů Graf č.1 Vývoj cen nemovitostí v USA ( v USD) Zdroj: mysite.verizon.net Graf č.2 Vývoj HDP v ČR ( v mld.Kč) Zdroj: ČSU, graf autor Graf č.3 Vývoj indexu cen nemovitostí v ČR Zdroj: ČSU Graf č.4 Vzorové složení kupní ceny nemovitosti klientem Zdroj: Sofia Finance a.s Graf č.5 Objem celkově dokončených bytů Praze dle městských částí v roce 2008 Zdroj: Tržiště zpráv (2010) http://www.bydleni.cz/zprava/V-Praze-zeje-prazdnotou-vice-nez-2-300hotovych-novych-bytu
Seznam příloh Příloha č.1 Předávací protokol (2010) Vzor předávacího protokolu pro klientské změny Zdroj: Archiv společnosti Brother & Duck International s.r.o. Příloha č.2 Standardy klientských změn pro řadový dům typu K Zdroj: Archiv společnosti Brother & Duck International s.r.o. Příloha č.3 Vizualizace půdorysu koupelny pro úpravy klientské změny Zdroj: Siko Koupelny a.s. http://www.siko-koupelny.cz/koupelnove-studio.aspx Příloha č.4 Rezidence Cukerní nabídka klientských změn Zdroj: VIAS Foundation s.r.o. http://www.cukerni.cz/public/download/zmeny.pdf
43
Přílohy Příloha č.2
Standardy a klientské zm!ny pro "adov# rodinn# d$m typu K Cel! d"m
Typ / V!robce
Vstupní dve"e – plastové bílé
%
AW-PLAST
Vstupní dve"e - bezpe'nostní
!
NEXT
Vnit"ní omítky
% !
Vnit"ní omítky Vnit"ní dve"e – plné nebo 'áste'n! prosklené dle pojektu - 'áste'n! prosklené - jiné - Tre-Piu Okna a balkonové dve"e Vypína'e a zásuvky
% ! ! ! % % ! ! !
Exteriér domu Vodovodní v#vody do zahrady a p"ed vchod P"íprava pro sv!tlo
Popis Rozm!r 1000x2350mm, plné, zárube& oblouková, bezpe'nostní kování Profil Salamander Dle po(adavku Nát!r prody)nou bílou malbou
Cena
30 000 – 45 000,- K' Dle m2
Nát!r prody)nou malbou v barv! dle v#b!ru Povrch bílá folie, zárube& oblo(ková Povrch bílá folie, zárube& oblo(ková Dle po(adavku, zárube& oblo(ková BDI
Dle po(adavku, zárube& oblo(ková
AW-PLAST
Plastová z 5-ti komorov#ch profil$ SALAMANDER, zasklená tepeln! izola'ními dvojskly, barva bílá Barva bílá
BTICINO MATIX BTICINO LIGHT
20 686,- K'
BTICINO LIGHT TECH
25 223,- K'
BTICINO LIVING
30 503,- K'
Typ / V!robce
%
Popis Vodovodní v#vod obsahující venkovní kohout a v#pustn# ventil pro zazimování Nad vchodov#mi dve"mi
%
44
Cena
Příloha č.1
Brother & Duck International s.r.o. Pod!brdská 186/56 198 00 Praha 9 tel. 266 107 777 email:
[email protected]
ČÍSLO: PPR-
-2010
Předávací protokol
KLIENT:
Předávající ( Zhotovitel ): Jméno:!! !
Datum: !
Přebírající ( Objednatel ): Jméno:!! !
Datum:!
!
!
PROJEKT:
Smlouva o dílo ze dne: ........................................ Místo stavby: ..................................................................................................... Zahájení prací: ................................................... Dokon!ení prací: .............................................................................................. Stavební povolení: …..……………………………. Stavební deník zalo"en dne: ............................................................................. Odpov#dn$ zástupce zhotovitele: ...................................................... konec záru!ní doby díla (dle SoD): 36 m!síc" po p#evzetí V!"e uvedení zástupci provedli kontrolu a prohlídku proveden!ch prací a konstatovali, #e práce jsou provedeny bez zjevn!ch závad a nedod$lk%, které by bránily p&evzetí stavby nebo objektu do provozu. Vady a nedod$lky nebránící u#ívání jsou obsahem P&ílohy '.1. Tímto P&edávající (zhotovitel) dílo p&edává P&ejímajícímu (objednatel) dílo p&ebírá. Seznam p%íloh:
P#íloha $.1 – P#íloha $.2 – P#íloha $.3 – P#íloha $.4 -
P!ejímací !ízení zahájeno dne: ............... P!ejímací !ízení ukon"eno dne: ..………...
Zhotovitel
Objednatel
................................
..............................
Příloha č.3 45
SIKO KOUPELNY - Koupelnové studio
09/14/2006 02:02 PM
Koupelnové studio
http://www.siko-koupelny.cz/Koupelnove-studio.aspx
Page 1 of 1
46
Příloha č.4
CUKERNÍ – KLIENTSKÉ ZMĚNY 1) 2)
POVOLENÉ KLIENTSKÉ ZMĚNY NEPOVOLENÉ KLIENTSKÉ ZMĚNY
1) KZ 1
POVOLENÉ KLIENTSKÉ ZMĚNY Výběr pouze v rámci zvoleného standardu KOMFORT/ EXCLUSIVE z katalogu; výběr dekorů podlahových krytin; výběr dekorů obkladů;
KZ 2
-
Viz. KZ 1, tj. kombinovaný výběr položek z obou nabízených standardů v rámci katalogů.
KZ 3
-
Změna barevnosti maleb; změna vnitřního dekoru vstupních dveří; změna rozsahu prosklení dveří; změna typu prosklení; posun příček, případně zrušení a přidání příček a s tím spojená změna elektroinstalace;
i. ii. iii. iv. v. vi. vii. viii.
změny elektroinstalace; posun, doplnění počtu, zásuvek, vypínačů, světelných vývodů; posun, doplnění počtu, telefonních zásuvek, STA zásuvek; přemístění, změna rozměrů, smyslu otvírání, vnitřních dveří, zárubní; změna pokládky dlažeb; přemístění, změna druhu zařizovacích předmětů (sprchový kout za vanu…); osazení el. topné rohože v prostoru koupelny a WC; zrušení dveří (kromě dveří sociálních místností a dveří mezi obytnou místností a míst-ností s přístupem do sociální místnosti) se začištěním otvoru.
2)
NEPOVOLENÉ KLIENTSKÉ ZMĚNY
-
Zásah do statiky konstrukce (sekání průrazů, otvorů, zasekávání rozvodů, posun otvorů v nosných konstrukcích); zásah do materiálu nosných stěn, příček; zásah do tloušťky nosných stěn; zásah do materiálu vnitřních omítek; zásah do vzhledu fasády;
-
47
